万科集团财务分析报告

1、万科企业股份有限公司财务分析报告PAGE PAGE 102傲万科企业股份有昂限公司财务分析绊报告目 录TOC h z t 大章节,1,子章节,2 HYPERLINK l _Toc344500438绊一、企业简介敖 PAGEREF _Toc344500438 h 邦1 HYPERLINK l _Toc344500439八二、战略分析拔 PAGEREF _Toc344500439 h 敖1 HYPERLINK l _Toc344500440皑三、资产负债表半分析凹 PAGEREF _Toc344500440 h 靶4 HYPERLINK l _Toc344500441按（一）资产负债皑表水平分析盎

2、 PAGEREF _Toc344500441 h 罢4 HYPERLINK l _Toc344500442凹（二）资产负债暗表垂直分析氨 PAGEREF _Toc344500442 h 奥10 HYPERLINK l _Toc344500443耙（三）资产负债柏表项目分析碍 PAGEREF _Toc344500443 h 班16 HYPERLINK l _Toc344500444挨四、所有者权益斑变动表分析阿 PAGEREF _Toc344500444 h 澳18 HYPERLINK l _Toc344500445绊（一）所有者权伴益变动表的水平爸分析艾 PAGEREF _Toc3445004

3、45 h 皑18 HYPERLINK l _Toc344500446背（二）所有者权班益变动表的垂直版分析八 PAGEREF _Toc344500446 h 隘19 HYPERLINK l _Toc344500447敖（三）所有者权肮益变动表主要项扮目分析岸 PAGEREF _Toc344500447 h 阿20 HYPERLINK l _Toc344500448败五、利润表分析奥 PAGEREF _Toc344500448 h 鞍21 HYPERLINK l _Toc344500449挨（一）利润增减笆变动情况分析俺 PAGEREF _Toc344500449 h 爸21 HYPERLINK

4、 l _Toc344500450般（二）利润构成败变动分析背 PAGEREF _Toc344500450 h 拔24 HYPERLINK l _Toc344500451凹（三）营业利润柏分析碍 PAGEREF _Toc344500451 h 碍25 HYPERLINK l _Toc344500452八（四）利润表分巴项分析半 PAGEREF _Toc344500452 h 伴26 HYPERLINK l _Toc344500453阿六、现金流量表爸分析芭 PAGEREF _Toc344500453 h 懊32 HYPERLINK l _Toc344500454氨（一）现金流量班表一般分析扒 P

5、AGEREF _Toc344500454 h 蔼32 HYPERLINK l _Toc344500455背（二）现金流量鞍表水平分析懊 PAGEREF _Toc344500455 h 澳34 HYPERLINK l _Toc344500456吧（三）现金流量斑表结构分析叭 PAGEREF _Toc344500456 h 澳37 HYPERLINK l _Toc344500457疤（四）现金流量凹表主要项目分析白 PAGEREF _Toc344500457 h 鞍41 HYPERLINK l _Toc344500458拔（五）综合分析哎 PAGEREF _Toc344500458 h 吧43 H

6、YPERLINK l _Toc344500459熬七、阿 矮财务效率分析碍 PAGEREF _Toc344500459 h 白46 HYPERLINK l _Toc344500460唉（一）盈利能力唉分析澳 PAGEREF _Toc344500460 h 隘46 HYPERLINK l _Toc344500461拌（二）营运能力板分析敖 PAGEREF _Toc344500461 h 柏56 HYPERLINK l _Toc344500462鞍（三）偿债能力坝分析袄 PAGEREF _Toc344500462 h 笆60 HYPERLINK l _Toc344500463艾（四）发展能力靶分析

7、肮 PAGEREF _Toc344500463 h 懊68 HYPERLINK l _Toc344500464罢八、财务综合分翱析评价拜 PAGEREF _Toc344500464 h 斑73 HYPERLINK l _Toc344500465安（一）经营业绩艾评价综合指数法鞍 PAGEREF _Toc344500465 h 敖73 HYPERLINK l _Toc344500466熬（二）经营业绩阿评价综合评分法阿 PAGEREF _Toc344500466 h 靶73颁万科企业股份有背限公司版财务分析报告一、企业简介稗万科企业股份有吧限公司成立靶于啊198啊4瓣年般5啊月，是目前中国半最大

8、的专业住宅傲开发企业。版199皑1隘年翱，办成为深圳证券交白易所第二家上市八公司，搬凭借持续增长的邦业绩以及规范透碍明的公司治理结啊构，万科案公司赢得了投资疤者的广泛认可。俺过去二十扳多把年，坚守价值底扳线、拒绝利益诱败惑，坚持以专业岸能力从市场获取版公平回报，是万斑科获得成功的基斑石。万科认为，吧公司致力于通过扮规范、透明的企斑业文化和稳健、哎专注的发展模式伴，成为最受客户稗、最受投资者、阿最受员工、最受拜合作伙伴欢迎，癌最受社会尊重的拜企业。凭借公司靶治理和道德准则拌上的表现，公司巴连续六次获般得埃“岸中国最受尊敬企拌业俺”拔称号把，奥200皑8懊年入选华尔街拔日报（亚洲版拔）吧“稗中国十

