某投资公司土地政策分析报告

1、隘北京华融综合投搬资公司般发展战略和实施扳方案咨询项目般土地政策矮分析报告翱2002年11败月25日中国 北京目录TOC o 1-2 u拜一、傲挨我国土地基本状盎况叭 PAGEREF _Toc26075511 h 坝3爱1.按瓣土地利用现状结胺构靶 PAGEREF _Toc26075512 h 岸3百2.柏瓣耕地保护百 PAGEREF _Toc26075513 h 拔6斑3.凹半土地市场袄 PAGEREF _Toc26075514 h 扳6巴4.背搬规划与地籍管理耙 PAGEREF _Toc26075515 h 吧7罢5.背艾法制建设瓣 PAGEREF _Toc26075516 h 邦8瓣二、

2、中国土地权百属分布癌 PAGEREF _Toc26075517 h 扒9扳1.安伴北京市土地权属爸现状邦 PAGEREF _Toc26075518 h 唉9癌2.澳巴集体所有土地的矮用地结构拌 PAGEREF _Toc26075519 h 吧10班3.懊案集体所有土地权蔼属的分类蔼 PAGEREF _Toc26075520 h 按10百三、土地开发政背策的改变般 PAGEREF _Toc26075521 h 挨10罢1.案鞍政策调整奥 PAGEREF _Toc26075522 h 俺10背2.捌白新土地供应政策拔出台的背景半 PAGEREF _Toc26075523 h 艾12吧4.摆扒土地市

3、场的发展艾情况对土地储备佰的影响坝 PAGEREF _Toc26075524 h 啊14暗四、对房地产企扒业可能的影响靶 PAGEREF _Toc26075525 h 胺14埃1.搬摆土地供应总量芭 PAGEREF _Toc26075526 h 八14板2.哎爸土地价格和成本安 PAGEREF _Toc26075527 h 白16百3.暗佰竞争态势敖 PAGEREF _Toc26075528 h 瓣17疤4.绊熬跨区域竞争碍 PAGEREF _Toc26075529 h 伴18俺五、华融的对策癌建议邦 PAGEREF _Toc26075530 h 板18哀附件：北京市办绿化隔离带项目碍现状和政

4、策分析熬 PAGEREF _Toc26075531 h 捌20佰附件：国务院版批复的北京市土邦地利用总体规划安1997-20翱10巴 PAGEREF _Toc26075532 h 笆22颁我国土地基本状巴况按土地利用现状结蔼构皑据土地利用现状百调查，截至芭1996年10吧月31日唉在全国土地调查翱总面积9506肮76.跋2千公顷胺(142601败4.3万亩)中霸：耕地1300爱39.岸2千公顷鞍(195058岸.8万亩)，占熬13.7%；园鞍地10023.碍8千公顷邦(15035.巴7万亩)，占1板.0%；林地2鞍27608.百7千公顷暗(341413肮.1万亩)，占敖23.9%；牧邦草地26

5、606翱4.拜8千公顷矮(399097八.1万亩)，占肮28.0%；居八民点及工矿用地靶24075.暗3千公顷八(36112.霸9万亩)，占2盎.5%；交通用扒地5467.凹7千公顷巴&127;(8翱201.5万亩半)&127;，坝占0.6%；水拌域42308.敖8千公顷班&127;(6拜3463.2万扮亩)&127;背，占4.5%；胺未利用土地24哀5087.矮9千公顷傲(367631啊.8万亩)，占敖25.8%。搬我国土地利用现板状结构的特点是袄：暗（1）胺 矮农业用地占主导盎地位。在全国土熬地调查总面积中啊，农、林、牧业吧生产用地（即耕佰地、园地、林地瓣、牧草地面积之霸和）占66.7挨%

6、, 即占2/懊3, 居主导地稗位。而在农业用吧地中，牧草地、俺林地比重大，耕艾地次之，园地比八重最小。芭（2）皑 啊建设用地中农村斑居民点、农村道斑路占地和独立工案矿用地的比重较跋大。在城乡建设唉用地中，农村居隘民点和农村道路颁所占比重最大，斑两项之和占建设霸用地的57.4熬% ；其次为独昂立工矿用地，占哎 7.8% 。佰（3）阿 肮未利用土地多为唉难利用土地。全八国未利用土地中扳目前难以开发利啊用的沙漠、荒漠蔼、裸岩及石砾地般、重盐碱地、重奥沼泽地等占 3拜/4 左右。这艾些土地大部分分哎布在西北干旱地耙区和青藏高原，爱自然条件恶劣，柏开发难度大。澳不同地带土地利隘用结构的差异翱：把根据土地

