xx营销执行报告_上

1、2010营销执行报告09年执行成功结论：（预估销售92套，约3.8亿）1、活动营销：每月2次活动，低成本高效果营销方式。增加业主及客户对项目了解同时营造现场氛围，同时为业主交流初步打造平台，下半年持续；2、业主维护：上门拜访、业主简报、节日礼物、活动维护等方式，上半年成交房号中业主及朋友介绍占44%；3、客户拓展：2009年客户拓展强化了“圈层传播”同时，直接促进成交6套，效果明显；4、折扣策略： 2009采用分级折扣策略进行价格调整，符合长沙客户爱“策”特点，对成交起到较大作用，下半年持续；5、宣传推广： 2009主要推广媒体为户外、路旗及短信，主题为“湘中央、纯独栋及保利品牌”，营销费用约

2、100万报告思路目标下的问题策略导出目标回顾及分析123策略执行409年既定销售目标：销售目标3亿，约75套2009年销售目标完成情况及消化率：预计销售92套，共约3.8亿元，超额完成既定销售任务09年可售货量为117套（不含样板房），预计销售率为78%1.1 2009年销售目标及完成情况2010年销售目标：总体销售4亿，约100套；月均约3400万/月，8-9套/月；1.2 2010年销售目标及所需货量2010年货量需求：按照78%的消化率，2010年销售100套要求可售货量为128套三期可售87套，一二期余23套，四期一批26套，共136套，货源充足1.3 2009年各月销售情况及2010

3、目标分解根据2009年各月销售情况，将2010年销售目标分解如下：总共需销售4亿元共约100套，月均8-9套；保利阆峰云墅2010年销售目标月份（月）123456789101112合计2009年销售金额（万）12760233730702576525618683559536652852400480037793销售套数（套）3068713581413510922010年销售金额（万）40001200280048003200400028002800400040002400400040000销售套数（套）103712810771010610100与2009年销售情况的对比：2009年销售情况预计实现销

4、售92套，月均销售7.7套；实现销售总额约3.78亿元，实收均价约9400元/平米；2010年销售目标月均销售8-9套销售额4亿元2009年销售情况月均销售7-8套销售额3.78亿元VS1.4 2010年目标测试目标测试结果：相比较09年销售情况，2010年目标提升，但实现可能性较大报告思路目标下的问题策略导出目标回顾及分析123策略执行4市场分析项目及产品分析客户分析宏观市场金融政策：无论国际还是国内，紧缩的货币政策成为当今主流，地产利空消息国内金融政策：从目前国内的情形看，有关取消房贷优惠、提高信贷门槛、调高信贷利息等说早已此起彼伏，客观看，这些类似于“退市”的说法显然不是空穴来风，201

5、0年“紧银收市”很可能将是地产之主策利空国际金融政策：随着2010年全球经济形势的逐步好转，很多人普遍认为，国际货币政策将会不约而同的陆续退出宽松，收紧的货币政策很可能将是全球央行一致的选择宏观市场“保九”目标拉动投资：在2009年“四万亿”投资效应影响下，诸多大型的投资开发建设项目才刚刚拉开序幕，更多更大的资金需求正迎面而来，因此，很多的经济学家一致认为，2010年的政府投资计划很可能是惊人的“七万亿”，以实现2010年“保九”、甚至“保十”的经济增长目标。利好多因素促进房地产投资增加：宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资将继续保持较快增长投

6、资拉动：政府投资持续或加大，房地产投资持续增长，通胀预期压力、美元持续带来的人民币升值压力带来固定资产投资需求，地产利好消息宏观市场中国银行总行战略发展部宏观经济分析课题组预测：“尽管我国房地产市场存在调整的可能性，但2010年全国房市调整即房价和成交量大幅下降的可能不大”随着货币政策趋紧，投资和投机性需求将受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出现房价和成交量出现下降的可能未来一段时间我国房地产市场调控可能将以“稳”字优先，坚持增加供给和抑制不合理需求并举克尔瑞对2010年楼市预测：中国房地产经历了2008年的快速萧条，之后又演绎了2009年的楼市繁荣，2010年的房地产市场将在大落大起后进

