房地产招商活动策划

1、房地产招商活动策划篇一：房地产招商推介会方案模板推介会策划方案推介会是开发公司和客户互动交流的最好平台，在房产销 售过程非常重要。它对促进楼盘的销售和扩大楼盘的品牌知名度、美誉度起着不可替代的作用。本次产品推介会主要基千以下两点：1树 立产品形象 ；2 推 案 及销售的需要； 一、活动目的1.让客户更加深入地了解本案，增强已购或已定客户的信心，消除持币观望者的顾虑；通 过本次产品推介会赢得客户的口碑，促进本案的销售；展 示和提升本案的品牌知名度和美誉度；4. 在XX 造成轰动效应。二、活动主题XX 产品推介会三、主办单位XX 房地产开发有限责任公司XX 房地产开发有限公司四、活动时间暂定 20

2、14年 XX 月 XX 日（周X)下午 XX: XX-XX: XX五、活动地点XX 中心（待定） 六、活动规模 XXX -XXX 人说明：综合考虑到活动的整体效果、费用支出、到会人员 数量、现场气氛营造等因素,:XXX-XXX 人规模较为理想。七、与会部门、机构和人员1.XXX 政府及规划局2.xx公司3监理公司4规 划设计公司5.XX 各大媒体(XX 晚报、XX 商报、XX 电台及电视台等）6 地 产 界人士、 部分目标客户群体及XX会员八、活动内容L 重点介绍 XX X 的发展前景与规划2各 相关单位领导发言、解析、致辞23.现场赠礼和抽奖活动4现场客户提问及解答九、活动流程PM13:30

3、 人员到位，包括主持人，礼仪人员，各参与单位的相关人员等。 PM13:45 活动现场接待来人，来宾登记。并发放抽奖礼券。一来人，现场就开始播放背景音乐，烘托气氛。PM14:00正式开始，由主持人开场白及介绍来宾和活动的有关事宜。PM14:02xx 公司领导致辞，并说明举办本次会议的理由及相关情况。PM14:07X 政府及规划局领导说明XX 城市建设阶段性成果，及XX 的发展前景和规划。PM14:25地产界人士说明生态住宅已成为XX 人居的新方向。PM14:35xx 公司领导介绍XX 项目的开发背景。PM14:45规划设计公司领导说明XX 项目的设计理念。PM14:55监理公司领导重点强调XX

4、项目卓越的品质。PM15:00 规划设计公司领导抽取来宾三等3奖名，并颁奖。（播放背景音乐） xx 公司领导抽取来宾二等奖2 名，并颁奖。（播放背景音乐）3政府 领导抽取来宾一等奖1 名，并颁奖。（播放背景音乐）PM15:10现场客户问题的解答。（暂定10 分钟，可视具体情况而定）PM15:20指定客户现场签约仪式（可选5 个）。xx 公司领导赠大礼活动。PM15:30会议结束。（背景音乐） 十、活动气氛的营造1横 幅：活动地点及售楼处 附近拉横幅引起关注。高 空气球 活 动 地点周边布高空气球。彩 虹门：活动地点周边布彩虹门。报 纸稿：在11月下旬的报纸上发布消息。邀 请 函：发 函邀请己认

5、购客户和 留下联 系方式的 潜在客户 ，以及 XX 会员。十一、宣传媒体的配合L预告广告策略(1)具体要求：尽可 能吸引 顾 客 的眼球 ，并告知说明会的具体时间、地点以及活动内容，最大限度的激发受众的参与热 情。媒介 策略：媒介选择：xx 晚报、XX 商报。 发布时机：暂定 XX月 X X 日 。投放 频 次：2 篇。具 体投 放计划4发布时间发布媒体版面主诉求XX 晚报 整版 围绕 XX 月 XX 日产品推介会XX 商报 整版 围绕 X X 月 XX 日产品推介会(4)其他形式媒介宣 传： 售楼处周边横幅等的悬 挂。时间 为 XX 月X X 日 X X月X X日。 DM 或电话联系既有客户

