[知名房企]商业地产商办部分发展方向建议(附图丰富)

1、XXN1405地块项目商办部分发展方向建议项目发展方向初判商业发展建议办公发展建议Contents 2城市大举外拓背景下、1.5环内超稀缺地块，极具成长空间临泉路潜山路北一环西一环四里河路XX森林公园正值合肥创建区域特大型城市，二环以内土地资源稀缺，本项目位于1.5环内，更具发展潜力；三里庵商圈项目紧邻潜山路、四里河路（西一环），南下政务，东接老城，交通便利、市政配套完善；杏花村站望塘站杏花村站：13路; 17路; 53路; 59路; 124路; 131路; 143路; 233路；望塘站：35路; 114路; 124路; 232路; 512路；3区位解读通达性良好，具有河景优势，轨道交通的预期

2、对项目意义重大，尤其是商办价值中澳科技职业学院居住区居住区河景绿化居住区地块东北、西北均为待改造的居住区，东侧为一环高架，依靠潜山路、西一环贯通南北，通达性佳；一环高架地块南侧为河景、绿化，为项目打造高品质居住环境提供了自然资源保障；未来轨道交通3号线顺潜山路延伸，距离项目最近的为四里河路站和清溪路站，极大地利于项目价值提升；3号线四里河路站3号线清溪路站4本体解读为高成本下的中等规模、中高容积率、商住综合项目占地227.27亩，容积率2.8土地单价1120万元/亩楼面地价约6000元/平米商业占总体量30%自持商业1.5万方项目地价成本高，给项目操作带来压力。规划指标对商业体量与自持有所限定

3、，好在并未对分幅地块容积率、商业具体位置进行限制。5本体解读XX目标世联理解品牌速度巩固XX老城的品牌影响力持续的热销，保证项目安全利润高投资回报及高溢价！量价齐升！在保证安全的基础上实现利润最大化6企业目标解读基于项目条件的开发方向初判 1、高地价下商办物业与住宅的关系单价1120万/亩、楼面地价6000元/，属于合肥市场上的最高价住宅共识与本案楼面价相同的当代政务区项目，因其中小规模限制、自身科技住宅优势，发展的是各物业类型均提价的科技豪宅路线，存在价格挑战风险，且速度受限；在快速热销目标下，本项目适宜发展稳妥型路线高低配模式商住关系高低配模式下，住宅部分别墅体量决定项目盈利，因此，需实现

4、别墅最大化，对土地的占用相对较大，而商办部分应该商办物业少占地、高容化7基于项目条件的开发方向初判 2、容积率限制下的物业形态选择建筑高度100米以下的容积率不大于2.5做足2.8容积率，必须出现超高层超高层体量至少45400超高层部分适宜以办公形式出现8基于项目条件的开发方向初判 3、大体量商办指标下的规划问题指标商办建筑面积占比30%，约12.72万开发目标在保证安全的基础上实现利润最大化商业办公商铺利润、回现双优，需在规划排布上实现有效商铺体量最大化在高地价压力下，寻求售价及成本平衡点，适宜发展标杆型路线9基于项目条件的开发方向初判开发方向小结：1、住宅采用高低配路线；商业部分少占地、高

5、容化。3、办公需寻求售价及成本的平衡点，且必须出现超高层。2、需实现有效商铺最大化排布，保证商业价值最大化。因住宅开发方向已有共识且较成熟，世联主要针对商办部分展开分析1、商业如何实现价值最大化？2、办公如何平衡售价及成本的关系？10商业发展建议项目发展方向初判办公发展建议Contents 11合肥市商业经过多年的发展，各级商圈逐步形成，且业态不断升级80年代在80年代，合肥代表商业为以红旗百货大楼、龙图商厦、汇通商厦为代表的三孝口商圈崛起三孝口商圈崛起90年代四牌楼商圈崛起90年代中后期，以鼓楼商厦、商之都、百货大楼、乐普生为代表的四牌楼商圈取而代之2005年区级商圈形成以国购广场、元一时代

6、广场为代表商业副中心形成并不断成熟2009年新区商圈初步形成以政务区、经开区、滨湖区商业逐步形成并发展，标志城市商业向外围发展布局至今新、老商圈并举发展旧城改造带来老城区商业新的春天，新区商业布局网点更加密集，新兴商圈将不断形成传统单一百货模式Shopping mall模式城市综合体模式合肥商业发展各阶段出现的典型业态：（80年代2005年前后）（2005年前后2009年前后）（2009年前后至今）商业发展阶段三孝口商圈四牌楼商圈国购广场商圈政务区商圈合肥市商业发展规划主流方向为老城区往市政府的趋向，本项目虽受各大商圈的辐射利好，但不具备发展成大区域级商圈的先天条件合肥商业市场发展趋势：趋势1

7、：新老商业中心并举发展；趋势2：新商圈规划更高端，规模及辐射区域更广；趋势3：由老城区往市政府向西南方向为主流；趋势4：商圈发展态势以综合体模式为主导本项目合肥商圈发展趋势图新兴商圈商业发展趋势目前各大商圈格局定位已基本覆盖各层级消费者以及业态需求，本区域项目商业定位更多需要从满足邻里的周边社区级消费群体方向解决老城中心传统商圈政务区商圈滨湖商圈新兴商圈建筑形态：传统街区及集中商业代表商业：步行街/银泰等辐射范围：全市乃至更大区域主要客群：中高低端全客层建筑形态：现代综合体商业代表商业：万象城/新地中心/万达/安粮广场等辐射范围：全市乃至更大区域主要客群：中高端客群/家庭客群建筑形态：现代综合