7、入一个平稳阶段，表现出“量稳价平”的走势全国房市预测：2010年房市调控稳字优先，表现出量稳价平的走势，但不排除部分城市出现房价和成交量出现下降的可能预测中观市场长沙楼市：从成交量看，09年3月份以来长沙房地产市场开始回暖，成交量相比08年有较大上升，上半年于5月份达到高峰期销售198.3万平米，下半年10月份最高销售达156.48平米长沙09年1-10月商品住宅网签成交量单月走势成交量中观市场长沙楼市：从成交价格看，从3月起呈逐步小幅度上升趋势，上半年于3月份达到高点4118元/平米，下半年10月份达到最高点4290元/平米，长沙09年1-10月商品住宅网签成交交割单月走势价格中观市场长沙楼

8、市2010年预测：顺应全国房地产市场大势潮流，保持“量稳价平”趋势预测刚性需求减少：经历08年萧条之后，09年长沙市场回暖，下半年“量价缓升”刚性需求得到大量释放，预估2010年长沙房地产市场刚性需求有所下降，而主流产品二房、三房市场供应量大增，房价较大幅度上涨可能性较小政策对二线城市影响滞后：从07-08年长沙楼市对政策反映敏感性可以看出，政策影响滞后于一线城市约半年，由此预估2010年长沙房地产市场上半年将延续09年下半年势头，下半年将保持情况不变或微变板块之争：多年发展后，别墅项目遍布长沙，由市中心分散发展形成6大竞争板块，南城板块依规模及规划优势占竞争领先地位目前已经形成了六大别墅板块

9、潜在项目主要分布在望城市府、麓南含浦、暮云和南城板块，共有14个，占所有潜在楼盘的82.4%在售楼盘主要分布在金鹰星沙、南城、望城、麓南、暮云五大板块，占83.3%其中南城板块集中别墅项目共11个，形成规模效应南城板块市中心板块金鹰星沙板块麓南含浦板块望城市府板块北城板块别墅市场格兰小镇橘郡米哈斯龙湾国际社区堤亚纳湾 郡原美村二环线盈峰翠邸东方大院岳麓山公馆迪亚溪谷湘江一号碧桂园威尼斯别墅市场独栋产品项目分布：主要独栋项目18多个，二环以外，位置偏远，主要集中分布南城、麓南含浦及北城3大板块美洲故事玫瑰园青竹园麓山别墅阆峰云墅好望谷汀香十里天麓长沙独栋总体消化量：2009年1-11月长沙主要在

10、售别墅项目中独栋产品（含少量双拼）销售约370套项目名称独栋总量2009年1-11月销售独栋量阆峰云墅37282湘江壹号3120绿城青竹园23350美洲故事7540（独栋5，双拼35）好望谷15430岳麓山公馆25415卓越麓山别墅11530金科东方大院180龙湾国际260格兰小镇2521 （独栋1，双拼20）碧桂园威尼斯25060郡原美村2000橘郡米哈斯15015合计1903363别墅市场长沙独栋面积区间及月消化速度：长沙在售独栋（美洲故事双拼+独栋）集中在350-500平米，月消化量3-4套/月，消化速度较慢项目名称建筑面积（万平米）容积率户型面积（平米）实收均价（元/平米）销售速度（套

11、/月）保利阆峰云墅140.35400-50094006-7绿城青竹园1300.25360-800105004-5美洲故事601.19330-60095003-4好望谷7.50.28300-45088002-3湘江壹号951.34350-600100002-3麓山公馆200.36300-700110001-2麓山别墅350.58260-50082002-3绿城青竹园湘江壹号保利阆峰云墅麓山公馆麓山别墅美洲故事好望谷别墅市场项目名称08年下半年报价（万/栋）08年成交折扣09年上半年报价（元/平米）09年上半年成交折扣09年下半年成交折扣保利阆峰云墅400万起9-95折390万起82-9折88-9