7、的自然傲条件、历史条件疤和社会经济发展拔水平的不同，将拜全国划分为东、癌中、西部三个地肮带。东部地带包绊括辽宁、北京、霸天津、河北、山按东、江苏、上海扒、浙江、福建、坝广东、广西、海叭南12个省、自矮治区、直辖市（哀缺香港、澳门、百台湾）；中部地氨带包括黑龙江、肮吉林、山西、内哎蒙古、河南、安霸徽、湖北、湖南伴、江西9个省、颁自治区；西部地按带包括重庆市、艾四川、贵州、云隘南、陕西、甘肃懊、宁夏、青海、哎新疆、西藏10案个省、自治区、败直辖市。三个地碍域的土地开发利叭用程度和土地利唉用结构存在较大挨差异，见表1鞍表1 全国东、翱中、西部地带土挨地利用结构比较巴表 单位：斑土地利用类型 般全 国

8、 傲东 部 胺中 部 碍西 部 捌土地总面积 板100 办100 袄100 肮100 柏耕地 艾13.7 罢28.0 半19.9 懊6.9 佰园地 班1.0 俺4.2 奥0.8 颁0.4 拌林地 坝23.9 爸37.1 暗32.5 跋16.2 奥牧草地 啊28.0 皑1.6 佰25.8 邦35.6 颁居民点及工矿用摆地 吧2.5 耙6.9 邦3.4 绊1.0 背交通用地 吧0.6 按1.4 暗0.8 翱0.3 暗水域 爸4.5 岸8.9 白4.9 盎3.1 败未利用土地 捌25.8 吧11.9 奥11.9 版36.5 俺注：本表比重按盎1996年10皑月31日拜全国土地资源调版查办公室汇总数啊

9、据，半东部地带，即东班部沿海地带，土坝地总面积131把.89万平方公巴里（缺香港、澳癌门、台湾），占笆全国土地总面积拜的13.8%。拜本地带大部分地哀处暖温带及亚热懊带湿润、半湿润哎地区，水热条件叭优越，人口密集熬，经济发达，土班地开发利用程度傲高。各类用地占爱土地总面积的比挨重：耕地占28昂.0%，园地占扳4.2%，林地鞍占37.1%，癌牧草地占1.6罢%，居民点及工把矿用地占6.9凹%，交通用地占按1.4%，水域扳占8.9%，未跋利用土地占11把.9%。其中耕罢地、园地、林地半、居民点及工矿邦用地、交通用地稗、水域类用地叭所占比重，不仅按高于全国，也高跋于中部、西部地袄带同类用地占土半地总

10、面积的比重挨，是全国土地垦案殖率、森林覆盖埃率、建设用地率搬、水面覆盖率最啊高的地带；而牧阿草地、未利用土版地，则低于全国拌同类用地占土地艾总面积的比重，版是全国牧草地比白重最小的地带。盎中部地带，土地艾总面积281.板59万平方公里百，占全国土地总碍面积的29.7叭%。本地带位于靶东、西部地带的昂过渡地带，大部白为半湿润的中温斑带、暖温带及亚吧热带地区，热量拌条件较好，历来八是全国粮、棉、佰油生产基地，东柏北的大、小兴安碍岭和长白山林区颁是全国主要的林绊业生产基地，地摆带内矿产资源丰爸富。土地利用结百构：耕地占19哎.9%，园地占颁0.8%，林地拌占32.5%，板牧草地占25.疤8%，居民点

11、及摆工矿用地占3.啊4%，交通用地版占0.8%，水斑域占4.9%，背未利用土地占1拜1.9%。其中啊耕地、林地、居邦民点及工矿用地鞍、交通用地、水把域类用地所占扮比重都高于全国敖，也高于西部地岸带同类用地占土巴地总面积的比重拌，园地低于全国挨但高于西部地带癌的比重，牧草地把、未利用土地略罢低于全国也低于艾西部地带的比重稗，与东部地带未皑利用土地的比重叭相同。霸西部地带，土地埃总面积537.败20万平方公里耙，占土地总面积肮的56.5%。熬本地带西北部地氨处干旱、半干旱皑地带，而西部的般青藏高原则处于肮高寒地带，土地版辽阔，沙漠、戈蔼壁和高寒荒漠面跋积大，气候干旱摆，水源缺乏，生柏态环境脆弱，土

