某楼盘营销策划书

1、.：.；第一部分：江都城区住宅市场调研报告一、城区总体住宅市场情势分析1、江都经济较快开展2006年江都GDP为230.2亿元，比上年增长15.8%；人均GDP为22851元，比上年增长15.9%。2007年江都GDP为280亿元，比上年增长16%；人均GDP为27805元，比上年增长16%。 按GDP和人均GDP比上年分别增长15%计算，估计2021年江都GDP将到达320亿元左右、人均GDP将到达32000元左右。2、居民收入稳步增长2006年江都城镇居民人均可支配收入10999元，农民人均纯收入6131元，分别比上年增长15%和11.3%；2006年在岗职工平均工资为17260元，比上年

2、增长15.8%。2007年江都城镇居民人均可支配收入13105.5元，农民人均纯收入7011元，分别比上年增长19.1%和14.4%；2007年在岗职工平均工资为20288元，比上年增长17.5%。估计2021年江都城镇居民人均可支配收入到达15000元以上、在岗职工平均工资到达23000元以上。3、江都房地产市场将进入买方市场，销售情势不容乐观1近年江都房地产市场开展呈现异常迸发局面，房价程度已超出居民购买力2005年江都商品房施工51万平米、开工31万平米。2007年江都商品房施工到达188.90万平米，仅新开工商品住宅就有71.96万平米、开工住宅53.48万平米，住宅销售76.74万平

3、米6480套。2006年江都城区商品住宅均价仅在2000余元/平米，而2007年商品住宅均价到达3421元/平米，目前商品住宅均价已到达3700-3800元/平方米，同期居民收入增长幅度远低于房价涨幅！此外，2007年末江都城乡人均储蓄仅18391元，比上年仅增长7.7%。按目前城区平均一套普通商品住宅40万元以上的总价及户均3.5人、城区家庭平均年收入约4.5万元计算，那么房价收入比在9以上，远超越6-8的正常程度；同时，根据江都居民高消费低储蓄的特点及平均月收入程度，普通居民购房对贷款首付及月供支出额的接受才干较低。另外，根据江都城区目前普通商品住宅平均总价及月平均租金计算，租售比到达1：

4、400以下，也远超越1：300-1：200的正常程度，以租养贷已不能够。2未来两年城区商品住宅供应量将超越实践需求量，商品住宅市场供大于求未来两年内城区商品住宅供应总量估计在160万平米以上。按照城区目前24万人、两年内人均添加住房面积5平方米即到达人均30平方米左右，同时以两年内城区新增人口3万人注：根据江都规划，到2021年城区人口为30万人，即四年内添加6万人且有30%的新增城区人口人均需求住宅面积30平米计算，潜在最大住宅需求量也不到150万平米。而从现实情况来看，目前江都城区房地产供应量较大，尤其是市中心区以外的城北、城南有较多新楼盘，同时居民购买力曾经饱和。未来两年内江都城区商品住

5、宅年均销售量将小于2007年的76.74万平米，从目前销售情势来看，估计未来两年城区住宅总销量在80-120万平米左右，房价也将趋于平稳或小幅上升。因此，受国家宏观经济环境和房地产环境、相对于高房价而言的江都居民购买力的下降、江都房地产市场竞争日趋猛烈可供选择面加大等要素的影响，2007年江都商品住宅量价一齐飙升的局面将难以为继，未来两年内江都城区商品住宅供应量将超越实践需求量，商品住宅市场供大于求，后期销售情势不容乐观。 估计未来两年内江都城区商品住宅供需及供销对比：未来两年内城区商品住宅供应量合计/160万平米以上其中：目前城区市场商品住宅存量约5410套约60万平米其中：目前楼盘未来两年

6、内的后续住宅开发量/ 估计50万平米以上其中：1年内新拍土地未来两年内上市住宅体量/约50万平米未来两年内城区潜在最大需求量/不到150万平米未来两年内城区商品住宅销售总量/估计在80-120万平米附：江都城区目前在售楼盘销售情况表数据截至2021年9月27日：工程称号总套数总面积平米已售已备案套数已售未备案套数可售套数水木南庭34444480.94364304心怡春江花都3794636815417208金域地中海20821754.44110098津萃园15821074.32571100建盈国际城890111717.024621427鸿达尚城时代24628864.761460100明珠山庄31

7、443940.0520112101恒泰贵筑6110207.350061新都苑492364.8910039金城银都609623.115802春江新月园16720333.34125339恒通绿城42754808.83582367广源世纪豪园21785557.34200161东方广场52770506.641585364长江国际花园67468200.525430131鸿益千秋67188368.8342134216怡园小区4386.58404绿洲家园182535.651602金城银河之春11314734.359054都市公寓24849.57232010中天花苑298566.522504南苑明珠33377

8、3.373012文蕴苑403084.9528012虹都苑889039.7763025怡景雅园11016304.3663146浦江新村221723.528014兴隆花苑272173.022502福景苑586533.35503三元新村727090.3648420书香茗府21825219.24154056金色阳光995198.449405广源世纪花园2232202125.39126171900中远美墅54986271.5835439156中远欧洲城57146613.5723818315工程称号总套数总面积平米已售已备案套数已售未备案套数可售套数香格里拉花园1024116824.5284730147锦

9、绣嘉苑44252636.823504547新加坡花园62087734.754982120金牛湾都市花园82593392.4856612247皇剑广场17126243.361241631时代华庭21423154.86195019碧水家园25832367.51530105上城国际39138825.4325919113御景花园52057845.1476044大桥东园小区707417.476208清园广场14615074.1586456大桥慈云花园34739415.6716549133如意园15416043.6400152总计15105178917092774065410小结：江都经济较快开展，居民收

