长沙非滨江资源型大平层豪宅典型案例研究分析

1、长沙非滨江资源型大平层豪宅典型案例研究滨河项目长沙市场资源型大平面可分为外部山水资源大平面（临湘江、浏阳河）、内部山水资源大平面（私有湖景、山地）凯乐国际城湘江一品万达广场华韵城市海岸南山滨江华远华中心万科新开铺项目湘江雅颂居保利国际广场国宾馆项目万科河西滨江项目曙光泊岸奥克斯世贸铂翠湾湘江世纪城北辰三角洲中建长沙1号滨江项目藏珑双水湾辉煌国际城先锋新外滩长沙资源大平面市场概况中隆国际御玺融科东南海奥林匹克花园长沙目前资源型大平层高层集中滨江区域，未来供应将集中放量。这些待售项目中，全国品牌开发商云集。多为实力雄厚，经验丰富的央企及国企开发商，诸如北辰、万科、嘉里、中建、建发、保利、恒基等除滨

2、江项目，其它项目依托湖、河的自然资源打造大平层产品，如藏珑等。除以上项目外，部分项目在非强势资源的基础上进行内部资源倾斜，并赋予其它产品价值提升大平层产品力，并成为区域内的明星项目（中隆国际御玺、奥林匹克花园、融科东南海）。内部资源项目外部资源项目项目开发商湖南湘天房地产开发有限公司 项目位置奥林匹克花园位于雨花区湘府中路189号项目规模项目总占地516亩，总建筑面积近70万平方米（其中住宅约40万平方米，商业30万平方米）。综合配套社区外：省府、红星完善配套社区内：体育式主题购物公园，超五星级酒店、5A写字楼、购物中心、国际双语幼儿园物业类型小高层大平层户型面积196、248、351价格10

3、000元/推售时间2010年1月推售货量248套销售状况截止至9月，销售43套，月均速度11套/月客户企业高管，私营业主为主。除长沙本地外以邵阳、娄底、郴州为主。1、省府地段优势明显，项目自带40万平商业配套2、大平层独立组团规划，50%别墅等级超高绿化率，坡地园林设计，整体规划极其讲究风水奥林匹克花园南城大平层豪宅标杆项目；大平层产品中196占比51%、248占比40%，2010年1月入市，月均11套/月，目前尾货期长沙非滨江大平层豪宅典型奥林匹克花园规划解析：大平层组团处于项目核心，占据优质园林景观资源，独具六大风水价值。乾台楼王组团组团整体风水价值：项目南高北低，项目依势而建，寓意步步高

4、升；楼王组团位于项目核心，位于中轴中心，借鉴中国皇室“以中为尊”理念，寓意位及至尊；乾台楼王组团与北面组团组合如同玄龟背甲，寓意四平八稳；组团内部风水价值：组团楼梯分布如两翼环抱，呈“太师椅”状，寓意稳坐江山；组团内中心水景寓意聚宝盘；五调支流汇聚于中央水景，寓意“海纳百川”，体现楼王气度。支流支流支流支流支流中央水景长沙非滨江大平层豪宅典型5奥林匹克花园产品解析：主力户型为196、248、358，全板楼+主仆分离+入户花园+多阳台+均为3卧室套房设计入户花园入户花园入户花园阳台阳台阳台阳台阳台阳台阳台阳台阳台面积：196间隔：3卧2厅4卫+1书房特点：动静区分明显，功能空间与居住空间互不干扰

5、；主仆出入分离；卧室套房设计，均配有独立卫生间，私密性互不干扰；主卧配备独立衣帽间；入户花园+双阳台设计。主梯主梯主梯仆梯仆梯仆梯面积：248间隔：3卧2厅4卫+1书房特点： 动静区分明显，功能空间与居住空间互不干扰；主仆出入分离；卧室套房设计，均配有独立卫生间，私密性互不干扰；主卧配备独立衣帽间；入户花园+双阳台设计。面积：358间隔：3卧2厅3卫+1书房+1多功能房特点： 动静区分明显，功能空间与居住空间互不干扰；主仆出入分离；卧室套房设计，均配有独立卫生间，私密性互不干扰；主卧配备独立衣帽间；入户花园+五阳台设计。长沙非滨江大平层豪宅典型奥林匹克花园产品解析:八大科技系统，目前长沙最顶尖

