尚美佳南昌城泰投资蒋巷项目整体定位与物业发展建议145p资料

1、共一百四十六页城泰投资蒋巷项目整体定位与物业发展(fzhn)建议 江景艺墅 庭院(tngyun)生活 共一百四十六页报告(bogo)思路46项目初步(chb)规划建议物业发展建议5项目经济测算321宏观大势与入市时机项目定位项目附加值建议项目启动策略7共一百四十六页PARTONE1宏观大势与入市(r sh)时机共一百四十六页宏观大势国家宏观经济(hn un jn j)周期通过三十年来我国GDP增长在一定程度上反映出中国改革开放三十来宏观经济一直持续良性快速增长的状况，通过每年GDP比上年的增长率变化的曲线图，可以看出中国宏观经济的调整周期应该是七年。第一轮：1978年1984年，7881年先微

2、调后，再上扬，宏观经济总体增长较快，周期为7年。第二轮：1985年1990年，宏观经济增长逐步(zhb)放缓，周期为6年。第三轮：1991年1999年，1991年、1992年两年快速增长期，但从1993年始到1999年，增长率缓慢，剔除91、92年二年，本轮放缓周期也为7年。第四轮：2000年2007年，由于GDP总量已经到了一个较大数据，并保持逐年上调增长之势，本轮周期为8年。第五轮：2008年2015年，中国宏观经济受到世界经济危机的影响进入调整期，后2-3年进入恢复期。2015共一百四十六页12新开工加速(ji s)存货(cn hu)去化期上升房价收入比下降新开工减少供应过剩，存货去化期

3、达到最大投资冷却市场缓慢吸收存货，存货去化期下降需求萎靡，房价起稳需求增长新开工增加投资过热繁荣阶段衰退阶段恢复阶段房价收入比上升，投资增加1234567891011钟型特征价升量跌8%价量齐跌价稳量涨价量齐涨 房地产市场发展周期阶段钟模型：宏观大势房地产周期南昌市场刚进入此阶段，未来2-4年基本处于此阶段共一百四十六页 入市时机各区域(qy)土地供应量08-09年各板块(bn kui)供应量未来土地供应集中区未来土地供应集中区通过近二年土地供应情况来看，红谷滩，湾里是重点土地供应地块，而拥有大量土地储备的朝阳洲，青云谱区，京东区域近几年土地供应较少，预计未来1-2年将是土地供应重点区域。未来

4、土地供应集中区共一百四十六页蒋巷地块入市(r sh)时机6亿元打造“城东第一路”据悉，青山湖大道北起富大有堤，南至解放东路，全长9.3公里。该工程总投资估算约6亿元，计划于2011年9月底竣工通车，改造后将成为一条集旅游、休闲、购物、娱乐为一体的街道，成为“城东第一路”。记者看到，青山湖大道与上海北路、南京东路、北京东路、洛阳东路等主要(zhyo)道路相交，沿途经过青山湖区湖坊、塘山、京东3个镇12个行政村及26个省、市驻区单位，五干一分渠顺路蜿蜒而过，道路南端有4A级国家旅游风景区天香园。青山湖大道的贯通将大大改善蒋巷地块的交通状况，青山湖大道预计2011年下半年开通，蒋巷地块2011年下半

5、年入市。共一百四十六页明确“区域空白(kngbi)市场领军项目”的整体策略策略(cl)：通过高性价比、高附加值的创新产品打造项目核心竞争力市场环境：中心城供应不足，购房外溢明显，区域市场空白，区域竞争压力较小趋势判断：中高端楼盘竞争加剧，价格出现天花板效应，产品力成为竞争主战场，品质明显提升区域分析：区域未来将具备一定的城市属性，区域形象生态健康客户定位：以城市中高端追求生活品质、居住品质客户项目如何打造？共一百四十六页PARTONE2项目(xingm)定位宏观(hnggun)大势与入市时机共一百四十六页项目(xingm)核心竞争力 3 1 4 2（文化(wnhu)资源）客观性主动式被动式主观

6、性服务环境（建筑、园林）（品牌）（自然、区位 ）产品人文高性价比、高附加值的创新产品是项目的核心竞争力景观环境：赣江北岸江景线地块较为孤立，反而可以将项目打造出一种专属的感觉城泰品牌是有利于迅速扩大项目知名度的一大资源共一百四十六页项目整体(zhngt)发展战略通过(tnggu)高性价比、高附加值的创新产品打造项目核心竞争力共一百四十六页项目(xingm)形象定位将核心竞争力转化为核心卖点赣江北岸专属领地原创洋房(yn fn)庭院区位特征，主打赣江方向制造专属感，提升项目形象创新的产品和创新的形象赣江北岸一线江景艺墅空间区位特征，主打赣江方向突出沿江风情岸线庭院洋房生活的形象拔高共一百四十六页

7、城泰长岛(chn do)城泰江湾艺墅城泰美墅案名推荐：充分关联企业(qy)品牌，体现项目核心形象价值主推： 城泰长岛艺墅共一百四十六页PARTONE3项目(xingm)整体规划设计建议项目(xingm)定位宏观大势与入市时机共一百四十六页规划(guhu)指标占地面积：64267 容积率：1.8总建筑面积(jin zh min j)约115000绿地率大于35%中等规模，不具备营造大型社区的条件共一百四十六页规划设计前提(qint)（1）-主出入口比选 地块资源最大化入口1路段昭示性较好，有利于将南侧社区景观与滨江主景观轴联系起来入口2昭示性佳，沿路现状较好，主干道入口3昭示性好，营造社区形象1

