3房地产销售经理的要求及岗位职责制度

1、销售经理素质要求及岗位职责特详尽版本一、销售经理一工作标准在房地产销售的成长历程中，销售经理是一个非常关键的重要关卡，是否能在此行业出人头地和是否能成为一名优秀的销售经理有着紧密的联系。现将优秀销售经理标准及岗位要求公布如下，各销售经理可对照此标准进行自我检讨不断进步。自律面总评：一个优秀的销售经理首先应具备高度的责任心与敬业精神，并有较强的意志控制力，视案场综合表现为自己事业成就感的一局部，为自己生命的一局部，具体可划分为：1、以身作那么：只有自己首先做的最好，才有资格去领导别人，所以在各项规章制度的遵守执行上，首先以身作那么，更难能可贵的是先照顾下属的利益，再考虑自己的得失。2、持之以恒：

2、很多人可以把各方面管理的很好，但往往只能坚持几天，难就难在长期如一日的保持高效的管理。因此优秀销售经理假设想做到这一点，就必须在刚担当此岗位时，一开始就高标准要求自己，使很多方面养成一种习惯，成习惯后，自然也就持之以恒了。3、保持精力：要做一个优秀的销售经理，对体力的要求很高，因为他的付出往往比一般的业务员要高很多，即使晚上工作再晚，本着以身作那么的原那么，第二天仍需准时上班，常常没有休息日，但在上班时间，尤其在下属面前，精神面貌非常重要，上班睡觉，打哈欠等会给下属极不好的印象，也影响自身形象。管理面总评：从一名业务员向销售经理过渡最大的区别点就在于从一名纯粹的销售人员向管理者方向的开展，而工

3、作的重心也从自身销售向全面管理、协调转化。因此，管理能力的培养那么成为销售经理第一要素，管理又可分人的管理和事的管理，在管理方式上即保持一定的威严，与业务员保持一定的距离，又能成为业务员的朋友，谈心聊天。1、严格执行公司及案场的各项规章制度：考勤、案场纪律、案场规章等。掌握的核心是“不是为公司管好，而是自己要管好。2、现场清洁管理：现场的清洁一方面是使自己每天的工作环境良好，更重要的也是客户进门第一眼产生对楼盘的印象，因此清洁卫生很重要。清洁管理的核心是在一开始让所有业务员养成各种良好的卫生清洁习惯，客户走后桌椅归位，台面清洁，早晨的清洁卫生分工，下班后柜台的整理等，同时要求销售经理有高标准要

4、求及唯美的清洁态度。3、现场设施管理：在设施设备的管理中，最重要也最容易疏忽的是灯的管理，售楼处的每一个灯是否明亮，都代表一种人气，切记。4、让业务员保持良好的习惯：有的时候销售经理担当的便是业务员的家长、父母，对业务员的一言一行都有好的要求，进行催促，如：仪表整洁、坐姿、谈吐、卫生习惯，日记的习惯，有难必问的习惯，好学的习惯等等，这些良好习惯的养成靠的是销售经理第一以身作那么，第二时刻催促。5、时刻保持高度的触觉：指的是优秀的销售经理身在案场能头脑清醒，比别人更多一只耳朵，多一双眼睛，哪儿出了状况，哪儿有些问题，都能随时觉察，及时解决，销售经理必须具有这方面的敏锐力。6、公平、公正、人人平等

5、。俗话说“一碗水端平，对下属不抱偏心，尤其是对偏爱的业务员更加严格管理，有错误处理在前，这样才能保证管理的公平性。7、奖罚清楚：管理最怕的就是平平淡淡，干多干少一个样，今天明天一个样。因此奖罚一定要清楚，有的销售经理一年管理下来，即无一个表扬，也无一点处分，这样对于很多求上进的人会消除进取心。因此在制度的前提下，大胆奖罚很重要，但在罚之前要讲技巧，要罚得心服口服。8、业务员心态及积极性的调节：每个人都有弱点，人无完人，业务员更是如此，因此优秀的销售经理能够在最适当的时机时常与业务员沟通思想，问长问短，问寒问暖，解决心理上的症结，调整好心态，让业务员时刻保持高度的工作积极性。9、对突发事件的处理

6、具备独立的协调、解决能力。业务面：总评：管理最终是为销售效劳，销售经理最终的能力大小是表现在业务的带动上，最终顺利完成指标。1、充分利用各种业务报表。实际上日报表、周报表、周分析表等都有极有价值的作用。善于利用报表、分析形势，对下阶段销售工作的方案制订有着重要的作用，但有的人不注重这些报表的功能，使报表成为形式化而已。2、珍惜客源、珍惜时间：不是让你本人珍惜，而是你要让每个业务员珍惜，珍惜每一个 ，珍惜每组来人，珍惜每一分钟上班时间。要做到这点，销售经理必须对每一个业务员的客户有充分的了解，用你的珍惜意识去感召每一个业务员，并给他们一种压力，及时催促业务员完成每一个追踪 和每一个现场谈判。而且

7、业务日记、业务会议、业务讨论、业务汇总等手段方式的运用，要从形式转化成实用与实战。3、销售控制：一个工程开案前，对销售策略的订制，楼盘推进顺序及开盘后的价风格整策略等都有讲究。总而言之，好的销售经理有能力使一个案子能够均匀地、有条理地销售。4、制定销售方案、指标：工程销售过程中，销售经理要针对工程的运作情况及开发商规定的回款额度定期制定销售方案及月度销售指标，也可适时组织促销活动，推动销售工作的顺利开展。5、发现瓶颈，解决困难：一个案子在销售过程中常会遇到很多困难。有的来自于市场，有的来自于产品，有的来自于自身，也可能兼而有之。因此，销售经理要有敏锐的洞察力发现问题的核心，找出解决困难的方法，