6、及有联系方式的客户。2.活动当天的辅助媒介宣传(1)具体要求：要尽量营造出活动活动现场的热烈气氛，(2)媒介策略：活动现场使用彩虹门、高空气球、横幅营造现场气氛。活动现场的工作人员可着印有 xx 地产和X X 项目等相关字样的披带或T 恤，以起到流动宣传的效果。十二、活动所需物品及经费预算L布置物品：邀请函：若干份发函预邀己认购客户及政府领导及 各媒体相关单位横幅： 1 条 用千会场，上面 写明会议名称。彩虹门： 1座 用千会场入口处。盆花： 50盆 围绕主席台，点缀现 场。竖幅：若干条拉千会场周边及售楼处周边。一、J高空气球： 4 个 布置在会场周边。手 提 袋 ：若干 用千宣传 X X 项

7、目。销售海报：若 干 用千宣传X X项目。音响设 备 ：1 套 供会 场使用 。抽奖券：300张 供抽奖用抽 奖 箱 ：1 个抽 奖用胸花：若干嘉宾戴礼 仪 服 ：8 套礼仪小姐现场穿。2 礼 品订做：政府 要员 及媒体记者礼 品另送。政府要员标准控制在500元，记者控制在200 元。电子台历或文具套装 100 个，赠送有意向客户及来场嘉宾。钥 匙环 ，圆珠笔各300 份，赠送来现 场的 客户。现 场签 约客户 礼品 可为家电或免物管费等，标准 2000 元左右。3. 经费预算：品名 预算（元）品名 预算（元） 会场租用8000音响设备800邀请 函 10 00 抽奖券、 抽奖箱250彩虹门2

8、50礼仪 小姐 8 人 1600盆花 500 现 场签 约优惠 奖 5 个 2000/个条幅 2000 政府要员礼品 4 份 500/个6高空气球 2000 媒体单位 200/个电子台历I文具套装 2000 钥匙环、圆珠笔 1000瓜果等 1000 主持人出场费 5000合计：约40000元（具 体费用以实际情况及当地物价 为准） 十三、前期准备工作L活动方案建议。2.所有平面表现的设计方案。3会 场布置的设计方案 。4礼 品设计方 案建议。5抽 奖券及抽奖箱方案 建议。6主 持人选定邀请 、礼仪小姐邀请 。7邀 请嘉宾及当地新闻 媒体记者。8确 定礼仪人员 及服装。9活 动物礼品的购买。10

9、活 动拍照慑 像。11邀 请函的寄发 。12. 所有媒体的预订。13抽 奖券、抽奖箱的制作。14预 约客户邀请及现场签约仪式客户的指定。十四、活动注意事项L活动过程中，领导致辞要处处围绕XX 项目，不能脱离主旨。72. 纪念品上要刻有 XX 项目的LOGO 和广告定位语。3.主持人的邀请最好是电视台主持人，亲和力更高。 篇二：上海某商业地产项目招商策划方案gb p目录商业招商概括2招商策略5大型 商业物业招商策略5本案场分析（飞洲国际广场）11优势 13弱势 14机遇 14本案招商 策划方案 15一、招商原则15二、招商策略 15三、品牌形象 定位 15四、实施方案（分割出租）16五、商场布局

10、17六、人员配备计划：18七、招商 人员岗位职责18八、商场租金预测20周边租金调查20本公司推荐方案268后续：商场招商管理27招 商 管理原则27商业招商概括完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由千招商具有“三快三省“（三快即，快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产 品送抵终端；“ 三 省“ 是指对招商的 生产厂家来讲，节省人 力，节省物力和财力，节省时间和精力。）的特点，其中 “三省“中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代 理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压 力。不是说招商

11、的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由千企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人 员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企 业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业 发展的重中之重。制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精 干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展 角度看，招商应配备以下几方面人才：91、招商经理 1 人，需对本项目所在行业的市场营销有10实际操作经验（尤其要擅长招商运作），懂企划，善管理， 具出色

12、谈判技巧和人格魅力。2、 大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作： 大区经理应具备一定的招商运作经验，长千说服、鼓励性 的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。3、 区域协销经理若干，主要职责是协助开发市场，完成销售。协销经理需人品正直，勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。4、商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好 内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会 务组织等工作。5、 其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。招商队伍组建之后，必须进行培训 。一方面，通过培训是团队了解项目的现状、产品，了解招商策略和操作步骤，同时也是进行磨合的过程。招

