8203估价师协会网站cms实践总结

1、2009 年度土地估价师实践考核材料-专业实践总结：工作：不动产评估公司地址：市金牛区西安北路 28 号 7 楼：610072土地估价师资格号：2007510050：或邮箱：上报时间：2009 年 3 月 24 日目录基本情况1第一部分专业实践的专业实践期间完成的主要工作及流程1第二部分专业实践的感受及认识2第三部分前言2000 年 3 月，进入了评估行业。通过这 9 年的实践，对评估工作有了深刻的认识和了解。特别是对土地估价有了较多的实践经验。认识到了作为一名土地估价师的责任，意义深远。下面就专业实际中的有关情况简要总结如下。第一部分专业实践的基本情况通过在不动产评估公司工作。从事的土地估价

2、业务，对各类土地的评估有了理论、实际、再理论、再实际的反复磨练和能力的逐步提高。我进行专业实践的基本情况介绍如下。不动产评估公司，是联合体中专业从事土地评估的关联成员资产评估公司于2002 年10 月取得土地估价资格，在主营资产评估业务之外兼营土地估价业务。2006 年根据行业主管部门的要求，分离设立不动产评估公司，分别独立执业专营土地估价。不动产评估公司具有土地估价B 级资格，有土地估价师 8 人。公司工商号为 510000000049176，土地估价资质为 2008B023。第二部分专业实践期间完成的主要工作及流程9 年多来，我在专业实践期间完成的主要工作及流程如下。一、主要工作：2000

3、 年 3 月至 2002 年 5 月，主要进行评估辅助相关工作；2002 年 6 月至 2004 年 4 月，主要协助项目完成现场勘察、市场、测算、的撰写与资料整理归档等工作；2005 年 5 月至至今，主要进行大量的专业实践，对各类土地进行分析、统计与研究，协助土地评估部经理进行项目管理和客户，在的指导下完成市场、电子表格的测算、的撰写与资料整理等相关工作或负责单个土地的勘察、市场、撰写、提交、资料整理归档、客户回访等工作；通过这 9 年来的专业实践，我对各类用途的土地使用权的评估有了深刻认识；从不懂到懂，从不熟悉到熟悉，从不能独立完成到能独立完成，有了较大提高。二、工作流程：宗地地价评估的

4、程序是从接受委估者的估价委托书开始到最后写出估价报告书，然后将书交给委估者而领取估价的全过程。土地估价师进行估价，必须有相应的估价程序，一般是从决定估价的基本目的、拟定估价计划、查证委估宗地状况、资料收集及整理、资料分析与价格影响和分析到最后估价额的决定及估价的发出。土地估价的具体程序为：（1）接受土地估价任务，签订估价合同；（2）确定估价的基本项目，包括确认估价对象、估价目的、估价条件、地价定义和使用年期等；（3）拟订估价作业计划；（4）资料收集与实地踏勘；（5）一般资料整理与分析；（6）选择适宜的估价方法，试算土地价格；（7）试算价格调整与估价额确定；（8）撰写土地估价；（9）交付土地估价

5、，收取估价费用，估价资料存档。第三部分专业实践的感受及认识一、对土地市场的了解和认识土地市场的概念土地市场的概念有狭义和广义之分。狭义的土地市场是指进行土地交易的专门场所，如土地交易所，不动产交易所等。广义的土地市场则是指因土地交易产生的一切商品交换关系的总和，包括土地交易的客体或对象，土地交易的主体和土地交易的媒介等要素。土地市场的内涵从人类经济发展史来看，市场的概念是与商品经济联系在一起的。无论什么性质的社会，只要有商品经济，就必定存在着市场，而且市场的范围和作用随着商品经济的发展而发展和扩大。市场，是商品交易的场所，是商品交换中发生的各种经济关系的总和，按市场上流通的商品的属性来划分，除

6、了一般的商品市场以外，还形成了特殊的商品市场，如劳动力市场、资本市场、土地市场等。土地市场是我国市场体系的重要组成部分。土地市场的特点土地市场易的是国有土地使用权而非土地所。按照我国和土地管理法及其他有关的规定，城市土地属于国家所有，其所有权不能出让，只能出让使用权，所以在我地市场交易的只是国有土地使用权，这种使用权不同于一般的使用权，它包含了一定时期内对土地处置、收益、使用的权利。土地市场易的土地使用权具有期限性。按照城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和城市房地产管理法的规定，国有土地使用权出让是有期限的，最高期限是按用途分为：居住用地 70 年，工业用地 50 年，教育、科技、文化、卫生

7、、体育用地 50 年，商业、旅游、用地 40 年，综合或者其他用地50 年。土地价格分为期限价格和用途价格，因为出让的土地使用权具有期限性，所以，同一地块由于使用期限的不同，造成出让价格也不相同。由于我国对不同用途的土地在地价上给予了不同的标准，所以，同一块土地因为用途的不同，其地价也不同。土地市场建设的基本制度资源管理工作经过多年努力，目前已初步建立了相应的市场建设的基本制度。建设用地供应总量控制制度：城市土地集中供应制度；土地使用权公开交易制度；基准地价定期更新与制度；土地登记公开查询制度和具体决策制度。在地价管理的基础建设方面，开展了城市土地价格大和建设地价动态监测体系工作，为公开土地市

