[石狮]2011-2014年8月城镇土地级别和基准地价应用方案（42页）

1、石狮市人民政府关于公布实施石狮市2011年度城镇土地级别和基准地价应用方案的通告石狮市人民政府关于公布实施石狮市2011年度城镇土地级别和基准地价应用方案的通告狮政201414号各镇人民政府、街道办事处，石狮高新技术产业开发区管委会，市直各单位：石狮市2011年度城镇土地级别和基准地价应用方案业经福建省国土资源厅验收通过，经市政府研究同意，现予公布，自2014年8月1日起实施，请认真贯彻执行。石狮市人民政府关于实施2.5时，“”号取“+”号，VC为宗地实际容积率与其所在修正区间下限的差值；当VS2.5的时，“”号取“-”号，VC为宗地实际容积率与其所在修正区间上限的差值。容积率修正系数计算公式

2、计算的具体容积率修正系数见表6-9所示。表6-9 石狮市商服用地级别价容积率修正系数表（标准容积率为2.5）容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数21.12993.20.89744.40.79195.60.70462.11.09813.30.88764.50.78595.70.69922.21.06953.40.87874.60.77655.80.69402.31.04393.50.87074.70.76765.90.68902.41.02083.60.85924.80.759160.68432.51.00003.70.84854.90.75112.60.98083.80.8

3、38650.74342.70.96333.90.82945.10.73612.80.947540.82085.20.72922.90.93314.10.81275.30.722630.92014.20.80535.40.71633.10.90824.30.79845.50.7103注：容积率小于2.0时按2.0的修正系数计算，大于6.0时按6.0的修正系数计算。（4）土地开发程度修正基准地价是在一定开发程度限制下的均质区域的平均价格，而对于具体宗地而言，其开发程度往往与基准地价设定开发程度不一致，因此，必须进行开发程度修正，其修正值根据当地政府有关部门规定的城市基础设施配套费征收标准及宗地地形

4、、地貌、地质等情况确定其修正值。（5）商服用地级别价的计算公式商服用地基准地价的表现形式为楼面地价，首先确定宗地所在的商服用地级别和对应的基准地价，然后根据其区域因素、容积率修正、使用年期和期日对级别价的进行修正，即可得待估宗地的楼面地价。商服用地楼面价的计算公式：楼面地价=级别价(1+K)容积率修正土地使用年期修正土地期日修正土地开发程度修正K为各影响因素修正系数。（三）住宅用地级别价修正体系1、影响因素的选择及其权重的确定影响住宅用地的因素主要有商服繁华程度、交通通达度、城镇设施、社会服务设施、环境质量和宗地条件等因素。本次基准地价修订采用的住宅因素因子及其权重，主要是依据上轮基准地价修订

5、时的因素因子及其权重，同时根据石狮市的实际情况作适当调整后确定。宗地地价影响因素因子的选择及其权重确定结果，详见表6-10。表6-10石狮市城镇住宅用地地价影响因素因子权重表影响因素影响因子权重(%)区域因素距商服中心距离12.58基础设施保证度10.25环境优劣度18.25公用设施完备度13.17交通便捷度10.3人口密度5.66个别因素临街道路等级7.73公交便捷度11.65宗地面积4.85宗地形状5.562、各因素影响地价修正幅度值的计算（1）修正幅度值计算根据估价规程,在各土地级别中找出正常市场交易样点地价的最高值和最低值,将其与对应的基准地价进行比较,得到基准地价的最优与最劣的修正幅

6、度,其计算公式如下:（2）修正幅度值分割在确定上调、下调最大幅度的情况下，内插修正值，将各因素影响地价修正幅度划分为五个档次：优、较优、一般、较劣、劣。根据城镇土地估价规程，各档次取值原则为：以基准地价为一般水平，其修正幅为0；在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正幅度，取值为最大上调幅度/2；在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正幅度，取值为最大下调幅度/2。各档次修正幅度值以Fn表示，其中n依次为2、1、0、-1、-2。3、住宅用地基准地价修正系数表由上述城镇住宅用地的影响因素因子及其权重，以及住宅用地的上、下限最大修正幅度，按下式计算即可得出住宅用地基准地价修正系数，详见表6