13、商的培训主要有以下几个方面：1、项目及产品知识，以使团队成员对项目的现状有清 楚的认识。2、沟通技巧（如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪 表举止等），以培养团队成员的职业感。3、招商专业知识（招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等）。4、 招商要旨（招商策略说明及合同解读等）。招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在产品的核心概念基础上撰写招商文案、制定招商手册、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资 料等等，必要的准备将为招商实施打下良好的基础。只有 进行有效沟通，把“握求租者的洽谈与管控技巧，招商工 作才能顺利开展。从第一篇招商广告发布下去，接到第一个咨询电话开始，

14、招商进入了实际运做的阶段。从“求租者“打进第一个电话 到招商的合作主体各分销商和代理商签订协议，进行产品 销售这一过程是整个招商工作的核心部，分直接决定着招 商的质量和数量，也就决定了整个过程的成败。主要目的是吸引好的“求租者“加入到企业的体系中来，共同把产品 推向市场。想要吸“引求租者的加盟，有效的沟通显得非 常重要。招商中与“求租者“接触的整个程序，一般如下：第一次信息的处理（来函、来电）第一次信息回复第二次信息处理（二次来函、复电、咨询、商洽）第二次信息回复（信息升级一有选择发送实质性资料）招商总部零星接单（上门洽谈、签约）招商会议的筹划、准备（全国性会议、区域性会议）发出会议邀请（曾经

15、问询者、熟悉II PAGE 14者及看报来电者）接收报名、督促参会召开会议并签约 督促履约收款发货。在这过程中，首先面临的是“对求租 者信，息的处理和选择， 好的招商广告发布后，招商总部将面对大量的反馈信息，对千一第次来电或来函，主要注意对“求租者”按已经设定的招商区域归类，对求租者姓名、地址、电话、基本状况和问题做以记录，同时给对方发去有关产品和项目的基本资料（包括项目介绍、产品介绍、招商活动的安排），同时对千各地区实力较强或行业内经营 者一类的“求租者“做重点标注，用以综合的研究。在这过 程中，不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明，对千“求租者提，出的问题也不必急着回答（主要“避求免租

16、者 因了解不够而以偏概全，自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息）。“在求租者研，读了有关资料后第二次咨询过程，招商部门则应该选择性的介绍关千招商情况和 产品信息，并根“据求租者“表现的诚意，发去部“分该求租者重，点关注的内容资料，并力争邀请对方参加招商会议。对千一些急千了解情况“的求租者，招商部门要有专人 负责接待和谈判，带领来访者参观项、目了解运作方案等， 以免流失“加盟商0面对面的沟通方式仍是最直观有效的方式，招商会议的成功开展是“求租者“加盟的关键一步。在“与求租者“谈判 之前，一些细节的准备十分重要，如招商办公场所的布置、人员的工作状态、对来访者的接待，这些都直接影响洽谈的结果

17、。在沟通的过程中，应该向来访者潜移默化的传递以下几点信息。1、有实力：与强者合作才能更强，加盟者希望企业的力量雄厚，解除后顾之忧。2、有决心：坚定的信念和强有力的推广策略将使加盟商感受到项目推广项目的决心，用数字说明项目的力度是最好的方法。3、有信誉：一味的夸大其辞根本无法联合有实力的经销商，态度真诚、有理有据，最大限度的“为求租者“考虑 是双方共同发展的基础。4、有办法：详细、可行的营销方法对千经销商有极大 的吸引力。5、 有利益 ：归根结底，成功的推广应该有丰厚的利润， 项目留给加盟者的利益应该十分可观。与 求 租者签，定合同，收取租金和保证金，则全面招商工作告以段落，后续零星的招商工作开