8、体商业代表商业：万达文旅城/金源MALL辐射范围：一般项目辐射本区域/文旅城辐射华东区域主要客群：家庭型客群/旅游客群项目所属区域目前基本无在营商业体，仅在建的绿地中心及本项目，但未来发展机会巨大四里河片区项目商业发展方向项目内外影响的因素确定社区商业所属类型确定社区商业体量定性分析定量分析1.5公里半径内人口数量1.5公里半径内商业情况市场竞争预期人均商业面积商业面积占住宅面积的比例类型外向型中间型内向型商住比6%-11%2%-6%2%以下社区人均商业面积1.08-2.54/人0.87-1.08/人0.87/人以下从商住比例来看，本项目商业属于外向型的社区级商业，人均商业面积可达1-2.5平

9、米/人项目商业外向度判断1.5km核心辐射范围2.5km拓展辐射范围本项目商业以社区级商业定位模式下，商圈分析：一般社区级商业的核心辐射范围为1.5km，按目前庐阳区人口密度2857人/平方公里算，本项目商业覆盖的核心人群约有2万人；按2.5km的最大化有效拓展辐射范围算，约覆盖有5.6万的消费人群按公式算，目前本项目1.5公里核心覆盖人群约2万人，属于本项目商业的主力消费群体社区级商业覆盖人群计算公式：消费人群总量T=覆盖区域面积S * 区域内人口密度R社区级商业可覆盖人群以服务半径算，本项目可定位为外向型社区商业，商业需求量的合理范围约2-5万平米形态内向型偏外向型外向型服务半径1.5公里

10、1.5公里1.5-2公里人均商业需求（平米/人）0.87以下0.87-1.081.08-2.54区位位于城市交通便利、人口核心区，历史形成的商业聚集区位于居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边位于城市边缘的大型住宅小区，人流集中地区业态小餐饮、便利店、综合服务餐饮、综合服务、超市、百货除自给自足型商业外，还包括特色商业核心客户群步行15分钟内居民区域15分钟车程内居民中距离（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者典型案例招商海月蔚蓝海岸深圳XX城北京天通苑松江泰晤士小镇华侨城项目商业模式定位目前市场上在售社区型商业项目有限，可通过个盘分析总结其表现，给本项目的定位提供参考性建议万达金街新

11、地中心加侨国际广场恒大中央广场信地城市广场宝利丰广场本项目商业市场盘点【新地中心】街区是由住宅底商部分划分而成，与新地mall形成互动，销售时进行了主题划地mall编号主题定位1、2、3 、4潮流军：最新时尚的引领者5、10艺术家：彰显个性品味的艺术 6、7享乐派：爱美丽、享受理财的情调 8 、9 乐活族：爱生活的快乐时光一、二层连体铺面积占商铺总面积比例： 80.7%单铺面积超过150的商铺总面积占比： 52.9%单铺面积超过300的商铺总面积占比： 27.7%商铺结构主题包装【新地中心】街区总体量较小，采用直接销售策略，取得了较好的销售业绩分类数量面积（）纯街铺3

12、01843.65连体铺457743.42内街：一二层连体铺：均价3.2万/ 单层商铺：一楼均价5万/，最高10万/外街：一二层连体铺：均价2.4万/ 单层商铺：一楼均价4万/，最高5万/分批推售，两次开盘2012年11月首次开盘销售货量75%第二次开盘销售货量的60%2012年消化总货量的80%，共7670，金额共计2.15亿，13年清盘速度较快单价较高总价集中在200-300万【天鹅湖万达金街】依托万达突出品牌效应，项目街区销售异常火爆地址怀宁路与南二环交叉口销售状况2011年4月28日开盘当天售罄产权40年去化率100%（共400多套）主力户型1、2F：60-703F：150-500均价1

13、F均价：4-6万元/2F均价：2.5-3万元/3F均价：1.7-2万元/1-2F复式均价：3-4万元/主力总价200-4000万层高1F：6m2、3F：5.5m开间进深开间4.2m、进深5-17m商业面积持有4.8万平可销售4.2万平销售方式直接销售主力店万达百货、万达影城等主要客户以项目周边客户群为主，且有万达品牌吸引的合肥客户，投资客户为主整体评价得益于万达的卓越品牌力，项目商铺销售异常火爆；整体规划和产品力较成熟，但人气导入尚需一定时间【信地城市广场】依托火车站商圈、返租销售形式实现销售，但高区去化困难地址合肥市临泉路与全椒路交叉口销售状况一期商铺尾盘（2013.12.29首开）产权40

14、年去化率40%主力户型30-80均价1F：均价60000元/平方；2F：均价38000元/平方；3F：均价均价24000元/平方层高一层5.4米 二、三层4.5米 销售方式返租销售商业面积58万方前三年（6%、6%、6%）一次性返还，第四年7%，第五年8%主力店庐州太太、上岛咖啡主要客户以合肥本地投资客为主，还有部分外地散客整体评价整体去化速度一般，尤其三层去化难度较高【恒大中央广场】采用全地下贯通形式街区，首期推出400余套商铺,实现热销一拖二商铺面积区间套数占比150S20084%100S15074%70S1006435%S7010357%负一层商铺面积区间套数占比S4011662%40S

