[广东]城市综合体项目营销策略方案及销售执行报告（ppt 共86页）

1、xx欧洲城二期营销策略总纲及销售执行报告谨呈：xx县xx投资房地产开发有限公司新里程-xx欧洲城项目组报告逻辑结构目标分析策略推导策略形成策略执行结构下的思路目标分析 策略推导策略执行开发商目标目标分析目标下的 问题市场分析项目分析竞争力分析项目形象策略执行项目展示策略执行项目服务策略执行项目推广策略执行 策略形成案例借鉴客户分析策略推导目标分析1开发商目标： 目标分析：目标下的问题：开发商目标开发商目标实现利润最大化稳速高价开盘热销持续快速消化、高于市场平均价格新里程理解目标分析目标实现需要大量客户支撑二期总货量388套以欧洲城一期开盘解筹率70%计算项目整个销售期，需蓄客588批第一组团3

2、、6号楼140套房，需蓄客200批第二组团10、13、16、20号楼248套房，需蓄客355批距项目一组团开盘6周时间即每周上门40-50批目标下的问题短期内，如何快速积累客户，提升项目品质，支撑目标实现2市场分析客户分析策略推导市场分析客户分析竞争力分析策略推导市场分析项目分析竞争力分析市场发展及供应状况投资区域价格分析在售项目分析市场发展态势价格正缓慢发展目前xx房地产市场呈现缓慢发展态势，价格提升缓慢15602005年2006年17602100时间2007年2005-2011年xx房地产均价走势图2008年2009年3000 xx各档次物业价格至高线普通别墅5500-6000高端别墅 (

3、独栋）20000，双拼18000）区域高端项目：金海湾中低端别墅项目：碧水城，国际新城，弘诚厚园，东逸名门等高端小高层、高层3800-46002010年250028002011年3100高端住宅项目：中航城、怡景湾普通小高层、高层2800-3300中低端住宅项目：国际新城、万隆新城、山水豪庭、旗望阁、昌盛花园、琪锦花园供应状况供给需求趋近饱和谁拥有客户渠道，谁就占有市场 目前居住现状主要以私宅和80年代统建楼为主，前几年买地皮自建住宅现象非常普遍，但自国家严格控制土地以来，这种现象受到制止。 施工、竣工面积于2009年高速增长，此隔3年竣工面积持续增长，2010年增长幅度较大，开发量快速上升，

4、市场供给旺盛。 2008年商品房的销售面积为6.1万平米，其后两年里，商品房销售面积在快速增长，市场需求开始逐步释放，但与施工竣工面积相比，市场需求尚需进一步引导释放。区域价格优势剪刀差价格利于投资客户选择宝安南山福田罗湖盐田龙岗惠阳18000元/28000元/13000元/4500元/30000元/28000元/25000元/深莞惠一体化进程价格洼地洼地惠深沿海高速实现深圳1小时生活圈，惠莞高速、广汕公路实现惠州半小时生活圈。 “七纵八横”交通格局，房价却相当于深圳的一成、惠州的六成，“房产投资原始股”大亚湾5000元/6500元/惠城3300元/xx在售将售项目众多弹丸之地项目多，竞争压力

5、大国际新城弘诚厚园琪锦花园中航城白花坳片区怡景湾泰园区红岭路新华路解放路华侨城大道碧水城平深路华侨城片区大岭片区老城区金河湾美安居英伦印象花园万隆新城丽景华庭清晖花园雅居花园新兴花园昌盛商住小区东逸名门山水豪庭东方尊邸市场分析小结结论一：刚性需求、供需矛盾，11年年中xx房地产市场放量，价格将上一个台阶，11下半年将面临政策收紧的市场风险；结论二：未来供应随着xx经济、交通、市场的发展，将有效提高本地居民的购买能力，且资源盘具备辐射全市范围的影响力，对于投资客户将是我们下一步的重点客户人群。 结论三：xx片区房地产项目分布较广，且档次等级较多。若本项目需要突围而出，必须着眼项目优势，以本地客户

