市场调研-昆明安宁温泉镇项目首次沟通会纪要

1、.：.；初次沟通会纪要Project Prophase Communication 工程称号： 昆明安宁温泉镇工程 工程编号： 工程经理： 任志君 执行时间：10.18-12.19纪录整理工程主笔： 邵力刚 会议地点安宁世纪天乐会议室委托方出席姓名及职务许董、文总营销谋划部、杜总董事长秘书、魏总工程部、李总前期部世联出席姓名及职务郭九茹工程担任人、任志君工程经理、邵力刚工程成员、訾威工程成员、赵颖慧工程成员、袁小凡工程成员会议目的：建立任务关系，奠定良好的协作根底确保任务走在正确的道路上 会议主要内容对客户需求、工程根本情况及世联市调方案确实认陈说方主要内容陈说人世联引见团队成员引见郭九茹任志

2、君世联对客户目的的初步了解及确认财务目的价钱、速度、回款、利润、周期等：工程的财务目的重于笼统，盈利为主要目的，工程首期必需盈利。 品牌笼统：企业参与区域的规划与开发，有利于提高企业的影响力政府及其他相关利益群体目的：政府要求工程必需开发国际会议中心，高尔夫必需建立带动旅游产业开展。经过工程需求提高当地资源的知名度，并使得政府、公司及当地居民获得相关利益。继续开发后续拿地：社会效益启动目的以小博大、平开高走等各物业的作用哪些目的是不可变的，哪些目的是可以讨论的其它世联对客户需求的初步了解及确认、我方对工程客户定位的了解：客户主要包括：a、昆明本地客户；b、云南省客户养老性客户；c、云南省之外或

3、者国际客户养老型客户、工程价值定位：我们的中心资源：温泉对工程价值的提升；高尔夫球场对客户的吸引力昆明高尔夫市场紧张，客户资源比较多，客户对工程的认知度会升高；、工程的开展战略世联对工程的初步了解及技术思绪工程根本情况：安宁市为昆明的五区四市一线，为昆明的卫星城市，安宁间隔 昆明38公里，最早定位为工业城市，如今随着云南旅游二次创业，安宁将转型为旅游城市。地块位于安宁市温泉镇，温泉以前遭到市场的认知，后来，由于周边旅游景点的开展，温泉镇逐渐被人们冷落，因此温泉镇逐渐退步。工程面积约9600亩，成都到昆明的铁路，经过地块，地块南部5678亩，地块北部4000亩。铁路沿线南部为1号高尔夫地块，铁路

4、北部为2号高尔夫地块。地块南部5678亩地块东侧1200亩地块为房地产开发和国际中心开发为主。根据客户需求工程的高尔夫地块一定要作，除去高尔夫面积和其他不可用地的面积之外，还剩下1200亩地块用于国际会议中心和房地产住宅开发。1200亩地块中，其中667亩地块曾经在政府网上公示，这个地块作为住宅工程开发。国际会议中心开发位置上，放置在工程地块的西南角地块，开发时机上，在住宅工程开发之后。工程定在明年5月份开盘，与工程组任务同时进展的包括其他咨询公司与规划院。工程限制条件：工程不定义为旅游地产，目的为开发高档楼盘。客户主要定位在昆明客户和本地客户为主；对于昆明之外的云南省的养老型客户不报有太大的

5、期望。工程不期望像普通的旅游城市那样人员流动很大，人气很强，而是希望整个工程的定位希望客户都是开宝马客户。客户一切股东公司的注册资金为1.亿，期望工程滚动开发。因此，对于云南本地居民高档置业的需求能否足够支撑工程的开发，与较低的前期对于高尔夫建立的资金投入，能否可以吸引高端定位的人群成为工程研讨的重点。工程界定：。技术思绪其他任务阶段划分及任务时间安排10月18日开场市场调研，调研时间为一周，补充调研2-3天。报告撰写时间一个月，12月4日进展公司评审。市场调研方案，包括战略目的、主要内容、人员时间安排调研主要包括三部分：当地竞争楼盘调研低密度别墅市场；昆明市高尔夫会所别墅、会议中心和安宁温泉

