《次贷危机对我国房地产的教训：14000字》

1、次贷危机对我国房她产的教训目录 TOC o 1-5 h z 一、绪论1 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document （一）选题的背景和意义1 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document （二）国内外现状和研究内容1 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 二、美国次贷危机及其爆发过程2 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document （一）次贷危机的概念2 HYPERLINK l bookmark48 o Current Documen

2、t .次级贷款2 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document .次贷危机2 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document （二）次贷危机的发生过程3 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 三、美国次贷危机爆发原因分析4 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document （一）次级贷款市场是危机产生的基础4 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document （二）资产泡沫是危机的主要原因5 HYPERLIN

3、K l bookmark60 o Current Document （三）房价波动是危机爆发的导火线5 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document （四）信用评估体制缺陷是外部因素5 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document （五）政府部门监管不力6 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 四、美国次贷危机对中国房地产市场的影响6 HYPERLINK l bookmark68 o Current Document （一）直接影响开发商对房地产市场的策略6 HYPERLI

4、NK l bookmark70 o Current Document （二）影响了购房者对末来的基本判断7 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document （三）影响了政府对房地产行业的政策7 HYPERLINK l bookmark2 o Current Document （四）次贷危机将加速中国房地产市场调整8土地使用拍卖制度改变了过去房地产企业利用行政手段审批土地征用的不 公正性，并在实施初期得到充分确认，在全国范围内迅速推广。然而人口也暴露 出其劣势，由于土地缺乏以及房地产价格上涨对未来利润的乐观预期，房地产企 业往往在土地拍卖中与更高的价格竞争，导

5、致短期内土地价格大幅上涨。在许多 地方土地价格比现有的房屋要高。一个特殊的现象“面粉比面包贵”，美国的风 险抵押危机、中国住房泡沫的上升以及严重的劣势。房价下跌对未来经济和就业 的影响，受到了政府的高度重视。随着次贷危机在美国的蔓延和蔓延，严重影响 了中国的实体经济。出台了一系列政策来遏制过度的房地产投机行为，其中之一 是在中国建立一个全面的住房保障体系。第二个是在中国严格区分投资和房地产 消费建立一个全面的住房保障体系。第三，改善住房抵押贷款市场准入。第四， 禁止商业银行进一步抵押贷款等。中国货币政策也发生了重大变化，决定实施严 格的货币政策，及时提高利率严格控制信贷水平。（四）次贷危机将加

6、速中国房地产市场调整美国次贷危机的爆发和蔓延，引发了人们对中国近年来房地产市场快速开展 的担忧，动摇了中国房地产市场的泡沫，中国房地产市场已经开始出现空虚。我 国面临的形势更加严峻，沿海出口经济受到重创，进一步影响了整个国民经济的 开展。第二，营业效率和社会流动性的下降将影响投资需求和投资.第三，心理 预期的变化，“争取增长，扼杀下跌”的本能将显著减少投机市场需求。鉴于国内外房地产经济和房地产市场进入“减量降价”阶段的严重影响，抵 押贷款危机将加速中国房地产市场的调整，延长适应周期。我国房地产价格水平 仍然很高，适度调整会使房地产价格回归到合理水平，有利于房地产价格的调整， 使我国房地产长期健

7、康稳定开展.因此我国的调控和房地产调控势在必行，应将 “稳定”作为优先事项，并将政策监管作为优先事项，以改善供求稳定为重点。 我们不仅要防止多方面因素造成房价过度调整，而且要逐步认识到房价的合理回 报。（五）对银行等金融内部风险管理机制提出了警示美国次贷危机的主要原因之一是，房地产行业的金融机构在利润驱动下，削 弱了他们的风险意识，并减轻了对贷款人资格的审查。因此，实际市场的降温无 法归还贷款，违约率也在上升，这给信贷机构带来了沉重的负担损失沉重。随后 又扩大到其他资本市场，在我国商业银行业务中仍处于比拟好的水平，近年来房 地产抵押贷款一直是商业银行的主要个人业务。个人抵押贷款占个人贷款余额的

8、 比例86. 3. 76. 20%和75. 3%,除了近年来房价上涨和预期房地产估价的高潜力夕卜, 商业银行往往会降低标准，简化有效审计的审计程序。个人按揭贷款的申请，无 疑增加了未来破产的风险。一旦违约率上升，它将不得不增加银行坏账。第二, 由于近两年来我国房地产价格大幅上涨，房地产投机投资大幅增加，虽然我国存 在首付问题，但提前率缺乏以完全补偿高房价。房地产价格居高不下和房地产泡 沫的产生。随着银行规模的缩小，其资产损失的风险也在急剧增加。尽管中国商 业银行和其他信贷机构目前没有为住房提供大额抵押贷款，但未来危机的影响仍 在扩大。其他资本市场相对较小，但一旦发生危机它将很难保持稳定。目前我

