《房地产开发经营成本与管理》模拟试题和答案一

1、1、某市去年住宅的实际销售量为 500万m2预测销售量为450 mZ评估值数为 0.8,则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（）万m2A 450R 475G 490D 5002、在资金等效值计算的过程中，资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额 称为（）。A、未来值R终值G时值D现实值3、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。A半个月R 一个月G 一个半月D两个月4、从房地产开发的角度来看，市场分析最终要落实到房地产开发物业的经营环境。（）A对R错5、对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，替代品的需求就会降低。 （）A对R错6、资金的时间价值的大小，取决于多方

2、面的因素。从投资的角度来看主要有（）。A风险因素R资本化率G通货膨胀率D投资利润率7、在土地储备机构抵押贷款中，土地储备机构作为土地使用者，向金融机构提出 贷款要求。（）A对R错8、下列有关利润的含义说法不正确的一项为（）。A、利润是企业经济目标的集中体现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取 利润R房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售经营收入扣除 总开发产品成本费用和销售税金及附加后的盈余部分，成为投资者的经营利润或称盈利G盈利要进行再分配，一部分无偿上缴税收，作为国家或地方的财政收入；另一部分留给投资者，利润较小时不再向下分配D根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为

3、利润总额（又称实现利润）、经营禾润、税后利润和分配利润四个层次9、通货膨胀风险会（）房地产投资的实际收益率。A提高R降低G无影响D以上答案均不准确10、收益性物业的经营费用包括（）等。A人员工资R办公费用G抵押贷款还本付息D保险费、房管税11、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100 万元的可能性为50%为900万元的可能性为50%则2004年该物业的价值的标准差为 10%物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200 万元的可能性为50%为800万元的可能性为50%则2004年该物业的标准差为20% 由以上资料，（

4、）投资风险更大。A、物业甲R物业乙G 一样大D无法判断12、市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化。（）A对B13、房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被 政府用来作为一个“经济调节器”，（）又是中央政府财政收入的一个重要来源。A农业经济税收R工业生产带来的利润G商业经济经营带来的巨大财富D与房地产有关的收入14、运用投资组合理论指导房地产投资活动的目的是（）。A在固定的预期收益率下使风险最低R使收益率最高G在一个预设可接受的风险下使收益最大化D减少投资15、（）是指当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、 物业价格和租金下降的情况

5、。A房地产泡沫R房地产市场中的过度开发G房地产适度经营D房地产过剩16、投资机会选择和决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，类似我们通 常所说的（）。A前期工作R初期工作G前提工作D项目可行性研究17、（），又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。A商品市场R生产要素市场G服务市场D潜在市场18、按固定资产的使用构成，投资可以分为（）。A、建筑安装工程、设备和器皿购置和其他费用R基本建设和房地产开发投资G 土地投资和房屋投资D国内投资和外商投资19、属于利息的计算方式有（）。A单利计息R连续复利G间断复利D复利计息20、在房地产市场中，除价格外，对市场的供求都产生影响因素包括

6、（）。A收入的变化R对未来的预期G政策变化D可替代商品价格21、房地产投资具有收益、保值、增值和消费四方面特性。（）A对R错22、房地产市场上存在两宗完全一样的房地产。（）A对R错23、在房地产市场调查的过程中，（）是收集一手资料时最普遍采用的手段。A座谈R问卷G观察D实验24、以下关于现金流量图绘制规则的描述正确的是 （）。A、以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期R在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第 一期期末发生的G相对于时间坐标的垂直箭头线代表不同时点的现金流量D如果现金流出或现金流入不

7、是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息 周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期初发生25、产品在被购买之后，就进入买后阶段。购买者对购买活动的满意感 是产品 期望（E）和该产品可觉察性能（P）的函数，即S=f（E P）。以下关于E和P关系描述正确的 是（）。A若E=P时，消费者满意R若EP时，消费者不满意G若ER E和P之间的差距越大，消费者的不满意感也就越强26、在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用（）。A单元估算法R单位指标估算法G工程量近似匡算法D概算指标法27、有效面积系数是指建筑物内已入住或已进行商业物业等活动的建筑面积与总面 积

8、之比。（）A对R错28、应用科学的投资组合理论，可以大幅度降低个别风险，也可以使系统风险有一 定程度的降低。（）A对R错29、针对不同用途的收益性物业可分为（）。A写字楼物业管理、商场物业管理R承租人管理、租赁市场管理G工业及货仓物业管理、人事管理D商场物业管理、财务、人事管理30、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，（）是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。A发起者R影响者G决策者D购买者31、对于写字楼项目，要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量，最 后才能确定项目的规模、档次。（）A对R错32、服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。（）A对R错3

9、3、长期利率下调，预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求（）。A上升R下降G不变D不确定34、某房地产开发项目的开发周期为 4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5 年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入全部 建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%按季计息，则该项目建造成本的利息是（） 万元。A、755.54R 772.84G 1400.88D 1433.9035、工程成本控制的主要对象是()主要费用中的固定费用 主要费用中的变动费用 次要费用中的固定费用 次要费用中的变动费用36、金融机构为了降低自身的资金损失风险，提高贷款偿还的可能性，通常