12、4折美洲故事双拼350万起独栋500万起9-96折双拼350万起独栋500万起85-9折9-96折绿城青竹园600万起9-95折450万起8折以上86-94折好望谷240万起9-95折280万起85折以上9-96折麓山别墅双拼250万起独栋350万起9-95折双拼250万起独栋350万起8折以上82-88折湘江壹号双拼260万起独栋350万起9-95折双拼260万起独栋350万起85折以上92-96折格兰小镇蓄客，无报价蓄客，无联排150万双拼280万独栋600万起94-96折97-98折岳麓山公馆联排300万起独栋500万起未开盘，无联排300万起独栋500万起98-99折98-99折09年

13、独栋别墅成交价格走势：上半年独栋市场为打开销售局面，开始实行较大优惠折扣以82-9折成交；下半年市场回暖折扣开始回收以88-94折以上价格成交，报价不变但实收价格有所回升别墅市场长沙独栋整体供应量：2010年长沙主要在售别墅项目中独栋产品（含少量双拼）多达1015套，供应量大，独栋产品竞争激烈，双拼产品干扰独栋市场项目名称独栋总量2010年推售独栋量阆峰云墅372140湘江壹号3126绿城青竹园23380美洲故事7562（独栋+双拼）好望谷15480岳麓山公馆25452卓越麓山别墅115120金科东方大院1818龙湾国际2619格兰小镇2525（70套双拼）碧桂园威尼斯250200郡原美村20

14、0102橘郡米哈斯15030合计19031015别墅市场南城板块独栋、双拼2010年供应量：独栋约332套，双拼约96套，板块内独栋产品竞争激烈且双拼产品以较低总价及较低单价干扰独栋产品2009年10-12月2010年1-12月阆峰云墅龙湾国际橘郡米哈斯美洲故事郡原美村格兰小镇独栋56栋洋房60套、联排80套、独栋4套联排12套、双拼共约8套、独栋14套叠加别墅15套在售普宅双拼20套，独栋25套独栋140栋联排100套，双拼40套，独栋25套联排80套、独栋19套双拼46套，独栋16套联排40套、双拼10套、独栋30套独栋102套别墅市场独栋别墅市场2010年走势预估：受供应量远大于需求量、

15、双拼干扰及市场大势因素影响，预估独栋市场对外报价仍然保持不变，但折扣可能进一步回收，实收价格稍有上涨别墅市场预测供需分析： 2010年长沙主要在售别墅项目中独栋产品（含少量双拼）多达1015套，供应量大，而根据2009年消化约370套的需求量来看，供应量远大于需求量市场大势：2010年长沙市场将以稳为主，价格不会有较大幅度上升双拼干扰： 2010年长沙双拼别墅产品供应加剧，将以较低总价及单价干扰独栋市场区域发展情景：南城及暮云板块长株潭融城规划核心地段，该区域具有广阔发展前景，目前别墅楼盘多板块素质 交通：目前芙蓉路、韶山路、湘府路、万家里路等多条公路相通，大脱机场具备一定的空运能力、交通体系

16、较完善，未来地铁一号线的开通，交通更加完善。 配套：该区域红星商圈较成熟，配套齐全 景观：天际岭森林公园、省植物园代表楼盘及板块产品特征 保利阆峰别墅、比华利山、橘郡、托斯卡纳、美洲故事、格兰小镇、郡原美村、御邦、愿景暮云项目、中信新城 以复合别墅为主，兼有保利阆峰别墅纯独栋以及美洲故事纯别墅项目，别墅档次较高，同类别墅较多，别墅盘竞争较大板块主力客源分析 红星商圈、东塘商圈的经营业主，株洲、湘潭市区的高收入群体，省政府、天心区等机关单位高级公务员南城-暮云板块区域发展优势：城南及暮云板块发展低密度产品的优势已经逐步凸显：区域、交通、环境的三重叠加，客户认可度高暮云距长沙、株洲、湘潭三市均为1

