建材·经贸广场营销推广全案(高密)

1、.：.；目 录第一部分 高密写字楼市场环境分析1P第二部分 竞争性个案楼盘分析3P第三部分 工程SWOT分析6P第四部分 工程产品定位 8P第五部分 工程客户定位 12P第六部分 工程笼统定位 13P第七部分 工程价钱定位 16P第八部分 工程营销战略执行 18P第九部分 工程经济效益分析 32P第十部分 工程组织管理 37P第十一部分 工程任务总进度 40P 第一部分 高密写字楼市场环境分析一、高密写字楼开展阶段高密写字楼开展起步时间较晚，从九十年代后期开场才有真正意义上的写字楼，且开展的起点低。进入21世纪后，高密写字楼由初期质量较低的机关办公楼曾经逐渐向具备初级智能化的公寓式写字楼开展转

2、变。随着高密经济开展，高密写字楼市场大致阅历了以下两个阶段：一第一阶段：此阶段写字楼绝大部分是政府机关、国有企业投资兴建的办公楼,以企、事业单位自用为主,多余部分对外出租。目前，这部分写字楼存在着物业陈旧、内部配套设备老化、平安隐患严重等一系列问题，曾经不能顺应现代商务办公的需求，入住单位逐年减少，空置率不断添加。随着现代化智能写字楼的蓬勃开展，这部分写字楼将难以防止被淘汰的命运。时间年写字楼工程经济开展情况上世纪90年代后期到2004年经贸局办公楼、邮政局办公楼、凤凰宾馆、交通局办公楼、城区信誉社办公楼等开展较为缓慢此阶段写字楼呈现以下特点：1、投资方：主要是政府机关、国有企业等。2、市场行

3、为：方案经济气氛浓重，主要用以出租。3、地理位置：主要集中于人民大街、利群路、永安路、行政街两侧。时间年写字楼工程经济开展情况2005年2021年贵宾首府、电影大厦、时代国际等开展较快二第二阶段：此阶段以贵宾首府为首的公寓式写字楼工程拉开了写字楼正式对外销售的局面，改动了以往只租不售的运营方式，进入了真正意义上的市场化运作阶段。该阶段的写字楼投资方主要以房地产开发企业为主。这也标志着写字楼市场开场由方案经济向市场经济的转变。 此阶段写字楼呈现以下特点：1、投资方：房地产开发企业为主。2、市场行为：出卖为主，出租为辅。3、地理位置：主要分布于老行政中心内的人民大街、凤凰大街两侧。二、高密写字楼呈

4、现特点一高密城市经济开展的不平衡，影响着企业商务活动的活泼程度，进而影响着企业对写字楼物业的需求。二高密市以纺织、劳保等加工产业为主，产业构造不合理，是制约高密写字楼开展的重要要素之一。三高密写字楼普遍存在着物业管理程度不高，内部商业配套缺乏，停车位缺乏等问题，这些是制约写字楼质量提升的重要要素。四高密写字楼总体配套质量不高，物业环境较差，短少软件和硬件，尚未有到达真正意义上甲级写字楼的规范。三、高密写字楼市场表现一政策面对写字楼开展的影响人民银行新的房贷政策的出台，“新八条、七部委出台的房地产新政等，提高了房地产贷款的门坎。虽然新政对房地产市场呵斥很大的震动，但是新政主要是针对住宅市场，而写

5、字楼投资根本不受制止转让、征收营业税等限制。这对写字楼投资是个利好，所以本来方案投资住宅的一部分资金，转而流向对写字楼的投资。这是新政后写字楼在开发量、销售量增长的重要要素之一。二商务写字楼销售前景与商品住宅市场相比，写字楼市场虽然比不上其炽热旺销的局面，但随着商业地产的日渐成熟，国内部分大中城市已出现商务写字楼楼盘旺销的市场景象，不但积压楼盘有所消化，新楼盘的上市量剧增且销售前景看好。另外，经济快速、平稳的良性开展，都将有利于中外经济协作及中资企业的开展壮大，这势必将增大市场对商务写字楼的需求，进而刺激并促进商务写字楼的开发与销售。房地产开发企业经过近几年的市场化运作，逐渐找到了市场定位的觉

6、得，即“以人为本、“以市场为导向，做适宜消费者口味的“精品楼盘。一批以开发高密度、厚利润、次质量、低程度物管为荣的开发商，正在向低密度、科学规划设计、高质量、优质物管等方向寻求改动，并以高质量、智能化、专注化、节能型、优质物管等作为工程新的卖点。这些新的写字楼无论是质量上还是功能设计上都优于旧写字楼，无形中给商务写字楼市场带来一股清新的春风。但随着市场供应量的进一步放大，未来竞争力将越来越大。三高密写字楼市场供应、需求分析在九十年代中后期开发兴建的写字楼，曾经不能满足高密新兴企业的办公需求，这部分写字楼配套设备差、管理效力不到位，致使很多企业还是“望楼兴叹。从2006年开场新推出的公寓式写字楼

7、工程，也可以看出产品供应上存在的构造调整变化，以“贵宾首府、“电影大厦、“时代国际等为代表的公寓式写字楼正在成为市场的主角，它们占据了高密在售写字楼面积的2/3以上。虽然，这些写字楼的供应，提升了高密写字楼市场的整体档次，改动了传统旧写字楼的市场格局，优化了高密的办公和投资环境；但是，如今市场上高质量、专注化的写字楼根本为零，曾经无法满足当前市场的需求，呵斥了写字楼供需不平衡的矛盾：一方面在售的公寓式写字楼空置率比较高，一方面企业买不到高质量、专注化的写字楼。截至2021年10月份，高密市工商注册的在4000家左右，加工型企业3400家左右，市场潜在需求很大。第二部分 竞争性个案楼盘分析一、重