7、-11：Ki=FnWi式中：Kii因素或因子在n档次的修正系数Fni因素或因子在n档次影响地价的修正幅度值Wii因素或因子对宗地价的影响权重表6-11 石狮市住宅用地级别楼面价影响因素修正系数表单位：%影响因素优 较优 一般较劣劣区域因素距商服中心距离2.521.260-1.26-2.52基础设施保证度2.051.030-1.03-2.05环境优劣度3.651.830-1.83-3.65公用设施完备度2.631.320-1.32-2.63交通便捷度2.061.030-1.03-2.06人口密度1.130.570-0.57-1.13个别因素临街道路等级1.550.780-0.78-1.55公交便

8、捷度2.331.170-1.17-2.33宗地面积0.970.490-0.49-0.97宗地形状1.110.560-0.56-1.114、住宅用地宗地地价影响因素指标说明表根据各因素对宗地土地利用的影响程度以及优劣状况，把影响因素的优劣度划分为五级：优、较优、一般、较劣、劣。每一级中的“一般”是指体现本级别基准地价的平均水平，根据土地级别影响因素对宗地地价的影响程度，编制宗地地价影响因素指标说明表，详见下表6-12。表6-12 石狮市住宅用地影响因素说明表影响因素优较优一般较劣劣区域因素距商服中心距离位于区域商服中心内距区域商服中心500米距区域商服中心500800米距区域商服中心800120

9、0米距区域商服中心1200米基础设施保证度供水、供电、排水等基础设施保证率98%供水、供电、排水等基础设施保证率98%95%供水、供电、排水等基础设施保证率90%95%供水、供电、排水等基础设施保证率80%90%供水、供电、排水等基础设施保证率80%环境优劣度基本无污染，周边有大型公园或休闲广场轻度空气、噪音污染，周边有大型公园或休闲广场一定程度的空气、噪音污染，周边有中小型公园或绿地空气、噪音、水污染较严重严重空气、噪音、水污染公用设施完备度周边医院、学校、银行、邮局等公用设施齐全，且具一定规模周边有个别大规模的公用设施，且功能较齐全周边有中等规模的医院、学校、银行、邮局等公用设施且功能较齐

10、全周边有医院、学校、银行、邮局等公用设施且功能较齐全周边的医院、学校、银行、邮局等公用设施不齐全交通便捷度周边有多条主、次干道，交通便利周边有主干道，交通较便利周边有多条次干道，交通基本满足通行要求周边仅有支干道，交通较不便利周边无支干道以上级别道路，交通不便利人口密度位于人口密集区，常住人口密度大，流动人口多位于人口密集区，常住人口密度较大，流动人口较多位于人口较密集区，常住人口密度适中，流动人口适中周边人口密度一般周边人口密度较小个别因素临街道路等级临接城市主要繁华商业街临接城市主要繁华商业街或次繁华商业街临接次繁华商业街或生活型主干道、交通型主干道临接一般街道、巷道、支路不临街公交便捷度

11、距站点100米且公交线路6条以上(含6条)距站点100150米且公交线路4条以上(含4条)距站点150200米且公交线路3条以上(含3条)距站点200300米且公交线路2条以上(含2条)站点距离300米或公交线路1条宗地面积宗地大小非常适合土地利用类型宗地大小较适合其土地利用类型宗地大小基本适合土地利用类型相对土地利用类型偏大或偏小宗地大小不适合土地利用宗地形状土地形状规则，对土地利用无影响土地形状较规则，对土地利用无影响土地形状不规则，但对土地利用无影响土地形状不规则对土地利用有影响土地形状不规则，对土地利用影响严重5、其他因素修正（1）期日修正基准地价是均质区域某一时点的平均价格，但由于土

12、地价格受到不同的社会、经济、政策等因素的影响，处于不断变化之中。因此，必须对基准地价进行估价期日修正。在实际操作中，有公布地价指数的，可以直接采用地价指数进行修正；没有公布地价指数的，你可以采取市场调查、比较等方法综合确定。（2）使用年期修正KT= 11/(1+r)m11/(1+r)n式中：m土地实际出让年限或剩余使用年限n土地法定最高出让年限r土地还原利率6%表6-13 石狮市住宅用地使用年期修正表年期(年)12345678910修正系数0.05760.11190.16310.21150.25710.30010.34070.37900.41510.4492年期(年)1112131415161

13、7181920修正系数0.48140.51170.54030.56730.59280.61680.63950.66080.68100.7000年期(年)21222324252627282930修正系数0.71800.73490.75090.76600.78020.79360.80630.81820.82950.8401年期(年)31323334353637383940修正系数0.85010.85960.86850.87690.88490.89240.89940.90610.91240.9183年期(年)41424344454647484950修正系数0.92390.92920.93420.93