8、或调整广告方向，或调整价格策略，或解决业务说词，或提高业务员的积极性等，至于方式、方法就看各位的创造性了。6、业务培训：优秀的销售经理明白一个道理，只有让大家的业绩普遍提高，才能使个案业绩广泛提高。充分利用案场周会，平时提高大家的业务水准也至关重要。7、销售总结：销售经理应分阶段性对案场情况作分析总结，并结合案场实际情况对近期业务员及销售主管的工作进行评价。8、广告企划：销售经理也应具备广告企划的意识，留心注意好的楼盘好的广告，能够和筹划部人员沟通广告的方向，有能力评判广告的好坏，并提出修正意见。综上所述，一个优秀销售经理的三方面要求完整呈现。确实，要在各方面都十分优秀很难，但这不是每个人发奋

9、的目标吗？一旦你踏上这个台阶，你会发现你的境界、对人生认识、对价值观的看法都会发生巨大变化，在此，也许真的已插上成功的翅膀。二工作职责1、执行及遵守公司及案场的规章制度2、负责案场考勤监督及起表率作用3、对案场出现的问题不包庇、不隐瞒并及时解决汇报4、帮助业务员养成良好的生活和工作习惯5、安排日常工作执掌表、轮排表6、熟悉和精通销售流程及操作7、案场环境卫生的管理8、按时完成每周的周方案9、每月及时下达本月度业绩指标并负责案场业绩指标的完成10、负责控制过期大订、按揭资料未办、未齐的工作11、过期大订及未签客户情况分析12、负责各项业务推广活动制定及起草各种信函内容及寄发13、各种大、小业务会

10、议的安排、主持与记录及整理确认工作晨会例会业务部例会经典案例讨论会除业务周会以外的所有与业务有关的会议14、负责售后效劳工作，如：联谊会、寄送节日贺卡等15、负责楼盘开盘前底价表的制作，在销售经理提出调价申请得到批准后，制作完成价目表并监督执行新的价目表调价申请上必须有此价目的大概执行日期价目表制作程序：销售经理起草调价申请楼盘秘书打印销售经理签字公司相关领导签字楼盘秘书制作价目表销售经理每页签字案场执行16、与各部门和案场业务员进行沟通，要多和业务员谈心，帮其确定目标17、对销售情况有针对性措施、方案并能解决销售瓶颈18、安排业务员进行市调19、对案场的业绩销售，资金回笼状况了如指掌20、提

11、高低属的专业能力，专业知识，销售过程中的疑难杂症能妥善解决21、确认各种房展会、展览会的位置22、各类发包物品质量的验收23、发包制作进度的控制24、负责提供应业务员最新的房产信息，并针对其对业务员进行相应的培训与讲解25、在业务及合同中遇到争议，负责和开发商协调26、负责与开发商之间的协调 永康锦园奠基典礼暨售楼部开业庆典筹划方案作为营销筹划的组成局部，奠基典礼和开业庆典已经引起开发商愈来愈密切的重视，它实际上已经构成了引导销售热潮的爆发口，一个精彩的活动筹划，是综合文化素质和开发商实力的全面展示，往往能收到事半功倍的效果。一、活动构思1、以剪彩揭幕、奠基典礼为主线，通过售楼部剪彩揭幕、工地

12、奠基典礼、馈赠礼品、庆祝酒会来完成活动目的。2、通过活动传播开始内部认购的信息，使潜在消费者获得信息。3、通过活动的间接影响，使更多的潜在消费者对楼盘的开发建设和销售有一个根本的了解，进而吸引既定的目标人群。4、通过活动的各种新闻传播，让既定目标人群确认自己了解的楼盘信息，较其他方式更为客观。二、整体气氛布置整个会场将配合售楼部剪彩揭幕和奠基典礼的主题，以剪彩揭幕、奠基典礼的热烈喜庆和庄重气氛为基调，工地四个空飘气球悬挂空中作照应，并输出永康锦园开始内部认购的信息。售楼部内以红、黄、蓝相间的气球链造型装点一新。主干道及售楼部、工地入口布置有永康锦园标志的彩旗，售楼部内墙布置展板，保证做到气氛庄

13、重热烈。1、售楼部布置1在主干道两侧插上路旗及指示牌。2悬挂永康锦园奠基典礼暨售楼部开业庆典横幅。内容：文字“永康锦园奠基典礼暨售楼部开业庆典颜色：字中黄色底色红色字体：圆黑色3充气拱形门一个内容、颜色、字体同24门口铺红色地毯，摆花蓝和鲜花盆景。5售楼部内四壁挂满红、黄、蓝相间的气球。6售楼部门匾罩红绸布。2、奠基现场工地布置奠基现场四个空飘气球悬挂空中，文字“热烈祝贺永康锦园奠基典礼暨售楼部开业庆典顺利举行或“欢送您参加永康锦园奠基典礼暨售楼部开业庆典。在奠基现场放置一块青石碑，假设干把扎有红绸带的铁铲。3、主会场区1在主会场区的入口处设置一签到处，摆放一铺红布的长木桌，引导佳宾签到和控制

14、入场秩序。2会场周围设置两只大音箱和有架话筒，便于主持和有关人员发言讲话。3乐队和舞龙队位于主会场主持区一侧。三、活动程序设置作为一个庆典活动，欢庆的气氛应浓烈，我们方案用一局部欢庆活动来起到调动会场情绪的作用。由舞龙活动来制造喜庆气氛，也是为以后的工程打气助兴作准备。由于它费用低、收益大、最容易制造气氛和场面。故而，以舞龙活动作为开业仪式上的一个组成局部最为合理。另外，应当由司仪主持庆典活动全过程，由司仪来穿针引线，才能使会场井然有序。具体活动程序设置：09:00售楼部迎宾礼仪小姐引导嘉宾签名和派发资料。09:20礼仪小姐请嘉宾、记者到主会场。09:30乐队奏曲和司仪亮相，宣布永康锦园奠基典

15、礼暨售楼部开业庆典开始并向嘉宾介绍庆典活动简况，逐一介绍到场领导及嘉宾。09:50为尔公司胡总致词致词内容主要是感谢各级领导在百忙之中抽空前来参加永康锦园的开业仪式。并对为尔公司及本工程进行简短介绍。10:00市领导讲话内容主要为祝贺词及为尔公司在赣州开发的意义。10:20剪彩仪式。10:30揭幕仪式。10:40为两只龙头点睛胡总、市领导。10:42舞龙表演。10:50司仪请嘉宾随舞龙队的引领进入奠基现场。11:00燃放鞭炮，乐队乐曲再次响起。礼仪小姐为嘉宾派发铁铲11:10嘉宾手持铁铲参加奠基活动。11:20邀请嘉宾前往售楼部参观和稍作休息这时售楼部应有专人为手持报纸宣传单页的市民派发礼品。

