国有建设用地使用权出让合同课件

1、国有建设用地供应政策及程序老河口市国土资源局 二一七年一月1目 录第一部分 国有建设用地供应政策第二部分 国有建设用地供应方式第三部分 国有建设用地供应程序第四部分 注意事项2第一部分 国有建设用地供应政策3一、国有建设用地供应政策4 根据国土资源部、发改委发布实施限制、禁止用地项目目录（2012年本）的通知，规定限制用地类有7类项目，禁止用地类有17类项目。 限制用地目录： 1、党政机关新建办公楼项目，地、县级党政机关直属单位和乡镇党政机关新建办公楼项目：须经地级人民政府（行署）批准。 2、城市主干道路项目，小城市和建制镇用地红线宽度（包括绿化带）不得超过40米。 3、城市游憩集会广场项目，

2、小城市和建制镇用地面积不得超过1公顷（15亩）。 4、住宅项目，小城市和建制镇宗地出让面积不得超过7公顷（105亩）；容积率不得低于1.0（含1.0）。 一、国有建设用地供应政策5限制用地目录： 5、农林业项目。 6、黄金项目。 7、其他项目禁止占用耕地： （1）机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施项目； （2）大型游乐设施、主题公园（影视城）、仿古城项目 ； （3）大套型住宅项目（指单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目）； （4）赛车场项目； （5）公墓项目 ； （6）机动车训练场项目。一、国有建设用地供应政策6禁止用地目录： 农林业项目、煤炭项目、电力、石化化工、信息产业、钢

3、铁、有色金属、黄金、建材、医药、机械、轻工、纺织、烟草、消防、民爆产品、其他项目（别墅类住房 、高尔夫球场、赛马场）等项目。第二部分 国有建设用地供应方式7二、国有建设用地供应方式8 根据我国现行法律法规规定，国有建设用地的供应方式主要有划拨和有偿使用两大类。有偿使用方式包括出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营四种方式。二、国有建设用地供应方式91、国有建设用地使用权划拨 （1）概念：国有建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地无偿交给使用者使用的行为。划拨土地属于一种无偿的行政配置方式，且没有使用期限的规定。 （2）

4、适用范围： 2001年10月，国土资源部发布划拨用地目录（第9号令），规定四类用地可采取划拨方式供地。一是国家机关和军事用地；二是城市基础设施用地和公益事业用地；三是国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；四是特殊用地。包括监狱、劳教所等。二、国有建设用地供应方式101、国有建设用地使用权划拨 中央已对缩小划拨用地范围有明确要求，国务院关于促进节约集约用地的通知（国务院20083号）强调，国土资源部要严格限定划拨用地范围，及时调整划拨用地目录。 今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会

5、事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。二、 国有建设用地供应方式112、国有建设用地使用权出让 （1）概念：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部第39号令）等文件对出让行为进行了规范。 （2） 国有建设用地使用权的取得是有期限的。土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。1990年城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院55号令）规定“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业

6、、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年”。二、 国有建设用地供应方式12 （3）出让国有建设用地使用权的取得方式：协议出让、招标拍卖挂牌出让。2007年3月，全国人大通过的物权法和2007年9月国土资源部发布的招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（部39号令）都规定“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两上以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。 这些竞争方式由国有土地所有者代表一方与相互竞争的多个需用地者之间进行，操作的透明度强，有助于实现对国家工作人员的监督，使竞争公开有序，是国家土地所有权人经济利益的充分体现。二、 国有建设用地供应方式1

7、33、国有建设用地使用权租赁 （1）概念：是指国家将国有土地使用权出租给土地使用者，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。 （2）租赁方式适用范围：租赁方式同样是法定的国有土地使用权有偿使用方式，是出让方式的重要补充，除经营性房地产开发外，其他土地有偿使用可采用租赁方式。二、 国有建设用地供应方式144、作价出资（入股） （1）概念：是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，以出资方式投入到股份有限责任公司或者有限责任公司，相应的土地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。土地使用权由该股份公司或有限责任公司取得。 （2）适用范围：

