房产经纪人政策法规培训(ppt-47页)课件

1、策划人员培训资料（三）1房产经纪人培训房地产政策法规日期： 2012年9月策划人员培训资料（三）2本课时目录第一部分：房地产基础知识第二部分：房地产法律法规第三部分：房地产开发相关知识第四部分：近期房地产政策分析策划人员培训资料（三）3第一部分:房地产基础知识房地产专业术语1）房地产：又称不动产，是房产和地产的总称 ，包含土地、建筑和附着在土地、建筑上不可分离部分及附带部分的各种权益2）房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利3）土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地

2、、公共设施用地及自由集资微利房用地4)土地使用权出让年限:是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定权限内出让给土地使用者。其中居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其它用地50年策划人员培训资料（三）45）三通一平：是指地块的水通、电通、路通、场地平整。6）七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。7）房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场；1)一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。2)二级市场是指土地使用权出让后，由房

3、地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。3)三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。8）银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部份楼款，余款由银行代购房者支付，购房者所购房屋的所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。9）容积率:建筑面积与土地总面积之比。10）占地面积:小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,基地线以内。11）基地面积:建筑物整体在地面的正投影面积.策划人员培训资料（三）512）建筑覆盖率：居住区内各类建筑的基底总面积占居住区占地总面积的比率13)绿化率:绿化面

4、积在占地面积中所占的百分比14)得房率(公摊):套内使用面积与建筑面积比. 15)日照间距:建筑物与建筑物之间的距离,他要满足一个比例的要求. 16)中线:指墙中间的一条线,到两个墙表面的距离都一样.17)层高:本层地面至上一层地面的高度,标准层高为2.8米.18)净高:本层楼地面与本层顶的高度.净高+楼板厚度=层高.19)承重墙:指支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.20)非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.21)房型:指几

5、房几厅几卫几阳台.策划人员培训资料（三）6房地产建筑形态1)低层：13F的建筑称为低层建筑。2)多层：7F以下的建筑称为多层建筑。 3)小高层：811F的建筑称为小高层。4)高层：1230F的建筑称为超高层。5)超高层：30F以上的建筑称为超高层。6)板楼：又称排楼，即由多个双拼组成，座向统一，并排兴建而成建筑群体者7)双拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户。 8)三拼：即每单元层中有三户住宅，有成一体三户。 9)独栋别墅：既独立一栋存在的别墅。 10)双拼别墅：两栋连在一起的别墅。11)连栋别墅：多栋连在一起的别墅。12)越层：又称楼中楼，既室内有楼梯，一屋可为几层，称为越层。13)店面

6、：又称门市房，用作商业，多为一楼，沿街。 14)经济适用房：价位较低，适用于大多数消费的商品房，称之为经济使用。15)商品房：作为商品，以产权出售的房屋，通称为商品房。 策划人员培训资料（三）7第二部分:房地产法律法规1）商品房现售应符合什么条件？商品房销售指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售应满足以下条件：具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收； 拆迁安置已落实；供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件；物业管理方案已落实。策划

7、人员培训资料（三）82）商品房预售应当符合什么条件？商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。取得商品房预售资格应满足以下条件： 建设单位具有开发经营资格；持有合法的国有土地使用权和建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工期建设总投资的百分之二十五以上；3）商品房销售是否合法，消费者要看哪几证？应当查看国有土使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可证。若现房，还要看有无产权登记备案证4）什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？契税是在土、房屋权属转移

8、时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次征收的一种行为税。商品房买卖现行契税交纳税率90平米以下1%，90-143平米1.5%，144平米及以上3%。契税应在交易双方正式签定商品房买卖合同之后，一个月内交纳，逾期要罚交滞纳金。 策划人员培训资料（三）95）什么是印花税？印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证证收的一种税。目前南宁对个人销售或购买住房暂免征收印花税 6）办理合同登记备案的时间是怎么规定的？我国房地产法规定，开发经营企业与承购人签定商品房正式买卖合同后，应当在签约之日起30 日内向县级以上人民政府房地产

