物业公司上市策略解析课件

1、物业企业发展新趋势竞逐资本市场NEW物业服务企业上市战略解析 2017年是物业管理行业站在风口上的一年。资本市场上，祈福生活服务香港上市，保利物业等众多物业服务企业陆续挂牌新三板，更具有划时代意义的是南都物业通过发审会审核并于2017年底领取IPO批文。在资本逐利的年代，物业管理行业正逐渐成为市场的新兴热点。前 言目 录CATALOG03010204上市根本WORKREPORT 上市前WORKREPORT 上市后WORKREPORT 总结WORKREPORT 第一部分物业企业上市之根本PART 0101物业行业发展新趋势强者恒强规模攀升营收倍增 截止至2017年，全国物业管理规模达185.1亿

2、平方米，较2008年增长47.5%，企业数量从5.8万家增长到10.5万家以上，从业人员队伍由250.1万人增长到711.2万人以上，累计增长1.8倍，行业的社会地位显著提高，成为推动经济和民生建设、维护社会和谐稳定、促进城市可持续发展的重要行业 2017年物业行业百强企业共实现营收1295.61亿元，均值为54076.96万元，同比增长27.24%。 其中物业服务收入945.67亿元，均值达45032.04 万元， 同比增幅攀升至33.23%；进入顶端梯队的10亿+收入俱乐部 的企业数量也从15年的24家发展到16年的30家中国指数研究院研究显示，2017年百强企业管理面积可达65亿平方米；

3、结合2016年全国物业管理面积185.1亿平方米，推算2017年该面积将达195亿平方米，百强企业管理面积占比将达33%以上，强者更强，优势突出。市场份额预测 百强企业行业行业集中度持续提升，2016年百强企业营收均值达 6.28亿元，同比增幅16.10%，管理面积达 54.4亿平方米，占全国物业管理总面积的 29.44%。根据复合增长率测算2017年百强企业管理面积可达65亿平方米图1：2012-2017年百强企业市场份额及预测图2：2013-2017年Top10企业市场份额及预测TOP10企业2017年市场占有率预计将达13.58%，较2016年提升3.40个百分点，强者恒强 局面形成；物

4、业企业市场化运作是上市的根本顾问服务迅速扩大市场份额方法一：市场拓展顾问服务即项目聘请知名的品牌物业企业对项目的物业管理提供顾问服务，包括但不限于对服务方案、服务标准、管理体系等提供专业的指导。部分房产企业自身规模不大、品牌不响、项目不多，但是成立了物业企业来接管自有项目，自身物业管理水平满足不了项目品质要求及营销需求，就需要聘请知名的品牌物业企业提供顾问服务，提升项目物业服务品质与品牌美誉度。也有部分房产企业选聘一些普通的物业企业为项目提供物业服务，但是鉴于项目营销品牌需求，会聘请大品牌的物业企业来提供顾问服务，从而达到双赢。顾问服务不需要获取物业服务合同，只需要签订顾问合同，约定顾问期限，

5、输出公司品牌，输出指导性意见，属于典型的轻资产管理模式，目前国际五大行在国内基本上均采用此合作模式。全委服务全委服务即与项目房产企业或者业委会签订物业服务合同，通过招投标的方式获取小区的物业管理权，全面负责小区的物业管理工作。这是最传统的市场拓展方式，不管是房产企业下属物业企业，还是没有房产企业背景的物业企业，在内接或者外拓项目时，为获取项目更加持久的管理权，都会优先选择全委的方式，拿下项目的物业服务合同，长期为项目提供物业服务，从而长期获取收益。全委服务一般只针对单个项目，对于有下属物业企业的房产企业开发的项目，其他物业企业基本上难以取得项目的物业服务合同，因此也需要其他的产品序列来弥补。引

