合肥学院房地产估价报告(共33页)

1、 绿地(l d)赢海国际(guj)大厦D座房地产项目(xingm)估价报告项 目 名 称： 绿地赢海国际大厦D座房地产评估 委 托 方： 上海绿地集团合肥置业有限公司 估 价 方： 安徽新安房地产评估公司 估 价 人 员： 估价作业日期： 2015年7月1日2015年7月9号 估价报告编号： 第19组 目 录致委托方函2注册(zhc)房地产估价师声明3估价(gji)的假设前提和限制条件4房地产估价结果(ji gu)报告5一、委托方二、估价方三、估价对象四、估价目的五、估价时点六、价值定义七、估价依据八、估价原则九、估价方法十、估价结果十一、估价作业日期十二、估价报告应用的有效期十三、估价人员房

2、地产估价技术报告一、个别因素分析二、区域因素分析三、市场背景分析四、最高最佳使用分析五、估价方法选用六、估价测算过程七、估价结果确定附 件致委托方函上海绿地(l d)集团合肥置业有限公司：受贵公司(n s)的委托，我公司于2015年6月28接受(jishu)贵方委托，对位于合肥市望江路马鞍山路的房地产进行市场价格评估，估价目的是为贵公司房地产交易提供参考依据。估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理总价

3、值为人民币15277.526万元，大写: 壹亿伍仟贰佰柒拾柒万伍仟贰佰陆拾元整。安徽新安房地产估价公司法定代表人：王枫 2015年7月1日注册(zhc)房地产估价师声明我们(w men)郑重声明：一、我们(w men)在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查

4、勘。六、我公司估价人员2015年7月1日对该项目进行了实地的调查和研究，并对该区域的其他同类房地产进行了比较，采集数据都是真实可靠。七、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。八、若委托人以隐瞒、欺骗等不正当行为，致使估价人员在本估价报告中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。九、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不能做其它用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 安徽新安房地产估价公司房地产估价师： 2015年7月1日估价(gji)的假设前提(qint)和限制(xinzh)条件

5、一、本项估价的假设前提1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。4.本报告所称评估价格，系指我们对所评估房地产在现有用途不变并在估价时点之状况和外部经济环境前提下，为本报告所列明的目的在估价假设和限制条件下提出的公允估值意见。5.本报告是在委托方确定提供基础文件、有关法律证明文件、数据资料的基础上做出的。委托方对所提供文件以及相关数据的真实性和可靠性负责，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。6.本次估价假定委托人

6、拥有估价对象房地产完全产权为前提，以估价对象在估价时点的状况为依据进行估价。7.本次估价未考虑租赁、查封、抵押等因素对估价对象价值的影响，并以估价对象处于完整权利状态，并且保持整体和持续使用为前提。二、本项估价的限制条件1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。2.本报告仅供委托方购买该房地产提供参考依据用，不对其他用途负责。3.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。5.本报告中的建筑面积按房屋所有权证存根所载数据计。6.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不

7、得(bu de)使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。7.本估价(gji)报告所确定的房地产价格是在公开的公开市场条件下。8.本报告一式五份，四份提交(tjio)委托方，一份留存评估公司。估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，估价报告应用的有效期超过一年需重新进行估价；当市场变化较大时，报告的有效期不超过半年。9.本估价报告结果是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价对象房地产的假设前提和限制条件为依据的。如果房地产状况或估价对象房地产的假设前提和限制条件发生改变，则估价结果应作相应调整。10.本报告含有若干附件，它构成本报告之重

8、要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。绿地(l d)赢海国际(guj)大厦D座房地产估价(gji)结果报告一、委托方单位名称：上海绿地集团合肥置业有限公司单位住址：合肥市东流路398号B1幢2号联系电话业类型：商业二、估价方机构名称：安徽新安房地产评估公司单位住址：合肥市六安南路27号1#楼法定代表人：蒋华年联系电话、估价对象(一）实物状况 1.建筑物状况委托估价估建筑物于2005年建成，维护保养情况较好，成新率为85%，建筑面积为11143.54平方米。建筑套数为6套，地上27层地下1层。地下1层4层、2127层为商业，520层