9、国 银行业存在着大量的坏账损失将被消除，给银行体系带来内部风险，银行商业化 改革进程产生了严重的不利影响。我国商业银行融资仍是我国商业银行融资的主 要方式。银行体系中大量未偿债务的产生，将严重抑制其他部门的资金需求，阻 碍整个国民经济的开展。住房贷款市场风险的增加也影响了银行的创业理念，盲目乐观和对住房抵押 贷款管理不善已成为过去的事情。自2008年以来，银行和其他信贷机构加强了 住房贷款的信用评级。住房贷款申请人不仅必须提供收入证明、信用记录、公司 支付证明、教育等。还必须向银行提交自己三个月以上的支付卡资金清单，以便 银行已开始实行更严格的准入和更高的收费标准。购买“第二套房”的利率，为

10、防范住房抵押贷款风险，我国商业银行应适当放宽内部风险控制，严格审查借款 人的还贷能力和信用状况。特别是防范利用住房抵押贷款，炒股炒房，确定合理 的房价和适当的补偿，抵押贷款的份额和期限可以防止违约率的上升。五、中国防止发生次贷危机的应对措施（一）中国房地产存在的主要问题自美国次贷危机爆发以来，它对中国产生了巨大而深远的影响，其中房地产 市场的影响引起了广泛的关注。美国房地产市场的波动和抵押贷款危机爆发前的 情况与中国房地产行业存在巨大的相似之处。.与美国房贷市场有相似的经济背景对美国房地产市场的深入分析和对中国房地产市场的全面回顾说明，中国也 有类似的经济背景。如工业对中国经济增长作出了重大贡

11、献；居民购房热情不断 高涨，购房需求旺盛，个人抵押贷款止赎程度迅速变化；中央银行根据经济增长 情况调整利率。短期内住房贷款利率正在发生显著变化。提高基准贷款利率将导 致债务人还款压力加大。中国深圳、上海、北京等地的许多房地产价格均已出现 回落。在市场与市场之间，房地产价格也呈现出持续下降的趋势。.房地产价格较大幅度的波动房地产价格的快速上涨使人们对房地产市场的未来过于乐观，房地产价值的 快速上涨确实增加了房地产抵押贷款的潜在风险。房地产市场交易非常活跃，一 些房地产工人和经纪人直接筹划或参与房地产投机，加剧了市场紧张，不合理的 繁荣开始导致过热甚至泡沫。2007年前7个月，70年代房价年增长5

12、.3%至7.5%,其中新建商品房价格涨 幅较大，前7个月比去年同期上涨5.3%至8.1%。但随着次贷危机的爆发，我国 商品房价格也出现了上涨，在美国国内房价开始下跌。2009年1月中国70多个 城市的销售价格每年下降9%。这一降幅比12月份高出5个百分点，我国新住房 销售价格占比下降了 0. 3%,二手房销售价格同比下降了 0. 3%, 12月份上升了 0.2 个百分点，同比下降了 0.1个百分点。深圳市使用价格导致全国水平下降，新房 价格、二手房价格分别同比下降16.5%和18.4%等。.房地产业预售机制长期存在一些房地产开发公司资金缺乏，但正在通过资本运营进行扩张。在土木工程 中，承包商应

13、提前支付本钱转移的资本，在提前获得许可证时，应收取存款、预 付款、预付款和全部付款。将房屋转让给购房者在房地产预售制度中，一方面消 费者必须承当局部开发商的费用，如利息和溢价。另一方面消费者只能在开发商 的承诺、主动性的基础上作出反响。完全掌握在开发商手中，一旦开发商不遵守 或完全遵守消费者的权益。.个人房贷审查标准降低随着抵押贷款业务的快速开展，银行也面临着由于内部风险政策执行不到位10而积累利息的风险。首先，近年来在银行业向零售银行转型的过程中，我们普遍 将住房抵押贷款视为优质资产。市场还处于开展的早期阶段，随着国内市场的逐 步引进和完善，随着我国信用体系的逐步引进和完善，信用记录缺乏，商

14、业银行 难以对其进行严格的管理。根据客户信用状况分类，一些抵押贷款机构违约风险 更大。企业个人住房信贷也说明，房地产信贷市场中存在着虚假抵押、仲裁、欺 诈等现象。（二）中国防止次贷危机发生的应对措施考虑到社会开展的不同阶段和现实国情，我国房地产市场与美国房地产市场 也存在着许多差异。第一，结合我国经济社会的开展，房价保持在绝对水平不会 大幅下跌。第二，中国和美国对房地产市场未来趋势的预期不同，美国房地产价 格很高。美国房地产是一个高度兴旺的市场，而中国正处于起步阶段。根据中国 社会科学院的一项调查，中国的城市化进程将持续30年。因此发生重大次优危 机的可能性，如美国在中国的危机是相对整体的。然