10、入稳步增长，城区居民人均住房面积较小，因此房地产开展有一定的空间。然而，目前城区房价程度已超出普通居民购买力程度，商品住宅市场供大于求，后期销售情势不容乐观。二、城区主要在售住宅楼盘个案分析目前，江都城区新建商品住宅主要集中在老通扬运河以北的城北区域和新通扬运河以南的城南区域，城北为江都市新的政务区，城南为经济开发区。从路段上看，大部分楼盘集中在龙川路和新都路两侧沿线。从配套来看，城南区域相对曾经成熟，其配套好于城北区域，但城北区域道路根底设备好、新行政中心的有利规划使城北区域居住条件有很大的开展潜力。江都城区目前的主要干道为龙川路、新都路、扬州路“三纵及北环路、江淮路、龙城路、长江路、浦江路

11、、舜天路等“六横。 从各个楼盘位置来看，由于江都城区面积小、城南城北区域楼盘分布相对密集大部分楼盘集中在龙川路和新都路两侧沿线、从城南城北区域的楼盘到市中心主要出入扬州路或龙川路而扬州路、龙川路、新都路相距比较近，因此虽然各个楼盘到市中心的直线间隔 有远有有近，但城南、城北区域的大多数楼盘到市中心的实践间隔 都差不多。江都城区主要在售住宅楼盘位置图新都北路北环路龙城路长江路扬州路龙川路新都路泰州路回春路江淮路东方红路工农路长江国际恒通绿城怡景雅苑尚城时代市中医院国际城世纪花园仙城中学紫郡洪泉医院明珠山庄春江花都火车站老通扬运河新通扬运河市政府市政公园皇剑广场江都商城步行街二院人民医院恒泰贵筑碧

12、水家园银河之春集贸市场南苑路浦江路舜天路中国银行建立银行金牛湾苏果南苑医院龙川小学江都中学世纪华联香格里拉水木南庭新世纪酒店客运中心上城国际御景花园京江酒店金域地中海鸿益千秋实验初中国际双语小学国际双语初中中远欧洲城中国银行建立银行苏果广州路中远美墅市中心一中1、城北区域住宅楼盘个案简析1长江国际花园楼盘位置：新都北路北侧、仙城中学西侧。售楼处位置：现场接待中心；市区接待中心在江淮路33号。开发商：江苏双汇房地产开发。 规划设计：超宽楼间距设计，地下停车位与建筑贯穿。建筑设计：中央公园小高层设观光电梯。部分楼栋底层架空设计。营销代理：南京垠坤代理机构。总建面积：30万平方米。总户数：2100户

13、。建筑类型：5+1多层、6+1多层、11+1小高层、别墅。户型面积：户型设计较好，但面积过大，140-150平米的户型很多。二房两厅一卫91.23-95.75平米；三房两厅一卫119.13-126.39平米；三房两厅两卫131.19-143.29平米；四房两厅两卫155.09-155.83平米。总体均价：小高层均价3800元/平米左右，层差50元/平米左右上层差价大些；多层均价3500-3600元/平米。储物间1.5万/个左右；地下汽车位5-6万/个；汽车库7-8万/个。外部景观：无。外部配套：仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。内部景观：景观设计为南京中山园林设计院。中央公

14、园、园林景观。中央公园以鹰柱、亭桥为元素构成轴线，宅间布置铺地、小品、水系。内部配套：儿童活动场、运动场、星座广场、水舞广场、游泳池；临街商铺。汽车位情况：地下停车位、车库。物管情况：物业管理为上海上房物业管理江都分公司一级。物业管理费多层0.5元，小高层0.9元含电梯。工程进度：总共30万平米约开发了一半。交付情况：一期一批2021年9月交付。销售情况：一期一批共674套，已售543套，销售率约为80.6%。优惠情况：买房抽奖送汽车活动。工程笼统定位：30万平米泛洋房水景庭院；国际生活，渐行渐进。主打广告宣传语：城市封面，顶峰生活。主要广告宣传媒体：网络广告、报纸广告、江都电视台广告、城区多

15、块广告牌。联络：051486160000/86161111。综合评述：楼盘规模超大、设计较好、小区内部景观和内部配套较好、物业管理较好；楼盘位置偏、地段差、目前的外部景观和外部配套差；售楼处包装较好、广告多；户型设计较好，但总体上套型面积偏大；销售情况较好。2恒通绿城楼盘位置：扬州路与新都北路交汇处东南侧。售楼处位置：现场售楼处。开发商：扬州市恒通企业。规划设计：北京梁开建筑设计院。建筑设计：首创江都“低能耗绿色节能住宅。集中集热、分户储热太阳能全天候热水系统；聚氨酯发泡、5+9A+5的双层中空玻璃构成外墙保温体系。总建面积：5.99万平方米。总户数：542户。建筑类型：7幢5+1多层、3幢1

16、6+1高层。户型面积：户型功能设计较差，套型面积较为合理。多层以97-120平米的三房为主；高层户型为85平米左右两房及117-120平米三房。多层三室两厅一卫97.25平米、104.27平米；三室两厅两卫121.12平米；四室两厅两卫134.12平米；顶层复式的底层约90.12平米、上层约77.33平米。总体均价：多层均价约3600元/平米2F约3700元/平米，1F=2F-200250，3F=2 F+100，4 F=2 F，5 F=1 F-100200。高层未售，价钱不详。 储物间为地上方式，层高约2.2米，面积约20-25平米，均价约1288元/平米。汽车库、汽车位未售，价钱不详。外部景