9、办公。位于 HYPERLINK /yinhangfuwu/41650_gntgn_address.html t _blank 安徽省合肥市包河区马鞍山与望江路交叉口，钢筋混凝土结构。随着城市不断向南扩张，马鞍山路板块价值日益凸显，作为合肥最主要的景观大道之一，50米的路幅、大型中央隔离带、双向6车道，相比老城区，马鞍山路面对陡然增加的车流量仍然游刃有余。迅捷的立体交通体系，与太湖路、望江东路、南淝河路等多条城市主次干道形成四通八达的交通网络，出入简捷自如，完全摈弃老城区令人尴尬的交通拥堵，尽握富足的商务时间与效率。; 源于对城市未来发展方向与商务潜力的敏锐把握，绿地赢海国际大厦占据海顿国际广场

10、20万体量的国际化商务集群优势，与安徽省行政服务中心遥遥相对，拥有合家福商业圈与饕界商业圈，一个辐射政治氛围，一个已形成商业气氛，同时拥有政治与商业双核优势于一身，奠定这个城市再次创业的进取型企业的远见抉择。2.委托(witu)估价对象利用(lyng)现状委估房地产配套(pi to)服务设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，装修保养情况较好，未发现基础沉降、结构变形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为85%。3.周围环境绿地赢海国际大厦D座位于合肥市包河区，繁华程度较高，交通方便，人流量大，周围环境较好。周边有海顿国际广场、创智广场、合家福

11、超市等，还有一些住宅区。50多部高档电梯尊享优雅从容生活、近2000席宽敞停车位，展现居者非凡身份、近1000m2氤氲水景，坐享一份盎然雅趣、近7500m2优美绿化，写就诗意的生活篇章、智能中央空调系统，为美好生活璀璨起航、外墙保温节能环保系统，引领现代人居新风向、豪华星级大堂，局部挑高10.5m，荣耀奢华宛若天成、主楼精美全玻璃幕墙、轩敞多功能厅，打造轻松效率的商务氛围、3个下沉式休闲广场，成就万众瞩目的至尊风范、3个主要人行出入口，3个地下车库出入口，让生活更轻松惬意。（二） 权益状况估价估建筑物于2005年建成，维护保养情况较好，成新率为85%，建筑面积为11143.54平方米。（三）区

12、位状况位置：估价对象位于包河区望江路与马鞍山路交叉处，地理位置较优越。自然环境和人文环境：估价对象绿化较好，自然环境及人文环境较好，周边有海顿国际广场、创智广场、合家福超市等，还有一些住宅区。公共服务设施及教育配套设施：附近有工商银行、五金商行、合家福商场、便利店、医院、药房、酒店餐饮、小区等，生活服务及教育设施较齐全。交通(jiotng)：望江路地铁出口(ch ku)，小区东距酒仙桥路约500米，靠近(kojn)高架桥，通达性较好。158、902、21、163等公交路线，交通便捷度较高。基础设施状况：估价对象所处地区，土地现状开发程度达到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通电、通路、通信、通

13、热力、通燃气），基础设施状况完全可以满足居民生活需要。四、估价目的本次估价为委托方进行司法执行提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考，确定估价对象在完整权力状态下的房地产市场价值。五、估价时点2015年7月1日。六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、合肥市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。估价对象房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为40年，有效经过年限10年；委估宗地法定使用年限为4

14、0年，即土地剩余使用年限为30年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限30年计的市场价格。 七、估价依据（一） 行为依据委托方提供的有关资料（二）法律法规依据1.中华人民共和国土地管理法2.中华人民共和国城市房地产管理法3.房地产估价规范（GB/T 50291-1999）4.城镇土地估价规程5. 地方人民政府及有关部门颁布的法规文件（三）产权(chn qun)依据房地产权证（四）其他(qt)依据1.评估(pn )约定书2.估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料3.本公司掌握的有关资料八、估价原则房地产估价应当遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。在估价过程中遵循