15、而，抵押贷款危机突如其来的风险，对美国抵押贷款的影响巨大，远远超 出想象。过去的警告提醒我们，风险往往伴随着市场繁荣。一是要加强风险控制 和市场监管，在房地产市场建立房地产价格监测系统和泡沫预警系统，采取多种 措施，防止房地产价格大幅波动。.抑制房价大幅度波动，维护房地产稳定住房价格是影响抵押贷款的一个重要因素，也是决定借款人贷款量和信用折 扣的一个关键因素，房地产价格的波动将对抵押贷款价值产生重大影响，住房的 固定价格是影响抵押贷款价值的一个重要因素。当前我国金融体系中，房价的大 幅波动会引发金融风险，值得高度重视。因此，今后政府应高度重视中国房地产市场的开展，采取有效措施防止房地 产市场的

16、波动和崩溃。特别是第一资本债务的过度使用，超过了其自身的价格可 用性，正被阻止对房地产市场进行投机。第二加快建设保障居民住房平安，建立 商品房、廉租房、经济适用房、廉租房等多层次的住房供应体系，满足这些群体 的生活需要。扩大社会保障基金制度覆盖面，有效提高中低收入群体住房负担能 力，保障中低收入居民住房需求处于危险之中。第三是加快落实现行房地产政策, 加强对房地产市场的监管，坚决打击“建房售房、提高房价”等市场违规行为。11同时要建立应对房价暴跌的应急机制，防范系统性风险，提高应对房地产市场风 险的能力，防止房地产市场混乱，影响生态环境的顺利运行。.健全房地产金融监控机制市场不是万能的，有效的

17、监管对克服市场监管失灵具有重要作用。市场监管 和信息透明度有助于建立合理的预期，导致房地产的合理投资和消费抑制投机行 为，投机资产泡沫是由过度投机引起的。因此，防止市场预期过高是防止房地产 市场兴衰的一个关键问题。论国民经济、金融体系和房她产市场的运行，改善银 行体系和房地产市场信息发布制度的信用状况，完善人造房地产市场管理体制， 建立协调机制。在政策制定和实施过程中的古怪合作机制，建立有效的预警系统, 监控房地产市场和银行等金融机构的风险。充分了解市场实际情况，确保政府宏 观调控的有效性。应及时监测、分析和预警房地产市场，引导银行准确评估房地产价格变化趋 势。提前采取措施，防止房地产价格下跌

18、带来的不利影响，防止房地产过热。政 府应认真了解真实的电子交易市场的运作，及时向真实的电子交易行业、买家和 研究者提供权威和准确的市场信息，加强对真实电子交易市场的宏观调控，收集 基础数据并进行相关分析。全面、及时、准确地掌握房地产市场数据，准确决策 市场的开展和运行，及时解决和解决开展中存在的问题，通过发布公司市场信息， 引导合理的投资和市场消费。应建立一套科学、完整的房地产开发宏观监测指标 体系。因此，政府有关部门可以采取适当措施，刺激和规范市场，引导市场健康 开展。政府引导银行积极开展“房地产风险压力测试”，模拟房价下跌或其他政 策变化对银行造成的风险，防范危机因素的累积，进一步完善银行

19、的长期信贷风 险管理。房地产领域的机制在业务扩张和风险控制之间寻求平衡，采取预防措施 防止危机时期的到来。.加强房贷信用风险的管理目前，美国次贷危机还远未结束，对实体经济的影响仍在扩大。因此，必须 认真总结美国次贷危机的经验教训，全面加强计量管理，从我国房地产市场的基 本情况看住宅贷款的信用风险。首先，应建立差异化支付比率，不同债权人的归还能力和贷款能力不同，银 行的风险也不同。因此，银行应在固定预付款的基础上在政治授权的基础上，一12 定程度上对信贷条件相对较弱的债权人进行浮动和应对，以提高转让比例以减轻 可能破产造成的损失。其次，加强对房地产市场投机者的限制，在住房抵押贷款市场上除了普通购

20、 房者外，还有大量的投机者在增加房地产价格波动中起到了作用。当房价下跌或 利率上升的频率太高，以至于他们的收入无法补偿他们支付的本钱时停止支付。 保护他们的财产，所以他们是最有可能被裁减的群体。在这方面，政府应制定适 当的政策加强指导方针，通过金融体系限制管理投机，降低违约可能性，商业银 行将提高第二套房地产的支付比例，这些都是为了更加保证房地产的稳定。最后，我们应该积极管理和规范一个小的房地产市场，政府不能盲目地陷入 对小的房地产的既成事实，而应该通过法律和政策来管理和规范小的房地产市场。 除了廉价的住房制度外，小户型还可以帮助低收入家庭防止高房价，并在一定程 度上解决住房问题。对小房地产市

