房地产企业存货的核算课件

1、第四章房地产企业存货的核算第一节存货的基本知识第二节材料与设备的核算第三节其他物资的核算第四节存货的清查和期末计价返回第1页，共49页。第一节存货的基本知识一、存货的概念和范围房地产开发企业的存货是指在开发经营过程中,为房产建设而储存的各种资产.由于存货在企业流动资产中占较大比重,是房地产企业流动资产的重要组成部分,其价值的计算直接影响到资产负债表中资产价值的真实性,所以,存货会计的核心是计价,即正确地确认收入、发出及结存存货的价值.对于自行开发并建设的房地产开发企业,其存货包括各种原材料、库存设备、低值易耗品、委托加工材料、在建开发产品、已完工开发产品、出租开发产品和周转房等.下一页返回第2

2、页，共49页。第一节存货的基本知识不承担施工项目的房地产开发公司的存货内容主要是在建开发产品和已完工开发产品.此外,在固定资产标准以下的工具、设备、用品、器皿等低值易耗品也包括在存货范围之内.存货的特点是具有流动性,处于不断地购置、耗用、重置过程.存货的价值随着实物的耗用而转移,随着销售的实现而及时得到补偿.存货范围的确认应以企业对存货是否具有法定所有权为依据.凡在盘存日,法定所有权属于企业的一切物品,不论其存放于何处或处于何种状态,都应作为企业的存货;反之,凡法定所有权不属于企业的物品,即使尚未远离企业,也不应包括在本企业存货范围之内.上一页下一页返回第3页，共49页。第一节存货的基本知识房

3、地产企业为购建固定资产储备的材料物资、特准储备物资和专项储备物资,虽有存货的某些特征,但不属于企业的存货.二、存货的种类房地产企业为销售和耗用而储存的存货品种繁多,按存货经济用途将其分类见表-.房地产企业存货按来源渠道的不同,可以分为库存存货、在途存货、委托加工存货、自制存货等.三、存货的计价方法. 存货数量的盘存方法上一页下一页返回第4页，共49页。第一节存货的基本知识企业存货的数量需要通过盘存来确定,常用的存货数量盘存方法主要有实地盘存制和永续盘存制两种.实地盘存制是指会计期末通过对全部存货进行实地盘点,以确定期末存货的结存数量,然后分别乘以各项存货的单价,计算出期末存货的成本,记入各有关

4、存货账户,倒轧本期已耗用或已销售存货的成本,所以又称定期盘存制.采用这种方法,平时对有关存货账户只记借方,不记贷方,每一期期末,通过实地盘点确定存货数量,据以计算期末存货成本,然后计算出当期耗用或销货成本,记入有关存货账户的贷方.其计算公式如下:期初存货本期购货本期耗用或销货期末存货上一页下一页返回第5页，共49页。第一节存货的基本知识期初存货成本和本期购货成本这两项数字都不难从账上取得,待通过实地盘存,确定期末存货成本,则本期销货成本即可用上述公式进行计算.永续盘存制又称账面盘存制,是指对存货项目设置经常性的库存记录,即分别以品名规格设置存货明细账,逐笔或逐日地登记收入发出的存货,并随时记列

5、结存数.通过会计账簿资料,就可以完整地反映存货的收入、发出和结存情况.采用永续盘存制并不排除对存货的实物盘点,为了核对存货账面数据,加强对存货的管理,每年至少应对存货进行一次全面盘点.实地盘存制与永续盘存制的优缺点见表-.上一页下一页返回第6页，共49页。第一节存货的基本知识. 存货成本的计价方法存货成本的计价包括取得时计价、发出时计价和期末计价三个方面.房地产企业存货有不同的来源渠道(包括外购存货、自制存货、委托加工存货等),其取得成本的构成也不同.从理论上讲,凡与存货形成有关的支出均应计入存货的价值.()外购存货的实际成本由买价、运杂费、流通环节缴纳的税金、应分摊的外汇差价和采购保管费构成

6、.买价是指购入存货的发票价格,由于房地产企业属于非增值税纳税单位,其购进的存货价格一般是指含增值税的发票价格,但核定为增值税纳税人的物资供应公司,其存货成本中不含增值税进项税额.上一页下一页返回第7页，共49页。第一节存货的基本知识运杂费是指运抵仓库前发生的运输费、装卸费、包装费和保险费.流通环节缴纳的税金、应分摊的外汇差价如进口材料物资应缴纳的关税、消费税等.采购保管费是指企业的物资供应部门和仓库在组织材料物资采购、供应、保管、收发过程中所发生的各项费用,如采购保管人员的工资、福利费、办公费、差旅交通费、折旧费、修理费、劳动保护费、材料整理和零星运费、材料物资盘亏及毁损(减盘盈)等.()自制