12、埃地开发利用程度艾较低，但牧草地翱多，是全国重要安牧区和矿产基地傲，又是绿洲农业巴区；西南山区则皑是重要的林区、鞍矿产和能源（水暗电）基地。土地癌利用结构：耕地澳占6.9%，园澳地占0.4%，伴林地占16.2佰%，牧草地占3叭5.6%，居民肮点及工矿用地占扳1.0%，交通安用地占0.3%盎，水域占3.1挨%，未利用土地败占36.5%。败其中牧草地、未岸利用土地占土地俺总面积的比重是敖全国最高的地带叭，而耕地、园地哎、林地、居民点阿及工矿用地、交霸通用地、水域占般土地总面积的比疤重则是全国最低矮的地带。耕地保护拌我国土地总面积半居世界第三位，笆但人均土地面积疤0.777公顷埃(11.65亩拔)，

13、相当于世界懊平均水平的三分碍之一，人均耕地叭面积 捌0.106公顷矮(1.59亩)唉，不足世界人均百数的43%坝。我国耕地总体罢质量不高，全国背大于半25度的陡坡耕皑地有607.1佰5万公顷(0.肮91亿亩)，有哎水源保证和灌溉百设施的耕地面积蔼只占40%，中般低产田占耕地面艾积的79%。哀我国可开发的后叭备土地资源不足伴，其中可开发为澳耕地的约跋667万公顷，澳且主要分布在西白北和东北地区。版但通过土地整理俺可增加耕地达5矮33-733万氨公顷颁；工矿废弃地复爸垦可增加耕地熬93背万公顷。爸1999年全国拌耕地面积减少8般4.2万公顷，芭其中：芭非农业建设实际俺占用耕地蔼20.靶5万公顷伴，

14、占耕地减少面板积的24.39案%；岸生态退耕减少耕按地面积盎39.46万公邦顷(591.9埃万亩)，占46叭.88%；疤农业结构调整占搬用耕地笆10.叭7万公顷疤(160.7万板亩)，占12.摆73%；瓣灾毁耕地扒13.胺5万公顷哀(202万亩)绊，占16%。皑同年开发整理及隘复垦增加耕地捌40.邦5万公顷爸(607.6万般亩)，增减相抵跋，净减43.埃7万公顷佰(654.9万蔼亩)。由于生态霸退耕面积大幅度奥增加，同199般8年耕地净减少捌26.跋1万公顷搬相比，1999隘年耕地净减数增肮加17.跋5万公顷哎。土地市场澳土地有偿使用的霸范围逐步扩大，傲土地资产效益在斑国民经济建设中霸发挥了重

15、要作用拜。胺国土资源部提供靶的数据，199翱6年至今，国家癌土地部门直接为把240多家国有背改制企业处置土版地资产9.7万绊多宗，涉及面积瓣17.4万多公芭顷，显化土地资搬产1600多亿佰元。地方各级国哀土资源管理部门颁处置显化的国有袄土地资产量就更板大。以浙江省为袄例，全省累计为安9038家国有昂改制企业处置土艾地资产2.1万坝多宗，面积唉2600公顷爸，显化土地资产懊200多亿元。拔如今，经营土地安的理念已经在各柏级政府中形成了凹共识，土地资产埃管理制度建设也半取得了重大进展傲。翱截止到罢年，全国收取土搬地出让金拜近 昂亿元。案土地使用权转让疤、出租、抵押等懊交易活动日益活百跃，土地市场初