16、12:00酒店，庆祝酒会开始酒会可以以西式自助餐形式，气氛融洽又高雅。四、活动配合1、活动总负责总务组：负责活动总体进展，确定嘉宾名单人员配置：暂定1人。2、现场总协调会场组：协调现场各工序间工作。人员配置：暂定1人。3、道具准备后勤组：负责购置活动所需材料及用品，活动结束的清理会场。人员配置：暂定2人。4、对外联络公关组：负责派送请柬，联系乐队、舞龙队、司仪、新闻媒体、酒店等。人员配置：暂定4人。5、宾客接待接待组：负责嘉宾签到处，发放资料，为嘉宾佩戴贵宾花，引导车辆停放，活动结束后，负责送客。人员配置：暂定4人。五、媒体配合永康锦园12月18日的开业仪式是楼盘的首次亮相。这次关键性的亮相将

17、影响到今后整个楼盘的销售。所以本阶段广告宣传以塑造企业形象和建立品牌知名度为目标，从而尽快奠定永康锦园在人们心目中的档次和形象。本阶段我们将主要采用报纸、电视、宣传单页和条幅等传播媒体和传播方式，以大量的硬性广告来宣传工程。1、在?赣南播送电视报?和?赣州晚报?上刊登时间：?赣南播送电视报?12月15日21日的一期1/4版。?赣州晚报?选择15日、16日、17日连续3天到刊登，1/4版。文案：横排“十二月十八日横排黑体小字：值永康锦园12月18日售楼部开业之际，凡持本报莅临者均有精美礼品赠送。另：在版面上还应把楼盘标志和广告语“永康锦园，一生的、幸福的都标注上，标志图案要显眼，广告语字体要有别

18、于文案字体。地址： ：2、在赣州电视台一、二套节目八点黄金段广告中播放文字广告也可选择多台播放的游字广告。时间：12月15日12月17日三天。3、市各主要街道悬挂条幅12月11日12月17日七天112月18日永康锦园奠基典礼及售楼部开业庆典隆重举行。212月18日永康锦园今日开始内部认购。312月18日永康锦园将是您一生的、幸福的。4、制作宣传单页，派销售员到各繁华地段及居民区散发。时间：12月15日12月17日三天文案：A页：参照报纸广告B页：工程概况六、费用预算1、报纸广告刊登费用：2、电视广告费用：3、条幅9条：60元/条4、请柬：100张1.00元/张5、司仪：6、礼仪小姐：10人60

19、元/半天/人7、乐队：1280元8、充气拱形门：一座200元/天9、路旗：6.5元50面10、指示牌：11、花蓝：60元/个20个12、佳宾胸花：4.00元/束13、鞭炮：200元14、酒会餐费：50元/人15、装饰品购置费：16、宣传单页制作费：17、石碑购置费：18、铁铲购置费：8把19、空飘气球租赁费：20、舞龙队：1280元：21、音响、话筒租用费：22、签名用文具购置费：23、剪彩、揭幕用红绸购置费：24、礼品：25、其它费用：地产销售精英培训术房地产行业经过了比实力、拼品牌、斗景观之后，新一轮的竞争正渐渐地转变为由硬件的竞争升级到软件的竞争。因此企业在做好硬件方面的有关事项之后，必

20、须要把精力集中在软件方面，销售人员作为现在房地产软件战斗中的核心队伍，其战斗力显得尤为重要。战斗前的准备培训将成为日后战斗成败的关键要素。 步骤一：地产精英需要技术的培训以下是加拿大著名地产经纪人徐澄川先生设计的物业促销培训课程，仅作参考。课程共分十天时间内容第一天详细介绍公司背景，在公众心目中的形象，公司的目标，包括工程推广目标和公司开展目标，确立员工对公司的信心；讲解销售人员的行为准那么以及制定销售员个人目标第二天介绍物业的详细情况，包括规模、定位、设施、价格、买卖条件；物业周边环境、公共设施、交通条件；该区域的城市开展方案，宏观微观经济因素对物业的影响情况。第三天讲解洽谈技巧。如何以问题

21、套答案，询问客户的需求、经济状况、期望等，掌握买家心理。第四天展销会场气氛把握技巧。销售员依次序接待客户，与客户交谈的礼貌用语，多客、少客及下雨天应该怎么做。第五天物业管理课程。包括物业管理效劳内容，管理规那么，公共契约等。第六天推销技巧，语言技巧，身体语言技巧，客户心理分析。第七天签定买卖合约的程序。展销会签定买卖合约技巧。第八天讲解房地产法规。包括土地管理法、房地产交易管理条例、房地产登记条例、租赁条例、物业管理条例以及房屋抵押贷款管理规定等。第九天以一个实际楼盘为例进行实习，运用全部所有方法技巧完成一个交易。第十天实地参观他人展销场地。以上课程已使销售人员掌握了物业促销的根本技巧，而在物

22、业推广的整个过程当中，还有许多细节是需要注意的。地产销售精英作战前的培训演示 以下问答，它是房地产推销上最根本的知识，每一个推销员对任何一个案例，都可依本问答，事先模拟答案，作为推销作战的准备。1、本工程的地点及地址？2、试述本工程大环境特色？3、试述本工程小环境特色？4、本工程所处位置，将来有何开展性？5、本工程的交通情形？公车及公司路班车？各路线起止站名及经过路线？车次情形如何？本工程站名？6、本工程附近有哪此市场？每一市场的位置及营业状况？与本工程距离路程？7、本工程附件有哪些学校？幼儿园、初中、高中、大学8、本工程的学区是哪所学校？距离路程多远？9、本工程附近的保健设施有哪此？其位置和