21、场的监管和建立适当的流通市场将有助于稳定 房地产市场的波动。.建立健全个人信用体系个人信用制度是指个人通过获得信用归还能力来消费、投资和经营的制度。 它利用信贷提前实现消费、投资和经营的目的，更加完善我国的个人信用体系。 抵押贷款业务要瞄准信誉好、还款能力强的人群。然而鉴于信息不对称等因素， 商业银行可能无法完全了解借款人的所有信息。虽然我国个人信用体系目前正在 开展中，但它涵盖了个人的关键银行信息，包括基本个人信息、信用卡信息、信 用信息等，我国的个人信用体系还很薄弱。通过完善个人信用信息系统，可以改 变信用机构商业银行仅依靠原始信用信息，如贷款人身份、个人收入证明等进行 决策和决策，以及对

22、称性的事实。建立银行与客户之间的关系，减少各种有害的 欺诈行为，加强对发放贷款的监督管理，将信用风险控制在最低限度，充分利用 现有的个人信用信息系统查询银行的信用状况。贷款申请人应根据信用状况确定 其抵押贷款利率和利率，并重视债权人的第一还款来源，以提高私人住房贷款的 质量。根据我国的实际情况，个人信用信息系统的引进和完善必须从以下几个方面 加快：政府支持原那么的落实、市场运作、先简单后困难、渐进和完善。从银行贷 款信息和向证贷过渡三个方面入手迈出一步。公司的部门和个人在建立信用记录13的基础上，建立了信用调查痕迹的层次布局、个人信用风险评估、分析评估卡模 型和个人资格证书以及社会服务。第三，

23、社会服务体系的建立和发布发挥管理作 用，运用董事会机制规范公司的经营行为，建立初步的行业约束标准为企业创造 条件。进一步规范信息的收集、整合和合理使用。.加强房产评估机构的社会责任次贷危机使我们深感，仅仅从市场力量中消除所有道德风险是困难的，因为 每个市场参与者都在寻求最大化个人利益。在某些条件下，一些参与者必须与其 他影响市场公平和谐的因素。房地产经纪人和专业评级机构是房地产市场的重要组成局部。风险抵押危机 说明，中小企业交易缺乏社会责任，严重忽视了履行义务，过度追求受训者的切 身利益容易与道德风险相匹配，单方的努力也导致了中小企业交易中的道德风险。 转向和执行肯定会留下大量潜在风险，从而加

24、快泄漏的可能性。金融市场的基本 规律是，金融资产的价格是以其风险和收益为基础的，从而使相关风险反映在金 融产品的价格中。风险计量主要是通过金融产品价格的变动来进行的，电子行业 的问题是评估机构应用的风险价格，模型能否准确反映这些金融资产所包含的风 险，在没有监测环境的情况下，评估机构可以充分保证其独立性，以便对金融资 产进行经公证核实和按比例评估。因此为有效防范可能发生的危机，有必要加强我国房地产经纪人和评级机构 的社会责任，政府监管机构应有效加强对不同经纪人的监督管理，建立行业性机 构。参考价值观，严肃打击中介机构违规行为，坚决淘汰内部治理不健全、市场 不利的机构和职业道德，提高内部治理水平

25、和标准化水平。.加强银行内部风险控制信用审查、担保和收入证明是金融机构提供信贷服务以规避信用风险的重要 环节和防范措施。他们忽视了风险，许多债权人甚至不要求次级贷款机构提供金 融资格，包括对危机构成潜在风险的税务表格。与美国相比，中国商业银行的风 险控制基础是。根据银监会指导方针关于个人住房抵押贷款的规定，个人住房抵 押贷款的月还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%o中国商业银行应严格 执行中国人民银行的各项规定。各委员会和其他监管机构加强对信贷申请人的信 用评估，确保信贷发行的良好渠道。信贷投资应确保住宅需求，并明确保护这一14 点，这是管理信贷风险的关键。其次要加强贷后跟踪，引入动态信

26、用风险评估机 制，及时了解债权人收入和地位的变化。防止风险的信贷变化。加强与各中介机 构的沟通与合作，密切关注房地产市场的开展和调控对策，抵押品净值的变化应 增加未偿贷款的选择。.创新房地产金融市场产品为了吸取美国次贷危机的教训，防范我国金融房地产体系的风险，保障我国 金融市场的平安健康开展，需要从金融市场本身入手。创新相关金融产品，有效 化解住房贷款风险。首先，要建立抵押担保和保险制度，引入抵押贷款和住房保险，不仅可以缓 解人们的担忧，刺激住房消费的开展，而且可以承当信贷机构的大局部风险标准 化。为了解决抵押担保和保险问题，政府可以从三个方面着手：引入政府担保和 保险机制，实施支持大型保险公