16、叭步形成。按国务院办公厅发罢出关于加强土笆地转让管理，严鞍禁炒卖土地的通笆知，有效地规凹范了土地市场。搬1999年,全笆国有23个省（扒区、市）开展了板国有土地使用权稗招标拍卖工作，哀招标拍卖出让国哎有土地1300捌0多宗，面积1靶000万平方米百，收取土地出让捌价款114亿元哎。全国土地招标啊拍卖平均价格为半每平方米105拔7元，成交价明伴显高于协议地价佰水平。伴年，全伴国土地出让金收俺入高达亿稗元。规划与地籍管理岸进一步完善国土按资源规划体系，唉强化了规划的实扳施管理。啊1997- 2阿010年全国土翱地利用总体规划坝纲要于芭1999年4月安2日佰经国务院批准实埃施。需报国务院熬审批的11

17、2个爸省、市级土地利碍用总体规划，3昂1个省级规划和敖64个市级规划盎经国务院批准实凹施。市（地）、稗县、乡（镇）级傲土地利用总体规癌划修编已基本完吧成，有的已批准鞍实施。1999霸年全国土地利用矮计划实施效果良拌好，有效地控制奥了建设占用耕地败。袄地籍管理等基础扮工作得到加强，艾在全国俺31个省(区、翱市)开展了土地矮证书年检，仅8岸个省就有14.靶6万宗地补办了扳登记手续。19哎99年，全国共百颁发土地证书2哀30多万个，保稗护了土地使用者阿合法权益。加大班土地权属纠纷调埃处力度，全国各懊级土地管理部门矮共调处土地权属挨纠纷近5万起，昂维护了正常的生败产、生活秩序。法制建设扒围绕土地管理盎

18、法的实施，加板快配套法规建设凹。继瓣1998年修改跋土地管理法把、土地管理法扮实施办法和蔼基本农田保护条挨例之后，报耙国务院批准的建爱设用地审查办法阿于1999年办由国务院批准实跋施。国土资源部罢先后颁布5个部凹门规章，下发3胺0多个规范性文瓣件，包括土地鞍利用年度计划管肮理办法、建澳设用地审查报批霸管理办法、般闲置土地处置办岸法、新增建蔼设用地土地有偿扳使用费收缴使用矮管理办法等。版各地区也制定了埃地方性法规。这癌些为加强土地管凹理，保护耕地，案促进土地资源集败约利用，提供了般有力的法律保障傲。扳严格执法监察，半土地管理秩序进背一步好转。稗1999年省以靶上国土资源管理暗部门共立案查处霸与土

19、地等国土资矮源有关的违法案稗件745件，处伴理结案率为83哀%，对 105般名责任人提出了胺行政处分建议。佰最近加大了对土疤地市场和土地资颁源的管理力度肮，颁布了一系列隘的法律法规搬。例如：矮中华人民共和国佰农村土地承包法版(2002年)扳 背外商投资开发经伴营成片土地暂行唉管理办法(20百00年)绊中华人民共和国瓣城镇土地使用税鞍暂行条例(20俺00年)吧 颁中华人民共和国敖土地增值税暂行阿条例(2000绊年)肮 柏外商投资开发经瓣营成片土地暂行笆管理办法(20拔00年)敖 唉大中型水利水电案工程建设征地补皑偿和移民安置条坝例(2000年袄)奥 蔼中华人民共和国班城镇国有土地使唉用权出让和转

20、让胺暂行条例(20懊00年)疤土地复垦规定(靶2000年)吧 板基本农田保护条颁例(2000年敖)百 袄中华人民共和国阿土地管理法实施艾条例(2000艾年)颁中华人民共和国耙城市房地产管理阿法(2000年般)芭中华人民共和国扳土地管理法(2班000年)耙招标拍卖挂牌出绊让国有土地使用哀权规定佰(昂国土资源部令第隘11扮号安)(2002绊年扒)捌土地利用年度计敖划管理办法（中班华人民共和国国般土资源部令矮2矮号）办(2001唉年伴)疤建设用地审查报阿批管理办法（中白华人民共和国国斑土资源部令翱3百号）吧(2001扒年霸)拌地质灾害防治管扳理办法（中华人拔民共和国国土资搬源部令把4岸号）懊(200

21、1捌年把)唉闲置土地处置办安法（中华人民共俺和国国土资源部扮令胺5邦号）安(2001奥年耙)绊在京中央国家机爱关用地土地登记昂办法（国土资源叭部令扳6隘号）百(2001岸年哎)叭建设项目用地预芭审管理办法（中隘华人民共和国国案土资源部令叭7癌号）扳(2001暗年邦)半国土资源行政复隘议规定（中华人半民共和国国土资案源部令巴8矮号）芭(2001坝年隘)爸构成了完整的土按地管理体系。把二、中国土地权氨属分布懊根据1996年办国土资源调查报半告，中国国土资坝源中的集体土地懊430平方公里扳，占国土面积的败45%，国有土耙地占505平方摆公里，占52%爱，其他属于未定捌权属土地。跋北京市土地权属颁现状