8、、社区(sh q)形象主入口3、社区北面次入口2、车行西面主入口共一百四十六页规划设计前提（2）-地形利用(lyng)分析利用内部地势较低：做半地下停车或地下停车，即可解决停车问题(wnt)也能减少开挖量利用地形高差变化，利于部分人车分流设计，区隔内外环境地形特征：地块内部离江堤有58米的高差上部人行入口下部车行入口地下停车场、局部下沉花园及上下空间社区园林、住宅首层共一百四十六页规划设计前提(qint)（3）-赣江景观利用分析本项目应在前期就投入资金(zjn)，改造江景资源，提升江景资源的利用性在沿堤岸附近设计融合健康步道、休憩小广场的步行系统，改善景观环境观赏性、增加参与性共一百四十六页规

9、划设计前提（4）-总体布局建议，中轴对称布置，设置中庭(zhn tn)景观景观(jn un)轴线别墅组团主入口中庭主景观高层组团次入口车行入口共一百四十六页本项目(xingm)物业档次定位赣江北岸高档、南昌市中档楼盘高档形象(xngxing)、中档品质地块自身缺乏成为真正高档楼盘必需的资源条件区域内品质感一般，本项目拥有成本优势，有机会突破竞争市场区位、品牌、规模有利于打造中高档楼盘的条件档次定位切合实际符合项目发展目标档次定位共一百四十六页物业类型(lixng)分析思考点客户(k h)特征注重产品性价比，同时对实惠、实用的产品创新容易接受，南昌人认为多层、类别墅较高档市场空缺建筑存在产品类型

10、空缺、高性价比洋房空缺、景观精品缺失，户型设计存在创新空缺和高附加值空缺项目目标减小前期风险、保证开发成功在风险控制之下获取的较高的开发利润规划指标容积率1.8可能的物业类型组合较多丰富的产品形态有利于美化社区环境前期以建设速度、销售速度快的多层为主抓住创新空缺、高性价比空缺、高附加值空缺出现创新产品的同时，注重多产品组合，提高性价比可采用多种物业类型组合的形式，丰富社区形态适度创新不过于超前，创新产品价值在于提升项目形象，突破市场，性价比是项目的核心竞争力创新产品类型采用6层叠拼别墅物业类型建议共一百四十六页产品(chnpn)类型及功能定位树立价值标杆，提升项目档次塑造市场稀缺的明星产品有利

11、于形成建筑(jinzh)景观展示提升项目产品品质 树立项目高端产品精神标杆提升地块功能满足社区生活服务形成社区生活展示叠拼别墅独栋别墅社区服务功能商业提升容积率，增加土地开发强度未来价值提升的支撑电梯洋房物业类型建议共一百四十六页 参考项目布局(bj)众信叠景湾项目(xingm)初步规划建议共一百四十六页项目布局(bj)初步示意少量(sholing)独栋项目标杆叠墅物业主力产品中轴对称中心园林北高南低高层围合高层围合主力产品共一百四十六页项目物业配比(pi b)建议物业类型建筑面积（平方米）所占比例叠拼别墅2850026.22%独栋别墅30002.76%小高层2738025.19%高层4980

12、045.82%合计108680100共一百四十六页价值点打造(dzo)规划小结配套(pi to)规划地形利用中轴对称，中庭景观主出入口比选赣江景观利用产品附加值活动空间 社区休闲空间江堤漫步空间共一百四十六页PARTFOUR4项目(xingm)整体规划设计建议项目(xingm)定位项目经济效应测算宏观大势与入市时机共一百四十六页独栋别墅600元/平方米 叠拼别墅800元/平方米 小高层1200元/平方米 高层1600元/平方米 商业（其它）1400元/平方米 经济测算(c sun)前提共一百四十六页方案(fng n)一：中档园林，造价300元/，使用以下(yxi)新技术、新材料，单位成本为30

13、31.92元，开发利润74497118.03元，开发利润率率为21%。中水、直饮水、雨水收集系统15元/平方米 分户中央空调110元/平方米 密码锁20元/平方米 不锈钢双封地漏1元/平方米 人工安装及其他费用费 10元/平方米 项目利润表物业类型销售单价（元/m2）面积（m2）总额独栋别墅8000300024000000.00 叠拼别墅460028500131100000.00 小高层35002738095830000.00 高层3500 49800174300000.00 商业70000.00 合计115680 425230000.00 开发成本350732881.97开发利润744971

14、18.03 开发利润率0.21 税后成本利润率共一百四十六页方案(fng n)二：高档园林，造价400元/，使用(shyng)以下新技术、新材料，住宅每平米增加成本272元。单位成本为3311.75元，开发利润69262399.42元，开发利润率率为18%。中水、直饮水、雨水收集系统15元/平方米 分户中央空调110元/平方米 密码锁20元/平方米 不锈钢双封地漏1元/平方米 外保温墙系统 100元/平方米 地下车库防水层 11元/平方米 人工安装及其他费用费 15元/平方米 项目利润表物业类型销售单价（元/m2）面积（m2）总额独栋别墅10000300030000000.00 叠拼别墅480