9、大最受尊埃敬企白业半”稗。公司在发展过八程中先后入选昂福布斯澳半“氨全霸球颁20伴0蔼家最佳中小企奥业袄”按、澳“板亚洲最佳小企矮业败20把0坝强吧”柏、挨“奥亚洲最癌优俺5澳0皑大上市公澳司伴”扳排行榜；多次获扮得投资者关系澳等国际权威媒碍体评出的最佳公凹司治理、最佳投氨资者关系等奖项捌。挨201肮1芭年度，万科爸新增加开发项稗目靶5胺2啊个，摆实现新开工面霸积疤144八8阿万平方米，较年扒初计划盎的爸132捌9颁万平米，高案出邦9啊%敖，全年实现竣工败面袄积扮65懊9芭万平米，较年初鞍计划减蔼少艾9.6%哎，斑产品结构依然延邦续了以中小户型扮普通商品房为主耙的特征，所销售哀的住宅中，案14

10、蔼4敖平方米背以下户型占比达埃到懊88捌%邦。二、战略分析疤201埃1癌年跋1靶月，国务院出台傲楼市调把控艾“耙新国八岸条唉”斑后，中央分别在败4阿月啊、肮7昂月强调，巩固和盎扩大房地产市场盎调控成效，坚定半不移地把调控政芭策落到实处。肮在叭1袄2鞍月召开的经济工澳作会议中，中央熬再次明确，要坚胺持房地产调控政稗策不动摇，促进肮房价合理回归。爸但隘在从紧的政策环搬境下疤，按201白1佰年房地产市场运奥行景气逐步回落佰。碍1般1熬月，全国房地产傲开发景气指数下熬降拜至搬99.8艾7扮，创暗下了坝2哎8巴个月来新低。哀房地产销售自拜去年第四季度半开始出现了斑大幅下滑，到目摆前为止依然低迷般。这迫使

11、包括万啊科盎和恒大拔在内的房地产开芭发商笆纷纷埃降价促销坝。扳但在过去靶的扮201拌1暗年，半万科共实现销售翱面拌积奥1075.柏3袄万平方米，销售癌金安额俺1215.鞍4稗亿元，同比分别办增败长案19.8凹%昂和啊12.4奥%澳，碍继办201白0搬年销售额突破千坝亿元之后，业绩跋再创新高，蝉联疤行业销售冠军。版现将从优势、劣拌势、机会、威胁半四方面分析万科袄的企业状况。优势 癌1埃、中国房地产龙斑头企业，主营住安宅物业发展，竞白争优势明显。综懊合竞争力、市场皑占有率和品牌价袄值排名第一。财扳务状况良好，融扮资渠道通畅。即伴使癌在板200熬8耙年行业整体资金白较为紧张的背景吧下，公司仍保持绊充

12、裕的流动性和颁健康的负债状况佰。哎 败2芭、万科不仅通过案上市进行融资，把而且万科公司还般向社会公开发行绊可转换公司债券罢，可转换债券也耙是公司取得流动白资金的重要渠道傲。拔 百3俺、万科强大的竞笆争力不仅体现在袄其强大的销售规柏模和跨区域运营碍能力，还体现在哎其稳健的商业模吧式、完善的公司埃治理结构、强大澳的融资能力以及跋快速应变的营销澳策略等奥。啊 劣势八 肮1俺、万科的存货数哎额始终较大，如芭果出现销售不畅斑的现象，资金回拌笼困把难盎,凹将面临巨大的流罢动性问题扒。鞍 耙 艾2氨、与政府的关系邦一摆般安,笆对以房地产为主邦导业务的万科来耙说，土地资源和皑土地成本的限制澳，是影响万科地奥产

13、经营效益的重蔼要因素，不同于耙许多从国企改制蔼过来的房地产企坝业，万科在管理袄上少了许多国企半通病，但在某种袄程度上缺乏政府爱的阿“傲关板爱摆”百。万科说获得的罢可开发土地，较邦多的来源于二级吧市场或公开拍卖半市场土地资源来袄源渠道的限制，扮迫使万科只能走颁城乡结合部开发凹的策略。这一策傲略固然给万科带哀来了巨大的收益阿，其不足之处也颁很明显。 机会 绊 暗1爱、中国房地产行扳业集中度仍较低翱，万科将通过整爱合行业资源提高邦市场占有率。翱 挨2版、住宅产业化或把将成为万科未来白核心竞争力的主爸要来源之一。翱 安3蔼、阿 背国家对货币政策埃持续收紧，资本斑市场低迷，使得百房地产公司现金吧非常紧张

14、，如果佰持续下去，势必瓣导致部分房地产拜公司的现金流断邦裂，甚至出现中办小房地产公司的拜倒闭潮。由于万班科提前采取了降袄价销售回笼资金瓣，因案 澳此对于手握大量扮现金的万科来说氨，此时兼并中小艾房地产公司扩大敖市场占有率的大扳好时机扮。澳 威胁 翱1坝、房地产业是资八金密集型行业，按房地产开发离不哎开金融机构的支拔持。但是近几年班房产市场出现过懊热势头，预期宏半观经济政策将有艾不利调整。阿 邦2按、绿城、恒大等白民营房地产公司爱的高速扩张，削暗弱了万科的竞争啊优势，对其未来扳增长构成有力威熬胁。版 败3伴、目前城市房屋背的空置化率过高案，不利于房地产袄业的健康发展。办众所周知，万科盎定位并专注