22、埃北京市共有国有白土地269.7按8万亩，占土地颁总面积10.9埃5，其中国有敖耕地面积为9.疤05万亩，占3板.36；国有熬园地面积2.2罢8万亩，占O.斑82；国有林熬地面积37.4败6万亩，占13叭.8；国有牧唉草地面积为O.疤05万亩，占0霸.02；国有按居民点及工矿用傲地的面积为11百9.00万亩，伴占44.12靶；国有交通用地拔面积为24.3哎0万亩，占9.袄00；国有水搬域面积为74.斑92万亩，占2伴7.78；国瓣有未利用地土地吧面积为2.72哀万亩，占1.0巴1。绊集体所有土地的胺用地结构敖北京市集体所有把土地的面积为 佰2180.57疤万亩，占全市土背地总面积的88翱.52

23、。其中白集体耕地为 6佰01.98万亩耙，占27.61拔；集体园地1扮12.23万亩班，占5.15八；集体林地为8稗88.54万亩懊，占40.75熬；集体牧草地唉为6.17万亩艾，占O.28奥；集体居民点及稗工矿用地为17安2.54万亩，皑占7.91：瓣集体交通用地为版26.20万亩翱，占7.20邦；集体水域为5鞍4.70万亩，傲占2.15；挨集体未利用土地百为318.20蔼万亩，占14.跋59。林地、奥耕地、未利用土安地及居民点及工袄矿用地是北京市版集体所有土地的昂主要利用类型，啊这四类合占全市罢集体所有土地面颁积的90.86摆。熬集体所有土地权碍属的分类把集体所有土地按澳权属性质可分为办乡

24、集体所有土地半和村集体所有土吧地两种类型。乡懊集体所有土地面办积为329.2败5亩，占集体所鞍有土地面积的1皑5.31；村班集体所有土地面板积为1821.板45万亩，占集般体所有土地面积半的84.69吧。村集体所有土艾地是集体所有土暗地中的绝对主体唉。把三、土地开发政爸策的改变政策调整背2001年5月班9日摆，国务院印发案关于加强国有土哀地资产管理的通疤知，主要精神白有六条：艾一、严格控制建般设用地供应总量唉有效发挥市场配靶置土地资源的基爸础性作用，充分阿实现土地资产价爸值，提高土地资办源利用效率。各皑级政府必须严格埃执行土地利用总耙体规划、城市规哀划和土地利用年疤度计划，严格控白制新增建设用

25、地芭供应总量。优化稗土地利用结构。罢加大对闲置土地埃的处置力度，坚版持土地集中统一埃管理，确保城市氨政府对建设用地氨的集中统一供应哎。市辖区工业园柏、科技园、开发翱区等各类园、区败的土地必须纳入捌所在城市用地统佰一爱管理斑、统一供应。对靶已经列入城市建捌设用地范围的村办镇建设和乡镇企摆业用地也要按城邦镇化要求，统一懊规划、开发。为捌增强政府对土地皑市场的调控能力瓣，有条件的地方罢政府要对建设用半地试行收购储备扒制度。市、县人板民政府可划出部伴分土地收益用于扮收购土地，金融凹机构要依法提供袄信贷支持。 哎二、严格实行国摆有土地有偿使用肮制度氨严格执行中华白人民共和国土地巴管理法、中般华人民共和国

26、城板市房地产管理法隘关于划拨用地胺范围的规定，任绊何单位和个人均白不得突破。除法奥律规定可以采用拌划拨方式提供用斑地外，其他建设拌需要使用国有土胺地的，必须依法霸实行有偿使用。颁国土资源部要依隘据法律规定，抓办紧制订具体的划霸拨用地目录。 跋对于低价出让、背租赁土地，随意艾减免地价，挤占敖挪用土地收益，俺造成国有土地资笆产流失的，要依颁法追究责任。 背三、大力推行国昂有土地使用权招霸标、拍卖瓣大力推行土地使罢用权招标、拍卖爸。爸国有建设用地供背应，除涉及国家搬安全和保密要求埃外，都必须向社爸会公开。商业性熬房地产开发用地爱和其他土地供应稗计划公布后同一俺地块有两个以上拜意向用地者的，爸都必须由

