园林投资项目可行性研究

1、第10章 园林投资项目可行性研究【本章提要】 可行性研究是对项目投资方案的全面考察与系统分析，是对项目能否实现投资目标的综合论证与科学评价。 本章主要介绍园林工程建设项目的可行性研究方法、运行程序以及如何开展园林工程建设项目评估。1园林投资项目可行性研究园林投资项目研究概述园林投资项目可行性研究程序与内容园林投资项目评价 2第一节 园林投资项目研究概述1.1投资项目的概念及特点 1 项目的概念 2 项目的特点 1.2 投资项目的类型及运作程序 1 投资项目的类型 2 投资项目进展阶段 3 项目的发展周期与项目的运作程序31 项目的概念 投资是指经济主体（法人、自然人、其他经济组织）为获得未来收

2、益而投入生产要素，以形成资产的一种经济活动。 投资可分为直接投资和间接投资。 4直接投资和间接投资 直接投资是投资者把资金及其他生产要素转化为资产的过程，是资金流商品流资金流的循环过程。 间接投资是除直接投资以外的证券类投资，如债券、股票等。 5项目 项目是投资项目的简称。 目前，投资项目尚无一个公认的定义。在此列举4个比较常见的定义供参考： 定义1 按照世界银行的解释，项目是指在规定的期限内，为完成一项（或一组）开发目标而规划的投资、政策、机构以及其他各方面的综合体。 定义2 项目是指把人力和非人力资源集合在一起，来实现一个规定的目标。它是有时间进度和目标的人类活动。6 定义3 项目是提供独

3、特产品或服务的一次性努力。“独特”是指该产品或服务与其他类似产品和服务在某些方面具有重大差别，“一次性”是指项目具有明确的开始和结束时间。 定义4 项目是在一定时间内，在预算规定的范围里，达到预定质量标准的一项一次性任务。例如，一个科研项目，一个广场绿化项目等。 园林投资项目是把人力和非人力资源集合在一起，在规定的期限内来实现一个预定目标的人类活动，其目标是提供园林产品或园林服务。 72 项目的特点 目标性 一次性 独特性特点 时间性 消费资源 各方关系的协调 8 目标性 任何投资都有明确的目标和要求，项目目标有约束性和成果性之分。约束性目标是项目的限制性条件，如项目工期、成本、质量及要求等。

4、成果性目标是对项目的功能性要求，即整个项目最终的目标和要求，主要是指各类效益目标。 一次性一次性是指项目作为一种组织形式和单次性任务，是非重复性工作。就投资任务和最终成果而言，不存在两个完全相同的项目。两个建设面积和投资规模相当的绿化项目，由于时间、空间不同，经济主体和投资环境有别，往往就会派生出许多差异。如环境、地形地貌、土壤、气候条件、植物种类等，均有可能影响整个项目及其最终成果。 独特性项目的独特性表现在空间上有一个特定的地理位置，从而使项目不能随意挪动或轻易改变原有的布局。独特性意味着项目与外界条件和周边环境有紧密的联系，外界条件和周边环境的变化往往隐含着项目的风险和种种不确定性。 9

5、 时间性任何一个投资项目都有其特定的开始时间和结束时间。 消费资源任何一个投资项目自始至终，无不在消费着各种各样的资源，包括人力资源和非人力资源，如果没有资源作为项目的基础，项目是不可能完成的。 各方关系的协调一个项目的完成往往需要多方的努力，不是仅仅依靠某一个部门可以完成的，这就需要协调各方面的关系，促进各类要素的合理配置，以顺利实现项目的特定目标。101.2 投资项目的类型及运作程序 1 投资项目的类型 2 投资项目进展阶段 3 项目的发展周期与项目的运作程序111 投资项目的类型 根据分类依据的不同，可以将项目划分为不同的类型。1）按性质 ：基本建设项目和更新改造项目 2）按内容 ：工业

6、投资项目和非工业投资项目 123）按项目用途 ：生产性投资项目 非生产性投资项目 4）按投资主体 ：国内投资项目和外商投资项目 5）按投资目的 ：竞争盈利性项目 社会公益性项目 6）按项目生产能力 ：大中型项目和小型项目 132 投资项目进展阶段 根据联合国工业发展组织所编写的工业可行性研究手册，项目进展可划分为三个时期，即投资前期、投资建设期和生产运营期。 每个时期又划分为若干个阶段，具体见下表10-1。 表10-1 投资项目进展阶段投资前期投资建设期生产期投资机会 研究（项目设想阶段）初步可行性研究（项目初选阶段）可行性研究（选择最优方案阶段）评估报告（评价和决策阶段）签订合同 阶段工程项

7、目设计阶段建设安装 阶段试车投产 阶段企业生产经营阶段14项目的发展周期与项目的运作程序 项目的发展周期是指一个建设项目从开始构思、规划设计、施工建设、建成投产，直到最终报废所经过的时间。 任何一个项目都由以下各个阶段所组成：项目设想项目初选项目准备评估决策项目建设项目投产使用总结评价。 15 投资项目种类繁多、背景各异、规模大小不等、建设周期长短不一，有的复杂，有的则比较简单，从而使项目各具特色。 尽管如此，每一个项目从始至终都必须经历一个前期研究、实施到验收与运营的过程，这就是项目的运作程序。16 （1）项目前期研究：包括机会研究、初步可行性研究、可行性研究、项目论证。 （2）项目实施：是