15、合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则。独立、客观、公正原则要求房地产估价师处在中立立场，分析、判断和测算估价对象客观合理的价值。2.合法原则房地产估价应当以估价对象在合法使用，合法交易、合法处置等为前提下进行估价。3.最高最佳使用原则房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。5.替代原则要考虑同一市场下相同物品具有相同市场价值的经济原理，在同等条件下对估价对象的结果不得明显偏离类似房地产的正常价格。4.估价时点原则估价结果必须为估价时点客观合理价格，同时此估价结果的应用

16、必须受估价时点的限制。6.谨慎原则谨慎原则是评估房地产抵押价值时应遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。九、估价(gji)方法估价人员在实地勘察的基础(jch)上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析。根据(gnj)估价时点估价对象房地产用途、估价目的、资料状况和合肥市房地产市场的实际情况，由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多，可采用市场法测算其市场价格；由于估价对象属于收益性房地产

17、，且经营状况良好，故可采用收益法测算其市场价格；所以决定采用市场法和收益法来测算估价对象的价格。并对以上方法综合处理，求取估价对象的最终价值。十、估价结果我公司严格按照国家有关法律法规和房地产估价规范的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币陆亿伍仟伍佰万柒拾万元整。十一、估价作业日期2015年7月1日2015年7月9号十二、估价报告应用的有效期根据现行规定，在市场无明显价格波动条件下，估价报告应用有效期为提交报告日期起不超过一

18、年，即本估价报告有效期从2015年7月9日至2016年7月9日。超过一年的，需要重新进行评估。十三、估价人员估价师签名： 房地产评估有限公司2015年7月9日 绿地(l d)赢海国际(guj)大厦D座房地产估价(gji)技术报告一、个别因素分析(一)物质实体状况 1.建筑物状况（1）委托估价估建筑物于2005年建成，维护保养情况较好，成新率为85%，建筑面积为11143.54平方米。建筑套数为6套，地上27层地下1层。地下1层4层、2127层为商业，520层办公。（2）位于 HYPERLINK /yinhangfuwu/41650_gntgn_address.html t _blank 安徽省

19、合肥市包河区马鞍山与望江路交叉口，钢筋混凝土结构。随着城市不断向南扩张，马鞍山路板块价值日益凸显，作为合肥最主要的景观大道之一，50米的路幅、大型中央隔离带、双向6车道，相比老城区，马鞍山路面对陡然增加的车流量仍然游刃有余。迅捷的立体交通体系，与太湖路、望江东路、南淝河路等多条城市主次干道形成四通八达的交通网络，出入简捷自如，完全摈弃老城区令人尴尬的交通拥堵，尽握富足的商务时间与效率。; 源于对城市未来发展方向与商务潜力的敏锐把握，绿地赢海国际大厦占据海顿国际广场20万体量的国际化商务集群优势，与安徽省行政服务中心遥遥相对，拥有合家福商业圈与饕界商业圈，一个辐射政治氛围，一个已形成商业气氛，同

20、时拥有政治与商业双核优势于一身，奠定这个城市再次创业的进取型企业的远见抉择。2.委托估价对象利用现状委估房地产配套服务设施好，宗地内外开发程度(chngd)均为五通一平。根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，装修(zhungxi)保养情况较好，未发现基础沉降、结构变形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为85%。（二） 权益(quny)状况估价估建筑物于2005年建成，维护保养情况较好，成新率为85%，建筑面积为11143.54平方米。二、区域因素分析绿地赢海国际大厦D座位于合肥市包河区，繁华程度较高，交通方便，人流量大，周围环境较好。周边有海顿国际广场、创智广场、合家福超市等，

