营销策划方案编制指引xin1

1、.称号工程营销谋划方案编制指引(试行)编号营销-指引-027版本A0第 PAGE 5 页共 5 页编制裘晓燕审核钟益明签发姚笑君 蔡云法生效期2006年7月 24 日：.；营销谋划方案编制指引(试行)1目的1.1规范集团及地域公司各房地产工程营销谋划方案的编制内容，明确编制要求以指点编制，并为的编制提供根据。2适用范围2.1本规定适用于集团直属工程及地域公司各房地产工程营销谋划方案的编制。职责集团品牌营销部担任集团新拓展工程成立地域公司前及集团直属工程营销谋划方案的编制。地域公司营销管理部担任本公司开发工程营销谋划方案的编制。集团规划设计部、本钱管理部或地域公司建筑设计部、造价合同部为编制营销

2、谋划方案的配合部门，分别担任提供资源和本钱数据。内容4.1前言编制阐明4.1.1编制根据概述：工程产品定位、客户定位内容概述及营销谋划方案义务书4.1.2编制过程概述4.1.2.1营销谋划方案讨论会2次以上召开时间、与会人员、讨论结果概述4.1.2.2营销谋划与产品谋划的论证过程概述4.1.2.3营销谋划方案内部论证概述时间、与会部门、结论4.2正文：4.2.1工程资源分析4.2.1.1工程资源总体描画(从产品本身分析)(1)工程地理位置、行政区划归属、四至。(2)工程主要经济技术目的：总占地面积、总建筑面积及面积分布、总户数、车位量、车位率、容积率、建筑密度、绿化率、建筑限高等。(3)工程产

3、品类型及配比：主要针对住宅工程，阐明各产品类型构成及各产品类型面积占住宅总建筑面积的比例。(4)物业户型面积分布及配比。4.2.1.2工程资源优优势分析(从市场角度分析)(1)工程规划规划特点及优优势分析：根据工程总平图及各组团、楼幢的陈列、分布，对工程资源从环境、景观、采光方面进展优优势分析。(2)工程配套优优势分析：根据工程周边配套和本身配套的情况，对工程配套对比竞争楼盘进展优优势分析。(3)工程产品供应与市场需求匹配度优优势分析：从各产品类型供应量、面积配比与客户需求的匹配度进展分析。(4)工程产品设计优优势分析：主要针对户型设计、新工艺、新资料运用等与竞争楼盘优优势分析4.2.1.3工

4、程资源优优势提炼：经过以上分项分析，对工程中心优势、中心抗点进展总结提炼。4.2.1.4对工程优势改良措施的建议4.2.2市场环境分析4.2.2.1工程销售期内房地产宏观情势、政策分析。4.2.2.2工程销售期内区域总体供应、需求情况及价钱走势分析。4.2.2.3主要竞争对手供应情况及竞争分析。(按执行)4.2.3工程上市节拍4.2.3.1销售周期：分住宅、商业用房、车位制定工程从开盘至清盘的总体销售周期方案。4.2.3.2销售节拍预估：制定工程销售周期内的各阶段上市节拍方案4.2.4工程销售价钱及销售额估算4.2.4.1工程总体价钱定位基于以上对工程销售期内宏观市场、区域市场及竞争对手、工程

5、优优势方面的分析及工程本钱估算对工程总体价钱定位进展描画。主要内容为工程以何种价钱战略入市，价钱开展走势及在区域中的价钱位置4.2.4.2工程起价：工程开盘时各产品类型均价4.2.4.3工程尾盘价：工程销售最后阶段各产品类型均价4.2.4.4工程价钱年增长率：工程销售期内销售价钱指数涨幅额度分摊到年的平均增长率。4.2.4.5工程价钱走势图(要求分产品类型阐明：)4.2.4.6工程销售额估算阶段称号上市时间段产品类型分布套数开发量(m2/个)估计上市时点预估销售均价入市销售额预估(元)开盘认购期。合计住宅商铺车位工程总计4.2.4.7工程资金流估算：根据工程销售周期，按年度进展回款额估算。类别

6、年份年份年份工程累计回款额回款率回款额累计回款率回款额累计回款率回款额工程回款率住宅商铺车位合计4.2.4.8工程结算估算：根据工程交付时间方案，对工程及住宅、商铺、车位各可售物业的回款结算时点及总回款额进展估算。4.2.4.9工程利润率预估：根据工程估算本钱及估算销售额，测算工程所得税后销售利润率。4.3工程笼统定位4.3.1工程案名或案名取意原那么4.3.2工程LOGO或LOGO设计原那么4.4工程营销推行战略4.4.1对工程营销推行采用的主要战略进展描画4.4.2.工程推行节拍(1)根据工程上市节拍制定推行节拍。(2)对各阶段推行节拍从推行时间、推行目的、推行主题、推行手段四方面进展阐明。4.5卖场、示范组团、样板房规划4.5.1对销售卖场数量、选址、面积、功能、启用时间进展规划。4.5.2对示范组团位置、规范、启用时间进展规划4.5.3对样板房位置、户型、装修规范、启用时间进展规划。4.6营销费用估算4.6.1对工程总的营销费用进展估算，并阐明与销售额占比。4.7营销团队规划4.10.1对营销团队的组织机构、岗位设置进展规划。4.10.2对工程营销人员数量进展规划。5附件5.1工程客户研讨报告5.1.1对工程客户积累情况及客户需求特征进展分析5.2工程竞争研讨报告5.2.1对工程直接竞争对手的销售现状及未来与工程销售竞争点进展分析 5.3价风格研报告5.