8、点个案分析一个案根本情况工程贵宾首府电影大厦时代国际备注开发商潍坊福城置业高密市新长城房地产开发山东拓城投资置业开展所属区域老行政中心老行政中心老行政中心物业位置人民大街与利群路东大剧院对面人民大街中段凤凰大街与利群路交叉口西北处联络212777728506662660777占地面积4750 m210579 m26700m2建筑面积22275 m281664 m228632 m2交付时间2021年6月2021年12月2021年11月层数21层住宅楼33层、写字楼28层住宅楼11层，写字楼16层物业类型连锁酒店、公寓式写字楼住宅、连锁酒店、公寓式写字楼住宅、连锁酒店、公寓式写字楼物业年限70年7

9、0年70年交付规范精装修毛胚房4-7层精装修、8-16层毛胚内部配套独立空调、卫浴洁具、地板、吊顶卫浴洁具卫浴洁具、地板、吊顶二硬件配置类别贵宾首府电影大厦时代国际备注建筑构造框剪框剪框剪外墙真实漆大理石、真实漆大理石、真实漆大堂精装修精装修精装修电梯两部两部两部空调分体空调分体空调分体空调通讯电信网络电信网络联通网络车库地下、地上停车位地下、地上停车位地下、地上停车位三物业管理效力工程贵宾首府电影大厦时代国际备注物管公司开发商自营高密市城建物业管理高密市永安物业管理物管费用0.45元/ m2写字楼1.5元/ m2写字楼1.5元/ m2电梯费0.2元/ m2四价钱、销售方面类别贵宾首府电影大厦

10、时代国际备注户型面积41m2、74m2、44.2m2、71.5m2、32.41m2、46.74m2、62m2、销售均价4200元/ m24300元/ m24100元/ m2公摊率52%35%38%预期租金20元/m2/月未出租未出租开盘时间2007年2021年1月15日2021年7月份总户数397套其中写字间390套写字间360套写字间338套销售率91%83%78%入住户数3102021年12月交房2021年11月交房入住率79.4%00二、综合分析一工程销售情况分析从在售公寓式写字楼工程推行概念来看，这些工程均以本身笼统、地段、包租等吸引目的客户；它们的市场销售均价约4200元/左右，开发

11、商均以出卖为主，面积分割在3274平方米不等。从销售去化情况来看，销售去化较好的具备两大特点：一是采取运营10年包租的连锁酒店方式；二是规划设计为小户型，以满足投资客户需求。这类小户型吸引了大量有闲散资金的投资者，销售去化情况较好。二工程物业效力分析目前，高密公寓式写字楼物业管理费在1.5元/ m2左右含电梯费，物业管理程度不高，物业管理提供的效力有限，不能满足现代办公的需求；呵斥这种情况的主要缘由是物业管理从业人员素质整体较差，致使物业管理和物业形状不相配套。有的甚至没有专业物业管理公司，软、硬件效力跟不上。三工程入住情况分析从入住企业情况来看，高密写字楼没有出现集贸易、加工、金融、高科技、

12、物流等企业的集聚式办公，在售的公寓式写字楼空置率较高。第三部分 工程SWOT分析一、工程的优势(S) 一位置交通工程占据着高密得天独厚的地理位置，南侧毗邻胶济铁路、火车站，西侧间隔 夷安大道平日公路仅500米，北侧紧靠百脉湖大街，间隔 潍胶公路仅2公里，5分钟车程即可到达青银高速，良好的区位优势和便利的交通条件，铸就起了四通八达的交通网络。二周边配套工程位于高密北部商贸区的中心位置，区域内分布着醴泉工业园区、醴泉电子产业园、姜庄商品物流园、开发区高新技术产业园、高密市木材市场、高密五金建材贸易广场、高密汽车买卖市场等，产业链条非常完好，商业气氛浓重，此处聚集了商贸区的人流、物流、商品流、资金流

13、、信息流等重要财富资源。 三建立规模工程总用地面积9385.6平方米，总建筑面积22580.64平方米，总高度39.1米；规划建立有2幢3层商业楼、2幢12层写字楼、200个地上停车位等。四品牌物管城建物业采用领先的物业管理系统、人性化的物业效力体系，为客户提供广告、活动、保安、保洁、停车、维修等综合性物业效力，与客户共同开展，倾力为客户营造一个平安无忧、真诚效力的运营环境。二、工程的优势(w)一写字楼市场开展不平衡，人们对写字楼的特点和优势认识不够。这也跟前几年的居民收入程度有着很大的关系，由于写字楼普通都属于高档办公区，房价比较高，物管费比较贵。但近两年来，随着经济的快速开展，收入的不断提

14、高，人们也越来越能认识与接受了。二由于工程定位为纯商务写字楼，所以购买人群有限，工程的客户主要集中在政府机关人员、私营企业业主、个体运营户、外地投资户等。 三、工程时机(O)一热点板块的积极影响随着商贸经济整体逐渐放量上行，工程所处的北部商贸区将成为一个新兴商圈，作为一个高起点、新规范、超规划的经济区域，其商业前景优势明显。二投资时机分析高密城市总体规划将在现有城区根底上向周围扩展，工程的实施是符合市场需求的，特别是北部已成为高密城区扩张的重要开展方向；因此，投资建立该工程存在着宏大的开展潜力与升值空间。 三品牌的打造在面对猛烈的市场竞争，树立本人的品牌笼统是极为重要的，该工程是一个很好的运作

15、切入点，只需胜利地开发该工程，将引领高密的商务办公环境，发明宏大的社会效益和经济效益，这无疑是一个打造公司品牌的绝世良机。四竞争时机工程周边没有同类竞争楼盘，所以该工程在开发时间与位置上抢占了先机。四、工程要挟(T)一间接竞争对手对工程呵斥的要挟工程周边区域正在开发销售的住宅工程：今日星城、基泰瑞苑，对工程的客户群起到了一定的分流作用。 二开发高潮带来的竞争压力2021年大量楼盘即将集中上市，能够会出现挤爆市场的局面；即使周边没有同类竞争楼盘，但届时竞争必然极为猛烈，客户的分流情况将更加严重。五、工程SWOT分析总结根据上述工程SWOT的分析，该地块在位置、环境、规模、规划等方面都具备开发商业