21、还有一些住宅区。具体区域因素分析如下：位置：估价对象位于包河区望江路与马鞍山路交叉处，地理位置较优越。自然环境和人文环境：估价对象绿化较好，自然环境及人文环境较好，周边有海顿国际广场、创智广场、合家福超市等，还有一些住宅区。公共服务设施及教育配套设施：附近有工商银行、五金商行、合家福商场、便利店、医院、药房、酒店餐饮、小区等，生活服务及教育设施较齐全。交通：望江路地铁出口，小区东距酒仙桥路约500米，靠近高架桥，通达性较好。158、902、21、163等公交路线，交通便捷度较高。基础设施状况：估价对象所处地区，土地现状开发程度达到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通电、通路、通信、通热力、通燃

22、气），基础设施状况完全可以满足居民生活需要。环境质量状况：空气质量一般，周边环境较好。三、市场背景分析影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。1.地理位置位于 HYPERLINK /yinhangfuwu/41650_gntgn_address.html t _blank 安徽省合肥市包河区马鞍山与望江路交叉口，钢筋混凝土结构。随着城市不断向南扩张，马鞍山路板块价值日益凸显，作为合肥最主要的景观大道之一，50米的路幅、大型中央隔离带、双向6车道，相比老城区，马鞍山路面对陡然增加的车流量仍然游刃有余。迅捷的立体交通体系，与太湖路、望江东路、南淝河路等多

23、条城市主次干道形成四通八达的交通网络，出入简捷自如，完全摈弃老城区令人尴尬的交通拥堵，尽握富足的商务时间与效率。绿地赢海国际大厦占据海顿国际广场20万体量的国际化商务集群优势，与安徽省行政服务中心遥遥相对，拥有合家福商业圈与饕界商业圈，一个辐射政治氛围，一个已形成商业气氛。2.经济(jngj)和社会发展状况包河区秉承(bngchng)“让投资者获利(hu l)，让创业者成功”的理念，大力开展招商引资，发展壮大先进制造业基地。重点围绕主导产业，深挖辖区内资源潜力，特别是针对临湖经济、临港经济、高铁经济、地铁经济、楼宇经济和六大片区建设，努力谋划大项目、好项目。借助科研院所和大专院校的人才、技术、

24、信息等资源，谋划与新专利、新技术、新成果等相关联的科技前沿项目；加强与中央企业、知名民企联系合作，借牌谋划，借力发展。跟踪推进项目落地开工和建成投产。严格落实经济运行分析、大项目调度、领导包联服务、规划土地建设联席会议“四大制度”，以省“861”、市“1346”行动计划、市领导调度重大项目和区领导包联的5亿元以上重大项目为抓手，全力以赴推进土地上市、项目落地开工和建成投产，推动与合肥创意产业园、安徽广电网络融合科技产业园等央企项目的合作进程。深入贯彻实施即将颁发的包河区基本公共服务体系“十二五”规划，健全基本公共服务体系，推进基本公共服务均等化发展，开拓社会发展新局面。优先实施民生工程。认真谋

25、划2014年民生工程项目，继续加大民生事业投入，更好造福全区人民。进一步提高社会保障能力。完善落实社会救助、帮扶各项政策，切实解决边缘困难群体的生活问题。继续健全完善“政府引导、社会参与”的养老服务机制。加强残疾人服务和保障。全力做好高校毕业生、就业困难人员、“新包河人”等重点群体的就业工作，新增城镇就业岗位18000个。促进教育实现更高水平的优质均衡发展。统筹推进学前教育、素质教育、教育国际交流、名校建设等各项工作协调发展。深化义务教育发展基本均衡区建设，继续加大学校标准化、信息化建设。大力推进文体事业发展。3.房地产市场分析2015年1-5月合肥(h fi)市场有116宗商品房用地成交(c