17、8公里，距省政府新址6公里 市中心湘潭株洲生态绿地中信新城生态动物园交通优势（公路网及轻轨）湘江风光带、万家丽大道、新韶山路等长沙市城市主干道均延伸至暮云镇，规划中的四环线绕镇而过，规划建设中的轻轨铁路、武广高速铁路及长株潭三市地铁均在暮云设站停靠。这些路网的规划上路，迅速为暮云地产发展提供了加速器。 环境优势（长株潭绿肺）长沙生态动物园、湘江风光带、石燕、长沙花卉大世界、湖南省森林植物园、天际岭国家森林公园、省群众艺术馆、省地质博物馆、省科学技术馆、省青少年活动中心之内。区域优势（融城核心）本项目处于长株潭一体化后的核心区域，区域优势明显南城-暮云板块长沙中央别墅区成型：09年本项目所在南城

18、暮云成为热点，6大低密度项目集体上市，形成以中信新城为起点、阆峰云墅为终点的中央别墅区橘郡格兰小镇御邦北京怡海阆峰云墅中信新城龙湾国际国会山观邸09年上半年“中央别墅区”其他项目动态项目名称项目动态中信新城一期都会公元、二期青年社区基本售罄，商业部分已建成格兰小镇5月底推出一期78套联排售罄，9月底加推32套联排基本售罄橘郡一期一批基本售罄，二批年底将推出御邦一期售罄，二期2010年加推；一期已交房龙湾国际8月中旬推出300套联排及洋房，销售较好；园林展示到位怡海星城4月开始销售，学校将于2010年10月份开学招生长沙中央别墅区南城-暮云板块竞争变化：09年本项目竞争对手主要为青竹园、美洲故事

19、、好望谷及麓山别墅，2010年竞争面将扩大，郡原美村独栋产品入市加剧竞争，格兰小镇及龙湾国际双拼产品将进一步干扰独栋市场绿城青竹园湘江壹号保利阆峰云墅麓山公馆麓山别墅格兰小镇郡原美村美洲故事好望谷碧桂园威尼斯堤亚纳湾东方大院竞争分析龙湾国际2010年竞争分类：主要竞争对手青竹园、美洲故事、好望谷、麓山别墅及郡原美村；次要竞争对手其他含独栋产品项目；干扰型竞争对手市场中面积较大、单价总价较低双拼产品27项目名称郡原美村开发商湖南中锴置业有限公司 开盘时间待定（预计2010年初）建筑面积1000000占地面积533336地理位置位于雨花区时代阳光大道489号建筑类别联排、小独栋、洋房、山谷高层主力

20、户型花园洋房80左右两房、160-180三房；别墅有四种户型：276279306330，2010年推出约102栋销售价格目前洋房5500，开盘后提升至7000左右；别墅开盘价格区间在10000-15000容积率1.8绿化率40%后期规划开发坡地别墅、流水别墅、山谷高层等产品一期小独栋一期洋房商业部分1、郡原美村 南城大盘总建面100万平米，含联排、小独栋、洋房、高层4类产品；独栋276-330平米面积较小，价格350-450万/栋，以环境、品质、山谷别墅为卖点，户型一般无优势小结：1、小独栋填补市场空白，山谷别墅/靠山形成良好居住环境为主卖点价值点：山谷别墅/环境/高品质展示项目开发商湖南嘉盛

21、房地产开发有限公司项目位置天心区芙蓉南路与万家丽路交汇处项目规模总用地面积近33.3万平方米，总建筑面积近138万平方米；项目分2期开发：一期为别墅，含联排、双拼、独栋，二期为高层别墅类型联排，双拼，独栋风格苏格兰风情户型面积联排220-280；双拼368；独栋680-800平米价格开盘：联排130-150万，双拼260-280万，独栋600万以上加推：联排140-160万，价格微涨销售状况09年5月底解筹推出98套，其中78套联排、20套双拼；9月29日加推32套联排，联排产品热销，双拼独栋滞销；截止目前联排基本售罄，双拼独栋封盘客户联排客户主要以天心区、芙蓉区、雨花区公务员、教师及企业中高