15、于住邦宅物业的开发与懊销售，住宅产业搬的强盛需求将是把万科未来业绩稳肮定增长的基石。板我国的住房需求阿旺盛，供需矛盾靶尖锐，在短期内鞍无法解决。因此隘，对万科最重要捌的战略之一是持跋续创新产品。因摆为在房产行业，皑产品极易被复制艾，推出的新住宅斑产品不可能保持碍长时间的领先。唉只有保持在产品邦上的不断创新，颁始终引领着住宅般产品的潮流。其邦次，实施品牌战隘略，保持持续的八核心竞争力。万坝科凭借创新的产板品和优质的物业版管理服务，赢得岸市场的认可和赞爱同。创立品牌有矮利于形成竞争优扳势，让竞争对手罢难以效仿。品牌吧不仅仅是企业的隘标识，更是宝贵伴的无形资产。好矮的品牌，可以降巴低需求的价格弹佰性

16、，从而降低客蔼户对价格的敏感霸程度这就使得具摆有优质品牌的楼安盘获得更大的附伴加值，可以按更爸好的价格出售。埃第三，万科作为碍房地产行业的佼皑佼者，在扳企业的流动资产皑中，存货埃势必会佰占较大的比重盎，把也表明芭企业的存货量过吧大肯那个会阻碍拌企业的发展，企巴业的偿债能力不翱太乐观。对万科凹而言，可以做到奥动态认识存货以笆及应收账款的变败现能力。结合市搬场需求，对存货蔼资产进行细分，板逐一考虑其变现吧能力及价败值，并对应收账搬款采用账龄分析伴法。逐一分析并俺考虑其变现能力搬及净值；第四，拌万科应重视企业傲的文化建设提高靶员工素质，打造昂良好的售后服务敖体系。吧三、资产负债表办分析搬（一）板资产

17、负债表水平把分析唉项目拔201伴1奥年摆201半0碍年氨变动情况办对总资产的影响艾（案%把）颁变动额斑变动率吧（般%罢）佰货币资金唉34,239,搬514,295败.08肮37,816,吧932,911捌.84挨-3,577,岸418,616摆.76凹-9.46%安-1.66%氨应收账款八1,514,8斑13,781.俺10扮1,594,0癌24,561.绊07袄-79,210邦,779.97耙-4.97%罢-0.04%扒预付款项柏20氨,116,21翱9,043.3皑1懊17,838,笆003,464板.71邦2,278,2般15,578.傲60霸12.77%挨1.06%矮其他应收款伴18,

18、440,跋614,166凹.54版14,938,般313,217把.77邦3,502,3熬00,948.扮77袄23.45%哎1.62%敖存货疤208,335版,493,56傲9.16翱133,333笆,458,04办5.93昂75,002,哀035,523癌.23邦56.25%哀34.78%肮流动资产合计佰282,646板,654,85把5.19翱205,520半,732,20把1.32佰77,125,跋922,653俺.87傲37.53%耙35.77%绊可供出售金融资吧产疤441,261熬,570.00拜404,763佰,600.00癌36,497,蔼970.00背9.02%艾0.02%盎

19、长期股权投资扮6,426,4坝94,499.澳65跋4,493,7肮51,631.芭16班1,932,7办42,868.八49熬43.01%叭0.90%把投资性房地产艾1,126,1邦05,451.背00奥129,176胺,195.26碍996,929靶,255.74芭771.76%把0.46%啊固定资产邦1,595,8埃62,暗733.95熬1,219,5扳81,927.艾47氨376,280肮,806.48板30.85%皑0.17%碍在建工程傲705,552岸,593.56百764,282皑,140.58唉-587295扒47.02坝-7.68%哎-0.03%稗无形资产暗435,474靶,

20、310.08敖373,951啊,887.29拔6152242熬2.79靶16.45%扒0.03%白长期待摊费用扳40,999,吧359.45摆32,161,爸415.85板8837943翱.6懊0捌27.48%爱0.00%拜递延所得税资产跋2,326,2坝41,9碍07.17澳1,643,1傲58,028.叭39拔683,083摆,878.78挨41.57%拔0.32%半其他非流动资产笆463,792八,750.00袄1,055,9般92,714.傲51把-592199阿964.5啊1拜-56.08%暗-0.27%稗非流动资产合计敖13,561,笆785,174扳.86疤10,116,捌819

21、,540岸.51颁3444965百634绊.35啊34.05%拌1.60%版资产总计啊296,208矮,440,03扮0.05拌215,637靶,551,74败1.83疤8057088背8288霸.22败37.3拌6%绊37.36%案短期借款挨1,724,4版46,469.岸54板1,478,0般00,000.翱00翱2464464叭69.5袄4搬16.67%唉0.11%艾交易性金融负债绊17,041,矮784.19靶15,054,隘493.43摆1987290盎.76瓣13.20%坝0.00%霸应付票据柏31,250,吧000.41翱傲3125000按0.41柏蔼0.01%暗应付账款稗29,

22、745,伴813,416安.12氨16,923,绊777,818翱.98盎1282203瓣5597罢.14啊75.76%艾5.95%吧预收款项半1昂11,101,叭718,105熬.82半74,405,芭197,318把.78安3669652袄0787捌.04隘49.32%搬17.02%盎应付职工薪酬隘1,690,3拜51,691.霸72奥1,415,7矮58,826.霸87按2745928岸64.碍85爱19.40%扮0.13%案应交税费拜4,078,6爱18,156.败81啊3,165,4爸76,401.吧56矮9131417斑55.百25岸28.85%啊0.42%熬应付利息坝272,29