26、hng jio)，总成交面积为685.32万平米(pn m)，总成交金额为389.58亿元。宝能、文一、国贸、信达、旭辉、禹洲等知名房企均有所斩获。2015年5月份期间合肥市商业的区属销售中可以看到， 新站区以3432套的成交量排名第一，包河区成交354套排名第二，瑶海区成交79套排名第三，高新区和政务区无成交。2015年1-5月，合肥商业成交14230套，环比上升94.5%。5月住宅成交前10名楼盘共计成交3900套，排名前三的分别为新站区的京商商贸城、包河区的万振城市广场、包河区的洪瑞商业中心。2015年5月份期间合肥市办公的区属销售中可以看到，滨湖区以193套的成交量排名第一，包河区成交

27、186套排名第二，蜀山区成交92套排名第三，新站区成交6套垫底。2015年1-5月，合肥办公成交3736套，环比下降43.1%。5月住宅成交前10名楼盘共计成交533套，排名前三的分别为滨湖区的合肥万达文旅新城、包河区的洪瑞商业中心、包河区的徽商总部广场。四、最高最佳使用分析根据估价对象权属状况、地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源，按照估价对象目前状况继续使用为最高最佳使用途径。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。最高最佳使用原则，是要说明房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的

28、使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：1.法律上允许。即不受现时使用状况的限制,而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。2.技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。3.经济上可行。即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。4.土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使

29、用状态，也就是说，估价时把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素(yn s)考虑进去。5.房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否平衡或协调的问题。也就是说，估价时不按原用途(yngt)估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。6.可持续发展性。即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动(bindng)的趋势。五、估价方法选用 估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析。根据估价时点估价对象房地产用途、

30、估价目的、资料状况和合肥市房地产市场的实际情况，由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多，可采用市场法测算其市场价格；由于估价对象属于收益性房地产，且经营状况良好，故可采用收益法测算其市场价格；所以决定采用市场法和收益法来测算估价对象的价格。并对以上方法综合处理，求取估价对象的最终价值。市场法：是将估价对象房地产与在估价时点近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格进行适当的修正，测算估价对象客观合理价格的一种估价方法。收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法又称

31、收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其折现为估价时点的价值，最终求取估价对象价值的方法。六、估价测算过程1.收益法由于该估价对象可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故可用收益法求取其价格。估价对象总面积1.1万平方米，总共28层，首层为大厅，以上为办公商业，现时与该估价对象的写字楼每平方米建筑面积的月租金平均为85元，据估价师分析预测，其未来月租金稳定在85元，出租率为90%，年运营费用占年租赁有效收入的45%，职工工资320万，年终奖为年薪的12%；土地使用年限40年，有效经过10年，估价时点以后的建设用地使用权剩余年限为40-10=3

32、0（年）。收益(shuy)法的计算公式：V：房地产在估价时点(sh din)的收益价值；A：房地产未来(wili)各期的净收益；Y：房地产未来各期的报酬率，也成为折现率； :房地产的收益期限，是从估价时点开始计算的预计未来可以获取收益的时间。（1）求取年净收益年收入=851100090%12=4131（万元）年运营费用=4131（1-45%）=2272.05（元）职工工资加年终奖=320（1+12%）=358.4（万元）年净收益=4131-2272.05-358.4=1500.55(万元)（2）报酬率的确定 用市场提取法求取报酬率 利用公式求出各可比实例的报酬率Y1）可比实例1：选取海顿国际广

33、场作为可比实例1令 取=10%，则（万元）0取=9.5%，则0取=9.25%，则0取=9.125%，则取=9.1875,则则9.145%2）可比实例(shl)2选取万振城市广场(gungchng)为可比实例2令 取=10%，则（万元）0取=9.5%，则取=9.25%，则取=9.375%，则取=9.4375,则则3）可比实例(shl)3选取(xunq)创智广场(gungchng)作为可比实例3令 取=10%，则（万元）0取=9.5%，则取=9.25%，则取=9.375%，则则综上，则估价对象的报酬率Y=（9.145%+9.396%+9.308%）/3 =9.283%（3）确定收益年限土地使用年限