6、科技豪宅，实现住宅智能化，打造豪宅标签，匹配高端客户心理。户式除尘系统HONEYWELL智能家居IC卡智能电梯户式中央纯净水处理系统LOW-E中空玻璃户式中央空调户式中央热水系统户式新风系统长沙非滨江大平层豪宅典型项目开发商联想控制融科置地项目位置香樟路旁，紧邻民政学院项目规模项目划分为A、B、C三个地块，总占地28.7万，建筑面积76.6万，容积率2.8。综合配套外部配套：家乐福超市、长沙民政学院内部配套：幼儿园、枫树山小学、系列运动场、内部商业街物业类型高层大平层户型面积180-260，楼王单位为215、260。价格7590元/推售时间2010年9月推售货量相应产品共推出286套销售状况截

7、止至9月，剩余70套，月均速度14套/月客户企业高管，私营业主为主，除长沙本地外以邵阳、娄底、郴州为主。1、该项目大户型产品占据优势景观及视野；2、仅楼王单位与其它产品实现组团区隔。融科东南海南城中高档项目典范，大平层185-215占比80%，目前主要剩余200以上产品，2010年9月入市，目前价格7590元/项目一期长沙非滨江大平层豪宅典型融科东南海产品解析：独特概念的园林规划以及配套为项目未来生活提供信心，大平面产品占据中央园林最优质资源260215185185202192中心园林景观面融科东南海一期以中心海景为核心，精心布局“前场”、“中庭”、“后院” “中庭”作为10万平米中心海景观景

8、区域，与西北角原生高地遥相呼应，百米瞰海高层则依水错落而生，并沿海岸线依势布局400米弧形休闲风情商业街。 长沙非滨江大平层豪宅典型融科东南海产品解析：户型赠送面积多（N+1设计：阳台+空中花园+飘窗），产品附加值高，功能实用性强。面积：202间隔：3卧2厅3卫+1书房+1空中花园特点：南北双阳台设计；户内花园半赠送可改房；部分卧室套房设计；卧室全飘窗赠送，可扩充使用面积。空中花园阳台阳台飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗阳台阳台空中花园阳台阳台空中花园飘窗飘窗阳台面积：215间隔：3卧2厅3卫+1书房+1空中花园特点：南北双向阳台设计；户内花园半赠送可改房；部分卧室套房设计；卧室全飘窗赠送，可扩充使用面积

9、。面积：260间隔：3卧2厅3卫+1书房+1空中花园特点：南北双向阳台设计；户内花园半赠送可改房；部分卧室套房设计；设置独立家庭厅，并配备阳台；卧室全飘窗赠送，可扩充使用面积。家庭厅飘窗飘窗飘窗长沙非滨江大平层豪宅典型项目开发商湖南中隆国际地产开发有限公司 项目位置雨花区体育新城古曲路188号项目规模项目占地11.8，建筑面积41.7，共有12栋高层建筑。综合配套外部配套：华雅华天、体育公园、湖南广益实验中学、枫树山小学、旺旺医院等；内部配套：会所、双语幼儿园物业类型高层大平面大平层户型面积180-560，其中200-255为主力产品，占比近80%。价格目前清盘价6880元/推售时间2007年

10、10月推售货量近4年时间陆续共推出998套，在2010年10月前完全推出销售状况截止至9月，剩余87套，月均速度近20套/月客户企业高管，私营业主为主。除长沙本地外以邵阳、娄底、郴州为主。1、社区内为180以上产品，高端人群居住纯粹2、内部大量利用水系及绿化造景。中隆国际御玺长沙首个纯大平层社区，2007年10月入市，200-255占比近80%，目前处于尾盘期，清盘价6880元/长沙非滨江大平层豪宅典型中隆国际御玺园林环境：通过超高绿化（大树种）+大尺度多水景园林+精装大堂，迎合高端客户对社区环境需求多水景园林架空层泛会所设计精装大堂豪华电梯多水景园林水景、大树长沙非滨江大平层豪宅典型12中隆