9、管理部门和土地管理部门登记备案手续。7)开发企业发布房地产广告，内容上有什么要求？发布房地产广告，必须载明以下事项：开发企业名称，中介服务代理机构代理销售的，载明该机构名称；商品房销（预）售许可证号；物业具体座落、类型、配套设施、平均价、起价等；需要载明位置图的应按比例载明；自管或委托专业物业管理公司情况；优惠条件、按揭情况等；房地产广告审查批准文号应当列为广告内容同时发布；联系人、售楼电话。策划人员培训资料（三）108）对于产权办理时间国家有什么规定？2001年6月1日颁布实施的商品房销售管理办法第三十四条规定；房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60 日内，将需要由其提供的办理房屋权属

10、登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。9）购买商品房，未成年人能否办理产权证？未成年人可办理房屋所有权证 。但是，由于民法明确规定：18 周岁以下公民不具有完全民事行为能力，不能独立进行民事行为或活动。并且房地产交易行为属于一项复杂的民事行为，所以必须有监护人代为办理。同时规定，在产权人未满18 周岁之前，不允许出售所购房屋，但产权人在重大疾病，出国等争需大量资金的情况下可以例外。10）什么是“两书”？“两书”即住宅质量保证书和住宅使用说明书，它们是商品房买卖合同的重要组成部分。商品房销售管理办法规定：商品房交付时，开发企业应当向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。11)什么是住房

11、公积金制度？住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理制度。策划人员培训资料（三）1112）房地产抵押相关知识：房地产抵押概念：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 预购商品房贷款抵押：指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的房价款，将所购商品房抵押给贷款金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程抵押：

12、指抵押人为取得在建工程继续建造的资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押级贷款金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。已抵押之在建工程，再取得预售证后需解押后方可签订购房合同，办理按揭贷款。作为抵押物的条件：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。（单纯以划拨方式取得的土地使用权是不允许抵押的，只有以出让方式取得的土地使用权才可以设定抵押权。）策划人员培训资料（三）1211）在什么情况下职工可以支取住房公积金？职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：购买、建造

13、、翻建、大修自住住房的；离休、退休的；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；户口迁出所在市、县或者出境定居的；偿还购房贷款本息的；房租超出家庭工资收入的规定比例的。 12）预售商品房的购买人在未竣工前能将商品房转让给他人吗？我国城市房地产管理法第36 条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将房地产转移给他人的行为”。对于转让预售商品房，凡预售商品房的预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让给第三人，并达成协议时，除单纯权利转让外，如果将其权利或义务全部或部分转让给第三人必须征得原商品房预售合同的债权人即商品房预售人的同意，并以书面形式表示其真实意思，该预售商品房再

14、转让合同或协议才合法并具有法律约束力。 策划人员培训资料（三）13第三部分:房地产开发相关知识【学习目的】通过本章学习后，应熟悉房地产开发的基本概念，掌握房地产开发基本原则及其与城市规划关系的基本内容；要求熟悉房地产开发的方式和程序，并了解房地产开发机构的设立条件和基本要求策划人员培训资料（三）141）房地产开发基本概念房地产开发，是指按照城市建设总体要求和社会经济发展的需要，选择一定规模的用地，有组织、有步骤进行征地、动迁、土地开发、基础建设、房屋及配套设施建设和经营管理的一项综合经济活动。房地开发具有周期长、投资多、风险度、利润高、综合性强等特点2）房地产开发基本要求在房地产开发活动过程中

15、应遵循下列原则：依法取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则房地产开发必须严格执行城市规划原则房地产应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则房地产开发在实施过程中，应严格实施“统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理”的原则房地产开发必须遵照土地使用权出让合同的规定开发的土地原则房地产开发项目建设必须严格按工程建设程序实施，竣工验收合格后，并经过政府主管部门竣工备案后才能交付使用房地产开发项目在实施商品房的预售和销售时，必须执行国家和个地方的销售许可制度和政策策划人员培训资料（三）153）房地产开发的形式房地产开发主要有三种形式：新区开发、旧城