34、40年，有效经过10年，估价时点以后的建设用地使用权剩余年限为30年，该房地产的收益年限取30年。（4）计算估价对象的现时评估价格由公式(gngsh) ，得 （万元）可比实例净收益（万元/年）价格（元）报酬率（%）海顿国际广场1400142009.145万振城市广场1300129009.396创智广场1500150009.308 则估价(gji)对象的单价为： 估计(gj)对象单价=15037.34/1.1=13670.31（元/平方米）2.市场法采用市场比法一般选取同一供需圈内，类似房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对杭州市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：（1）确定比较因素见表

35、1（2）确定比较因素修正系数见表2表1 比较因素指数表比较项目估价对象海顿国际广场万振城市广场创智广场销售单价(元/)待估142001290015000交易情况1009998100交易日期1009998101区域因素居住区成熟程度1001009999交通便捷度100100103100环境条件100100103100基础设施10010010099公共配套设置100102100100与商业中心距离1001009899个别因素建筑结构100101101100装修100100102101设备设施情况100100100100楼层1001199朝向100100100100成新率100101102100表

36、2 因素修正(xizhng)系数表比较项目海顿国际广场万振城市广场创智广场销售单价(元/)142001290015000交易情况0.990.981交易日期0.990.981.01区域因素居住区成熟程度10.990.99交通便捷度11.031环境条件11.031基础设施110.99公共配套设置1.0211与商业中心距离10.980.99个别因素建筑结构1.011.011装修11.021.01设备设施情况111楼层110.99朝向111成新率1.011.021修正系数1.021.030.97比准价格(元/平方米)144841328714550估价对象价格14107（3）测算估价(gji)对象的市场

37、价值 将上述三个比准价值(jizh)的算术平均数作为市场法的测算结果，则 估价对象单价（14484+13287+14550）/ 3 14107（元/）七、估价结果(ji gu)确定由市场(shchng)法测算(c sun)出的房地产单价为14107元/平方米，由收益法测算出的房地产单价为13670.31元/平方米，两者相差不大，两者取平均数，则： 估计对象的单价=（14107+13670.31）/ 2=13888.66（元/） 估价对象得价值=13888.6611000=15277.526（万元） 因此确定该房地产的价格为壹亿伍仟贰佰柒拾柒万伍仟贰佰陆拾元整。 安徽新安房地产评估公司2015年

38、7月9日 附 件估价对象区域位置示意图估价(gji)对象现状利用照片复印件调查报告合肥(h fi)房地产市场调查报告2015年注定又将是合肥房地产市场(shchng)不平凡的一年，不论是合肥人均GDP增幅领跑全球300城还是上半年一系列政策法规的调整，我们都应该关注2015年合肥房地产市场发展状况。本调查报告介绍了2015年上半年合肥土地市场和楼市发展状况(zhungkung)以及马鞍山路与望江路周边楼盘情况。一、2015年上半年合肥土地市场盘点2015年上半年合肥土市可谓是冰火两重天，整个一季度期间，合肥仅有4宗地块成交，成交额同比超7成的降幅，为2015年合肥土市的开端笼罩上了阴霾。直到4

39、月29日一宗罕见的229.71亩的高新区KF5地块面世，引来17家房企加入夺地大战，一石激起千层浪，成功唤醒2015合肥土市。自此，合肥上半年土市走过严冬、迎来春天。二季度，从5月15日的五王之战到6月土市的争霸传奇，合肥土市的烈火愈烧愈旺。2015年上半年合肥（含四县）土地市场以招拍挂形式出让的土地共34宗，土地总出让面积为3147.282亩，同比2014年上半年5992.51亩下跌47.5%；2015年上半年合肥土地成交总额为133.8亿元，同比2014年上半年207.06亿元下跌35.4%。6月合肥土地市场共9宗地块入市，3宗纯住宅用地，1宗商服用地，5宗商业住宅综合用地。土地出让面积共

