浙江金华五佰滩商业的项目发展战略的方案-

1、浙 江 金 华 五 佰 滩发展战略构想目 录 一. 金华市发展现状二. 世界及中国旅游产业发展趋势三. 商务旅游及其发展趋势四. 小岛开发案例五. 解读金华 五佰滩发展定位六. 项目开发总体思路七. 打造金华旅游产业的策略第 一 部 分金华市发展现状金华市发展现状“浙江省11个地级市竞争力评价分析研究”显示：浙江省最新的城市竞争力依次为：杭州、宁波、温州、绍兴、台州、嘉兴、湖州、舟山、金华、衢州、丽水。（浙江省城市社会经济调查队报告）调查指出：杭州是综合经济竞争力最强的城市，宁波是外向型经济最活跃及人均综合经济效益最好的城市，温州是开拓意识最强的城市，嘉兴是开放型经济发展最快的城市，绍兴是轻纺

2、工业竞争力最佳的城市，台州是块状经济快速发展的城市，湖州是对外经济发展迅速的城市，而金华是发展前景较大的城市，但还没有形成自己的特色。由此可以看出：金华的城市竞争力与其他城市相比的确较弱，城市形象不够鲜明。2006年第1季度全省与各市GDP数据金华市商业及旅游现状全市还没有一个集商业、娱乐、休闲和旅游为一体的综合商业区。现有的商业区较为分散、规模较小，配套不够完善。人文商业区没有引入商业化经营，如施光南音乐广场、艾青主题公园、宾虹广场，沿江两岸的园林公园等。政府投资大，回报期长，但没有进行商业化经营。金华山水秀丽、风景优美，景点繁多，但名胜古迹、重点文物没有进行有效整合，形成系统观光和休闲路线

3、，且商业和居住配套严重不足。商业经营模式跟不上城市的经济发展水平，需要大力引进发达地区的先进商务旅游的经营模式和科学的城市运营理念。商业和旅游档次及服务平民化，没有充分考虑高档次的商务消费群体，特别是没有考虑到义乌市的海外消费群体。金华市会展业现状分析会展业是服务贸易的重要内容，也是促进商品、结束成果交易的重要手段，被视为与“旅游经济”、“房地产经济”并列的新世纪三大无烟产业之一。按业内专家测算，会展业带动系数为1：8。昆明世博会、大连国际时装节、西博会等都是一些有相当影响的会议和展览，已经成为举办城市一张亮丽的名片、经济发展的新亮点和助推器。金华市会展业现状分析金华的会展业始于20世纪80年

4、代中期，多以招商推介、展览促销为主，记忆深刻的有汽摩配展、茶花节、工科会、苗交会等，会展经济尚处在起步阶段。目前市区尚无一个高档次的展览馆，无法承揽较大规模和较高规模的会展业务；已举办过一些展览的场所如体育馆等，设施不配套，场展面积狭小；市区尚没有一家专业化的展览公司，更缺乏一支高素质的展览队伍；与沿海“会展经济”发达地区比较，金华市与国际、国内交流不多，承办展览活动的水平有限，经验不足。金华市“论坛”发展现状分析金华市作为浙江省中西部地区的核心，目前所举办过的论坛数目远远不够。其中还多以学术性的论坛为主，缺乏高规格、高档次的论坛。其中的原因一方面是由于金华市目前的城市发展水平还不高，而另一方

5、面则是因为金华市就承办论坛而言，其软环境还相对较差，开办论坛的载体及其他相关配套设施还不够理想。高档星级宾馆不足到目前为止，金华地区的星级宾馆总数约104家，其中金华市市区内仅有20多家，各个宾馆的客房总数平均不超过150间。这些宾馆除少数几家四星级宾馆之外，主要以三星级宾馆居多，整个金华地区尚无一家五星级宾馆。金华市目前的宾馆主要是以接待来金华旅游的游客为主，面对商务客人的市场把控还不强。随着金华市的不断发展，特别是越来越多的企业乃至跨国大企业的进驻金华，现有的住宿环境根本无法满足未来城市发展的需求。我们看到，金华市的GDP总值已经排在了全省的第七位，而其GDP增长速度更是排到了倒数第二位。