27、司参与市场的政策引入DEP。将隐性保险改为显 性保险，所谓存款保险制度是国家法律为保护存款人利益，维护金融秩序稳定而 建立的制度。这意味着金融机构根据存款支付保险费，保险机构一旦面临危机或 破产。制度系统由三局部组成：存款金融机构存款保险机构向存款人支付一定程 度的存款。第二，加快资产证券化进程，虽然危机导致美国30多家信贷公司倒闭，但 与80年代的储蓄贷款危机不同。据统计，近1600年的金融机构在19807994 年间，图坦卡蒙破产或注入资金，导致发放有风险抵押贷款时，图坦卡蒙的总资 产占美国金融资产总额的20%0资产证券化在一定程度上加速了美国风险抵押危 机的进程和程度，下属信贷公司通过资

28、产证券化将一些信贷风险转嫁给机构投资 者，其中一些已经减少关系的风险损失。个人住房抵押贷款信贷的证券化包括将金融机构发行的住房抵押贷款信贷 转让给抵押支持证券，然后将这些证券出售给资本市场上的市场投资者。以符合 以下条件，抵押担保证券本质上是抵押担保机构债权人权利的转移，即债权人将 所有贷款人的权利转移给以借款人现金流量计量收益的证券投资者。资产平安可 能激活银行和其他信贷机构的资产，从而提高金融使用的效率。金融机构的资源 有助于进一步开展其创业活动，并为社会和经济活动提供更大的支持。因此，我 们应该加强金融创新，通过创新和金融产品开发，为国民经济的可持续开展提供15强有力的支持。结论本文从美

29、国风险抵押贷款的抵押危机的基本概况入手，简要回顾了引发次贷 危机的过程。风险贷款市场的存在导致无法归还的人无法获得信贷来源，这是风 险抵押贷款危机的原因。次贷市场的运行机制、过度投资导致的资产泡沫、信用 评级体系失灵和政府监管不力也对危机构成了潜在威胁。通过对美国次贷危机的研究，我们发现国内房地产市场也受到了影响，不仅 受到了房地产市场的影响，而且还受到了购房者的基本预期和政府政策、商业抵 押贷款的影响。银行观念的转变美国次贷危机也给了我们深刻的认识。首先，我 们要结合房地产行业的实际情况，既要防止过度依赖投资，又要防止过度消费导 致的氨危机。二是要积极细致地审视我国房地产市场和抵押贷款交易，

30、加强银行 的风险管理，完善和开展我国证券化市场，采取措施分散系统性风险，加强金融 监管。加强对资本市场的监督管理，减少违规行为，防范金融机构整体风险。政 府应认真了解真实的电子交易市场的运作，及时向真实的电子交易行业、买家和 研究者提供权威和准确的市场信息，加强对真实电子交易市场的宏观调控，收集 基础数据并进行相关分析。全面、及时、准确地掌握房地产市场数据，准确决策 市场的开展和运行，及时解决和解决开展中存在的问题，通过发布公司市场信息， 引导合理的投资和市场消费。应建立一套科学、完整的房地产开发宏观监测指标 体系。因此政府有关部门可以采取适当措施，刺激和规范市场，引导市场健康发 展。16参考

31、文献1李明.美国次贷危机及其对中国房地产市场的影响D.吉林大学，2015.2王乃康，吴迪，谢明华.美国次贷危机对中国房地产市场的启示研究J.全国 商情(经济理论研究)，2016(05) ：43+54.3陈盛兰.看美国次贷危机对我国实体经济的影响中国房地产市场该何去 何从J,现代商业，2017(09) :47.4姜林.美国次贷危机对中国房地产市场的启示J.消费导刊，2009(14) ：7.5许雄斌,美国次贷危机对中国房地产市场影响的全流程分析J.全国商情(理 论研究)，2016(24) ：47-50.6姜玲.美国次贷危机对中国房地产市场的影响研究D.西南财经大学，2008.7遑争勇.美国次贷危机

32、对中国房地产金融的借鉴与启示J.河南金融管理干 部学院学报,2008 (02) ： 79-83.8遑争勇.美国次贷危机对中国房地产金融的借鉴与启示J .河北金 融，2008 (03) ： 36-39.9张炳辉，马辉.美国次贷危机对中国房地产市场的警示J.经济纵 横，2008 (07) : 55-57.10谭羽希，吴自宇，陆承琦.关于次贷危机的假设干思考J.当代会 计，2019(04):19-20.11冯子涵.美国次贷危机形成的政策原因剖析J.改革与开 放，2018(02) ： 25-26+72.12张苗舒.由美国次贷危机反思当下中国房地产开展J.中外企业 家,2016(17)：6.13龙激.美

33、国次贷危机对中国保障性住房制度建设的启示J.重庆大学学报 (社会科学版),2014, 20 (02) ： 81 -85.14仇晓润.次贷危机背景下我国住房抵押贷款证券化研究D.山西财经大 学,2013.15秦为径.美国次贷危机对我国房地产业开展的启示J.中国集体经 济，2012(04) ： 193794.16贾真真.美国次贷危机对我国住房保障政策的启示J.现代商17 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 o Current Document （五）对银行等金融内部风险管理机制提出了警示8 HYPERLINK l bookmark6 o Current Docu