15、605630%60S100137%S10021%商铺面积数量总面积负一层18230187套8176地上一拖二44548182套16027地上一拖三26973512套6318楼层实收均价（元/）B135000-36000元/1F43000-47000元/2F25000-29000元/ 3F12000-15000元/投资为主低总价返租销售客户意向街区商业是项目的重要利润点，应实现最大化排布目前推出的街区大部分能够取得较好的销售成绩，合肥客户对街区的投资热情较高在售项目主力总价控制在300万以内的居多，少量大铺能够突破500万以上整体销售较好主力总价范围直接销售和返租销售主要区别在于对客户的刺激点差

16、异，均能取得不错的销售业绩，其中返租销售的客户单价承受能力较高目前畅销产品多为70以内中小面积产品，且层数2-3层能取得较好销售，高区销售相对困难销售形式多元畅销产品街区市场小结地块呈三角形，两边紧邻城市干道，商业价值较高，且综合写字楼及商铺两种物业，形成商业价值互补约270米约230米地块质素：本地块呈三角形，其中两边分别临四里河路及潜山路，均属于城市干道，商业价值较高。另一边紧邻高层住宅区，未来社区商业价值较好。地块属性：本地块商业属性含写字楼+商铺，整体商业性质较纯粹，需综合考虑两种物业之间的搭配和排布，以确保在合理的市场需求范围内的商业价值最大化高层住宅区目前市场商铺实现价值要远高于住

17、宅及写字楼，且走量亦优于写字楼，因此在地块规划上多排布商铺物业，以最大化商业价值。项目地块分析项目分内外街设计，街区总面积可达3.12万平米，且全部可售回现商业排布建议示意外街部分：沿四里河路及潜山路排布，且在拐角处做内凹街铺处理，可以空出一部分空间做前广场利于整体商业及写字楼的进入性处理，同时易于形成人流汇集。内街部分：沿着高层区域做双边内街，呈弧形分布，增加商铺面积的同时营造变化感，形成特色街区氛围。内外街区均为两层，进深暂定12米，则内外街总面积为3.12万平米。外街：总长约500米，按2层算，进深12米，总面积约1.2万平米；内街：双边总长800米，按2层算，进深12米，总面积约1.9

18、2万平米。项目商业规划分析项目可在地块东边设置3层1.5万平米的小集中商业，自持引进品牌商家，写字楼周边打造空中园林绿化前广场，可接驳未来的地铁出口，起到引导人流和客群聚集的作用，同时可配合广场文化及形象符号打造，增强整体商业的昭示性；此部分可做三层，每层5000平米的小型集中商业，以开发商自持，引进部分品牌主力商家，增强整体商业的人气。打造空中绿化园林广场，提供写字楼人群休憩。同时可以通过台地阶梯处理衔接地面商铺，形成休闲场所，增强商业的休闲性。本项目商业总面积4.62万平米，其中包括3.12万平米的沿街商业和1.5万平米自持的集中商业，总体量处于市场合理需求范围内。项目商业规划分析项目主力

19、面积（）主力总价段、（万元）商业能级华润橡树湾200300190-300社区配套晨欣华美达广场200300800泛社区、商务配套辰龙紫荆广场45-75200-500泛社区配套金大地公馆150-200400-500泛社区配套华地学府名都30-200200-300泛社区配套港汇广场50-100200-300购物中心门面通和易居同辉90-100170-200泛社区配套通和易居同辉6010060-100社区内街领势公馆30-5070-150社区内街豆瓣汇70-80250-350万主题街区新地中心30-150200-350城市综合体内街新华国际广场60-80250-350泛社区内街港汇广场60-80、1

20、30120-200城市综合体内街从目前市场在售商铺的户型面积分析可知，主力面积介于40-80平米左右，且大面积铺位也一般不大于300平米；商铺控制面积一是利于控制总价，二是使用方便，利于租赁以及转手等；建议本项目主力商铺面积控制在50-60平米的市场主流面积段内，一拖二铺位控制在150-200平米本项目商铺以销售为主，建议销售部分的主力面积控制在50-60平米，其中一拖二的铺位主力面积控制在150-200平米，其中大面积商铺尽量控制在300平米以内。以控制总价。而持有部分的铺位面积可根据主力店需求适当扩大单铺面积。项目划铺建议服 务金融、邮政、冲印店、美发店、干洗店、电器维修 快餐西餐、中餐馆

21、、面包店、咖啡馆、茶室、酒吧餐 饮中型超市、便利店、音像店、药店超 市休 闲花店、服饰店、瓷器店、儿童玩具店、宠物店、其他特色卖场业态选择原则：与物业档次保持一致的高端商业；部分满足社区与周边区域配套需求；其中主力店以品牌店为主要业态。区域级商业功能比较齐全，业态多样，能满足区域内居民购物、餐饮、休闲、娱乐和商业活动需要商业业态发展建议301、展示项目形象 社区配套是社区的活力中心和展现形象的一大亮点，因此社区配套要通过打造极具现代感的特色风情体验区，点明社区主题， 提升项目形象。2、满足社区生活 目前项目区域内的生活配套设施较少，社区配套要考虑为业主提供基本的生活配套设施，以方便他们的居住生

