保定汽车产业园区开发战略报告课件

1、保定汽车产业园区开发战略报告2013年清溪清我心，水色异诸水。 借问新安江，见底何如此？ 李白 第1页，共128页。 功能定位规划深化建议 招商的关键驻商分析商业模式及融资建议政策分析及要求初探品牌战略及推广策略报告内容第2页，共128页。 淳安科技创意产业园区功能定位规划深化建议 淳安科技创意产业园区招商的关键驻商分析 淳安科技创意产业园区商业模式及融资建议 淳安科技创意产业园区政策分析及要求初探 淳安科技创意产业园区品牌战略及推广策略第3页，共128页。本次定位规划地块面积：约1000亩第4页，共128页。UN-大型企业研发中心（基地）虚拟制造中试 科技研发论坛旅游教育一. 定位规划的理想

2、模型核心功能综合服务会议旅游短期居住人才培训参观实践金融服务法律服务信息服务专业服务辅助功能实体功能区商服配套区展示博览区实体功能区研发办公区研发办公楼综合办公楼中试楼综合性展览馆专业性展览馆企业展览馆实体功能区高星级酒店酒店式公寓独立商业物业形态平台功能实体功能区会所办公区研发大学/学院课题组专业研究机构客户类型科学家研究室客户类型政府支持的研究机构跨国企业研发部门民营公司研发总部客户类型跨国企业产品展示中心民营公司产品展示中心机构/学院成果展示中心展示园区“活体”展示场馆性展示活动性展示总部办公楼总部会所相关服务性企业:如旅行社公关公司教育培训机构金融机构律师楼信息科技公司客户类型交易平台

3、认证机制中心价格发布中心产品采购中心信息交流中心第5页，共128页。国际发展研究中心国际研发成果交流中心国际研发应用示范中心实现三个中心为千岛湖打造研发概念开辟全新的区域职能价值成果第6页，共128页。做准主题做强功能做稳经营做好产品经济效益土地价值地产价值税收收益社会效益地区繁荣提升影响力带动就业创造和谐社会价值模型实现项目综合效益最大化拓展地区发展新战略空间打造区域新的经济增长点探索国家可持续发展之路第7页，共128页。综合服务科普教育科技旅游科技论坛生态宜居科技研发研发功能人才培训功能模型展示第8页，共128页。商服配套区会所办公区功能模块产品模块研发办公区展示博览区研发功能引入国际国内

4、最高级别的实验室、科技人才到园区进行日常性、阶段性的研发设计和科技攻关，打造浓厚的学术氛围，成为全球专业人事的“麦加”。在园区内，科技人员可进行虚拟制造，同时园区开辟专门的区域可供科技成果实验，实现 “研发设计-虚拟制造-中试”的高端产业链。展示功能定期举办高水准的专业论坛，成为生态科技、环境保护及其相关领域论坛举办的首选地。旅游功能项目的生态科技与原生态的岛屿景观有机整合，成为“科技旅游”的最佳景点，在园区内游客能够“看到、听到、闻到、吃到”生态科技和环境保护所的成果，全身心的科技感受是不可复制的。交易平台通过企业的聚集，定期的交易博览会，使项目成为绿色产品的价格形成基地及信息传导中心。科普

5、功能最先进的生态科技园区将成为全国性的科普基地，提高生态科技、环境保护在全国乃至全世界人民中的关注度、从而激发全人类去维护生态环境。综合服务功能金融、法律、商业、知识产权保护等机构共同保障和维护园区的日常及专业运作。生态宜居生态环境及生态科技共同打造的宜居生活体验区。第9页，共128页。功能定位高价值地块中价值地块中价值地块低价值地块高价值地块:项目开阔沿湖地带，具有广泛的湖景视野,在利用湖景资源上,有最宽阔湖景资源的观湖优势。中价值地块:项目地块湖景地区，但湖景视野不是十分开阔,观湖效果略逊，景观资源相对较多。低价值地块:项目地块内陆地区,资源上拥有山地资源，无湖景资源，是项目地块中资源相对

6、较差的版块。第10页，共128页。各功能区物业配比研发基地区（400亩）博览展示区（100亩）研发会所区（300亩）酒店商业区（200亩）第11页，共128页。物业占地面积容积率单套面积（ ）体量配比（）研发办公200亩0.320030040000研发办公200亩0.360080040000总计400亩80000研发办公区多层次的绿化和景观，营造办公企业的独享专属花园领地，在静谧、自然的生态办公环境中，企业商务活动的优越性凸显，提升企业品位。第12页，共128页。物业占地面积容积率单套面积（）体量配比（）配套会所300亩50070060000总计300亩60000研发会所区考虑纯独栋别墅社区,

7、突出项目的高端特点第13页，共128页。物业占地面积容积率体量配比（）主体酒店与配套200亩0.340000总计200亩40000酒店主题部分,突出地标性/视觉效果或考虑结合水景处理,从环湖位置都可观赏异国风情, 色彩与环境处理建筑标识处理,高耸的局部形态.酒店主体部分营造建议建筑标识性的特点,形成视觉冲击建筑风格采用异国风情建筑,区别当地的现代风格建筑形态高星级酒店及商业配套第14页，共128页。SPA餐饮酒吧区特色主题会议包括大型室内外会议物业占地面积容积率体量配比（）主体酒店与配套200亩0.340000总计200亩40000高星级酒店及商业配套酒店主体部分功能建议第15页，共128页。