15、028500136800000.00 小高层370027380101306000.00 高层3700 49800184260000.00 商业70000.00 合计115680 452366000.00 开发成本383103600.58开发利润69262399.42 开发利润率0.18 税后成本利润率共一百四十六页测算(c sun)总结：依据当前南昌房地产市场：精美高档的园林，新技术(jsh)的运用时必不可少的；但就项目的区位及资源，项目盲目跟从市场风险较大。方案一：有一定的亮点，园林300元/的造价以及新技术的运用，足以做到片区的标杆，吸引城市外溢客户。方案二：400元每平米的园林造价、众多

16、新技术的运用，项目的硬件足以和在市场占据一定的位置，吸引众多眼球。但市场能否支撑此售价，有待观察，且开发利润率仅为18%。所以总的来说方案一是在满足各方面要求情况下的最好选择。共一百四十六页PARTTHREE5项目物业发展(fzhn)建议项目整体规划设计(shj)建议项目定位项目经济效应测算宏观大势与入市时机共一百四十六页基于市场分析、项目战略和目标客户需求特征的产品(chnpn)对应产品(chnpn)建议产品类型及功能定位树立价值标杆，提升项目档次塑造市场稀缺的明星产品有利于形成建筑景观展示提升项目产品品质 树立项目高端成品精神标杆提升地块功能满足社区生活服务形成社区生活展示叠拼别墅独栋别墅

17、社区服务功能商业提升容积率，增加土地开发强度未来价值提升的支撑电梯洋房共一百四十六页户型(h xn)定位市场分析象湖红角洲区域有退台花园(huyun)洋房等类别墅产品等较丰富的产品类型户型区间：四季花城一层：147平米二层：140平米三层：128平米四层复式：161平米退台花园洋房叠拼别墅户型区间：绿地香颂一二层：130-150平米+160平米赠送面积=290-310平米三四层：150-160平米共一百四十六页本项目(xingm)户型面积和比例建议综合考虑本项目的竞争情况、其他项目的案例(n l)借鉴、目标客户购房特征，本项目户型定位及比例建议如下：产品类型户型面积区间（平方米）叠拼别墅三房、

18、四房135165独栋别墅四房、五房250-350电梯洋房两房8595小三房105120大三房125135共一百四十六页户型图展示(zhnsh)叠拼别墅(bish)户型共一百四十六页花园(huyun)60蝶墅A户型：使用(shyng)292平米，产权面积131平米赠送面积：地下室面积101平方米 花园面积60平方米蝶墅B户型：使用315平米，产权面积150平米赠送面积：地下室面积86平方米 花园面积19.58平方米 露台面积56平方米绿地香颂蝶墅产品介绍地下室101花园19共一百四十六页主力(zhl)创新舒适度创新（1）注重与室外空间环境结合，建立室内外的充分交融凸窗露台(lti)大露台、凸窗与

19、空中庭院的应用：彰显宽敞且与天空、自然环境的贴近共一百四十六页舒适度创新（2）室内空间充分(chngfn)外延、室外景观向内渗透，强调建筑和景观的融合大面积落地窗入户(r h)花园阳光房共一百四十六页附加创新（1）-错层丰富生活方式错层增加(zngji)主卧高度 参考(cnko)创新采用错层可以增加二层主卧的高度，提高空间感和舒适度客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度，提高居住的舒适度共一百四十六页附加(fji)创新（2）- 健身房、步入式衣橱、音乐间、书房 健身房 音乐(ynyu)间 书房步入式衣橱屋顶阳光SPA共一百四十六页高层设计建议适当提升，景观(jn un)与建筑的交融

20、物业类型功能组合各功能空间的开间/面积要求功能特色备注小高层高层81902房2厅1卫+双阳台客厅开间3.63.9m主卧开间3.33.6m设置入户花园创造凸窗空间创造多层次多阳台空间（景观、休闲和工作阳台）首层架空，顶层考虑露台和阁楼设计部分考虑错层和夹层设计，形成大层高的厅一梯3户至一梯4户大户型考虑设计主人生活空间的复合化户型紧凑，布局合理；注重南向客厅；处理好室内自然通风与一梯多户的矛盾1111203房2厅2卫+双阳台客厅开间3.94.2m主卧开间3.63.8m1211303房2厅2卫+多阳台客厅开间4.24.5m主卧开间3.73.9m130140 4房2厅2卫+多阳台共一百四十六页46层

21、叠墅电梯洋房区别于普通多层洋房，向低密度倾斜的产品，应占据相对较好资源，保持价值(jizh)资源均衡创新产品，46层叠(cn di)墅，层层退台，一层带地上花园，上层以下层退出屋顶为花园，均为复式；保证每户都有花园，建筑形态与景观体系相映成趣；应占据相对较好资源，保持价值资源均衡；基于对南昌市场发展阶段的判断，洋房类产品，在未来将具有竞争力！产品创新. 四-六层叠拼别墅共一百四十六页虽然(surn)目前市场供应大都为传统欧式风格，但其他别墅建筑风格都拥有相当的市场份额传统(chuntng)欧式北美风格南加州风格地中海式东南亚风格1、客户对独栋别墅建筑风格偏好分析建筑风格建议别墅部分共一百四十六