22、活，形成社区生活氛围。3、促进项目销售 配套设施的建设、经营与业主未来的居住生活息息相关，因此尽量将配套区和配套设施在项目销售时充分展示，营造未来的生活场景，增强客户信心，促进销售。4、充分考虑商业运营 出售为主，减少持有比例，物业规划和设计上为商业经营和管理做好准备，同时因社区商业业态和经营状况都影响到社区形象，需注意控制整体的商业业态。可采用以风情商业街为主的商业形式打造对商业形象进行提升，消化商业面积商业形式建议业态外向型偏外向型内向型超市50.12%30.41%29.23%餐饮11.92%24.84%17.23%服务配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%

23、美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休闲23.96%7.59%6.79%服饰精品1.81%4.60%3.50%地产中介0.73%2.87%7.18%杂货/肉菜/五金/证券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合计100.00%100.00%100.00%外向型社区商业需重视超市类及休闲类业态的比例适当增加，以形成较强的辐射力和外部人群牵引力外向型偏外向型内向型外向型典型项目：招商海月花园、锦绣江南、海滨广场等偏外向型典型项目：阳关棕榈园、蔚蓝海岸等内向型典型项目：XX四季花城、星河湾、风和日丽、皇御苑等注：下图均为面积比商业业态建议

24、32时尚、活力与休闲体现社区生活格调与品质的业态，很好的展示了项目形象花店特色餐饮发廊书店工艺品店咖啡服装店风情商街特色业态意向提供风情展示的特色休闲类商业，前期以特色餐饮业为启动，实现人流聚集东莞XX运河东1号注重步行，人流车流秩序分明参与体验为主、观赏性强的商业形态的设计吸引人们进行休闲式消费临街采用多种商业空间与经营方式，吸引外来人流，盘活社区商业外街区打造建议外立面、人流组织引入一些有主题性、趣味性的小品设施布置，汇聚人流，增强空间的吸引力，增强街区商业氛围；灯光夜晚的城市意向前广场打造建议趣味小品、设施设置、与地铁接驳 室外的商业空间不仅增加营业面积，也有较好的聚集人气的效果，有利于

25、把整个街区的商业氛围连成一体满足人流驻足，布置适量的休闲座椅与店铺座椅商业街内街局部放大为若干小广场，配合户外的卖场、座椅和景观小品，形成浓郁的休闲氛围，购物之外亦是交往、放松之所。商业室内空间的延展，形成街区小广场，增强体验感，扩大交流空间商业内街区打造建议商业街空间模糊化、休闲化合肥商业主流发展为又老城区向南发展，本项目周边以形成多个市级/区域级成熟商圈，本项目商业可走社区级商业模式，借势大商圈和谐共存基于项目周边的市场需求，本项目商业可定位为外向型社区级商业，可辐射项目社区及周边约2万人群依托项目自身地块条件及指标特征，可打造约4.6万平米商业，包括内外街以及自持性的小型集中商业，结合写

26、字楼规划为现代休闲主题型建议商铺主力面积介于50-60平米，整体面积控制在200平米以内，且业态方面适当提高超市类及休闲类业态，以形成强势的客群牵引力商铺定位商业市场商业体量商业规划项目商业定位小结办公发展建议项目发展方向初判商业发展建议Contents 3738QUESTION 我们已经明晰了项目地块的基本特征高地价！在高成本压力下，本项目写字楼产品必须走高端路线，来增加盈利能力！ 所以本项目写字楼打造的重点在于找到产品成本和盈利的平衡点。我们先从合肥高端写字楼市场说起高端写字楼市场供应持续增加的背景下，市场存量及后续供应量持续处于高位水平，竞争异常激烈存量市场居高不下合肥高端写字楼市场已入

27、市项目总剩余存量约74万方高端产品市场环境增量市场爆发式增长预计2014年后续入市的高端写字楼项目总体量约386.5万方39合肥高端写字楼项目存量统计区域项目总体量（万）余量（万）蜀山区新华国际广场127.14五彩国际3.92.62之心城7.23.62IFC153.55庐阳区安粮东怡金融广场7.61.33滨湖区滨湖时代广场3013.6包河区绿地中心A1.20.74政务区新地中心A座105.6华邦ICC B座 2.640.29华邦ICC A座 7.96.66新城国际C座3.50.55新城国际D座98.4蔚蓝商务港351.75安粮国贸中心8.17.75白天鹅国际商务中心7.41置地广场 C座6.4

28、3.67置地柏悦中心9.235.61已售项目存量合计176.0773.88合肥高端写字楼项目未来新增供应量统计区域 项目名称 未推售量（万） 包河区 宝利丰广场 11绿地中心 24经开区 澳中财富中心 7.5政务区 华润万象城 11百利广场 8骏誉政务区项目11瑶海区 恒盛坝上街 10恒大中央广场30闽南总部经济大厦 4滨湖区 建业壹中心 11恒大中心 60佳源巴黎都市 30宝能太古城 100光谷金融港41金大地滨湖项目 16高速时代城 12待售项目增量合计 386.540合肥在售写字楼去化速度项目1000-2000平米2000平米以上 置地广场C座蔚蓝商务港E座新地中心A座祥源广场之心城安粮

29、东怡新华国际五彩国际华邦ICC A座新城国际D座绿地中心A座超高甲级写字楼：月均去化2000/月的项目总结： 去化较好的项目为新地中心、置地广场、蔚蓝商务港等项目，以其独特的营销方式直击客户关注点，取得相对于市场较好的业绩。月均去化在1000-2000/月的项目总结：目前大多数项目月均去化在1000左右。月均去化在1000/月以下的项目总结：少数前期蓄客时间长、营销动作少的项目月均去化不足1000平。364672项目置地广场C座安粮东怡新华国际新地中心A座华邦ICC A座之心城绿地中心A座新城国际C座蔚蓝商务港E座五彩国际计算时间2013.112011.42011.62011.122012.9