8、在项目前期研究的基础上所进行的具体建设。 （3）项目验收：是项目的后评估，通过项目后评估可以验证项目的前期研究。 （4）项目运营：是指企业生产经营，项目进入正常生产时期。项目的运作程序包括有：17第二节 园林投资项目可行性研究程序与内容1 可行性研究概述 2 可行性研究的工作程序与内容 3 我国园林项目可行性研究的内容 4 园林投资项目与工业投资项目可行性研究的区别 5 可行性研究的主要方法 6 可行性研究的原则、依据与承担可行性研究的机构 181 可行性研究概述1.1 项目可行性研究的概念及发展过程1.2 可行性研究的目标 1.3 可行性研究的作用 1.4 忽视可行性研究可能造成的危害 19

9、1.1 项目可行性研究的概念及发展过程 可行性研究（Feasibility study），全称为“建设项目可行性研究”。 可行性研究是一种具有科学性、预见性、决策性的分析评价方法。“可行性”亦即实现的可能性和取得成功的可能性。20可行性研究起源于美国，可行性研究的方法，国外已经广泛采用。根据美国化学工程师手册的定义，可行性研究是对提出的项目投资建议或试验研究建议，就有关的所有方面进行调查研究，其详尽的程度视需要而定，用以决定是就此终止，还是继续投入资金使之进入开发的下阶段。由此看见，可行性研究是对项目投资方案的全面考察与系统分析，是对项目能否实现投资目标的综合论证与科学评价。21联合国工业发展

10、组织（UNIDO）工业可行性研究手册把可行性研究概括为，“可行性研究提供工程项目投资决策的技术、经济和商业基础。它应该研究分析给定产品生产的关键要素即不同生产方案”。 22在可行性研究过程中，通过对项目有关“市场需求”、“资源条件”、“工艺技术”、“经济效益”、“社会效益”、“环境影响”等各个方面的问题，进行全面的分析、论证、评价，从而决定投资项目“可行”或者“不可行”，并且在可行的几个比选方案中“选择最优方案”为投资经营者提供决策依据，即选择生产上可行、技术上先进适用、经济上合理、社会效益显著的最佳方案。可行性研究是进行投资决策的一种科学方法。它是提高项目投资决策的“科学性”的重要工具。 2

11、31.2 可行性研究的目标 对项目进行可行性研究应当达到如下目标：1、技术上的先进性和适用性 2、经济上的盈利性和合理性 3、建设上的可能性和可行性 24 为此，可行性研究要回答以下几个问题： 项目在技术上是否可行？ 项目在经济上是否有生命力？ 项目所需投资通过哪些渠道筹集？ 项目建设期是多长时间？ 项目的社会效益和环境效益如何？ 建设和运营本项目需要多少人力和物力资源？251.3 可行性研究的作用 对投资项目进行可行性研究的目的在于为投资决策提供科学依据，提高投资项目的综合效益。 概括起来，项目的可行性研究具有以下五个方面的作用：261、可行性研究是项目投资决策的依据 2、可行性研究是建设项

12、目设计的依据 3、可行性研究是投资者筹集资金、申请贷款的依据 4、可行性研究为商务谈判、签订有关合同协议提供依据 271.4 忽视可行性研究可能造成的危害 在我国项目建设的实践中，缺少可行性研究导致项目投资失误的主要表现有以下几点 ： 1、与国家产业政策相矛盾 2、没有做好市场预测 3、工艺技术不过关 4、盲目引进 5、资源不明 282 可行性研究的工作程序与内容 2.1 可行性研究的工作程序2.2 可行性研究的阶段划分及主要内容 292.1 可行性研究的工作程序 可行性研究一般都有一个相对固定的工作程序，具体如下： 1、组建可行性研究工作组 2、了解业主目标，确定可行性研究的范围 3、数据调

13、研4、方案设计与优选5、经济分析与财务评价6、编写可行性研究报告 301、组建可行性研究工作组 对项目进行可行性研究，首先要成立可行性研究工作组。工作组的人员结构要合理，一般可包括一名经济学专家、一名市场分析专家、一名财务专家、若干名相关专业的工程师和辅助人员等。可行性研究工作组人员可以是咨询机构的专职人员，也可以是外聘的专家。31根据需要一般项目可以再分为若干个工作小组，如工程小组、设备小组、工艺技术小组、技术经济小组、环保小组等。工作组成立以后，可按可行性研究的内容进行分工，并分头进行调研，分别撰写详细的提纲。作到分工合理，各负其责，为使各个专业组的工作协调一致，保证可行性研究报告的质量，

14、一般应当由总工程师、总经济师负责统筹协调。322、了解业主目标确定可行性研究的范围 可行性研究工作组成立以后，其成员首先要详细了解拟建项目的目标，业主对项目的要求等，根据拟建项目的各项指标，确定进行可行性研究的工作范围。 333、数据调研 可行性研究工作小组各成员分头进行数据调查、整理、分析、计算等。在可行性研究过程中、数据的调查和分析是重点。 可行性研究所需要的数据可以从以下三个途径获取：34 一是由委托方（业主）提供资料。因为业主在进行投资项目的初步选择时，已经对与项目有关的问题进行过比较详细的考察，这可以作为咨询机构的重要信息来源渠道。 二是咨询机构本身所拥有的信息资源。有资质从事投资项

15、目咨询的机构，一般都拥有丰富的经验和专业知识，同时也占有大量的历史资料、经验资料和关于可行性研究方面的其他相关信息。 三是通过调研获取信息。一般来讲，业主提供的资料和咨询机构占有的信息不可能完全满足编制可行性研究报告的要求，还要进行广泛的调查研究，以获取更多的信息资料。必要时，也可委托专业调研机构进行专项信息调研，以保证获得更加全面的信息资料。 354、方案设计与优选 根据拟建项目的目标，将项目的各个方面，设计成为可供选择的若干方案，以便进行比选。365、经济分析与财务评价 采用费用与效益分析的方法，并通过基本财务报表等计算项目的各项经济技术指标，进行企业经济效益和国民经济效益的分析评价。37