8、物业占地面积容积率体量配比（）展览中心100亩0.320000总计100亩20000展示博览区风格与研发办公区保持一致，从立面、功能等多角度体现生态、可持续发展的展示窗口（具体参见后文生态建筑模型）。第16页，共128页。组团面积产权经营模式展览区综合性展馆100亩整栋产权持有，租赁运营专业性展馆整栋产权持有自主经营，部分常年展示中心出租经营企业展馆整栋全部销售/定制开发研发区研发办公楼400亩整栋/整层定制开发、销售、租赁综合办公楼分割单元销售、租赁中试楼整栋/整层定制开发、销售、租赁会所区总部办公300亩整栋销售总部会所整栋销售配套区酒店200亩整栋与商业经营管理公司合作经营酒店式公寓单元

9、销售后由酒店管理公司经营商业（滨江商业）整栋产权持有，合作经营第17页，共128页。开发方向效益比较分析千岛湖的产业/商业开发现状旅游业农渔业地产开发对生态或土地资源的直接利用或简单开发买卖交易平台未来方向新商业模式（传统行业、新兴产业、现代营销概念整合）授人以鱼，不如授人以渔第18页，共128页。产业农业旅游业开发房地产投资产业链开发产值26.1亿元30.7亿元15.2亿元？（详见下文商业模式研究）年增长率12.8%22.3%29.5%开发方向效益比较分析淳安县2008年各产业效益比对第19页，共128页。它山之石：案例借鉴第20页，共128页。成片区域开发项目启动区确定案例分析武汉王家墩C

10、BD第21页，共128页。启动区案例武汉王家墩CBD启动区战略 武汉王家墩CBD位于武汉市汉口几何中心的王家墩地区，占地2.67平方公里，东接青年路,南临建设大道，西北与城市交通中环线发展大道和汉西路相连，是进入武汉市区的门户和连接武汉城市各功能的中心枢纽。（开发商：泛海集团）启动区基本指标：1、占 地：63.97公顷2、建筑总量：118万平米3、开发周期：5年4、物业类型：综合物业（含会展、 酒店、商业、住宅和写字楼） 第22页，共128页。启动区案例武汉王家墩CBD启动区战略 打造启动区，提高其城市吸引力、市场吸引力和市民吸引力，成为代表武汉城市上升和崛起的功能空间。在提升公司4000亩土

11、地价值同时，形成公司城市运营能力和盈利模式。 通过培育城市开发品牌，适时进行管理复制；通过运营会展、酒店、商业等物业，形成“泛海”旗下综合类物业资产的运营平台。 第23页，共128页。启动区案例武汉王家墩CBD启动区战略进行综合类物业开发建设和建成后的运营管理，形成公司乃至“泛海”旗下新的主营业务和核心竞争力。经营定位第24页，共128页。启动区案例武汉王家墩CBD启动区战略 完成综合类物业和项目组团的开发和运营，形成具有完整功能体系的城市空间，并以此创建具有差异性的企业和产品品牌。产品定位第25页，共128页。 根据市主要领导的指示精神，武汉市规划国土局本着“尊重启动区的土地现状，同质等量交

12、换，解决影响启动区土地出让障碍”的原则，完成了启动区红线调整预方案。 公司多年与政府合作的基础和前期工作积累，在合法取得启动区外围土地工作上具备一定优势,计划于2007年上半年配合政府完成启动区外围土地出让。启动区土地权属的完整性第26页，共128页。整体开发的必要性物业间协同效应明显第27页，共128页。上述五种物业类别适应CBD启动区的职能， 各项目之间具有良好协同效应，是启动区所必备的物业形态。启动区统一规划、统一开发，整体效益突出。整体开发的必要性物业间协同效应明显第28页，共128页。经营模式策划方案项目组团地块编号经营模式建议建筑规模（万方）开发时间启动区项目组团会展酒店项目JH0

13、3A0101会展：自主投资酒店：股权合作并持有物 业，与专业品牌运营 管理公司合作运营。20.420072009JH03B0101JH03B0104商业、住宅项目JH03B0101住宅、公寓：自主投资商业：股权合作开发并持有 物业，收购上市公司 运营商业物业。42.420082010JH03B0102JH03B0103商住项目JH03B0104商住：自主建设为主辅以合 作开发4120082010JH03B0105JH03B0106写字楼JH03B0101写字楼：土地销售132008JH03B0104注：广场、公园、学校等公建和非经营性项目除外。第29页，共128页。开发建设时序“欧洲之门”会展

14、中心 07-09年顺应政府要求、吸引城市关注、率先启动会展酒店 08-10年服务商务和会展，形成区域标志商务贸易区 09-11年谨慎选择时机，设立商务标杆SOHO区 08-09年市场准确定位、迅速实现销售商业中心 08-10年服务更大区域，提升区域人气和活力居住区 09-10年快速开发、规模建设、追究利润友城广场 08-09年作为城市功能节点和目的地，提升区域人气和品质开放空间 08-10年提升物业价值，配合建设时序，第30页，共128页。会 展 项 目项目名称：”欧洲之门”国际会展中心（暂定）项目定位：突出展览、商务、会议、文化为一体国际化管理的专业会议展览中心。建筑规模：5.6万平方米 投

