房地产开发建筑电气管理

1、.：.；房地产开发建筑电气管理房地产开发建筑电气管理是一项政策性很强、技术性较复杂的专业管理，笔者从亲身阅历的多年开发建立工程工程管理中，积累了一些阅历，现抛砖引玉，拾遗补缺与同行们共商。一、前期预备立项同时，供电问题要作前期规划。作为建立单位的电气专业人员，应作好以下任务：根据建立工程的建筑面积，估算供电负荷：按50W/m2建筑面积目的估算。见。再根据所需供电负荷量，估算供电方案：建筑面积40万m2需求由供电局的区域变电站用2根3300mm2高压电缆供电到建立方开发区的开闭站，再由开闭站分别向小区各配电室供电。2根3150mm2电缆建筑面积4万m2时要设小区变配电室一座，其上一级10KV高压

2、电源由开发区的开闭站开发区面积达40万m2时或由供电局区域变电站直供。开发区总面积较小时最后委托与供电局有关系的设计所，咨询单位作供电方案的可行性报告。这是立项时及以后报装时的必要文件资料在工程立项阶段，要与供电部门营业科、方案科联络，就工程工程的供电可靠性，用电容量，供电方式和供电条件等达成意向性协议，方可定址，确立工程。关于开闭站，小区配电室及供电电缆建立费用的资料表1高压电缆工程：用阻燃型高压电缆ZRYJV2215KV3300mm2电缆单价：28万36万/1KM工程造价：有拆迁：80万/KM无拆迁：50万/KM10KV架空线投资约为电缆工程投资的1/8。路灯工程投资：3040万/KM小区

3、外围马路，10米杆小区内路灯：3M杆约1万元/1基小区内低压电缆工程：FYJV220.6/1KV4240mm2电缆60万/KM，含土建电缆沟、管、安装费关于民用建筑用电负荷等级A.多层住宅规定指六层及以下电力负荷等级：照明负荷为三级，消防设备为二级或一级负荷供电。B.高层住宅：按中“火灾报警与消防联动控制的规定：19层及以上的普通住宅为一类防火等级建筑，其消防设备按一级负荷供电，1018层的普通住宅为二类防火等级建筑，其消防设备按二级负荷，双回路要求供电，照明负荷按三级负荷供电，其它设备均按二级负荷供电。关于民用建筑的动力负荷：公用设备的动力负荷内容繁多，仅就主要工程有：一电梯：高层住宅建筑中

4、，电梯是关键的垂直运送设备，高层建筑的电梯用电负荷普通变化较大，与每台电梯的效力户数所谓一梯几户、建筑物的层数、电梯吨位普通0.8t，1吨客梯。电机为13KW有关。消防电梯属一级负荷。二给排水的用电负荷：给水电负荷：每人每日供水量约150L300L，居民吨水电耗约0.1度，每人用电负荷约0.26W。消防给水用电负荷为一级。排水负荷主要是小区污水处置站用电负荷。三冬季取暖负荷：变化量较大，与设计取暖方式有关，取暖负荷普通为0.8W/m2建筑面积。二、业扩报装小区建立或添加用电容量，根据都需向区供电营业部门办理用电恳求。容量在600KVA以下，向当地域供电分局营业部门办理，600KVA及以上向北京

5、市供电局营业厅办理。用电恳求的普通程序如下：关于恳求用电报装：到供电部门营业厅办理，携带并填写好以下文件、资料：1.客户用电恳求报告。2.建立工程的计委同意文件。附式样3.建立工程规划答应证。附式样4.经规划部门同意的1/500平面图。1/2000的地形图各一张。5.用电设备登记表附式样需填写：户名、用电地址、通讯处、联络人、号码、用电日期。照明登记表，填小区照明用电、住宅规模建筑面积、用电容量按50W/m2计。动力负荷登记表，填写楼内全部动力设备电梯、各类水泵等注1普通小区建立工程属“低基，即用户投资，设备产权归用户，供电部门管理到户。“高基为用户投资，设备产权归用户，用户高压10KV自管，

6、一向是不批的，除非用户用电负荷是非居民小区负荷。注2到营业厅办理“恳求用电报装时，营业厅要求用户先到路灯管理所先办理“新建住宅小区路灯设备的用电报装附式样办理路灯用电报装时，需提供以下文件资料：1.市计委同意立项文件及规划局批复文件各2份。2.小区1/500规划平面图2张，1/2000地形图1张。3.小区路灯用电恳求书2份。4.小区路灯维护协议3份。按住宅建筑面积一次性收取小区路灯维护费6元/m2，发放供电方案时，用电营业厅先预收5的路灯维护费，其他部分由路灯管理处在小区路灯送电前收取。注3“用电设备登记表填写本卷须知：照明负荷是按每栋楼的建筑面积、每平方米电负荷50W计算。每一栋楼分假设干单