22、页全新的策划理念(l nin)引导2、客户对联排别墅建筑(jinzh)形态风格偏好分析东南亚风格南加州风格北美风格传统欧式风格市场上对别墅建筑形态风格偏好比较平均共一百四十六页建筑风格1地中海建筑风格共一百四十六页通过线条和细部处理，使得外立面不缺乏(quf)层次，天际线富于变化共一百四十六页建筑细部表现(bioxin)变化的元素融入欧陆风格的建筑元素，坡屋顶、假阳台、窗台花坛等设计，从建筑顶部、底部、窗、阳台等细部(xb)的处理中，体现出精致和品质感，富于变化共一百四十六页建筑风格2海派(hipi)建筑风格大上海以优越的地理位置和近代以来形成的经济优势催生了中华文明独树一帜的“海派文化”。1

23、9世纪80年代以后，外滩建筑开始按当时世界上的最高标准和最新式样设计建造(jinzo)，大量建筑效法欧陆，采用希腊式廊柱、花岗石饰料垒砌，饰以雕刻，是典型的古典派新文艺复兴式建筑，从对古典的崇尚到侧重实用的转变，中西建筑风格有机融合。共一百四十六页地中海建筑风格采用典雅的色调和简洁(jinji)的线条，整体的品质感、现代感强建筑风格建议(jiny)高层部分建筑风格1地中海建筑风格共一百四十六页地中海阳光(ynggung)建筑风格建议(jiny)高层部分共一百四十六页建筑风格2装饰(zhungsh)艺术建筑风格“”运动(yndng)暨“装饰艺术”运动艺术装饰共一百四十六页武汉华润(hu rn)中

24、央公园 建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，表达出不断超越的人文精神和力量。通过(tnggu)新颖的造型、艳丽夺目的色彩以及豪华材料的运用，成为一种摩登艺术的符号。 共一百四十六页沈阳万科五里河共一百四十六页建筑(jinzh)细节建议叠拼别墅室内空间室外(sh wi)空间内外空间关系建筑细节客厅、餐厅、地下室、主卧室区下沉庭院大面积观景窗、露台等灰空间、建筑高度与屋檐、外立面颜色和材料紧凑的生活空间叠拼别墅以“小面积、大感受”的设计要点共一百四十六页下沉式庭院(tngyun) 室外空间下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此；下沉式庭院对

25、支付(zhf)能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力。下沉式庭院已经成为叠拼别墅必备点。 增加地下室自然采光面平添院落的层次感半室内空间感，用途广共一百四十六页下沉式庭院(tngyun) 室外空间下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积通常在20-30平方米，即可实现庭院效果； 设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系(gun x) 增加土方工程量日常使用成本略高，需要配备水泵共一百四十六页玄关(xun un)和吹拔叠拼别墅客户最为关注叠拼别墅的居住感受(gnshu)。对于一直居住在城市公寓的首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受(gnshu)。通常叠拼别墅产

26、品的玄关面积在8平米左右即可实现其作用。别墅特质空间的处理共一百四十六页地下室、半地下室叠拼别墅地下室面积约在70-100平方米之间，由于地上面积有限，业主通常会一些私人爱好和家庭(jitng)生活功能空间移至地下室内。半地下室与室外(sh wi)别墅特质空间的处理共一百四十六页舒适型独栋别墅应该追求完整的功能空间、清晰(qngx)的空间序列以及产品细节的打造，营造宜人的空间尺度室内空间室外(sh wi)空间内外空间关系客厅、挑空、餐厅、厨房、特殊功能空间大面积庭院、多重庭院、精装修庭院大面积观景窗、多房间景致宜人空间尺度建筑细节建议独栋别墅共一百四十六页大面积会客厅室内空间舒适型别墅注重打造

27、(dzo)公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰，因此客厅和餐厅或者起居室面积和应达到70-80平方米的规模。共一百四十六页多处挑空处理(chl)室内空间挑空的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。 舒适型别墅(bish)客厅挑空面积一般在25-35平米之间即可达到效果。餐厅也可设置挑空，面积在14-20平米即可。共一百四十六页多重庭院室外(sh wi)空间多重庭院包括：前院后院侧院内院入户院多重庭院可以提供更优美的景致以及室内外互动空间一般来讲，中院、侧院面积80-130平方米，后院面积约在200-400平方米，即可实现效果本产品占地面积可达2亩，可营造(yngzo)超大庭院庄园生活

28、氛围。共一百四十六页园林景观规划(guhu)建议园林景观建议(jiny)原则-园林风格的关键作用在于建立鲜明的主题，形成项目独特卖点园林建议原则：园林风格与项目社区定位相关联与市场差异化，对原创洋房花园生活的集中体现引起轰动效应，广泛吸引眼球共一百四十六页园林品质(pnzh)，对项目有较大提升，园林设计方面有可为之处市场(shchng)总结园林景观的打造对项目形象有很大提升南昌市场目前园林主题不明显园林与建筑风格、项目定位没有明显的关联度主要以绿地为主，水系也有广泛应用，但是参与性不强，细部品质感较弱对项目的启示园林景观是本项目价值的一个核心价值点通过主题园林营造社区洋房花园形象，突破市场追求

29、细节的同时适当的控制成本共一百四十六页园林景观建议思路-根据客户(k h)价值取向，市场竞争和建筑风格的关联度三个要素进行选择客户对于景观(jn un)关注度很高舒适优美即可， 有公园功能的园林是客户第一选择客户价值取向市场已经验证对于景观的关注度完全可以产生溢价市场竞争园林景观园林风格项目为中等规模项目特征项目适合异域风情、参与性强、能够引起轰动效应的园林共一百四十六页园林案例借鉴（1） -异域(yy)风情园林深圳阳光棕榈园地中海式园林小品展示注重(zhzhng)细节案例选取原则：异域风情金域蓝湾泰式风情园林小品展示佛山丽景花园东南亚风情园林北京星河城 东南亚风情园林共一百四十六页园林案例借