15、资模式：自主开发运营模式：与德国GEC公司合作运营第31页，共128页。建设计划： 2007年二季度完成设计工作； 2007年中后期开工建设，2009年年中开业。运营工作： 2007年三季度完成运营招商，设立合资运营管理公司。培训工作： 2007年三季度完成初步人员到位和培训。第32页，共128页。酒 店 项 目项目名称： 凯悦国际酒店、Four Points 酒店（暂定名）等项目定位： 国际商务会议型、商务型、公寓式酒店建筑规模：14.8万方第33页，共128页。项目名称：凯悦国际酒店（暂定）项目定位：国际五星入门级和有限服务酒店联合体。建筑规模：约4万平方米 （600间客房） 投资模式：合

16、资建设运营模式：与品牌运营商合作运营管理酒店项目 1 会议型酒店第34页，共128页。建设计划： 06年底完成市场策划； 07年二季度完成投融资结构策划； 三季度开展运营招商和建筑设计； 四季度进行投资商的招商； 07年底开工建设，预计2010年建成开业。第35页，共128页。酒店项目 2 商务型酒店项目名称：商务酒店项目定位：符合国际五星级酒店标准，由 世界一流酒店运营商管理的商 务型酒店。建筑规模：5万平方米 投资模式：作为保留项目，后期适时开发第36页，共128页。地块编号JH03B0101地块用途综合用地地块面积4.01公顷容积率5.0布置物业酒店、办公、商业建筑面积酒店：5万方地块开

17、发时间暂保留，适时开发第37页，共128页。酒店项目 3 公寓式酒店项目名称：公寓酒店项目定位：符合国际五星级公寓式酒店标准， 由世界一流运营商管理的“管家 式” 公寓酒店。建筑规模：4万平方米 投资模式：自主开发运营模式：销售第38页，共128页。地块编号JH03B0104地块用途综合用地地块面积3.98公顷容积率4.7布置物业酒店、商业、办公、公寓建筑面积酒店：4万方开发时间2009年开发，销售第39页，共128页。商 业 项 目项目名称：国际商业中心项目定位：具有国际品位，与世界流行元素高 度融合的主题式购物休闲商业中心。合作方式：与知名零售商以及华纳、派拉蒙 等 娱乐服务商签署租赁或合

18、作协议。建筑规模：18.4万平方米 投资模式：股权合作开发运营模式：由商业运营管理公司负责运营管理第40页，共128页。工作安排： 2007年上半年开展商业项目的策划工作。下半年开展项目招商。建设计划： 2008年进行项目建设，用三年时间完成开发。其中12万方集中商业建成后持有，销售8.19万方配套商业。项目总量（万方）年开发量（万方）20072008200920102011持有12.05444.05销售8.193.53.890.8合计20.247.57.894.85商业建设计划第41页，共128页。项目名称：国际居住区项目定位：具有国际品质，为商务人士提供的高档府邸。建筑规模：62万平方投资

19、模式：自主开发运营模式：销售住 宅 项 目第42页，共128页。建设计划： 充分利用地铁、会展等市场信息的放大，建设宜住宜投的高档物业。 从2008年起用四年时间完成开发。物业总量（万方）年开发量（万方）2007200820092010201156.3411.4518.5617.558.78第43页，共128页。项目名称：武汉商务区国际交流中心（暂定）项目定位：具有国际品质，为武汉CBD提供“一站式”服务的4A级综合写字楼建筑规模：13万平方米 投资模式：6万方自主开发，7万方保留项目运营模式：物业公司或委托专业公司管理 写 字 楼 项 目第44页，共128页。建设计划： 作为启动区最后完成的

20、功能区，待市场预热和成熟后建设。首个写字楼物业6万平方米自主建设。另外7万方写字楼物业根据市场吸纳能力，保留至2012年以后开发。开工时间： 2010年开工建设，用二年完成6万方写字楼建设。物业经营： 出租。第45页，共128页。公建项目项目名称：国际友城广场项目定位：展示武汉商务区国际化定位。占地规模：18800平方米项目进展：2006年底进行项目策划准备工作。建设主体：商务区公司建设时间：项目计划于2008年开工。第46页，共128页。项目名称：杉树林公园项目定位：为启动区提供幽雅怡人的生态环境。占地规模：33000平方米项目进展：拟进行项目策划准备工作。建设主体：商务区公司建设时间：项目

21、计划于2008年开工。公建项目第47页，共128页。项目名称：国际学校项目定位：国际化教育中心建筑规模：1.029万平方米项目进展：与泛海建设进行教育投资洽谈。建设主体：商务区公司建设时间：项目计划于2009年开工。公建项目第48页，共128页。项目开发计划汇总表项 目 开 发 计 划 表(万平方米) 项 目2007200820092010201120122013201420152016合计1 居 住11.4518.5617.558.7856.342 商 业 7.507.894.8520.243公寓式酒店2.002.004.004 办 公3.003.007.0013.005 会 展 1.502