6、它的发展速度已经与其他各城市之间拉开了距离。城市突围！同时，金华所辖的义乌、永宁等地级市发展很快，使得金华市处在了一个相对尴尬的局面。因此，金华市的发展势在必行，我们提出要做:第 二 部 分世界及中国旅游产业发展趋势19502500万人次旅游投入21亿美金19965.95亿人次旅游投入4250亿美金20027.15亿人次旅游投入1.2万亿美金202016亿人次旅游投入2万亿美金旅游业将成为世界上最大的产业根据世界旅游及旅行理事会（WTTC）旅游卫星帐户CTSA的统计预测数据，国内的旅游消费将从99年的5843亿元增长至2013年的25605亿元，15年间旅游消费复合增长率将达11%。据世界旅游

7、组织预测2020年中国将成为世界第一位旅游目的地，世界第四大客源输出国。旅游产业的一般规律根据人均GDP的增长，旅游产业发展可分为3个阶段人均GDP为1000美元观光旅游阶段人均GDP为3000美元休闲旅游阶段人均GDP为5000美元体验旅游阶段中 国 旅 游 市 场 分 析中国旅游市场发展趋势分析趋势一 旅游体验深度化，观光旅游向休闲度假转变趋势二 居民旅游支出由集中性消费向经常性消费转变趋势三 投资第二居所的需求增加趋势四 旅游方式散客化趋势五 旅游需求类型多样化，个性化趋势六 商务旅游越来越多趋势七 自驾游日渐兴起趋势八 老年人旅游市场潜力巨大旅游消费特点及趋势国内旅游消费的结构中，食、

8、住、行比重较大，达75%-85%，游、购、娱占25%-15%物质消费多，精神消费少，今后我国旅游中的游、购、娱比重将进一步上升，精神消费也将上升。休闲体验旅游是发展的主导方向观光旅游增长见识表面的表态的身体的城市的拥挤出行到此一游休闲、体验旅游寻找舒适快乐深度的动感的身心的山水田园空旷舒调休闲居住最能吸引人的是同时具备观光、休闲、体验三种功能的旅游地第 三 部 分商务旅游及其发展趋势一、商务旅游简介（一）定义及特征 商务旅游活动通常包括谈判、会议、展览、科技文化交流活动以及随之带来的住宿、餐饮、交通、游览、休闲、通讯等活动。“一石二鸟” - 商务+度假 （二）商务旅游特征出行的主要动机是商务，

9、随带可能有观光休闲旅游。商务活动的复合型 如展览、会议、谈判、考察和科技文化交流、政治访问活动等。商务客人的附带性 通常，商务客人会带随行人员，附带的人会进行休闲旅游活动。出行目的的多重性。奖励旅游集团性的休闲度假方式，用来加强公司凝聚力、展示公司形 象。旅游服务的综合性 注重提供一揽子全套旅游管理项目的解决方案。 （三）商务客人消费特征消费能力强，重质不重价商务客人与观光客人消费比是 2.5 ：1更注重服务的效率、品质、个性化及完善程度时间观念强以散客为主，受季节影响小商务客人停留的时间较长 （三）发展商务旅游的经济、社会意义带动地区综合收入的大幅提高现代商务旅游者消费层次高、往返次数多、购

10、物欲望强，易给旅游目的地带来丰厚的经济利益，带动地区综合收入。可以提升区域旅游产品由低端向高端发展商旅的发展能非常积极的推动当地旅游产品的结构优化；能振兴 自然旅游资源稀缺的地区经济，拓展旅游业的内容和范围。利于带动相关行业的发展 一般旅游产业对相关产业的拉动比为1：4，商旅有更强的联动效应，拉动比为1：6。 利于塑造区域形象和提高区域知名度商旅的发展对区域的基础设施和市民素质等有更高的要求，利于促进各相关因素的改善和大幅度的提高，树立良好的区域形象，进而形成良性循环。利于旅游的削峰填谷商旅能有效地平衡旅游市场的淡旺季，提高旅游产品、旅游设施的利用率，进而提高区域的综合经济效益。 二、世界商务

11、旅游的发展格局商务旅游是近年来发展最快的世界旅游项目之一。全球每年旅游业收入的35,000亿美元中，有4,200亿美元属于企业的商旅支出，占全部旅游收入的12%。商务客人已占全球住房游客的53%，占连锁饭店的60%。亚太地区，商务旅游发展迅速且 持续，泰国、马来西亚、印尼和中国大陆均为崛起的新生力量。新加坡自身定位为世界会议、奖励旅游、论坛、展览和休闲目的地的选择之一；“亚洲最适合主办世界级会展活动城市”；旅游局投资1500万新元拓展商旅市场。巴黎良好的商旅接待基础设施和商旅集散配套设施；高度发达的旅店系统（78738个房间），500家专业商务酒店，299个国际大会组织，11个展览中心，商务展