14、890.94330.94750.95140.95520.95870.9620年期(年)51525354555657585960修正系数0.96510.96810.97090.97350.97600.97830.98050.98260.98450.9864年期(年)61626364656667686970修正系数0.98810.98980.99130.99280.99420.99550.99670.99790.99901.0000（3）容积率修正一般来说，容积率与地价呈正相关，容积率越高，地价也越高，但是随着容积率的提高，投资成本、投资风险也相应增大，按边际收益递减原则，当容积率达至某一阀值时，

15、收益不再增长，即地价增长趋于零，所以容积率修正系数也相应有一阀值。容积率的的修正系数计算公式为：式中： 宗地容积率修正系数；宗地实际容积率与其所在修正区间下（上）限的差值；宗地实际容积率所在修正区间的调整系数；宗地实际容积率；宗地实际利用容积率所在修正区间的序号。上式中，当VS2.5时，“”号取“+”号，VC为宗地实际容积率与其所在修正区间下限的差值；当VS2.5的时，“”号取“-”号，VC为宗地实际容积率与其所在修正区间上限的差值。根据上述容积率修正系数计算公式计算的具体容积率修正系数见表6-14。表6-14 石狮市住宅用地级别价容积率修正系数表（标准容积率为2.5）容积率修正系数容积率修正

16、系数容积率修正系数容积率修正系数1.51.32282.90.95484.30.81195.70.69041.61.269930.94384.40.80255.80.68241.71.21713.10.93294.50.79335.90.67461.81.17453.20.92224.60.784260.66681.91.14723.30.91154.70.77516.10.659121.10963.40.90114.80.76626.20.65152.11.07743.50.89074.90.75746.30.64402.21.05543.60.880450.74876.40.63662.31

17、.03353.70.87035.10.74006.50.62932.41.02173.80.86035.20.73156.60.62202.513.90.85045.30.72316.70.61492.60.988540.84065.40.71486.80.60782.70.97714.10.83095.50.70656.90.60082.80.96594.20.82135.60.698470.5939注：容积率小于1.5时按1.5的地面价计算，大于7.0时按7.0的地面价计算。别墅用地采用地面价计算，不再进行容积率修正。（4）土地开发程度修正住宅用地基准地价是在一定开发程度限制下的均质区域的

18、平均价格，而对于具体宗地而言，其开发程度往往与基准地价设定开发程度不一致，因此，必须进行开发程度修正，其修正值根据当地政府有关部门规定的城市基础设施配套费征收标准及宗地地形、地貌、地质等情况确定其修正值。（5）住宅用地的计算公式住宅用地（普通住宅用地）基准地价的表现形式为楼面地价，首先确定宗地所在的住宅用地级别和对应的基准地价，然后根据其区域因素、容积率、使用年期和期日对级别价的进行修正，即可得待估宗地的楼面地价。住宅用地（普通住宅用地）楼面地价=级别楼面价(1+K)容积率修正土地使用年期修正地价期日修正土地开发程度修正K为各影响因素修正系数。住宅用地（别墅用地）基准地价的表现形式为地面地价，

19、首先确定宗地所在的住宅用地级别和对应的基准地价，然后根据其区域因素、使用年期和期日对级别价的进行修正，即可得待估宗地的地面地价。住宅用地（别墅用地）地面地价=级别地面价(1+K)土地使用年期修正地价期日修正土地开发程度修正K为各影响因素修正系数。（四）工矿仓储用地级别价修正体系1、影响因素的选择及其权重的确定影响工矿仓储用地土地价格的因素主要有土地区位、城市设施、环境质量、产业集聚规模和宗地条件等。本次基准地价修订工矿仓储用地采用的因素因子及其权重，主要是依据上轮基准地价修订时的因素因子及其权重，同时根据石狮市的实际情况作适当调整后确定。宗地地价影响因素因子的选择及其权重确定结果，详见表6-1