40、计1054.14亩（70.28万平方米），环比上涨21.86%，同比下降26.12%；土地出让金额381219万元（38.12亿元），环比上涨6.84%，同比下跌11.89%。6月北尚置业以单价1395万元/亩竞得庐阳N1504地块，获封庐阳区单价地王。葛洲坝置业、复星地产首驻合肥，摘经开2015-001号地块、滨湖BH2015-04号地块。二、2015上半年合肥楼市报告2015年上半年的合肥房地产市场，面对市场调整的严峻考验，有的房企应对积极，灵活变换营销对策；有的房企稳中求胜。1合肥房地产市场均价稳中有升2015年上半年合肥市新批准预售商品房屋面积935万平方米，环比下滑2.1%；网上销售

41、(xioshu)备案各类房屋销售面积769万平方米，环比增长2.3%；商品房销售均价7829元/平方米，环比下滑0.3%。整体市场供求价与2014年下半年基本持平，但与2014年上半年及其前期相比波动明显。历史数据显示，2014年上半年合肥新批准预售商品房屋面积1074万平方米，网上销售面积879万平方米，而较早的2013年下半年，合肥新批准预售商品房屋面积1299万平方米，网上销售面积1014万平方米，2015年上半年供应面积和销售面积与2014年上半年及其前期相比(xin b)呈下滑趋势，波动较为明显。另一方面，2015年第一季度合肥土地市场回落明显，二季度在一系列利好政策刺激下市场供需旺

42、盛，但未能拉动半年度市场回暖，整体市场供、求、价全线(qun xin)下降。土地市场的回落传导至楼市，致使商品房供应同比出现微小下滑。上半年的合肥，中国最美高铁合福高铁通车、地铁三号线总方案公示、地铁一号二号线建设如火如荼。随着城市的发展及高铁、地铁城市的建成，越来越多的房企更加看好合肥二线城市，宽松的买房政策下也会促使更多的外地买房人拥入，合肥楼市将进入又一个新的发展时期。2 2015上半年住宅类商品房市场供求持平2015年上半年合肥市新批准预售住宅类商品房63602套，面积642万平方米；备案62750套，面积642万平方米，整体住宅类商品房市场供求基本持平。住宅政策利好对商办市场分流明显

43、，商业、办公及其他物业市场基本均供过于求。存量房方面，2014年以来住宅市场整体存量小幅波动，连续多期去化周期在6个月以内。合肥作为省会城市，在产业发展、资源配置方面具有(jyu)明显优势，持续人口导入为房地产发展奠定坚实基础。2015年上半年合肥市各区域商品住宅去化周期分化明显，其中各市区去化周期均在6个月以内，县域去化周期11个月左右。市区方面(fngmin)，滨湖区存量最大，但整体市场去化良好，去化压力不大；庐阳、包河等老城区在早期项目去化不力影响下存量较高；新站存量最小，后期多项目入市有望缓解其房荒。县域方面，受利好政策影响有限，整体存量处于合肥市场高位。3上半年商业供过于求(gng

44、gu y qi) 波动幅度明显住宅类商品房政策的利好，对商办市场造成了明显的分流现象，商业、办公及其他物业市场基本处于供过于求的状态。2015上半年新批预售商业类商品房125万平方米，同比下滑44.2%；备案面积68万平方米，同比下滑24.7%；销售均价11091元/平方米，同比增长15.4%。4上半年办公类商品房市场供应激增(jzng) 整体去化周期延长2015上半年新批预售办公类商品房96万平方米，同比增长357.1%；备案面积39万平方米，同比增长2.6%；成交均价7328元/平方米，同比下滑5.0%。通过数据(shj)不难看出，合肥办公类商品房市场供应波动幅度较大，但成交量与成交均价平