34、ment 五、中国防止发生次贷危机的应对措施 9 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document （一）中国房地产存在的主要问题9 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document .与美国房贷市场有相似的经济背景10 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document .房地产价格较大幅度的波动10 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document .房地产业预售机制长期存在 10 HYPERLINK l bookmark16 o Current Docume

35、nt .个人房贷审查标准降低10 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document （二）中国防止次贷危机发生的应对措施11 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document .抑制房价大幅度波动，维护房地产稳定 11 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document .健全房地产金融监控机制 12 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document .加强房贷信用风险的管理 12 HYPERLINK l bookmark26 o Current Documen

36、t .建立健全个人信用体系 13 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document .加强房产评估机构的社会责任14 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document .加强银行内部风险控制14 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document .创新房地产金融市场产品 15 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 结论16 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 参考文献17致谢19业，2012 (29)

37、 :28.17Esta Lestari. SPILLOVER EFFECTS OF THE SUB-PRI ME MORTGAGE CRISIS TO THE ASIAN STOCK MARKETS J. Economic Journal of Emerging Markets, 2014, 4(2).18AI an A. Stephens,J. Brian Atwater,Vijay R. Kannan. From tulip bulbs to sub-pr ime mortgages exami n i ng the sub-pr ime cr i s i s J. The Learn i

38、 ng Organ i zat i on, 2013, 20 (1).19Freder i ck Adje i. The effects of cash ho Id i ngs on corporate performance dur ing a credit crunch: evidence from the sub-pr ime mortgage cr i si sJ. JournaI of Economics and Finance, 2013, 37(2).James H. Lenzer, S i mon X i aob i n Zhao. Ro I es of f i nanc i

39、a I i nnovat i on and i nformat i on techno I ogy: Lessons from US sub-pr i me mortgage crisis and i ts imp Iicat ions for Ch i na J. Ch i nese Geograph i caI Sc i ence,2012,22 (3).18绪论（一）选题的背景和意义美国次贷危机是自1929年经济大危机以来最严重、最广泛的金融危机，风 险抵押贷款的信贷危机首先出现在美国住房贷款和固定收益产品市场上，在这一 过程中，全球的资本流动呈现出巨大问题，经济全球化无疑发挥了决定性作

40、用。 2008年第二和第三季度，次贷危机的影响到达顶峰，随着全球经济进入衰退， 不同国家的金融市场出现了严重的危机，次贷危机对各国金融和经济的影响逐渐 显现出来。从长期的开展前景来看，在这种经济背景下，有必要从学术角度研究 次级抵押贷款危机的各个方面。从学术上讲，我们可以帮助政府提出更有效的政 策措施，尽可能控制危机造成的损失。房地产行业处于次贷危机的中心，因为次贷危机的直接原因是国内基准利率 上升和房地产市场持续下跌。相反，中国房地产行业的近期趋势是：从2005年 开始升温，20062007年到达顶峰，2008年初开始下跌，2008年下半年整个市 场崩溃。这一产业的开展过程不禁让人们产生了一

41、些疑问：2006年或2007年中 国的房地产市场是否也像美国一样出现了泡沫？中国房地产市场次贷危机的形 成机制是什么？鉴于房地产业在中国国民经济中占有重要的地位，回答这些问题 是有效的。这不仅对我国房地产业的未来开展具有重要意义，而且对我国宏观经 济的健康开展也有一定的帮助。不幸的是，在国内外还没有这方面的研究成果， 这也反映了本文件的价值。（二）国内外现状和研究内容汇丰控股和新世纪金融在2007年逐步发布声明，由于美国风险抵押市场的 问题，汇丰控股和新世纪金融遭受了巨大损失，从美国风险抵押危机的先发制人 开始。首先，美国金融体系遭受了巨大的冲击，大型国际金融机构报告了巨大的 损失，贝尔斯登被

42、收购雷曼兄弟破产，金融体系一度濒临崩溃。并通过金融体系 向其他国家扩展，扩展到其他国家的金融市场。英国自1866年以来首次银行业 运行面临挤兑。比利时富通银行被国有化，兴旺国家股市暴跌，道琼斯指数从 14000下降到了较低的7000。风险加剧影响扩大，实体经济开始大幅度恶化，全 球经济危机爆发。为什么美国抵押贷款危机如此深远和具有破坏性，美国市场上风险抵押贷款 的问题是什么？这场危机的原因是什么？在促进房地产市场开展方面，中国应该 从美国那里吸取什么教训？应该采取什么措施来解决这些问题？研究这些问题， 有利于完善房地产市场，保障国家宏观经济持续健康开展，具有十分现实的意义。 本文根据相关概念的