16、区的改造、新城区开发和老城区改造相结合等三种情况新区开发：一般是指在新城区或卫星城镇的房地产综合开发。从“生地”（即为经“七通一平”的土地）开始，严格按照城市总体规划和开发区功能特点进行开发建设。旧城区的改造：旧区改造一般是指在旧城区的房地产综合开发，在这里要注意调整用地结构，改善城市基础设施，更新旧建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以有利于城市经济、文化的繁荣，改善城市环境，提高人民群众的居住条件。新城区开发和老城区改造:这是既进行旧区改造，又在新区进行建设的房地产综合开发，这样做，新旧联动，统盘筹划，能合理配置，取长补短，优劣互补。4）房地产开发的规模房地产开发的规模一般有单项开发、小区开

17、发和成片开发三种单项开发：是指一个种类和一种性质的项目开发小区开发：是指有一定开发规模和较大的资源数额，占有相当面积的土地，建设周期较长的房地产开发成片开发：是指开发规模巨大、投资数额较高、内含众多开发项目、开发周期长、占地面积相当于一个区域的综合开发。策划人员培训资料（三）165）房地产开发阶段划分按照市场经济的运行机制要求和开发时间的先后，房地产开发可分为投资决策阶段、项目前期工作阶段、项目建设实施阶段、房屋销售及物业管理等四个阶段投资决策阶段：这一阶段主要是对拟开发地和开发项目进行可行性研究，选定开发地点和开发项目，然后向政府相关部门申请立项，同时提出用地申请。待政府有关部门批准后，再进

18、行规划区细部规划；这个阶段是开放过程中最为关键的一个阶段，它包括三个方面的工作，即开发项目的初步设想、项目设想具体化、项目可行性研究。项目前期工作阶段：这一阶段是投资决策后到正式施工之前的工作阶段。主要包括规划设计、征地拆迁两方面内容项目建设实施阶段：这一阶段就是严格按照施工图，实施项目的建设计划并生产出建筑产品的过程房屋销售及物业管理阶段：在施工期间即可进行销售活动，竣工验收后，交付使用，并进行售后服务工作的阶段。策划人员培训资料（三）176）房地产开发程序开发公司设立可研及立项规划设计取得土地使用权拆迁安置项目施工经营销售物业管理策划人员培训资料（三）18第四部分:近期房地产政策分析【学习

19、目的】通过本章学习后，要求熟悉近期房地产政策变化情况，并对未来政策走势有一定的预测能力，掌握房地产政策对未来楼市的影响进而预测未来楼市的走势策划人员培训资料（三）19我们先来看，对房地产行业影响最深刻的行业政策策划人员培训资料（三）20关于切实稳定住房价格的通知“国八条”2005年初，针对房价上涨过快的显性，国务院作出了对房地产市场进行调控的决策。于2005年3月26日，国务院下发了关于切实稳定住房价格的通知，业内将其称为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任。”1核心思想：将稳定房价提

20、高到了政治高度策划人员培训资料（三）21“国六条”2进入2006年之后，全国不少大中城市的房价又出现了大幅上扬。面对房价的疯涨，新一轮的调控手段相继出台，2006年5月17日，国务院提出了促进房地产产业健康发展的六条指导性措施，业内称之为“国六条”。具体六项措施包括重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，经济适用房和廉租房，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长以及进一步整顿和规范房地产市场秩序等内容，这些措施给房地产市场带来了一定警示，同时也深刻影响了现在房地产发展的方向关关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见核心措施：90/70政策策划人员培训资料（三）22我们再来看，