6、进互联网平台目前已有部分互联网企业介入物业行业，依托一款手机APP，抢占社区资源，但此类公司只注重社区客户资源，对于物业管理实则一窍不通，也不干涉物业管理的工作，专注于社区经营。对于业主来说，未必能够真正改善社区物业管理基础服务现状；对于行业来讲，也并没有带来太大的改观。也有部分传统物业企业启动了物业管理“互联网+”的探索，依托自身规模、品牌优势，打造自己的互联网产品，以便在竞争中占据优势高地。传统物业企业除了输出互联网平台，也输出了服务品质，在做好基础服务、保障服务品质与业主权益的同时， 为后续社区O2O、社区经营做好打下坚实的基础。代表企业：五大行代表企业：绿城服务、南都物业、长城物业、浦

7、江物业代表企业：彩生活服务、绿城服务、雅生活在符合战略发展方向和未来财务规划的前提下，标的企业可最大程度保持业务 发展的自主性，充分发挥原股东和管理层 的主观能动性。策略二：参股 投后管理的风险较大 可实现财务并表策略一：控股 投后管理风险相对较小 财务不能并表，享受的投资收益有限作为战略投资者参股49%及以下享有XX物业集团资本、技术、管理、品牌的支持共同提升标的企业的竞争力，分享投资收益的同时，未来可进一步实现控股迅速扩大市场份额方法二：投资收并购市场参考案例：彩生活收购万达物业、雅生活收购绿地物业、浦江物业收购狮城物业、中民投收购明华物业等；多 赢顾客Lorem ipsum dolor

8、sit amet企业Lorem ipsum dolor sit amet员工Lorem ipsum dolor sit amet品牌的归结点匹配最合适、最有价值的服务。员工的自身价值提高、快乐工作公司市场占有率提高，企业利润提高，投资者关注物业品牌规范是决定上市的根本因素品牌的归结点上市物业公司品牌展示：将现代化管理思想、管理方法、管理技术、管理手段数字化，从而全面提高管理的效益和效率。将物业经营中的技术、管理与工作事项规范化，制定共同、唯一、重复使用的规则，并细化到所有业务细节。利用现代化科技手段武装与升级管理设备，降低人工成本，管理者由传统劳动角色转变为机械设备工程师角色。致力为客户提供全

9、面、优质、专业物业服务的同时，不断创新物业服务模式。管理数字化服务专业化流程标准化操作机械化物业品牌规范是决定上市的根本因素品牌建设“四大战略”提升服务品质 超级云平台建设打造形成物业云、运营云、数据云、物联云、开放云超级云平台体系，开发管家APP、物业助手APP、商家APP、学苑APP 线上线下产品体系开发综合管理平台、管家APP、 助手APP、 商家 APP、学苑APP、管家微信公众号 集中管控大屏7*24小时全面监控无死角，通过远 程集中管控帮助实现管理数字化， 获取所有项目的所有数据，可以实 时掌握项目整体运营情况，作出相 应决策 400云呼叫中心通过呼叫中心实时收集到业主的最 新诉求

10、，极大程度上帮助物业企业 提高管理效率、节约管理成本、提 高服务品质和增加业主满意度。 EBA实时设备管理物联网+人工智能；移动APP和PC 客户端同步查看；软硬一体化设计； 软硬一体化设计；与第三方装置、 系统兼容，可向其他平台开放数据 接口 智能停车系统高效识别，快速通行；统一集中管 控，随时远程监控，可追溯稽查； 领先的运营管理模式，提质增效， 提高车场收入， 降低运营成本； 共享停车，整合盘活社区车位。物业品牌规范是决定上市的根本因素打造智慧物业提高品牌科技含量：房屋医疗养老新零售房屋托管房产经纪闲房出租房屋翻新关爱体检家庭理疗专家门诊健康档案社区诊所月子中心生活照料康复保健文化教育居

11、家报警孤寡关注老年大学 智能库存系统动态更新； 为物业额外创收，提升小区形象； 全年24小时营业，真正便利主；自助贩卖机与无人便利店以更低的投入、试错成本及运营成本在新零售行业占有一席之地。社区增值服务助推品牌提升物业品牌规范是决定上市的根本因素成长性指标是上市的优选3133.87平均在管面积（万方）20072016 468增长6.7倍71887.2平均营业收入（亿元）20072016 8271.7增长8.7倍59299.9平均物业服务收入（亿元）20072016 5769.5增长10.3倍12588.24平均多种经营收入（亿元）20072016 2502.2增长5.0倍行业巨变物业十强十年数

