资产评估案例分析

1、敖资产评估案例分爸析题爱1.翱 叭 被评估企业为版一拟准备上市的哀酒店，评估基准斑日为皑2003年12耙月31日矮，该酒店200笆3年的财务状况败详见2003年颁利润表，表中补佰贴收入30万元翱为因版“邦非典耙”办原因国家给予的班退税收入，营业办外支出l5万元佰为防安“皑非典斑”凹发生的专项支出捌。评估人员对该懊公司的情况进行疤深入调查及对历爱史数据分析后，搬对该企业正常经板营情况下的有关把财务数据做出如办下判断：皑（1）由于俺非典原因，该企扒业2003年的哀实际收入仅达到埃企业正常经营收耙入的60%；搬（2斑）企八业主营业务成本斑约占主营业务收阿入的50%，营阿业费用约占主营澳业务收入的5%

2、邦，管理费用约占埃主营业务收入的按5%；癌（3）财务耙费用（利息支出胺）约占主营业务巴收入的10%，霸其中长期负债利奥息占财务费用的拜80%；八（4）主营爸业务税金及附加盎占主营业务收入颁的5.5%；袄（5）企业霸所得税税率为3芭3%.胺2003年利润芭表哎项目 行 本年百累计数 捌一、主营业务收摆入 1 1 0伴00 000.癌00 敖减：主营业务成坝本 3 550版 000.00袄 吧主营业务税金及佰附加 5 55袄 000.00败 版二、主营业务利搬润（亏损以颁“芭-肮”邦号填肮列 6 395哀 000.00凹 稗加：其它业务利巴润（亏损以疤“艾-安”瓣号填列） 7 啊 背减：营业费用

3、拔8 80 00翱0.00 摆管理费用 9 肮100 000佰.00 皑财务费用 10板 80 000奥.00 拜其中：利息支出埃 11 80 案000.00 芭三、营业利润（盎亏损扳“癌-柏”板号填列） 13瓣 135 00伴0.00 隘加：投资收益（扮亏损以懊“啊-皑”罢号填列） 14碍 叭补贴收入 15邦 300 00癌0.00 般营业外收入 1昂6 隘减：营业外支出绊 17 150颁 000.00昂 奥四、利润总额（阿亏损总额以扮“懊-罢”把号填列 18 氨2啊85 000.傲00 俺减：所得税（所矮得税税率为33半%） 19 9扮4 050.0哀0 邦五、净利润（净捌亏损以百“耙-癌

4、”安号填列） 22昂 190 95癌0.00 爸评估人员根办据被评估企业的哎实际情况及未来澳发展前景，选取隘了同行业5个上绊市公司作为参照跋物并经综合分析版、计算和调整得昂到一组价值比率疤（倍数）的平均傲数值，具体数据肮如下：癌（1）市盈胺率为l0；百（2）每股斑市价与每股无负百债净利润的比率把为7；凹（3）每股拔市价与每股主营唉业务利润的比率稗为3.8.暗要求：根据上述俺资料运用市场法安评估该酒店市场耙价值。（最终评啊估值以算术翱平均败数为准，运算中绊以万元为单位，俺评估结果保留两背位小数）。参考答案：收益调整表袄项 目啊行哀本年累计数背一、主营业务收百入百1扳1 666 7坝00.00艾减

5、：主营业务成版本邦3版833 300昂.00碍主营业务税金及芭附加稗5岸91 668.绊50拔二、主营业务利靶润（亏损以“-翱”号填列）把6坝741 731澳.50伴加：其它业务利跋润（亏损以“-吧”号填列）败7昂按减：营业费用搬8矮83 300.跋00搬管理费用邦9叭83 300.叭00绊财务费用伴10坝166 700柏.00跋三、营业利润（俺亏损以“-瓣”导填列）皑13搬408 431扒.50霸加：投资收益（邦亏损以“-”号败填列）碍14挨办补贴收入按15爱稗营业外收入疤16澳氨减：营业外支出袄17斑耙四、利润总额（叭亏损总额以“-版”号填列）昂18鞍408 431翱.50扒减：所得税（3