23、8澳,785.58拜127,806半,502.79啊1444922板82.霸79佰113.06%绊0.07%哎其他应付款捌30,216,懊792,566肮.99拔16,814,氨029,349岸.10矮13,402,俺763,217邦.89盎79.71%奥6.22%板一年内到期的非霸流动负债办21,845,爱829,338案.08芭15,305,氨690,786摆.98熬6540138氨551阿.10败42.73%班3.03%氨流动负债合计袄200,724捌,160,31扒5.26爱129,650熬,791,49耙8.49白71,073,盎368,816碍.77颁54.82%盎32.96%挨长

24、期借款搬20,971,艾961,953班.0袄4爸24,790,艾499,290扮.50稗-381853斑7337半.46霸-15.40%靶-1.77%白应付债券岸5,850,3斑97,011.矮20瓣5,821,1颁44,507.半03罢2925250白4.17唉0.50%百0.01%皑预计负债把38,677,拔896.70爱41,107,败323.15昂-242942岸6.45爱-5.91%懊0.00%般递延所得税负债盎778,906伴,118.75昂738,993傲,358.99肮3991275氨9.76俺5.40%哀0.02%板其他非流动负债扳11,798,百188.傲07瓣8,816

25、,1班21.26熬2982066俺.81扮33.83%翱0.00%扳非流动负债合计熬27,651,坝741,167伴.76挨31,400,哀560,600昂.93翱-374881胺9433俺.17叭-11.94%爸-1.74%捌负债合计败228,375氨,901,48靶3.02熬161,051班,352,09稗9.42疤67,324,佰549,383办.60柏41.80%靶31.22%罢实收资本（或股班本）稗10,995,暗210,218啊.00斑10,995,吧210,218爸.00翱瓣0.00%盎0.00%笆资本公积阿8,843,4八64,118.鞍19绊8,789,3岸44,008.盎8

26、4般5412010阿9.35拔0.62%隘0.03%瓣盈余公积挨13,648,耙727,454癌.84背10,587,懊706,328艾.79胺3061021霸126半.05安28.91%挨1.42%巴未分配利润斑18,934,哀617,430霸.43板13,470,把284,310芭.05疤5464333胺120百.38岸40.57%白2.53%巴少数股东权益挨14,864,斑743,536俺.62八10,353,拜522,851爸.30耙4511220埃685颁.32摆43.57%扮2.09%摆外币报表折算价坝差哀545,775笆,788.95澳390,131斑,925.43肮155643

27、8哎63.5岸2艾39.90%邦0.07%扒归属母公司所有按者权益（或股东敖权益）绊52,967,傲795,010叭.41翱44,232,扮676,791板.11扒8735118瓣219扳.30伴19.75%坝4.05%暗所有者权益（或办股东权益）合计敖67,832,败538,547版.03伴54,586,半199,642阿.41佰13,246,艾338,904隘.62哀24.27%稗6.14%岸负债和所有者（般或股东权益）合伴计傲296,208翱,440,03安0.05班215,637懊,551,74暗1.83蔼8057088暗8288鞍.22版37.36%碍37.36%叭1笆.俺从投资或资

28、产角半度分析板根据上表，可以熬对万科公司总资半产变动情况作出叭以下分析评价：瓣该公司总资产本霸期增加隘8057088伴8288.22芭元，增长幅度为扳37.36%背，说明万科公司稗本年资产规模有拔较大幅度的增长挨。进一步分析可爸以发现：白流动资产本期增颁加了拜77,125,埃922,653版.87艾元，增长的幅度澳为挨3埃7.53暗%鞍，使总资产规模艾增长了俺35.77%暗；非流动资产本爸期增加了邦3唉4449656叭34.35艾元，增长幅度为昂34.05%瓣，使总资产规模八增长了巴1.60%阿，两者合计使总拌资产增加叭了啊8057088败8288.2百2埃元，增长幅度巴为啊.7.36暗%巴。

29、哎本期总资产的增案长主要体现在流罢动资产的增长上般。搬如果仅从这一变白化来看，我们会爸认为该公司的流柏动性有所增强。翱虽然流动资产的笆各项目都有不同扒的增长程度，但啊其增长主要体现笆在存货上。从资暗产负债表中我们瓣可以看出，存货绊本期增长了凹75,002,埃035,523啊.23岸元，增长的幅度矮为扒56.25伴%安，对总资产的影隘响拜为袄34.78皑%按。其次是其他应哀收款和预付款项澳，分别增长癌了叭3502300敖948.7矮7芭元绊和阿2278215扮578.6巴0隘元，增长幅度分伴别芭为稗23.45鞍%背和稗12.77八%隘。敖但要引起注意的昂是，本期货币资瓣金相鞍比拔201扳0鞍年，

30、下降败了耙3577418颁616.7柏6暗元，减少幅度板为耙9.46颁%案。爸货币资金是企业背内部流动性最强肮的资产，班伴随着万科流动癌负债的增长，我盎们可以推断罢出绊201氨1颁年万科的短期偿办债能力是有所下白降。爸偿债能力发生问般题，就会牵制挨公司的捌管理人员耗费大霸量精力去筹集资绊金，板通过瓣应付还债，败甚至还会加大公稗司叭筹资的难度，或罢加大临时紧急筹半资的成本，影响巴企业的盈利能力案。爱非流动资产绊在本期对总资产艾的拜影响伴然仅奥为爸1.6%吧。非流动资产隘占用资金多、周笆转速度慢、变现蔼能力差等特点，般但非流动资产会般对癌会对疤公司拌相互联系的多个鞍会计期间的财务霸状况、经营成果奥

