商业地产十一大融资渠道

1、.：.；商业地产十一大融资渠道 各地推荐在境内房地产企业面临资金紧缺的前提下，很多业内人士纷纷埋怨融资渠道单一。而现实上，目前主要存在的问题并非融资渠道单一，而是由于一方面很多融资渠道存在各种各样的限制，另一方面那么是由于资金需求方对融资市场的不甚了解，而致使很多融资渠道无用武之地。在此前提下，笔者针对目前所需资金量比例较大的商业地产，综合其多年来在地产行业金融实际的阅历，对除以股权方式实行企业间协作之外的十一种主要融资渠道进展了总结和比较。浅述如下。一、境内商业银行贷款就与商业地产开发商的亲密程度来看，境内商业银行无疑曾经是开发商“生死与共的战友、亲密无间的爱人。然而随着近两年来国内宏观金融

2、政策调整，商业银行收紧了对房地产行业的信贷，特别是加强了对房地产抵押贷款的审查，商业地产开发商的融资渠道大幅缩紧，业内人士戏称地产业和商业银行之间的“蜜月期终了了。二、信托投资公司发行信托方案随着2001年10月1日的出台，信托投资公司在房地产资金融通市场上开场扮演起日趋重要的角色。2003年底中国大陆第一支商业房地产投资信托方案法国欧尚天津第一店资金信托方案在北京推出，它代表着中国房地产投资信托基金(REITs)的雏形。随后全国各家信托投资公司陆续推出房地产信托产品，手段多样、种类创新，在一定程度上处理了房地产开发商的开发资金短缺问题。仅北国投去年推出的商业房地产信托融资产品就有：华堂商场大

3、兴店租金收益权财富信托受害权转让工程，密云商住房资金信托方案等数支，这些信托产品都是灵敏运用信托手段设计出来的优良产品。然而，由于信托融资的资金来源主要集中于社会中小投资人，且遭到314号文件、以及等多重政策限制，特别是遭到每期不得超越200份合同的限制，单个集合资金信托方案的融资额度普通不超越亿元。据了解，自2002年314号文件出台后，全国大部分集合类房地产资金信托产品的发行额度都在1500万到一亿元之间。这对于大中型商业房地产开发工程而言无异于杯水车薪。此外，银监会在今年年初又一次加大了对信托行业的监管力度，大部分信托投资公司一切工程必需求报送银监局审查，审查手续相当繁琐，时间拉长，这样

4、一来信托快速而灵敏的小规模融资优势荡然无存。三、境内公司上市房地产行业属于政策性较强的行业，而公司上市同样面临着极强的政策要求。众所周知，公司上市必需满足以下条件：延续三年盈利、净资产收益率每年不得低于10%、累计对外投资额不超越净资产的50%、总资产负债率低于70%，一切者权益至少5000万等。而目前大部分商业工程的建立都是一家工程公司完成，其目的主要是定向管理、专业分工、财务分开和运作自主。综合以上两种情况来看，房地产工程公司上市的能够性有多大、融资才干有多强、本钱有多高、效果有多好等一系列问题都值得商榷。从近年来房地产公司上市寥寥无几的现实来看，大部分权衡利弊后的商业地产开发商显然曾经放

5、弃了境内公司上市的想法。四、发行企业债根据规定，只需股份、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集消费运营资金，才可以发行公司债券。这就将大部分无国有投资主体背景的、有限责任公司性质的商业地产开发公司从可发行公司债的范围内划了出去，且资金用途也明确为筹集消费运营资金。即使房地产开发公司在公司构造上满足的要求，也还要经过对企业发行债券规定的严厉限制和审查。程序繁琐，条件严厉。首先要报全国方案委员会、中国人民银行、财政部、国务院证券委员会纳入下一年度全国发行企业债的总体规模中，同时还要经过各级人民银行和同级方案管理部门的严厉审批；其次，企业须具备

6、一系列条件，例如企业规模的要求，延续三年盈利的要求以及所筹集资金的用途必需符合国家产业政策等等。且“企业发行企业债券的总面额不得大于该企业的自有资产净值、“企业债券的利率不得高于银行一样期限居民储蓄定期存款利率的百分之四十。有鉴于此，在未来的一定时期内，发行企业债无论从政策实际上还是从企业实践条件上都不能够成为商业地产开发商可等待的融资渠道。五、金融租赁2004年4月，上海某金融租赁公司推出了一支房地产“售后回租+保理方式的金融租赁产品，出卖回租人将其某一物业出卖给金融租赁公司，并商定了5年作为回租期，同时金融租赁公司与某银行就此单业务建立保理业务关系，确定了资金来源。最终，该笔买卖令房地产公