6、哎3%）霸19啊134 782岸.39绊五、净利润（净白亏损以“-”号敖填列）霸22板273 649翱.11案疤（凹1哎）斑主营业务收入=柏10060%懊=166.67柏（万元）办芭（2）背主营业务成本=扳166.67耙50%=83.按33（万元）哎傲袄（3）瓣主营业务税金拌及附肮加=166.6叭75.5%=柏9.17（万元啊）鞍矮（4）凹营业费用=16昂6.675%傲=8.33（万办元）绊柏（5）扳管理费用=16安6.675%疤=8.33（万绊元）爱澳（6）霸财务费用=16搬6.6710袄%=16.67颁（万元）斑吧（7）按无负债净利润=爱2736+16百.67（1-昂33%）=38阿.53

7、（万元）扒昂伴（8）蔼主营业务利润=案74.17（万翱元）熬败（9）阿净利润=27.案36（万元）昂傲白（10）皑根据市盈率计算皑的酒店价值=2傲7.3610背=273.60佰（万元）佰颁（11）颁根据版无负债净利润价靶值比率计算的酒癌店价值=38.扒537=26胺9.71（万元啊）盎扳（12）哀根据主营业务利按润价值比率计算俺的酒店价值=7哀4.173.翱8=281.8澳5（万元）扳罢（13）熬评估值=（27叭3.60+26肮9.71+28懊1.85）3罢=275.05搬（万元）袄2 瓣2004年，某懊著名百货公司将半其拥有的某商场岸一部分出租给银搬行，租期5年，伴剩余部分统一招叭商和经营管

8、理，皑对招商引进的商暗户收取较高的管奥理费。现该百货岸公司欲转让该商哀场而委托评估其爱转让价格。请问罢：矮（吧1瓣）伴该商场周边近期版有较多权利性质跋相向的临街铺唉面正岸常交易的实例，傲可否选取其作为斑可比实例?为什白么?埃（办2碍）肮确定出租部分的耙潜在毛收入时应瓣注意的主要问题袄是什么?败（3）芭确定自营部分的伴净收益时应注意澳的主要问题是什霸么?参考答案：按（碍1暗）埃不可取。因为这霸些交易实例在实斑物状况上会有较矮大差异，如土地哀房屋规模、设备伴装修档次、建筑芭结构、楼层层数澳与层高、临街深哎度等不同，不具邦有可比性。般（傲2安）埃确定出租部分潜罢在毛收入时应注安意：熬吧租赁期内按租约

9、蔼计，租赁期外按爸正常客观的市场胺租金计；暗肮应考虑租赁保证艾金和押金的利息拌收入；败叭应考虑是否存在伴无形收益。奥（柏3哀）半确定自营部分净瓣收益时应注意：肮癌测算正爸常客矮观的净经营（营班业）收入；熬哎应扣除正常商业奥利润。或：要跋准确界定由商业颁房地产本身带来皑的净收益，不要碍在净收益中混入按由于经营等非房奥地产本身要素所熬产生的收益。笆或：应根据经挨营资料测算净收靶益，净收益为商捌品销售收入扣除捌商品销售成本、扳经营费用、商品靶销售税金及附加爸、管理费用、财盎务费用和商业利绊润。袄3委托方委托笆某评估机构评估扮的资产为1台电胺脑数控机床，型拔号MCV-13罢00P，该机床般于1998年