6、为基础，加大力度开发外地投资客户。策略推导市场分析项目分析竞争力分析项目区位分析项目总体及二期分析项目推售节点项目区位概况-xx规划来看，本项目市场前景被看好。中部核心城镇区惠城区北部山区城镇发展区稔平半岛城镇密集区广州汕尾深圳、惠阳区城区中部核心城镇区：县域中心，珠三角产业转移承接基地，现代商贸物流中心发展布局：以平山为中心的组团和沿平深公路、广汕公路两条建设带延钊的综合发展布局北部山区城镇发展区：发展现代农业及生态旅游业，促进农业生产效能提升、生态环境保育、水源保护。发展布局：以多祝为区域中心，保护优先、适度开发、点状发展。稔平半岛城镇密集区：以稔山为区域中心，沿广汕公路、广惠高速公路、环

7、岛公路组团式发展。中部核心城区作为xx的行政、经济、文化和商贸的中心，成为珠三角城市产业转移的重要承接地。产业布局清晰，合理。而本项目处于xx行政中心侧，未来升值和发展潜力均较大。项目总体概况 xx欧洲城位于xx县城平山街道泰园地段，北侧为环城南路，南侧及东侧为规划路。项目规划用地总面积133288.44平方米。居住区由大量建筑单体组成，其中含多栋五至六层的多层，611层的小高层，多栋2029层高层。设施配套有幼儿园、商业、社区配套用房等 ，共2260户。小区定位为该区域的高尚大型住宅区。原生态的大重山资源多层洋房的建筑形式；双层观光式会所设计；100%南北通透高标准打造产品硬件。二期概况：二

8、期共6栋楼。由3、6 、10 、13 、16 、20号楼组成第一批推出单位第二批推出单位二期用地面积：26452.18总建筑面积: 59077.23计容积率建筑面积：54802.1其 中: 住 宅: 50696.82商业面积：3437.53管理用房面积：667.75不计容积率建筑面积：4275.13建筑密度：32.05%容积率：2.05绿地率：26.05%户 数：388户机动车停车位：154辆 项目分两批推出，首先推出3、6号楼，制造出热销的火爆场面，再承接气势，紧接推出剩余四栋，延续良好销售场面。3201613106户型分析-本项目户型的最大特点是超大的附加值，赠送率最高达到35%左右。赠送

9、面积较大，实用率高，完全符合豪宅面积标准；关键点：户型方正、南北通透 100%的户户超值赠送户内花园可改房一层及顶层创意户型超大露台及主卧享受欧洲城二期户型面积区间套数套数比1层134348.8%2房89369.3%3房103369.3%4房13423861.3%复式141-2054411.3%合计388100%本项目主要推售节点项目于3月18日正式开始认筹；初定于5月1日3、6号楼开盘；初定于6月26日剩余四栋推售。策略推导市场分析项目分析竞争力分析项目配套对比项目市场卖点分析项目SWOT分析与中心城及周边有竞争力的楼盘相比，本项目在项目独特风格、户型附加值/容积率等方面有一定优势，在地段、

10、综合配套等方面有一定的欠缺。竞争力主要项目在市场中的相对位置图地段规模容积率户型设计综合配套形象外观发展商品牌物业管理欧洲城国际新城低中高怡景湾金河湾山水豪庭配套对比中航城xx客户购买及价格支撑驱动因素排序：区位、产品设计创新、附加值配套品牌、推广等因素；怡景湾及金河湾4.6米挑高复式畅销也说明了这一点。xx2011年在售高端项目分析配套产品区位推广价格品牌中航城怡景湾国际新城金河湾产品创新成为非品牌开发商竞争的利器便捷程度及离中心城的距离是客户的主要关注点生活配套是否成熟及学校的远近对中年客户影响较大各项目推广范围小，推广手段单调。开发商品牌对客户购买存在一定影响，但与其他因素相比，影响最弱