8、场信息、引导投资、调整土地利用结构、调控土地市场提供了依据。在地价的确定上基本形成了如下制度：地价评估制度、集体决策制度；在出让土地上，建立了土地招标、拍卖、挂牌交易制度，协议出让最低限价制度；在市场地价的形成上，建立了土地招标拍卖制度；在地价的上，建立了基准地价、标定地价确定和定期更新、制度，建立了交易价格申报制度和地价动态监测制度等。二、对土地估价师的认识和感受随着土地使用制度的不断深化,土地评估行业得到了快速发展,已成为我国经济社会发展中不可或缺的重要中介行业,在积极配合土地使用制度、推进土地市场建设、促进土地资源的集约合理利用等方面发挥了重要作用土地估价师在我国到现在已有近二十年的历史

9、，关于土地估价师应发挥的作用一直局限在土地市场中介服务者的。土地估价师具体可包括鉴证、防范、服务、监督、支持五个层次。鉴证即价值鉴证。鉴证作用是土地估价师在社会经济生活中最基本的作用，也是目前土地估价师行业的主要业务。土地估价师通过自身的专业技术，在司法鉴证、涉税不动产价值鉴证、征地拆迁补偿价值鉴证、国有资产转移价值鉴证、土地出让价值鉴证等环节中发挥着重要的作用。鉴证作用的行使大多与国家利益或社会公众利益相关，并以国家、社会公众利益不受为基本原则。防范即风险防范。抵押评估业务是目前土地估价师的重要业务之一。国家为了防范，制定了严格的房地产抵押评估制度和操作规范，要求土地估价师在能够准确把握抵押

10、物现时市场价值同时潜在的市场风险和处置成本，避权实现给金融机构带来的损失。防范作用相对于鉴证作用而言，对土地估价师的执业水平提出了更高的要求。服务即专业服务。土地估价师的技术服务作用的发挥是市场经济的不断发展和完善的必然要求。土地估价师的技术服务作用对象包括土地市场主体和非土地市场主体两类。土地估价师可以为土地市场主体在地产或地产项目交易过程中提供价格评估服务，同时还可提供包括、市场分析、征地拆迁、成本测算、经济效益分析、可行性分析、政策、业务在内的估价衍生服务；此外，土地是任何经济行为所必需的资本要素，无论在购置、转让、重组、等各个环节，都离不开土地估价师提供的专业服务。监督即监督。土地估价

11、师是我国社会经济生活中专业的中介团体之一，土地估价师熟悉地产市场各个环节中的政策和流程，拥有着成专业技术和严谨的行业自律体系，也越来越多的得到和社会各界的认同。如果土地估价师在发挥鉴证作用的过程中，发现估价对象的取得、权属、使用等环节存在合法性的疑问，就会出具限制性的或出具；土地估价师在发挥防范作用的过程中，会取得估价对象开发建设环节的各种资料，会对估价对象的权属和使用等和核实，如发现问题，土地估价师同样会在估价中对潜在和风险进行披露，督促各方采取弥补措施；同样，土地估价师在提供技术服务的过程中，也必然以各种和政策为依据，指导委托方按照前提执行各种活动。支持即技术支持。市场经济的发展，“知识型

12、”、“服务型”、“城市经营”等理念的深入，公共管理体制的对土地估价师这一群体提出了更高的期待。土地估价师应当利用自己的技术之长和行业，积极参加地价监测、房地产市场、城市房地产价格动态体系的建立、城市规划的制定、房地产政策的制定甚至是宏观经济调控等各个环节，发挥行业主体地位所应有的作用，逐渐成为我国经济建设中一支重要的专业技术力量。三、土地估价方法的运用与总结土地估价的方法通常被分为基本估价方法和应用估价方法。基本估价方法适合宗地价格评估，取得一定时点的宗地评估价格，包括市场比较法、收益法、成本法、剩余法等。应用估价法是为管理地产市场和土地价格的需要所采用的快速、经济的区域估价方法，即在基本估价

13、方法的基础上，对整个城市或某一区域的地价、地价影响、地价变化规律进行分析，建立起的一套地块价格评估标准，从而在需要时可以快速、经济地评估出城市或区域内的地块价格。此类方法多适用于政策性的大量估价，属于此类的方法有：路线价法、标准宗地估价法、模型（数理统计）估价法等，在我国主要是应用基准地价修。市场比较法市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类型或使用价值相同的士地交易实例与待估宗地加以对照比较，在两者之间就影响该土地的交易情况、期日、区域及个别等进行修正，求取待估宗地在评估基准日地价的方法。这种方法体现了市场的供求关系，具有现实性，说服力很强。运用市场比较法，一般需要做修正，因而难