30、2012.92013.72011.42012.72014.7大部分项目去化速度一般，核心区的性价比项目去化较好高端产品市场实现289024001963167613381637152793167141 目前合肥高端写字楼产品市场的存量及增量巨大，竞争激烈，但主要集中在政务区及滨湖新区，而北一环作为传统核心商务区，拥有较好的机会。 北一环的光环已渐暗淡，昔日的财富神话却仍在耳边响起，要重振北一环商务圈，迫切需要在商务圈内打造有影响力的品质标杆产品。CHANCE42品质标杆项目的市场实现需要突出的地标价值、资源价值和品质投入进行支持几乎每一次市场品质标杆的出现，都是一次高度的突破，均以超高层地标形象

31、出现，目前已达到200m以上水平指标之心城新地中心A座IFC建筑高度A座10-36层/181m50层/240m2-57层/216m办公面积7000093486115000幕墙全玻璃幕墙全玻璃幕墙石材+玻璃幕办公标准层200019872000主力产权单位87-405，144较多150-275280-380-480-2143标准层层高4m4.3m3.9m标准层净高2.7m2.8m2.6m大堂880，12m挑高1500，挑高11.5m约400，挑高15m空调LG中央空调，不分户VAVVRV，分户计费电梯8+2部三菱电梯，进口机电，4.5m/s进口三菱16+2（此外还有2部转换梯及1部扶梯）16+2，

32、进口品牌停车位1300个（35万综合体共用）商办共用17001650（共享）公共部位装修标准约1500元/约2000元/约1500元/建筑地标价值成为硬指标普遍具有优质资源支撑品质打造投入成本高这类项目大多拥有外部景观或配套资源，如新地中心、华邦ICC的一线湖景，安粮东怡的享受杏花公园景观，之心城处于核心商圈项目层高普遍达到4m左右，全玻璃幕墙为主，大堂挑高普遍在12m以上，进口电机及电梯成为标配，品质投入成本持续增加高端产品标准43之心城：181m安粮东怡：192m安粮城市：230mIFC：240m新地中心：240m主流产品硬件配置不断提高，特别是滨湖区地标高度不断被刷新和超越，外立面追求新

33、颖亮丽，但空间内部细节相对粗犷，需要进一步精细化提升。华邦ICC：210m项目华邦ICC新地中心安徽IFC安粮东怡金融广场之心城置地广场玻璃幕墙双层中空low-e玻璃幕墙彩釉玻璃幕墙石材+low-e镀膜中空玻璃全low-e双层中空玻璃幕墙石材+玻璃幕墙双层中空low-e玻璃幕墙标准层面积（）195019872008190020002000标准层层高（m）3.94.33.83.943.8空调中央空调VAV中央空调中央空调中央空调VRV电梯Thyssenkrupp,高速6m/s全进口三菱，高速6m/s迅达，高速6m/sOTIS，高速6m/s上海三菱，高速5m/s奥蒂斯柱距（m）8.48.498.4

34、8.49高端产品趋势44在产品打造上，我们应该如何做？以客户为导向、从客户出发！世联行根据目前合肥写字楼高端项目的客户调查问卷分析得出，高端客户在购买决策中第一印象对于产品的地段、硬件、物管、品牌等感知度越来越高地段硬件设施升值空间物管品牌价格投资回报交通实用率外立面未来出租合肥写字楼市场高端客户核心关注点主要为地段、配置、升值空间、物业管理和品牌等高端客户敏感点4546在明晰了写字楼高端产品标准与高端客户敏感点后从项目的使命出发，我们要兼得高形象和高价格，市场强势占位如果品质标杆是我们项目的 “标签”那么首先必须要 打动高端客户 How to impress the high-end cus

35、tomers?STATION北一环 商务标杆升级引擎北一环商务带核心位置升级北一环商务圈【Keywords】标签化的、标新立异的、商务办公项目属性定位打造全新商务价值评判标准【北一环商务新引擎】形象定位 王者的气概来引领城市CBD的潮流不过分追求高度、硬件、奢华个性的张扬与智慧的激荡，是选择我的理由；所见，即是不同；49客户定位同时结合客户需求及关注点的差异，可对内部产品进一步细分，加快回现效率自用客户投资客户成长性企业成熟企业成熟投资客机会型投资客区域内成熟企业更换办公环境，注重形象、办公环境舒适度需求面积多在150以上区域内中小企业，对办公环境有需求，看中昭示性需求面积多在100左右或更小

36、有商务产品投资经验，看中优质物业投资回报率实力相对较强，商务背景相对浓厚，可接受150万以上总价缺少商务产品投资经验，看中产品附加值及性价比，以及显性价值点；A类客户：更注重商务价值和办公舒适度的产品，长期投资回报能力B类客户：更注重性价比、显性价值以及总价控制的产品采用双塔楼形式，两栋写字楼产品定位相同，在项目中担当的形象功能角色也相似楼栋物业类型建筑面积（）高度（m）A甲级写字楼45000约130B甲级写字楼45000约130产品定位方向一50AB统一和谐的外立面，保持一定高度、产品品质在市场中较为高端本项目参考指标列项A、B栋写字楼高度30层/130m（含商业）办公面积单栋54000（含