18、展可以抽取部分力量，而工作的中心转移到产品的全面推广阶段。招商过程中，要处理大量的信息和参与大量的谈判、说 服、培训工作，工作内容非常细琐，实际的过程中会遇到一些具体问题，对“求租者“提出的问题给予良好的解答将 大大增强其信心。招商策略大型商业物业招商策略第一部： 招商 原则和准备过程招商目标的选择企业招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场所的使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。因此招商目标 的选择要根据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应 考虑以下因素：（一）项目自身的市场定位：（二）项目所在地的消费状况：（三）投资商和发展商的自身资金情况：（四）拟引进商家的市场定位、发展战略。招商谈

19、判原则的确定招商谈判的目的在千使参与谈判的商家能符合招商企业 的目标和利氓；载千：wWW.xlTkWJ.Com 小 龙文 档 网： 房地产招商活动策划）益需要。要达到目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。（一）招商谈判的特点1、 谈判对象的广泛性、多样性和复杂性商场的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这就要求项目的谈判人员要围 绕本项目的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。2、 谈判条件的原则性与灵活性项目招商的目标要具体体现在谈判条件上。条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，界限是谈判

20、人员必须坚持的原则。这一特点就决定了项目谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本目标。3、 谈判口径的一致性在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是 书面的，谈判过程往往需要反复接触。这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。（二）招商谈判的原则根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判 成功应遵循以下原则：1、 坚持平等互利的原则2、平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情 况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前 提。3、

21、坚持信用原则,V iI信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信 PAGE 27誉、守信用是商家基本的职业道德。在谈判过程中；应注 意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致， 取信千对方，以体现真诚合作的精神。4、 坚持相容原则相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将 原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判的目的。招商谈判的准备所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上 为谈判进行充分的准备工作，主要包括：（一）招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是项目招商的基本宣传资料，关系到项目的 形象，该手册突出如下关键点：1、通过钻石地段选择项目选址的

22、正确性，树立基本点 核心地段的商业物业。2、通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉，突 出其在项目所在地的地位。3、招商策划和承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。4、 第一承租户的选择确保租金的来源。5、 第二需要保证购物中心的商品种类的完整性。6、 第三需要保证购物中心经营项目的多样性与综合性。（二）准备谈判的依据1、 明确谈判目标，包括最优期望目标、实际需求目标、可接受目标、最低目标等；2、规定谈判策略，包括了解谈判对象的状况，谈判的 焦点、谈判可能出现的问题及对策；3、 选定谈判方式；4、 确定谈判期限。

23、（三）组成谈判小组1、 挑选谈判小组的成员；2、 制定谈判计划；3、 确定谈判小组的领导人员。第二部：确定招商方式与渠道商业物业项目招商的方式1、 项目洽谈会。项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单 位携拟与合资、合作或引进的项目，有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强，易千吸引有兴趣的客商。影响大， 实效性好，主办者可以派遣技术专家与客商直接进行接洽。2、 项目发布会项目发布会是招商经常采用的方式。它是由项目主办者在一定的场合公布拟引进合资、合作的项目，阐述招商项目的特点和技术、资金要求，以期吸引客商。3、 经济技术合作交流会经济技术合作交流会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式

24、。其特点是层次较高，范围较大。可以是多种行业的招商。4、 投资研讨会投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。它通常是由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。其特点是灵活，即是务虚，又重务实，主办单位可以公布一些项目进行招商， 可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政策，达到宣传的效果。5、 登门拜访登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。招商单位专门 派出招商小分队或在国内外举办集会式招商活动之余，拜访跨国公司、投资咨询顾问公司、会计师行及其他中介机构，宣传投资环境，具体介绍投资项目，探讨佳作事宜。其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起被访者的兴趣

25、。第三部：制订谈判策略明确谈判目的招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标，或招商洽谈 的主题。在整个招商洽谈活动中，招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展。在招商洽谈的目的确定以后，就需要确定招商洽谈的各 个具体目标；在达到各个具体目标后，招商洽谈的主要目标即招商洽谈的目的就可以实现。招商洽谈的目标可以分为三个等级：第一级的目标是最高等级的目标，如能达到这一级的目 标，整个招商洽谈可谓是获得圆满成功；第二级的目标是基本达到接受的目标，如能达到这一级目标，整个招商洽谈可谓是获得了基本成功；第三级的目标是最低接受目标，如能达到这一级的目标， 整个招商洽谈可谓是达到了最基本的要求。招商洽谈的