16、工程的潜力。其中对工程不利的要素，需求公司与各方面群策群力，深化细致的采取相应对策，将不利化有利，对工程做最大价值的发掘。就目前高密写字楼的现状，写字楼工程开发要走高质量、专注化运营之路，注重工程科学实效的营销谋划，根据市场需求进展市场定位，力求做到工程的均好性。第四部分 工程产品定位只需准确的产品定位，才干有宽广的销售市场。由于该地块的用地性质为40年商业用地，根据城市的规划要求，可以规划建立写字楼或公寓两类工程。从该地块所处北部商贸板块的区域来分析，具备建立写字楼的市场环境和区位优势。综上分析，该地块应规划建立2幢商务写字楼，工程销售产品应规划设计为：商铺和写字间两大类。一、工程经济技术目

17、的：一总规划幢数： 2幢二建筑总高度： 39.1米三单幢规划层数： 共13层，地下1层，地上12层四规范层层高： 一层3.8米、二三层3.4米、四十二3米五总规划套数： 172套六商铺套数： 28套七写字间套数： 144套八贮藏室间数： 29间九停车位数： 地上停车位200个十总用地面积： 9385.6十一总建筑面积： 22580.64十二商铺建筑面积： 12156.76十三写字间建筑面积：9837十四贮藏室建筑面积：586.88二、工程楼层功能规划一负一层1、工程A座负一层为消防控制室、配电室、消防水池、供水设备室、风机室、电梯机房等设备房。主要功能：为工程提供供水、供电、给排风、电梯运转等

18、公共效力。2、工程B座负一层为配电室、风机室、电梯机房等设备房和29间贮藏室。主要功能：为工程提供供电、给排风、电梯运转等公共效力。二1-3层为商业楼工程1-3层为商业楼，包括2个商务大堂和28套商铺。1、商务大堂功能为：写字楼的主入口与商务接待大堂。2、商铺功能：高端五金、建材品牌与效力行业运营区。3、商铺规划面积与套数：面积394.74395421.2464.13464.96487.65525.1812156.76套数1222424228套三4-12层为写字间1、工程4-12层为写字间。2、主要功能：商务办公、会议中心、宴会中心、快捷酒店、物业中心等。 面积30.0739.1777.139

19、1.9793.069837套数3618183636144套三、工程产品装修配套一外立面：1、外墙：写字楼外墙采用深咖啡与浅灰色真石漆搭配。2、门：采用深灰色肯德基门。3、窗：采用灰、白双色中空玻璃推拉窗。二首层大堂：1、地面：铺设800mm800mm米色抛光砖。2、墙面：铺贴400mm800mm米色抛光砖。3、天花：轻钢龙骨与泰山石膏板三级外型吊顶、配1000mm1000mm的水晶吊灯。4、大堂规划：大堂入口采用高档肯德基门，设有接待查询效力台。大堂内布置室内沙发、茶几、媒体电视、楼层导示牌、绿植等。5、安防：大堂内进入候梯厅前设置智能可视对讲系统。三电梯前室：1、地面：铺设800mm800m

20、m米色抛光砖。2、墙面：铺贴400mm800mm米色抛光砖。3、门套：黑色不锈钢门套。4、天花：轻钢龙骨与泰山石膏板一级吊顶，配名牌方形吸顶灯。四公共走廊：1、地面：铺设600mm600mm米色抛光砖。2、墙面：刮高档腻子，喷白色多乐士乳胶漆。3、吊顶：轻钢龙骨与泰山石膏板二级外型吊顶，配名牌方形吸顶灯。4、入户门：采用咖啡色防盗门，设备间门采用咖啡色木门。五消防楼梯间：1、地面：优质耐磨花岗岩。2、墙面：刮高档装修腻子。3、天花：挂设普通灯泡及配装应急照明系统。4、楼梯扶手：采用不锈钢扶手。六办公间套内：1、地面：采用水泥抹光。2、墙面：刮高档装修腻子。开关、插座选用普通产品。3、天花：刮高

21、档装修腻子。安装消防设备，包括烟感和喷淋。普通灯泡。4、给排水：预留独立的给排水接口及排风口。七商铺套内：1、地面：采用一层铺设800mm800mm米色抛光砖，二三层铺设600mm600mm米色抛光砖。2、墙面：刮高档装修腻子。开关、插座选用普通产品。3、天花：刮高档装修腻子。安装消防设备，包括烟感和喷淋。普通灯泡。4、给排水：预留独立的给排水接口及排风口。八工程配套设备：1、给排水：设有上下水，3层以下采用市政给水直接攻击，4层以上采用变频泵供水，污水、废水排放方式是：地下负压，地上无压排入市政管网。2、供电：采用市政高压供电与发电机应急电源的双路供电。其中市政供电设计总容量为500KVA，

22、平均每平米供电容量为21VA；备用电源设计容量为200KVA，可用来保证高压缺点停电时重要负荷的继续供电。3、照明：各层设应急照明配电箱,双路供电,并在各层疏散走道、电梯前室、楼梯间、出入口设疏散指示灯及标志灯,内设蓄电池。4、消防系统：由火灾自动报警系统、消防水喷淋系统、消火栓系统、消防联动控制系统、消防事故广播系统、消防直通系统组成。采用总线式报警及联动系统,由消防控制中心集中报警,一致实施监控。5、安防系统：公共部分安保设备为监控设备，内设平安监控中心，实行24小时无线巡更，对商务大堂、电梯轿厢、电梯前室、走廊等位置实施平安监控，并配套巡更系统、公共广播系统。6、通讯系统：铺设光纤为主干