12、览面积达63万平方米。香港“展览之都”；中环被誉为“跨国公司亚洲重要的地区总部”；已举办四届商旅博览会；政府出资20亿港元兴建亚洲国际博览馆。世界三大商旅都市三、中国商务旅游的发展概况宏观经济和政局的稳定发展为商务活动的活跃提供了良好的外部环境。市场潜力惊人，规模已经达到法国、德国等欧洲主要国家的水平。以目前的市场增长幅度，今后5年内规模将翻一番，中国成为世界第三大商务旅游市场。四、中国商务旅游市场特点1. 市场规模逐年增大若中国4000万商务人士按每人每年平均出行3次计算，全年商务旅游总量达1.2亿人次。每年国际商务旅游支出超过357亿元 (国家旅游局2003年统计）每年国内商务旅游支出高达

13、1700亿美元，占国内整个旅游市场的30.5%,以每年20%的速度增长。2. 收入稳定时间固定： 不受气候条件、交通不畅等因素的影响，是旅游市场中最稳定的一个细分市场。客流稳定： 商务活动的重复性不受季节性 和淡旺季等因素的影响。3. 利润丰厚商务旅游者自费比重极小，消费能力较高，不受价格影响，偏重服务质量、效率和便利性。商务旅游者相对于观光客： 人均日消费高23% 停留时间较长商务旅游利润率高达20%30%，远远高于一般休闲旅游。 例：商务旅游人数占旅行社总业务10%，但利润占总利润的50%以上.4. 政府支持从中央到地方，政府大力扶持旅游和其相关产业的发展。例：北京市旅游条例第十三条 “国

14、家机关、事业机关和社会团体经审批获准的公务活动，可以委托旅行社安排交通、住宿、餐饮、会务等事项。”五、中国商务旅游市场细分一般商务旅游市场政务旅游市场学术旅游市场其他商务旅游市场1. 一般商务旅游市场 活动构成：会展 (如世博会、服装节、啤酒节)商业谈判、营销、管理（如培训、奖励旅游）等消费者构成普通商务消费者老板、高级经理人、CEO关注服务档次、特权、效率，价格处于次要市场主体消费额度受限，但消费总量最大，注重组织形象、服务的高效率、完善、便利.低层商务消费者和自费商务消费者 （如个体企业主）数量庞大，但商务费用限额地，通常追求商务旅游的经济性和高效率白领阶层白领以上2. 政务旅游市场市场已

15、逐渐开放北京、上海已出文明确公务活动可以委托旅行社安排。市场潜力巨大中国拥有世界上最多的公务员，达五百多万人。最值得关注的市场政府影响力、增进与政府的关系3. 学术旅游市场近几年发展迅速，政府大力支持。每年，全国性学术会议1000个以上，区域性不计其数，国际性正大量转移到中国举行。市场含金量高，消费者素质高，更关注服务质量4. 其他商务旅游市场各种大型体育活动、庆典、纪念活动等例：世界杯、奥运会市场较为复杂，机会性特征明显第 四 部 分小岛开发案例广州沙面岛东西长约1000米，南北宽约300米沙面岛功能设置各国领事馆、国际人士居住区广州地标白天鹅宾馆巴黎西岱岛东西长约1200米，南北宽约260

16、米西岱岛功能设置西岱岛是文明和政治的发源地塞纳河是巴黎的母亲河西岱岛巴黎圣母院市政厅新加坡圣陶沙岛成都府城河改造以前,两岸拥挤棚户区,水污染严重,整体形象脏乱差.成都府城河府城河的成功治理成为中国乃至全世界的学习典范,获得国际优秀水岸奖最高奖、环境地域设计奖，联合国人居奖。成都在沿河19公里建设多个公园和绿化景观带，成为都市中的一条绿色项链,蜿蜒穿行过整个城市。整治府城河既治理了污水,改善了环境,提升了市政形象,也拉动了当地的经济发展,达到环境保护与经济发展的和谐共处.宁波外滩以前的老外滩：棚户区，破落景象严重影响宁波以“三江六岸文化长廊”为核心建设的中心经济景观带。宁波外滩改造的外滩：宁波标