11、为后续高端项目垫定了价格平台卖点分析项目SWOT分析优势-Strength劣势-Weak发展商本土品牌拥有的良好市场口碑及大量的客户资源,11年项目展示将更加全面，销售多了更多的支撑项目进入现楼阶段1、大盘气势不足，有待进一步提升2、园林资源利用不足，仅有10号楼前有中心景观，未实现项目景观最优化3、产品同质化严重机会-Opportunity发挥优势,抢占机会利用机会,克服劣势整个xx房地产市场处于缓慢上扬的阶段，市场利好。泰园板块为11年热点片区,佳兆业品牌发展商进驻，该板块将再度升温，市场关注度将再度增加环城南路及xx大道开通项目的主要竞争对手中缺乏已具备成熟社区环境的项目1、充分利用年后

12、园林、会所及样板间的展示，全面启动11年的销售迎得开门红2、扩大渠道推广，挖掘外区域客户3、针对老业主举行各类营销活动，提前让客户感受和体验品质生活，并通过老带新优惠措施，人脉营销促进销售1、高举高打提升项目形象2、利用区域的市场关注度再度提升本项目的关注度威胁-Threaten发挥优势,转化威胁减小劣势,避免威胁11年新增不少中户型楼盘,如东方尊邸、中航城、国际新城等，有可能分流不少本项目的中端客户；竞争对手纷纷打资源牌、品牌牌、产品牌，于本项目11年主打卖点品质存在重合。政府大量放地，存在宏观压低房价的趋势，消费者会出现观望形态1、继续加强老业主营销2、利用进度优势，建立标准化大盘形象展示

13、，提升项目形象，与竞争对手争夺市场1、避开直接竞争，改变卖产品打产品的策略，赋予项目更多情感元素，用“可以感知的品质”打动客户。2、持续举行有社会影响力的事件营销，保持社会关注度3、有策略性的推货，减少内部产品的同质化并与竞争对手形成差异，争夺市场策略形成3案例借鉴客户分析策略推导角色区分，建立霸主地位形象上的领导者，策略上的挑战者，改变游戏规则，建立新的物业类型建立强势的第一意象竞争策略代表性的项目命名领导片区炒作超越片区竞争片区策略案例借鉴借鉴意义：同为新区域大盘，需要建立强势的第一意象，借品牌发展商及政府力度进行片区炒作。 中信水岸城策略案例借鉴借鉴意义：高形象、高标准的展示和服务建立惠

14、博大道板块豪宅话语权，同时注重项目在行业内影响力营销。建立高形象的措施一、建立超越竞争的，差异化的形象定位二、赋予有代表性，能令推广事半功倍的项目命名三、选择高性价比的媒体组合方式四、分阶段不同的推广模式五、得业内者得天下六、不断建立更高的展示和服务的标准，承接高形象 中信水岸城策略案例借鉴借鉴意义：有效的传播途径保证新客源增加，良好的口碑及活动营销确保持续的人气及客户的忠诚度。核心：客户营销良好的口碑持续的人气新客源高忠诚度媒体切入点有效传播途径 中信水岸城策略案例借鉴小结建立强势的第一意象，借品牌发展商及政府力度进行片区炒作。高形象、高标准的展示和服务建立泰园居住区板块豪宅话语权，同时注重

15、项目在行业内影响力营销。有效的传播途径保证新客源增加，良好的口碑及活动营销确保持续的人气及客户的忠诚度。客户分析 客户来源地集中于xx县城及周边地区。 设计时必须充分考虑xx人群的环境居住习惯及需求，并超前于其他项目，设计出更适合xx人群、让xx人群更为接受的创新理念产品。客户职业主要为公务员及私营企业主。 此类客户对于生活品味的提高拥有迫切的要求，设计时应尽量考虑此因素。欧洲城上门客户分析：有效问卷291份。客户分析诚意客户对环境绿化景观最为重视。而物业管理，升值潜力，位置，工程质量，城市生活配套也同时是客户所考虑的重要因素。天然山景是欧洲城最吸引客户的因素。而低密度社区和花园洋房同样也是客