16、6、编写可行性研究报告 编写可行性研究报告可以分为2个步骤： 首先是编写可行性研究报告的初稿，要根据可行性研究报告的各项内容之间的联系，作好各个专业小组之间的工作衔接和协调。38 可行性研究报告的初稿完成以后，先要由工作小组成员进行分析论证和修改。 形式：由工作小组成员介绍各自负责的部分，大家一起讨论，提出修改意见，有时还可以扩大参加论证的人员的范围，可以请有关方面的决策人员、专家和业主等参加讨论。 在经过充分的讨论以后，再对可行性研究报告进行修改，最终形成可行性研究报告的定稿。39 对于可行性研究报告，要注意前后的一致性、数据的准确性、方法的正确性和内容的全面性等，提出的每一个结论，都要有充

17、分的依据。402.2 可行性研究的阶段划分及主要内容 1、国外可行性研究的阶段划分及主要内容2、我国可行性研究的阶段划分及主要内容411、国外可行性研究的阶段划分及主要内容 国外在项目可行性研究中，划分为三个阶段，即“投资机会研究阶段”、“初步可行性研究阶段”和“可行性研究阶段（详细可行性研究）”。 42（1）投资机会研究 投资机会研究简称为机会研究，机会研究阶段的主要任务是：对投资方向提出设想，寻找投资机会，结合投资者的自身条件，选择上什么项目？ 机会研究又可以分为三种，即“区域机会研究”、“部门机会研究”、“资源机会研究”。 43“区域机会”研究 通过研究某一地区的自然、社会、政治、经济、

18、文化、历史等状况，寻找投资机会。如世界经济总格局划分为“第一世界”、“第二世界”和“第三世界”国家，中国经济总格局是东部沿海地区经济相对发达，而西北部地区相对落后。 44寻找经济环境好的地区进行投资，可以减少投资风险，比较容易达到投资项目的效益目标。“区域机会”研究是决定投资项目成败首要关键的一环。此外，“区域机会”研究，还要特别注重发挥地区经济的优势，每一地区都有发展经济的优势和劣势。45 投资地点选择错误是最大的错误，如在距离三峡大坝半小时车程的宜昌某地， 投资4000余万元建成的人造缩微景观群“三峡集锦”景区，由于经济效益低，不得不在停业年之后的2006年拆除，这是 “区域机会研究”失误

19、的实例。 46“部门机会”研究 部门机会研究就是按行业研究，这一研究的目的就是要选择那些符合国家产业政策，产品、服务有未来市场需求的行业。有些行业，现在好，不等于到项目建成后还会好，这就要有市场调查、预测分析，有准确的预见性。47一般“短”、“平”、“快”项目市场应变力强，但企业规模效益难实现。而有规模效益的项目，却缺少市场应变能力。所以，近年来，在项目选择及企业经营管理当中，世界上普遍流行“一元为主、多元发展”的企业经营战略。48“资源机会”研究 资源机会研究就是以资源为基础的机会研究。资源机会研究首先要与按地区研究联系起来，资源表现有多种多样，如矿藏资源、水利资源、交通资源、文化资源、人力

20、资源、与园林有关的种质资源、自然气候条件等等。每一地区都有自身的资源特点优势，从发掘地区资源入手，进行项目可行性研究，有利于取得项目的成功，从而有利于地区经济的发展。49（2）初步可行性研究 初步可行性研究是机会研究和可行性研究之间的一个阶段。它与机会研究的区别，主要在于所获资料的详细程度不同。如果项目机会研究有足够的数据，也可以越过初步可行性研究的阶段，进入最终可行性研究。50 许多工程项目在机会研究阶段，还不能决定取舍，就需要进行初步可行性研究。初步可行性研究的主要任务是： 对项目做出投资决定。因为初步可行性研究是在投资机会研究的基础上，经过进一步搜集资料，分析论证，判断项目是否可行，如果

21、项目较小，初步可行性研究的资料齐全，此时就可以依据初步可行性研究的结论作出投资决定。 51 确定是否应进行下一步详细的可行性研究。 确定是否做辅助性专题研究。经过初步可行性研究，如发现有些资料和数据还不够充分，对关键问题需要进行辅助性专题研究。 辅助性专题研究包括的内容有：市场研究、资源补充勘探、工艺技术研究（如新技术、新产品的实验室和工厂试验等）、设备选择研究、合理经济规模研究、环境影响研究等。 52（3）可行性研究（详细可行性研究、最终可行性研究） 这是可行性研究的关键步骤，本阶段要求对投资项目进行深入、全面的技术经济论证，并设计可比方案，要对所有问题作出明确的结论，从而为最终决策提供详细

22、的技术、经济、社会以及财务等多方面的可靠依据。53本阶段要提交可行性研究报告，明确结论性意见，推荐l3个可供选择的方案，说明它们的利弊得失及改进和优化措施，从技术、经济、环境等方面进行全面系统的调查研究、分析计算并进行方案的比较选择，还要对投资后的经济效果进行预测。54国外投资项目可行性研究的阶段、任务、时间及费用见表10-2。表10-2 国外投资项目可行性研究的阶段、任务、目标、费用一览表 研究阶段主要任务研究深度研究目标研究费用约占总投资（）投资估算精度（）投资机会研究 寻找投资机会，提出项目建议书粗略调查，研究和估算选择投资机会0.21.0 30初步可行性研究初选项目，筛选项目方案，决定