37、商业）玻璃幕墙全玻璃幕墙办公标准层1900主力产权单位100-200写字楼标准层层高4m标准层净高2.8m大堂双层挑高，700空调VRV空调+新风系统电梯9+2部（三菱 ）停车位540个车位比100 ：1公共部分装修标准1500元/平米产品定位- A、B栋打造方向注：参考图为新城国际C栋户型图赠送面积52产品定位- A、B栋参考当前市场价值体系，以及项目的配置标准及特色亮点，预计A、B栋售价可达12000元/左右类别项目第一梯队IFC主楼安粮东怡新地中心A座之心城第二梯队新地中心C座华润五彩城新华国际华邦ICC之B座置地广场新城国际第三梯队金潜广场XX中心大华国际港万豪广场西湖国际本项目参考指

38、标列项A、B栋新城国际写字楼高度30层/130m（含商业）30层/130m办公面积单栋54000（含商业）5万玻璃幕墙全玻璃幕墙石材+玻璃幕办公标准层18001900主力产权单位100-200100-305标准层层高4m3.8m标准层净高2.8m2.7m大堂双层挑高，700双层挑高，700空调VRV空调+新风系统VRV+新风系统电梯9+2部（三菱 ）10+2部上海三菱停车位540个车位比100 ：1公共部分装修标准1500元/平米1200-1500元/平米A、B栋占位新城国际均价在12000元/ A、B栋预计可实现均价12000元/左右项目品牌形象较新城国际有明显优势；项目所用全玻璃幕墙、层高

39、、电梯等硬件配置较新城国际有明显优势；产品景观较新城国际有较大优势；区域商务氛围及成熟度与新城国际有一定差距。采用超高层独栋塔楼形式，承载项目形象与市场站位，打造商务市场上顶级产品楼栋物业类型建筑面积（）高度（m）A甲级写字楼91650约200产品定位方向二53A新颖的外立面，保持一定高度，产品硬件配置要适当超前本项目参考指标列项A栋写字楼高度47层/200m（含商业）办公面积单栋91650玻璃幕墙全玻璃幕墙办公标准层1950主力产权单位120-200写字楼标准层层高4m标准层净高2.8m大堂双层挑高，800空调VRV空调+新风系统电梯12+2部（三菱 ）停车位916个车位比100 ：1公共部

40、分装修标准1500元/平米产品定位- A栋打造方向注：参考图为华邦ICC A栋户型图55产品定位- A栋参考当前市场价值体系，以及项目的配置标准及特色亮点，预计A栋售价可达15000元/左右类别项目第一梯队IFC主楼安粮东怡新地中心A座之心城第二梯队新地中心C座华润五彩城新华国际华邦ICC之B座置地广场新城国际第三梯队金潜广场XX中心大华国际港万豪广场西湖国际本项目参考指标列项A栋之心城写字楼高度47层/200m（含商业）A座10-36层/181m办公面积单栋9165070000玻璃幕墙全玻璃幕墙全玻璃幕墙办公标准层19502000主力产权单位120-20087-405，144较多标准层层高4

41、m4m标准层净高2.8m2.7m大堂双层挑高，800880，12m挑高空调VRV空调+新风系统LG中央空调，不分户电梯12+2部（三菱 ）8+2部三菱电梯，进口机电，4.5m/s停车位916个车位比100 ：11300个（35万综合体共用）公共部分装修标准1500元/平米约1500元/A栋占位之心城均价在14000元/ A栋预计可实现均价15000元/左右项目品牌形象较之心城有明显优势；项目所用全玻璃幕墙、层高、空调、电梯等硬件配置较之心城有明显优势；产品景观较之心城有较大优势；区域商务氛围及成熟度与之心城有一定差距。各栋写字楼所拥有优势不同，产生了各自不同的产品定位，在项目中担当不同的形象功

42、能角色楼栋物业类型建筑面积（）高度（m）A甲级写字楼57600约140B甲级写字楼29700约100产品定位方向三56ABB座气质补充：主要对应B类客户1、项目有益补充产品2、差异化满足中小面积客户需求3、加速回笼资金A座气质标杆：主要对应A类客户1、项目商务明星产品2、满足主流需求3、实现一定溢价提升回笼资金A座写字楼打造综合体形象价值标杆承载使命作为XX商务物业的明星产品开发，在当期市场上占用一定的竞争优势写字楼侧重本栋物业，通过品质形象提升拔高写字楼整体价值定位区别于B栋写字楼，争取相对高层次的客户群产品定位-A座新颖的外立面，保持一定高度，产品品质要领先于合肥主流商务市场本项目参考指标

43、列项A栋写字楼高度32层/140m办公面积单栋57600玻璃幕墙全玻璃幕墙办公标准层1800主力产权单位120-200写字楼标准层层高4m标准层净高2.8m大堂双层挑高，500空调VRV空调+新风系统电梯10+2部（进口三菱 ）停车位576个车位比100 ：1公共部分装修标准1500元/平米产品定位- A栋打造方向注：参考图为合肥华润五彩国际户型图59产品定位- A栋参考当前市场价值体系，以及项目的配置标准及特色亮点，预计A栋售价可达13000元/左右类别项目第一梯队IFC主楼安粮东怡新地中心A座之心城第二梯队新地中心C座华润五彩城新华国际华邦ICC之B座置地广场新城国际第三梯队金潜广场XX中