16、户选择欧洲城的重要因素。欧洲城上门客户分析：有效问卷291份。客户准确定位核心客户重要客户游离客户偶得客户私营企业主、事业单位员工、公务员个体生意人、本地人、30岁左右企业白领、xx大型企业老员工xx大型企业中层管理人员30岁以下白领、深圳人、其他客户深层分析圈层效应明显居住聚集中心城区渴求高品质产品和服务相信眼见为实，充分的展示能刺激需求 建立项目高形象及高标准的展示及服务客户分析小结现欧洲城客户仍以xx高端客户为主，在营销宣传上必须针对xx人习惯设计。展示上必须品格做得高雅，时刻记得一点，我们的目标客户是xx高收入人群。客户最感兴趣的展示是项目的环境绿化景观和天然山景，在现场展示中必须深化

17、完善此类展示。要想本项目突破市场平均价格，并从竞争中突围，需要建立超越竞争的全攻略。策略推导形象攻略展示攻略推广攻略建立超越竞争的全攻略服务攻略豪宅营销关键动作高举高打，需要建立强势的第一意象，借品牌发展商及政府力度进行片区炒作。建立大盘气势。线上早行动，得业内者得天下；线下多布局，得客户者得天下；高标准、高形象的展示与服务体验，建立豪宅话语权，从服务上建立与品牌体验相一致的竞争力。策略执行4形象攻略展示攻略服务攻略推广攻略核心策略形象攻略展示攻略服务攻略推广攻略高举高打，以九龙峰自然环境为核心点，辅以欧式电梯花园洋房，定位于片区的高端阵营。透明服务，细节关注，在物管、销售环节中、售后服务中让

18、客户感受高品质服务。市内，借势营销，截流客户，节约营销成本。市外，实效推广，直击目标客户。配合形象，同时突出产品特色，在售楼处、看楼通道、样板房打造上体现产品的独特价值。目标下战略项目形象攻略项目展示攻略项目服务攻略项目推广攻略形象定位推广演绎形象推广行动为二期设定一个专属的推广名，并辅以专属的推广语深化此推广名。形象定位表达几层涵义欧洲城享有世界级的资源欧洲城有国际化的视野项目自身的尊贵感和品质感欧洲城与九龙峰的近距离关系让其享有无比荣耀推广名：推广语建立项目强势的第一意象，形成与其他项目的区隔感，凸现项目差异化价值建立项目强势的、优越的山景价值及建筑理念推广演绎形象推广行动Action1:

19、长达300米，高4米的工地围板广告，表现本项目强势的、优越的山景价值及建筑理念、本项目尊贵、高品质的调性。推广时间2011.4-2011.7Action2:汽车站的路牌广告及南湖公园、潜在的其他广告牌以宏大的气势对项目形象进行推广。推广时间2011.4-2011.11Action3:专门针对二期的形象广告片在电视台和现场投放以表现项目区位的优越感和高品质尊贵生活的场景。现场投放时间：2011.4，电视台投放时间： 2011.4Action4:通过项目网络媒体推广项目形象；调性仍然是建筑风格的优越、项目本身的高品质尊贵生活。网络投放时间：2011.3-2011.7Action5:现场包装/楼书物

20、料/VI延展物料等都是推广项目形象的路径。在这些物料中可以凸现项目的高品质尊贵生活！目标下战略项目形象攻略项目展示攻略项目服务攻略项目推广攻略建立高标准的高尚示范生活体验和展示营造高体验价值的产品和卖场展示系统，让客户实实在在感知高品质的/尊贵的未来生活。展示体系产品价值展示卖场氛围展示关键物料展示售楼处样板房泳池、园林主入口主入口通道指示系统看楼通道围墙模型宣传片楼书户型资料售楼处展示区样板房展示区3610131620项目围板样板房看楼通道4月1日完成改造4月15日开放4月15日开放售楼处及泳池改造需在4月1日之前完成项目全方位展示及开放时间图细节处理：可种植成棵绿色植物于售楼处中，显得整个