23、通讯网络，提供及互联网络至户内，具备DID、语音信箱、呼叫转移、会议、LAN网等业务功能，并设挪动通讯信号加强系统，WLAN无线上网信号系统。7、电视系统：光缆接入高密数字电视网络，并可与卫星电视系统接通，为用户提供卫星电视系统。8、电子磁卡系统：电表、煤气表、冷水表为卡式表，出入采用门禁可视对讲系统。实行“一卡通效力。9、广播系统： 商务大堂、公共走廊均设有音乐广播系统。第五部分 工程客户定位客户定位是工程胜利销售的关键，从产品定位分析来看，该工程销售与招商客户包括投资型客户、消费加工型企业、创业型企业、租赁型企业、老五金建材市场运营户、振兴街运营户、顺河路运营户等。 一、写字楼客户一投资型

24、客户众所周知，住宅投资 HYPERLINK info.news.hc360/html/qygl-cwgl-fxgl.htm t _blank 风险低，前期投入小，只需求总房价款的三成首期，对一些拥有住房公积金的个人投资户，前期的投入就显得更加轻松，投资住宅不愧为一个“保本的选择。但是，由于住宅市场供应量较多，不同地点的物业之间可替代性高，所以租售金额的上升空间相对较低，住宅的投资报答率也相对偏低。同时，目前租赁市场上的出租住宅，都处于供过于求的情况，导致住宅投资经常要面对房屋空置的问题，住宅的收租期就变得更难以预测。与此同时，随着写字楼日益显现的市场商机，虽然目前写字楼的市场供应也会逐渐增大，

25、但相比之下写字楼相对稀缺，短时期内无法弥补较大的市场空白；高投入当然带来的就是高报答，高密写字楼租金程度普通为15元/平方米/月，年投资报答率达6-8%，写字楼的投资市场在未来将表现得非常活泼，为投资者提供了一个新的选择。二消费加工型企业该类企业主要从事外来订单承接加工消费，企业运营场所大部分选择在城乡结合部或乡镇，间隔 城区比较远，成立初期采用管理与加工一体化的运营方式；企业经过3-5年的开展，拥有了固定的客户群和资本积累，继续延用前期的运营方式，将制约企业规模的开展扩展，他们将逐渐寻求企业管理与加工的分别，把研发与管理部门迁移到高档的商务写字楼内，借以提升企业的笼统；建材经贸大厦将成为这部

26、分企业胜利转型的契机。三创业型企业虽然该类企业刚刚起步或者运营时间不长，资金实力不甚宽裕，但是他们的目的远大，不仅仅只局限在方寸见宽的普通办公区，他们非常注重的公司笼统，可以迅速捕捉市场的热点新闻和开展动态；虽然他们需求的办公空间不一定太大，但是要有优越的办公环境与高效的智能化效力。四租赁型企业由于该类企业资金实力相对缺乏，对企业市场前景的预测还没有足够的把握，对高档写字楼的投资只能持张望的心思；因此他们以租赁的方式进展试探性入住的能够性较大，这样就为投资客户发明了升值报答的时机。租赁客户入住办公后会产生两种结果：其一，租赁后的企业由于开展迅速，企业实力不断壮大，该工程比较适宜他们的要求，会思

27、索租赁方式转化为二次购买行为；其二，租赁后的企业由于运营的不善或者其他诸多方面的缘由，退出租赁。据市场分析，前者占的比例较大。二、商业楼客户一投资户虽然商业楼部分属于工程的裙楼，但是一期五金建材贸易广场的胜利销售，曾经推行了工程的知名度，这28套中央铺王，势必将成为投资客户关注的重点；思索到商铺面积约400525/套，销售总价约140220万元/套，客户购房首付款的50%约70110万元/套，依此总价推算，商业楼投资客户包括政府机关人员、私营企业业主、外地投资户等，这部分人的年收入比较高。二自营户工程位于五金建材贸易广场的中心位置，一期五金建材贸易广场曾经胜利引入了高密老五金建材市场、振兴街市

28、场、顺河路市场的运营户，商业楼的自营客户应重点锁定以上三个老市场的高端品牌运营户。第六部分 工程笼统定位笼统定位也就是把工程本身最独特、最闪光、最富有诗意的东西提炼出来，予以人文文化，给人以愉快的向往，让人依恋的不仅仅是房子，而是对工程价值、环境、理念的深层次憧憬和想象。一、工程案名定位针对工程推行案名，我们要充分思索了工程所处于的 “五金建材贸易广场区位优势与知名度，继续遵照利用“建材这个易记词，让客户迅速产生认同感，这样有利于工程的宣传推行；参考工程产品定位，我们把写字楼部分的推行案名定位为：“建材经贸大厦，商业楼部分的推行案名定位为：“建材中央旺角。二、工程主题定位主题定位是一个工程胜利

29、谋划的灵魂，它统率着整个工程谋划的创意、构思、方案、笼统等要素，像一根红线贯穿于整个工程谋划之中，使谋划的各要素有机的组合成一个完好的谋划成果。一写字楼部分主题该工程具备一定的市场竞争优势，具有高质量配套、5A智能化系统、人性化物业效力、专注化用途等强势卖点，为使工程在高密写字楼市场上抢占先机，在众多同质化写字楼中以崭新的理念脱颖而出，打造出专注的高质量物业，树立起领先的品牌笼统。建议写字楼部分推行主题定位为：高密首席企业会晤总部。二商业楼部分主题商业楼部分属于建材经贸大厦的裙楼，假设以建材经贸大厦的裙楼进展推行，将不利于产品的销售。综合思索，应该把商业楼部分融入到高密五金建材贸易广场的大背境