20、5。表6-15石狮市工矿仓储用地定级因素及权重表影响因素影响因子权重(%)区域因素对外交通便利度6.75交通便捷度10.85产业集聚规模16.05基础设施保证度28.47环境优劣度5.12个别因素临街道路等级10.54宗地面积4.25宗地形状4.25地形坡度3.15容积率10.572、各因素影响地价修正幅度值的计算及分割（1）修正幅度值计算根据估价规程,在各土地级别中找出正常市场交易样点地价的最高值和最低值,将其与对应的基准地价进行比较,得到基准地价的最优与最劣的修正幅度,其计算公式如下:（2）修正幅度值分割在确定上调、下调最大幅度的情况下，内插修正值，将各因素影响地价修正幅度划分为五个档次：

21、优、较优、一般、较劣、劣。根据城镇土地估价规程，各档次取值原则为：以基准地价为一般水平，其修正幅为0；在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正幅度，取值为最大上调幅度/2；在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正幅度，取值为最大下调幅度/2。各档次修正幅度值以Fn表示，其中n依次为2、1、0、-1、-2。3、工矿仓储用地基准地价修正系数表由上述工矿仓储用地的影响因素因子及其权重，以及工矿仓储用地的上、下限最大修正幅度，按下式计算即可得出工矿仓储用地基准地价修正系数：Ki=FnWi式中：Kii因素或因子在n档次的修正系数Fni因素或因子在n档次影响地价的修正幅度值Wii因素或因子对宗地价

22、的影响权重石狮市工矿仓储用地级别地面价修正系数，详见下表6-16。表6-16 石狮市工矿仓储用地级别地面价修正系数表单位：%影响因素优 较优 一般较劣劣区域因素对外交通便利度1.62 0.81 0-0.81 -1.62 交通便捷度2.60 1.30 0-1.30 -2.60 产业集聚规模2.85 1.43 0-1.43 -2.85 基础设施保证度3.83 1.92 0-1.92 -3.83 环境优劣度1.23 0.62 0-0.62 -1.23 个别因素临街道路等级2.53 1.27 0-1.27 -2.53 宗地面积1.02 0.51 0-0.51 -1.02 宗地形状1.02 0.51 0

23、-0.51 -1.02 地形坡度0.76 0.38 0-0.38 -0.76 容积率2.54 1.27 0-1.27 -2.54 4、工矿仓储用地宗地地价影响因素指标说明表根据各因素对宗地土地利用的影响程度以及优劣状况，把影响因素的优劣度划分为五级：优、较优、一般、较劣、劣。每一级中的“一般”是指体现本级别基准地价的平均水平，根据土地级别影响因素对宗地地价的影响程度，编制宗地地价影响因素指标说明表，详见表6-17。 表6-17石狮市工矿仓储用地影响因素指标说明表影响因素优较优一般较劣劣区域因素对外交通便利度距离高速公路入口或港口1公里距离高速公路入口或港口3公里距离高速公路入口或港口5公里距离

24、高速公路入口或港口8公里距离高速公路入口或港口8公里交通便捷度周边有多条主、次干道，交通便利周边有主干道，交通较便利周边有多条次干道，交通基本满足通行要求周边仅有支干道，交通较不便利周边无支干道以上级别道路，交通不便利产业集聚规模位于工业区内，区内集聚规模明显位于工业区内，区内集聚规模一般位于工业区内，区内集聚规模尚未形成或位于工业区外但周边已形成积聚规模位于工业区外，周边有一定集聚规模位于工业区外，无集聚规模基础设施保证度供水、供电、排水等基础设施保证率98%供水、供电、排水等基础设施保证率98%95%供水、供电、排水等基础设施保证率90%95%供水、供电、排水等基础设施保证率80%90%供

25、水、供电、排水等基础设施保证率80%环境优劣度基本无污染，周边有大型公园或休闲广场轻度空气、噪音污染，周边有大型公园或休闲广场一定程度的空气、噪音污染，周边有中小型公园或绿地空气、噪音、水污染较严重严重空气、噪音、水污染个别因素临街道路等级临接交通型主干道临接交通型次干道或混合型主干道临接交通型次干道或其它类型次干道临接支干道、支路等临接小巷或不临街宗地面积宗地大小非常适合其土地利用类型宗地大小较适合其土地利用类型宗地大小适合其土地利用类型宗地相对土地利用类型偏大或偏小宗地大小不适合其土地利用类型宗地形状土地形状规则，对土地利用无影响土地形状较规则，对土地利用无影响土地形状不规则，但对土地利用