23、路程？10、本工程附近有哪些娱乐设施？其位置和路程？11、本工程占地面积多大？容积率是多少？12、本工程邻近的马路宽度？防火巷宽多少？13、本工程正同的长度多少？深度多少？14、本工程的规划用途？有哪些公共设施？15、本工程共有多少户？怎样区分？16、本工程的造形设计有什么特色或特殊之处？17、本工程座向如何？18、本工程共有几层？全楼总高度？每层高度？及地下室高度？19、本工程总建坪有多少？公共设施所占比例？阳台面积所占比例？20、本工程一楼有无庭院？可否作商让用？21、试述本工程建建材设备如何？卫生设备、门窗、厨房、电梯、地板、天花板、电源22、本工程电梯共几部？厂牌？23、本工程附近有哪

24、此工地？价格、建材优劣点与本工程作比拟。24、本工程采用何种形式交易？买卖或委建25、本工程的产权情况？建照号码？26、本工程座落地号？地段？27、本工程何时开工？多少工作天？何时完工？28、本工程有无停车场？如有，使用情形如何？29、本工程屋顶如何处理？有无空中花园？30、本工程平均价格如何？付款辨法如何？大约多久缴一次款？31、本工程的贷款年限如何？由何家银行承货？每月摊还多少？32、本工程购置时有无任何优待辩法？如有，如何优待？33、本工程订购时须缴多少订金？何时签约？签约时应携带何种证件？在何处辨理签约手续？34、除总价外，尚须缴付哪些费用？大概多少？35、本工程所需要契税，预估多少？

25、36、本工程的室内设计是否可以变更？如何变更？37、本工程有无保证？保证年限多久？38、本工程是否为自地自建？39、试述该建设公司以往业绩及其概况。40、该建设公司有哪些关系企业？要点B：专业培训设计1、在预售商品房时，得商品房预售许可证条件已取得房地产开发资质证书，营业执照按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书资金投入到达总投入的30%持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和平安监督手续已确定施工进度和竣工交付使用时间三层以下的商品房工程已完成根底和结构工程；四层以上的产品房工程，有地下室工程的，已完成根底和首层结构工程；无地下室工程的，

26、已完成根底和四层结构工程已在工程所在地商业银行开设商品房预售款专用帐号预售商品房工程及其土地使用权来设定其权项法律、法规规定的其他条件2、购置房地产的条件成年人提供身份证未成年人提供户口薄及监护人证明书父母自然监护人，不用另外提供，弱智或精神病人那么需要。3、商品房的预售、抵押、过户预售付定金，签署购房定购书签署?房地产预售契约?付首期或全楼款，付契锐1.5%到房地产交易所鉴证办理登记手续房地产买卖关系确实立抵押按揭购房人与地产开发商鉴定?房地产预售契约?并经鉴证后交按揭银行购房备齐资料向银行提出申请。以下是购房人需提供资料：个人身份证及复印件3份首期购房款不低于30%收据及复印件两份定金收据

27、复印件两份还款能力证明可任造一项作为银行查验依据最近连续三个月工资单和工作证单位出具的收入证明可用于还款的借款人大额定期存单折其他收入来源情况说明及其原始凭证个人纳税税单愿为借款人提供还款人收入证明和书面担何书过户预售房转让过户转让条件经预售、未取得房地产权属证书款过契约的交楼日期交易所收取费用转让0.65%楼价=0.4+0.2+0.5%受让方1.75%楼价=1.5%+0.2+0.05%开发商收取5000元过户登记手续 凭?房地产预售契约?到房地产交易所办理过户登记手续。4、二手房地产交易租户和共有人有优先购置的权利到房地产交易所办理买卖房屋的转移登记需提交的证件：申请人身份证或身份证明或户口

28、薄、房地产证、房地产交易签证证明书、房屋及用地登记申请书报价填表收件签署契约时缴付20%定金实勘估价：一般只对商铺进行实地估价，对房层不进行实勘估价审批：产权、价格过户缴税高价纳税契税：3%买方手续费：0.5%卖方、0.3%买方印花税：0.058卖方、0.05%买方补地价：住宅或个人买卖10%、非住宅或单位买卖25%增值税增值局部：3%假设增值较少情况下含采取30%-60%纳税5、房地产面积的测算1建筑面积夹层面积计算条件夹层的结构要牢固高度要在2.2米以上假设局部超，局部不超，那么计超高度局部整个夹层面积要超过5平方米可计算梯间面积计算条件整个梯间超过8平方米计面积纯梯间梯间以外还附有其他建

29、筑物的，即使梯间少于8平方米，都连同其他建筑物一并计算面积阳台面积计算条件内阳台面积全计外阳台外飘局部有遮挡面积计一半露台面积不计首层带阳台、基地面积计一半飘式窗台面积计算条件飘出局部的窗高度超过以后的标准：阳台封还是不封闭来判断是否全面计面积封闭面积全计以规划局报建图为准，私人封闭的不算封闭不封闭计一半2共有建筑面积的分摊原那么 产权双方有合法权属分割文件或协议，按其协议分摊按共有建筑面积实得建筑面积比例分摊步骤五：现场销售人员技巧培训手法手法A：“一炮打响的开场白培训由于您不知道客户购置潜在动机，不能明确客户真正想要的是什么，因此你的开场白最好以能引起客户注意、兴趣的方式，陈述您公司的商品

30、能带给客户一般性利益。在陈述一般性利益时，要注意客户对那些地方特别注意或发生兴趣。掌握住客户的关心点后，您才能有效率地进行接下来的推销工作。手法B：“抛砖引玉的顾客把握手段一、听觉听觉涉及到口音。一家重要的保险公司在1997年初对于地方口音和公立学校口音做过一些调查。调查说明75%的人更喜欢地方口音，缺乏7%的人认为“华美的口音会激发自信。所以对那些操地方口音的推销员来说这是一个好消息，然而另外一项调查说明，操地方口音的人在工作中受到歧视。假设你是一位很成功的推销员，谁又会在意呢？最后一些坏消息就是对各种地方口音的可接受情很显著的差异。不要冲动，请注意可接受等级依赖于口音的温度，请记住，任何事