6、资源的调研；昆明市和安宁市政府和专业人士访谈，以及当地目的客户人群访谈。人员由战略组和住宅组构成需求客户协助处理的事项双方互动旨在了解客户对工程及城市的看法客户对城市的了解客户对工程所在区域的了解安宁原来定位工业城市，后来值云南旅游二次创业，因此定位安宁为旅游小镇城市，政府希望经过国际会议中心和高尔夫球场来提升整个城市在昆明以及云南中的位置。客户对市场的了解包括产品、客户、竞争工程等产品：工程在打造精品工程的前提下，总价不一定要高，对工程的总价可以定在万美圆栋。客户：昆明其他的高尔夫别墅工程售价在万平米。昆明整个城市人口万，私车拥有量全国第三，其中再昆明置业的客户会选择在昆明，如今昆明居住客户

7、有位外地客户，云南普通会选择在昆明置业。昆明有一种特殊景象，昆明人向外跑，周围人向昆明跑。省外人会选择在昆明置业，国外人会选择在昆明。在昆明打高尔夫人：韩国、日本、东南亚、国外客户。昆明本地人。竞争工程：昆明高尔夫别墅售价：春城湖畔：万平米，赠两张会员卡；滇池高尔夫：万平米，赠两张会员卡，销售量最好；大理苍山高尔夫：万亩，两张会员卡；温泉高尔夫：元平米，增两张会员卡。客户对工程的关注点高端市场定位如何实现资金的快速回笼，实现滚动开发工程定在明年5月份开盘，时间进度客户问题其它工程的启动背景：经过对北京、上海、深圳、广州工程的调查，对昆明周边半小时车程之内的地块的调查，最终确定在安宁温泉镇。工程

8、的定位：期望开发成顶尖级品牌工程，产品定位高端。工程土地获得情况：工程一期亩，其中亩正在审批正在网络公示，亩为公建用地，工程北部地块为亩，作为工程的贮藏用地。关于取地本钱的问题：万亩，挂牌价估计为万左右，不包括拆迁和农民补偿，协议价和挂牌价的差价以后期根底设备建立的方式返还政府限制：地块面积超越亩需求经过国务院审批。工程主要为房地产开发工程，其中的配套主要应对政府。对工程开发的要求：工程可以首先开发一部份，用来调配和实验一下市场，经过开发研讨市场，为整个工程的开发做好铺垫。对于地块的开发顺序，应确定和找到相关的技巧，应付政府对工程的开发要求。双方达成的共识关于客户目的检讨，确立任务目的不是工程

9、组初期判别的旅游地产工程，为具有一定中心资源的房地产开发工程关于任务内容及方法工程更加聚焦到1200亩范围内，根据客户需求，为客户提供更为深化的物业开展建议 关于时间及人员安排客户希望加快任务进程，为保证工程质量，沟通后初步确定按原方案进展其它其它会后整理、总结客户信息补充关于客户背景工程的股东组成：工程的股东主要有四个人，三个为洛杉矶、一个为德克萨斯。股东的目的是：经过工程的开发成就公司的品牌。关于决策信息对世联的专业性具有较高的认同客户的真实需求低密度高档住宅工程开发，实现资金的快速回笼，实现滚动开发其它客服战略调整任务目的调整工程了解调整客户需求和客户问题补充或调整任务目的调整或补充任务方案调整关于市调任务的调整或内容补充工程市场调研内容进展相应的调整，取消对昆明、大理、丽江城市的旅游设备和资源的调研，加强对于昆明市高尔夫市场和温泉资源的调研，对于本地低密度住宅市场的消费潜力进展更深化的调查需求在下一阶段任务中进一步沟通的内容任务分工及义务委派其它记录确认委托方： 工程经理： 记录要求:客户问题必需原文纪录可参考中的“提问例如进展提问除“其它项或前阶段的流程表格中有记录外，表中所列信息项必需全部与客户沟通并填写，如没有获得该项信息，须填写“无，并注明缘由；工程情况需在本次会议中最终确定，工程情况包括：工程位置