30、下进展推行，这样有利于提升产品价值与定位目的客户。建议商业楼部分推行主题定位为：五金建材市场中央铺王。三、工程笼统视觉运用工程笼统视觉系统，包括工程LOGO、规范色、规范字体、施工现场包装、售楼中心包装等。一工程LOGO工程LOGO以建材经贸大厦的“厦的首字母“S为设计思绪进展创意设计；图象 是由3个“S字母组成的握手图案，寓意为双方在互置信任的根底上，秉承调和开展理念，努力实现双方共赢；暗金色具有极醒目的作用和炫辉感，意味着高贵、财富、辉煌，表示投资建材经贸大厦，客户将获得至高位置与宏大财富。二工程规范色以蓝色、米色、黑色、白色为主颜色。三规范字体根据设计需求即时确定。四施工现场包装1、建筑

31、物主体在建材经贸大厦A座西立面悬挂醒目的工程竖幅广告，顶部安装LED点阵发光的“建材经贸大厦与LOGO，突出工程整体笼统，吸引经过华达立交桥的客户的留意力。2、主路网及观赏道路在沿百脉湖大街工程北入口外设置巨型笼统广告牌。五售楼中心包装在高密五金建材贸易广场一期西区四号楼1号商铺设置工程售楼中心，外部设置有导示区、停车区，内部设置有接待区、展现区、洽谈区、客服区、办公区等。1、售楼中心外部：1导示区在售楼中心北部，沿百脉湖大街南侧设置工程售楼中心指示牌；在售楼中心北侧外墙设置工程售楼中心广告牌；在售楼中心外墙设置“建材经贸大厦售楼中心门楣。2停车区在售楼中心北部道路的北侧设置停车位，由执勤人员

32、引导客户停车。2、售楼中心内部：1接待区接待区设置有笼统墙、接待台。笼统墙与工程LOGO、案名的颜色要完美整合；接待台两侧放置绿色植物盆景，台面上放置鲜花，给予客户更温馨的视觉笼统。2展现区展现区设置工程效果图、沙盘、户型模型等，展现整个工程的建效果果、建筑规划等，沙盘设置于售楼中心主入口中心位置，将沙盘设置于此，有利于客户对工程产生良好的第一印象，便于置业顾问对客户讲解工程。3洽谈区洽谈区设置工程笼统展现灯箱、销控图、资料架、桌椅、饮水机、音乐系统等；要展现出工程高质量的笼统、产品、功能定位，表现出工程红火的销售情况，引发客户的购买愿望，加强客户的购买自信心；铁艺式资料架用于放置折页、单页等

33、工程资料，高度在80100cm之间，便于置业顾问拿取。4客服区客服区设置财务部、客服部，室内设有桌椅和饮水机等设备，需求营造一种温馨、艺术、温馨的签约环境，便于客户休憩、交款、办理购房手续等。5办公区办公区设置有经理室、工程部、物业部等，此区域设置有办公桌椅、接待茶几等，方便公司员工接待与处置客户各种问题。第七部分 工程价钱定位在不断变化的市场大潮中，只需将本人所处的位置和方向认识清楚，客观地认识市场，准确地把握市场行情，我们的产品才干准确地迎合目的客户的真实需求，才干博得市场。销售价钱的定位并不是一成不变的，在不同的营销环境下，不同历史阶段，可以相机而灵敏变化。该工程产品分为写字楼与商业楼两

34、大类，因此价钱定位也要细分为写字楼与商业楼两部分：一、写字楼部分为了可以准确地把握市场行情与分布规律，结合工程客户与笼统定位，我们选取与工程类比性、竞争性较强的贵宾首府、时代国际、电影大厦作为定价参考对象，以市场比较法与收益测算法进展对比定价。附1：高密城区写字楼工程销售价钱表楼盘称号地理位置销售均价元/ m2备注贵宾首府人民大街与利群路东大剧院对面4200时代国际凤凰大街与利群路交叉口西北处4100电影大厦人民大街中段中国银行西邻4300总平均单价4200附2：高密城区写字楼工程租金收益测算楼盘称号地理位置租赁均价元/ m2/月备注贵宾首府人民大街与利群路东大剧院对面15时代国际凤凰大街与利

35、群路交叉口西北处未租电影大厦人民大街中段中国银行西邻未租一写字楼销售均价综合上述分析，思索到我们工程的地理位置、上市时间、户型面积、周边配套、物业质量等要素与市区内工程有一定有差距，未来市场竞争会非常猛烈，综合评价市场风险，建议写字楼部分市场销售均价为3500元/平方米。二各户型销售价钱1、写字楼部分开盘销售以“四层为销售基准起价，开盘销售起价为：3333元/，自下而上每一层加100元/。2、A座四层：北向3333元/，东北向为3433元/，南向、西南向为3533元/，东南向为3633元/。3、B座四层：北向3333元/，西北向为3433元/，南向、西南向为3533元/，东南向为3633元/。

36、二、商业楼部分为了客观合理的计算出商业楼部分的市场价钱，我们采取市场比较法，选取五金建材贸易广场一期商业楼作为定价的主要参考根据。一商业楼销售均价思索到商业楼的周边配套不成熟、户型面积大、层数多、公摊率高等不利要素，综合评价市场风险，建议商业楼部分市场销售均价为4200元/平方米。附1：五金建材贸易广场一期商业楼销售价钱表商铺位置户型面积m2销售均价元/ m2市场现均价元/ m2备注东区一号楼69.2、101.926003600东区四号楼69.2、101.925004000西区一号楼69.2、101.930003800西区四号楼69.2、101.926004100总平均单价26753875二各

37、户型销售价钱1、根据商铺的位置、朝向、面积等确定商业楼的销售起价为4000元/。2、A座：东向为4500元/、西向为4000元/、南向为4300元/、北向为4700元/、西北向4700元/、东北向为5000元/。3、B座：东向为4000元/、西向为4500元/、南向为4300元/、北向为4700元/、东北向为4700元/、西北向5000元/。第八部分 工程营销战略执行鉴于工程开发体量和产品入市时机，结合产品、客户、价钱的定位分析，我们应经过以下战略优化产品优势，弱化竞品对其要挟，把握销售时机，发明工程的最大市场价值。一、写字楼部分根据市场环境分析，写字楼假照实行“先租后卖的营销战略，在已有租户