7、位，设供电接柜到配电柜，每一接柜的配电容量为200KW，供4000m2建筑面积，50W/m24000m2=200KW每座配电室容量最大为21000KVA=2000KVA，可供4000m24万m2建筑面积。50W/m240000m2=2000KW因此，在作小区配电室供电方案时，一定要将楼群面积搭配好，其建筑面积总和与小区配电室变压器容量匹配。假设变压器容量大于楼群电负荷总和，那么大出部分，报装时，将按每KVA加收增容费240元计算。关于恳求安装计量表：1.小区各楼内光柜上公用电表、力柜上电表：从业扩处工程科领取“电光登记用电设备表和“电力用电设备登记表附式样按要求填写终了加盖单位公章后，经工程科

8、审核到供电局计量所，办理相关手续：缴费带CT三相电表，每套750元，不带CT三相电表每套200元，领取已校验好的电表，交安装单位或厂家安装，请计量所源人到现场检查并登记所装表计，打铅封，允许投入运用。2.客户户表：建筑电气安装时，各层户表箱表前开关由制造厂家安装要求C45N/2P，表后开关及电表由供电部门安装。恳求手续如下：由业扩处工程科签发“装表送电联络票见式样持票到所在地域供电局营业站办理手续：与营业站签署“电费结算方式协议见式样到所在地银行办理“同城特约委托收款，付款授权书见式样持营业厅签字的“联络票到所在地供电局营业厅办理户表装表手续，经审批后，委托供电局所属安装公司安装，签署“供电安

9、装工程承包合同交电表设备费及安装费：磁卡表及表后开关每户420元磁卡表340元，表后空开80元，经区局计量单位派人验收后，可投入运用。户表不装，不予送电。三、设计联络、协调：1.关于供、配电部分与建筑设计院的联络、协调：供电设计是由供电局系统的电力设计单位担任，从小区配电室到居民楼的接柜。建筑设计院担任从居民楼接柜进线予埋钢管、接室土建、和接柜出线与光、力配电柜相连，到各户配电对接柜室要求：普通在居民楼地下一层多层建筑除外辟出单独小室为接柜室光、力接柜可位于同一室，左光，右力。，室内要求防火、防水，地面高出10cm，防火门向外开，加挂锁锁由供电管理部门一致配，室内不得有水、暖、煤气管，窗户要用

10、不大于88mm孔铁丝网封锁，以防小动物、昆虫飞入，室内辅绝缘橡胶垫，反复接地扁钢引入到地面上，门上喷写“接室重地，闲人免入字样。接室预埋电缆进线钢管，每一接柜进线预埋3300镀锌钢管，伸出室外散水一米，普通在2.00米处。因居民楼北侧多为自来水管、雨、污水、煤气管进线，故电力进线电讯、有线电视同尽能够在南侧进线，接室放在南侧为宜。电力、电讯、有线电视进线，程度位置应错开一定间隔 ，以免进线人孔位置交错。对配电柜的设计要求按北京供电局与北京建筑设计研讨院结合设计的高层建筑配电柜光柜、力柜总开关为400M/300型，额定容量为400A，故决议一台光柜所供居民楼建筑面积为4000m250W4000=

11、200KW，合400A这是在配电设计时要重点协调的问题，否那么，供电部门审核不予经过。配电柜的设计选型，要求按北京市建筑设计研讨院与北京供电局结合设计的高层建筑配电柜。光柜BGL2A型，力柜BGM2A型但经实际，发现存在一些问题：一次线部分：要将进线接在计量互感器前端，二次图部分：消防控制线，分励脱扣控制用KA2接点不妥，以上两部分，作者有专门论述，见附文：。对户表箱设计的要求：户表箱设计，电度表及表后开关由供电局计量安装时一致提供，表前开关由建筑电气设计选型，普通为C45N/2P，订货时，留出电表及表后开关位置，盘内接线作好，按2040A配电线，左火右零，不应有误，制造时要求安装底板距仪表箱

12、外盖内部间隔 应不小于110mm。要思索底板背后安装导线所占位置对各层箱设计要求：高层建筑普通用竖井配电，配电箱表箱等多为竖井内明装，但多层建筑时为暗装，要协调好两个问题：1配电箱予留孔尺寸问题：按华北标通用图集92DQ3图310，予留孔尺寸上、下不宜大于10cm，左、右不宜大于5cm，否那么影响构造施工。2配电箱厚度问题：按承重墙、非承重墙思索箱体厚度不宜大于墙厚，选择盘内开关型号要思索安装尺寸。消防箱的安装设计：最好嵌入式安装，但不论暗装、明装，其电线管配线安装应采用暗配管。电讯及有线电视系统设计：应在委托建筑设计同时，委托电信局、有线电视局专业设计部门作电讯、有线电视的专业设计，并与建筑

13、设计院的电气设计相配合，由建筑电气设计完成楼内配线设计。2.关于室外部分、小市政工程的协调：电力、电讯、有线电视设计应按建筑设计院总图综合管线图初步布置方案，作出专业室外管线布置图前往给建筑设计院总图。总图再根据专业设计管线布置图，修正、落实综合管线布置图。附图电力管线井、电讯井、有线电视管线井的根本尺寸，总图安排综合管线时，应以这些尺寸为根据。四、施工管理、协调1.审核施工组织设计：作为建立方首先要审核施工单位所报“施工组织设计，电气专业重点审核两项内容：其一：施工组织设计中的平安、消防管理措施：审查施工方用电平安，现场配电系统能否为TNCS制，配电设备能否合理平安，用电设备特别是高层塔吊及