23、下一步研究和提出辅助研究深入分析研究，初拟技术方案，效益和投资初步分析对项目作出取舍的初步决定，选择最佳方案0.251.25 20可行性研究（详细可行性研究）对项目进行深入论证，详细分析项目技术、经济、环境可行性进行全面的技术，经济，环境评价并提出研究结论确定项目的最佳方案1.03.0（小项目）0.81.0（大项目） 1055 可以看出，以上3个工作阶段有密切联系同时又有区别，前一阶段是后一阶段的前提和基础，后一阶段是前一阶段的继续和深化，各个阶段的研究性质、内容和要求乃至所需时间和经费，均有明显不同。 总的看来，这几个阶段的研究工作和内容是由浅入深，估算精度是由粗到细，其研究目标和结论也越来

24、越明确。 562、我国可行性研究的阶段划分及主要内容 我国在项目可行性研究中，大致参照国际上流行的做法，但是，阶段划分更为简洁明了，一般分为项目建议书和可行性研究两个阶段。 我国的项目建议书制度早在计划经济时代便以确立，改革开放以后，通过对外学习和借鉴丰富了有关内容。国家有关主管部门规定，项目建议书是初步选择投资项目的主要依据。 57（1）项目建议书 第一阶段是项目建议书阶段，它基本上相当于国外的机会研究阶段。项目建议书提出拟建项目的大致设想，是建设项目的初步建设方案，初步分析项目建设的必要性以及工艺技术、市场需求、工程、经济效益、环境影响等方面的可行性。在项目建议书阶段以分析项目必要性为主，

25、重在准确把握大方向，初步确立项目框架以申请立项。一般是在初步调查研究和分析预期效益的基础上，编写项目建议书，并上报主管部门申请初步立项。 58 项目建议书由承办单位或者国家及省（市、自治区）主管部门根据国家经济长远发展规划、行业或地区规划、经济建设方针以及技术经济政策、结合资源、市场情况和建设布局，在调查研究、初步勘察的基础上编写。项目建议书的工作内容比较粗略简单，而可行性研究则是对项目建议书阶段的充实、完善和深化，项目建议书中的项目投资额一般根据国内外类似已建项目进行比较推算或测算，而不是精确报价。投资额和成本估算的精度误差允许在30以内，所需要的时间，大中型项目需要13月，研究费用占投资总

26、额的0.2% 1%。 59 需要说明的是，如果项目是使用国有资金投资的，则须编制项目建议书，且在项目建议书批准后方可进行可行性研究，如果项目是使用非国有资金投资的，则不一定要编制项目建议书，但可根据项目的具体情况，确定是否需要进行可行性研究。60（2）可行性研究 可行性研究工作一般是在项目建议书经有关主管部门审查批准以后，由项目业主聘请具有可行性研究资质的专业设计院和工程投资咨询公司去完成的。可行性研究的内容比较详尽，它是项目投资前期的关键阶段。61在这一阶段要求对拟建的投资项目进行深入、全面的技术经济论证，进一步分析市场供需情况，确定最佳工艺流程和技术装备， 确定厂址及整体布局，预计建设期和

27、年度进展，对投资总额、资金来源、偿还债务能力、生产成本与盈利情况进行测算，评价经济效益、社会效益和对环境的影响，并且做出可供选择的若干方案，要对所有的问题都作出明确的结论，从而为最终决策提供详细的技术、经济、社会、环境、财务和商务等多方面的可靠依据。62 可行性研究手段包括必要的试验、专门调查、专题研究和论证，以及辅助性研究和多方案比较选择等，所以可行性研究要比项目建议书全面、深刻得多。在这一阶段的研究中，对项目投资额和成本都要根据项目的实际情况进行认真的调查、试验和详细的计算，其精度要求应在10以内。大型项目需要的时间1年至2年，其费用约占投资额的0.2% 1%，中小型项目需要5至12个月时

28、间，所需费用约占投资额的1% 3%。63（）项目建议书阶段和可行性研究阶段的工作区别 在我国，项目建议书阶段和项目可行性研究阶段是项目投资前期中两个不同的工作阶段，其在研究的重点、内容和深度要求等方面有所不同，主要如下： 研究任务和深度不同 基础资料和依据不同 投资估算的精度要求下同 研究成果不同 642.3 我国园林项目可行性研究的内容 国家计委组织25个单位的70余位专家编写的投资项目可行性研究指南对各类建设项目可行性研究的内容提出了比较详细的要求，现结合园林项目可行性研究的具体内容和纲要，介绍如下： 652.3.1 总论 总论需要从项目背景和主要建设条件、项目概况、项目投入总资金效益情况

29、、主要技术经济（环境效益、社会效益）指标等方面进行阐述。 其中，项目背景包括园林工程项目名称；承办单位概况（新建项目指筹建单位，改建项目指原企业，合资项目指合资各方）；可行性研究报告的编制依据；项目兴建理由。66特别是对建设的依据和主要理由，要从项目本身和国民经济两个层次进行分析论证。项目层次分析是指该园林项目向市场提供产品或者园林服务，促进地区经济发展等。国民经济层次是指该园林项目是否符合城市规划和行业发展规划的要求，是否符合保护环境和可持续发展的要求，促进社会发展目标的实现等。通过以上分析，判别项目建设的理由是否充分合理，以确定项目建设的必要性。67 项目概况包括园林工程拟建地点；建设规模

30、与目标等。涉及到建设内容与规模，技术水平，产品性能和档次，成本和收益等经济目标。通过分析论证，判别项目预期目标与项目兴建理由是否相吻合，预期目标是否具有合理性和现实性。682.3.2 市场分析 主要围绕与项目产品相关的市场条件展开。市场调查的方法有访问调查法、会议调查法、通信调查法、观察法、资料法等。市场预测的方法有经验判断法、数学模型法（回归分析法、时间序列法、投入产出法、弹性系数法、产品终端消费法）等。69包括：产品市场供需现状及供需预测分析；产品目标市场分析；产品市场竞争力分析等。其中，产品市场竞争力分析要从主要竞争对手；产品市场竞争力优势、劣势；自然资源占有、项目区位、工艺技术装备、规