12、据变化高增长就意味着有高的投资回报率，这往往是资本市场投资者所最为关注的，也是市场最为接受的。物业经济效应回顾与展望中国经济持续增长2017年中国GDP为82.7万亿元，按照6.5%的增长率，保守估计到2022年，中国GDP规模可达113.31万亿元股票市值持续攀升截止5月2日A股总市值为54.08万亿元，根据保守测算，A股的总市值可能达到124万亿元的规模行业财富持续提升未来10年，按照市销率（市值销售额）1-1.5倍估值，物业管理行业可以创造 2-3万亿元的社会财富增值服务未来可期未来10年，按照2-3万亿元的行业财富，以最低2万亿元估算物业管理市场在1.3 万亿元，增值服务市场在7000

13、亿元左右高额估值增速发展物业管理属于轻资产行业，按照国家从生产型经济转向服务型经济的部署，未来龙头物业企业的净资产收益率将会保持在20%-30%，现金流充沛。物业企业进入资本市场的估值会在20-60倍左右 资本运作提高了融资能力、企业价值行业发展空间广阔 物业管理行业伴随着房地产开发业务出现，发展的根本驱动来自于我国城镇化水平及人均可支配收入的提升。2003年9月1日，国务院颁布物业管理条例，这标志着物业管理行业步入新的阶段。2007年-2017年，我国每年新建成商品住宅平均约6.9亿平方米，未来一段时间内，还将保持一定新增规模，这意味着每年新增大约同等面积的物业管理规模，预计2018年全行业

14、管理面积将超过200亿平方米，总市场规模将超过万亿元，行业发展空间十分广阔。发展速度快根据有关数据：截止2016年底，全国物业管理面积约为185.1亿平方米，较2012年底的145.3亿平方米增长了约27.4%，行业物业管理规模持续扩大。同时，物业服务企业数量和从业人员也快速增长。截止2016年底，全国物业服务企业约10万家，从业人员约1100万人，分别比2012年底的7.1万家和250.1万人增加约40.8%和439.8%。成长性指标是上市的优选 第二部分物业企业上市之前PART 0102中小物业企业经常遇到的问题 股权问题 上市难融资难缺乏投资者关注及市场关注公司遇到治理问题人才引进与保留

15、问题融资成本高融资时间过长融资风险较大较低的过会率较大的辅导承销成本IPO排队时间过长股权流动性差缺乏合理定价股东人数限制相信企业家们都在寻找 能同时解决以上问题的方法。大型蓝筹企业 各资本市场企业的定位主板市场深圳中小板市场场外市场创业板市场成熟型中型企业 创新型成长后期企业创新型成长前期企业在上市条件、盈利业绩、上市规则、投资者准入条件、信息披露方面较场外市场均有较为严格的规定。尤其是公司业绩方面，各个板块均有不同的盈利要求。而场外市场对盈利均无任何实质要求。新三板区域性股权交易市场国家级高新技术园区所有中小企业资本市场选择主 板上海证券交易所主 板中 小 板创 业 板深圳证券交易所01O

16、PTION02OPTION不同的企业可根据其自身特点、财务状况、所处发展阶段，登陆不同层次的资本市场。新 三 板区域性股权交易市场场外市场03 企业可以选择的资本市场资本市场选择区域性股权交易市场新三板创业板中小板市场主板市场 中小微型企业可以根据公司自身的财务、公司治理、所处发展阶段等特点，结合公司实际状况，寻找到属于自己进入资本市场的起点，从而打通公司规范发展和解决融资需求的快车道。创业板和主板、中小板上市要求的主要区别一览表市场创业板中小板经营时间*持续经营3年以上持续经营3年以上财务要求*最近两年连续盈利，最近两年净利润累计超过1000万元，且持续增长*最近3个会计年度净利润均为正数且