26、无影响土地形状不规则对土地利用有影响。土地形状不规则，对土地利用影响严重地形坡度地势平坦坡度22坡度44坡度6坡度6容积率容积率2.01.5容积率21.0容积率1.50.8容积率1.0容积率0.85、其他因素修正在利用基准地价评估宗地地价时，除必须进行微观区位及宗地个别因素修正外，还需要对宗地价格影响比较大的估价期日、土地使用年期、土地开发程度等因素进行修正。（1）期日修正基准地价是均质区域某一时点的平均价格，但由于土地价格受到不同的社会、经济、政策等因素的影响，处于不断变化之中。因此，必须对基准地价进行估价期日修正。在实际操作中，有公布地价指数的，可以直接采用地价指数进行修正；没有公布地价指

27、数的，可以采取市场调查比较等方法综合确定。（2）使用年期修正工矿仓储用地基准地价是法定最高出让年限的地价，在对出让、转让宗地实际使用年限少于法定最高年限的宗地进行估价时，必须进行土地使用年期修正，其修正系数为：KT= 11/(1+r)m11/(1+r)n式中：m土地实际出让年限或剩余使用年限n土地法定最高出让年限r土地还原利率6%表6-18 石狮市工矿仓储用地使用年期修正表年期(年)12345678910修正系数0.0599 0.1163 0.1696 0.2198 0.2673 0.3120 0.3542 0.3940 0.4315 0.4670 年期(年)11121314151617181

28、920修正系数0.5004 0.5319 0.5617 0.5897 0.6162 0.6412 0.6647 0.6869 0.7079 0.7277 年期(年)21222324252627282930修正系数0.7464 0.7640 0.7806 0.7962 0.8110 0.8250 0.8381 0.8505 0.8623 0.8733 年期(年)31323334353637383940修正系数0.8837 0.8936 0.9028 0.9116 0.9198 0.9276 0.9350 0.9419 0.9484 0.9546 年期(年)41424344454647484950

29、修正系数0.9604 0.9659 0.9711 0.9760 0.9806 0.9849 0.9890 0.9929 0.9966 1.0000 （3）土地开发程度修正工矿仓储用地基准地价是在一定开发程度限制下的均质区域的平均价格，而对于具体宗地而言，其开发程度往往与基准地价设定开发程度不一致，因此，必须进行开发程度修正。石狮市工矿仓储用地临路首宗用地由于市政道路开发的程度差异性等因素，导致临路首宗用地与相邻第二宗用地的价值差异较大。直接表现为临路宽度与临路首宗工矿仓储用地市场价值的正相关。工矿仓储用地出让底价按照该地段基准地价执行，并结合宗地道路等级临路40米进深范围加收临路差价确定。为便

30、于操作，路段调节差价按以下标准执行。表6-19 石狮市工矿仓储用地临路首宗用地开发程度修正表道路宽度路段调节差价18米道路26米26米道路38米38米道路48米48米道路60米60米道路、级1214161820、级4681012注：宗地道路等级临路40米进深范围加收路段调节差价。（4）工矿仓储用地的计算公式地面地价=级别价(1+K) 土地使用年期修正地价期日修正土地开发程度修正值（路段调节差价）（五）其它类型用地的基准地价修正体系1、影响因素的选择及其权重的确定影响其他类型用地的区域因素有宗地区位、交通条件、宗地条件等；个别因素主要有宗地形状、面积、规划限制等情况。宗地地价影响因素因子的选择及

31、其权重确定结果，详见下表6-20至表6-21。表6-20 石狮市营利性公共管理与公共服务用地级别楼面价影响因素因子选择及其权重表影响因素影响因子权重(%)区域因素距商服中心距离13.56基础设施保证度10.86环境优劣度10.47公用设施完备度12.65交通便捷度12.25人口密度10.75个别因素临街道路等级10.27公交便捷度10.5宗地面积4.19宗地形状4.5表6-21 石狮市营利性殡葬用地、汽车客货运输站点及公共停车场、港口码头用地级别地面价影响因素因子选择及其权重表影响因素影响因子权重(%)区域因素基础设施保证度16.75环境优劣度10.86公用设施完备度10.47交通便捷度12.