17、志性符号、立体化的形象、时尚的生活方式，成为小资、中产、老外们心仪的休闲商居之地。幼孺老者、外来客、本地人都能尽情游玩一天的场所。定位：国家级休闲度假和商务会议绿岛卖点：生态和商务旅游。开发上将以商务会议旅游、休闲度假为主导旅游产品。客源：上海和苏州，平均车程距离在1.5小时内。太湖区域启 示城市岛屿开发已非一岛之开放，忧关到整个城市的命运城市岛屿是城市的地标等代表城市的重要设施的首选之地。如纽约的自由女神像和悉尼歌剧院。一个市中心的岛屿就如同这个城市的心脏一样，在城市的发展中起关键的作用。岛屿的建设不仅提升了自身的档次，同时也提高周边地区乃至整个城市的品味。300500亩对于城市绿肺的功能乃

18、杯水车薪，面积相似的几个岛屿均没有作为纯绿地考虑；必须放眼整个棋局，跳出小岛做小岛，立足城市战略做小岛。小岛ACE整体经济开发模式小岛不仅缓解当前城市人口密集、土地稀缺的压力，还可为城市发展提供大量资源，是推动城市进一步发展的强大动力源泉。主导产业的确立和发展离不开辅助部门、自给部门和公共设施的发展。A assistant 协助临近城市的发展。C characteristic,发展特色产业。E extension, 延伸发展非专业化部门。对于综合性较弱的小区域，发展特色经济是必然选择。第 五 部 分解读金华 五佰滩发展定位历史悠久景色宜人金色华年解读金华金 色 年 华金色华年金碧辉煌、黄金时代

19、、黄金分割、淘金色彩斑斓、五光十色、形形色色、景色年富力强、年青力壮、年轮、年韶、过年春华秋实、华丽、华彩、精华、华夏华色金年 财富金华多彩金华时尚金华盛世金华 金色年华工程之123451芯 城市芯 2牌 文化牌、生态牌 3感 归属感、使命感、荣誉感 4力 竞争力、凝聚力、控制力、执行力 5流 物流、人流、资金流、信息流、生态流思考大金华地区的企业林立，以大中型企业为主，其中还不乏一些国内外的知名企业。他们夜以继日地在这里工作着，进行着大量繁密的商务活动，创造着价值，为金华市的城市发展做着贡献。在这样的一个环境下，我们是否为其创造了一个优质的、和谐的服务交流平台呢？ 这些商人的住宿环境如何？他

20、们的商务会议进行的怎样？有没有成熟的论坛平台呢？五佰滩在金色年华工程中的定位金色年华工程是一项巨大的工程，而五佰滩的改造则是这项巨大工程的旗舰！位于金华市中心位置的五佰滩的改造，是整个战略工程中重要的一步棋，它将成为一个区域性经济、文化的中心，承上启下，左右逢源，势必引领着金华走出内河，驶入沿海，走向海外！城市地标金华市的地标应当出现在这样的一个中心位置。地标的形式有超现代化的高大建筑，也有赋有文化气息的高档建筑。结合周边的环境乃至整个金华的文脉，我们认为，伍佰滩上的地标应当是一个以文化包装的建筑，它是金华辉煌历史传承的一个载体，是整个城市在未来向心力和凝聚力的体现。世界著名地标五佰滩 形象定

21、位五佰滩作为我们整个“金色年华”工程的旗舰，承载着引领整个金华重新走向辉煌的使命，它将是我们重新打造金华形象的重要突破口。通过高起点规划、高标准建设、高效力管理、高效益开发，将五佰滩打造成金华的地标。使五佰滩成为集商务、休闲、文化、娱乐和度假的核心商圈。形象上她象一艘超级游轮，引领金华，驶向未来。金色年华工程的涵盖范围从地理上：以一洲一滩为龙头，继而与三江六岸共同打造为核心，最终铺向全市；从时间上：既是当前形势下的城市突围战略的核心，也是未来一段时间持续保持城市竞争力的长期战略选择之一；从行动上：既包括了土地开放和产业扶植的硬手段，也包括了政府服务和民心建设等软件；从成果上：既是物质财务，也是