31、模效益、产品质量性能等方面的优势和劣势；产品目标市场占有份额分析几个方面进行。702.3.3 建设规模与产品方案 建设规模主要考虑合理的经济规模；市场容量对项目规模的影响；环境容量对项目规模的影响；资金、原材料和外部协作条件对项目规模的满足程度等。71包括：栽种工程（乔、灌、草的品种、质量、数量）；假山、置石工程；水景工程（驳岸、护坡、喷泉、人工瀑布、人工水溪等）；园路、广场工程；土方工程（地形改造、土方平衡与调配等）；给排水、动力工程设施（排涝、绿地喷灌等）。 产品方案包括栽种乔、灌、草等的配置方案；假山、置石、土方、水景工程方案；园路、广场工程方案；给排水、动力工程方案等。722.3.4

32、场址条件 主要考察园林工程建设的地点与地理位置（场地基本要求、场址方案比选）；现有资源条件和土地利用现状（现有资源的可利用量和自然品质及其开发利用价值等）；地形、地貌条件；土壤条件；气候条件；抗旱、防洪、排涝设施及水质条件；环境保护条件（要有利于保护环境和生态，有利于保护风景名胜和文物古迹等）；交通运输条件；73项目所在地法律支持条件；项目所在地有关法规对项目建设和运营的支持程度以及约束条件，境外投资的项目要重视对方法律法规支持的条件；征地、拆迁条件等。 742.3.5 技术方案、设备方案和工程方案 技术方案包括栽种乔、灌、草种植技术参数与工艺流程；种植基地种植技术参数与工艺流程；假山、置石、

33、土方、水景工程技术方案；园路、广场工程技术参数与工艺流程；给排水工程技术参数与工艺流程方案；动力及公用工程技术参数与工艺流程方案。75设备方案包括种质资源保护及良种繁育设备方案；抗旱、排涝、病虫害防治设备方案；维护管理设备；产品收获加工设备、仓储设备（盆景、切花、干花、园林工具、材料生产加工销售等）等。工程方案包括主要建、构筑物的特征及结构设计；建、构筑安装工程量及“三材”用量；主要建、构筑物工程一览表等。762.3.6 原材料供应 主要包括乔、灌、草种苗和种子品种、数量、价格、来源及运输方式；肥料品种、数量、价格、来源及运输方式；农药品种、数量、价格、来源及运输方式；“三材”品种、数量、价格

34、、来源及运输方式等。 772.3.7 项目总体布局 总体布置包括项目构成（列出各功能分区及单项工程；总体布置图及其主要技术经济指标表）；运输（场内外运输量；运输方式与运输设备；公用辅助工程）。 782.3.节水节能措施 主要考察园林工程建设中的节水节能工艺和设备，水资源和能源的利用率，供水系统防渗防漏措施，降低无效消耗等。包括节水措施及水耗指标分析；绿地浇灌、水景等；节能措施及能耗指标分析；园林工程照明、喷泉能耗等。 792.3.环境影响评价 主要考察园林工程建设场址环境条件调查与项目对环境影响因素分析。包括项目拟采用的环境保护标准；项目“三废”污染物种类、成分、数量及其对环境的影响；项目的给

35、排水工程对环境的影响；项目复垦利用废弃地对环境的影响；项目地形改造地对环境的影响；项目产品加工对环境的影响；环境保护设施与投资；环境影响评价结论。 802.3. 10经营管理 园林工程建设项目法人组建方案；项目管理机构设置方案；专业技术人员培训方案；经营方式等。 812.3. 11项目实施进度 包括园林工程建设工期；项目实施进度安排；项目实施进度表（横线图）等。 822.3. 12投资估算与资金筹措 包括园林工程建设投资估算（建设投资估算；流动资金估算；项目投入总资金估算表；分年度投资计划表）与资金筹措（资本金筹措；债务资金筹措）两个部分。 832.3. 13财务评价 包括园林工程建设项目的项

36、目财务评价（财务评价基础数据与参数选取；销售收入估算；成本费用估算；编制财务评价报表）；财务评价指标（财务内部收益率；投资回收期；投资利润率；借款偿还期）；财务评价结论等。 842.3. 14社会评价 主要进行园林工程建设对社会影响分析；项目与所在地互适性分析（不同利益群体对项目的态度及参与程度；地区文化状况对项目的适应程度；各级组织对项目的态度及支持程度）；社会风险分析；最后形成社会评价结论。 852.3. 15风险分析 主要进行园林工程建设中的项目主要风险因素的识别；风险程度分析；防范和降低风险的措施等方面研究。 862.3. 16研究结论与建议 完成对园林工程建设推荐方案的总体描述以及推

37、荐方案的优缺点描述（优点；存在问题；不同比选方案的主要争论与分歧意见）以及结论与建议的工作。 872.3. 17附录 附图包括项目场址地理位置图（平面图和设有等高线的地形图）；项目总体布置图（设有标高）。附表包括项目投入总资金估算表；财务评价报表。附件包括项目建议书的批复文件；88环保部门对项目环境影响的批复文件；主要原材料供应的意向性协议；项目资本金的承诺证明、银行等金融机构对项目贷款的承诺函、引进外资的各类协议文件；土地主管部门对场址的批复文件；良种、新技术开发的鉴定报告、引进技术的考察报告；组织股份公司的草签协议。892.4 园林投资项目与工业投资项目可行性研究的区别 园林业是通过经营园