31、产生影响把。通过观察，我巴们发现在本期的盎非流动资产中，办长期股权投资和柏投资性房地产奥较八201白0伴年相比，分别增把长叭了扳1932742板868.4笆9啊元爸和颁9969292疤55.7伴4斑元，增长幅度分绊别颁为绊43.01搬%啊和艾771.76%哀，二者对总资产蔼的按影响扒为皑1.36哀%捌。坝2鞍.拜从筹资或权益角霸度进行分析白该公司权益总额爱较巴201肮0坝年增加了百8057088矮8288.22八元，增长幅度俺为傲37.36捌%哎，说明万科公懊司罢201跋1疤年权益总额有较巴大幅度的增长。扒进一步分析可以拔发现：版负责本期增加了懊67,324,癌549,383百.60芭元，增长

32、的幅度白为隘41.80%按，使权益总额增疤长邦了奥31.2把2啊；股东权益本期俺增加了颁13,246,拌338,904爱.62背元，增长的幅度巴为霸24.27耙%岸，使权益总额增按长癌了肮6.14肮%佰。笆本期权益总额增翱长主要体现在负爸责的增长上，流扒动负责的增长是翱其主要方面。从巴流动负债的变动拔额可以看出，流跋动负责本期增长盎了胺71,073,半368,816霸.77拔元，增长幅度为挨54.82%靶，对权益总额的傲影响袄为搬32.96爱%胺。岸流动负责的增长霸幅度大于流动资挨产的增长幅度，凹这种变动极易可爸能导致万科公司斑加大短期偿债的拜负担傲以及巴引发公司的盎财务风险。哎从流动负责的明

33、靶细中发现，预收般款项的变动幅度翱最大，变动额班较背201跋0般年增长了哎3669652吧0787.04伴元，增长幅度为阿49.32%昂，使权益总额增氨长皑了蔼17.02肮%翱。由于万科从事叭房地产行业，案做期房销售时，唉消费者会和自己版签订预售合同，啊先预付订金，然绊后胺将昂房产权翱交给消费者岸。这是因为盎期房的价格较澳现房哀低扒,靶挑选余地较大罢。从中我们可以叭推断出万科今年挨可能有大量的期稗房销售出去。吧所有者权益本期爸增加罢13,246,背338,904败.62碍元，增长幅度为翱24.27%矮，对权益总额的罢影响爸为隘5.85袄%鞍。其中，留存收般益对该公司权益邦总额的影响较大背。万科

34、公司的盈拜余公积和未分配霸利润鞍较班201败0袄年，分别增长了隘3061021懊126.05按元和凹5464333耙120.38佰元，增长幅度分罢别为碍28.91%佰和澳40.57%吧，二者使权益总把额增长哀了佰3.95摆%搬，说明万科公司傲有着蔼较好扮的盈利能力。氨3氨.哎合理性与效应性懊的分析按从总资产、存货败和营业收入三年佰增长变化的图表挨来看，万科公司败三年瓣资产逐年增加且哀保持较高的增长拜率；邦营业收入和净利扒润的增长哎和存货的增长额矮度保持一致，安从对存货的分析半中可见，企业的般资产增长主要表罢现为存货的增加蔼。耙200艾9半年办-201阿0暗年，存货的增长伴幅度高于营业收瓣入的增

35、长幅度，办我们可以分析这啊段期间，公司对安存货的利用效率案不高，这敖和白0隘9矮年国内较高的通岸货膨胀和国家采邦取紧缩的货币政拌策有一定的关系艾；昂2010-20坝1澳1邦年，佰国家实施积极的昂财政政策后，万扮科依然坚持叭中小户型普通住拜宅为主的主流产按品定位跋，捌销售金额敖为八1081.叭6唉亿元，暗成为我国首家销癌售国千亿的房地傲产企业。坝4芭.捌资产负责变动原矮因的分析摆流动资产合计按28百2,646,6哎54,855.凹19般205,520澳,732,20把1.32案77,125,袄922,653隘.87半长期股权投资懊6,426,4埃94,499.矮65拜4,493,7凹51,631

36、.哎16办1,932,7鞍42,868.盎49哎投资性房地产疤1,126,1把05,451.癌00霸129,176唉,195.26碍996,929鞍,255.74哎固定资产捌1,595,8耙62,733.把95拔1,219,5安81,927.颁47懊376,280蔼,806.48扒无形资产盎435,474芭,310.08版373,951霸,887.唉29懊61,522,伴422.79胺安啊佰颁资产总计白296,208斑,440,03扒0.05俺215,637爸,551,74氨1.83爱80,570,碍888,288澳.22绊负债合计蔼228,375白,901,48按3.02芭161,051爸,

37、352,09稗9.42颁67,324,搬549,383岸.60拌实收资本（或股瓣本）颁10,995,板210,218胺.00俺10,995,袄210,218版.00癌柏0斑资本公积傲8,843,4鞍64,118.懊19扳8,789,3矮44,008.氨84八5霸4,120,1斑09.35盎盈余公积昂13,648,岸727,454爸.84熬10,587,哀706,328扒.79俺3,061,0癌21,126.笆05邦未分配利润艾18,934,袄617,430啊.43氨13,470,半284,310班.05昂5,464,3般33,120.伴38胺啊佰挨哎负债和所有者（八或股东权益）合熬计霸296,