32、65人口密度8.12个别因素临街道路等级10.54宗地面积6.54宗地形状6.54地形坡度4.12容积率13.412、各因素影响地价修正幅度值的计算及分割（1）修正幅度值计算根据估价规程,在各土地级别中找出正常市场交易样点地价的最高值和最低值,将其与对应的基准地价进行比较,得到基准地价的最优与最劣的修正幅度,其计算公式如下:（2）修正幅度值分割在确定上调、下调最大幅度的情况下，内插修正值，将各因素影响地价修正幅度划分为五个档次：优、较优、一般、较劣、劣。根据城镇土地估价规程，各档次取值原则为：以基准地价为一般水平，其修正幅为0；在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正幅度，取值为最大上调幅

33、度/2；在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正幅度，取值为最大下调幅度/2。各档次修正幅度值以Fn表示，其中n依次为2、1、0、-1、-2。3、其他类型用地基准地价修正系数表由上述工矿仓储用地的影响因素因子及其权重，以及工矿仓储用地的上、下限最大修正幅度，按下式计算即可得出工矿仓储用地基准地价修正系数：Ki=FnWi式中：Kii因素或因子在n档次的修正系数Fni因素或因子在n档次影响地价的修正幅度值Wii因素或因子对宗地价的影响权重石狮市营利性公共管理与公共服务用地级别楼面价修正系数表，详见表6-22；营利性殡葬用地、汽车客货运输站点及停车场、港口码头用地级别地面价影响因素修正系数表，详

34、见表6-23。表6-22 石狮市营利性公共管理与公共服务用地级别楼面价修正系数表影响因素优 较优 一般较劣劣区域因素距商服中心距离2.70 1.35 0-1.35 -2.70 基础设施保证度2.20 1.10 0-1.10 -2.20 环境优劣度2.10 1.05 0-1.05 -2.10 公用设施完备度2.60 1.30 0-1.30 -2.60 交通便捷度2.50 1.25 0-1.25 -2.50 人口密度2.20 1.10 0-1.10 -2.20 个别因素临街道路等级2.10 1.05 0-1.05 -2.10 公交便捷度1.90 0.95 0-0.95 -1.90 宗地面积0.90

35、 0.45 0-0.45 -0.90 宗地形状0.80 0.40 0-0.40 -0.80 表6-23石狮市营利性殡葬用地、汽车客货运输站点及公共停车场、港口码头用地影响因素修正系数表影响因素优 较优一般较劣劣区域因素基础设施保证度2.00 1.00 0-1.00 -2.00 环境优劣度2.00 1.00 0-1.00 -2.00 公用设施完备度3.50 1.75 0-1.75 -3.50 交通便捷度2.50 1.25 0-1.25 -2.50 人口密度2.50 1.25 0-1.25 -2.50 个别因素临街道路等级2.00 1.00 0-1.00 -2.00 宗地面积1.00 0.50 0

36、-0.50 -1.00 宗地形状1.00 0.50 0-0.50 -1.00 地形坡度0.70 0.35 0-0.35 -0.70 容积率2.80 1.40 0-1.40 -2.80 4、其他类型用地宗地地价影响因素指标说明表根据各因素对宗地土地利用的影响程度以及优劣状况，把影响因素的优劣度划分为五级：优、较优、一般、较劣、劣。每一级中的“一般”是指体现本级别基准地价的平均水平，根据土地级别影响因素对宗地地价的影响程度，编制宗地地价影响因素指标说明表，详见表6-24至表6-25。表6-24 石狮市营利性公共管理与公共服务用地级别楼面价影响因素说明表影响因素优较优一般较劣劣区域因素距商服中心距离

37、位于区域商服中心内距区域商服中心500米距区域商服中心500800米距区域商服中心8001200米距区域商服中心1200米基础设施保证度供水、供电、排水等基础设施保证率98%供水、供电、排水等基础设施保证率98%95%供水、供电、排水等基础设施保证率90%95%供水、供电、排水等基础设施保证率80%90%供水、供电、排水等基础设施保证率80%环境优劣度基本无污染，周边有大型公园或休闲广场轻度空气、噪音污染，周边有大型公园或休闲广场一定程度的空气、噪音污染，周边有中小型公园或绿地空气、噪音、水污染较严重严重空气、噪音、水污染公用设施完备度周边医院、学校、银行、邮局等公用设施齐全，且具一定规模周边