17、观：无。外部配套：仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。内部景观：英国雅而菲设计生态园林景观，主要为喷泉广场。 内部配套：临街商铺。物管情况：南京高迈克物业管理三级。多层0.5元，高层不详。工程进度：多层接近封顶。交付情况：多层2021年6月交房。销售情况：2007年开盘，共427套，已售60套，销售率约为14%。优惠情况：贷款9.6折，全额付款9.5折。工程笼统定位：江都首席低能耗绿色节能住宅。主打广告宣传语：科技住宅，节能先锋；会省钱的房子。主要广告宣传媒体：网络广告、城区广告牌、公交车车体广告、报纸广告。实力/荣誉/获奖情况：恒通企业为“中国房地产诚信企业、“江苏省房地产

18、综合实力50强。联络综合评述：楼盘规模较小、设计普通、小区内部景观和内部配套普通、物业管理普通；楼盘位置偏、地段较差、目前的外部景观和外部配套差；售楼处包装较好、广告较多；户型设计较差，但总体上套型面积较为合理；销售情况差。3怡景雅苑楼盘位置：扬州路与新都北路交汇处西南侧。售楼处位置：现场售楼处。开发商：江都市城北房地产开发公司。总建面积：20728.09平方米。 总户数：187户。建筑类型：5+1多层住宅。户型面积：户型设计普通。面积以120-140平米的三房为主。总体均价：约3278元/平米1楼约3180元/平米、2楼=1楼+200、3楼=2楼+100、4楼=

19、2楼、5楼为2970元/平米、阁楼为1500元/平米。 储物间约10平米/个，均价1500元/平米。外部景观：无。外部配套：仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。内部景观：较差。内部配套：沿街商业。物管情况：较差。工程进度：现房。交付情况：曾经交付。销售情况：共推出110套，已售64套，销售率为58.2%。优惠情况：9.9折。 联络综合评述：楼盘规模很小、设计较差、小区内部景观和内部配套较差、物业管理较差；楼盘位置偏、地段较差、目前的外部景观和外部配套差；售楼处极其简陋、几乎无包装，无任何销售宣传资料，外部广告几乎没有；户型设计普通；销售时间接近三

20、年，销售情况很差。4鸿达尚城时代楼盘位置：扬州路中段西侧、怡景雅苑南面。售楼处位置：现场售楼处。开发商：江都鸿达房地产开发。规划设计：上海中福建筑设计院，设计普通。建筑设计：上海中福建筑设计院，设计普通。营销代理：南京财富地产大公务虚集团财富地产。占地面积：22510平方米。总建面积：30368平方米。 总户数：230户。容积率：1.35。建筑密度：23%。绿地率：39%。 建筑类型：3幢11+1小高层、2幢多层、3幢花园洋房、1幢叠拼别墅。户型面积：户型设计较好。主力户型以两房两厅、三房两厅为主，面积在90-130平米之间。总体均价：多层、小高层总体均价3400-3500元/平米。 小高层起

21、价2900元/平米，均价约3200-3300元/平米。 4+1多层均价约3720元/平米1楼3555元/平米，2楼=1楼+200，3楼=2楼+100，4楼=2楼-30，阁楼面积40-50平米、1840元/平米。外部景观：无。外部配套：仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。内部景观：较差。内部配套：沿街商业。物管情况：较差。工程进度：接近现房。交付情况：2021年10月交房。销售情况：2007年8月开盘。目前小高层已售完，仅剩30多套4+1多层房源。优惠情况：9.9折。工程笼统定位：风格生活新典范。主要广告宣传媒体：网络广告、户外广告牌。联络综合评述

22、：楼盘规模小、设计普通、小区内部景观和内部配套较差、物业管理较差；楼盘位置偏、地段较差、目前的外部景观和外部配套差；售楼处包装普通，销售宣传资料仅有户型单页，外部广告仅有楼盘对面的一小块户外广告牌；户型设计较好；定价较为合理，销售情况较好。5紫郡楼盘位置：新都北路和龙川北路之间、仙城中学以南、洪泉医院以北。售楼处位置：售楼处未建好，暂时接待中心在江都京江大酒店内。 开发商：江都华丰房地产有限责任公司。规划设计：杭州浙华建筑设计事务所。营销谋划：易美伽。总建面积：28万平方米。 外部景观：无。外部配套：仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。工程进度：未建。销售情况：未售。工程笼统

23、定位：优品生活私享家。主要广告宣传媒体：目前为暂时接待中心、笼统宣传折页。实力/荣誉/获奖情况：宁波华丰集团为浙江省百强企业、2007年宁波百强企业20名、房屋建筑施工总承包特级资质企业，先后荣获国家工程质量最高奖鲁班奖等共700余个奖项。联络：051486611222/85303888。综合评述：该工程目前售楼处在建，工程规模超大，估计规划设计、景观设计、内部配套等较好，工程定位为高档楼盘。6建盈国际城楼盘位置：龙川北路与北环路交汇处西南角。售楼处位置：龙川北路与龙泉路交汇处洪泉医院西。投资商：建盈香港集团。开发商：建盈扬州房地产开发。规划设计：南京东南大学建筑设计研讨院。间距超越1：1.4

24、。建筑设计：哈尔滨工业大学建筑设计研讨院。静压桩根底，防震抗压。双层中空玻璃设计全案谋划：扬州江天山水。总建面积：28万平方米。总户数：2100户。建筑类型：6+1多层、11+1小高层。户型面积：以三室两厅两卫为主，三室两厅一卫、两室两厅两卫及四室两厅两卫为辅。两室两厅两卫约107平米，三室两厅一卫约120平米，三室两厅两卫约130-平米，四室两厅两卫约145-153平米，顶层复式约183平米。总体上户型设计较好，另有新颖的错层户型设计。总体均价：11+1小高层均价约3600元/平米去年均价约3750元/平米，层差约50元/平米，西边套比中间套约低10-20元/平米视面积大小而定，东边套比中间