10、6挨月购置并投入使挨用。资产评估师碍采用成本法进行把评估，评估基准哀日为2008年敖2月30日。经胺过向该机床生产凹厂家的代理商咨板询，该型号机按床已伴经停止生产，与摆委估机床同规格岸的新型设备的市八场价格为84万奥元。委估设备与胺同规格新设备的罢主要区别在于数肮控系统和机床结拔构的差异，两方扳面因素对价格差案异的影响分别为隘12.5%和1俺7%，因而，确拔定被评估设备的皑重置成本为：哎84万元隘斑（1懊把29.5%）=扮59.2万元唉成新率的确定采哎用年限法和工作隘量法。该类机床半经济使用寿命为颁12-18年，暗考虑到该设备为半较早期的数控机稗床，制造质量一败般，因而确定其岸经济使用年限为胺

11、14年，年限法岸确定其成新率为板：鞍1-已使用年限奥扒经济使用年限=凹1- 9.67盎班14= 30.跋9%蔼该设备的运行应案该霸以两霸班制为标准，每埃天15小时，然败而设备的实际使稗用为不定期的三阿班和两班制，平背均每天运行时间碍为18小时。以芭工作量法确定的艾成新率为：百1-（18小时邦稗250天每年皑熬9.67年）颁班（15小时哀啊250天每年扒班14年）=17唉.1%熬确定该设备的综办合成新率为:3岸0.9%疤跋50%+17.瓣1%扳安50% = 2翱4%胺该设备的评估值癌为：59.2傲伴24%= 14邦.2万元把该设备评估过程拌中，为什么没有埃分别考虑实体性邦、功能性、经济暗性贬值？

12、哎你认为成新率的霸估算过程有什么鞍可商榷的？参考答案：暗教材第25-2背7页。翱根据案例描述，皑该资产懊的利扳用率为：18办斑15=120%把，因而实际已使澳用年限为120捌%敖皑9.67=11挨.6年，因而成耙新率应该为：1疤- 11.6暗斑14 =17.癌14%唉4扮“哀A败”凹商标评估案例八 斑 一、委托单位拌概况霸 SC旅半行社于疤1978年8月扮18日盎批准成立。注册昂资本1423万摆元，有职工28胺1人，现下属有班7个企业。19搬88年以该旅行拔社为核心企业组俺建集团公司，总昂部设在北京。该哎旅行社在近几年稗国家旅游局10爱0强第一类、第鞍二类旅行社评比凹中均排名前列，版多次受到表

13、彰。阿 芭 二、评估方爸法暗本次评估选取矮2000年6月凹30日鞍为评估基准日傲，评阿估方法选用超额霸收益法。该法对班商标进行评估，坝就是对商标有效啊期内（续展前该熬商标有效期为8巴年）每期（以年胺为单位）的未来袄超额收益进行预白测，并以第8年鞍超额收益作为永拌续年金计算无限白期超额收益，再佰按行业平均折现啊率将预测的各期捌未来超额收益折版成评估基准日的挨现值，从而得出敖“伴A肮”肮商标的评估价值搬。采用超额收益笆法进行商标评估芭的计算公式如下鞍：艾式中：PV颁唉商标的评估价值蔼；办 i霸摆折现率；氨 P肮t阿败预测超额利润；搬 n瓣稗预测期；凹 t邦坝预跋测年百限坝 超额利拌润营业收入净翱额

14、暗按超额利润率百 超额利扳润率收益率 鞍- 基准收益率 摆 营业收拌入净额营业收胺入总额 - 代爱收代付款耙 折现率拌无风险收益率阿+风险收益率瓣三、评估数据来凹源及计算过程摆 1S疤C旅行社营业收隘入净额计算（表八1版）百表俺1 爱 按 岸 营业收入霸净额计算表稗年阿 八份爱1995拜1996皑199罢7坝199稗8霸199版9拌2000吧(1拜挨6半月鞍)暗营业收入总额靶(奥万元败)柏8 613案17 406败20 246暗22 861盎19 613碍1l翱 342吧代收代付款胺(暗万元白)袄3 796白9 480伴12 014鞍13 800耙10 872耙6 326疤营业收人净额八(般万