14、度较大，要求估价者有丰富的估价知识和经验。适用于地产市场发育较好、有许多交易实例的地区。 用市场比较法评估土地价格，除对可比实例进行交易情况修正、交易日期修正、区域修正、个别修正外，还应根据使用年期、容积率等进行修正。1、使用年期修正。土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。我国实行土地有偿、有期限、有使用制度，土地使用年期直接影响到土地使用效用和获取土地收益的年限，进而影响地价。例如，国家规定工业用地使用年限为 50 年，可比实例用地交易时已使用了 10 年，剩余年期为 40 年，待估宗地为新出让工业用地，使用年期为 50 年。2、容积率修正。容积率是建筑面积与占地面积之比。一般城

15、市规划对城市不同地区的建筑容积率有一定的规定限制。容积率越大，土地面积上的建筑面积越大，土地利用的效率就越高，从而影响地价。关于容积率的修正目前有两种方法：一种是把容积率作为个别的一个子，只进行个别修正；另法是把容积率修正从个别修正中分离出来，分别对容积率和个别因素进行修正。这两种方法本质上是一致的，这里采用后一种修正方法。在欧美及，由于市场竞争和城市规划的原因，在同一区域所有宗地的容积率都相差无几，所以一般无须修正。但在我国，由于没有形成完善的竞争机制，城市规划以局部、短期为主，缺乏整体布期效益的观念，在同一区域内的容积率相差悬殊。许多城市制定了容积率修正系数表，采用后一种修正方法。收益法收

16、益法，也叫地租资本化法，是以土地还原率将土地在将来所能产生之期待纯收益折算现值的总和，求取待估土地价格的方法。由于土地的固定性、永续性，使得土地的所有者能期待在未来持续取得纯收益，所以纯收益的资本化可以作为土地价格。适用于有收益（如出租、商业、工业用地）或潜在收益的土地的估价。利用收益法得到的估价结果的度与准确度取决于土地纯收益、还原率的准确程度，具体应用中应注意这两个问题。剩余法剩余法又称假设开发法，是将某一待估土地上全部建筑物的减去正常建造成本、正常利润、税金、利息，从而求得该地块价格的一种土地估价方法。利用剩余法估价应遵循土地最有效利用原确确定土地最佳利用方式。在具体应用中，应正确确定房

17、地总价值或土地开发完成后的总价和价值或土地开发费用。成本法成本法在土地估价上的运用就是成本法。成本法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费和基础设施开发费两大部分，作为“基本成本”，加上基本投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分。并同时根据国家对土地所在经济上得到实现的需要，加上土地所应得收益（即土地出让金），从而求得土地价格。即：土地价格=土地取得土地开发税利息十利润十土地所收益（即土地出让金）基准地价修基准地价修是在基准地价的基础上，根据影响各种类型用地的宗地地价的区域和个别，建立宗地地价修正系数表，并利用宗地地价修正系数表评估宗地地价的一种应用估价法。基准地价修的实

18、质是比较法，在基准地价评估基础上编制的各修正系数表和条件说明表，是比较的标准。在宗地发生出让、转让、出租、抵押时，评估者对土地使用年期、地产市场供求状况、土地收益、用途、区域影响、个别和具体分析，对照修正系数表对基准地价进行系数修正，从而快速方便地得到宗地价格。具体评估程序如下：1、确定宗地的位置及用途，以确定进行修正的基准地价和影响项目。2、影响宗地地价的宗地指标。按照宗地所在区域和用途对应的修正系数表内容，充分利用已收集的资料和土地登记资料，并进行实地，整理宗地地价指标数据。3、确定宗地地价修正系数。按照宗地用途和所处区域，以及与修正系数表内容相对应的各项指标数据，确定各对应的修正系数，计

19、算宗地地价影响的总修正值：4、对出让或使用年期不一致的宗地，要进行年期修正。5、对宗地估价期日与基准地价估价期日之间地价水平有变动的，还应进行期日修正。6、对评估目的不同，如、制改组、清产核资、抵押和拍卖等可进行评估目的修正。7、对于其他影响地价的，如容积率，如果在系数修正时未被考虑，也应进行修正。8、确定宗地地价。各种估价方法的比较与综合运用估价在估价过程中应根据估价目的、估价对象的特点、所收集到的资料状况，选择土地基本方法与应用方法中的一种或几种并用，评估土地价格。各种方法有不同的适用范围、不同的特点。 在上述多种方法中，市场比较法、收益法、成本法是三大基本方法，其他方法可以看作是这三种方

20、法的派生。以上是本人在近年来工作和学习中的部分收获,如今知识不断更新，行业不断规范，只有通过不断的学习、实践、总结才能完善自己的知识结构，提高业务技能，才能成为一名真正意义上合格的土地估价师。四、对土地评估风险的实践认识原来认为评估行业是个低风险行业，所谓估价，有些偏差总是难免的，但经过专业实践过程中，发现评估行业其实存在着很多风险，下面就个人理解风险主要体现在：（1）政治干预带来的风险。虽然说目前多数评估机构都要求脱钩改制，遵从“公平、公正、公开”原则进行执业，但实际上政治干预广泛存在，比如“打招呼”、“开条子”甚至下红头文件要求刻意压低地价。土地评估机构作为中介机构，在业务上和相关来往密切，等相关部门的政治干预对于评估机构而言压力