7、存货实际成本包括制造或建造过程中发生的各项实际支出.()委托加工存货实际成本包括实际耗用的原材料或半成品成本、往返运杂费和加工费等.上一页下一页返回第8页，共49页。第一节存货的基本知识采用出包方式施工的开发项目实际成本应为支付承包施工企业的工程价款.()投资者投入的存货实际成本为评估确认或合同、协议约定的价值.()接受捐赠的存货实际成本为发票账单所列金额加上企业负担的运杂费、保险费和税金;无发票账单的,按同类存货的市场价格计价.()盘盈的存货实际成本为重置完全成本.()以物易物形成的存货,按非货币性交易准则的规定确定换入存货的入账价值.()企业领用或发出的存货,可以按实际成本核算或按计划成本

8、核算.上一页下一页返回第9页，共49页。第一节存货的基本知识按实际成本核算的,就需要确定或选择一定的方法,计算发出存货的价值.在实际成本核算方式下,企业可以采用的发出存货成本的计价方法包括个别计价法、先进先出法、月末一次加权平均法、移动加权平均法等.)个别计价法是假设存货具体项目的实物流转与成本流转相一致,按照各种存货逐一辨认各批发出存货和期末存货所属的购进批别或生产批别,分别按其购入或生产时所确定的单位成本计算各批发出存货和期末存货成本的方法.个别计价法的成本计算准确,符合实际情况,但在存货收发频繁的情况下,其发出成本分辨的工作量较大.上一页下一页返回第10页，共49页。第一节存货的基本知识

9、因此,这种方法适用于一般不能替代使用的存货、为特定项目专门购入或制造的存货及提供的劳务.)先进先出法是指先购入的存货应先发出(销售或耗用),对发出存货进行计价的一种方法.先进先出法可以随时结转存货的发出成本,但较烦琐;如果存货收发业务较多且存货单价不稳定,其工作量较大.在物价持续上涨时,期末存货成本接近于市场价格,而发出成本偏低,会高估企业当期利润和存货价值;反之,会低估企业存货价值和当期利润.)月末一次加权平均法只在月末一次计算加权平均单价,比较简单,有利于简化成本计算工作.但由于平时无法从账上提供发出和结存存货的单价及金额,所以不利于存货成本的日常管理与控制.上一页下一页返回第11页，共4

10、9页。第一节存货的基本知识月末一次加权平均法的计算公式如下:存货单位成本 月初库存存货的实际成本 (本月各批进货的实际单位成本 本月各批进货的数量) (月初库存存货数量 本月各批进货数量之和)本月月末库存存货成本月末库存存货的数量存货单位成本本月发出存货成本本月发出存货的数量存货单位成本或月初库存存货的实际成本 (本月各批进货的实际单位成本本月各批进货的数量)本月月末库存存货成本上一页下一页返回第12页，共49页。第一节存货的基本知识)移动加权平均法是指以每次进货的成本加上原有库存存货的成本,除以每次进货数量加上原有库存存货的数量,据以计算加权平均单位成本,作为下次进货前计算各次发出存货成本依

11、据的一种方法.采用移动加权平均法能够使企业管理者及时了解存货的结存情况,计算的平均单位成本以及发出和结存的存货成本比较客观,但由于每次收货都要计算一次平均单价,计算工作量较大,对收发货较频繁的企业不适用.其计算公式如下:本次发出存货成本本次发出存货数量本次发货前存货单位成本本月月末库存存货成本月末库存存货的数量本月月末存货单位成本上一页返回第13页，共49页。第二节材料与设备的核算一、材料与设备的核算内容房地产开发企业的材料和设备是指原材料、委托加工物资和库存设备,如库存的各类建筑材料、各类配套的机器设备等.房地产开发企业的原材料和设备在开发经营过程中都会发生变更或改变原来的物质形态,或将其本

12、身的物质加到开发产品的物质中去,成为开发产品的有机组成部分,进而将其价值一次性转入开发产品的成本中去.下一页返回第14页，共49页。第二节材料与设备的核算材料与设备的核算工作必须建立和健全采购管理制度,规定材料、设备的收发凭证的运作程序,规定材料、设备的项目构成,对材料、设备的运杂费和仓储费进行合理分配;建立材料、设备的定期和不定期清查、盘点制度,主要有以下几个方面:()建立和健全材料、设备管理制度.)建立采购业务的内部控制制度.材料、设备应由专门的采购机构负责,配备采购人员,建立岗位责任制,明确采购工作责任.采购材料、设备和其他物资,应由使用部门提出供货计划或请购清单,并经主管领导批准后执行