21、08年至今房地产走势策划人员培训资料（三）23%进入三季度以来，全国住宅市场已现量价背离趋势；在成交价格创下历史新高的同时，成交面积出现较大幅度下滑*全国商品住宅成交面积和成交价格单位：万平方米、元每平方米*全国成交量降价涨：和6月份成交面积最高点相比，8月成交面积变化-21%，成交价格+8%策划人员培训资料（三）2445714083491374.8547.0009年南宁市场走势：08年住宅市场低迷，成交惨淡；09年市场整体成交火爆，但6月份后成交量开始回落，连续4个月出现价涨量跌的成交态势08年受宏观调控政策的打压，购房者观望情绪浓厚，市场成交低迷,全年住宅成交323.15万，成交均价388

22、6元/受金融危机影响，扩大内需成为影响09年财政、货币等政策的重要因素，房地产行业成为拉动内需的龙头行业，因此受惠于国家及本地各种政策的利好，刚需及投资性需求得到双重释放，房地产市场成交火爆，1-9月份南宁住宅共成交492.65万，成交均价4493元/，量价远远高于08年全年在全国经济的持续回暖的基础上，面对高房价下房地产市场，政府开始出台相关政策稳定楼市，南宁住宅成交连续四个月“价涨量跌”，但成交总量依旧坚挺策划人员培训资料（三）25而又是什么因素使南宁住宅成交在回落的同时依旧保持坚挺？08年的低迷，09年上半年的“疯狂”再到第三季度以后的回落到底是什么政策的左右房地产市场的发展？下面探讨0

23、7年至今政策变化情况策划人员培训资料（三）26政策轨迹三个节点2007年9月2008年10月2009年7月打压阶段刺激阶段规范阶段我国楼市最近一段时间所经历的三个政策阶段策划人员培训资料（三）272007年坚定不移的宏观调控2007年中央人民银行6次上调贷款利率策划人员培训资料（三）28策划人员培训资料（三）29策划人员培训资料（三）3008年7月，“次贷危机”后金融政策方面:由从“紧的货币政”策向“适度宽松政策”转变;财政政策方面:实行积极的财政政策；一系列组合政策的出台目的是抵御“金融危机”带来的不利影响，保经济增长2008-01-16 央行宣布自1月25日起，上调人民币存款准备金率0.5

24、个百分点。2008.1月2008-02-07 国务院颁布土地调查条例。2008.2月中国人民银行决定从2008年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 中国人民银行决定2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2008.3月2008.4月中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款。 2008.5月9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。 2008.9月

25、2008.10月2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。 2008.11月2008.12月2008-06-01国土资源部、国家工商行政管理总局发布国有建设用地使用权出让合同2008-08-27央行银监会发布关于金融促进节约集约用地的通知 2008-10-22财政部、税务总局降低住房交易税率；央行商贷下调至0.7倍，首付款比例降至20%2008-11-5温家宝主持国务院常务会确定扩大内需十项措施 2008-11-13住房和城乡建设部落实国务院决策，部

26、署5方面工作 从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。 从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整 ；从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 08政策由紧向松策划人员培训资料（三）31政策回顾贷款利率变化时间基准利率优惠利率2007.03.187.11%6.04%2007.05.197.20%6.12%2007.07.217.38%6.27%2007.08.227.5

27、6%6.43%2007.09.157.83%6.66%2007.12.217.83%6.66%2008.09.167.74%6.58%2008.10.097.47%6.35%2008.10.307.20%5.04%2008.11.266.12%4.28%2008.12.055.94%4.16%2007年以来五年期以上贷款利率变化情况2007年中央人民银行6次上调贷款利率，其中五年期以上贷款利率上调5次；2008年中央人民银行5次下调贷款利率，其中五年期以上贷款利率每次都跟着调整。07年三月以来11次调整利率策划人员培训资料（三）3209政策:上半年利好政策尽出09年1月4日房产市场限外令松动0

28、9年1月7日二套房贷优惠权下放商业银行09年2月6日四大银行存量房贷七折优惠细则出台09年3月3日修订保险法千亿资金进军房地产09年3月3日住房公积金贷款最高上浮20万09年5月3日国务院下调住房、煤炭等投资项目资本金比例09年3月4日贷款买二套房可享受首套房优惠09年5月25日国务院研究开征物业税09年2月3日南宁推出若干救市新政策划人员培训资料（三）33刺激要点楼市刺激政策核心内容2008年第四季度以来，中央出台了一系列楼市刺激政策，其中最核心的文件有两个：一个是“10.22房地产新政”；另一个是国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见 降低首付：由30%调至20% 减免税费：印花