38、有个别大规模的公用设施，且功能较齐全周边有中等规模的医院、学校、银行、邮局等公用设施且功能较齐全周边有医院、学校、银行、邮局等公用设施且功能较齐全周边的医院、学校、银行、邮局等公用设施不齐全交通便捷度周边有多条主、次干道，交通便利周边有主干道，交通较便利周边有多条次干道，交通基本满足通行要求周边仅有支干道，交通较不便利周边无支干道以上级别道路，交通不便利人口密度位于人口密集区，常住人口密度大，流动人口多位于人口密集区，常住人口密度较大，流动人口较多位于人口较密集区，常住人口密度适中，流动人口适中周边人口密度一般周边人口密度较小个别因素临街道路等级临接城市主要繁华商业街临接城市主要繁华商业街或次

39、繁华商业街临接次繁华商业街或生活型主干道、交通型主干道临接一般街道、巷道、支路不临街公交便捷度距站点100米且公交线路6条以上(含6条)距站点100150米且公交线路4条以上(含4条)距站点150200米且公交线路3条以上(含3条)距站点200300米且公交线路2条以上(含2条)站点距离300米或公交线路1条宗地面积宗地大小非常适合土地利用类型宗地大小较适合其土地利用类型宗地大小基本适合土地利用类型相对土地利用类型偏大或偏小宗地大小不适合土地利用宗地形状土地形状规则，对土地利用无影响土地形状较规则，对土地利用无影响土地形状不规则，但对土地利用无影响土地形状不规则对土地利用有影响土地形状不规则，

40、对土地利用影响严重表6-25 石狮市营利性殡葬用地、汽车客货运输站点及停车场、港口码头用地级别地面价影响因素说明表影响因素优 较优 一般较劣劣区域因素基础设施保证度供水、供电、排水等基础设施保证率98%供水、供电、排水等基础设施保证率98%95%供水、供电、排水等基础设施保证率90%95%供水、供电、排水等基础设施保证率80%90%供水、供电、排水等基础设施保证率80%环境优劣度基本无污染，周边有大型公园或休闲广场轻度空气、噪音污染，周边有大型公园或休闲广场一定程度的空气、噪音污染，周边有中小型公园或绿地空气、噪音、水污染较严重严重空气、噪音、水污染公用设施完备度周边医院、学校、银行、邮局等公

41、用设施齐全，且具一定规模周边有个别大规模的公用设施，且功能较齐全周边有中等规模的医院、学校、银行、邮局等公用设施且功能较齐全周边有医院、学校、银行、邮局等公用设施且功能较齐全周边的医院、学校、银行、邮局等公用设施不齐全交通便捷度周边有多条主、次干道，交通便利周边有主干道，交通较便利周边有多条次干道，交通基本满足通行要求周边仅有支干道，交通较不便利周边无支干道以上级别道路，交通不便利人口密度位于人口密集区，常住人口密度大，流动人口多位于人口密集区，常住人口密度较大，流动人口较多位于人口较密集区，常住人口密度适中，流动人口适中周边人口密度一般周边人口密度较小个别因素临街道路等级临接交通型主干道临接

42、交通型次干道或混合型主干道临接交通型次干道或其它类型次干道临接支干道、支路等临接小巷或不临街宗地面积宗地大小非常适合其土地利用类型宗地大小较适合其土地利用类型宗地大小适合其土地利用类型宗地相对土地利用类型偏大或偏小宗地大小不适合其土地利用类型宗地形状土地形状规则，对土地利用无影响土地形状较规则，对土地利用无影响土地形状不规则，但对土地利用无影响土地形状不规则对土地利用有影响。土地形状不规则，对土地利用影响严重地形坡度地势平坦坡度22坡度44坡度6坡度6容积率容积率2.01.5容积率21.0容积率1.50.8容积率1.0容积率0.85、其他因素修正在利用基准地价评估宗地地价时，除必须进行微观区位

43、及宗地个别因素修正外，还需要对宗地价格影响比较大的估价期日、土地使用年期、土地开发程度等因素进行修正。（1）期日修正基准地价是均质区域某一时点的平均价格，但由于土地价格受到不同的社会、经济、政策等因素的影响，处于不断变化之中。因此，必须对基准地价进行估价期日修正。在实际操作中，有公布地价指数的，可以采用地价指数进行修正；没有公布地价指数的，可以采取市场调查、比较等方法综合确定。（2）使用年期修正其他类型用地基准地价是法定最高出让年限的地价，在对出让、转让宗地实际使用年限少于法定最高年限的宗地进行估价时，必须进行土地使用年期修正，其修正系数为：KT= 11/(1+r)m11/(1+r)n式中：m土地实际出让年限或剩余使用年限n土地法定最高出让年限r土地还原利率