13、.大宗采购业务应与供货单位签订合同.上一页下一页返回第15页，共49页。第二节材料与设备的核算材料、设备到货后,要由采购部门、有关业务部门和质检部门加以审查,由独立于采购、运输部门的验收人员进行数量验收和质量检验,并填制验收单.)建立材料、设备的储存、保管和控制制度.为保证材料、设备的安全及合理使用,应建立储备管理责任制,对各项材料、设备的收、付、存都应有专人负责,严格履行各种手续,创造安全条件,使材料设备安全完整,并规范存放秩序,加强定期维护保养,防止材料、设备质量下降.)建立材料、设备发出的内部控制制度.制定材料、设备发出的授权批准制度,发货要由有关人员批准,并办理相关的发料手续.上一页下

14、一页返回第16页，共49页。第二节材料与设备的核算)建立材料、设备核算记录程序的内部控制制度.()及时结算材料、设备的价款,正确计算材料、设备的采购成本.()正确及时地反映材料、设备的收、发、存情况,考核材料、设备是否配套及其完整性,并定期对材料、设备的库存数量和质量进行清查盘点,查明盘点中发生盈亏的原因,并及时做出处理.()做好材料、设备的维护、保管工作,防止丢失和被盗,并及时处理积压材料、设备,动用内部资源,加速流动资金周转.二、材料与设备的计价方法为了正确计算材料、设备的采购成本,如实反映材料、设备资金的增、减和占用情况,必须对材料、设备进行正确计价.上一页下一页返回第17页，共49页。

15、第二节材料与设备的核算房地产开发企业的材料、设备应按实际成本计价.由于材料、设备的来源不同,所以,其成本组成内容也不完全相同(表-).采购费是指材料、设备供应部门和仓库为材料、设备的采购、验收和收发所发生的各项费用.在外购材料、设备的实际成本中,买价一般可分清对象,直接计入各项材料、设备采购成本.各种运杂费能够分清受益对象的,也应直接计入各项材料、设备采购成本;不能分清受益对象的,可按材料、设备的质量或买价的比例,分配计入各有关材料、设备采购成本.采购费金额较大的,一般不能直接计入材料、设备采购成本,应先通过采购费明细账户进行归集,再选择一定的分配标准,分配计入各项材料、设备采购成本.上一页下

16、一页返回第18页，共49页。第二节材料与设备的核算计算各项材料、设备的实际成本,可根据年度内预计的材料、设备采购费及采购材料、设备的买价和运杂费总额,求得采购费预定分配率,以此计算应计入各项或各月材料、设备采购成本的采购费.其计算公式如下:某项(或某月)采购材料、设备应分摊的采购费该项(或该月)采购材料、设备的买价和运杂费总额采购费预定分配率进口材料一般按到岸价格计算(即运抵我国口岸为止的价格,包括原价、运费和保险费),其计算公式为上一页下一页返回第19页，共49页。第二节材料与设备的核算进口材料、设备买价到岸价格银行外汇牌价关税增值税(或消费税)外贸手续费银行手续费三、材料采购的核算方法材料

17、采购核算是企业通过原材料对储备供应过程进行的核算.在实际核算工作中除了一般性消耗材料外,对于开发施工过程中可以反复周转使用的材料,以及那些单位价值较低或使用时间较短而不列入固定资产的工具和劳保用品,也都视同材料,在“周转材料”账户进行核算.房地产开发企业采用计划成本进行材料采购核算,要设置“材料采购”账户和“材料成本差异”账户.上一页下一页返回第20页，共49页。第二节材料与设备的核算“材料采购”账户用以反映和考核材料使用资金的支出情况,计算企业外购材料的实际成本,考核采购业务的经营成果.账户的借方登记企业所有外购并已验收入库的材料的实际成本,贷方登记外购并已验收入库材料的计划价格成本.借方和

18、贷方的差额是购入材料实际成本与计划价格成本的成本差异.如果借方大,表明材料采购成本超支;如果贷方大,表明材料采购成本节约.“材料成本差异”账户用以核算企业材料实际成本与计划价格成本的差异.账户的借方登记材料实际成本大于计划价格成本的超支额;贷方登记材料实际成本小于计划价格成本的节约额.上一页下一页返回第21页，共49页。第22页，共49页。第二节材料与设备的核算发出材料所应负担的成本差异,应从本账户的贷方转入有关成本、费用账户,超支额用蓝字结转,节约额用红字结转.本账户的月末余额为原材料的成本差异.“原材料”的账户月末余额加或减本账户的月末成本差异,就为原材料的实际成本.因此,账户是为调整原材