27、市、县懊人民政府土地行爱政主管部门依法澳以招标、拍卖方蔼式提供，国有土拌地使用权招标、癌拍卖必须公开进捌行。要严格限制坝协议用地范围。肮确实不能采用招斑标、拍卖方式的敖，方可采用协议爱方式。采用协议安方式供地的，必扮须做到在地价评傲估基础上，集体坝审核确定协议价斑格，协议结果向唉社会公开。 芭四、加强土地使唉用权转让管理案土地使用权要依八法公开交易，不暗得搞隐形交易。袄土地使用权交易翱要在有形土地市佰场公开进行，并胺依法办理土地登隘记。土地行政主叭管部门要加强对挨出让、租赁合同蔼的管理，受让人蔼和承租方未付清懊全部出让金、租佰金的，不得为其哎发放土地使用证拜，未达到法律规澳定和合同约定的疤投资

28、开发条件的爱，土地使用权不拔得转让。 矮五、加强地价管瓣理摆定期确定、公布暗当地的基准地价把和标定地价，切案实加强地价管理安。袄六、规范土地审颁批的行政行为昂坚持政企分开，绊政事分开疤；百坚持规范管理，坝政务公开蔼；爸坚持内部会审，隘集体决策。岸中华人民共和国案国土资源部第1按1号令招标、笆拍卖、挂牌出让般国有土地使用权隘规定于200昂2年月颁布，挨2002年7月霸1日起斑实施。其主要内埃容：商业、旅游把、娱乐和商品住爸宅等各类经营性摆用地，必须以招拌标、拍卖或者挂半牌方式出让。罢北京市根据国家拌的新土地政策也摆制定了相应的胺关于经营性国有巴土地使用权出让岸的有关规定和拌闲置土地处理、耙土地收

29、购储备等袄一系列的政策办傲法。败新土地供应政策疤出台的背景啊对于新土地供应啊方式的改变，土翱地市场化主要目稗的是反腐败，杜绊绝土地搬“爸寻租板”傲的需要。拌 艾其次，是防止国埃有资产流失的要阿求。一方面在土暗地交易过程中暗爱箱操作普遍，造翱成国有资产大量把流失；另一方面斑，国有土地的增扮值部分流失，在隘国内房地产业有敖一句话是背“把挣制度的钱捌”熬，在低成本和无捌成本的情况下，扳土地资源的增值把部分大量流失。搬三是入世对外招芭商引资的需要。拔在房地产市场上耙土地市场的不透俺明，阻碍了外资背的进入。不透明巴的环境极容易引坝发不正当的竞争埃。在同一地区，扒不同的地价成本办下，外资根本没拜有办法进行

30、市场背竞争，从而限制把了外资投资与房翱地产市场。北京哎房地产市场吸引唉外资的数量连续伴下滑，与上海、昂深圳形成鲜明的俺对比，就是土地般市场造成的差别熬所在。是对国内瓣土地控制的需要板。土地作为重要阿的生产要素，入八世后外资对国内瓣土地资源的需求巴将进一步加强，霸求政府在宏观上奥对土地市场的调暗控有所加强。加伴入世界贸易组织跋以后对中国的土罢地市场的主要影扒响是要求建立一斑个公开、透明的办土地交易市场。氨四是从城市发展半、建设资金需要盎和财政缺口看，扒也是增加财政收啊入的需要。案政策内容和执行瓣分析凹从政策内容看：翱国务院关于加案强国有土地资产耙管理的通知：奥1、把“拌以营利为目的，皑房屋所有人

31、将以办划拨方式取得国白有土地使用权后笆所建房屋出租的摆，应将租金中所拌含土地收益上缴班国家。半”板2、把“阿改革开放以来，芭随着土地使用制巴度改革的深化，扒土地资源的资产爱价值得到体现，颁逐步适应城市建半设、企业改革、搬经济结构调整的矮需要。但目前国扒有土地资产通过叭市场配置的比例扮不高，透明度低奥；划拨土地大量背非法入市，隐形把交易；随意减免哀地价，挤占国有靶土地收益的现象叭严重，使得大量啊应由国家取得的瓣土地收益流失到半少数单位和个人挨手中。爸”捌3、氨“邦土地使用者需要肮改变原批准的土捌地用途、容积率霸等，必须依法报板经市、县人民政爱府批准。对原划版拨用地，因发生班土地转让、出租按或改变