38、208伴,440,03岸0.05耙215,637爸,551,74颁1.83暗80,570,笆888,288岸.22把从截取的资产负鞍责表中我们可以般看去，本期总资翱产增加了盎215,637懊,551,74罢1.83鞍元，增长率阿为肮37.36埃%斑，完全是有负债肮增加引起的，本坝期负责增长率拔为般41.80案%拔。按由于负债可以使唉企业在短时期内隘迅速扩大资班本版, 矮以弥补企业营运般和长期发展资金懊的不足，盎达到用他人资财把为企业所有者提傲供额外收益的目袄的案。半但负责经营也有凹它自身的缺点，澳极易引发公司的哀财务风险和经营背风险，从而导致胺企业资金周转失版灵。搬万科应确定公司暗适度的负责结

39、构搬、癌加强企业经营管拔理伴、肮提高资金利用率吧、疤树立风险意百识胺,办建立健全企业的拌财务风险机制。安（二）傲资产负债表垂直半分析坝项目拜201翱1办年矮201板0叭年岸201把1挨年埃构成斑（矮%芭）半201昂0暗年昂构成半（拌%伴）埃变动情况办（半%安）癌货币资金翱34,239,澳514,295把.08矮37,816,熬932,911案.84耙11.56%疤17.54%肮-5.98%暗应收账款扳1,514,8唉13,781.八10岸1,594,0版24,561.傲07伴0.51%跋0.74%吧-0.23%啊预付款项佰20,116,霸219,043罢.31肮17,838,摆003,464半

40、.71啊6.79%鞍8.27%肮-1.48%傲其他应收款摆18,440,奥614,166啊.54爸14,938,按313,217袄.77哀6.23%扳6.93%傲-0.70%扮存货绊208,335唉,493,56奥9.16版133,333敖,458,04霸5.93叭70.33%颁61.83%澳8.50%罢流动资产合计澳282,646凹,654,85肮5.19绊205,520澳,732,20埃1.32百95.42%澳95.31%拔0.11%蔼可供出售金融资唉产俺441,261奥,570.00按404,763扮,600.00蔼0.15%盎0.19%奥-0.04%碍长期股权投资哀6,426,4鞍94

41、,499.氨65拔4,493,7把51,631.隘16跋2.17%白2.08%拔0哀.09%颁投资性房地产败1,126,1碍05,451.搬00皑129,176霸,195.26罢0.38%邦0.06%柏0.32%办固定资产坝1,595,8办62,733.胺95稗1,219,5盎81,927.暗47啊0.54%般0.57%唉-0.03%傲在建工程八705,552按,593.56白764,282唉,140.58按0.24%捌0.35%俺-0.12%爱无形资产芭435,474般,310.08胺373,951颁,887.29坝0.15%板0.17%摆-0.03%暗长期待摊费用爸40,999,办359.

42、45跋32班,161,41跋5.85矮0.01%坝0.01%芭0.00%板递延所得税资产扳2,326,2巴41,907.按17拔1,643,1扳58,028.般39败0.79%把0.76%罢0.02%昂其他非流动资产佰463,792肮,750.00隘1,055,9吧92,714.芭51板0.16%扒0.49%矮-0.33%俺非流动资产合计肮13,561,啊785,174癌.86哀10,116,八819,540拜.51搬4.58%盎4.69%按-0.11%岸资产总计扮296,208癌,440,03搬0.05拌215,637背,551,74搬1.把83傲100.00%盎100.00%啊0.00%扮

43、短期借款绊1,724,4罢46,469.癌54吧1,478,0傲00,000.八00叭0.58%碍0.69%傲-0.10%瓣交易性金融负债啊17,041,皑784.19敖15,054,傲493.43板0.01%半0.01%班0.00%案应付票据阿31,250,败000.41俺叭0.01%凹0.00%颁0.01%氨应付账款霸29,745,矮813,416奥.12芭16,923,岸777,818吧.98碍10.04%矮7.85%凹2.19%背预收款项蔼111,101安,71盎8,105.8凹2爱74,405,昂197,318拔.78般37.51%盎34.50%摆3.00%癌应付职工薪酬办1,690

44、,3暗51,691.扒72蔼1,415,7癌58,826.哎87拔0.57%背0.66%霸-0.09%把应交税费昂4,078,6蔼18,156.昂81般3,165,4翱76,401.背56霸1.38%矮1.47%捌-0.09%半应付利息哎272,298板,785.58笆127,806敖,502.79靶0.09%拔0.06%爱0.03%隘其他应付款霸30,216,唉792,566白.99癌16,814,矮029啊,349.10瓣10.20%版7.80%白2.40%爱一年内到期的非芭流动负债矮21,845,跋829,338盎.08阿15,305,翱690,786柏.98安7.38%扮7.10%矮0

45、.28%鞍流动负债合计百200,724吧,160,31捌5.26俺129,650稗,791,49颁8.49懊67.76%扮60.12%奥7.64%澳长期借款袄20,971,半961,953笆.04办24,790,拔499,290肮.50肮7.08%背11.50%安-4.42%哎应付债券隘5,850,3碍97,011.吧20敖5,821,1矮44,5绊07.03佰1.98%凹2.70%绊-0.72%叭预计负债爸38,677,翱896.70邦41,107,埃323.15氨0.01%疤0.02%瓣-0.01%碍递延所得税负债板778,906凹,118.75邦738,993叭,358.99暗0.26%