44、心大华国际港万豪广场西湖国际本项目参考指标列项A栋华润五彩城写字楼高度32层/140m29层/126m办公面积单栋5760056000玻璃幕墙全玻璃幕墙全玻璃幕墙办公标准层18001800主力产权单位120-200100-200标准层层高4m3.9m标准层净高2.8m2.7m大堂双层挑高，500300-400，双层挑高空调VRV空调+新风系统中央空调电梯10+2部（进口三菱 ）10+2部迅达电梯，进口机电，3.5m/s停车位576个车位比100 ：1811个（综合体共用）公共部分装修标准1500元/平米约1500元/A栋占位五彩城城均价在11000元/ A栋预计可实现均价13000元/左右项目

45、所用全玻璃幕墙、层高、空调、电梯等硬件配置较五彩城有明显优势；产品景观较五彩城有较大优势；区域商务氛围及成熟度与五彩城有一定差距。B座写字楼迎合主流需求的现金流产品承载使命产品差异化规避内部竞争，作为整体项目现金流主要支撑，拓宽客户群小面积，低总价为原则，快打快销，回笼资金，降低资金风险形象上与A栋统一，形成整体的商务形象统一性产品定位-B座采用板式楼设计，以赠送花园等形式提升项目附加值方向一：端头单位赠送空中花园代表项目：深圳汉京国际、合肥新地中心；优势：建筑成本较低劣势：仅端头单位赠送面积，无法实现资源均好性；方向二：户户均赠送空中花园优势：资源均好性较强；劣势：建筑成本较高；报批难度较大

46、；打造方向本项目参考指标列项B栋写字楼高度22层（不含商业）/85.8m办公面积29700玻璃幕墙全玻璃幕墙办公标准层1350主力产权单位80-150写字楼标准层层高3.9m标准层净高2.9m大堂10米挑高，200-300空调深蓝VRV空调电梯5+1部（国产三菱 ）停车位299个车位比100 ：1公共部分装修标准1200元/平米每层空中花园赠送面积80产品定位-B座62产品定位-B座参考当前市场价值体系，以及项目的配置标准及特色亮点，预计B座售价可达11000元/左右类别项目第一梯队IFC主楼安粮东怡新地中心A座之心城第二梯队新地中心C座华润五彩城新华国际华邦ICC之B座置地广场新城国际第三梯

47、队金潜广场XX中心大华国际港万豪广场西湖国际本项目参考指标列项B栋新华国际置地广场D座写字楼高度22层（不含商业）/85.8m3-28层/100m24层/100m办公面积297003栋，15万36682.26 玻璃幕墙全玻璃幕墙石材+玻璃幕全玻璃幕墙办公标准层135019001500主力产权单位80-150114-181100-150-400标准层层高3.9m3.8m3.8标准层净高2.9m2.8m2.6大堂10米挑高，400A、C栋300，B栋600，挑高10.8m300，挑高9m空调大金VRV空调合资VRV合资VRV电梯5+1部（合资三菱 ）6+2部上海三菱6+1（上海三菱）停车位299个

48、车位比100 ：1整体3000公共部分装修标准1200元/平米1200-1500每层空中花园赠送面积80无偶数层有50左右公共花园B栋占位【三方案对比】对三方案进行多维度对比方案售价因素成本因素内部竞争因素市场竞争因素市场风险因素方案1：双塔楼中高配置，售价约12000元/平中高成本，建安成本约4500-4800元/平内部无差异竞争力有限具有一定风险，销售速度一般方案2：1栋超高层高配置、溢价高，售价预计15000元/平高成本，建安成本约5500元/平-具有很强的标杆性，易于突破区域市场资金占用风险较大，销售速度慢方案3：高低搭配高低搭配，高端产品售价约13000元/平、板楼售价约11000元

49、/平高端产品建安成本约4800元/平，板楼成本低，约3800元/平内部差异明显竞争力较强产品灵活、推售灵活，板楼销售速度快，可根据时间适时推出，风险相对较小不建议选择综合分摊地价时，建议出现地块面积分摊地价时，建议出现附件目录物业发展建议64高端商务增值服务建议物业发展建议65高端商务增值服务建议客户产品感知KPI外部形态内部空间硬件配置支持设备停车系统创新智能化系统电梯空调外立面门前广场大堂公共部分外立面公摊停车位空调电梯空调品牌大堂66物业发展建议幕墙效果示意图建议采用通透、现代感更强的整幅玻璃幕墙冷峻色调，凸显商务调性纯玻璃幕墙幕墙67开启窗离地高度在1.9m以上，配合楼体外观效果前提下

50、，保证人视范围内无遮挡；根据建筑设计效果分格确定单元板块的宽度，根据楼体层高确定单元板块的高度；配合楼体外观效果前提下，保证人视范围内无遮挡。幕墙无遮挡视野技术实现要点幕墙68幕墙材质结合产品定位，采用不同档次的幕墙材质楼体四面采用纯玻璃幕墙，打造合作化路沿线高端商务形象；建议采用双银。厚度为6+12+6 规格（mm）（玻璃厚度+空气层+玻璃厚度）；每栋包括玻璃及安装费用控制在600-1000元/平米技术实现要点双银LOW-E玻璃，因其膜层中有双层银层面而得名，其属于LOW-E玻璃膜系结构中较复杂的一种，是高级LOW-E玻璃；它突出了玻璃对太阳热辐射的遮蔽效果，将玻璃的高透光性与太阳热辐射的低