30、鉴（2） -北京星河湾获国际花园(huyun)社区金奖，引起普遍关注案例选取(xunq)原则：引起轰动效应可借鉴亮点1：斜坡造园：增大园林面积，增添了园林的趣味性可借鉴亮点2：软绿化较多（水景、植物等）增强园林的亲和力可借鉴亮点3：注重细节共一百四十六页本项目(xingm)社区园林风格建议-异国情调、地中海式风情园林 、可参与主题，体现项目和谐特征 园林主题对社区(sh q)定位的延伸园林整体采用异域风格注重三重园林空间的打造景观主轴的运用典型园林风格特点本项目园林风格建议园林空间的层次过渡园林设计分组团园林与邻里空间的细节打造园林的资源均好及价值分区组团与各景观节点的细节关注和成本控制可参与

31、主题地形、水体、植物、建筑、小品等形体要素来创造可参与的社区花园 共一百四十六页园林风格建议-极具风情的异域风格，缤纷热烈的展示，集中(jzhng)展示社区花园氛围定位：异域(yy)风格风情的热烈的缤纷的共一百四十六页可参与主题推荐-高差坡地和社区阳光(ynggung)草坪可以让社区更具亲和力，突破市场，增强宣传攻势，引起广泛关注 推荐一：高差坡地创造(chungzo)场地高差增大绿化面积 推荐二：社区阳光草坪组图和各家可参与草坪绿色生态氛围 共一百四十六页景观主轴的运用(ynyng)-景观展示路线展示路线：主入口(r ku)-商业街-会所-核心景观区共一百四十六页三重园林空间(kngjin)

32、的打造组团休闲场所园林主景观(jn un)体系组团园林、休憩空间、交往空间楼梯空间等私家休闲场所 公共空间社区休闲广场、公共活动场所的建立半公共空间半私密空间共一百四十六页园林景观的细节关注(gunzh)手法共一百四十六页启动区沿江景观步栈道，移步换景，是水岸高尚文化(wnhu)生活区的景观亮点，沙场需要提前搬离项目正对赣江北岸，拥有绝佳的水景资源(zyun)及观景角度。 对于项目实景现房开放的销售策略，步入式江景栈道的展示性更优于项目内部景观的打造，对来现场看房的客户的视觉冲击力更胜于样板房。为此从某个角度来说，江景步栈道的改造速度及景观效果直接影响着项目开盘及项目居住价值的展示效果。 由于

33、目前项目景观栈道的位置是采砂场，严重影响着项目改造工程的进度，因此在项目启动之前需要尽快将沙场搬离共一百四十六页园林景观的成本控制(kngzh)手法水系和绿化的结合运用绿化植被的选择(xunz)，关键节点引入名贵树种，草坪等其他部分用一般可替代产品社区符号以井盖和路灯的外形设计为主，减少其他不必要的投入减少石质材料的运用，以软材质运用为主共一百四十六页石材(sh ci)选用：建筑材料建议(jiny)共一百四十六页价值(jizh)点打造产品小结配套(pi to)规划产品附加值居住空间舒适度实用空间改房空间创新产品多产品线满足各种家庭的需求多产品组合，主流产品+创新产品，体现项目的舒适性及多元化差

34、异化产品共一百四十六页建议本项目设置(shzh)两个不同功能的会所会所建议(jiny)使用会所最多的人群是大多数时间在家的老人、小孩和家庭主妇，他们是家庭会所的主要服务对象。会所类型主要功能设置主要服务对象面积（泛会所）球类、棋类、健身器材（室外）业主架空层部分、地下层部分、沿江可参与性景观部分水岸休闲会所SPA、餐饮、水岸咖啡业主独立会所（500平米）共一百四十六页建立周全完善(wnshn)物管，坐享安宁生活智能化周界(zhu ji)防越报警系统闭路电视监控系统24小时定时不定时安保巡逻对讲访客系统消防系统宽带、电话、有线电视的信息网络系统物业管理系统电表、水表、煤气户外远程抄表系统周全物管

35、安保服务信息服务生活服务公共卫生保洁生活设施维护绿化、花卉园艺管理车辆停放管理各类费用代收代缴代收发报纸、信件物管建议共一百四十六页专业的物业管理是townhouse社区(sh q)生活品质的保证基本服务(fw)：保安、消防、卫生、车辆、绿化等管理超值性服务：会所的优惠消费、信息网络系统、及时家居维修、真情互动关爱、健康生活等服务共一百四十六页人性化/智能化管理(gunl)知名物业管理顾问公司提早介入，对设计方案提出物管方面的专业建议，将后期物管成本(chngbn)降至最低门禁系统、可视对讲系统，宽频网络、有线电视网格、电梯轿箱及停车场均设闭路电视监控等共一百四十六页停车场相对其他中档楼盘适当

36、提高车位比，同时注意控制(kngzh)成本，并减小停车对内部环境的影响车位数以市场为基础，定位为导向(do xin)，考虑一定的前瞻性；南昌市中高档楼盘的车位户数比约为0.3：10.5：1停车位设置：整体车位户数比设计为0.3：1；为尽量减小车流对内部环境的影响，本项目应采用半地下、地下停车；为节约成本，项目前期做半地下车库，后期作部分地下人防车库；建议的车位户数比为根据市场需求及定位制定的，最终结果应结合政府相关规定。城开国际学园0.3：1沿海丽水家园0.3：1高能金域名都0.5：1红谷春天0.4：1让车库也能呼吸停车位建议共一百四十六页商业功能以满足邻里服务为主导功能的商业服务和以提升(t