15、元癌)败4 817肮7 926傲8 232案9 061百8 741安5 016爱2SC旅行杜佰1995背版2000年营业背收入情况汇总与氨2001拜懊2008年营业半收入净额预测(背表2、表3)办预测方法：最小安二乘法。表2俺年份般X安r(氨万元稗)稗Xr把X2百199扳5阿1拌4 817懊4 817胺1半1996哀2熬7 926跋15 852矮4斑1997暗3矮8 232拔24 696扮9胺1998坝4跋9 061唉36 244柏16办1999邦5凹8 741绊43 705耙25碍2000伴6颁12 500扒75 OOO哀26胺总计耙21哀51 277皑200 314捌91因此：因此：斑Y=

16、1191.瓣11X+437拌7.28隘表3 跋 蔼 营业收芭入净额计算表爸年百 把份跋20疤01捌2002翱2003胺200百4澳200吧5罢200皑6叭200办7坝200巴8百X拌7板8摆9爸10半1l搬12矮13埃14碍预测营业收入般净额吧(扮万元俺)隘12 715挨13 906皑15 097岸16 288拔17 479绊18 671挨19 862俺2l捌 053癌 环比指柏数=本年度营业稗收入净颧芭案上年度营业收入板净颧敖经计算，环比指邦数不大于1.1霸0，说明预测的碍未来营业收入净鞍额年递增不超过瓣10：根据国把家确定的岸“跋十一五罢”拜期间我国国内旅把游业的规划目标耙：阿“埃十一五吧

17、”矮期间国内旅游收颁入年均增长12安15，国摆际癌旅游外汇收入年绊均增长10捌12罢癌可看出由最小二把乘法建立的回归吧分析模型所预测班的未来营业收入班净额是合理的。笆3利润率计算傲（表4）计算公式为：表4哎年岸 拔份芭1992爱1993哎1994按1999伴1996(1霸吧6邦月扮)半利润总额佰(安万元爱)傲1 433颁稗24扒1 527按巴97凹1 762澳氨90拔l 807哎岸06靶1 227瓣爸40案营业收入净额罢(俺万元靶)芭7 926把8 232捌9 061霸8 741盎5 009稗唉70按收益率隘(啊拌)凹18搬啊08癌18斑盎56背19拌耙46把20唉哀67啊24扮蔼50拔说明：

18、1利润氨总额为SC旅行斑社税前利润额。邦2由于旅游行佰业的特殊性，营吧业收入总额中大耙量的代收代付款翱不属于旅行社的熬实际收入，故采鞍用扣除代收代付傲款之后的营业收罢入净额计算SC佰旅行社的收益率碍。邦4超额收益率靶计算(表5)表5爸年份爸全国旅行社利润哎率拌(哎氨)肮SC昂旅行社利润率胺(瓣叭)氨1992拌13稗凹02暗18鞍拔08皑1993安11俺7岸9叭18矮盎56绊1994氨12爸昂10敖19啊袄46败1995蔼8癌唉96矮20皑颁67扮总叭 巴计扒45阿唉87蔼76胺扮77皑平均值凹11板叭47稗19耙阿19颁超额收益率S罢C旅行社平均利般润率 - 全国碍旅行社平均利润哀率吧 19.

19、1埃9-11.4阿7隘 7.笆72傲 5折拔现率计算瓣 SC旅八行社凭借自身的办实力，跻身中国哀旅游界前列，利爸润水平明显高于懊同行业平均利润稗率，在同行业中扳具有极高的声誉安和较强的市场竞拜争能力。根据市挨场调查及专家预伴测，我国未来旅癌游市场的总趋势拜将是在数量、质颁量方面持续稳定奥增长，这是因为隘：（1）我国经盎济社会的持续稳背定发展，决定旅笆游业也将随之快扒速发展：（2）叭国内居民消费水背平的日益提高和皑休闲时间的增多熬：（3）旅游已按成为叭一种重要的消费爸选择；（4）国绊内旅游的经营体斑系已经比较健全阿，（5）国内旅扮游的接待设施不艾断增加和完善，柏（6）我国进一艾步深化改革、扩爸大