29、税 、契税、营业税等利率优惠：基准利率的0.7倍，并多次降息二套房贷：二套房贷松动，并享利率优惠 限外松动：北京和广东已经开始局部松动策划人员培训资料（三）3409政策:7月后二套房政策逐步收紧严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇，不随意放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。银监会加强对北京、上海、深圳、广州、杭州等热点城市房地产市场新情况和新问题的分析和指导，严格执行个人购房贷款政策，促进房地产市场平稳健康发展。建设部策划人员培训资料（三）35政策影响投资需求受阻收紧二套房贷进入门槛提高规范毁约行为退出门槛提高投资需求今后大量入市的

30、难度很大，无理退出的难度会更大策划人员培训资料（三）36调控的大背景经济正处调整期楼市好经济好经济好，楼市才能好楼市好，经济会更好楼市与经济关系密切相辅相成策划人员培训资料（三）37调控核心基调坚持有保有压楼市政策变化部分收紧二套房贷楼市政策之未变部分对首次置业和改善型需求的优惠没变对房地产开发投资的支持力度没有变保刚性需求和改善型需求压投资需求策划人员培训资料（三）38调控基本策略实现供需平衡当前楼市调控策略优化需求结构增加供给数量支持首次置业者支持改善型需求限制投资性需求打击捂盘惜售惩罚违约地王让供求在数量和结构上实现双重平衡，从而达到楼市稳健发展策划人员培训资料（三）39总结：稳定压倒一

31、切国家对楼市政策进行微调不是打压楼市，而是规范楼市；不是打压需求，而是引导需求。策划人员培训资料（三）40楼市微调在即,那么南宁房地产未来走势如何呢？我们先来认识南宁策划人员培训资料（三）41多重利好刺激，城市发展前景无限！多重利好刺激北部湾经济圈龙头城市中国东盟博览会永久举办地中国东盟零关税前沿城市泛北部湾、泛珠三角经济论坛广西的首府城市城市价值中国东盟保税物流区荣获多项殊荣的城市策划人员培训资料（三）42处于启动到快速发展阶段，房地产发展潜力大！阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段衰退发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上表：人均GDP与城市房

32、地产市场发展2008年南宁人均GDP为2801美元，而市区人均GDP达到3500美元以上，说明南宁房地产市场处于启动到快速发展的过渡阶段，随着经济的不断发展，未来几年将是南宁房地产快速发展阶段。策划人员培训资料（三）43外地企业掀起开发热潮，开发水平迅速提升！南宁市经济与城市的快速发展，引起了外商的注意，盛天集团、广州云星集团、广州利海集团、深圳振业等各路实力发展商纷纷 “抢滩登陆”南宁房地产市场。这些发展商相续开发了盛天熙园、保利21世家、利海亚洲国际等南宁明星楼盘。此外深圳天健集团、香港华润集团目前也在南宁高价拿地，发达地区开发企业带来了新理念、新思想、新技术以及先进的经验和开发模式，使南

33、宁房地产开发水平迅速提升！ 策划人员培训资料（三）44很显然，南宁具有独特的城市魅力及显赫的城市投资价值！随着城市经济实力在不断的增强，城市人口迅速扩容，居民收入不断提高增高，房地产市场将迎来快速发展阶段！策划人员培训资料（三）45因此，在房地产微调的情况下，连续四个月价涨量跌发展态势说明南宁房地产市场必然受到一定影响，但依旧坚挺的成交量同样说明，作为快速发展中的南宁，受到此次微调的影响不会太大，第四季度将呈现短暂的量跌价滞的局面，而成交量依旧保持坚挺，2010年在没有大的政策打压下，经过自身的调整，将恢复快速上升的发展态势策划人员培训资料（三）46Thank You!（第14讲）考场作文开拓