11、国际御玺产品解析：纯板式，均为180以上产品，入户花园+多阳台+部分卧室套房设计+错层+功能间（与居住空间相区隔）赠送空间阳台阳台阳台阳台阳台面积：180间隔：2卧2厅3卫+1书房特点：动静区分明显，功能空间与居住空间互不干扰；厨房及客厅旁配有赠送空间；双卧室套房设计；双阳台设计。错层面积：248间隔：2卧2厅3卫+1书房+1功能间特点： 动静区分明显，功能空间与居住空间互不干扰；餐厅、客厅错层设计，打造别墅居住感受；双卧室套房设计；入户花园+三阳台设计。面积：358间隔：4卧2厅4卫+1书房+1多功能房特点： 动静区分明显，功能空间与居住空间互不干扰；餐厅、客厅错层设计，打造别墅居住感受；三

12、卧室套房设计；入户花园+双阳台设计。赠送空间阳台阳台入户花园错层入户花园书房书房书房功能间功能间长沙非滨江大平层豪宅典型项目开发商开福区洪山路188号 项目位置湖南省双瑞房地产开发有限公司 项目规模项目总占地面积约500亩 总建筑面积56万平方米 综合配套外部：广电、世界之窗、月湖公园、洪山森林公园等内部：会所、商业等滨湖物业类型双拼、独栋、住宅大平层豪宅户型面积大平层豪宅面积为170-728，楼王景观单位为314。价格8500元/推售时间2008年7月推售货量至今为止推售570套销售状况截止至9月剩余91套，月均13套/月客户企业高管、私营业主等。藏珑国际社区北城滨湖高端社区，大平层产品17

13、0-205占比近80%，2008年7月入市；目前销售314楼王单位，价格8500元/1、该项目独占月湖公园城区内目前最成熟的水景资源，资源条件极其优越；2、滨湖高层前无任何景观遮挡，视野极其开阔。长沙非滨江大平层豪宅典型藏珑国际社区产品特点：舒适度高，其中楼王产品为4+1设计，赠送入户花园。阳台阳台270转角窗积极2004房2厅阳台270转角窗270转角窗阳台工人房3144房2厅入户花园长沙非滨江大平层豪宅典型资源型大平面典型项目借鉴总结：大平面产品一般都占有社区较强的景观资源B、大气、尊贵感户型设计A、占据整盘规划相对高价值的景观资源客户敏感点强化打造，更关注功能完善与空间舒适度公共空间的奢

14、华感打造，物业服务的尊贵感隐形附加C、豪宅化标签的产品附加值大平面销售情况分析近年来市场上明星项目大平层月均销售也不足15套，去化速度慢，且明星项目后期也开始控制大户型比重所属区域项目名称大平层货量（万/套数）大平层货量/总货量推售大平层货量（万/套数）推售产品大平层入市时间目前价格（元/）月均速度（套/月）南城融科东南海6/2868%6/286185-2602010年9月750018.2 长沙奥林匹克花园5.9/26210%5.9/262195-5232010年1月1000011.0 北城藏珑16.6/81030%12.3/570170-7282008年7月850013.3 东城中隆国际御玺

15、25.7/998100%25.7/998178-5562007年9月6880（清盘价）19.8 奥林匹克花园四期调整为主力供应80-120主流产品融科东南海二期产品全部调整为140以下产品在政策愈加从紧的情况下，我们来看一下大平面高层产品面临怎样的销售局面：大平面销售情况分析2010年以前银行政策相对宽松，则210以上销售表现良好（中隆国际御玺）；随着政策紧缩，210左右及以下产品表现更佳（以4套/月的销售速度进行比较）面积（）套数比例剩余量去化量月均去化速度（套/月）1856824%1675.6 1906422%9554.6 2003412%18161.3 2156021%11494.1 2

16、606021%29312.6 总计286100%6821818.2 面积（）套数比例剩余量去化量月均去化速度（套/月）19613451%51296.5 24810440%25794.0 351208%10100.5 49221%110.1 52321%200.0 总计262100%4321911.0 面积（）套数比例剩余量去化量月均去化速度（套/月）170295%1280.8 173529%0521.4 174529%3491.4 1775810%3551.5 1805810%3551.5 1918114%0812.3 1985810%0581.6 2055810%0581.6 314529%26260.7 324529%5200.0 其它大面积复式204%3170.5 总计57019147913.3 面积（）套数比例剩余量去化量月均去化速度（套/月）178586%0581.3 187172%1160.3 194172%1160.3 212859%6791.7 22010210%3992.2 23021522%72084.5 235172%1160.3