7、司获得了6亿元的资金。稍加分析就会发现，信托投资公司近年来推出的“租金收益权财富信托受害权转让信托产品与房地产金融租赁方式非常类似。两者的详细区别在于：一、以金融租赁的资金来源为银行，信托的资金来源为投资人；二、金融租赁可以处理的资金量较大，信托处理的资金量小；三、金融租赁后的风险由租赁公司和银行共同承当，信托的风险那么完全转嫁给了投资人；四、金融租赁的收益由银行和租赁公司共享，信托收益归投资人，信托投资公司收取少量报酬。例如，北京国际信托投资推出的“华堂商场大兴店租金收益权财富信托受害权转让工程就是基于这种理念设计的。我们以为，房地产金融租赁对于商业地产开发商来言不失为一条很好的融资渠道，它

8、为相当一部分具有优良房地产工程的开发商提供了一条可以融通较大规模资金的渠道。然而，经过采用银行保理业务，以银行作为房地产行业融资最终的资金来源，有悖于近两年来政府推出的收紧商业银行房地产行业贷款(特别是抵押贷款)金融政策的根本目的，即控制商业银行在房地产行业的信贷风险。六、典当典当融资手续简便、融资速度快捷，在如今商业地产企业短期小额融通资金的过程中，日益表达出了本人高效的特点。然而，我置信大部分开发商假设不是走投无路，是不会选择本钱高昂的典当方式融资的。2004年我曾接触过的一个工程，在商业银行、信托投资公司等融资渠道全部堵死的情况下不得不选择了典当方式以解燃眉之急，而最终每年的融资本钱竟然

9、高达50%。可以说，这个工程一段时期内的利润全部让渡给了典当行，开发商损失繁重。此外，由于遭到典当行业本身条件限制，对于资金需求量宏大的商业地产行业来说，典当行的融资才干远远无法到达要求。特别是今年新出台的规定了“房地产抵押典当余额不得超越注册资本。注册资本缺乏1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超越100万元。注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超越注册资本的10%。 进一步限制了房地产典当的总额。对于动辄上亿元的房地产融资来说，典当金额限制在如此小规模内，显然无法满足地产开发需求。七、民间私募基金民间私募基金一直都没有获得政府政策层面的支持，然而却以不争的

10、现实极具活力的存在着。几年前，一些公司型私募基金已完成暗中的筹备，并开场在房地产市场积极运作。特别是在以温州为中心的浙江地域、以福建为中心的福建地域，据估算十余年间，民间私募基金投向全国房地产行业的资金曾经超越了千亿规模。民间私募基金虽然隐蔽却不容忽视，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸扬扬的温州炒房团就是以民间私募基金的方式在运作。八、外资商业银行贷款2002年2月1日起，外资银行获准在中国大陆开展贷款业务，但仅限于对大陆的境外人士和外资企业提供人民币业务。直至2004年2月，花旗、汇丰、东亚和瑞穗四家外资银行才首批获准对中资企业人民币贷款业务。2005年5月底，渣打银行成为首家推

11、出商业房地产贷款业务的外资银行，这为商业地产开发商拓宽融资渠道带来了新的希望。普通来说，外资商业银行对境内房地产开发商发放的贷款和境内商业银行类似，都是以商业物业作为抵押，以抵押标的物评价价或本钱价的60%70%作为发放贷款额度的根据。然而外资商业银行贷款也存在着政策方面的限制。2004年上半年银监会就曾经要求外资银行提供其超越一亿元人民币贷款客户的资料，随后发改委、银监会联手央行又公布了，变相的从政策层面对外资银行贷款规模进展控制。同时，外资商业银行本身由于遭到人民币存款总量缺乏的限制，其有限的人民币贷款业务也主要是面对中小客户，额度普通不大。总之，外资银行的商业地产人民币贷款还远远不能成为

12、商业地产开发商可以等待的主流融资通道。九、海外私募基金海外私募基金普通是经过非公开的方式集合少数投资者资金设立的基金，其销售与赎回都是基金管理人私下与投资者协商进展的。近年来，海外私募基金在国内表现异常活泼，国际基金机构纷纷出手完成了数笔大宗买卖。特别是在上海、北京、深圳、广州这样的战略城市，表现格外突出。例如摩根士丹利房地产基金于今年初收买了位于北京CBD的富力双子座，收买价约4亿元人民币。澳洲麦格里集团旗下基金公司MGPA收买了位于上海的新茂大厦，收买价约8亿元人民币。新加坡嘉德置地更斥资逾3亿美圆在北京、上海大规模收买成熟物业。我们发现，海外私募基金的投放主要集中在三个方面：一、收买成熟