22、.201.705.406 酒 店0.52.001.506.8010.80合 计23.5532.9527.4011.780.000.000.000.0013.80109.98 第49页，共128页。总投资成本估算总 成 本 费 用 估 算 表（万元）项 目2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 合计1 土地成本0 51909 72629 60396 25966 210900 2 建安成本17316103104119998 84684 33419 358521 3 管理费用0 0 3776 6739 6230 3238 929 976 1

23、025 1076 23988 4 销售费用0 0 6293 11231 10383 5397 1549 1626 1708 1793 39980 5 财务费用11285646 11560 11026 4699 298 33940 6 总成本18444162572211925174076 80697 8933 2478 2602 2732 2869 667328 第50页，共128页。现金流分析项 目2007200820092010201120122013201420152016201720182019合计一现金流入66000 186630 192192 225833 209428 112026

24、 36437 38946 40769 43226 45681 48240 50903 1296312 1经营现金流入0 0 125850 224626 207663 107942 30976 32525 34151 35859 37652 39534 41511 918290 2会展项目收入0 0 (824)(568)(2244)(1309)(425)358 373 935 1404 1882 2380 1962 3酒店项目收入0 0 (204)1775 4009 5393 5886 6063 6245 6432 6625 6824 7012 56060 4筹资性资金流入67000185300

25、68000320300二现金流出65044 186463 189895 228089 210176 45731 4213 11756 20479 21403 22336 23314 24335 1053234 1经营现金流入17316 103104 119998 84684 33419 0 0 0 0 0 0 0 0 358521 2外围土地成本46600 75800 39000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 161400 3经营成本0 0 10068 17970 16613 8635 2478 2602 2732 2869 3012 3163 3321 73463 4税金及附加0

26、0 7286 45533 34672 16412 1735 1821 1912 2008 2109 2214 2325 118027 5所得税0 0 0 0 0 0 0 7332 15835 16526 17215 17937 18690 93536 6借款本金偿还0 0 0 68000 120000 20000 208000 7借款利息支付1129 7558 13543 11902 5472 684 40288 三净现金流量956 167 2297 (2257)(747)66294 32225 27190 20290 21823 23345 24927 26568 243078 四累计净现金

27、流956 1123 3421 1164 416 66711 98935 126125 146415 168238 191583 216510 243078 结论：项目投资回收期6.09年，2013年累计现金流平衡。第51页，共128页。案例借鉴：启动区开发为项目整体开发方向确定基调启动区开发为项目整体开发树立品牌形象启动区开发为项目整体开发节奏提供基础启动区的开发是项目开发的重中之重第52页，共128页。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)淳安科技创意产业园区启动区开发安排第53页，共128页。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)第四阶段第三阶段第二阶段 第一阶段（

28、启动安排）沿湖会所区研发办公开发展示博览区开发商服配套区树立项目形象打造核心竞争力构建平台完善功能启动区开发安排利用沿湖优势构筑产品竞争力体现千岛湖资源的不可复制性作为启动区的亮点对外树立项目形象第54页，共128页。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)物业占地面积容积率单套面积（）体量配比（）配套会所300亩50070060000总计300亩60000启动区开发研发会所区考虑纯独栋别墅社区,突出项目的高端特点开发商独立开发开发商/政府联建融资建设第55页，共128页。启动区财务基础及假设财务基础：1.本次财务测算针对一期300亩用地总部会所及办公区域；2.地价为25万/亩；3.

29、建安成本、规费及大市政、小市政的费用按照常规管理执行；第56页，共128页。启动区开发成本基本情况占地面积200000建筑面积60000项目成本序号项目基数指标单位总价备注1土地成本97251.1土地费用300亩25万元/亩万元75001.2契税7500万元3%万元2251.3市政配套费200000100元/万元20002前期费用6002.1可行性研究6000020元/万元1202.2设计费6000050元/万元3002.3其他前期费用6000030元/万元1803建安成本60003.1别墅600001000元/万元60004基础设施配套20874.1永久用电6000070元/万元4204.2

30、永久用水6000010元/万元604.3排水及排污600008.5元/万元514.4景观20000070元/万元14004.5交通设施及指示牌600002元/万元124.6通讯600006元/万元364.7可视对讲等弱电工程6000018元/万元1085公共配套3185.1小区道路6000050元/万元3005.2消防配套费600003元/万元186开发成本合计18730第57页，共128页。 淳安科技创意产业园区功能定位及规划建议 淳安科技创意产业园区招商的关键驻商分析 淳安科技创意产业园区商业模式及融资建议 淳安科技创意产业园区政策分析及要求初探 淳安科技创意产业园区品牌战略及推广策略第5

31、8页，共128页。策略一：招商顺序原则核心知名、龙头企业先行，引入知名企业，带动上下游行业及业内追随企业；策略二：核心主力店招商布局原则引入业内权威机构，如有机食品认定机构、检测机构、生态标准认证中心等等；策略三：特殊企业招商优惠原则特殊商家是指具有较高科技含量、品牌效应的经营商家，引进时给予优惠政策，邀请其先入场，对整个项目起到增强专业氛围、聚集人气作用；策略四：经营采用放水养鱼的原则。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则，在租金设定上先抑后扬。策略五：统一招商的“管理”要充分体现与强调对商家的统一服务。统一服务包含统一商户结算、统一营销服务、统一信息系统支持服务、统一行政事