38、林生态系统实现物质与能源转换，创造社会、经济、环境、文化价值的产业，它在建设环境友好型社会的过程中扮演着重要角色。由于园林项目具有寿命周期的不确定性、产品多样性和效益目标的多重性等特点。因此，园林投资项目与一般工业投资项目在可行性研究方法上也体现出它自身的特点和要求。90、项目建设的必要性 工业投资项目建设必要性评价以市场分析为出发点。工业项目一般以盈利为目的，因此，建设项目所要生产的产品或所要提供的服务是否符合市场需求，是决定项目是否能获得收益，是否有投资必要的前提条件。只有生产适销对路的产品，才能获得盈利，才能回收投资。 91园林项目建设必要性的评价主要是从园林作为城市的基础设施和休娱设施

39、的角度考虑。园林业与城市市民的生存环境密切相关，进行园林投资更多是从宏观上进行考虑，取得经济效益并不是它的主要投资目的，尤其是社会公益性园林投资项目往往没有直接的经济效益，与工业项目相比，园林投资项目的经济效益更多地体现于“经济效益的外在性”，即所谓“外人受益”。92园林项目的效益更多的体现为生态效益和社会效益，具有效益的多重性。因此，判断园林投资项目是否有必要投资，更侧重于考虑项目对生态环境建设与促进社会可持续发展的影响。大多数园林项目属于社会公益性的投资项目，它的经济效益可能体现为负经济效益，比如一个免费开放的绿化广场，只有投入没有产出。93、项目的技术可行性 在技术评价方面，工业投资项目

40、以经济为主要衡量标准，所采用的技术应能为项目业主带来丰厚的利润，为此，工业投资项目的技术可行性主要研究项目所采用的生产工艺技术和设备是否具备先进适用、经济合理和安全可靠的要求。园林投资项目在技术评价方面主要研究采用的技术方案是否符合美化环境、改善人居环境的要求，是否有利于生态效益和社会效益的充分发挥。94、项目的经济合理性在经济合理性评价方面，园林项目与工业项目存在明显不同，第一是项目计算期的确定不同。园林项目的计算期具有项目的个性，无法做出统一的规定，项目的计算期具有不统一性。对社会公益性的园林项目，主要考察其社会效益和生态效益，因而不应当要求有明确的计算期；第二是成本收益计量的不同。工业项

41、目成本效益计算比较简单，一般都可以用货币进行量化计算。园林项目的成本效益计算比较复杂，除部分直接费用可以用货币量化以外，大部分无法量化计算，只能用定性的方法进行描述。其成本主要是园林建设费以及项目建成后的经营管理费用等。 95 在效益方面，也因项目的性质不同而不同，当一个园林项目作为市场性产品经营时，其经济效益主要是为消费者提供园林服务的收入，这部分效益的计算方法与工业项目基本相同，当一个园林项目作为社会公益性产品经营时，无法计算其直接经济效益。而社会效益和生态效益主要是美化环境、净化空气、调节气候、涵养水源、防风固沙等。其社会效益和生态效益一般难于量化，通常采用定性描述的方法加以反映；第三是

42、经济合理性评价方法的不同。96工业项目经济合理性评价包括微观经济效益评价和宏观经济效益评价，侧重于微观效益评价，使用量化的评价指标。作为社会公益性园林项目，也要进行微观效益评价和宏观效益评价，应当更侧重于宏观效益评价，既有定量的评价指标，也有定性的评价指标，对其生态效益和社会效益进行定性的评价，而且这部分的评价往往更加重要。972.5 可行性研究的主要方法 可行性研究中进行经济分析时，按照是否考虑资金的时间价值，分为静态分析法和动态分析法两类，采用不考虑资金的时间价值的指标进行分析，称为静态分析法，考虑资金的时间价值进行分析称为动态分析法。 982.5.1 静态分析法 静态分析法的特点是不考虑

43、货币时间价值，计算简单，容易理解。静态分析又因计算的依据不同而有多种具体方法，如投资回收期法、投资报酬率法等。991、投资回收期 投资回收期是指以项目的净收益偿还全部投资所需要的时间，一般以年为单位，并从项目建设年算起，如果从项目投产年算起，应当予以特别注明。表达式： （10-1） 式中 CI 现金流入量； CO 现金流出量； （CI-CO）t 第t年的净现金流量； Pt 投资回收期。100 投资回收期可根据现金流量表计算，现金流量表中累计现金流量（所得税前）由负值变为0时的时点，就是项目的投资回收期。投资回收期越短，表明项目的盈利能力和抗风险的能力越好。投资回收期的计算公式为： （10-2）

44、 将求出的Pt与部门和行业的基准全部投资回收期Pc比较，当PtPc时，项目是可接受的。101 2、投资报酬率 表达式： （10-3） 式中 R 投资报酬率； 预计从投资可得到的年平均增量生产净值； I 投资总额。 依据（10-3）式中的等号右边的分子分母的形式和内容的不同，投资报酬率可以有以下多种表现形式：1021.投资利润率 投资利润率是指项目达到设计生产能力后的正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比例。 （10-4）年利润总额年产品销售（营业）收入年产品销售税金 及附加年总成本费用项目总投资固定资产投资全部流动资金 当项目的投资利润率行业基准投资利润率时，项目在财务上是可以接受的。 10

45、32.投资利税率 投资利税率是指项目生产经营期内的年利税总额或年平均利税总额与项目总投资的比率。 （10-5） 年利税总额年销售收入-年总成本费用 当投资利税率行业基准投资利税率时，项目在财务上才可以接受。1043.资本金利润率 资本金利润率反映投入项目的资本金的盈利能力，如果达不到投资者期望的最低利润率，则该项目不被考虑。 投资利润率、投资利税率和资本金利润率，都是反映项目投资盈利能力的静态指标，优点是计算方便，可以简便、直观地反映项目的盈利水平。缺点是这些指标考虑的是项目的平均状况，没有考虑计算期及各期内收益与成本分布对项目盈利能力的影响。 1052.5.2 动态分析法 静态指标除以上缺点