19、料所列的计划价格成本而设置的账户.为了反映设备和材料采购业务的增减变动及结转情况,核算其采购成本,企业应设置以下账户:()“材料采购”账户.该账户用以核算企业购入的设备和材料的采购成本.上一页下一页返回第23页，共49页。第二节材料与设备的核算借方反映外购设备和材料的实际成本,以及月终结转入库材料实际采购成本小于计划成本的差额;贷方反映验收入库设备的实际成本,入库材料的计划成本、短缺和损失,以及月终结转入库材料实际采购成本大于计划成本的差额.“材料采购”账户下应设置“设备采购”和“材料采购”明细账户.()“采购保管费”账户.该账户用以核算企业为采购、验收、保管和收发设备和材料所发生的各种费用.

20、借方用其核算企业发生的各项采购保管费用,贷方用其核算已分配计入设备和材料采购成本的采购保管费用.本科目应按采购保管费项目设置明细账进行明细核算.采购保管费按计划分配率分配的计算公式为:上一页下一页返回第24页，共49页。第二节材料与设备的核算某项材料物资应分配的采购保管费该项材料物资的价税和运杂费计划分配率()“库存设备”账户.该账户用以核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本.借方核算购入并验收入库设备的实际成本,贷方核算出库交付安装设备的实际成本.本科目应按设备的存放地点和设备的类别等设置明细账进行明细核算.()“原材料”账户.该账户用以核算企业各种库存材料的计划成本或实际成本.上一页

21、下一页返回第25页，共49页。第二节材料与设备的核算借方反映购入并验收入库材料的计划成本或实际成本,贷方反映出库材料的计划成本或实际成本.()“材料成本差异”账户.该账户用于核算企业各种材料的实际成本与计划成本之间的差异.借方登记入库材料及低值易耗品实际成本大于计划成本的差异,贷方登记实际成本小于计划成本的差异、结转出库材料和低值易耗品应负担的成本差异.此账户应分别按材料类别或品种进行明细核算.上一页返回第26页，共49页。第三节其他物资的核算一、周转材料的核算方法周转材料是指企业能够多次使用、逐渐转移其价值但仍保持原有形态、不确认为固定资产的材料.房地产企业如有自己的施工队伍,其周转材料还包

22、括使用那些在施工中不断周转仍保持其原有物质形态的工具性材料、材料性工具,一般可分为如下几类:()模板.指浇铸混凝土用的钢、木或钢木组合的模型板,以及配合模板使用的支承材料和滑模材料.()挡板.指土方工程用的挡土板及支承材料.()架料.指搭脚手架用的竹、木杆和跳板,以及钢脚手.()其他.如塔吊用的转轨、枕木等.下一页返回第27页，共49页。第三节其他物资的核算低值易耗品也属于周转材料,是指单位价值在规定的限额以下,容易损耗的物品.由于它能在使用过程中多次使用,又有价值低、补充、替换频繁等特点,所以同时具有固定资产和流动资产的特点.低值易耗品可以采用一次转销法或五五摊销法进行摊销.价值不大或易破损

23、的低值易耗品,可采用一次转销法摊销(在领用时,将其全部价值记入有关的成本费用账户);价值较大、不易破损的低值易耗品,应采用五五摊销法进行摊销(在领用时,将其价值的摊入有关的成本费用账户).因此,企业在编制低值易耗品目录时,还应划清一次转销和五五摊销的界限.上一页下一页返回第28页，共49页。第三节其他物资的核算仓库中所有的低值易耗品都要设置低值易耗品卡片(表-).卡片中应分别设置在库、在用两栏,并在在库、在用栏下各分设增加、减少和结存三小栏,用以分别反映在库和在用低值易耗品的增、减、结存情况.凡购入新的低值易耗品,均应根据收料单记入低值易耗品卡片的在库增加栏.低值易耗品的发出,应区别一次转销和

24、五五摊销.对于一次转销的低值易耗品,在领用时应填制一次转销低值易耗品领用单,据以记入低值易耗品卡片的在库减少栏.上一页下一页返回第29页，共49页。第三节其他物资的核算对于五五摊销的低值易耗品,在领用时应填制五五摊销低值易耗品领用单,据以记入低值易耗品卡片的在库减少栏和在用增加栏.低值易耗品报废时,要填制低值易耗品报废单,并在单中注明残值,据以记入低值易耗品卡片的在用减少栏.低值易耗品卡片的在库结存栏,应同库存低值易耗品数相符;在用结存栏,应同各单位领用的低值易耗品数相符.对于一次转销的低值易耗品,在领用时,可根据一次转销低值易耗品领用单,将其全部价值一次转入有关成本费用账户.作会计分录如下:

25、上一页下一页返回第30页，共49页。第三节其他物资的核算借:销售费用开发间接费用管理费用其他业务成本贷:低值易耗品对于五五摊销的低值易耗品,在领用时先摊销其实际成本的,记入有关成本费用账户.报废时,再摊销其余的(扣除收回的残值),记入有关成本费用账户.周转材料损耗价值的摊销可采用定额摊销法、按期摊销法和按次摊销法三种方法.上一页下一页返回第31页，共49页。第三节其他物资的核算()定额摊销法是根据月实际的建筑安装工程量和规定的周转材料消耗定额计算各月的摊销额.其计算公式如下:周转材料每月摊销额该月完成的建筑安装工程量单位工程量周转材料消耗定额()按期摊销法是根据周转材料预计使用期限,计算每期的

26、摊销额.其计算公式如下:()按次摊销法是根据周转材料预计使用的次数,计算每次的摊销额.上一页下一页返回第32页，共49页。第三节其他物资的核算其计算公式如下:在实际核算工作中,木模的摊销额可根据完成立模数(平方米)和每平方米立模平均损耗的模板来计算.其计算公式如下:每平方米立模平均损耗木模每平方米立模需要木材(立方米)每立方米木材价格残值预计周转次数竹脚手的摊销额根据搭建面积(平方米)和每平方米搭建面积平均损耗的竹脚手来计算.其计算公式如下:上一页下一页返回第33页，共49页。第三节其他物资的核算每平方米搭建面积平均损耗竹脚手(每平方米搭建面积需要毛竹根数每根毛竹价格残值)预计周转次数需要注意

27、的是,在计算每平方米搭建面积需要毛竹根数时,横楞、顶撑、底笆等也要计算在内.每月终了,会计部门应根据施工单位通知的实际完成工程量,编制周转材料摊销额计算表(表-).二、委托加工物资的核算方法企业购入的物资有时需要经过加工后才能使用,有时需要将一部分物资委托其他单位代为加工,这种发往其他单位并委托其他单位进行加工的物资,会计上称为委托加工物资.上一页下一页返回第34页，共49页。第三节其他物资的核算委托加工物资虽然发往其他单位,但其所有权仍属于本企业,因此,应纳入本企业的存货核算范围.同时,经过加工的物资,其原有实物形态、性质或用途发生了变化;原有物资的价值、对物资加工所追加的价值以及支付的往返

28、运杂费等,构成加工后物资的实际成本.因此,企业委托其他单位加工的物资,其实际成本应包括加工中耗用物资的实际成本、支付的加工费用、支付的税金和支付的往返运杂费.委托加工物资的核算主要包括委托加工物资发出的核算、加工过程中发生各项支出的核算、加工完成验收入库的核算等.上一页下一页返回第35页，共49页。第三节其他物资的核算企业应设置“委托加工物资”账户,进行总分类核算.同时,还应按加工合同编号和委托加工单位名称设置明细账户,进行明细分类核算.“委托加工物资”账户的借方核算发出加工物资的实际成本以及支付的加工费和运杂费等;贷方核算加工完成验收入库物资的实际成本以及退回剩余物资的实际成本;期末借方余额

29、表示在加工中物资的实际成本.上一页返回第36页，共49页。第四节存货的清查和期末计价一、存货的清查企业的各项存货由于管理不善、计量差错、记账错误等原因,往往会出现账面记录和实物结存数不一致的情况,从而使账实不符.为了保证存货的安全和完整,做到账实相符,就需要定期或不定期地进行存货清查.清查工作应有领导、有组织地进行:将各项存货收发业务全部登记入账并结出余额,使账账相符;清查时逐一清点各项存货的实有数量;盘点后,将实际盘存数与账面记录进行核对,对于账实不符的存货应编制存货盈亏报告表,列示盘盈、盘亏、毁损的数量和金额以及盈亏和毁损的原因.下一页返回第37页，共49页。第38页，共49页。第四节存货的清查和期末计价对于存货的盘盈、盘亏和毁损应按规定程序报有关部门审批,批准前只能先调整存货账目,使之账实相符,但不处理盈亏的资金.待批准后再根据盘盈、盘亏的原因和批准处理的办法处理盈亏资金.企业应按如下原则转销:盘盈的材料物资冲减采购保管费,盘盈的其他存货冲减管理费用;盘亏和毁损的存货应由供应单位、运输部门、保险公司或其他过失人负责赔偿的损失,应通过“应收账款”“其他应收款”账