25、套约高10-20元/平米视面积大小而定。 6+1多层均价约3570元/平米2楼3700元/平米左右、3楼3900元/平米左右、4楼=2楼、5楼3550元/平米左右、6楼3100元/平米左右，阁楼单卖。 储物间约10平米/个，平均每个约1.8万元。 地下汽车位6万元/个。外部景观：龙川北路25米宽阔绿化游园景观带。外部配套：仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。内部景观：景观设计为环艺景观。八大主题公园、蜿蜒水系、藤廊花径、喷泉广场、景观小品。内部配套：普通。汽车位情况：地下汽车位。物管情况：扬州锦日物业管理三级。五大智能化系统。物管费多层0.5元，小高层0.9元含电梯。工程进度

26、：一期一批已入住，一期二批在建。交付情况：一期2021年交房。销售情况：一期890套，2006年正式销售，至目前已售463套，销售率52%。优惠情况：小高层9.7折，国庆再优惠1万元/套；多层9.8折，国庆再优惠1万元/套。工程笼统定位：以国际理念，造城。主打广告宣传语：国际风情，理想居住城邦；龙川大道，28万平米国际高尚生活区。主要广告宣传媒体：售楼处销售宣传资料、光盘、户外广告牌、报纸广告。联络86511599。综合评述：楼盘规模超大、设计好、小区内部景观较好、内部配套普通、物业管理较好；楼盘位置较偏、地段较差、目前的外部景观和外部配套差；售楼处包装较好、广告

27、较多；户型设计较好，但总体上套型面积偏大；销售情况良好。7广源世纪花园楼盘位置：龙川北路西侧，南至泰州路、西至扬州路、北至北环路。售楼处位置：现场售楼处。开发商：江都市广源房地产开发。规划设计：人车分流、充足停车位。建筑设计：建筑简约、典雅。占地面积：350亩。 总建面积：36万平方米。 总户数：近3000户。绿化率：近40%。建筑类型：多层、11+1层景观电梯公寓、联排别墅。户型面积：面积区间80-150平米。以93-122平米三室二厅一卫和114-134平米三室二厅二卫为主。户型设计优良。独身贵族公寓约45平米精装修；二室二厅一卫约73-103平米；三室二厅一卫约93-122平米；三室二厅

28、二卫约114-142平米；四室二厅二卫约142-155平米；顶层复式四室二厅三卫约165平米。总体均价：最后一组团冬梅坊5+1多层原均价4000元/平米左右，目前每套大约优惠8-9万元，优惠后均价约为3460元/平米1楼3361元/平米、2楼=1楼+200、3楼=2楼+200、4楼=2楼、5楼=1楼-300，阁楼2000元/平米。最后一批的小高层未售、价钱不详。 半地上储物间约2万元/个约1800元/平米。外部景观：龙川北路25米宽阔绿化游园景观带。外部配套：仙城中学、洪泉医院。内部景观：景观设计由中国美院承当。坡地绿化带设计、中央景观大道、组团中心景观、宅间景观小品。四个组团分别以兰花、夏竹

29、、秋菊、冬梅为景观主角，搭配雕塑、广场、水池、曲溪、亲程度台、木道、游泳池、观雪长廊、景观廊架以及叠瀑、凉亭、木桥等景观小品。内部配套：会所、幼儿园、游泳池、网球场、休闲中心、大型商业步行街、农贸市场等。汽车位情况：地下汽车位可售可租。物管情况：怡城浙江物业管理江都分公司二级。“五星效力特征、“八大效力方式。 24小时平安防备系统防入侵、防火、防煤气走漏、楼宇对讲系统、闭路电视监控系统、红外线周界报警系统、电子巡更系统、车辆出入管理系统、背景音乐及紧急广播系统、信息网络系统家居多媒体配线箱、电子公告系统等。 物管费多层0.5元阁楼不收。工程进度：接近封顶。交付情况：2021年全面交付。销售情况

30、：至目前推出2232套，已售1332套，销售率约60%。优惠情况：9月27日前购房优惠到达8-9万元/套。1万首付买1房、2万首付买2房、5万首付买3房。工程笼统定位：质量生活，百年骄傲。主要广告宣传媒体：网络广告、报纸广告、江都电视台广告、户外广告牌。联络综合评述：楼盘规模超大、规划设计好、小区内部景观优、内部配套好、物业管理优；楼盘位置普通、地段普通、目前的外部景观和外部配套普通；售楼处包装较好、广告较多；户型设计优良；销售情况良好。8明珠山庄楼盘位置：洪泉医院南侧、龙川北路东侧、泰州路北侧。售楼处位置：洪泉医院西侧。开发商：洪泉集团扬州洪旺房地产开发。规划设

31、计：整体实施全地层架空，并配合双层景观设计方案，人车分流设计。建筑设计：现代主义建筑设计风格，外立面大面积玻璃材质、宽景转角阳台设计、底层采用架空设计。小高层全部运用太阳能。占地面积：约96900平方米。总建面积：约19万平方米。总户数：约1478户。绿化率：约42.3%。 建筑类型：小高层、高层。一期一批4幢11+1小高层、1幢18+1高层。户型面积：以三房为主。户型设计普通。三房二厅一卫115平米，三房二厅二卫123-平米，四房二厅二卫171平米。总体均价：小高层均价4500元/平米。外部景观：龙川北路25米宽阔绿化游园景观带。外部配套：仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场