37、shng)社区文化为主导的商业内街从展示角度，应在项目前期昭示性较好的地方布置商业设施，提高(t go)项目的生活氛围从配套角度，应在街道周边商业价值较高的地方布置社区配套型商业设施商业建议共一百四十六页价值点打造(dzo)配套小结配套(pi to)规划商业会所沿街社区商业家庭会所，包括儿童会所、主妇会所和老人会所产品附加值消费及休闲空间主妇培训老人退休活动家庭购物儿童乐园共一百四十六页PARTFOUR6项目(xingm)附加值建议项目物业发展(fzhn)建议项目经济效应测算项目整体规划设计建议项目定位宏观大势与入市时机共一百四十六页 露台对于山水资源型别墅(bish)是必不可少的，超大露台的

38、设置可以增加产品的附加值。超大露台(lti)产品附加值提升共一百四十六页 别墅的建筑(jinzh)密度决定着别墅的品质，超大庭院的设置，全面阐释庄园高于别墅的精神内涵，顾客买的不仅仅是一栋房子，而是一种高贵的生活方式。超大庭院(tngyun)产品附加值提升共一百四十六页产品(chnpn)附加值提升对于300平米左右的豪华型别墅产品，应设置双车位，满足客户(k h)的需求，同时，项目为近郊楼盘，住户交通完全依赖于私家车，因此双车位就显得更为重要。双车位共一百四十六页多用玻璃(b l)材料，增强与自然的交流产品(chnpn)附加值提升书房与自然对话通过户内户外空间的融合营造丰富的灰空间，大尺度大采

39、光面的落地玻璃放大了原有的空间感觉，位置越高，观景效果越好。餐厅与自然对话大面宽的餐厅与客厅相映成趣，使主人得以享受“慢餐时代”的家庭乐趣。共一百四十六页水上(shu shn)（岸）休闲度假会所产品(chnpn)附加值提升红酒雪茄吧西餐厅游泳池酒吧阳光SPA共一百四十六页钓鱼台产品(chnpn)附加值提升共一百四十六页观光(gunggung)钟楼产品(chnpn)附加值提升共一百四十六页产品附加值提升(tshng)：偷面积【概念诠释】： 依据：建筑工程建筑面积计算规范 偷法： 把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等） 和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插 层，

40、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋(fngw)的天面，挑 台，飘窗等)的面积尽量的放大； 增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加 实惠，促进销售。共一百四十六页半地下室地下室和半地下室的可应用的“偷面积”政策是：层高小于2.2米的地下室，半地下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空间不计算建筑面积；住宅建筑正负零之下不计算建筑面积。只要在政策允许的范围内，地下室和半地下室存在较大的可“偷”空间，另外，室外架空的半地下室较好地解决了地下采光的问题，如图。共一百四十六页【万科“17英里”应用依据】：“住宅建筑正负零以下不计算建筑面积。”如图，它几乎把半地下

41、室的高度做到了近2.8米，贴近了标准层高。没有压抑感的空间，实用面积可以更大拓展。“17英里”地下室，半地下室经典(jngdin)案例共一百四十六页二楼单位通过直下两层室内(sh ni)楼梯，到达被送的半地下室 共一百四十六页可拆卸凸窗如图，佳兆业“桂芳园”就利用可拆卸凸窗，为客户“偷”出了一个很大的空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。共一百四十六页上图的顶柜为可以打掉的部分的上梁，将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高进深的足够大，可以把这个凸窗空间隔离成一个独立的空间上图为打掉顶柜后的卧室空间。这样空间不再压抑，还能隔离出一个小办公间上图为没有打掉顶柜的卧室样板房可打

42、掉步入(b r)式凸窗梁共一百四十六页隐藏式衣橱的设计(shj)方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。隐藏式衣柜，落地衣柜“偷面积(min j)”的无微不至共一百四十六页超大入户花园(huyun)和景观大阳台”入户花园可以隔成一个(y )小书房，非常实用共一百四十六页双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸(ynshn)上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高实用率有非常大

43、的帮助。但要考虑上下层对视的问题，如采用内封闭的方式。错层双层高露台(lti)或双层高入户花园共一百四十六页相对于前二者的错层大露台，“京地海世界”的露台在设计上没有那么突出。但是很大胆，它的两层高的内凹大露台更加强调私人空间，更注意处理建筑外立面效果和减少施工难度。施工时故意留出一个两层高的洞口，在交房时可加板封闭，成为单层的室内使用空间。“京地海世界(shji)”露台经典案例共一百四十六页在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部 分空间。业主既可以分隔开，作为自己的私人(srn)空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。空中(kngzhng)院馆 空中(kngzh

44、ng)过道共一百四十六页空调机安放(nfng)处变生活阳台【政策】：突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶等均不计入建筑面积。 主要技巧：在楼盘的设计中，多设计出几个空调外机安放处，将其层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调外机的安放处可以(ky)装修成一个生活阳台。共一百四十六页偷面积对项目(xingm)启示别墅(bish)物业建造半地下室，面积可赠送50-100扩大赠送范围，二层通过楼梯也可享受大面积的地下室赠送，面积可赠送50-80通过入户花园、错层、空中院馆等手法，赠送面积比例在15%-20%高层物业注：最终设计方案以设计院设计为主叠墅可赠