21、项目更为绿化及拓展售楼处景观。售楼处-主格调：尊贵、典雅、绿意！注重细节而大气。细节处理：售楼处加入特殊的点缀灯光，进一步突出欧洲城的华丽尊贵。细节处理：前台升级装饰，从指示牌及前台物品摆放，以欧洲文化气息为主题的提升。建议在售楼处增加一些能体现尊贵又能体现情趣的元素和细节装饰及造型。售楼处进一步的烘托，文化气息的增强。园林及游泳池需要整改，不能以如此展示面对二期高端客户园林及游泳池欧式灯柱：创新于一期的灯柱，凸显更为奢华的生活品质。将项目LOGO融入园林的每一个细节中游泳池进一步改造的奢华、高贵样板房展示6号楼样板房位置户型建筑面积风格6号楼一单元2022房2厅2卫90托斯卡纳欧式 6号楼四

22、单元101 3房2厅2卫（带地下室）125时尚、简洁欧式 6号楼四单元2023房2厅2卫131淡雅、贵气欧式 6号楼四单元9025房3厅3卫（顶层复式带双露台）180庄重、优雅欧式 庄重优雅欧式淡雅、贵气欧式托斯卡纳欧式时尚、简洁欧式围绕欧风公馆的主题各类型欧式样板房风格演绎围墙以高雅贵气的展示吸引每一位莅临现场的客户，并在细节中做好，让每一位客户能真切感受到项目的闪耀卖点。主入口主入口表现出豪宅的尊贵感和气势表现元素：私家入口大道/整齐的灯柱/入口雕塑或喷泉欧风公馆-精工品质，洋房专家。前广场欧式雕塑地面中英文标识+指示牌，充分体现欧风公馆国际化价值入口广场辉煌区域增强区域的尊严感和可识别性

23、看楼通道根据项目整体规划，铺设完整整洁的道路。 完整整洁的道路能增强客户对于项目规划的信心，并能有效增加客户对于项目安全度的认可。建立特色灌木丛带。 此举能很好的增强项目整体绿化观，并能更为有效的烘托出项目托斯卡纳绿化景观的整体绿化气息，这对于实现项目高品质，高价值的认可起到非常重要的作用，并能有效隔离噪音，体现项目林荫大道的感觉。 根据灌木丛带设计，增添相关特色绿色植物，以完善的园林绿化效果，增强项目整体展示面标识指示系统极度彰显气势的楼栋号精致的各类标识牌目标下战略项目形象攻略项目展示攻略项目服务攻略项目推广攻略 建立高标准的服务体验，从服务上建立与品牌体验相一致的竞争力突破传统的沟通层面

24、和客户关系创新售楼的服务方式，为消费者提供一次愉快的购买经历真正的信息平等和主动选择。八大愉悦购房体验主入口体现沟通姿态购房风险提示增强销售信息透明度意见领袖的参与体验型的看楼专车安防系统公示专业销售流程服务业主生活手册 入口处，以亲切微笑的服务人员来造场首先体现我们的一种沟通姿态，也许一开始就赢得消费者好感。愉快的购房之旅体验一：愉快的购房之旅体验二：“购买风险”的提示：销售现场将项目周边的规划、现状限制、道路噪音等劣势明确的告知客户，并在售楼处公示。将xx欧洲城业主权益手册在售楼处公示。愉快的购房之旅体验三：邀请xx欧洲城的认筹客户参与项目，对建筑材料选择、各种设计方案、物业管理等参与建议

25、，合理即采纳，整个过程记录存档。通过施工样板房，展示项目的工法、设计和材料，增强客户对发展商的信任感。增强销售信息的透明度；在现场准备电脑，将各个单位的价格情况一一列明，客户可在电脑上查询即时的单位认购情况，并真正实现网络购房交易。选房前一天，客户可在xx欧洲城的网站上查询意向房号的点击率及登记认购情况，真正清楚购买单位的真实情况。同期市场的其他楼盘简介及优劣势比较。愉快的购房之旅体验四：xx欧洲城深圳-xx直达车为深圳强势投资客设置来回接送专车，以体现欧洲城最为便捷的看楼方式。愉快的购房之旅体验五：xx欧洲城看楼车在xx欧洲城内设置客户看楼车，体现欧洲城尊贵专业的服务。安防报警系统体现豪宅的