26、目的就是在招商洽谈中所要追求的最佳利益 目标。在确定了招商洽谈目标的同时，还要确定招商洽谈的地 点。招商洽谈的地点对招商洽谈的成功与否有很大的影响， 因此，在确定招商洽谈地点时要慎重，应考虑以下几方面 的问题：谈判中各方力量的对比，可选择地点的多少和特色， 各方的关系及可能发生的费用等。本案场分析（飞洲国际广场）一、徐家汇商圈背景介绍徐家汇商业中心界定北起广元路，南至南丹路，东起天平路，西至漕溪北路，座落千上海最大的地铁一号线徐家 汇站上。30 多条公交线路连通四方，漕溪北路立交桥、中山南路内环线高架一同构筑起现代立体交通框架。徐家汇 商业中心占地 3.3 平方公里，共计大小商业网点1000多

27、个， 商业营业面积达45 万平方米，占全区营业面积的1/3,徐 家汇商业中心附近已建有二条市级特色街，即衡山路欧陆 风情街和宜山路建材家具街，分别以休闲娱乐和建材家具 闻名千沪上。目前徐汇区正积极培育新的二条商业特色街， 一条是以依托上海交大的高新技术孕育而成的广元西路慧 谷电子街，另 一 条是以面向大众消费的天钥桥路餐饮街 ， 起到了为商圈相辅相成的作用。徐家汇商业中 心目前已构成融购、娱、赏、食、游 为一体的综合消费商业布局，其中百货商厦、餐饮业、娱乐文化已成为商业中心的主力业态。徐家汇商业中心集天时、 地利、人和的优势，尤其经过新一轮精心打造和调整后， 得到了突飞猛进的发展。首先徐汇区是

28、人口导入区，吸收了静安、卢湾、黄浦等地区的动迁居民，为徐汇区带来了客流，并且徐汇区人群中以知识分子、海外侨胞、高收入人为主，为创建商业中心奠定了基础。徐家汇投资多元化， 招商注重徐家汇商圈特色经营。商圈内有市上第一家沪港合资的东方商厦，沪台合资的太平洋百货，沪港合资的港汇广场以及中英合资的汇金百货等商业企业，吸引了大批不同消费水平的消费者。注重错位经营。商圈率先倡导错位竞争“和个性化经营的 经营理念，从消费方式、购物环境、商品结构到文化氛围、功能设施，创造了商圈相依互 补，共存发展的成功经验，形成了商圈整体的竞争优势，满足了不同消费者的个性需求。一是注重发掘商家本身的 经营能力，形成了不同氛围

29、和水准的商家企业；二是注重 业态错位。商圈内率先引进了电脑市场，百脑汇、太平洋 电脑成为了全市电脑业的旗舰店，占全市的电脑销售的50%。美罗城在引进百脑汇的同时把美食广场、音响广场 引入商圈，使整个商圈的业态更为齐全、合理。篇三：商业地产招商与策划步骤商业地产招商和销售策划的步骤目前商业地产领域，开发商和策划商基本上还停留在销 售时代，其营销流程是：先找一个经营定位，再大肆炒作， 然后强力销售。尽管目前开发商和策划商意识到招商的重要性，但还是停留在表面需求上，忽视商业基本规律。如某商场引进电器主力店，再销售电器辅营区，却不知电器主力店的辅营区很难定位，也很难经营下去；再如某零售中心引进家具主力

30、店，却不知家具属千大宗采购型消费， 人流很难与超市百货互补。销售商业地产必须进入专业化运作体系，把握五个重要环节。一 、商 业地 产定位 ，必须同 时满足 销售“ 与“ 经营两，个条件。商业地产作为不动产长期持有经营时，其经营定位是比较单纯的，商业地产一且要分割销售，就必须在满足 经营条件的同时，还要满足销售条件，这就是商业地产以销售为前提的特殊性。商业地产营销的根本：以销售为目的，以经营为导向。其实，商铺销售的风险性，正在千商铺经营与销售的冲突性，不同的商业业态，涉及到铺位面积、装修标准、统一 收银还是独立收银等各种要求，而商铺销售，大多要求面积较小、独立收银，一个成功的商铺定位，正 是在