31、情都是物极必反。二、视觉 让学员答复以下的问题。从中引起的讨论，可以为推销工作的最初几分钟提供丰富的想法和资料。据说我们接受信息的方式有80%依*视觉。如果你给人们一条相反的信息，例如“我不希望让你们想到那个红色的大型公共汽车，我可以保证他们每个人都会在想那个红色的大型公共汽车。因为他们在自己头脑中可以看见它。顾客的感觉作一个两分钟的发言，尽可能多地答复以下问题：当你出现时潜在顾客希望看到什么？你的衣着看上去应是怎样的？你的头发应看上去如何？你的外貌，如果对顾客有影响的话，将会有什么影响？如果你的顾客不吸烟，他们是否会知道你吸烟，而这对他们会有什么影响？你随身携带的东西看上去应是什么样？顾客希

32、望听到的是什么？你的声音听起来应该是怎样的？ 你的声音，谈话和表达可能会让顾客分心甚至让顾客生气，那么你在这些方面能做些什么？你希望潜在的顾客产生什么样的感觉？你打算怎样到达所有这些目的？手法C：认清自我能力，有针对性培训一、知识知识可以说就是一组使我们了解自己在做什么的信息。例如，在销售中，知识是指以下些内容：产品知识；消费者知识；竞争对手的知识；公司知识；工业或市场知识。这些知识随首我们在机构中的不断开展而不断提高，获得这些知识，可以通过正式的学习某些课程，也可以通过实际工作的磨练，如观察、询问、倾听、合作等。每个换过不同领域工作的人都会记得他们最初的那几个月，就好似在茫茫大海中一样，直到

33、有一天好似突然茅塞顿开，能将他们所得到的信息归入某种结构中，使他们能更好地了解到自己到底是什么。相反地，也正是这引起知识允许人们在属于同领域的行业或市场的不同公司间移动，并能几乎立刻到位胜任，因为在相同的领域里，知识的组成是一样的，因此可以随时转换的。二、技能技能是那些能使我们完成特定任务的活动。比方，秘书的技能包括熟悉几种计算机程序，记录 、安排旅行订票，管理文件等等。这引起都可以在一间正规的教室里进行教学和学习，然后再在工作中实践和完善。对于销售来说，也有许多我们需要学习的技能。例如：与客户见面、问侯；发现客户的需求：说明与介绍；处理反对意见；成交。三、态度态度可以大致地解释为我们向外在世

34、界表达感觉的方式。态度的主要万分是感情或感觉，所以我们常常把态度描绘成积极的、自信的、焦虑的、受挫的、进取的、消极的等等。这引起都是我们内部感觉的外部表现形式。一般说来，态度既不能从学校中学来，也不能通过日常工作中的实践学到。它们是我们整个生活的产物，因此它戴上面具，用世故的客套来加以掩饰，但即使这样也需反复操练，并常常会造成一些压力。无意识中我们也放将一些消极、侵犯或酸溜溜的态度传给了客户。结果这种态度对双方都带来了影响。 我们在见到客户之前要意识到并努力使这三个要素到达最正确水平。如果其中的一个到达标准，我们就很难在洽谈时到达预期目标，而且很可能会造成我们完全可以通过事先预备而防止的困境。

35、尤其是在那些对检验有更多要求领域，更要注意我们的态度，更要注意我们的态度，因为我们的态度会随着一天内所经历的事情而时常变化。步骤六：如何防止企业培训陷入“无解方程组织和管理员工培训需要从一开始就与企业的开展目标或子目标联系在一起，从而使员工培训的投入是集约化的、是高效的。另一方面，员工培训又是自居体系的，在时间、内容等方面是相对独立的，因此，对员工培训要做专项研究、专门看待。一定程度上，特别是定位于“综合素质提高的培训，要游离于企业的日常工作，以期取得最正确效果。以培训售楼员为例，我们试列一个方程式：成功的培训=明确宗缆目标+确立培训议程式+培训预算+培训的有效组织策略A：明确宗旨和目标即培训

36、的大政方针是什么，期望值是什么。可以是全面的培训，也可以是分解式的、技术性的培训，所期望达成的目标也有大有小，正如同做股票的人有长短线的取舍，这一点是至关重要的！策略B：确立培训方式培训式方可以有假设干种，常用的是课堂式培训这一方式无论从便于组织、节约开支方面，还是从知识灌输、双向沟通等方面都有着显而易见的益处。只是问题有：a.请谁来讲授；b.讲授效果怎么评价；c.讲授内容谁来定。如“谈判技巧的内容是商业心理学为主还是以实战分析为主？是高屋建瓴式的，还是解剖麻雀式的？在这些问题上一定要采取程序化的操作，即先解决什么，再解决什么，最后解决什么，操作以效用最大为原那么！策略C：预算不做预算的培训一

37、定是失败的培训！懂得经营的企业领导必须懂得投入的重要性。这不仅表现在间接的投入上如工作时间被子压缩，更表现在员工培训直接相关的经费投入组织费用、专家费用、信息资料费用等等。如果采取封闭式的培训，还会发生食宿费用、差旅费用等。为保证培训工作的圆满完成，需要提前做好准确的预算。不做预算、或预算规模与培训工作有着巨大缺口时，其它方面的努力都很难取代“钱的分内工作。策略D：培训工作的事中组织培训的事前组织工作是十分重要的，事中组织也同等重要！将培训的内容传授给员工是容易，但让员工依此形成心得那么是困难的。况且推销工作今后面对的人复杂、城市复杂、文化背景复杂，这些需要大量的感性认识积累，培训是替代不了的

38、。但也正是因为售楼员将面对多变，所以他们需要掌握原那么、拥有思路，并且能够激发想象、产生创造力！故而，要求受训人员积极地投入，积极地思考是非常重要的。这一定程度上要依赖组织工作，即组织者的催促作用。想像在这一方程式上，再加上一个企业营销活动的变量，员工培训就是“有解了。工程辐射半径&消费者购房半径工程辐射半径&消费者购房半径在确定目标用户时，我们可以从假设干维度进行界定，本文试图从工程自身的“工程辐射半径与“消费者购房半径之间的关系，以及各自的影响因素入手进行分析，希望能够给开发商提供一些参考意见；“工程辐射半径简而言之，就是指某个具体工程影响的范围，它可以是某个特定的区域，也可能是某个城市，