32、用途后不翱再符合划拨用地懊范围的，应依法跋实行出让等有偿疤使用方式；对出颁让土地，凡改变袄土地用途、容积俺率的，应按规定巴补交不同用途和捌容积率的土地差案价。翱”八北京市的规定：般“佰原划拨土地使用爸者需转让其划拨熬土地使用权或改伴变用地性质用于扳经营性开发的，翱须进入市土地交扳易市场公开交易叭。办”鞍政策内容首先强柏调了土地的增值板部分归国家所有跋，其次强调了划斑拨土地使用权的芭转让要通过公开肮方式。土地的价哀值体现很大一部凹分就在于土地进白入房地产市场后柏的增值价值，如唉果政府以唉“盎熟地埃”氨的方式进入市场伴，无疑政府除了百土地出让金外，班还控制了相应的澳土地增值部分。傲新成立的土地储背

33、备中心将发挥作熬用。根据目前北碍京市规定，取得俺建设用地批准文背件以后或者超过扮土地使用权出让爱合同约定的动工蔼开发日期，连续拔满一年或者超过半一年未动工开发斑建设的单位要缴耙纳土地出让金的坝10%作为土地哎闲置费，两年未八开发将收回，这搬些措施也都是政芭府收取土地增值坝收益的做法。芭10类被列入收靶购储备范围的土傲地有：新增建设肮用地中用于经营唉性开发的土地；哀已列入危旧房改芭造计划的土地；笆因单位搬迁、解跋散、撤销、破产扒、兼并或其他原蔼因调整出的原划八拨国有土地，包袄括原有城市基础拔设施改造中调整板出来的划拨用地隘；依法收回的闲邦置土地；政府依背法收购和整理的扮国有土地；土地霸使用权期限

34、已满埃、政府依法收回班的土地；以出让稗方式取得土地使蔼用权后无力继续敖履行出让合同、哀又不具备转让条佰件的土地；使用艾者要求政府收回暗的土地；市区范坝围内无合法使用昂权的国有土地；安其他依据法律、胺法规可以收回的袄国有土地。隘土地市场的发展矮情况奥对拌土地储备案的影响坝一定的土地储备芭是房地产市场运安作的必要手段，艾在各地新成立的扳土地储备中心回背收闲置土地上，安土地储备中心建袄立初期缺少资金岸的问题，也将得柏到解决。国务院案的通知规定癌“般为增强政府对土爸地市场的调控能办力，有条件的地拌方政府要对建设班用地试行收购储颁备制度。市、县捌人民政府可划出败部分土地收益用摆于收购土地，金盎融机构要依

35、法提隘供信贷支持。柏”挨由此获得信贷支啊持后土地储备中霸心在土地储备中白介功能上的可操摆作性将大大加强哎。从土地储备中扳心所发挥的功能癌看，在北京目前佰所处的建设期里啊，政府不希望城扳市土地闲置，企矮业大量储备土地鞍会影响城市的发爱展。土地市场化按的进展顺利程度皑，决定回收土地俺的力度，因为闲矮置土地的存在是昂导致二级市场混斑乱的主要因素。扳深圳的实施情况懊表明，该项措施疤并没有落到实处拌。不过，政策的拌风险因素也因此岸而存在。碍四、对房地产企案业可能的影响土地供应总量蔼国家采取土地用翱地计划管理制度八，统一供应渠道按，能有效地控制安供给。未来土地八供应将适度从紧蔼，政府将通过土肮地供应总量进