10、会要求 对房地产贷款进行担保。房地产贷款担保方式包括 ()。证押押誉保抵质名A R c D37、开发项目全部投资的内部收益率表明了 ()。A、项目投资所能支付的最高贷款利率R将未来收益或收入转换成现值的收益率G投资者每年所获得的或期望获得的收益率D项目年净收益与项目投资的资本价值之比38、由于我国实行土地的社会主义公有制，除划拨国有土地使用权外，国家依法实 行国有土地有偿、有期限使用制度。因此，土地使用者才是房地产市场的参与者，而土 地所有者则不是。()A对R错39、零售商业物业的租金是以()为基础计算的。A、每一个独立出租单元的总出租面积R以每月每平方米G以每平方米可出租面积D每平方米可出租

11、面积按月或年支付的金额40、下列关于写字楼分类的描述正确的是()。A、写字楼在国内尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处的位置、自然或质量 状况和收益能力进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级R甲等写字楼通常有完善白物业管理服务，包括24小时的维护维修及保安服务G乙等写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，其收益 能力能与新建成的写字楼建筑媲美D丙级写字楼相对于乙级写字楼，租金水平和出租率都偏低41、影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括 ()。自然环境和人文环境的变化；金融业的发展；信息、通讯技术水平的提高： 生产方式和工作方式；政治制度的变迁ARGD42、可行

12、性研究可以分为五个步骤，以下排序正确的是 ()。调查研究；接受委托；编制可行性研究报告；方案的选择和优化；财务评 价和综合评价ARGD43、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。它 的主要还款来源是（）。A政府的财政收入R 土地出让收入G 土地储备所获得的利润D 土地受让方的投资44、要想了解市场是如何有效地通过改变价格来调整房地产的供需变化，就需要对 房地产市场的特性进行分析。房地产市场的特性主要表现方面不包括（）。A固定的投资市场R房地产市场是房地产权益的交易市场G要求高素质的专业顾问服务D易于出现市场的不均衡和垄断45、某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价

13、为4000元/m2。该家庭首付了房价 总额的30%其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业 贷款的利率分别是4.5%?口 6.8%,贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷 款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%ffl来支付抵押贷款月还款额，那么 此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少 ？假设该家庭在按月还款3年后，于第4 年初一次性提前偿还商业贷款本金 5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款 额为多少？46、属于利息的计算方式有（）。A单利计息R连续复利G间断复利D复利计息47、房地产开发商在融资过程中的成本主要是 （）。A、中介费R承诺

14、费G利息D评估费48、金融机构在融出资金时，要遵循（）的原则。A政策性R流动性G安全性D盈利性49、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%此项目的财务净现值是（）万元。A -41.8用适R 200 G -166.1 D -200 50、在房地产市场中，消费者，即买家，他们的交易取向是“物有所值”，()当的货币资金，换取使用或拥有房地产的满足感或效用。A对R错参考答案1、C2、C& A4 BS6、A C D7、B& C911、16、21、26、31、36、41、45、B12、A1& D14D17 C18 A19A22、B2& B24BB1R A B DA C15、BA D

15、20、B CA C25、A B CA B C D27、B2& B29 A3R AB32、A3& A34 D35 BA B C37、A3& B39 A4R A CA B D42、D43 B44 A提示：此题为2005年试题(一)解法一：(1)已知 P=4000X 90X (1 -30%)=25.2 万元P1=10 万元;P2=(25.2-10)=15.2 万元(2)N=15X 12=180 月=4.5%/12=0.375% i2=6.8%/12=0.57%(0.567% , 0.5667%)A1 =P1Xi1 X(1 -i1)n/(1+i1)n-1=10000 x 0.375% x (1+0.3

16、75%)180/(1+0.375%)180-1=764.99 元Al=P2Xi2 义(1 -i2)n/(1+i2)n-1=15200 义0.57% 义(1+0.57%)180/(1+0.57%)180-1=1352.66 元(按照 0.57%)=1349.62 元(按照 0.567%)=1349.31 元(按照 0.5667%)A=A1+A2=764.99+1352.66=2117.65%(按照 0.57%)=2114.61 元(按照 0.567%)=2114.3 元(按照 0.5667%)(3)最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43 元(按照 O.57%)=6041.74 元(按照 0.567%)=6040.86 元(按照 0.5667%)(4)第4年初一次偿还商贷本金5万元，在第4年第15年内的月还款额为：P1=5万元 n=(15- 3)X12=144 月A =PX P2X i2(1+i2)n/(1+i2)n-1=5X O.57%x (1+O.57)n/ (1+O.57%)n-1=509.94 元(按照 O.57%)=508.98 元(按照 0.567%)=508.89 元(按照 0.5667%)从第4年起抵押贷款月还款额为：A-A =2117.65