32、务管理服务、统一物业管理服务等等。这个“统一服务”不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的营运管理中。招商原则第59页，共128页。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)招商安排主要工作主要成果对潜在关键驻商进行分析与综合排序制定招商引资方案及沟通文件进行初步沟通，谈判并达成协议列出园区各功能区潜在关键驻商对潜在关键驻商按一定的筛选标准进行综合分析综合分析结果进行优先排序综合分析结果获得的园区的潜在关键驻商的优先顺序名单根据每一潜在关键驻商的特点，明确园区的价值定位制定有关园区的市场宣传和介绍文件制定针对每一特定潜在关键驻商的招商引资方案及沟通文件园区的市场宣传介绍文件针对

33、每一特定潜在关键驻商的招商文件与部分潜在关键驻商的初步接洽，修改招商引资方案初稿谈判，并根据谈判情况，进一步调整修改招商引资方案确定最终协议分阶段地引进各类驻商入驻园区本项目工作范围关键驻商的成功引入，对园区的发展至关重要，应该按科学系统的方法加以实现第60页，共128页。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)关键分析内容该驻商在中国的业务发展历史是怎样的？该驻商未来在中国的发展战略是什么？该驻商在同行竞争和市场中的地位如何？该驻商对淳安的发展影响如何？发展战略分析原则该驻商的品牌效应如何？该驻商的管理技能/水平如何？该驻商以往的开发、经营成功记录如何？关键技能该驻商过去若干年的财

34、务状况如何？对该驻商今后几年的税收预测是怎样的？财务状况该驻商与投资所在地的政府的关系如何？园区及开发总公司/代理机构与其是否有便捷的沟通渠道？沟通渠道通过综合分析，对潜在关键驻商进行综合排序，并根据排序结果，制定招商引资方案，建立业务发展蓝图招商筛选标准分析第61页，共128页。信息发布形式项目洽谈会（招商前准备阶段进行）项目发布会 （进入招商阶段开始进行）媒体广告 （招商整个进度）联谊酒会 （正式对外经营前）人脉运做 （整个招商进度）通过以上这些活动主要目的：提升项目知名度；聚集行业企业入住人气；尽快达成项目招商率。 招商渠道和形式策略第62页，共128页。未来入驻客户模型分类客户类型第一

35、类：知名企业职能中心型跨国企业设计研发部门民营企业研发总部、营销总部、会展总部第二类：科研型大学/学院课题组专业研究机构科学家研究室政府支持的科研机构第三类：服务型相关服务业企业1、专业服务型：生态产业研究相关供应商公司2、综合服务型：金融、法律、信息等现代服务业企业三大客户类型第63页，共128页。客户类型平均面积需求（M2）需求面积比例平均员工数第一类：跨国企业地区研发中心2000500010%100500第二类：民营企业/上市公司总部/研发中心300100070%20100第三类：金融、结算、服务等配套现代服务企业10050020%1030企业规模未来入驻客户模型第64页，共128页。序

36、号企业名称行业地位07年销售额（亿元）前期拟使用面积（M2）前期拟注册资金（亿元）建成后第一年年产值（亿元）预计集团总税收额（亿元）用途1上海快鹿投资集团全球华商500强，上海私营企业综合实力“百强”第25位105000150.5高科技研发基地，中国研发总部2安徽丰园集团有限公司新能源，新材料及生物医药行业领军企业。丰原药业（股票代码：000153）、ST泰格（股票代码：000409）83000-5000130.4生态能源研发中心，食品研发，企业会所3江森自控有限公司世界500强著名企业，汽车配件产品龙头20（中国区）2000-30000.551产品研发展示中心，商务会所4实耐宝公司实耐宝公司

37、(NYSE: SNA)高端模具公司，百年品牌，位列世界500强18（中国区）1500-30000.531高级研发中心，高级职员商务会所5上海实业（集团）有限公司上海市政府直属企业，香港蓝筹公司20015001710生物医药研发中心，企业会所。意向合作开发6上海高榕集团中国出口蔬菜行业最大的企业。“农业产业化国家重点龙头企业”， “中国土畜食品进出口商会蔬菜分会”理事长单位，“上海市蔬菜协会”会长单位。31000-20000.510.15有机生态农产品深度开发中心，产品展示及商务中心，企业会所7意大利维龙意大利最大的工业房地产开发商。在米兰证券交易所（Mercato Expandi RLT.MI

38、）上市公司3（中国区）/0.15企业会所。意向投资开发8香港快威科技投资集团大型实力投资机构。机电产品及建筑智能化设备生产龙头企业，浙江上海分公司，业内前三位。550000.530.25研发中心，产品展示及商务中心，企业会所未来入驻客户模型龙头企业的引入第65页，共128页。 淳安科技创意产业园区功能定位及规划建议 淳安科技创意产业园区招商的关键驻商分析 淳安科技创意产业园区商业模式及融资建议 淳安科技创意产业园区政策分析及要求初探 淳安科技创意产业园区品牌战略及推广策略第66页，共128页。淳安科技创意产业园区战略层面效益分析思路分析层次科技创意产业园区总体投入产出分析淳安开发总公司的财务分