46、以外，还有一个重要的缺点就是没有考虑资金的时间价值，为了解决这一问题，还必须采用动态指标进行分析。常用的动态分析法有净现值法、内部收益率、收益-成本率等。1061、净现值法（NPV，Net Present Value） 净现值法是将项目期内各年的成本和收益折算为现在值，然后从全部收益折现值之和当中减去全部成本折现值之和，得到该项目的净现值。换句话说，一个项目的财务净现值是指项目按基准收益率或设定的折现率，在计算期内将各年的净现金流量折现到建设起点的现值之和。当NPV 时，该项目是可以接受的，在多方案比较时，NPV大的方案是较优的方案。107表达式： （10-7） 式中 n年数 Bt第t年收益

47、Ct第t年成本 r贴现率1082、 收益成本法 收益成本率是项目增量收益流的现值与增量成本流的现值之间的比例，又称为益本比，记为B/C。计算公式： 益本比=收益流/成本流 即： (10-8)1093、 内部收益率（IRR,Internal Return） 内部收益率又称为内部报酬率，它本身就是一个折现率，是指项目在整个计算期间内各年现金流量累计折现值为零时的折现率。它与净现值法不同之处在于它并不事先选定贴现率，而是通过计算，找出使净现值等于零的贴现率r，就是内部收益率，记作IRR。 110 （10-9） IRR越大，说明资金利用的效果越好，同时，IRR也是项目可以承受的最高资金成本。1112.

48、6可行性研究的原则、依据与承担可行性研究的机构 1、可行性研究应遵循的原则2、可行性研究的依据3、承担可行性研究的机构1121、可行性研究应遵循的原则科学性原则 要以科学的方法和态度来指导可行性研究。进行可行性研究一定要以真实的数据资料为基础，真实的数据资料是可行性研究的基础和出发点。每项技术与经济分析的结论，都有科学的依据，都是经过认真的分析、计算而得出的。可行性研究报告及结论必须是分析研究过程的合乎逻辑的结果，而不允许搀杂任何主观成分。113客观性原则 从实际出发、实事求是。承担可行性研究的单位要正确地认识各种建设条件，这些条件都是客观存在的，研究工作不能主观臆断，要从实际出发，要实事求是

49、地运用客观资料研究作出科学的决定和结论。114公正性原则 在进行项目可行性研究中，应该把国家和人民的利益放在首位，决不为任何单位或个人产生偏私之心。 1152、可行性研究的依据进行园林工程可行性研究时，可依据： 国家经济和社会发展的长期规划、部门与地区规划；国家制订的经济建设的指导方针、产业政策、投资政策和技术经济政策等；经过有关部门批复的各种文件,如项目建议书等；由国家批准的资源报告，国土开发整治规划、区域规划和行业基地规划；国家进出口贸易政策和关税政策；116项目所在地的区域经济性资源、自然条件、基础设施等基础材料；有关国家、地区和行业的工程技术方面的法令、法规、标准定额资料等；国家计委和

50、建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数；投资协议、合同和章程等；市场调查报告以及其他有关信息资料。1173、承担可行性研究的机构 我国进行可行性研究的机构，必须是具有法人资格的咨询单位或设计单位。这些单位必须经过国家有关机关的资质审定，并获取承担可行性研究资格的机构。承担可行性研究的单位，必须对承担的可行性研究报告质量负责，由多个单位共同完成一项可行性研究时，必须有一个单位总负责。 118 国外可行性研究的机构有投资咨询公司、工程咨询公司等。一个项目的可行性研究工作组的人员配备，一般至少包括一名经济学家，一名市场分析专家，若干名相关专业的工程师，一名财会专家，相关的辅助人员等。 119第三

51、节 园林投资项目评价 1 项目评估及其作用 2 项目评估的程序、内容与依据 3 项目评估与可行性研究的关系 4 项目后评估1201 项目评估及其作用 项目评估是在项目的投资前期，在可行性研究的基础上，根据国家有关法规条例，针对可行性研究报告的内容，对拟建项目建设的必要性、可行性、微观经济效益、宏观经济效益和社会效益等所进行的评价分析论证，项目评估一般简称为项目评审。121通过项目评估，判断可行性研究报告的可靠性和客观性，为项目投资决策者进行最终项目审批决策提供依据，项目评估报告是进行项目立项决策的最具权威性的文件。项目评估的结果，是要回答项目“可行”或“不可行”或在可行的多个方案中如何“选择最

52、优方案”。122根据项目评估在项目周期所处的阶段不同，项目评估有项目前评估和项目后评估之分。123项目前评估，是指在项目投资前期，即项目可行性研究完成后投资决策之前，为项目决策提供依据所进行的评估。项目后评估，是投资项目建成投产或交付使用一段时期后，依据项目实施的结果所进行的一系列系统的检查总结性评价，从而判断项目预期目标的实现程度的一种评估。本章节所讨论的项目评估是指项目前评估。124 项目评估是投资决策科学化的先决条件，项目评估不仅为决策者提供了客观信息，也是决策者提高决策质量与效率的重要途径，项目评估在我国的投资管理体制里是必不可少的经济管理程序。125项目评估方法产生于20世纪30年代