14、运转人员资质能否合格。其二：施工组织设计中关于施工用电容量的恳求：施工单位为用电方便，往往恳求用电容量时，将整个施工过程中各个阶段一切用电设备全部按额定容量累加，不思索同时系数，不思索负荷需用系数这样所报容量较实践需求容量要大一倍以上，假设据此向供电局恳求报装施工用电容量，浪费国家资源，添加施工本钱。我们在实践工程管理中实测了一批数据，证明施工用电容量对施工面积在1万m2以上的工地，每1万m2施工用电容量按100KVA计算是合理的。附：2.设计技术交底：初次设计技术交底，建立方担任组织，设计方作详细技术交底，施工方要作详细纪要。以后不拘方式，根据需求，施工方可与设计方联络，多次进展。3.施工过

15、程中的技术管理：施工过程的进度，质量管理，有监理方担任，但作为建立方，不能放任自流，不闻不问，重点要管理和监视以下几项内容：隐蔽工程的检查管理：百年大计，质量第一，特别隐蔽工程，更要检查，防备于“隐蔽之前，对电气专业的隐蔽工程主要指：接地网络工程：建筑群往往是利用楼群根底钢筋作为接地极，利用构造柱主钢筋作接地网引出线，在出地面以前，要实测接地网接地电阻，如不符合设计要求立刻采取在地基周边加埋接地极的措施，直到合格。设备安装予留孔洞，予埋管线应是重点检查内容，按设计图纸要求予留位置要正确无误外，还应检查施工队所用管材、线材能否合格。设备订货的质量把关：设备订货，除满足设计要求的技术条件外，要与施

16、工单位、监理单位结合调查供货厂家，思索厂家的资质、实力、业绩、产质量量应是供电局入围的厂家，配套元件应是长城牌合格产品。还应调查厂家的信誉、售后效力等。施工过程中的设计变卦和工程洽商记录：“设计变卦通知单由设计方提出，经工程监理、施工单位认可签字，建立方最后签字，“工程洽商记录由施工单位提出，经监理方、设计单位签字认可，建立方最后签字。这两种签字文件与设计图纸一样具有同等法律效能，是施工决算的根据之一，故要慎重。设备安装、调试：对进场设备、主材电力电缆、电线等要进展抽查，严把产质量量关，审核施工方案及附：我方审核的一份“电梯施工方案的审核意见。及技术交底情况，审查施工单位的预检纪录，自检、互检

17、记录，及最后的安装质量评定含分项、分部质评4.与质监站的自动联络：质监站是行业质量管理的权威机构，要尊重他们的意见，施工过程中请他们来现场检查，提出整改意见，开工时更需他们亲临现场，检查签字认可。对电气专业，质监站有几项重点监查内容，一定要特别关注：隐蔽工程的丈量记录绝缘电阻值、接地体布置图管线敷设，设备安装予留孔预检纪录。设备安装的接地问题、例如：照明配电箱体接地处，运用公用接地螺孔，不得用螺栓替代，普通应在配电箱一侧焊接一凸形铁块并套扣，表层打磨光拧上螺丝，作接地公用，光、力配电柜的接地、接零汇流排，凡接于总线的衔接螺丝应比分支衔接螺丝大一号：电线管、桥架的外壳接地，不要在其表层焊接螺丝作

18、接地衔接用，而应在表层焊接一块接地扁钢，扁钢的另一端钻好孔，再用螺丝衔接接地线。电气安装所用电线管、桥架等一概不得运用黑铁管，而运用镀锌钢管，镀锌铁皮桥架。5.与监理方的协调任务：按“监理规范，建立单位与监理单位是“合同关系，受建立单位委托，对建立工程质量、造价、进度进展全面控制和管理，建立单位与承包单位之间与工程合同有关的联络活动应经过监理单位进展。但鉴于当前监理任务的程度，有很多事情又不是监理单位所能作到的，故需求在掌握总的原那么根底上，充分发扬监理的作用，协调好关系，要作到“监理方与建立方一条心。不要把监理方推到施工方一边，来共同应付建立方。普通要作到：参与监理例会，仔细听取在例会上施工

19、单位的汇报、监理单位的意见，会后协调处置。开好例会，关键是会前要了解现场的情况、存在什么问题，与监理先交换意见，请监理在例会上提出来，既调动了监理的积极性，维护了监理的权威，又处理了实践问题，作到监理为我所用。6.开工、验收：小区公用设备的开工、验收：供水、消防设备，除按要求请专业监视部门验收外，作为电气专业要求作到：产品出厂合格证、运用维护阐明书安装阐明书、电气控制原理图齐全，安装自检记录、调试记录齐全。系统调试后满负荷运转72小时正常。小区公用电梯设备开工验收：由安装单位请北京市质量监视站测试、验收，电梯安装验收应具备的资料和文件如下：一电梯制造企业应提供的资料和文件1.装箱单；2.产品出厂合格证；3.机房井道布置