32、。内部景观：中央大型假山跌瀑景观走廊、底层全架空空中绿化、架空层绿化。将天然水系引入组团绿化之中，点缀有亲程度台、景观水池。整个小区景观分为入口景观、中心水景、组团水景、组团绿地四大块。入口景观以环绕的水将整个入口空间分为3个区域：人行通道、景观大道、车型通道，景观大道由石桥、弧形花坛、灯柱、假山瀑布、明珠组成；中心水景有水幕、跌水、喷泉等；组团水景由溪流、卵石、水生植物、水中汀步等组成。汽车位情况：车位充足，保证每户都有1个车位。物管情况：扬州安源物业管理公司。江都首家“信息化家园示范社区。物业提供家政效力、商务效力、礼仪效力、文化文娱效力、老年效力等。小高层物管费1.0元。工程进度：一期一

33、批在建。交付情况：一期一批2021年9月交房。销售情况：目前推出314套，已售213套，销售率为67.8%。优惠情况：无。工程笼统定位：效力型国际规范社区。主要广告宣传媒体：网络广告、江都电视台广告、户外广告牌。联络综合评述：楼盘规模大、设计良好、小区内部景观优、物业管理较好；楼盘位置普通、地段普通、目前的外部景观和外部配套普通；售楼处包装较好、广告普通；户型设计普通；销售情况较好。9心怡春江花都楼盘位置：龙川北路与江淮路交汇处东北角。售楼处位置：现场售楼处。开发商：心怡房地产扬州。 规划设计：超大楼间距、围合式组团规划；人车分流，半地下车库设计。建筑设计：深圳市

34、筑博工程设计。花园洋房层层退台设计。代理商：上海置国地产咨询。整合推行：深圳自在广告谋划。占地面积：310余亩。总建面积：40万平方米。容积率：1.7。建筑密度：35%。建筑类型：花园洋房、别墅、高层。户型面积：户型设计优良。二房二厅一卫90平米、二房二厅二卫103.51-109.07平米、三房二厅二卫122-132平米、四房二厅二卫163平米。总体均价：6层花园洋房均价4700元/平米6楼无阁楼，层高最高5米、最低2.8米，价钱4200元/平米。 储物间约10平米/个，1万余元/个。外部景观：老通扬运河、绿化带、市政公园。外部配套：仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。市中心

35、配套。内部景观：主要由奇景澳大利亚景观设计设计。美国设计巨匠主持园林设计。沿河景观带、四大组团水景、双湖主题水景、无边境嬉水池、生态湖、自然堆坡景观、亲程度台、草坪步道、阶梯草坪露天剧场、景观小品。 内部配套：五星级喜来登酒店；集中商业、商业街、后现代北欧风情休闲街；幼儿园；篮球场、儿童游戏场等二十余项休闲运动设备。物管情况：全封锁保安系统。物管费0.8元。工程进度：一期在建。交付情况：一期2021年3月31日交房。销售情况：2021年3月22日开盘，目前推出379套，已售171套，销售率45.1%，销售情况良好。优惠情况：目前优惠3万元/套。首付15%即可另15%在两年内还清。买二房仅需5.

36、6万元首付；老带新可获现金大奖；阳光车库随房送1-4层车库五折、5层车库三折、6层车库全部赠送；签署合同后15日内按时办理完全部购房手续，可获5000元国美电器购物券。工程笼统定位：中央湖景生活城。主打广告宣传语：一座城市的上游生活。主要广告宣传媒体：网络广告、城区户外广告牌、电视广告、报纸广告。联络综合评述：楼盘规模超大、设计良好、小区内部景观优；楼盘位置较好、地段较好、外部景观和外部配套较好；售楼处包装较好、广告较多；户型设计优良；销售情况较好。2、城中区域住宅楼盘个案简析1恒泰贵筑楼盘位置：老通扬运河南侧、东方红东路北侧、龙川北路与新都北路之间。售楼处位置：

37、东方红东路三江百货广场北大门。 投资商：扬州常信房地产开发/扬州市建科置业开展。开发商：江都市恒泰房地产开发。规划设计：香港睿博建筑规划设计。全程营销：扬州博深置业。总建面积：73600平方米。 总户数：595户。建筑类型：8幢6层叠加、3幢17+1高层、3幢11+1小高层。户型面积：户型设计普通。总体均价：价风格整中，暂时封盘。先前叠排价钱约4700元/平米。外部景观：老通扬运河。外部配套：市中心齐全生活配套。物管情况：贴心安保系统、停车管理系统、可视对讲系统、门禁系统。工程进度：叠排接近封顶，小高层、高层未建。销售情况：一期推出61套，尚未正式销售。工程笼统定位：城中居/运河畔/厚情结/新

38、映像。主打广告宣传语：天赋运河，共享贵筑。主要广告宣传媒体：网络广告、电视广告、公交车车体广告、道旗广告。联络85015555。综合评述：楼盘规模普通、设计普通、物业管理普通；楼盘位置好、地段好、外部景观和外部配套优；售楼处包装普通、宣传不到位；户型设计普通。2金城银河之春楼盘位置：新通扬运河北岸、园林南路、广电巷8号。售楼处位置：龙川大桥北堍、龙城路中段。开发商：江都市金城房地产开发。规划设计：条状规划，表达景观均好性。建筑设计：简约风格。总建面积：15094平方米。 总户数：115户。绿地率：36%。 建筑类型：2幢5+1多层1幢临河、1幢后排、1幢5+1临河