20、开放，以及我败国旅游界与世界笆旅游组织的关系搬进一步密切，必巴将吸引更多的海爱外游客。所有这跋些决定了国内旅敖游市场前景广阔傲。但另一方面，扒随着市场前景的靶看好，涉足旅游伴服务的机构逐年暗增多，据不完全背统计，目前全国按已有近5 00霸0家，市场竞争扳极为激烈，加之皑旅游业受外部环芭境影响较大，具蔼有一定的风险。唉综合考虑，本次氨评估风险收益率柏取3，安全利靶率取一年期国库扒券利率为9.6啊4。具体计算办为：板 折现率搬氨1年期国库券利昂率+旅游业风险奥收益率败 昂 9.6岸4+3安 12.6爸4拔 按谨慎霸性原则折现率最癌后取13。板 6折傲现系数计算（表翱6）跋 因为评熬估基准日为搬20

21、00年6月昂30日盎，所以计算公式扒为：巴折现系数（1按十折现率）般俺t拔表6 唉 扮 折现系数计算艾表芭年份板2000伴2001傲2002哀2003敖2004扳2005百2006扮2007肮2008半t爸O胺芭5皑1摆稗5拜2八矮5昂3艾凹5白4靶霸5柏5跋鞍5盎6罢笆5霸7胺蔼5白8瓣按5哎折现系数爱O爸氨940 7八0柏隘832 5澳O啊懊736 7稗O稗肮652板O扒安577疤O肮奥510 6翱O班岸451 8阿O按碍399 9把O霸敖353 9唉说明：t为基准拔日为芭2000年6月艾30日胺的折现年数。碍7肮“吧A斑”鞍商标价值计算啊商标评估计算一八览表(表7)。霸评估基准日：白20

22、00年6月懊30日凹委托单位：SC凹旅行社 疤表7 百 耙 商败标评估计算表 隘 板 蔼 金额单位摆：万元盎年份背预期营业笆收入埃(1)班税前超额利润癌(2)耙办(1)爱皑7昂.唉72袄爱税后超额利润霸(3)柏(盎2板)暗 颁懊(1败瓣3岸3败白)扮现值系数罢(4)哎现值扳(5)碍奥(3)x(4)阿2000癌(7-12瓣月挨)邦7 490斑傲30碍578艾熬25敖387暗拜43坝0碍瓣940 7绊364袄柏45皑2001拜12 715氨靶00柏981矮唉60吧657艾搬67罢O岸傲832 5拔547矮阿5l隘2002盎13 906爸哎00翱1 073半扒54叭719白案27稗O邦靶736 7办

23、529按叭89霸2003安15 097哎芭00挨1 165碍般49绊780百扮88摆O颁般652按509皑版13安2004跋16 288邦敖OO扒1 257唉埃43伴842安艾48笆O拔唉577暗48霸6挨百1l澳2005办17 479氨耙00斑1阿 阿349摆伴38癌904笆耙08搬0巴笆5106败461敖袄63奥2006罢18 671吧00跋1 瓣44140绊96574背O伴4518捌436哀3伴2敖2007伴19 862背OO按1 胺533靶3隘5胺1 0273扮4办O耙肮3999按4巴1083懊2008埃21 053办00凹1柏 62529爱1 0889暗5耙0绊爱3539笆385跋3矮8挨2008年以后伴8 376挨俺54疤0半搬3539耙2 9644奥6靶评估价值瓣7 0957伴1敖说明：超额利润哀率=7.72%般。矮 案 巴 四、评估结果阿 在评估绊基准日斑2000年6月澳30日挨，SC旅行社所胺拥有的办“按A瓣”皑商标的公平市值白为7 100万奥元。岸 碍五、评估说明吧 收益预八测是商标评估的袄基础，而任何预鞍测都是在一定假拜设条件下进行的傲。本次在氨“拌A鞍”疤商标评