39、或者一个更大的区域；“消费者购房半径是指在选择地产工程时考虑的范围。只有当工程的辐射半径比拟好地覆盖消费者的购房半径时，才可能吸引较多的目标客户，实现销售。工程辐射半径主要受以下因素影响： 工程知名程度：工程知名程度与工程辐射半径呈正相关，一般在同类工程当中，工程知名程度越高，工程辐射半径越大；无论是高档的别墅工程，还是低档的经济适用房，当然，工程知名度与广告投入力度、推广方式等等都有一定的关系；工程规模：工程规模与工程辐射半径半径同样呈正相关，工程规模越大，工程的辐射半径也越大；工程周边交通网络：工程交通便利程度也会影响工程的辐射半径，无论是低端工程还是高端工程，相对而言，低端工程辐射半径受

40、交通的制约程度会更大，而高端工程相对而言受交通制约的程度会稍小一些，或者说不会过于敏感；工程档次及属性：工程档次越高，一般而言其辐射程度会越高，有些工程的辐射范围往往是跨区域或者跨国界的；比方经济适用房一般不会形成跨区域指不同城市之间购置力，但高端别墅工程往往需要进行跨区域、甚至跨国界推广；收入水平：消费群体收入水平应该说是最重要的影响因素，不同收入水平群体或者说不同收入等级的群体根本上不可能选择同一个工程；收入水平越高相对而言，购房半径会越大；自由度：自由度指的是消费者对每天24小时的自主支配程度，不同职业、不同职位、不同性质单位的群体在“自由度方面存在交大的差异，从职业方面看，“自由职业者

41、如，记者、艺术家、私营企业主等应该是自由度最高的群体；从职位来看，普通员工的自由度要小于高级管理人员；从公司/单位属性来看，机关/国有企业/事业单位的自由度相比照拟低，而私营企业相对自由度比拟高；自由度在某种意义上决定了该群体的选择范围，比方“朝九晚五的普通单位工作人员与“自由支配时间的私营企业主在选择地产工程的考虑范围会存在一定差异；一般来讲自由度大的群体相对而言，其购房半径相比照拟大；时间价值：“时间价值是指消费者单位时间的价值，不同群体之间的时间价值差异非常大，一般而言时间价值越大的群体，对时间越敏感，同时花费在工作地点和居住地点往返通勤的时间越短，相对而言购房半径相比照拟小；我们将不同

42、群体的“时间支配权和“时间价值进行比照分析，我们可以将消费者划分成以下四个群体：群体1：处于图中第一象限，属于“自由度比拟高，同时时间价值比拟高该群体购房的选择半径相对较大，但不会选择非常远的工程；群体2：处于图中第二象限，属于“自由度比拟高，同时时间价值比拟低该群体购房的选择半径相对最大；群体3：处于图中第三象限，属于“自由度比拟低，同时时间价值比拟低该群体购房的选择半径相比照小；群体4：处于图中第四象限，属于“自由度比拟低，同时时间价值比拟高该群体购房的选择半径相对最小；通勤能力：“通勤能力在这里是指消费者从居住地点往返工作地点的能力，这里涉及两个方面的问题，第一，从宏观上讲，某个城市的总

43、体通勤能力取决于该城市的交通网络的兴旺程度；交通网络越兴旺的城市，消费者购房半径越大；第二，从微观上讲，取决于消费者采用何种交通方式与收入水平以及交通本钱的承受能力有关，是私家车，还是地铁/城铁，或者公交车？拥有私家车群体的购房半径明显大于没有私车的群体；工作地点：工作地点对于消费者购房半径存在较大的影响，尤其是当消费者对于目前这份工作的依赖程度比拟高时，而且工作单位近几年搬迁的可能性比拟小，那么消费者的购房半径将围绕目前工作地点而展开；工作地点对消费者购房半径的影响与以下因素有关：对工作的依赖程度，对工作的依赖程度越高，工作地点对购房半径的影响越大；办公场所搬迁概率，办公场所搬迁的概率越大固

44、定的可能性越小，工作地点对购房半径的影响越小；研究“工程辐射半径与“消费者购房半径的意义在于：通过研究“工程辐射半径与“消费者购房半径的关系，可以很明确的知道，我们的潜在用户在哪里；可以开展针对性非常强的营销推广活动；通过研究“工程辐射半径与“消费者购房半径的关系，可以非常明确地界定竞争对手是谁；通过研究“工程辐射半径与“消费者购房半径的关系，在进行定位与市场细分时，提供新的研究思路；九力营销参谋公司王新明 战略，古称韬略，原为军事用语。顾名思义，战略就是作战的谋略。?辞海?中对战略一次的定义是：“军事名词，指对战争全局的筹划和指挥。它依据敌对双方的军事、政治、经济、地理等因素，照顾战争全局的

45、各个方面，规定军事力量的准备和运用。战略最初多用于军事领域。在英文中战略一词为Strategy，它来源于希腊语的Stratagia，也是一个与军事有关的词。?简明不列颠百科全书?称战略是“在战争中利用军事手段到达军事目的的科学和艺术。许多著名军事家都对战略一词做过精辟的解释。著名的德国军事战略家毛奇曾说过：“战略是一位统率为到达他的预定目的而对自己手中掌握的工具所进行的实际运用。除了军事领域，战略的价值同样适用于诸如政治、经济等其它领域。将战略思想运用到企业经营管理中，便产生了企业战略这一概念，关于企业战略由于其内涵的丰富而在西方战略文献中没有一个统一的定义，不同的学者和管理人员赋予了企业战略