26、尊贵和私密感。对涉及安全系统的可视对讲系统边界防范系统边界防范系统愉快的购房之旅体验六：专业销售流程服务销售现场由“xx按揭小组”免费提供的财务、签约、按揭一站式服务，实现电子算价及签约。“电子化服务”将形成全新的服务模式，充分体现豪宅形象，提升项目品质。“xx按揭小组”设置于销售中心，工作人员提供服务时统一着装，体现专业形象。愉快的购房之旅体验七：业主生活手册周边生活配套、教育配套、交通配套信息，以及生活配套中吃喝玩乐的信息都融入到业主生活手册中。愉快的购房之旅体验八：目标下战略项目形象攻略项目展示攻略项目服务攻略项目推广攻略客户积累策略媒体策略活动营销点对点的客户电话邀请服务；沃尔玛外展场

27、吸引本地客户群小众餐会营销锁定传播力强的客户线上、线下全方位锁定客户路牌广告、地盘包装截流客户；客户积累策略在其他项目捷足先登及大规模推广的前提下本项目也将线上线下全方位锁定客户确立潜在客户群方向本项目对于环城南路客户均有很好的截留效果，但县城中心内广告展示并不足。路牌广告国际新城弘诚厚园中航城中航城白花坳片区怡景湾泰园区欧洲城道旗金河湾道旗弘诚厚园道旗中航城道旗碧水城山水豪庭道旗华侨城片区大岭片区老城区金河湾美安居英伦印象花园万隆新城丽景华庭欧洲城国际新城欧洲城弘城厚园弘诚厚园怡景湾道旗弘诚厚园道旗弘诚厚园道旗弘诚厚园道旗怡景湾表示户外广告牌表示道旗本项目外展示 怡景湾已无量，建议拿下怡景湾

28、两面广告旗及周边道旗。目前中心城的广告牌基本已被占用，尤以国际新城、中航城、弘诚厚园等项目的强势推广。目前在中心县城区的项目可以选择的广告牌不多。比较好的还有：平深路与新平路交界汽车站旁广告牌位另外在白花高速路上可以再树广告牌，以树立项目形象并显现项目的强势推广；总体来看，本项目可以选择广告牌数量较少，对中心区客户没有起到引导和截流的作用，需要通过其他渠道进行强化；路牌广告工地包装初步树立本项目形象，增强了本项目与周边环境的区隔感。同时也锁定部分客户。工地包装环城南路东规划路楼体灯光字条幅广告预计4月初出街3610131620项目围板4月1日完成改造 客户电话邀请主要选择：xx中心城住户、公务

29、员、事业单位工作人员；xx中心城周边比较富裕的村镇及工业区中的大企业主；点对点的客户电话邀请服务；客户电话邀请时间点：2011.3.18-2011.7.18客户电话邀请内容：项目的形象、基本描述、户型及价值点介绍、样板房、售楼处、园林现场实景图；以最真诚的态度及最有耐心的语气邀请客户前来现场参观，以此提高客户储存量及成交率。 之后的客户电话邀请服务按照适时的需求来进行；小众餐会营销锁定传播力强的客户（xx各商会、周边村委领导等）目的：与xx各商会、周边村委建立沟通渠道，推介产品；利用他们扩大项目的影响力；形式：小众餐会或酒会，谈论项目或市场形式；地点：高档会所、酒店或餐厅；人数：每次不宜超过1