39、叠排、1幢11+1临河小高层。户型面积：户型设计较差。2幢5+1多层户型为116.19平米的三室两厅一卫、122.65平米及.92平米的三室两厅两卫、.01平米及150.79平米的四室两厅两卫。 1幢5+1叠加户型均为177.24平米的四室两厅两卫。 1幢11+1小高层户型为131.7平米的三室两厅一卫和141.05平米的三室两厅两卫。另有少量99.36平米的两室两厅一卫户型。总体均价：5+1叠加复式均价4500元/平米左右约180平米总价约80万。 11+1小高层均价在3800元/平米左右。 后排不沿河的5+1普通多层均价约3380元/平米，1楼价钱约3250元/平米，5楼价钱约等于1楼价钱

40、，阁楼均价1500元/平米。外部景观：新通扬运河、沿河千米绿化带。外部配套：市中心齐全生活配套。内部景观：凉亭、汀步、旱喷等景观小品。 内部配套：无。物管情况：扬州新时代物业管理三级。多层物管费0.5元。工程进度：多层封顶，小高层接近封顶。交付情况：2021年10月交付。销售情况：2007年开盘。共推出113套，已售59套，销售率为52.2%。优惠情况：无。工程笼统定位：水岸世家，臻美生活。主打广告宣传语：面河而居，阳光、绿意、水生活。主要广告宣传媒体：网络广告。联络综合评述：楼盘规模很小、规划设计普通、物业管理普通；楼盘位置好、地段好、外部景观和外部配套优；售楼

41、处小、包装差、外部宣传极少；户型设计较差；销售情况较差。3、城南区域住宅楼盘个案简析1金牛湾都市花园楼盘位置：新都路与南苑路交汇处东南角。售楼处位置：新都路东侧、南苑路北侧、装饰建材城对面。 开发商：江都市金龙房产有限责任公司。 总建面积：约9万平方米。 建筑类型：5+1多层、11+1小高层。户型面积：三室二厅一卫95-110平米，三室二厅二卫约133平米，户型设计差。总体均价：11+1小高层均价4000元/平米左右7楼、8楼约4100-4200元/平米。5+1多层均价3500元/平米左右1楼约3357元/平米、2楼约3557元/平米、3楼约3657元/平米、4楼约3632元/平米、5楼约30

42、00元/平米、阁楼约1500元/平米。 储物间约1万元/个。外部景观：新通扬运河、张纲河。外部配套：南苑医院、农贸市场、北京路小学、江都中学、新世纪大酒店、客运中心、中国银行、建立银行等。内部景观：中心花园、水景、四大景观组团、景观架空层。 内部配套：650米主题商业街、华润苏果超市、儿童文娱场、老年休闲场所、运动健身场所、会所。汽车位情况：7000平米集中停车库、500多个汽车车位。物管情况：扬州锦日物业管理三级。区域智能化管理系统、电子巡更系统、红外线周界防越报警、闭路电视监控系统、可视对讲机系统并与物管中心联网、背景音乐、小区广播播放系统、高速宽带网入户、暗敷室外管线、煤气管道预埋等。多

43、层物管费0.4元。工程进度：现房。交付情况：现房入住。销售情况：2006年开盘，共825套，已售578套，销售率70%。优惠情况：中秋抽奖活动、国庆推出10套特价房，其他9.9折可进一步洽谈。买小高层15年后免费换电梯。工程笼统定位：都市生活第一站。主打广告宣传语：走出金牛湾，便是华润苏果超市。主要广告宣传媒体：网络广告、公交车车体广告、报纸广告。联络86127171。综合评述：楼盘规模普通、规划设计普通、物业管理较好；楼盘位置好、地段好、外部景观和外部配套较好，内部景观和内部配套优良；售楼处包装普通、宣传力度普通；户型设计较差；销售较好。2香格里拉花园楼盘位置：

44、新都路与南苑支路交汇处东南角、浦江路北侧。售楼处位置：舜天路中段199号法院对面。开发商：扬州长江房地产开发。 规划设计：日照间距1：1.4；小区设3个出入口，人车分流设计。建筑设计：全框架构造、南北双阳台设计；入户大厅3.5-4米，全落地玻璃双开；楼层高2.9米；彩铝窗、中空玻璃。总建面积：18万平方米。 总户数：1204户。建筑类型：27栋多层、6栋小高层。户型面积：小高层三室二厅一卫约108平米。户型设计较差。总体均价：小高层3830元/平米左右层差50-60元/平米，东边套比中间套高约80-85元/平米、西边套比中间套低约80-85元/平米。外部景观：无。外部配套：南苑医院、农贸市场、

45、北京路小学、江都中学、新世纪大酒店、客运中心、华润苏果等。内部景观：6000平米中央花园。内部配套：沿街商铺、超市；高级会所；儿童攀爬梯、1000米运动跑道、溜冰场、麻将馆、健身房、高尔夫推杆、棋局馆、羽毛球场、卡拉OK房、台球馆、美容院、乒乓球室、网球场、健身室、篮球场。物管情况：深圳珠港物业管理扬州分公司二级。工程进度：最后3幢小高层在建。交付情况：多层已入住。剩余3幢11+1小高层2021年初交付。销售情况：2006年开盘，多层已售完交付。共1024套，已售877套，销售率约为85.6%。优惠情况：一楼送入户花园，六楼送阁楼、露台。工程笼统定位：运动社区，尊贵生活。主要广告宣传媒体：公交