43、定义，回顾美国抵押贷款危机国家的开展历程，探讨风险抵 押贷款危机的成因，分析风险抵押贷款危机对中国房地产市场的影响，以及提出 了防范我国次贷危机的对策。二、美国次贷危机及其爆发过程（一）次贷危机的概念.次级贷款美国房地产市场的参与者与中国的参与者是相同的，包括房屋买卖双方，以 及银行、估价公司、律师、保险公司等各种中介机构。住在美国。它主要为低收 入或低个人信用记录的人提供资金，即次级贷款人。那些从银行借款的人往往因 为低收入而被归类为次级贷款人。银行衡量贷款人的信用等级，不良信用记录的 主要原因是没有还清债务。银行向低评级人士发放贷款的原因是，他们可以收取 比优质抵押贷款更高的抵押贷款利率。

44、在资产证券化过程中，低流动性信贷资产 可以很容易地同时变现，并且信贷机构已经从借款人的利息中获得了收益，规模 越大回报越大。.次贷危机所谓有风险的抵押贷款危机，是指次贷机构无法归还债务或贷款，致使信贷 机构无法正常运作的最严重的经济现象。抵押物价值充足，信贷不会造成问题。 但当房地产价格下跌，抵押物价值不再充足抵押人收入不高，面临信贷违约情况， 房屋被银行接管，导致抵押物坏账增加。贷款机构、抵押贷款机构和货币提供者 破产的增加。金融市场的系统性风险增加，然后会出现次级抵押贷款危机。次级 抵押贷款机构通常被迫支付更高的利率和更严格的支付，在利率和利率方面。对 信贷条件较好的抵押贷款机构而言，付款

45、方式比更有利的利率和还款方式更有效。 在过去的六七年里，美国的金融创新和房地产和证券市场的价格上涨。通过这种 方式，用风险抵押贷款归还抵押贷款的风险可能成为现实。在这一过程中，美国 的一些金融机构组织在一定程度上鼓励了次级贷款的过度扩张，以及次级贷款相 关信用包和债券的程度。在一定条件下增加抵押贷款违约的程度。与传统的金融危机，特别是20世纪90年代以来东南亚的金融危机相比，次 贷危机具有以下特点：一是危机始于次贷产品，迅速蔓延到非抵押贷款的金融危 机中。其次，危机导致兴旺国家最具创新性的投资，资本银行等金融机构首先崩 溃，而相对薄弱的金融体系或中小金融机构那么崩溃。第三，在金融全球化的背景

46、下，危机造成了全球金融混乱，而不仅仅是个别国家或地区。第四，这是由于结 构性交易和衍生产品的广泛使用，人们几乎不可能从根本上理解风险的真实状态。（二）次贷危机的发生过程2000年，美国互联网泡沫破灭股市暴跌，许多投资者遭受重大损失，投资 公司的投资活动减少经济开始出现衰退迹象。自2002年开始减税以来，美联储 直接鼓励人们购买房屋。其目的是利用房屋在建筑业刺激整个经济增长。2003年6月，美联储连续8次降息，联邦基金利率降至最低1%,积极的政 治建议、自由的金融环境和较低的融资本钱极大地刺激了房地产行业的开展，国 内的增长价格刺激了美国人买房的热情，也代表了经济增长的明显前景。来自世 界各地的

47、投机资金开始流向美国。美国的房地产市场成为经济背后的主要推动力。然而在2005年至2006年6月的两年时间里，美联储连续17次提高利率， 将参考联邦利率从1%提高到5. 25%O利率的提高导致每月抵押贷款增加30-50% 到80%抵押贷款信用证数量的增加。破产使美国许多保险公司陷入了坏账危机， 面对越来越多的信贷失败，美国各地的许多承销商都陷入了坏账危机。2007年3月13日，美国抵押贷款银行家协会发布的报告显示，风险抵押贷 款市场出现危机。报告称美国股市已全面下跌，对美国股市的恐慌很快蔓延到亚 洲股市。一家美国风险投资公司在新世纪申请破产保护，标志着美国抵押贷款市 场危机的开始。2008年3

48、月14日，美联储系统宣布向陷入困境的贝尔斯登提供紧急贷款。 两天后，3月16日美联储系统提供了 2. 7亿美元。摩根大通收购了贝尔斯登， 贝尔斯登是第五大投资银行，并收购了华尔街85年的历史。9月15日，美国第 四大投资银行雷曼兄弟宣布破产。同样美国第三大投资银行美林也于9月17日 被迫向美国政府提供高达850亿美元的紧急贷款。9月20日，美国政府向国会 提交了一项计划，在21起金融案件中，联邦快递A L储藏系统宣布，它批准了 该部门最大的投资银行高盛的转换。这一系列事件说明，次贷危机已经从金融市 场的本地风险演变为全球金融危机。2008年9月30日，美国众议院否决了 7000亿美元的救助计划