46、不同的涵义，通过目前几个有代表性的安德鲁斯、魁因、安索夫、名茨伯格等人的观点我们可以看出战略只是一种观念的定义，强调战略都是一种抽象的概念，只存在于需要战略的人的头脑中。战略是一种观念的重要实质在于，同价值观、文化和理想等精神内容为组织成员所共有一样，战略的观念要通过组织成员的期望和行为而形成共享，在这个定义里还需要强调的是集体的意识。战略储藏只是战略系统的一个有机组成局部，我们看以下三个大型房地产集团公司统计数据：招商地产在推出“招商海月花园时通过大量的广告，吸引来2万多人到蛇口后海看楼，最后成交的只是1000多人；那些没有买楼的19000个“未成交客户的信息是如何处理的呢？答复是“没统计。

47、作为中国住宅业“领跑者的万科，除了在总部所在地深圳开发住宅之外，还在北京、天津、沈阳、大连、南京、南昌、上海、武汉、长春等10个城市相继开发34个工程，“城市花园、“四季华城、“金色家园等工程，已经开展成全国性地产品牌，已经入住22720户，7.2万人这是2002年的统计数据。中海在深圳就有1.5万户业主大约4万多人，4万多人的数据即便是天才你也记不住。北京城开总经理赵康也曾说过：“北京城开的存量客户可能会有60万。据说仅仅是一个望京新城就会有十几万、二十万的客户。乍一看这个一组组庞大的数字确实会让人感到振奋，遗憾的是这些客户的有效数据资料并不存在于各大房地产集团的数据库之中，几十万客户还只是

48、一个概念而已，看得到、摸不着。那么这些信息是否能够保证经常充实、添加、更新，整理、分析了呢，怎样检验效果？招商地产在推出“招商海月花园时那些没有买楼的19000人是为什么没有买，是户型不适宜，还是规划不合理，或者是价格难以接受。如果能够了解这些“未成交客户的信息，有针对性地提出解决的方法，就有可能会使过去楼盘的“未成交客户，变成为今天新楼盘的成交客户。这就需要通过“客户的战略储藏这个课题引进一系列的制度和专门的运作体系来进行管理。售楼人员培训实用教程全集前言作为一个专业的售楼人员，其拥有的信息资源和客户资源就决定顾自已的业绩。“巧妇难为无米之炊，无客户资源怎能创造出销售的业绩呢？售楼部只有建立

49、了一个公平、公正的客户轮接制度，使众多业务员在一个合理、有序的气氛下参与业务竞争，才能加快工程的销售，创造销售的佳绩。一般来说，售楼部决定客户资源的归属应遵循以下原那么：一、第一接触点的原那么包括上客户和 客户原那么上哪一个业务员首先接触该客户，该客户应被其所有。假设该客户第二、第三次上门时，第一接触业务员不在，其它业务员有义务协作、帮助成交，但不计入业绩。二、群带性原那么1、假设第一接触是业务员A的客户介绍的包括电介绍和亲自带着上门新客户甲，那么新客户资源甲仍应归属业务员A。同样，甲带来的客户资源乙应归属业务员A，以后依此类推。但此原那么仅适应于新上门客户指明找业务员A或老客户介绍在先，不包

50、括不期而遇的。2、假设上门客户是某业务员的亲属或朋友，那么其资源权应优先归属该业务员假设该业务未能第一接触而事先又无记录，那么不能拥有此客户资源。三、时效性原那么通常，业务员对老客户资源的拥有不可能无限期。为了使业务员产生忧患意识，积极主动地与客户保持联糸、及时追踪，促成业务成交，其拥有客户资源的时效为三个月。但客户资源中不泛犹豫型客户，成交过程较慢，这类客户在三个后重新登记，登记表须经售楼部主管签字确认后，该业务员才能重新获得对此客户的拥有权。第二章售楼人员行为准那么一、工作态度1、服从上司：切实服从上司的工作安排和调配，按时完成任务，得拖延、拒绝或终止工作。2、严于职守：员工必须按时上下班

51、，不得迟到、早退、旷工，不得擅自离职守，个人调换更值班时需经主管同意。3、正直老实：必须如实向上司汇报工作，反应工作中遇到的问题，坚决杜决欺骗或阳奉阴违阴违等不道德行为。4、勤勉负责：必须发挥高效率和勤勉精神，对自己的工作认真负责、精益求精，做到及时地追踪客户，充分了解客户的心理动态。二、效劳态度1、友善笑来迎接客人，与同事和睦相处，互帮互助。2、礼貌：任何时刻注重自己的形象，使用礼貌用语。3、热情：日常工作中要保持高昂的工作积极性，在与客人的交谈中应主动为客人着想。4、耐心：对客人的要求认真、耐心地聆听，并详尽、翔实地向客人介绍工程，解答客人疑问。三、行为举止1、站姿：当客户上门询问时，值班

52、业务员应主动起立相迎，微笑接待；当客户站立观看售楼展板及相关资料时，值班业务员应笔直站立在客户的一侧，头部微微侧向客户，面露微笑，双臂自然下垂，适时向客户介绍工程。2、坐姿：1轻轻坐落，防止动作幅度较大引起椅子乱动及发声响；2陪同客人落坐时，应坐在椅子1/3到2/3背部不得倚靠椅背；3双手平放在腿上，不可置于两腿间或玩弄其它物品；4双腿自然平放并拢，不得跷二郎腿。3、交谈时1上身微微前倾，用柔和目光注视对方，面带微笑，并通过轻轻点头表示理解客人谈话的内容，不可东张西望或显得心不在焉；2不可整理衣着、头发或频频看表；3在售楼部内不得高声喧哗或手舞足蹈；4坚持使用“请、“您、“谢谢、“对不起、“再

53、见、“请慢走等礼貌用语；5不得以任何理由顶撞、挖苦、挖苦或嘲笑客人；与客人打招呼不得用“喂，应用“先生、“小姐或“女士称呼客人。第三章售楼部工作制度一、员工必须遵守“廉洁、守法、老实、敬业的行为准那么。二、员工应按时上下班，不得迟到早退或旷工。三、员工在工作时间内应坚守岗位，主动接待来访客户。三、工作时间不得外出早餐，不得吃零食：不得高声喧哗、聊天；不得在售楼部内睡觉、看报、滥打私人 或做其它与工作无关的事情。五、值班业务员应提前510分钟到岗，做好班前卫生工作。六、员工必须衣着得体、整洁，男员工应经常修剪头发做无异味；女员工不可浓妆艳抹；员工工作时间内均配戴铭牌。七、服从上司按排和调配，按时