13、物业；二、与国内开发商股权方式协作；三、独立开发房地产工程。海外私募基金的最主要特点是融资金额宏大，偏好位置良好的内地成熟物业。对于规模、地理位置俱佳的成熟商业物业来说海外私募基金无疑是很好的融资渠道。十、房地产投资信托基金(REITs)REITs (Real Estate Investment Trusts)即房地产投资信托基金。其实践上是一种证券化的产业投资基金，经过发行股票(基金单位)，集合公众投资者资金，由专门机构运营管理，经过多元化的投资，选择不同地域、不同类型的房地产工程进展投资组合，在有效降低风险的同时经过将房地产运营活动中所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期

14、稳定的投资收益。经过REITs方式融资，对商业地产开发商而言显而易见的具有以下几个方面的优势：1.可用以融资的物业范围广大。任何可以产生稳定收益的房地产均可采用REITs融资。包括商业零售业、住宅公寓、酒店、写字楼、工业厂房等等。2.可融资金额宏大，资金来源丰富。例如华银控股目前操作的REITs，单个物业可融资金额从3亿元起，根据物业实践价值，多多益善。而海外REITs市场的投资人主要是当地机构投资者、国际机构投资者、私人银行和个人投资者。3.经过境外REITs融资，将房地产行业金融风险分散到国际投资者中，符合政府政策。4.融资总额相对较高。普通情况下，采用REITs方式融资总额可以超越物业抵

15、押贷款金额，买卖价接近资产价值。在银行抵押贷款、金融租赁等融资方式下，商业物业业主普通仅能获得相当于物业价值60%70%的资金。REITs那么是根据市场规范综合物业整体思索，对物业进展整体定价，吸引投资。5.融资方式灵敏。对于总价超越3亿美圆的大型连锁商业物业，华银控股可以协助业主，以业主为发起人将其资产在境外上市。对于规模较小的物业，华银投资可以集合多家物业打成一个资产包在境外运作上市。6.可选择长期获益。物业业主也可以自持一部分基金单位，与其他投资人一同从物业租金等收益中获得长期股息收益。此外，控制REITs管理者的发起人还可以从中获得管理费收入。7.REITs融资具有不可替代的节税优势。

16、8.采用REITs融资，可以协助 房地产开发商在国际上建立声誉，扩展行业内和国际上的影响。9.由于上市过程中的各个环节都要求信息公开，管理规范，经过REITs运作可以带动企业完善治理构造调整，规范运营管理。当然，采用REITs方式融资也有一定的局限性，比如从目前我们所操作的REITs来看，所收买的工程要求商业地产开发商必需求有相当的实力、必需求有曾经开发完成的超越5万平方米以上的或者总资产价值超越3亿元人民币的、已运营运并开场产生稳定租金收益的商业资产。而这些商业资产能否可以最终运作上市还需求经过一系列的审查，符合在境外上市的条件才干确定。十一、公司海外上市内地企业上市主要选择的是美国、香港和

17、新加坡，而房地产公司几乎全部选择的是在香港上市。我以为，房地产公司对香港市场的选择很大成分是思索到了投资人的构成和偏好，华裔和亚洲投资者比欧美投资者更认同中国的房地产行业，更容易对中国内地房地产市场报以乐观的期望。中国公司在香港上市可以选择主板上市和创业板上市。主板上市又分为发行H股上市和买壳上市两种方式。无论采用哪一种方式，主板上市的房地产公司首先要满足这样一些条件：上市前三年合计盈利5000万港元(其中最近一年需到达2000万港元)、上市市值需到达1亿港元，近三年管理层及一切权变化不大，至少有25%公众持股、需求100名股东，每100万港元的发行额必需有不少于三名股东持有。主板发行H股上市

18、还需求经过国内相关机构层层审批，且未来公司股份转让等方面受国内法规限制较多。而香港联交所对主板上市中的买壳上市景象作了严厉限制。创业板上市主要是发行红筹股上市，要求企业必需从事单一业务，或围绕单一业务的周边业务活动。虽没有最低市值规定，但实践上在上市时市值不能少于4600万港币。此外，无论选择哪个板块，房地产企业希望在海外上市吸引投资者都必需表现出足具吸引力的盈利才干，从目前已上市的地产公司情况来看市盈率要到达10%。对于那些符合条件的房地产集团公司来说，依然可以选择香港市场作为其上市的首选，从而融通资金。经过以上比较可以作出这样的评价，当融资规模在百万元到千万元之间时，采用典当的方式最快速、最方便。当融资规模超越千万元但缺乏2亿元时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择。当融资规模超越2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了经过REITs上市、吸引海