46、车车体广告、报纸广告、小区看房车。联络86088111。综合评述：楼盘规模大、规划设计较好、物业管理较好；楼盘位置较好、地段较好、外部景观差、外部配套普通，内部景观和内部配套良好；售楼处包装较好、宣传力度普通；户型设计较差；销售较好。3水木南庭楼盘位置：浦江路与新都路交汇处东南角。售楼处位置：浦江路中段188号。开发商：江都市新巨人房地产开发。 建筑设计：7层电梯洋房设计、中空玻璃设计。全案代理：恒基顾问苏州。总建面积：15万平方米。 建筑类型：5+1、6+1多层、花园洋房、7层电梯洋房、叠加别墅、11+1小高层。户型面积：两室两厅一卫91.63平米、三室两厅一卫

47、125.3平米、三室两厅两卫126.14平米、四室两厅两卫128平米。户型设计普通。总体均价：起价3258元/平米。花园洋房均价3800元/平米左右。外部景观：无。外部配套：南苑医院、农贸市场、北京路小学、江都中学、新世纪大酒店、客运中心、华润苏果等。物管情况：江苏爱涛物业管理江都分公司一级资质。工程进度：在建。交付情况：一期估计2021年交付。销售情况：一期344套，已售40套，销售率11.6%。优惠情况：一次性付款9.8折、按揭9.9折、老客户引见新客户更多优惠。 工程笼统定位：江都首席15万平米生态社区。主要广告宣传媒体：网络广告、电视广告、城区广告牌。联络

48、86830500。综合评述：楼盘规模大、规划设计普通、物业管理较好；楼盘位置普通、地段普通、外部景观差、外部生活配套普通；售楼处包装普通、宣传力度普通；户型设计普通；销售较差。4上城国际楼盘位置：新都路与舜天路交汇处西北角。售楼处位置：现场舜天路新都路口、京江大酒店旁。开发商：扬州香江置业。 规划设计：两进式大堂设计主入口为五星级酒店式大堂设计，另外在单独的每栋楼的入口规划一个高级的入户大厅。建筑设计：大开间、浅进深设计。建筑资料和设备较为高档，且利用各项保温节能资料。营销企划：台湾川普机构。营销顾问：扬州博深置业。总建面积：5万平方米。 总户数：408户。建筑类型：2幢30层高层、1幢22层

49、挑高高层相当于27层。户型面积：2幢30层高层2梯3户，户型为126平米左右的三房二厅二卫、170平米左右的三房二厅二卫和190平米左右的四房二厅二卫。1幢22层挑高精装修小户型，挑高4.8米上层2.2米，下层2.6米，已隔好带楼梯，3梯12户均朝南，销售面积在70平米左右两层算一层面积。户型扁平式设计，卧室和客厅均朝南。双阳台、入户花园、大飘窗、270度观景窗等设计。户型设计优良，部分套型面积偏大。总体均价：精装小户型均价约4900元/平米小户型装修规范约600-800元/平米。 大户型毛坯均价约4250元/平米。层差60-80元/平米。外部景观：无。外部配套：客运中心、四星级京江酒店。内部

50、景观：大型景观休闲广场；香草花园；楼宇入口处水景。 内部配套：沿街大型商业；大型景观休闲广场；老人对弈、健身区；儿童游戏区；卵石安康步道；户外健身器。汽车位情况：地下汽车位。物管情况：扬州万扬物业管理公司二级。酒店式效力。小区设置两个物业管理站，确保出入人车的管理。小区智能化系统有平安防备系统家居安防系统、访客对讲系统、周边防越报警系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统、管理与监控子系统LED显示系统、车辆出入停车管理系统、紧急广播与背景音乐系统、物业管理计算器系统、设备监控系统、信息网络子系统网、有线电视网、宽带接入网、控制网。 物管费1.2元。工程进度：即将封顶。交付情况：2021年6月30

51、日交付。销售情况：2007年开盘，共推出391套，已售278套，销售率约为71.1%。优惠情况：无。工程笼统定位：地标空中私邸。主打广告宣传语：登临人生顶峰，收藏江都光彩。主要广告宣传媒体：网络广告、户外广告牌、电视广告、报纸广告。实力/荣誉/获奖情况：江都市政府指定地标性建筑。 联络86800000。综合评述：楼盘规模普通、设计较好、物业管理好；楼盘位置较差、地段较差、外部景观和外部配套较差；售楼处包装较好、售楼处每张洽谈桌上均有液晶电脑用于引见小区规划、效果图、户型等，销售员素质较高。外部宣传较多；户型设计优；销售情况较好。5建盈御景花园楼盘位置：新都路与舜天

52、路交汇处西南角。售楼处位置：现场售楼处。 投资商：香港建盈国际集团。开发商：建盈扬州房地产开发。规划设计：东南大学建筑设计研讨院。1：1.4间距。建筑设计：哈尔滨工业大学建筑设计研讨院。桩根底、全框架构造。建筑资料较好。市场推行：扬州汉风文化传播。总建面积：约6万平方米。 总户数：520户。建筑类型：6+1多层、1幢11+1小高层。户型面积：以120-140平米的三房两厅两卫为主。户型设计普通。一房一厅一卫44.15-82.91平米，三房两厅两卫130.36-.24平米，四房两厅两卫错层143.16平米，五房三卫复式129.20+77.07平米，六房三卫复式.41+77.07平米。总体均价：少

53、量尾房。11+1小高层5楼价钱3299元/平米。6+1复式，下层2899元/平米、阁楼约1787元/平米最低处约2.5米，最高处约5米。地下汽车位5-6万元/个，地上汽车库约10万元/个。外部景观：无。外部配套：客运中心、四星级京江酒店。内部景观：由扬州环艺设计有限责任公司设计。内部景观普通。 内部配套：普通。物管情况：扬州锦日物业管理三级。物管费多层0.4元，小高层0.8元。工程进度：现房。交付情况：现房入住。销售情况：2005年开盘，共520套，已售476套，销售率为91.5%。优惠情况：9.9折。主要广告宣传媒体：网络广告。联络86511599。综合评述：楼