8、根据国家企业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的，涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地管理部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置。二、 国有建设用地供应方式155、授权经营 （1）概念：是将一定年期的国有土地使用权作价后，授权给国务院省级人民政府批准的国有授权投资机构和国家控股公司、独资公司、集团公司经营管理。 （2）适用范围：授权经营有严格的权限和范围控制。必须是国务院或省级人民政府批准的国有授权投资机构和国家控股公司、独资公司、集团公司。如建设、工商、农业等

9、几家银行，中国兵器工业集团、中国石化，中国电力，保险等国有大型公司。第三部分 国有建设用地供应程序16三、国有建设用地供应程序1、公布出让计划，确定供地方式。 市、县国土资源管理部门将经批准的国有建设用地使用权出让计划向社会公布。由需要使用土地的单位和个人向国土资源管理部门提出书面用地申请。根据意向用地者申请情况，确定出让方式。2、编制、确定出让方案。 市、县国土资源管理部门会同城市规划管理等有关部门，依据国有建设用地使用权出让计划、城市规划等，编制国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让方案。 出让方案应按规定报市、县人民政府批准。三、国有建设用地供应程序 3、地价评估，确定出让底价。 市、县国土

10、资源管理部门根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据城镇土地估价规程，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。招拍挂出让领导小组根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定出让底价、起始价、竞买保证金和增价幅度。出让底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。 4、将编制的供地方案及研究的出让底价、起始价、竞买保证金和增价幅度等情况呈报我市国土资源管理委员会集体决策。三、国有建设用地供应程序5、发布出让公告，网上挂牌。 出让公告应当通过中国土地市场网和当地土地有形市场上发布，也可以同时通过报刊、电视台等媒体公开发布。 公告期为20天，挂牌期不少于10个

11、工作日。 6、申请和资格审查。 申请人可以是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，但法律法规对申请人另有限制的除外。三、国有建设用地供应程序7、实施挂牌活动，应当按照出让公告规定的时间、地点组织挂牌活动。 （1）公布挂牌信息（挂牌时间不得少于10个工作日） （2）竞买人报价 （3）确认报价（有两个或两个以上竞买人报价相同的，先提交报价单者为该挂牌价格的出价人） （4）挂牌截止（最高挂牌价格不低于底价的，为竞得人；最高挂牌价格低于底价的，不成交） 三、国有建设用地供应程序7、实施挂牌活动，应当按照出让公告规定的时间、地点组织挂牌活动。 （5）现场竞价（有竞买人表示愿意继续竞价的，即属于挂

12、牌截止时有两个或两个以上竞买人要求报价的，转入现场竞价，最高应价者为竞得人） （6）签订成交确认书（确定竞得人后，挂牌人与竞得人当场签订成交确认书。 （7）在10个工作日内，双方签订国有建设用地使用权出让合同。 第四部分 注意事项22四、注意事项1、国有建设用地使用权出让合同 约定相关内容。 （1）宗地基本信息 出让方、受让方、出让宗地位置、面积、用途、出让年期及土地出让价款缴纳金额、缴纳时间等。 （2）出让宗地投资、开发建设条件及建设期限等 宗地开发建设的土地使用条件，如建筑容积率、建筑密度、绿地率等；开发建设的开工时间及竣工时间等；项目投资总额及投资强度等。 （3）违约责任 未按合同约定的

13、时间缴纳出让价款、开工竣工的，每延期1日按出让价款的千分之一收取违约金。四、注意事项2、土地闲置问题 （1）闲置土地的定义 自2012年7月1日起开始施行新闲置土地处置办法（国土资源部令第53号）。闲置土地，是指土地使用者超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。四、注意事项2、土地闲置问题 （2）闲置土地的调查 宗地出让后，所在辖区的国土所将对其开、竣工建设情况进行全程巡查监管。是否