22、精神财富，是突破“金华火腿”的新的城市名片！金色年华工程产业选择发展论坛、产业联盟、会展、信息平台、电子商务平台、金融中心、出口平台、物流中心、人才交流中心、人才培训中心、政府服务平台、外商服务平台、进出口贸易平台、劳务输出平台、创业平台、科学技术研发平台、城市客厅、城市会所、高档商务平台、世博会、服装节、政府论坛、学术论坛、文化展示基地、休闲娱乐中心、夜生活集散地金色年华业态选择游乐项目：嘉年华半户外剧场、水上乐园、太空世界、神秘河谷购物餐饮：银河广场 巨型天幕动漫放影和购物广场、渔人码头 酒吧餐饮一条街、高档名牌专门店、旅游纪念品商店、特色小商品商店、风情商业街居住、商务、交际场所：五星级

23、酒店、会议中心、水上船屋度假村、康体休闲、SPA馆、美容馆、亚健康恢复中心、商务会所、论坛、商务洽谈、舞厅、中小型会展文化科技：4D影院、电影院、歌剧院、博物馆、青少年科技中心、演艺中心景观：迎宾广场、生态园林、灯塔、栈桥、长堤、音乐喷泉、烟花广场、主题雕塑运动健身：网球中心、攀岩俱乐部、太极广场、专业运动培训中心、划船、游艇、滑水、帆船、独木舟、皮划艇业态选择太空世界水上世界渔人码头嘉年华半户外剧场神秘河谷五星级酒店水上船屋度假村4D影院商业街特色商品街影剧院 演艺中心运动健身场所景观 第 六 部 分项目总体开发思路项目总体开发思路1. 华强集团在主题公园产品研发、制造、公园建设运营、复合地

24、产发展、大型酒店和商业地产开发的规划、设计、招商和工程建设多方面有丰富的经验。已开发和正在开发的大型项目有华强花园、华强广场、重庆金源方特乐园、芜湖旅游城和汕头蓝水晶方特乐园等。2. 根据金华市政府对五佰滩项目的期望，华强集团对该项目进行前期策划，并提出该项目的定位建议，经市政府认可之后，与政府达成合作意向。3.由金华市政府和华强共同进行项目的可行性研究，对浙江省及金华市的宏观经济现状及发展规划、产业发展政策、投资环境等进行分析，并进行项目专业市场调查分析、项目投资分析等。在项目可行性分析基础上，双方达成合作协议。4. 依据双方合作约定，金华市政府明确项目规划要点。项目土地进行整体挂牌。华强集

25、团若取得该项目，立即着手项目的总体规划设计和投资建设。金华市政府同期展开市政配套工程（水、电、气、排污）方面的建设。第 七 部 分打造金华旅游产业策略一、政府主导 财智多赢开发的成功与否与当地政府的重视程度有着关密切的关系，只有真正形成“政府主导，各方参与，齐抓共上”的发展机制和发展环境，实现“资源、资本、智本”的三重结合，才能真正实现多赢局面，有效促进地方旅游业的发展。 二、规划发展 策划先行旅游要发展，规划要先行。规划是全面的、长远的、原则性的并带有前瞻性眼光的发展计划及实施方案，是对目标市场和产品定位的判断，是对旅游资源进行取舍、挖掘和开发的总体指导方针。不做规划盲目开发建设往往付出了沉

26、重的代价。策划是在掌握大量信息的基础上，运用先进的理论工具对数据进行准确的分析，对旅游业的发展实现科学的决策过程。三、游客至上 富民兴市旅游开发需要考虑旅游者的需求，只有与市场需求相适应的产品供给才能完成交换并获得利润。但是发展旅游业的目的是要带动地方经济的发展尤其是要带动地区居民生活水平等各方面的提高，因此，旅游产品的规划更要注意旅游者享受与当地社区居民生活质量改善之间的利益均衡。 四、资源基础 市场导向旅游资源是旅游业赖以生存和发展的物质基础，也是景区开发的先决条件。但资源并不等于市场，资源的开发只有与市场接轨，才能开发出适应市场需求的旅游产品，才能满足游客的兴趣和愿望，也只有这样才能实现资源的价值。所以，景区的开发必须在丰富的资源基础上面向市场、分析市场、适应并开拓市场，以市场需求为导向对资源进行筛选、加工甚至创造，这样才能真正实现景区开发的意义。 五、概念启动 产品支撑 产品的开发对于目的地旅游经济的发展至关重要，但创造概念、树立形象是前提，在市场概念指导下进行契合的相关产品开发。 创造概念就是要树立景区的主题形象，景区的主题形象是游客对景区旅游动机的决定因素。六、突出特色 文化为魂“特色”是旅游之魂。其在实践过程中更多地体现在文化里，深入挖掘地域文