38、的前提下，再寻觅客户，将它卖给旨在投资的客户，并将原来公司享有的该房屋的权益及义务一并转让给投资客户。这样既处理了买房后寻觅租户难的投资后顾主忧，减少投资盲目性和繁琐性，充分保证工程的高质量；又可以引导建材经贸大厦向个性化、专业化开展方向。一销售优惠战略1、会员入会优惠政策：1成立“高密建材商会社团组织，以商会的名义招募购房会员，会员交纳会费人民币10000元/套。2购房会员在开盘销售10日内选定房号并签署的，可享用10000元购房优惠，客户所交纳的会费选定房号后转为购房定金。3未选定房号的会员，所交纳的会费将在开盘销售或公开选租活动终了30日后无息返还客户。2、开盘销售奖励政策：1“555奖

39、励政策：A、购买写字楼的投资户，公司奖励5年租金：小户型15000元/套、大户型40000元/套。B、购买写字楼的自营户，公司奖励5年物业管理费。C、购买写字楼的客户，公司奖励5年百兆光纤网络。D、5年租金按年奖励给客户，合计奖金约：430万元：包括47套小户型奖励70万元，90套大户型奖励360万元。2开盘抽奖奖励政策：A、抽奖活动共设置计6份奖品，总价值为9.6万元，奖品分别为：特等将1名，奖励“新桑塔纳NF轿车一辆，价值人民币80000元。一等奖2名，各奖励3匹“格力空调一台，单台价值人民币5000元。二等奖3名，各奖励1匹“格力空调一台，单台价值人民币2000元。B、开盘销售10日内选

40、定房号并于20日内签署的客户有资历参与抽奖活动。C、抽奖终了后，现场签署，客户在交纳购房首付款之后凭和购房收据、个人身份证方可领取奖品。3老带新奖励政策：老客户引见新客户胜利购买写字间，每套写字间奖励老客户2000元。3、节日促销根据节日情况制定。4、清盘促销根据工程销售情况制定。二招商租赁战略1、租赁会员入会政策1以“高密建材商会的名义招募租赁会员，会员交纳会费人民币1000元/套。2租赁会员在公开选租10日内选定房号并签署的，可享用3-5年的免租金优惠，客户交纳的会费选定房号后转为租赁保证金。2、“五年免租金“优惠政策对工程招商租赁实行“五年免租金优惠政策，根据租赁客户的工商营业执照注册资

41、金和上年度营业额给予三至五年的免租金优惠。1三年免租金：个体户或注册资金在50万元以内的公司，上年营业额在100万元以内的，3年免费运用大户型写字间1套。2四年免租金：注册资金在50100万元的公司，上年营业额在100500万元，4年免费运用大、小户型写字间各1套。3五年免租金：注册资金在100万元以上的公司，上年营业额在500万元以上的，5年免费运用大户型写字间2套。3、租赁客户管理制度1租赁客户选定写字间后，给予2个月的装修入住时间，过期未装修开业办公的公司予以收回，客户所保证金不予退还。2对租赁客户实行指纹考勤管理和日常检查管理，每天上、下午两次考勤和检查，延续一周未考勤或未开门办公的，

42、公司收回租赁写字间，客户所交租赁保证金不予以返还。三销售价钱战略1、实行“低开高走的价钱战略，开盘销售的起始均价为3500元/。2、公开开盘前3日取消会员优惠政策，使每套写字间增值1万元。3、公开开盘10日后取消奖励5年租金优惠政策，使每套写字间增值24万元。四付款方式战略序号战略实施内容1付款方式一次性付款的享用97折优惠，银行按揭的享用99折优惠。一次性购买3套以上可视为集团购买，一次性付款的享用95折优惠，银行按揭的享用97折优惠。重点客户、关系客户：一次性付款的享用95折优惠，银行按揭的享用97折优惠。2结算方式一次性付款：在签合同时付清90%房款,最后交房时付清剩余10%房款；银行按

43、揭：在签合同时付清30%房款,剩余70%房款办理银行按揭贷款。五广告推行战略1、广告分期战略广告宣传针对确定的目的群体，根据不同的销售阶段，制定相应的广告战略，按方案、分阶段、系统地对工程的整体笼统集中进展宣传和推行。建材经贸大厦广告推行分为以下两大部分：1招租部分工程预备期 预热招募期 公开选租期 开业运营期2销售部分会员招募期 开盘强销期 继续热销期 尾盘清理期公司安排专人对各个时期广告效果进展监控和调查评价，及时反响信息，便于对下期广告战略的修正和发布。2、媒介战略根据不同的目的客户群体，调查了解各种媒体的受众情况和价钱，综合受众比例和媒体价钱后组合选择广告媒体，以较小的广告投入起到最大

44、的宣传效果。该工程应采用报纸广告、DM直邮、电视广告、户外广告、手机短信、网络广告等广告媒体，全方位、多方式、交互型、多角度、针对性的覆盖目的受众；同时，各媒介在广揭露布时间和频率上互为补充，坚持广告的继续性，起到继续的压服和提示告知作用。以立足高密为主，尽能够采用辐射全国的新闻媒体，扩展工程的影响范围。媒体分类媒体选择投放方式及频率目的区域和特点户外广告工程入口、售楼中心外喷绘广告和导视牌，12个月到现场观赏的客户报纸广告今日高密、家家乐、晨鸿信息笼统广告和软性文字资料，按招租、销售八个阶段发布受众面广，价钱相对廉价电视广告高密电视台专题片、笼统广告按招租、销售八个阶段发布受众广泛，广告效果