39、析开发总公司和整个园区开发的融资分析淳安科技创意产业园区的总销售收入淳安科技创意产业园区的总投资额淳安开发总公司可能的商业模式不同商业模式有形及无形回报的评估开发总公司的组合商商业模式确定及融资需求分析开发总公司的股权结构和融资方案分析园区开发的融资方式分析分析内容科技创意产业园区开发的综合效益分析园区开发的经济效益分析园区开发的社会效益分析第67页，共128页。淳安科技创意产业园区总销售收入预计销售收入人民币（亿元） 百分比目前20122015研发中心区研发基地区展览区配套区销售收入来自于对外服务（如房产开发/销售、研发服务 以及其他服务），不包括对内部分资料来源：中工网研究咨询中心5102

40、0254050到2012年，园区各类经济活动总销售收入可达2025亿元；2015年预计接近50亿元第68页，共128页。淳安科技创意产业园区总投资预计投资额人民币（亿元）总投资研发基地区展览区可能的资金来源政府企业1.995%到2012年，整个园区土地开发和项目（地产）开发总投资预计为13亿元研发中心区配套区5.03.62.513.010%90%20%80%45%55%第69页，共128页。区域经济/房地产开发项目中参与实体的可能商业模式当地政府区域经济/房地产项目价值链运营管理营销推广营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划开发招商土地交易土地规划土地开发项目开发运营管理土地融资商业模式资料

41、来源:中工网研究咨询中心土地经纪商房地产开发商开发代理商运营代理商土地开发七通一平进行宣传及谈判工作吸引开发商或驻商来进行土地开发向土地所有人收购土地把土地出售/转让给房地产开发商或驻商在所购土地上规划并建造房地产等项目把所建房地产等项目出售/出租给驻商帮助开发商或驻商规划总体或单一项目的建议进行宣传及谈判等工作以吸引驻商来购买/租用已开发房产等项目负责日常的运营维修及其他管理从价值链的分析出发， 商业实体参与区域经济/房地产项目的开发建设，通常有四种可能的商业模式第70页，共128页。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融资能力项目管理市场营销/关键驻商重要性最高重要性最低商业

42、模式土地经纪商房地产开发商开发代理商运营管理商政府关系不同的商业模式有不同的关键成功要素区域经济/房地产开发项目中参与实体的可能商业模式第71页，共128页。参考案例一：德国Wolfsburg AG发展公司Wolfsburg市政府大众汽车公司Wolfsburg AG发展公司科研与创业园区供应商园区主题公园与冒险乐园人力资源服务机构50%50%100%100%投入8.5亿德国马克Autostadt特大型品牌中心各类项目$其他投资者/关键驻商其他投资者/关键驻商其他投资者/关键驻商500万德国马克启动资金500万德国马克启动资金其他投资者/关键驻商大众汽车公司 德国Wolfsburg市政府与德国大

43、众汽车公司共同投资成立了Wolfsburg AG发展公司，负责汽车城开发规划及相关工作第72页，共128页。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)参考案例一：德国Wolfsburg AG发展公司Wolfsburg AG发展公司当地政府德国大众其它私人投资者/开发商N/A相关机构资料来源:中工网研究咨询中心融资能力项目管理市场营销/关键驻商政府关系最好最差Wolfsburg AG发展公司、当地政府和私人投资者/开发商具有不同的获取成功的条件第73页，共128页。运营管理营销推广营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划开发招商土地交易土地规划土地开发项目开发运营管理土地融资商业模式资料

44、来源:中工网研究咨询中心土地经纪商房地产开发商开发代理商运营代理商土地开发七通一平Wolfsburg当地政府创建Wolfsburg AG发展公司征用土地，并进行开发和基础设施改造为汽车城入驻公司、机构等提供廉价土地为汽车城驻商提供优惠的税收及其他政策对某些项目进行直接投资如在科研园区投资1.2亿德国马克，投资5,700万马克用于兴建体育场等德国大众汽车公司与当地政府共同创建W-AG发展公司，是Autostadt项目的全权投资者（共8.5亿德国马克投资），建设多个品牌中心及交易、游乐、服务设施为后续某些单个项目投资，包括为W- AG孵化的一些小型新技术企业提供从5万3百万欧元不等的风险投资其他私

45、人投资者/开发商为单个项目竞标、投资和开发建设Wolfsburg AG发展公司总体筹划汽车城四大功能区域（科研与创业园区、供应商园区、主题公园与冒险乐园、人力资源服务机构）数十个项目为每个项目招商引资，包括组织竞标、规划等在汽车城规划、开发和建设过程中协调各方利益Wolfsburg AG发展公司出租办公大楼Wolfsburg AG发展公司管理汽车城中各功能区，为汽车城中驻商提供人力资源中介服务；孵化小型新技术企业其他私人投资者/开发商负责日常运营、维修和管理各个参与者在Wolfsburg汽车城的开发建设中担任了不同的角色参考案例一：德国Wolfsburg AG发展公司第74页，共128页。SI