22、层管理人员为主，自住客户占80%，投资客户占20%小结：1、以苏格兰风情城堡别墅、大盘环境为卖点，总价较低价值点：苏格兰风情城堡别墅/大盘环境2、格兰小镇 本项目板块内大盘，苏格兰风情城堡别墅，有人工湖景；独栋产品25套580-800平米600万以上，双拼产品98套346-368270-300万/套项目开发商湖南嘉盛房地产开发有限公司项目位置天心区芙蓉南路与万家丽路交汇处项目规模用地面积近62万平方米，总建筑面积近114万平方米；别墅类型联排，双拼，独栋风格苏格兰风情户型面积一期以洋房及联排为主要产品，洋房140-200；联排200-260 价格洋房均价约4500元/平米，联排均价约6500元

23、/平米（前期认筹，洋房交3万抵6万，联排交5万抵10万） 销售状况09年8月线下解筹，推出300套洋房及联排，当天销售103套，销售良好客户联排客户主要以天心区、芙蓉区、雨花区公务员、教师及企业中高层管理人员为主，自住客户占80%，投资客户占20%小结：1、“山湖别墅”，园林展示非常到位2、以内部资源及大盘环境为卖点，总价较低价值点：山湖别墅/大盘环境/性价比3、龙湾国际 大盘、山湖别墅：含洋房、联排、双拼及独栋产品，其中双拼20套260-300平米，独栋19套350平米，赠送面积大，价格待定项目开发商长沙德普置业有限公司项目位置长沙市雨花区万家丽路与湘府东路交汇处 项目规模总建筑面积60万m

24、2别墅类型双拼、独栋，联排风格北美、法式、英格兰风格户型面积340-600平米价格双拼200万以上一套，独栋400万以上一套销售状况09年上半年销售39套，月均销售5-7套，为长沙热销项目；截止目前销售50多套客户以长沙市客户为主，主要为私营业主、公务员等，有部分周边县市客户小结：1、项目主打家族别墅的概念，将美洲风情和家族延续的理念演绎得淋漓尽致2、通过园林展示、产品品质和细节的打造征服客户，以良好的服务使客户享受别墅的尊贵体验，树立高端别墅的形象价值点：家族别墅/服务品质/整体展示4、美洲故事 长沙高端别墅之一，独栋、双拼、联排及小高层，独栋400-600平米、双拼340-410平米，一期

25、产品双拼为主开发商：湖南青竹湖国际商务社区开发有限公司 楼盘地址：长沙市开福区青竹湖镇总建面：130万多平方米物业形态：独栋纯别墅容积率：0.25绿化率：60%主力户型: 360-1000平米分期情况：3期主打概念：自然之中，完美之居主要卖点：青竹湖高尔夫球场、别墅采用轻钢结构开发商实力雄厚，经验丰富，在长沙有一定的品牌知名度；国际著名设计公司担纲建筑和园林规划设计，低密度、高绿化率，融入自然生态景观的大型楼盘。园区环绕已建成的青竹湖18洞高尔夫球场，自然环境优美；地处偏远，交通不便，生活配套更是缺乏。5、绿城青竹园 纯独栋别墅社区，凭借高尔夫球场的资源与极佳的环境展示，被长沙高端客户公认为“

26、长沙第一豪宅” ，360-1000平米，但位置偏远、非城市住发展方向1000亩，只供280位尊者驰骋6、好望谷 纯独栋别墅社区，产品稀缺性高，但是缺乏强势的自然资源且位置一般，无区域优势且推广调性偏低开发商：楼盘地址：长沙市万家丽北路湘龙路贺龙体校侧总建面：7.5万平方米物业形态：独栋纯别墅容积率：0.28绿化率：40.2%主力户型: 300-450平米分期情况：2期主打概念：城市别墅发现之旅主要卖点：城市纯独栋别墅圈定您的领地原始地貌为一座原生山体，山体中心怀抱一天然溪谷，呈双龙戏珠状，风水独好.项目充分借鉴地中海阳光、休闲和浪漫生活情调，融合西班牙和意大利浓郁的异域建筑风情。项目位居万家丽