34、文路能力分解层次(网友来稿)江苏省镇江中学 陈乃香说明：本系列稿共24讲，20XX年1月6日开始在资源上连载【要义解说】文章主旨确立以后，就应该恰当地分解层次，使几个层次构成一个有机的整体，形成一篇完整的文章。如何分解层次主要取决于表现主旨的需要。【策略解读】一般说来，记人叙事的文章常按时间顺序分解层次，写景状物的文章常按时间顺序、空间顺序分解层次；说明文根据说明对象的特点，可按时间顺序、空间顺序或逻辑顺序分解层次；议论文主要根据“提出问题分析问题解决问题”顺序来分解层次。当然，分解层次不是一层不变的固定模式，而应该富于变化。文章的层次，也常常有些外在的形式：1小标题式。即围绕话题把一篇文章划

35、分为几个相对独立的部分，再给它们加上一个简洁、恰当的小标题。如世界改变了模样四个小标题：寿命变“长”了、世界变“小”了、劳动变“轻”了、文明变“绿”了。 2序号式。序号式作文与小标题作文有相同的特点。序号可以是“一、二、三”，可以是“A、B、C”，也可以是“甲、乙、丙”从全文看，序号式干净、明快；但从题目上看，却看不出文章内容，只是标明了层次与部分。有时序号式作文，也适用于叙述性文章，为故事情节的展开，提供了明晰的层次。 3总分式。如高考佳作人生也是一张答卷。开头：“人生就是一张答卷。它上面有选择题、填空题、判断题和问答题，但它又不同于一般的答卷。一般的答卷用手来书写，人生的答卷却要用行动来书

36、写。”主体部分每段首句分别为：选择题是对人生进行正确的取舍，填空题是充实自己的人生，判断题是表明自己的人生态度，问答题是考验自己解决问题的能力。这份“试卷”设计得合理而且实在，每个人的人生都是不同的，这就意味着这份人生试卷的“答案是丰富多彩的”。分解层次，应追求作文美学的三个价值取向：一要匀称美。什么材料在前，什么材料在后，要合理安排；什么材料详写，什么材料略写，要通盘考虑。自然段是构成文章的基本单位，恰当划分自然段，自然就成为分解层次的基本要求。该分段处就分段，不要老是开头、正文、结尾“三段式”，这种老套的层次显得呆板。二要波澜美。文章内容应该有张有弛，有起有伏，如波如澜。只有这样才能使文章

37、起伏错落，一波三折，吸引读者。三要圆合美。文章的开头与结尾要遥相照应，把开头描写的事物或提出的问题，在结尾处用各种方式加以深化或回答，给人首尾圆合的感觉。【例文解剖】 话题：忙忙，不亦乐乎 忙，是人生中一个个步骤，每个人所忙的事务不同，但是不能是碌碌无为地白忙，要忙就忙得精彩，忙得不亦乐乎。 忙是问号。忙看似简单，但其中却大有学问。忙是人生中不可缺少的一部分，但是怎么才能忙出精彩，忙得不亦乐乎，却并不简单。人生如同一张地图，我们一直在自己的地图上行走，时不时我们眼前就出现一个十字路口，我们该向哪儿，面对那纵轴横轴相交的十字路口，我们该怎样选择?不急，静下心来分析一下，选择适合自己的坐标轴才是最重要的。忙就是如此，选择自己该忙的才能忙得有意义。忙是问号，这个问号一直提醒我们要忙得有意义，忙得不亦乐乎。 忙是省略号。四季在有规律地进行着冷暖交替，大自然就一直按照这样的规律不停地忙，人们亦如此。为自己找一个目标，为目标而不停地忙，让这种忙一直忙下去。当目标已达成，那么再找一个目标，继续这样忙，就像省略号一样，毫无休止地忙下去，翻开历史的长卷，我们看到牛顿在