49、，而参议院 试图挽救它。10月美国参议院以74票赞成25票通过了布什政府提出的7000亿 美元的新救助计划。选择的救助总额到目前为止，美国参议院已经从7000亿美 元增加到8500亿美元，增加了减税并将银行存款保险上限从100000美元增加到 2000美元，目的是为了安抚和支持紧张的美国公共经济增长。10月10日平均价 格指数为30工业股下跌至8000点。10月16日石油价格跌至70美元以下，冰 岛金融崩溃。金融危机迄今为止已从次贷危机演变为一场经济危机，并开始继续 影响实体经济。三、美国次贷危机爆发原因分析为什么次贷危机爆发，影响如此巨大，理论界和实务界一直在热烈讨论，大 多数人认为次贷危机

50、的条件是信贷环境的变化，尤其是房价上涨的停止。只有房 地产债权人不归还由于债权人违约而产生的贷款，他们也可以再融资，或只是收 回抵押贷款然后再出售，而不会有任何损失或利润。但随着信贷环境的变化，特 别是随着房地产价格的下跌，考虑到美国房地产市场的特点，再融资和抵押并不 容易。本文认为风险抵押危机的爆发是多种因素的结果，包括信贷市场、房地产 价格波动、资产泡沫、信贷评估和监管不力。（一）次级贷款市场是危机产生的基础美国的抵押贷款市场大致可分为二个层次：贷款的最正确市场和风险贷款市场。 次级贷款市场的目标是评级低于620、缺乏收入证明和严重负债的借款人。利息 这些贷款的利率通常比普通抵押贷款的利率

51、高200%至300%,它倾向于采用低到 高的还款方式，特别是采用浮动利率低于15%的抵押贷款或每月支付高于55%的 收入。20世纪60年代，美国房地产价格持续上涨，风险贷款市场迅速开展，面 对激烈的竞争，许多债权人甚至不要求次级债权人提供财务资格，包括税务表格。 房屋估价债权人更多地依赖于机械计算机程序，而不是评估人员的结论，这对危 机的爆发构成了潜在的威胁。风险抵押市场的存在使无力偿债的买方获得了信贷。 然而，提取信贷基金的风险仍然存在。（二）资产泡沫是危机的主要原因如今，随着资产证券化的快速开展，金融衍生品的杠杆作用越来越受到投资 者的认可和追捧。高回报的投资者似乎并不关心这会带来的巨大风

52、险，为了获得 流动性，次级抵押公司通过证券化担保抵押向投资银行出售局部或全部抵押贷款。 然后，投资银行将它们打包成有担保债券，然后在二级市场上出售。由于次级债 的高风险，投资银行提高了声誉隔离了风险，并将其与其他公司债券捆绑在一起 债务凭证由CDO担保。然而，一旦次贷流动性危机发生，基于这种快速而敏感的反响的衍生产品， 投资者的损失会增加数倍、十倍甚至一百倍。购买次级债务衍生产品的投资者在 世界各地流离失所，通过资本链向不同国家的基金公司、资产管理公司和其他机 构投资者注资，导致整个信贷市场危机和投资者恐慌，最终演变成全球金融风暴。（三）房价波动是危机爆发的导火线次级贷款是建立在房地产价格稳定

53、上涨的基础上，在房地产价格上涨的阶段。 即使借款人无法归还贷款，贷款人也可以顺利出售抵押贷款，并续借贷款以防止 损失。相应的债券将是潜在的风险不大，但一旦房地产市场上的价格出现回报， 这些次级抵押贷款就可以得到归还，他们可能遭受巨大损失。2006年以来，既有住房销售、新房销售、建设支出等房地产指标有所下降。 房地产价格的下跌导致投资者竞相争取优惠报价，这进一步加剧了房地产价格的 下跌，使债务人很难获得新的抵押贷款融资，从而为出现具有风险的抵押贷款危 机创造了巨大的空间。（四）信用评估体制缺陷是外部因素在美国这样的兴旺资本市场，投资者依赖中立的评级机构，因为他们能够客 观地评估金融产品，并为投资提供可靠的基础。然而穆迪和标准普尔代表的信用 评级机构的可信度在美国的风险抵押危机后受到质疑。在危机发生之前，信用评 级机构被怀疑对不同于传统AAA债券的新的复杂投资产品进行评级，以收购投资 银行。根据调查大约75%的抵押贷款年龄支持证券（MBS）获得AAA评级，这明 显混淆了公共投资的合理性，并导致了信贷危机。信用评级机构对结构性金融产品的信用评级体系存在的缺陷不是资金的使用，而是客观、准确地评估风险和收益的方式。以及如何提高评级过程的透明度， 以及在这方面的应用。市场参与者尤其是信用评级机构，不可防止地要对其疏忽 负责，对于这些衍生信用产品，信用评级模型和标准存在