45、送到20%以上独栋可赠送到20%以上共一百四十六页新技术(jsh)的应用 随着别墅产品的更新换代(n xn hun di)，越来越多的新技术被应用于别墅的产品设计中，“有天有地、独门独院”已不能满足大部分高端客户的需求，我部对市场上的主流别墅进行研究后，建议城泰蒋巷项目在设计中考虑加入新技术共一百四十六页新 技 术 成 本 列 表节能技术价格单位建筑面积价格（元/平方米）备注新风系统3050变压式止逆烟道10元不锈钢双封地漏60元/个1元此价格为直径63毫米规格外保温墙系统85元中水、直饮水、雨水收集系统10元中空镀膜LOW-E玻璃650元/平方米（窗面积）100元镀膜按150元/平方米计算食

46、物垃圾处理机1060元/户10元住宅规格地下车库防水层50元/平方米（车库地面）11元包括材料费和人工费生态灭蚊机6000元/台0.76元1台/10000平建面同层排水系统3500元/个卫生间55元住宅规格分户中央空调11000元/户110元密码锁2000元/户20元共一百四十六页新 材 料 成 本 列 表名称作用及功能花费成本光触媒涂液具有杀菌，抗菌，抗霉，除臭， 净化空气等功能。分解空气中含有的各种细菌。成本约为9元/平米，不含人工。负离子内墙壁涂料细胞活性化、清新血液、消除疲劳。安定神经，增强免疫力。稳定情绪。改善过敏性体制、缓轻疼痛、净化空气。清除灰尘及杀菌作用.可迅速消除汗味、灰尘味

47、、食品味、烟熏味等异味;不含有毒化学物，施工时或施工后不会放出有害物。成本约为8元/平米，不含人工。断桥铝合金、双层中空玻璃门窗可以有效的阻挡外界的噪音和灼热的阳光，保持室内恒温状态。比传统彩铝门窗高出300元/保温隔热层保温隔热砂浆应用于屋面、外墙体、室内楼地面，实现良好保温、隔热、隔音效果。同时，有效坚固墻体，防止墙体开裂，显著改善顶层热环境，提高屋面防水使用年限。增加110元/多功能外遮阳卷帘有效的保温隔热，降低噪音。节能，防盗、增强业主私密性。650元/共一百四十六页地热系统(xtng)： 地源热泵冷暖系统外窗系统：断热铝型材LOW-E镀银膜低辐射保温(bown)玻璃外墙系统：标准五层

48、防护技术屋面及地下系统：保温系统铝箔阻隔膜技术防噪系统：墙壁挤塑聚苯材料；门窗内装隔音隔热胶条，陶粒混凝土加厚楼板；四层外墙系统、卷帘门窗、节能玻璃系统和同层后排水系统卫生系统：中央吸尘、食物垃圾处理、置换式垃圾周转箱；厨房双密封不锈钢地漏、新型变压式止逆烟道系统；灭蚊磁场技术新风系统：全置换式新风系统智能化家居系统：能够对别墅内部及外部庭院实现智能化家电及安防及部分家务进行智能化控制。能源方面：引入自然通风系统证实本项目规划方案的优越性；建筑设计以“自然采光”为主要原则；采用多样化绿化系统，屋顶绿化、西山墙垂直绿化、立体绿化新 材 料 应 用 展 示共一百四十六页中空玻璃软化水设备(shbi

49、)设施共一百四十六页世界顶级(dn j)德国 断桥铝合金窗框冬季(dngj)能把阳光能量留在室内的低辐射（Low-E）玻璃绿色环保铝窗，采用高级热阻断式彩色环保铝型材，在铝型材空腔中灌注有高隔热性能的树脂材料，将铝壁断开形成断桥，有效阻止了热量的传导。外玻采用镀银膜处理，具有对可见光高透过性及中远红外线高反射的特征，在住宅项目中使用的屈指可数外窗子系统利用高科技提升生活舒适度及品质，对客户购买产生直接牵引设备设施共一百四十六页Moma采用断热铝合金材料，其保温性能明显优于普通铝合金窗，可以避免热桥出现，有良好的气密性、水密性、断热性能，防止空气渗透。断桥铝合金窗采用断热冷桥技术，即将铝合金窗框

50、(chun kun)分成三部分组成复合材料，外部铝合金框，内部铝合金框以及连接内外铝框的中间芯子部分，中间芯子部分即“断热冷桥”LOW-E玻璃氩气断桥铝合金窗反射(fnsh)80以上的远红外线辐射（普通玻璃只反射12左右）传热系数小于1.35W/（m2K）传统单层玻璃窗为5.4W/（m2K） ，中空普通玻璃窗只有2.9W/（m2K）MOMA玻璃技术关键：窗户和玻璃采用断热铝合金窗框LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃技术档案高科技 外窗系统共一百四十六页高热工性能围护结构保温(bown)隔热系统 节能达85%，达到欧洲3升房标准 利用建筑科技系统，减少建筑物的能量损失，节能达到85，比国家现行节能标