17、累计超过3000万元*或者最近一年盈利，且净利润不少于500万元，最近一年营业收入不少于5000万元，最近两年营业收入增长率均不低于30*最近3个会计年度经营活动产生的现金流量净额累计超过5000万元，或者最近3个会计年度营业收入累计超过3亿元*最近一期末不存在未弥补亏损*最近一期末不存在未弥补亏损*最近一期末净资产不少于2000万元*最近一期末无形资产占净资产的比例不高于20%*发行前股本总额不少于3000万元股本要求*发行后的股本总额不少于3000万元*发行后的股本总额不少于5000万元业务经营*应当主要经营一种业务*完整的业务体系，直接面向市场独立经营的能力公司管理*最近两年主营业务、董

18、事和高级管理人员没有重大变动，实际控制人没有变更*最近3年主营业务、董事和高级管理人员无重大变动，实际控制人没有变更*具有完善的公司治理结构，依法建立健全股东大会、董事会、监事会以及独立董事、董事会秘书、审计委员会制度，相关机构和人员能够依法履行职责*董事会下设战略、审计、薪酬委员会，各委员会至少指定一名独立董事会成员担任委员*至少三分之一的董事会成员为独立董事物业上市企业在哪上市境内境外-香港A股H股红筹物业管理公司 南都物业雅生活绿城服务，彩生活，中海物业、 祈福、中奥到家、浦江中国上市主体 中国境内公司（股份公司）中国境内公司（股份公司） 境外公司作为主体（开曼，百慕大，香港）适用法律

19、中国法律 中国法律 + 香港法律 境外设立地法律 + 香港法律上市审核机构 中国证监会发行部 中国证监会国际部 香港联交所，香港证监会 香港联交所 香港证监会审核时间 9个月左右 6个月 3-6个月可否境内外两地上市 可再发行H股 成为A+H上市公司 可以再发行A股 成为A+H股上市公司 不可以发行A股 必须私有化回归，或用境外主体分拆估值和流通性 估值高，高流通性 H股估值较低 H股全流通作试点 估值较低包括发起人股在内的所有股票均可上市流通(锁定期除外)融资平台 A股融资平台 境外融资平台用股份并购用A股作对价进行收并购， 较灵活 发行境外股份用于收购长远发展获得长期资本流动增强 企业收获

20、流动性收获声望 增强企业知名度与声望提高估值提高企业估值，实现投资退出途径激励计划建立激励员工制度融资平台提供再融资平台，提供企业长期发展思考为什么要上市WHY物业上市企业上市核心要点序号上市企业保荐人上市时间上市市值上市亮点1彩生活美林、国泰君安2014.646.6亿港元中国最大社区运营服务商2中海物业美林、汇丰2015.1034.8亿港元大中华区国有物业企业营业收入第一3中奥到家Macquarie麦格理2015.1115亿港元独立第三方的专业综合实力第三4绿城服务美林、中银国际2016.761.1亿港元中国高端物业服务行业领军企业5浦江中国兴证国际2017.126.4亿港元私营独立公众物业

21、第二6雅生活服务汇丰、华泰2018.2164亿港元旅游地产合约总建面物业百强第一7南都物业218.226亿人民币中国物业服务商办物业管理TOP10基础物业规模 10%描述现有规模市场地位，畅想未来规模拓展量级，在这里，目前投资收并购及平台输出为主流拓展方式；基础物业规模基础物业品质社区增值服务 15% 20% 4.57% 10.10% 4.20% 5.36% 15.36% 16.56%物业服务多种经营中高端住宅项目，医院学校商办场馆等单一业主物业收费较高，在这里，高品质定位对后期是指影响较大（绿城服务高端物业、浦江公众物业、南都商办物业、雅生活旅游物业等）；基础物业品质多种经营利润率远高于基础