46、AT/010929/SH-PR(2000GB)75Wolfsburg汽车城为Wolfsburg AG发展公司、当地政府、德国大众汽车公司和其他私人投资者/开发商都带来了很好的回报人力资源中介服务提供每年约1千万欧元的收入（占Wolfsburg AG发展公司每年总收入95%以上），其他少量收入来源于房租、管理费及咨询筹划收费预计从孵化成功的新技术企业中能获得可观利益Wolfsburg AG发展公司创造额外的11,000个就业机会，使当地失业率从17%降至10%以下政府税收增长汽车城带动当地经济发展，环境改善，重新塑造了Wolfsburg市作为德国汽车工业中心的新形象当地政府每年约5千万马克的Au

47、tostadt门票收入（每年游客超过2百万，除部分是VW客人而免费外，人均票价24马克） 跟8.5亿马克的投资及每年运营成本相比，门票收入是微小的更重要的是，汽车城成为大众公司宣扬其品牌和历史，推介其产品，提升企业形象的重要窗口德国大众单个项目经济收益成为具有一流水平的汽车城的一部分，有助提高私人投资者/开发商各自的品牌形象其它私人投资者/开发商资料来源:中工网研究咨询中心参考案例一：德国Wolfsburg AG发展公司第75页，共128页。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)参考案例二：上海张江高科技园区开发公司上海市政府上海市张江高科技园区领导小组及其办公室上海市张江高科技园

48、区开发公司上海市久事公司公众投资者其他投资者其他投资者/关键驻商上海市张江高科技园区开发股份有限公司上海市张江集成电路产业区开发有限公司上海市浦东土地发展（控股）公司上海张江生物医药基地开发有限公司国家863信息安全产业基地公司上海张江高科技园区综合发展公司其他服务公司项目项目项目项目项目项目项目项目项目项目微电子港有限公司资料来源:中工网研究咨询中心在上海市政府领导下张江高科技园区开发公司以政府所拨土地入股不同开发有限公司，开发建设张江高科技园区第76页，共128页。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)参考案例二：上海张江高科技园区开发公司张江高科技园区开发公司融资能力项目管理

49、市场营销/关键驻商政府关系各下属开发有限公司服务公司/机构各类关键驻商久事等其他投资者最好最差张江高科技园区开发公司、其它投资者、下属开发有限公司和关键驻商各自具备了不同的获取成功的条件资料来源:中工网研究咨询中心第77页，共128页。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)参考案例二：上海张江高科技园区开发公司土地经纪商商业模式房地产开发商开发代理商运营管理商下属开发有限公司将园区内成片土地以优惠价格转让给驻商上海市政府按土地差价对开发有限公司进行财政补贴或以土地入股与驻商共同开发成片土地下属开发有限公司上海市张江高科技园区开发公司从政府中无偿获得土地使用权上海市张江高科技园区开发

50、公司以土地作为资本与其他投资者共同筹建下属开发有限公司下属开发有限公司以土地使用权为抵押从银行获得贷款下属开发有限公司进行当地居民的拆迁，土地平整和基础设施建设市政基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划开发招商土地交易土地规划土地开发项目开发管理运营土地融资资料来源:中工网研究咨询中心各个参与者园区开发建设中担任了不同的角色下属开发有限公司其他投资者/关键驻商对于一些规模较大的独立项目，由驻商或其指定的开发商进行开发、建设下属开发有限公司也投资开发、建设一批标准厂房和办公楼区政府以回租厂房等方式给予开发有限公司财政补贴下属开发有限公司其他投资者/关键驻商负

51、责开发公司自身开发项目（如办公楼、标准厂房）租户的吸引由关键驻商负责吸引各自的客户服务公司/机构关键驻商服务公司为整个开发区提供整体运营管理服务驻商自己的项目由其自己管理或委托专业管理公司管理(包括开发公司服务公司)第78页，共128页。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)张江高科技园区的成功开发给上海市政府和各开发公司带来了很好的回报园区已建成国家上海生物医药科技产业基地、国家信息产业基地、国家集成电路产业基地、国家半导体照明产业基地、国家863信息安全成果产业化基地、国家软件产业基地、国家软件出口基地、国家文化产业示范基地、国家网游动漫产业发展基地等多个国家级基地。以及国家火

52、炬创业园、国家留学人员创业园等多模式、多类型的孵化器。到2008年底，经过16年的建设，园区共引进投资项目近500个，项目总投资额超过100亿美元，2008年园区工业销售收入达700亿元人民币到2008年年底，园区共吸引企业逾5000家，产生近10万个工作机会到2008年年底，园区高新技术企业共产生科研项目近1500个，0608年年均增幅超过20%通过高科技园区的成功开发带动了上海市科技产业的产级，使上海市在全国高新产业的地位有了明显提升资料来源:中工网研究咨询中心作为一家上市公司，2008年张江高科技园区开发股份有限公司主营业务（包括房地产开发和多元化投资）收入较2007年增长31%。199