51、准的65更节能20，达到欧洲3升房标准。外墙外保温 采用高效硬质聚氨酯现场发泡外墙外保温，避免冷桥出现，不会形成冷凝水而破坏墙体。 聚氨酯喷涂，导热系数不大于0.04W/mK，气密度高保温效果好，同时具防潮及隔音效果。 聚氨酯与干挂石材之间的流动空气层，有利于隔热和干燥保温层。 天然花岗岩外饰面(sh min)有挂件固定，非粘接，美观坚固。共一百四十六页外墙保温材料示意(shy)共一百四十六页进气散热伸缩缝空气层外保温混凝土层干挂彩釉玻璃断桥干挂龙骨架Moma外墙系统采用欧洲标准四层外墙防护技术，总厚度420至520厘米：能严密阻止冷热辐射和传导干挂幕墙起到“遮阳伞”的功能(gngnng)，保

52、护外保温板不受雨雪侵蚀，可以抵挡辐射外保温方式防止冷/热桥产生，优于内保温流动空气层挥发保温板水汽，永久保持保温板的干燥及保温效果传热系数低至0.2至0.3（北京规范0.9至1.16）室内(sh ni)室外外墙保温截面断桥加厚混凝土外墙加厚保温层流动空气层干挂砖幕墙干挂幕墙外墙子系统高科技 外墙系统共一百四十六页锋采用德国爱屋公司Alulux明装卷帘窗，该公司还有多种门窗产品：暗装卷帘窗、防盗卷帘窗、爬升(p shn)式车库门、侧行式车库门、标准型车库门、经济型车库门。Alulux卷帘窗的功能：保温/隔音/防盗/遮阳/挡风沙/挡视线/防虫结论：墙壁上增加(zngji)挤塑聚苯材料隔音、保温；门

53、窗内装隔音隔热胶条，用陶粒混凝土加厚楼板；采用四层外墙系统、卷帘门窗、节能玻璃系统Alulux卷帘中空low-e玻璃断热铝型材高新科技 降噪系统共一百四十六页同层排水系统 室内排水领域新革命，空间自由设计，舒适健康 排水问题在本层解决，只有排水立管通过集中管道井贯通各层。 同层水平排水，室内设计自由，无需多个立管穿透楼板； 科学的水箱配件，有可靠的密闭性和抗渗漏性能； 节约水源，有6/9升和3/6升双冲水技术； 适合各种墙体结构，不影响建筑墙体结构； 应用HDPB管材，系统设计低噪音。 洗面器及坐便等设备均为悬挂，占用空间小； 坐便器支架承重(chngzhng)可达400公斤。 共一百四十六页

54、同层排水独有(d yu)的优点： 卫生间不再变矮 同层排水因管道将水箱及所有给排水管道隐藏在假墙内，同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，卫生间空间得到释放。 个性化装修 同层排水系统，土建中只安装立管，室内设计师可对卫生间进行自由的布局，排水支管则在装修时按室内设计图纸进行安装。 免除异味 同层排水所有卫生器具的排水管均采用存水弯形式，在有人居住的情况下，不会发生卫生间异味。共一百四十六页简洁表面，更加(gnji)美化室内环境共一百四十六页共一百四十六页传统上下水管线(gunxin)做法同层排水管线做法(zuf)共一百四十六页传统上下水管线(gunxin)吊顶做法共一百四十六页HDPE材

55、料(cilio)坚固耐用共一百四十六页将管材(un ci)声噪降到最低共一百四十六页节水(ji shu)节能共一百四十六页 采用先进的净水设备，制水和供水实行全自动化电脑监控，使水质更加(gnji)稳定可靠。 采用日本生产的不锈钢管和国内优质(yuzh)的铝塑复合管，保证水质不受二次污染。 管道直饮水直接输送到居民这中，打开水龙头即可饮用，配备专用饮水机可随时喝上热水冷水，方便快捷。设备智能化净水系统管道直饮水共一百四十六页 厨房中的垃圾桶以及洗碗槽地滤网是家里面容易孳生病媒以及招引蟑螂，老鼠的地方。通过安置在水池旁的粉粹机将每天的骨刺废料等粉粹后统一经过排污口输送走，彻底改善厨房的卫生条件和

56、美化厨房，快速清除因食物垃圾的存集而造成的腐烂变质、异臭味及滋生的病菌、蚊蝇等害虫，根除恼人的管道堵塞现象，即减轻了家务杂事，保障(bozhng)全家人健康，同时减少了小区的垃圾量。 参考(cnko)楼盘：深圳俊园设备智能化垃圾处理厨房食物粉粹机共一百四十六页价值(jizh)点打造附加值小结配套(pi to)规划产品附加值提升空间环保实用节能节能环保智能化通风系统太阳能系统垃圾处理净水系统隔声系统共一百四十六页PARTFOUR7项目(xingm)附加值建议项目物业(w y)发展建议项目经济效应测算项目整体规划设计建议项目定位宏观大势与入市时机项目启动策略共一百四十六页南昌市场(shchng)楼盘年销售量扫描建议启动区规模6-7万m左右启动(qdng)区规模确定项目占地96亩建面11万平米分2年开发完成项目现状建议启动区规模6-7万m左右共一百四十六页地块价值(jizh)划分地块1：最优地块进入性好噪音(zoyn)少临近景观展示资源规划按照景观轴和展示节点贯穿整个社区地块按资源优劣把四个地块排序地块2：次优地块进入性好昭示性强区域临近景观展示区地块3：第三级地块临近主干道，发展前景好进入性好地块4：第四级地块临近北侧进入性较差划分原则1234共一百四十六页