22、物业服务。是企业业务的有效补充，在这里最值得关注的是（彩生活）社区增值服务历家上市物业企业上市要点分析各上市公司上市亮点彩生活上市亮点1、所管理的住宅单位项目全国最高2、标准化、集约化及自动化3、具可扩展的业务模式得以有效扩充业务4、专注于社区经营及线下线上服务平台。中海物业上市亮点1、具有可靠业绩记录的中国领先物业管理之一2、在中国、香港和澳门拥有多元化的物业管理业务3、扩展线下及O2O平台，为客户提供创新的服务拓宽收入来源。中奥物业上市亮点1、领先的独立物业管理公司增长强劲2、以高端住宅分布为目标，独有的管家服务模式提高服务质量。雅生活上市亮点1、背靠雅居乐集团及绿地控股两大股东，双品牌提

23、升竞争力。2、旅游地产物业管理专家级大盘领跑者3、一体化及便捷的一站式服务平台浦江物业上市亮点1、中国物业行业中领先的非住宅物业管理公司之一，有客户委聘提供专业独立的物业管理公司2、物业费与客户磋商有弹性有实现更高盈利能力。绿城服务上市亮点1、高端住宅物业服务供应商2、业务规模位列行业前茅3、开发实施智慧园区，开发推广幸福绿城4、三个互利互惠的业务板块和多元化服务。南都物业上市亮点1、运营机制灵活的民营企业，市场化运作早。2、创造南都管家模式在管项目含多个综合体、写字楼、产业园等商办项目及较为高端的住宅项目；3、与银泰置地、绿地集团、阿里巴巴等近百家开发企业达成了多层次的广泛合作。1企业规模重

24、要指标： 企业利润5000万/年及以上； 行业排名物业百强以内；企业核心亮点突出；2业务规划重要指标：1.O2O结合情况；2.近三年审计报告（注意与房产母公司的往来款清理及税务）3.用工规范：社保覆盖率100%；内部组织架构梳理以及人员、管理架构的搭建；3关联交易注意事项：房产背景下的物业企业，关联交易项目空置率小于20%房产背景下的物业企业，母公司若是国企或央企，分拆上市需得到国资委批复；另还需注意信息披露内容换人时间应与母体一致 关联交易是IPO审核过程中的重中之重，尤其是A股筹划上市应规避的问题 第三部分物业企业上市后PART 0103市值变化 根据2018年4月17日收盘数据，绿城服务

25、和雅生活服务市值分别达到186.67亿港元和148亿港元；南都物业市值为31.15亿人民币；市盈率：8家上市公司的市盈率均高于大陆在港上市房企的平均市盈率5.95，其中，绿城服务的40.14高市盈率，领先于其他企业；物业上市企业市值、市盈率变化房地产开发是物业管理行业重要的上游产业，物业服务百强企业中绝大多数属于开发商系，但正是由于依赖于房地产开发行业，除了大部分物业管理规模来自于开发商自建物业以外，部分房地产开发企业为了营销，把物业服务作为销售商品房的增值服务，压低了物业服务的收费价格。但这样一来，由于IPO特别是A股IPO将关联交易作为审核关注问题的重中之重，难以避免造成房地产系的物业服务

26、企业与上游房地产开发企业的关联交易。物业服务企业在业主委员会成立之前可以依赖母公司获取客户资源，且在未来持续时间内，关联交易的比例无法降低。这也是房地产系物业服务企业难以通过A股IPO审核的硬伤，除非关联交易比例较低，且未来更多通过委托管理存量物业的方式减少关联交易占比。反之，第三方系物业服务企业由于独立性强，在当前审核条件下，登陆A股的机会较大。从行业发展的趋势来看，随着整个房地产市场逐步由增量到存量过渡，物业服务企业也将逐步摆脱对房地产开发商的依赖，更多依靠自身在业内并购整合或是拓展管理规模，也将有更多的物业服务企业登陆A股市场。上市之后资本和人才的虹吸效应，导致并购整合也将更为迅猛，行业集中度不断提高。并且在行业管理逐