45、稳运行。据统计，2015年上半年合肥外围区域办公类商品房供应相对集中，新站、包河等多区域供过于求。合肥整体办公类商品房备案量均小于入市量，其中滨湖及新站微办公产品热销，备案相对集中；甲级办公产品集中的政务区以及蜀山、庐阳等早期办公集中区域，均价处于市场高位5 2015下半年合肥房地产市场(shchng)展望2015年上半年，受到多重政策利好的刺激，以及市场需求持续释放，国内的房地产市场，一线城市的楼市成交逐步回暖。特别是在“330新政”之后，楼市的回升势头非常明显。从数字上，2015年上半年楼市非常“好看”，而各大房企也借机发力去库存。今年的五一、端午等小长假大部分开售的楼盘都收获颇丰。数据显

46、示，2015年上半年合肥房地产市场销售均价同比上涨8.3%。据调查，部分购房者认为房价的上涨，是行政手段松绑、货币趋于宽松、政策刺激、刚需推动等。政策上已经以稳为主基调，而房价也不再有上涨压力，更多的开发商将以降价走量为主打，房地产市场也将以去化为主旋律，购房者面对这种市场背景，更加趋于理性。我们小组认为，前6个月，房贷政策变化成为政策宽松化的主要方式。作为今年最主要的政策分水岭，3月30日，多部委相继发布通知调整楼市政策，二套房首付比例降至四成，公积金购买首套房首付比例降至两成，更关键的是个人住房转让营业税免征期由5年降至2年。2015下半年合肥楼市或出现利好形势。三、2015年上半年房地产

47、政策(zhngc)变化2015年开年以来，房地产市场捷报频传(ji bo pn chun)，现在已经到了七月份，对于购房者来说，“金三银四红五月”都已经过去，面对一波(y b)又一波新政的冲击，楼市回暖趋势日渐增强。2015年开年以来，中国政府在救市方面都出台了那些新的房地产方面的政策，我们整理归纳了2015年房地产行业调控政策。1降准2月5日今年首次降准今年2月4日，中国人民银行决定普降金融机构存款准备金率并有针对性地实施定向降准措施。那次央行降准包括：“自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”

48、以及重大水利工程建设的支持力度，对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。中国人民银行将继续实施稳健的货币政策，保持松紧适度，引导货币信贷和社会融资规模平稳适度增长，促进经济健康平稳运行。”2降息央行年内首次降息0.25个百分点中国人民银行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限

49、由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。3稳消费政府工作报告指出支持居民自主和改善住房需求国务院总理李克强5日在政府工作报告中明确提出，稳定住房消费，坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求。两会代表委员认为，这表明政府将扩大低收入人群的住房保障范围，加强对刚需及二次改善型购房需求的政策支持。4平稳(pngwn)两部委发布促进房地产健康平稳发展通知2015年3月25日，国土资源部、住建部联合下发关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供

50、应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序(sh chn zh x)和供应实施监督力度。5首付330房贷新政宣布二套房首付比例可低至四成今年3月30日，央行、住建部、银监会联合下发中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知，规定缴存职工(zhgng)家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。6免征营业税住房转让营业税免征年限5改23月30日，中华人民共和国财

51、政部发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知，通知要求，自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。7再降准4月20日再次降准中国人民银行决定，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。降准之后，银行发放贷款的限制更宽松了，购房者到银行办理房贷将会比以前容易，所以房地产市场的需求将进一步释放；另一方面，房企贷款也更加容易了，有利房

52、地产市场资金链的流动，使整个市场更加活跃。8完善市场政治局会议提出建立房地产健康发展长效机制中央政治局4月30日会议在就二季度经济稳增长提出的一系列政策(zhngc)建议中，把“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康(jinkng)发展的长效机制”作为重要内容。盘活存量和制度改革，是未来建设房地产健康长期发展的精神核心。这一轮房地产政策的变化，不再是以前那种周期性调整信贷和行政管制政策放松(fn sn)。以前总是以增量的需求试图解决供给过大的问题，其结果经常是进一步刺激了供给；现在则侧重在供给端解决问题，辅之以适当的需求释放，从而求得行业的长期健康发展。9基准利率5月11日央行下调存贷款基准利率0.25个百分点中国人民银行10日宣布，自20