53、，到了20世纪60年代，项目评估的方法日趋系统和完善。到了20世纪80年代，项目评估成为银行为项目提供贷款与否的重要依据。世界银行和一些国际开发机构规定，所有投资项目必须进行项目评估。126 项目评估引入我国以后，在各大商业银行和专业银行得到了普遍应用，对银行来说，项目评估绝不仅仅是一道手续问题，银行靠贷款利息生存，当银行把巨额贷款投向某个项目的时候，实质上这个银行就与这个项目同甘共苦了，这时就靠项目评估为贷款的决策把关了。1271984年建设银行颁发了中国人民建设银行项目评估实施办法，国家计委1987年首次发布了建设项目经济评价方法，1998年国家计委和建设部联合发布了建设项目经济评价方法与

54、参数（第二版），同一年中国人民银行发布了项目经济分析准则，这些都成为项目评估的指导性文献。1283.2 项目评估的程序、内容与依据 3.2.1项目评估的程序 3.2.2 项目评估的内容 3.2.3 项目评估的依据 3.2.4 项目评估报告的编制 1293.2.1项目评估的程序 我国的项目评估一般由各级项目审批单位和贷款银行组织进行，依据项目投资规模、项目的复杂程度等条件的不同而不完全一致，项目评估一般包括以下几个基本步骤。1、确定评估人员 2.制订评估计划 3.调查研究 4.分析与评价 5.编写项目评估报告 1301、确定评估人员 依据项目的重要程度、规模大小，组织有资格、有权威的机构和专家组

55、成评估小组，必要时还要邀请国外的专家参与评估。由于项目评估涉及多方面的知识，专业性很强，因此评估人员构成结构要合理，一般应包括经济学家、财务专家、市场分析专家、工程技术专家、环保专家以及其他辅助人员等。评估小组成立后就可合理确定分工，各负其责，使评估工作齐头并进，协调一致。 1312.制订评估计划 制订评估计划是根据评估项目的性质、规模、任务，明确项目评估需要解决的问题和所要达到的目的。确定适当的评估方法，制定与评估内容相适应的评估进度计划。1323.调查研究 调查研究主要是为项目评估收集资料和数据。审查判断可行性研究报告中提供资料的真实性、可靠性和完整性，调查研究业主与投资者的各种相关信息以

56、及项目的市场调查、项目的技术经济分析、原材料与燃料供应状况、产品市场分析、项目的劳动安全及环保影响等。1334.分析与评价 按照项目评估的内容和要求，通过调查取得的真实资料与可行性研究报告上的资料进行对比分析，对项目进行技术、积极、经济的审查分析和评估。对项目建设的必要性、市场需求、工程技术方案、产品方案、厂址选择、投资估算、资金筹措、财务效益、国民经济效益与社会效益以及投资风险进行评估，并提出结论性意见和进一步优化项目方案的建议。1345.编写项目评估报告 在完成了对投资项目的审查分析和评估以后，评估人员要根据审查评估分析的结果编写项目评估报告。评估报告应当全面反映评估的内容和成果，提出评估

57、结论和决策建议。1353.2.2 项目评估的内容 由于投资项目的性质、规模和复杂程度不同，其评估的侧重点有所不同。例如，某个园林投资项目作为法人产品投资时，投资者更加关注其经济效益，而某个作为社会公益性质的园林投资项目，投资者更加关注其社会效益和生态效益。136项目评估的主要内容是，分析项目的建设必要性、建设与生产条件、工程技术工艺、财务与社会效益，判断项目投资的合理性、可行性、经济性、必要性。其方法是根据国家统一规定的评价方法、标准参数、制度法规，比较项目的所费与所得，计算一系列经济技术指标，判断项目是否可行。137由于项目的类型、规模、性质各不相同，因此在实际评估中，其评估内容的侧重点有些

58、差异，但其基本内容主要包括以下几个方面： 1381、项目概况 项目概况评估就是对项目提出的背景、项目的投资者和项目法人、项目的建设性质内容、立项的依据文件等作出初步、简要的分析。对于更新改造项目，还应评估现有企业的资信程度、技术水平、财务状况和经济效益等。这一部分内容宜粗不宜细，实际是对项目背景及基本概况的介绍，也是评估报告的摘要。 1392、项目建设必要性评估 项目建设的必要性评估是从国家和社会的宏观角度出发，分析项目是否符合国家的有关政策、法律制度的规定，是否符合国民经济发展的长远规划、地区规划，是否符合国家的产业政策、行业规划。 1403、市场预测及建设规模评估 市场预测主要是针对项目生

59、产产品的市场需求、市场竞争力进行评估，根据产品的市场需求及产品的生产能力、劳动力等因素来分析项目的建设生产规模是否合理。1414、项目建设和生产条件评估 建设条件主要是指水文地质、地形、气象是否有利于环境保护等。生产条件是指原材料、燃料、动力供应，交通运输、通讯设施，基础配套设施(如文化、医疗、娱乐)是否符合生产要求等 1425、项目工程技术、工艺流程评估 分析项目建设基本方案是否合理、配套，是否协调一致，是否有利于效率的提高和能源的节约；分析项目所用工艺、技术、设备是否先进、经济合理、实用适用。1436.投资估算与资金筹措评估 投资估算主要是对项目所需总投资包括固定资产投资及相配套的流动资金

60、以及固定资金借款应付的利息进行估算。资金筹措即项目所需资金的来源，需制定适当的筹资方案和资金的使用计划。 1447、项目财务经济效益评估 首先收集可靠真实的财务数据，包括：财务价格、销售收入、生产成本、利税、利率、利润总额、折旧等。依此编制预计的各种财务评价报表，如资产负债表、损益表及现金流量表等。然后对拟建项目的盈利能力、偿债能力、外汇效果等进行分析评估，以判断项目的企业经济效益。 145 8、项目风险评估 风险因素即项目未来的不确定性因素。一般通过对项目的盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析、决策树分析来评估投资项目的抗风险能力。 1469、项目国民经济和社会效益评估 国民经济效益是指项目对