54、完成任务，不得顶撞上司。八、不得玩乎职守，违反劳动规那么纪律，影响公司的正常工作秩序。九、员工未经公司批准不得兼职。十、员工有义务保守公司的经营机密。十一、员工禁止索取非法利益。十二、员工不得越级或越权开展经营活动。十三、员工对违反本制度的行为，有权向上级领导投诉，接受投诉的部门或个人应为投诉严格保密。十四、员工要即时以书面或口头形式向公司年出合理建议。十五、员工违反公司制度给公司造成经济或名誉损失的，公司有权要求其予以赔偿。第四章售楼部员工过失分类细那么一、轻微过失罚金5-15元每/人1、客户进门时，值班业务员未主动起立迎候；未使用礼貌用语听 ；未用普通话说“您好。2、工作时间带无关人员到公

55、司。3、当班时聊天、高声喧哗、追逐打闹、勾肩搭背、随地吐痰、乱扔纸屑杂物等不文明行为；在营业厅内吸烟；工作时间吃早餐、零食、睡觉等与业务无关的行为。4、工作时间衣着不整，未按规定佩戴铭牌5、当班时成心不与同事协助、配合开展业务。6、未经同意擅自越级与甲方谈论工程相关事宜。二、重大过失1、对客人、同事、上司无礼，出言不逊或恐吓、威胁、骚扰客户。2、当班时饮洒或不服从上班安排，在工作中有意欺骗上司。3、串岗、离岗致使工作时间 无人接听，客户无人接待，影响工作，4、私藏、挪用公司的物品。5、玩忽职守，在当班时从事与工作无关的事情6、未预先向上级领导请假而缺勤。7、谎报消息或编造、传播公司、同事利益的

56、谣言8、违反国家法律，被当地执法机关拘留审查。9、侮辱、欧打客户、同事。10、盗窃、骗取或成心损坏客户、同事或公司的财物；向客户索取小费或礼物；要求客户代办私事。11、遇紧急情况时，未服从领导安排。12、与客户私自交易；为客户提供有损公司利益的额外效劳；私自向客户收取费用；藏匿客户遗忘的物品等不道德的行为。13、泄露公司的文件、资料，使公司利益遭受损害。14、聚众闹事，组织、参与斗殴事件；煽发动工怠工、罢工等行为。第五章售楼人员行为标准一、严格按公司规定着装，仪容整洁。二、任何时候严禁“趴、“靠在销售楼接待台内。三、严格遵守现场管理规定，依次有序接待客户，服从销售主管的调控。四、正常工作时间内

57、不得擅自离岗，做与工作无关的一。五、不得在销售中心吃零食、看杂质与小说、打闹、快乐喧哗、化装、打牌、扯闲谈。六、不得在销售中心占用洽谈桌会见亲朋好友。七、不得用饮水机里的水洗手、洗抹布、拖地。八、值班人员不得在值班时间内睡觉。九、不得占用销售 打私人 。十、不得向客户索取小费、恩惠或其他礼物，或要求客户代办私事项。十一、业务员不得在上班时间内围坐在洽谈桌边。十二、禁止下班后在销售中心内打牌。十三、客户遗留下的任何物品均应上缴。十四、员工接听 应使用普通话，并先说“您好家园。十五、 铃响三声必须接听。十六、礼貌答复客户问题，主动介绍物业情况，邀请其参观现场。十七、详细地做好客户登记工作。十八、认

58、真完成公司交待的其他工作。十九、应统一配戴工作铭牌。二十、不得私自换班、换岗。二十一、用完洽谈桌后，将桌子收拾好，凳子摆放整齐，并将洽谈桌抹一次。二十二、销售控制台内的椅子不坐时，全部靠墙摆放。第六章现场客户接待准那么一、客户进门，起身站立，面带微笑，用问候语您好，欢送光临。二、客户先坐，礼貌询问客户需求，再做介绍，语言婉转。三、双手递交本人名片，尽量留下客户名片或 。四、在通道、房门较窄处必须侧身让道，客户先行。五、工地参观时，须戴安钱帽，并解释平安知识。六、不贬低其它楼盘，抬高自己。七、对每一位客户一视同仁，不以貌取人。八、与客户发生分歧时，保持镇定，绝不与客户争吵。九、严格维护客户资料隐

59、私权。十、接待客户时不得泄露公司保密资料。十一、统一口径，不对客户承诺公司未完全确定的销售政策、优惠条件及其它事项。第七章个人卫生制度一、全体员工上班时须仪表整洁，制服整洁。二、每日上班前须将皮鞋擦净。三、必须保持衬衣领、袖中的干净，制服须慰整齐。四、男员工须勤剃胡须，不得蓄长发及染发。五、女员工不得留长指甲、化浓妆及异妆，使用气味过浓的香水和佩戴显眼的饰品。六、勤洗澡、勤换衬衣。第八章考勤制度一、迟到与早退1、迟到：按公司规定的作息时间工作，迟到10分钟内，每次罚款5元，当月迟到第5次，作旷工处理，由此导致损失或极坏影响者，给予金50元，直至除名。2、早退：10分钟以内者，罚款5元，早退超过

60、30分钟或月累计早退第三次者，以旷工一天处理，由于早退导致损失或极坏影响者，给予罚金50元，直到除名。二、事假与病假1、有事或因病需请假，必须事先按公司制度征得主管签字认可后，方能放假。病假必须出示医院证明。2、员工每月请假或病假不得超过三天。3、未经批准而先行放假者，视为旷工。4、凡请假或旷工超过1小时者，以请假或旷工半天论处；凡请假或旷工超过2小时者，以请假1天或旷1天论处。三、旷工每旷工一天扣除底薪50元作罚金，旷工两天扣除全部底薪，旷工三天作除名处理。有其他严重违反公司制度者，亦作除名处理。四、销售部全体员工须按正常时间在售楼部报到后，方能外出办事。第九章销售报表的编制及管理制度报表种