45、明显直邮资料邮政局印刷品、信函、邮政夹报邮寄到达或专人投放按招租、销售八个阶段发布老市场运营户、沿街运营户、企业业主、政府行政机关等宣传资料折页、单页、手提袋等售楼中心、销售网络、展销会、及专人定点发送来访客户、老市场运营户、沿街运营户手机短信手机短信发送按招租、销售八个阶段发布高密城区高端客户、运营户网络广告潍坊搜房网、高密房产网按招租、销售八个阶段发布受众面广，价钱相对廉价3、广告推行费用项 目费 用 内 容费用估算备 注宣传资料折页、单页、户型图、手提袋、纸杯、名片、胸牌等15万元 写字楼按工程销售收入的1.5%投入招租与销售广告推行费用：9837m3500元/m1.5%51.6万元媒体

46、广告电视广告、报纸广告、直邮广告、户外广告、手机短信、网络广告26.6万元公关活动房展会、选租、开盘、开业等活动组织谋划费用10万元合计招租与销售广告总费用51.6万元六招商租赁方案建材经贸大厦招租期间为2021年12月01日至2021年06月15日，合计6个半月的时间。1、前期预备期：1个月，2021年12月01日2021年12月31日任务内容：售楼处装饰包装，预备各种招租资料、工具，进展招租赁培训。2、预热招募期：3个月，2021年1月1日3月31日任务内容：经过工程整体笼统的推行，深化工程产品市场优势，在市场上构成良好的口碑，积聚市场人气，为工程树立起“高密首席企业会晤总部的高端品牌笼统

47、，为后期会员招募任务造势，以强大惊动效应冲击客户心思。以“高密建材商会的名义招募租赁会员，每个会员交纳1000元会费，在选定租赁写字间后此会费转为租赁保证金，在租赁到期返还此保证金返还客户。经过宣传“五年免租金优惠政策，积累起租赁客户资源，为工程公开选租奠定良好的根底。广告执行：从01月01日至01月15日在、等媒体上发布两次头版硬广告，进展工程预热，配以电视广告、网络广告、户外广告、短信广告加强攻势。 从 2021年1月16日开场在、等媒体上每周发布一次头版硬广告，宣传建材经贸大厦“五年免租金优惠政策，配以户外广告、电视广告、网络广告、短信广告加强攻势。3、公开选租期：10天，2021年4月

48、1日4月10日任务内容：2021年4月1日组织租赁会员公开选租，根据会员到场顺序选取租赁写字间，办理租赁入住手续。广告执行：从 2021年3月20日至3月31日在、等媒体上发布二次头版硬广告，配以网络广告、短信广告。重点宣传即将公开选租与租赁客户入住信息等，提升工程的人气，为开业运营做好预备任务。4、开业运营期：2个半月，2021年4月1日6月15日任务内容：对租赁客户进展日常管理，督促客户按时装修入场办公，7月20日前必需完成一切租赁客户的装修入场任务；6月1日举行“建材经贸大厦开业运营的活动，约请高密市指点、开发区指点参与开业剪彩活动。广告执行： 2021年5月20日至6月10日在、等媒体

49、上各发布三次头版广告，配以电视广告、网络广告、短信广告。宣传工程开业运营信息，为工程的开盘销售活动选势。附表1：写字楼招租前期任务进程安排表序号任务事项时间担任部门备注1招商预备售楼中心选址、装饰2021年12月1日至12月31日融通置业成美地产2招商部门组建2021年12月01日至12月31日成美地产3招商资料预备含租赁优惠政策2021年12月01日至12月31日成美地产4招商人员培训2021年12月01日至12月31日成美地产5招商人员安排2021年12月01日至12月31日成美地产6办公用品预备2021年12月01日至12月31日融通置业成美地产7胸卡、名片、任务证设计制造2021年12

50、月01日至12月31日成美地产8工程预热工程预热媒体推行方案制定2021年12月20日至12月31日成美地产9工程预热单页设计印刷2021年12月20日至12月31日成美地产10工程预热单页派送2021年1月1日至1月10日成美地产11租赁会员招募租赁会员招募方案制定2021年12月20日至12月31日成美地产12招租媒体推行方案制定2021年12月20日至12月31日成美地产13租赁会员招募单页设计印刷2021年12月20日至12月31日成美地产14户外广告设计制造2021年12月20日至12月31日成美地产15租赁会员招募单页派送2021年1月11日至3月31日成美地产16租赁会员招募20

51、21年1月11日至3月31日成美地产17公开选租公开选租方案制定2021年3月15日至3月20日成美地产18公开选租媒体推行方案制定2021年3月15日至3月20日成美地产19公开选租单页设计印刷2021年3月20日至3月25日成美地产20公开选租单页派送2021年3月20日至3月30日成美地产21租赁指点价钱表制定2021年3月20日至3月31日成美地产22公开选租2021年4月1日至4月10日成美地产七销售执行方案建材经贸大厦销售期间为2021年03月01日至2021年01月31日，合计11个月的时间。1、前期预备期：1个月，2021年3月1日3月31日任务内容：样板房装修包装，预备各种销

52、售资料、工具，进展销售培训。2、会员招募期：2个月，2021年4月1日5月31日任务内容：以“高密建材商会的名义招募购房会员，经过宣传“会员购房优惠10000元和“奖励5年租金等优惠政策，积累购房客户资源，为工程公开开盘销售奠定良好的根底。广告执行：从 2021年4月上旬开场在、等媒体上每周发布一次头版硬广告冲击市场，配以户外广告、电视广告、网络广告、短信广告加强攻势。3、开盘强销期：10天，2021年6月1日6月10日任务内容：2021年6月29日组织会员公开选房，根据会员到场顺序选取房号，办理购房手续。广告执行：从 2021年5月20日至6月10日开场在、等媒体上发布三次工程开盘头版广告，