31、这种 冲突中找到契合点。二、商业规划，调动策划者、设计者、经营者全体参与。住宅开发经过多年的发展，行业已经十分成熟，比如在建 筑规划设计方面，无论是设计院、开发商、代理商，基本 都难免独自为住宅的建筑规划设计，提供完善的方案，发展商内部的工程部、代理公司内部的概念设计部等等，都具备了一定的建筑规划设计能力。相比住宅市场，商业地产作为新兴的开发领域，既无经验可循，也缺少完整的规划设计体系，给出商业地产的规划设计造成了一定的障碍。比如目前众多的住宅、商场综合楼，发展商在规划设计阶段往往与以住宅代理为主的中介 合作，规划设计上以塔楼住宅为先导，在扇形设计、环境布置上花足了功夫，但是在商业地产领域，发

32、展商、设计院、以住宅代理为核心业务的中介公司，三者均不精通商业地产，甚至缺乏起码的了解，结果，发展商在塔楼住宅上一般都有超水平发挥，但在商业裙楼上却交了学费。在商业较为发达的城市，一个牌初级阶段的商业地产开发， 必然会与商业水平形成较大的反差，而连锁中的超市百货业等只能被动地选择卖场，面对规划设计先天缺陷的商场， 商家每每只能削足适必履。商业规划必须调动策划者、设计者、经营者全体参与。开发商业就必须了解商业，一个商业地产的开发者，必须由一个“门外汉变，为“商业能 通过与商业策划者、设计得、经营者的广泛接触，了解商业地产开发基本规律，然后充分群体参与通过策划公司介入深入解读市场，提前与拟引进的大

33、商家进行意向性接洽， 让设计者按业态量向定做，达到商业设计与业态需要的高度吻合，这才是一条商业地产规划设计的“捷径“。商业地产，规划决定成败，一个规划不当的商业项目，其结果只能是市场的弃儿，商场每建高一层，风险就会增大一成，发展商是最后的买单者；只有以策划定位为先导， 真好规划设计每一步，并充分把握商业地产运营的每一个环节，才能成成竹在胸，才能有效降低商业地产开发的风险。三、商业招商，必须严把招商质量关。招商工作是一人承上启下的环节，此环节招商的质量和后期经营理息息相关。商业地产项目的前期招商，一定要立足长期的经营管理，要摒弃急功近利的思想，要在“放水养鱼的同时把好 招商质量关。四、商铺销售，

34、必须关注销售模式以后续经营的掌控。只售不租的商铺销售模式，必然导致商场产权分离，业主 自行招租各自为政，因此，商业地产的销售，必须通过有 效的销售模式，来掌控商场销售之后的有序经营。目前有 效的销售模式有两种，一种是短期委托经营，一种是带租 约转让，这两种销售模式有利千对商铺整体业态控制，也 有得统一经营定位。五、商业经营管理，建立团队前期介入。商业经营管理是一件专业性要求较高、繁琐的工作，它的工作过程涵盖了开发、定位、招商、经营、推广多个阶段性工作，这就要求发展商必须建立经营管理团队，从项目开始动作之初就深入市场和项目。市场消费需求的巨变直接导致了零售业交易方式的变化，随着生活水平的提高和生活观念的变化，消费者开始注重包括产品因素在内的“整体服务质量”，与此相应，他们越来越以一种“机会成本的意识对购物活动做出价值判断，他们希望在单位时间内能尽可能多的行使商品选择权、自主决策权，在这里，顾客对商品价值的评价日益转化成为一种对“时间价值甚，至“生命价值” 的考虑了。为了顺应这种消费潮流，自然而然产生了网上购物这种交易方式，中国迅速掀起了一股电子商务热潮， 但是电子商务的发展要受到诸如人口素质、基础设施、传统消费观念、网络支付机制等多方面的制约，难以在我国这样的发展中国家达到普及水平。然而我们说，即使以上制约电子商务的瓶颈问题得到了解决，网上交易仍然无法代替其他诸多零售业