46、啊0.34%坝-0.08%袄其他非流动负债扳11,798,隘188.07懊8,816,1蔼21.26百0.00%安0.00%爸0.00%唉非流动负债合计盎27,651,昂741,167爸.76奥31,400,百560,600败.93叭9.34%哀14.56%瓣-5.23%瓣负债合计拌228,375颁,901,48唉3.02埃161,051皑,352,09傲9.42阿77.10%艾74.69%霸2.41%疤实收资本（或股敖本）隘10,995,扮210,218八.00爱10,995,佰210,218昂.00拌3.71%安5.10%八-1.39%稗资本公积办8,843,4啊64,118.碍19安8,

47、789,3扮44,008.肮84隘2.99%懊4.08%瓣-1.09%敖盈余公积盎13,648,挨727,454奥.84扒10,587,斑706,328半.79稗4.61%佰4.91%皑-0.30%傲减：库存股巴拔肮0.00%笆0.00%艾0.00%懊未分配利润邦18,934,奥617,430艾.43颁13,470,靶284,310按.05翱6.39%艾6.25%拌0.15%般少数股东权益氨14,864,癌743,536半.62百10,353,扳522,851班.30百5.02%啊4.80%矮0.22%疤外币报表折算价扒差八545,775按,788.95翱390,131暗,925.43碍0.1

48、8%矮0.18%矮0.00%柏归属母公司所有跋者权益（或股东氨权益）澳52,967,碍795,010懊.41爸44,232,芭676,791拜.1唉1败17.88%巴20.51%霸-2.63%埃所有者权益（或隘股东权益）合计爸67,832,八538,547办.03拔54,586,案199,642八.41颁22.90%颁25.31%肮-2.41%版负债和所有者（罢或股东权益）合翱计百296,208扮,440,03拌0.05摆215,637懊,551,74颁1.83暗100.00%半100.00%昂0.00%澳1.跋资产结构的分析哎评价岸（昂1佰）从静态方面分板析：万科公绊司蔼201岸1鞍年流动资

49、产的比爸重高胺达芭95.42皑%拌；非流动资产比办重仅为安4.58翱%邦。根据该公司的拌资产结构，我们疤可以推断该公司艾资产的流动性较澳强，资产风险较傲小。按(2)白 伴从动态方面分析埃：巴201矮1跋年，万科公司流百动资产比重吧较埃201扮0拌年上升爸了扳0.11白%柏；非流动资产比绊重下降隘了瓣0.11白%颁。结合流动资产傲的项目来看，佰201艾1矮年颁存货鞍占总资产的暗比重案为罢70.33耙%跋，笆较坝201捌0阿年敖上升最为明显，案上升爱了摆8.50%熬。货币资金的下袄降幅度较为明显拜，下降碍了斑5.98翱%斑。货币资金占流岸动资产的比重虽氨然有所下降，但按比重不是很大，暗属于正常范围

50、，鞍对公司的付现能挨力不会构成太大安困难。非流动资白产的项目在本期摆的变换不是很明百显。白2.哎资本结构的分析碍（罢1阿）从静态方面看胺，该公熬司奥201邦1拜年唉负债皑比重靶为敖77.10暗%柏，股东权益比重跋为盎22.90%拌。我们可以从中爱计算出万科公碍司靶201俺1坝年的资产负债率佰为败77.10佰%败，权益乘数翱为把4.3捌7背。班上市公司多半都爱保持着较高的资挨产负债率，俺从股东的角度看皑，胺采用举债经营的唉方式，罢以有限的资本、拔付出有限的代价碍而取得对企业的跋控制权，发挥财柏务杠杆的作用，耙希望达到投资利绊润率大于负债利霸润率，这样股东昂就可以霸获得更大的额外昂收益邦。但一旦班

51、财务杠杆发生负白面的作八用凹,奥后果霸将暗是企业所有者承半担更大的额外损哀失。这些额外损办失便构成了企业办的财务风跋险拔,芭甚至导致破产。澳（熬2办）从动态方面看坝，该公司负债比柏重上升伴了百2.41,巴%爸，股东权益比重绊下降袄了柏2.41摆%败，各项目变动幅袄度不大，可以说啊明公司的资本结邦构还是比较稳定芭。但从逐年攀升邦的资产负债率来俺看，拌房地产上市企业跋的处境不断恶化扮。万科公司近几半年的敖债务负担昂日趋白严重，财务压力摆大，财务风险大隘，从而导致公司翱财务实力会略有奥下降。搬3捌.唉资产结构的具体佰分析啊3.安1懊经营资产与非经邦营资产的比例关安系办经营资产与非经吧营资产结构分析艾

52、表败项目暗201唉1佰年巴201按0挨年百201摆1跋年氨（敖%扳）翱201佰0敖年疤（扳%耙）碍变动情况巴（扒%哎）版经营资产：佰货币资金般34,239,肮514,295搬.08柏37,816,按932,911翱.84搬11.56%埃17.54%摆-5.98%稗预付款项靶20,116,叭219,043巴.31搬17,838,哎003,464班.71般6.79%吧8.27%白-1.48%肮应收账款搬1,514,8艾13,781.背10跋1,594,0百24,561.扮07拔0.51%败0.74%芭-0.23%芭存货鞍208,335拔,493,56鞍9.16半133,333安,458,04笆5.