27、北路，到市区和星沙都非常便捷，具备做城市第一居所的生活别墅条件。 周边配套基本成熟竞争项目主打资源、生态环境、产品、概念等，区位、开发商品牌、区域价值等空缺项目名称主题及形象优势劣势绿城青竹园“1000亩，只供280位尊者驰骋”、高尔夫别墅纯独栋别墅社区，凭借高尔夫球场的资源与极佳的环境展示，被长沙高端客户公认为“长沙第一豪宅” 地处偏远，交通不便，生活配套更是缺乏美洲故事“如何让儿子对得起这天赋的姓氏”，家族别墅推广主打“家族别墅”概念，园林产品打造精细，展示到位区域价值不足，临住交通要到噪音大好望谷“圈定您的领地”、“纯独栋 真别墅”纯独栋别墅社区，产品稀缺性高缺乏强势的自然资源与展示亮点

28、，推广调性也偏低，影响力不足湘江壹号“千里江山一岸藏”凸显江景资源及公园资源，原生态概念处于城市北边，配套缺少，区域价值不足岳麓山公馆“岳麓山中的别墅”岳麓山风景区红线内惟一别墅，资源独特，市场稀缺度高产品打造粗糙，园林较差，现场展示较差卓越麓山别墅岳麓半山 唯此纯别墅5000亩白鹤生态自然保护区，岳麓书院、大学城人文环境位置较为偏远，项目口碑差；产品打造粗糙，园林较差，现场展示较差格兰小镇“每个王者都有自己的城堡”融城中心多物业类型组合楼盘，前期推广力度大，高举高大产品一般，现场形象与定位有一定差距碧桂园威尼斯“五星级的家”，“水岸别墅”，松雅湖水上公园完善配套，水景，2.5万亩松雅湖水上公

29、园位置偏远，质量受怀疑橘郡米哈斯“西班牙国宝小镇米哈斯”主打风情及区位价值质量不上档次，工程进度慢开发商实力受怀疑，推广调性低竞争优势项目卖点劣势本项目相对优势我们的竞争策略绿城青竹园发展商品牌/高尔夫资源/品质大盘位置偏僻，较为典型的“第二居作”，不适宜居家交通便利/融城中心区位/价格突出区域价值融城中心城市别墅，中央别墅区突出产品的高性价比价格策略增强项目竞争力美洲故事展示、服务细节到位/家族别墅概念周边环境较差/容积率偏高纯独栋别墅社区突出纯粹纯独栋别墅群， ，中央别墅区好望谷纯独栋别墅/城市中心位置位于星沙区域位置欠佳/品牌缺乏影响力融城中心区位/品牌发展商突出区域价值融城中心城市别墅

30、， 中央别墅区突出品牌保利地产品牌增强客户信心提升项目竞争力麓山别墅片区未来发展潜力/高档社区/景观资源/规模大盘目前周边配套差/缺乏实景展示融城中心区位/品牌发展商/实景展示突出区域价值融城中心城市别墅， 中央别墅区突出品牌保利地产品牌增强客户信心提升项目竞争力突出纯粹纯独栋别墅群格兰小镇/龙湾片区未来发展潜力/高档社区/规模大盘/品牌发展商缺乏自然资源/容积率偏高/品质一般纯独栋别墅社区/实景展示突出纯粹纯独栋别墅群突出产品品质强化品质升级提升项目竞争力相对于竞争项目，本项目突出价值为：区位、产品形态、品牌、处于“中央别墅区”及较为成熟别墅社区，劣势为缺乏资源竞争优势目标实现的阻碍：市场大

31、势：政府将出台相关限制政策控制房价，抑制不合理需求，投资需求成为抑制主要目标之一市场竞争：2010年长沙主要在售别墅项目中独栋产品（含少量双拼）多达1015套，供应量大，而根据2009年消化约370套的需求量来看，供应量远大于需求量板块内竞争：版块内增加郡原美村独栋，区域内竞争加剧双拼干扰：2010年长沙双拼别墅产品供应加剧，将以较低总价及单价干扰独栋市场目标实现的机会：市场分析小结市场大势：长沙及别墅市场将保持稳定趋势，不会不限大幅降价；投资意向加强：受通货膨胀影响，高端物业成为保值投资选项，2010年高端物业的投资客户会增多；区域优势：与竞争项目相比，本项目长株潭核心区域、中央别墅区区域价