54、盘规模普通、设计普通、物业管理较好；楼盘位置较差、地段较差、外部景观和外部配套较差；工程根本售完，售楼处包装较差，外部宣传几乎停滞。户型设计普通。6金域地中海楼盘位置：龙川南路东、新都南路西、舜天路中段北侧建工大厦与法院之间。售楼处位置：舜天路198号楼盘现场。 开发商：江都市金地置业。建筑设计：加拿大TFAI建筑设计事务所。注重建筑的细节。全案承销：英联地产机构。总建面积：150000平方米。总户数：1131套。建筑类型：6+1多层、11+1小高层。其中一期有6幢多层、2幢小高层。户型面积：59-99平米两房、106-132平米三房，一层私家花园、顶层空中花园、独特入户花园设计等。三室二厅二

55、卫106-132平米，入户花园、南向双阳台、卧室飘窗、户型紧凑，设计较好。总体均价：小高层均价约3800-3900元/平米。 多层均价约3600-3700元/平米。西边套比中间套约高15元/平米。3楼价钱约等于2楼价钱加200，5楼价钱约等于2楼价钱。 杂物间约10平米/个、1500元/平米。外部景观：无。外部配套：北京路小学、江都中学、国际双语小学、国际双语初中部。内部景观：景观设计以悠闲、阳光、浪漫的地中海生活为蓝本。规划四大中央景区，爱琴海广场、欧式水池、跌水雕塑、廊架、欧式立柱、木制休憩桌椅、遮阳棚、整形灌木迷宫、兴趣雕塑。内部配套：儿童游乐和健身休闲设备。物管情况：多层0.45元，小

56、高层0.8元。工程进度：多层封顶。交付情况：一期集中于2021年初交房。销售情况：一期推出208套，已售110套，销售率52.9%。优惠情况：9.9折根底上再优惠30元/平米。59-80平米小户型首付3.9万起。工程笼统定位：简约与奢华，私享地中海。主打广告宣传语：15万平方米地中海风情生活蓝本。主要广告宣传媒体：网络广告、报纸广告。联络综合评述：楼盘规模大、规划设计较好；楼盘位置普通、地段普通、外部景观差、外部生活配套普通；小区内部景观较好；内部配套普通；售楼处包装优、宣传力度较大；户型设计较好；销售尚可。7鸿益千秋楼盘位置：龙川南路与乐和路交汇处(东北角)。售

57、楼处位置：工农西路25号新华书店西侧80米；现场接待处。 投资商：澳门润成国际。开发商：扬州鸿益置业。 规划设计：现代中式社区，新江南主义情境宅园。前庭、后院、中天井的多重庭院空间设计。人车分流。建筑设计：新江南主义风格。电梯洋房景观电梯设计、室内新风系统。部分电梯洋房一梯一户。销售代理：珠海德胜房地产顾问。谋划顾问：香港中原集团南京。总建面积：17万平方米。总户数：1256户。建筑类型：多层、叠加别墅、电梯洋房、小高层和高层。户型面积：电梯洋房三室二厅二卫、四室二厅二卫、四室二厅三卫二厨、四室三厅三卫复式、五室三厅三卫复式、六室三厅三卫二厨复式。 19层高层三室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二

58、厅二卫、四室三厅三卫复式、五室三厅二卫复式、五室三厅三卫复式。 户型设计较好，但总面子积偏大。总体均价：一期4幢11+1小高层已售完；叠排未售。6幢7+1电梯洋楼大平层150-180平米，4000-5000元/平米。 4幢18+1高层在售，均价约4500元/平米东边套比西边套高约60元/平米，层差1-4楼100元/平米左右、5-14楼60元/平米左右、15-18楼40元/平米左右、平层阁楼3000元/平米。 储物间约12-13平米、900元/平米；地下汽车位6万元/个。外部景观：无。外部配套：江都中学、龙川小学、江都国际学校、苏果超市、中国银行。内部景观：江南园林景观。内部配套：小区外围商业步

59、行休闲街。汽车位情况：地下汽车位。物管情况：扬州万扬物业管理公司二级。管道煤气、智能化安保系统、可视对讲报警系统、周界平安防备、保安巡更系统等。物管费高层0.9元1楼有优惠。工程进度：在建。交付情况：一期一致于2021年9月交房。销售情况：2007年开盘，一期推出671套，已售455套，销售率67.8%。优惠情况：9.6折含储物间。工程笼统定位：新江南主义情境宅园。主打广告宣传语：越江南，越现代。主要广告宣传媒体：网络广告、电视广告、报纸广告、公交车车体广告。联络85319991。综合评述：楼盘规模大、规划设计优；楼盘位置较好、地段较好、外部景观较差、外部生活配套

60、较好；小区内部景观较好；内部配套普通；物业管理较好；售楼处包装优、宣传力度大；户型设计较好；销售良好。8中远欧洲城楼盘位置：东起龙川路，西至广州路、北临浦江路。售楼处位置：现场龙川路与浦江路交叉口。开发商：扬州市中远房产。规划设计：四大欧式组团设计“剑桥映象组团、英伦原乡别墅“红郡 组团、意大利人文公寓“提香郡 组团、法式风情电梯公寓“依云郡 组团。全案代理：上海麒胜。占地面积：约540亩。 总建面积：40万平方米。建筑类型：多层住宅,小高层、高层住宅, 洋房、别墅。户型面积：法式风情电梯公寓“依云郡80-120平米三房。户型设计普通。 精装修小户型公寓蚂蚁工房40平米两房、60平米三房、10