53、配以电视广告、网络广告、短信广告加强攻势，提升工程的人气。4、继续促销期2个月，2021年07月01日 08月31日任务内容：编制2021年08月01日至08月31日组织国庆促销活动。 广告执行：从2021年07月20日至08月20日在、等媒体上每周发布一次头版硬广告冲击市场之外，配以网络广告、短信广告加强攻势。5尾盘清理期2个月，2021年09月01日2021年10月31日任务内容：编制2021年10月01日至10月31日组织国庆清盘活动。广告执行：从2021年09月20日至2021年10月20日在、等媒体上每周发布一次头版硬广告宣传写字楼部分清盘活动，配以网络广告、手机短信。附表2：写字楼

54、销售前期任务进程安排表序号任务事项时间担任部门备注1销售预备样板房装饰2021年03月01日至03月31日融通置业成美地产2销售部门组建2021年03月01日至03月31日成美地产3销售资料预备2021年03月01日至03月31日成美地产4销售人员培训2021年03月16日至03月31日成美地产5销售人员安排2021年03月16日至03月31日成美地产6付款方式确定2021年03月16日至03月31日成美地产7会员招募会员招募方案制定2021年03月16日至03月20日成美地产8媒体推行方案制定2021年03月16日至03月20日成美地产9会员招募单页设计印刷2021年03月16日至03月20

55、日成美地产10户外广告设计制造2021年03月16日至03月20日成美地产11会员招募派送2021年04月01日至05月31日成美地产12会员招募开场2021年04月01日成美地产13开盘认购开盘认购方案制定2021年05月15日至05月20日成美地产14开盘认购单页设计印刷2021年05月15日至05月20日成美地产15开盘认购单页派送2021年05月20日至06月10日成美地产16开盘销售价钱表制定2021年05月21日至05月25日成美地产17开盘认购2021年06月01日至06月10日融通置业成美地产18抽奖活动组织2021年07月01日融通置业成美地产附表3：写字楼销售手册资料的预备

56、序号资料分类详细资料1开展商资料1、潍坊融通置业证件2、潍坊融通置业简介3、高密市城建物业管理证件4、高密市城建物业管理简介2工程资料1、建材经贸大厦工程管理组织架构图2、建材经贸大厦工程简介3、建材经贸大厦销售证件3销售资料1、建材经贸大厦销售流程2、建材经贸大厦效果图3、建材经贸大厦销售卖点汇总4、建材经贸大厦销售一致说辞5、建材经贸大厦交付规范6、建材经贸大厦会员招募须知7、建材经贸大厦开盘认购方案8、建材经贸大厦规划尺寸图9、建材经贸大厦销售面积图10、建材经贸大厦销售面积价钱图11、建材经贸大厦户型平面图、户型剖面图4财务客服资料1、2、3、5销售制度资料1、建材经贸大厦销售管理制度

57、2、建材经贸大厦售楼中心值日值班表3、建材经贸大厦售楼中心作息时间表二、商业楼部分一销售优惠战略1、会员入会优惠政策：1成立“高密建材商会社团组织，以商会的名义招募购房会员，每个会员交纳会费人民币10万元。2入会会员在开盘销售10日内选定房号并签署的，可享用10万元购房优惠，购房客户所交纳的10万元会费选定房号后转为10万元购房定金，签合同时抵房款。3未选定房号的会员，所交纳的10万元会费在开盘销售终了30日后无息返还客户。2、开盘销售奖励政策：1“买1送1奖励政策：开盘10内认购商铺的客户，每套商铺奖励建材经贸大厦写字间1套。注：每套写字间面积为30.07，价值人民币约10万元。2开盘抽奖奖

58、励政策：A、抽奖活动共设置计6份奖品，总价值为28.7万元，奖品分别为：特等将1名，奖励“宝马X1轿车一辆，价值人民币25.9万元。一等奖2名，各奖励格力3匹空调一台，单台价值人民币5000元。二等奖3名，各奖励格力1匹空调一台，单台价值人民币2000元。注：28套商铺平均每套优惠10000元。B、开盘销售10日内选定房号并于20日内签署的客户有资历参与抽奖活动。C、抽奖终了后，现场签署，客户在交纳购房首付款之后凭和购房收据、个人身份证方可领取奖品。3老带新奖励政策：老客户引见新客户胜利购买商铺，每套商铺奖励老客户人民币10000元。3、节日促销根据节日情况制定。4、清盘促销根据工程销售情况制

59、定。二销售价钱战略1、实行“低开高走的价钱战略，开盘销售起始均价为4200元/。2、公开开盘前3日取消会员优惠政策，使每套商铺增值10万元。3、公开开盘10日后取消“买1套送1套奖励政策，使每套商铺增值10万元。三付款方式战略序号战略实施内容1付款方式一次性付款的享用97折优惠，银行按揭的享用99折优惠。一次性购买2套以上可视为集团购买：一次性付款的享用95折优惠，银行按揭的享用97折优惠。重点客户、关系客户：一次性付款的享用95折优惠，银行按揭的享用97折优惠。2结算方式一次性付款：在签合同时付清90%房款,最后交房时付清剩余10%房款；银行按揭：在签合同时付清30%房款,剩余70%房款办理

60、银行按揭贷款。四广告推行战略1、广告分期战略广告宣传针对确定的目的群体，根据不同的销售阶段，制定相应的广告战略，按方案、分阶段、系统地对工程的整体笼统集中进展宣传和推介。建材中央旺角广告推行分为以下几个阶段：前期预备期 会员招募期 开盘强销期 尾盘清理期公司安排专人对各个时期广告效果进展监控和调查评价，及时反响信息，便于对下期广告战略的修正和发布。2、媒介战略根据不同的目的客户群体，调查了解各种媒体的受众情况和价钱，综合受众比例和媒体价钱后组合选择广告媒体，以较小的广告投入起到最大的宣传效果。本工程应采用报纸广告、DM直邮、电视广告、户外广告、手机短信、网络广告等广告媒体，全方位、多方式、交互