51、透过性巧妙地结合在一起，因此与普通LOW-E玻璃比较，在可见光透射率相同的情况下具有更低太阳能透过率。规格（mm）（玻璃厚度+空气层+玻璃厚度）价格（元/平米）单银双银6+9+6250-260290-3006+12+6 257-267 297-3078+12+8297-307337-347幕墙69商业顶部打造综合体的第五立面让商业顶部成为综合体的第五立面，遮挡设备同时创造综合体内部景观。设置用于休憩交流的的和谐共享空间、植被与情景休憩物的有机融合不仅有利于增加公共空间的层次感，更可强化生态休憩的概念。技术实现要点高形象KPI特征第五立面70广场人性化的车行大堂在写字楼外部公共空间，配合外立面风

52、格，设置宽敞的车行大堂入口，展示豪华、高档形象；写字楼入口门前停车，无需过长步行距离即可进入大堂；技术实现要点人性化KPI特征广场71广场水景结合绿植营造和谐环境广场亲和型水景，易于人与自然的沟通交流，且不破坏广场整体空间感；建筑周围设置叠水景观、景墙，可使广场增添大气、尊贵感及空间感；绿化植被种类丰富，错落有致，在视觉上形成层次，还起到一定的空间缓冲作用；采用较为珍贵的树种，增强项目的档次；技术实现要点高形象KPI特征广场72深圳新世界中心大堂采用通透点支式玻璃幕墙，将大堂内外水景进行融合互动大堂外墙“零”距离亲密接触水景，结合通透性玻璃墙，内外景观结合营造生态型大堂；深圳海岸城西座水景室内

53、水景室外水景大堂73生态大堂切合商务喜好的现代感暖色设计风格配以生态设计元素风格、线条简洁明快的手法令空间感更为强烈；邀请国际著名设计公司设计；销售型写字楼设计色调着重运用暖色调，配以生态设计元素突出生态主题；设计色调着重运用暖色调,开创合肥柔性办公新理念。技术实现要点深圳智慧广场大堂74大堂舒适人性的照明系统技术实现要点灯光与墙体的结合，采用暗藏式，一方面增强墙面材质感，另一方面避免光线耀眼、眩光问题；灯光采用柔和色调，营造暖色舒适空间；大堂75大堂适宜出风口设置实现有效节能技术实现要点采用地送风和墙送风出口设计可以使得室内空调出风量均匀，并且可以在大空间内实现有效节能。大堂76候梯厅、公共

54、走道彰显高档的材质装修材质：地面普通耐磨石材；墙面、顶棚可尝试使用人造石材或木质材料增强空间质感及空间变化。技术实现要点侯梯厅及公共走道装修成本建议候梯厅净宽建议为3.2米；装修成本建议为1000-1500元/平米左右。公共空间77候梯厅、公共走道简洁耐磨的装修设计简洁电梯按键，与候梯厅装修风格统一；用材与公共走道、大堂呼应，采用耐磨材料；技术实现要点公共空间78候梯厅、公共走道和谐统一的柔和色调、无死角的灯光照明走道等公共空间可采用暗藏式照明，尽量避免直射照明，提高视觉舒适度；公共走道建议净宽1.8米。暖色调装修配合暖色调灯光，打造亲和商务，缓解办公压力，提高舒适度；无照明死角技术实现要点公

55、共空间79电梯配置品牌、速度建议选择合资或原装进口的三菱品牌电梯，分低高两个区，低区速度为2.5米/S；高区速度为3.5米/S；电梯轿箱内双侧均设置按钮；轿厢载重：1350kg产品设置建议电梯80电梯配置电梯配置材质精良的装修电梯门：采用不锈钢材料电梯内壁装修：要求材质精良，可采用不锈钢墙面显示质感或采用仿木材结合艺术玻璃搭配，创造亮点技术实现要点电梯81电梯配置消除无聊时光的显示系统电梯楼层显示：电梯内外设置显示屏显示电梯上下运行状态及到达楼层电梯液晶显示屏：电梯间及电梯内箱均设置液晶屏，播放新闻或商家广告，消除客户乘坐电梯的无聊技术实现要点电梯82空调保证品质的知名品牌选用约克、开利、大金

56、等品牌空调；考虑物业打造不同，选用不同档次的空调；VRV空调系统，具有分区域控制能力，自我调节室内温度；按电费分户收费。产品设置建议空调83空调充足、平稳的风量、风速新风量不低于30立方米/人/小时,风速小于或等于0.20米/秒技术实现要点空调84远距离停车场系统 车位引导系统支持设备方便快捷的停车系统创新远距离停车场系统：采用远距离射频感应识别技术，能远距离识别出入本小区有记录的车辆的身份，不需停车刷卡收费，可远距离自动收费和记录车辆身份及出入时间，供需要时查询。智能寻车系统：主要用于复杂的大型停车场内，车位引导系统感知到有车辆入位后，即启动旁边相应的智能寻车系统的刷卡定位终端进行声光提示，客户必须按照提示在附近的刷卡定位终端上刷卡，从而做到车辆定位。客户返回停车场时，只须就近找一个定位终端，直接刷卡查询，显示屏上就会显示车位位置。智能车位引导系统：通过分区显示剩余车位，可以引导客户迅速找到理想的空车位。技术实现要点智能停车引导855A智能化标准标准内容详细内容楼宇自动化送风监控系统；电梯群控系统；变电系统；照明控制系统公共空