53、9年政府实行优惠政策聚焦张江后，张江高科获得了多年的稳步发展，股份公司2008年获净利润5亿3千万，净资产收益率达到10%。参考案例二：上海张江高科技园区开发公司上海市政府张江高科技园区开发公司下属开发有限公司第79页，共128页。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)淳安开发总公司的商业模式对醇安开发总公司来说，采用哪一种商业模式需要通过对可能的有形回报和无形回报两个方面的综合评估来决定无形回报是否有助于改善与政府的关系及帮助当地社区的发展是否有助于提高在消费者中的声誉是否有助于提高行业地位是否有助于内部技能的培养有形回报是否有一定的利润是否有较好的现金流是否有一定的投资回报率开

54、发总公司的净现值多大第80页，共128页。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)淳安开发总公司的商业模式首先是对有形回报的分析关键假设土地按招商计划中实际可用于开发的面积(1000亩)及控制范围内用于其他用途的土地分4期开发土地购入价格为25万元/亩土地转让价格分别为30万元/亩实际完成招商面积假设为计划的70%无银行贷款商业模式土地经纪商房地产开发商开发代理商运营管理商2012年预计投资资本回报率0远大于0远大于0%今后5年未折现的累计现金流缺口很大很大基本无基本无人民币，亿元淳安开发总公司业务的整体净现值小于0远大于0大于0远大于0人民币，亿元土地经纪商模式的有形回报较差房地产

55、开发商模式有相对较好的整体净现值，但仍有较高现金流缺口开发代理商及运营管理商模式的投资资本回报率较高，无现金流缺口，但整体净现值较小资料来源:中工网研究咨询中心结合案例经验值和淳安开发总公司现有资料预估具体指标的测算需要淳安开发总公司提供更详细的资金状况和土地成本测算资料第81页，共128页。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)淳安开发总公司的商业模式预估总体开发财务要点项目总投资：10亿元土地开发投资： 3亿元总回报率土地开发：1520项目开发：2030风险分析：地产开发公司，高风险高收益土地交易价格差为最敏感参数项目开发属中长期投资，关键驻商使用量对回报影响较大参数变化 +1

56、0% 参数参数变化 -10%对项目IRR的影响资料来源:中工网研究咨询中心结合案例经验值和淳安开发总公司现有资料预估具体指标的测算需要淳安开发总公司提供更详细的资金状况和土地成本测算资料地产开发熟地销售价格础设施投资成本生地转让价格开发运营管理成本项目开发土地价格游客使用量建造成本/规模首先是对有形回报的分析第82页，共128页。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)淳安开发总公司的商业模式然后是对无形回报的分析履行对政府社会的承诺提高消费者中的声誉提高行业地位培养内部技能商业模式土地经纪商房地产开发商开发代理商运营管理商综合评估成为土地经纪商将能履行对政府和社会的承诺成为开发商及

57、开发代理商对无形资产的回报较为有利成为运营管理商带来的无形资产的回报有限好差资料来源:中工网研究咨询中心第83页，共128页。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)淳安开发总公司的商业模式政府综合有形及无形回报两方面的分析结果，淳安开发总公司的商业模式应是前三种模式的组合区域开发/房地产项目价值链主要涉及的工作市政基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划开发招商土地交易土地规划土地开发项目开发管理运营土地融资商业模式房地产开发商开发代理商运营管理商土地经纪商淳安开发总公司淳安开发总公司淳安开发总公司淳安开发总公司外包资料来源:中工网研究咨询中心第

58、84页，共128页。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)在明确了商业模式后，淳安开发总公司在实施项目开发运作过程中需要成功解决来之财务资金和技术两个方面的挑战采用组合商业模式淳安开发总公司将同时担任土地经纪商、房地产开发商和开发代理人的角色财务资金的挑战根据土地结算方式以及项目开发情况的不同，园区整体开发期年（20092012年）的累计现金流缺口最高可能达到10亿元人民币实施技能的挑战需要建立合理的组织架构，获取高素质管理人员，赢得政府的大力支持，以确保招商以及项目开发的成功淳安开发总公司的商业模式资料来源:中工网研究咨询中心结合案例经验值和淳安开发总公司现有资料预估具体指标的测

59、算需要淳安开发总公司提供更详细的资金状况和土地成本测算资料通过融资来解决资金和技术上面临的问题第85页，共128页。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融资淳安开发总公司股权招商建议审视现有股权结构股东1股东2股东2淳安开发总公司扩大股权结构原股东1原股东2原股东3淳安开发总公司引入政府参股引入其他具成熟园区开发经验的企业参股淳安开发总公司需吸引更多的投资者逐步扩大公司股权结构，以降低投资者所承担的财务风险，并提高招商成功率；扩大开发总公司资产规模的同时，争取引入园区开发的成熟技术和人才资源第86页，共128页。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融资淳安开发总公司

60、新的组织架构淳安开发总公司园区开发公司筹资融资整体规划土地开发房产开发公司项目规划筹资融资房产开发园区营运公司园区推广园区招商房产销售增资扩股后的淳安开发总公司需要对所承担的组合商业模式进行有效拆分，设立独立板块进行组织架构的重新安排，按照土地开发、房产项目开发和营运管理三个不同的价值链环节分别成立园区开发公司、房产开发公司和营运公司三个子公司。第87页，共128页。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融资淳安科技创意产业园区土地开发融资建议融资主体：淳安开发总公司下属园区开发公司融资方向 债务融资可选方向一：土地款分期支付可选方向二：政府财政担保的土地开发贷款 权益融资可选方向