32、值将持续成为本项目竞争优势产品形态及品牌：纯独栋优势、保利品牌（南湖地王、麓谷林语热卖）强势体现报告思路目标下的问题策略导出目标回顾及分析123策略执行4市场分析项目及产品分析客户分析价值体系湘中央、纯独栋、保利品牌、中央别墅区为本项目最核心价值点阆峰主要价值点排序：1、区位：长株潭核心看好发展前景，高端住宅区域2、区域：形成由中信新城至本项目的“中央别墅区”2、品牌：保利品牌（尤其是09年麓谷林语热销、阆峰云墅热销、湖南保利拿下南湖地块地王造势下造成强势品牌）3、纯粹性：纯独栋产品形态及纯粹社区形成的高端人群平台4、价格：适中价格，高性价比5、环境：小区绿化、片区生态环境6、外观设计，北美风

33、格7、一二期完成并持续交房，2010年入住率提升，社区生活氛围得到加强市场认知市场对整体项目认知：经08、09线上线下诉求后，项目湘中央、纯独栋、保利品牌已被客户接受，中央别墅区概念尚在检验中分阶段推广主题08下半年非独栋 不算墅08年底09年初湘中央 纯独栋 大人物09年3月后兼纳世界的影响力、湘中央纯独栋成熟别墅社区、145栋已售罄加推09年9月运筹中央别墅区项目自08年以来通过系列线上及线下宣传，已跟其他别墅项目形成一定区隔，客户较为认同项目保利品牌、区位、纯粹产品形态已为客户接受，形象清晰一二期余货当前一二期剩余17套可售产品剩余产品（3套板房除外），按表价总销售收入约为1.18亿元，

34、均价约13855元/平米，价格较高；按照总价96折后减20万再95折计算，则总实收约为1.07亿元，实收均价约12613元/平米一二期剩余产品相关数据总套数总销售收入（元）均价（元/平米）总实收（元）实收均价（元/平米）1711795000013854.69410738040012613统计日期截止09年12月21日当前一二期剩余17套可售产品：一期余6套，二期余11套（F组团余3套，H组团余7套、K组团余1套，剩余产品分布如下图一期A-E组团二期F、G组团二期H、J、K组团三期四期一二期余货统计日期截止09年12月21日从面积看：430平米以下较小面积产品共10套占59%，449平米中等面积

35、产品2套占12%，660平米以上大面积产品5套占29%从面积看，以430平米以下主力需求面积共10套为主占59%，中大面积产品7套占41%。中大面积产品占比例较高将对余货销售不利一二期余货剩余产品面积区间分析面积区间410-427449660-692套数1025统计日期截止09年12月21日从实收总价看（按照总价96折后减20万再95折计算），呈两极分化状态，430万以下产品7套占29%，高总价总价产品10套占71%。高总价产品占大比例将影响余货销售从实收总价看：呈两极分化状态，其中：430万以下中低及低总价产品共7套占29%，530万以上高总价产品共10套占71%。一二期余货剩余产品实收总价

36、区间分析总价区间430万530-630万960-1100万套数755统计日期截止09年12月21日从实收单价看（按照总价96折后减20万再95折计算），9000元以下低单价产品共5套占29%，9000-9500元中等单价产品共2套占12%，13000-16000元以上高单价产品10套占59%，高单价产品过多将影响余货消化一二期余货一二期余货实收单价总价区间9000元以下9000-9500元13000-16000元套数5210从实收单价价看：呈两极分化状态，其中：9000以下低单价产品共5套占29%，13000-16000元以上高单价产品10套占59%统计日期截止09年12月21日剩余23套可售产品中，按照销售难易程度可分为易、中、难3类产品：走量产品4套，中等难度产品5套，滞销产品8套，分布如下图滞销产品8套走量产品4套中等难度产品5套一二期余货统计日期截止09年12月21日一二期剩余产品分析小结（统计日期截止09年12月21日）从面积看以430平米以下主力需求面积共10套为主占59%，中大面积产品7套占41%。中大面积产品占比例较高将对余货