30、00人；时间：2011.3-4月运用客户传播是最直接的手段目的：扩大项目影响力，抢占时机，锁定周边镇有购房需求客户，深入了解客户；形式：通过展板让客户了解项目的区位价值及产品丰富卖点；可以有选择的让客户填写问卷，并发房礼品；地点：各镇人流聚集的商场；大工业区的重点企业可以进行点对点推荐。时间：2011.3-4月 2011.6-7月周边镇巡展（平山、黄埠、吉隆等地大工业区）目的：在广告牌位不足情况下截流中心城区客户，若需要进一步扩大项目的影响力和知名度，沃尔玛展场需要更为重视；形式：需要派驻销售代表于此值班，让销售服务也成为我们的展示方向，令客户对本项目印象更为深刻。设定沙盘，并让销售代表为每一

31、位路过客户提供讲解。以积极赠送项目宣传资料的方式，展示项目形象。地点：沃尔玛时间：2011.3-12月沃尔玛展场的重要作用客户积累策略时间3月电话邀请餐会工地围墙广告牌户外广告（配合营销节点形象宣传）二期客户挖掘形象宣传，建立强烈的第一意象三期客户挖掘开盘预告圈层客户营销外展场圈层客户营销挖掘周边客户，增强影响力巡展深度挖掘镇区客户10月9月8月7月6月5月4月11月12月深度挖掘镇区客户二批开盘预告项目媒体策略本项目媒体选择及组合策略：路牌：树立形象，截流客户，传播力较强的传播路径；工地围板：指向性较强，直接传播项目形象或利益点；电视广告：树立项目形象及大盘气势；电话邀请：电话邀请的作用较为

32、有限，关键要找到有效客户群体进行点对点电话邀请；网络：网络营销是传播项目形象、口碑、影响力及在关键节点信息的有效途径；短信：是传达即时信息的低成本高效手段；报纸：报纸主要用在项目区域及行业营销的媒体配合及同时发布项目的重要信息； 多媒体高效组合，以取得较好的传播效果；媒体推广策略持续高形象，不陷入产品细节时间直邮报纸网络电视短信广告牌网站宣传及网络剑客炒作样板房开放及开盘节日问候（配合营销节点形象宣传）二期客户挖掘投放形象宣传片；对二期产品专题报道二批开盘三期客户积累开盘预告动态新闻跟进二批开盘预告准备准备3月10月9月8月7月6月5月4月11月12月项目活动营销策略围绕业主权益和行业透明度及

33、奥林华府业主权益手册进行事件及活动营销；围绕xx欧洲城未来价值展开研讨活动；围绕营销节点进行庆典活动；维系客户的营销活动；3月主题：见证xx欧洲城荣耀生活时间：3.25地点：xx欧洲城售楼处人物：前期积累客户、设计院、政府部门相关人员、媒体、业主领袖、发展商及朋友、xx欧洲城领导。重要项目：政府部门代表宣讲xx欧洲城规划；设计院宣讲产品设计理念及特点；xx欧洲城领导宣讲xx欧洲城项目二期特色；发展商颁布xx欧洲城业主权益手册，并表彰优秀业主领袖；欧洲城产品发布会 可以邀请比较比较有名的节目主持人来作主持，以树立较好的形象并培养较好的现场氛围现场可以穿插比较优雅、舒缓的活动钢琴、小提琴的独奏、伴奏表演现场有饮料、咖啡和水果供应同时可以请外国人做礼仪先生/小姐4月xx欧洲城业主答谢水上音乐会 邀请对象：成交业主 形式：自助餐和音乐会都穿插在水上会所和泳池旁，加深客户对小区的荣耀感和印象； 目的：同时激活现场氛围，促进老带新及其他业主成交；5月xx欧洲城业主摄影比赛 邀请对象：成交业主 形式：以xx欧洲城现场展示为背景的摄影比赛 并在结果揭晓之后在售楼处举行展览，优秀作品可以在报纸和网络上发表。 时间：2011.5 目的：激发业主热爱xx欧洲城，促进老业主带新业主的活动。6.26举行xx欧洲城业主联谊活动目的： 促进老带新，并为二期二批单位推出成交造