53、93摆70.33%懊61.83%蔼8.50%吧固定资产背1,595,8白62,733.稗95挨1,219,5岸81,92般7.47败0.54%瓣0.57%盎-0.03%俺在建工程挨705,552霸,593.56拔764,282芭,140.58佰0.24%爸0.35%扒-0.12%办无形资产罢435,474爸,310.08哎373,951蔼,887.29拔0.15%暗0.17%跋-0.03%邦经营资产总计跋266,942哀,930,32肮6.24袄192,940皑,234,93蔼8.89袄90.12%隘89.47%八0.65%案非经营资产：碍其他应收款罢18,440,把614,166邦.54傲1

54、4,938,霸313,217扳.77安6.23%搬6.93%艾-0.70%耙可供出售金融资癌产疤441,261稗,570.00拜404,763澳,600.00拜0.15%芭0.19%翱-0.04%百长期股权投资按6,426,4摆94,499.蔼65爸4,493,7佰51,631.胺16凹2.17%安2.08%矮0.09%按投资性房地产埃1,126,1岸05,451.霸00吧129,176懊,195.26吧0.38%盎0.06%啊0.32%般长期待摊费用霸40,999,捌359.45澳32,161,凹415.85澳0.01%版0.01%白0.00%案递延所得税资产盎2,爸326,241埃,907

55、.17班1,643,1半58,028.坝39搬0.79%隘0.76%懊0.02%摆其他非流动资产瓣463,792盎,750.00鞍1,055,9案92,714.艾51皑0.16%巴0.49%叭-0.33%般非经营资产合计埃29,265,凹509,703跋.81败22,697,懊316,802瓣.94把9.88%拌10.53%哎-0.65%稗资产总计傲296,208班,440,03岸0.05肮215,637翱,551,74哎1.83八100.00%班100.00%把0.00%笆从万科经营资产坝与非经营资产结袄构分析表可以看扳出颁，版201拌1靶年，该公司的经坝营资产与非经营捌资产都有所增长百，但

56、明显经营资八产的增长速度高办于非经营资产的阿增速，因此，拜较坝201叭0碍年，万科经营资爱产占总资产的比艾重还是增加笆了背0.65摆%耙，达到拜了阿90.12把%百。澳随着房地产行业拜的蓬勃发展，越绊来越多的地产公胺司已经意识到提八升持有经营资产绊比重的重要性，奥万科作为中国房背地产行业的领头案羊，皑在板201白1稗年，保持经营能敖力的持续增长败。安 癌3.澳2拌流动资产的内部袄结构捌万科流动资产结柏构分析表安项目斑201哀1暗年柏201唉0啊年挨201办1扮年按（澳%爱）版201扮0佰年背（半%皑）昂差异扮货币资产爱34,2袄39,514,败295.08版37,816,伴932,911瓣.8

57、4败12.11%邦18.40%霸-6.29%案债权资产敖19,955,斑427,947半.64 办16,532,皑337,778熬.84 艾7.06%懊8.04%爸-0.98%伴存货资产八208,335把,493,56摆9.16熬133,333颁,458,04熬5.93办73.71%懊64.88%昂8.83%班其他资产熬20,116,摆219,043拌.31板17,838,芭003,464拔.71伴7.12%颁8.68%皑-1.56%隘合计班282,646鞍,654半,855.19碍205,520半,732,20半1.32爸100.00%摆100.00%颁0.00%佰从万科公司流动按资产艾结构

58、分析表可以凹看出，存货比重岸上升较为明显，败上升版了邦8.83盎%皑达到七成多，而笆公司的货币资产霸较按201岸0稗年，有所下降，挨下降百了俺6.29%蔼，仅占流动资产芭的皑12.11安%半，碍流动资金严重不佰足班。颁需要引起万科重蔼视的是，扒存货这的比重巴过高，将影响到背公司资产的流动阿性，会导致其袄资产变现能力俺变罢差跋。因此，万科柏必须特别重视对笆存货的分析。考耙虑到房地产行业般的特殊性，仅凭败以上数据很难分叭析万科存货的变翱现能力，澳如果存货周转率奥非常高的话，敖则可以吧证明存货的变现敖能力强，资产容百易变现。拌4翱.矮负债结构的具体袄分析吧4.靶1耙负责期限结构的扮分析靶负债期限结构

59、分挨析表芭项目碍201傲1氨年斑201颁0艾年颁2011罢年构肮成瓣(八%哀)俺2010伴年构斑成傲(安%翱)埃差异胺流动负债邦200,724扒,160,31凹5.26跋129,650班,791,49八8.49奥87.89%白80.50%柏7.39%俺长期负责氨27,651,岸741,167跋.76绊31,400,笆560,600澳.93傲12.11%肮19.50%啊-7.39%蔼合计暗228,375疤,901,48稗3.02疤1办61,051,笆352,099耙.42摆100.00%佰100.00%版0.00%跋负债期限结构更暗能说明企业的负埃债筹资政策。从疤万科的负债期限拜结构分析表可以隘

60、看出，万科公傲司扳201昂1摆年的流动负债比盎重高白达捌87.89柏%啊，袄较八201皑0俺年提高吧了俺7.39拌%扒。这个数据可以佰说明该公司在使邦用负债资金时，翱基本以短期资金班为主罢。由于流动负债搬对公司资产流动翱性的要求较高，摆万科公司所奉行案的负债筹资政策袄虽然会增加公司爱的偿债压力，承叭担较大的财务风岸险，但同时也会耙降低公司的负债柏成本。埃4.跋2拔负债方式结构的爱分析耙负债方式结构分班析表啊项目百201蔼1肮年盎201耙0奥年暗2011%熬2010%翱差异般银行信用袄44,542,摆237,760白.66 柏41,574,半190,077坝.48 懊19.50%翱25.81%把