36、行肮宏观调控。叭目前的整体土地敖供应和供应计划跋之间存在矛盾，败首先，伴随城市鞍扩张的需要，可盎供建设的土地量隘在不断减少，其吧次，从城市建设笆扩张的角度，又矮需要不断地释放捌出大量土地供给案。从近期全国土半地调查来看，政斑府也是在进行摸懊底。从国内人均熬土地平均量的角佰度，国内人均土背地拥有量有限，胺经济发达地区尤癌甚。根据目前国隘家的有关政策和摆未来预期，土地肮供应总量将实行奥适度从紧的趋势佰。根据建设规划熬控制总量。国务白院批准的全国疤土地利用总体规碍划纲要确定给跋浙江懊1997-2柏010百年规划占用控制捌指标为扮100隘万亩，年均仅罢7.14芭万亩，而浙江盎2000斑年实际建设用地矮

37、就达班25.84坝万亩，供需缺口碍每年在碍18爱万亩左右。各地胺政府在新的管理敖框架下，违法批翱地的现象有所遏耙制。国家对违法扒占用、审批土地袄的大力力度的加邦强，将大大减少靶违法现象。八政府宏观调节可癌以学习国外先进佰经验，从源头控案制开发投资，减摆少市场波动凹。吧国家根据规划的阿总体要求，可以耙从源头控制土地伴供应的数量和性颁质，有力地引导佰房地产开发的方懊向和力度加强伴。爸国家将在土地公般开市场化中，严芭格管理土地供应扮总量和用途及建绊设时间，改变了胺以前开发商替政版府作规划的被动坝局面。案北京的未来土地俺供应形势将更严奥峻。搬据市政协调查统扳计，爸2000哎年市区建成区面芭积达皑500

38、袄平方公里，已达把到市区城市建设胺用地控制规模的阿上限。另据规划颁和土地部门统计扳，碍1990扮年至把2001胺年佰12颁年间，全市经规埃划审批各类建设蔼用地跋249.8拌平方公里，土地般部门审批新增城埃市建设征用土地啊达安332疤平方公里，因此安从总量上看，实半际城市建设用地般规模已大大超出背了总体规划的控爱制要求，这样未凹来预留发展用地敖不足的矛盾日益霸突出唉。艾市区中心改造部翱分转让土地通过版房地产开发方式昂进行，建成商务叭设施或高档公寓班、住宅，不按总唉体规划要求建设白公共设施及公共伴服务设施，对调扮整完善市区功能澳布局以及改善交败通与环境状况产昂生不利影响扒。笆北京氨未形成规范有序败

39、的土地供应市场芭，多源头、多渠啊道供应土地，导扒致建设用地总量巴失控。原来的土吧地供应渠道有以邦下个：城市危改地块疤市区国营大的开绊发企业划拨土地肮储备澳近郊的扳20昂多个开发区办工业企业拆迁土拜地阿中央在京单位的凹划拨土地绿化隔离带占用集体土地绊当然，在北京兴疤建绿色奥运的城挨市快速扩张期，耙新增建设用地和颁危改用地的供应跋量应该是增加的盎趋势。国家控制捌土地供应量的衡懊量指标是，土地斑利用总体规划、岸年度土地供应计哎划和城市总体规敖划的情况。目前罢，北京市城市总巴体规划占主导地扮位，是发展的首跋要任务。预计新傲土地政策初期北捌京的土地供应量扮会减少。但是随艾着政府的土地收八购储备能力的提昂

40、高，供应量会逐凹步增加，并且在搬政府瓣“熬熟地般”傲转让的前一段时胺期，成本不会有斑明显的增加，再癌加上大幅波动不皑会出现。土地价格和成本爸上海的土地市场罢化进展也较好，罢不过和深圳相比跋，上海的情况和傲北京更有可比性蔼，因为深圳是一扳个新兴的城市，阿基本不存在土地伴历史遗留问题。摆而上海和北京一敖样也存在危改、安城市规划、大集奥团划拨土地等问靶题。但上海的土胺地市场市场化程巴度和透明度比北稗京好，因此上海肮房地产市场在市隘场发展和吸引外唉资上，远远领先稗于北京。从两个吧城市土地公开转瓣让占整体土地市般场的比例看，虽啊然远远高于北京般95%协议转让埃，但所占比例也霸仍在30-40白%左右。因此

41、可翱以预见，除了必版须的划拨、协议颁转让外，在公开奥转让中，主动适颁应市场需求的挂霸牌转让将在公开搬出让方式中占一稗定的比例。从经氨济学的角度看，板土地是重要的生半产资料。供求决八定其基本价格。坝从中国经济发展坝的前景看，未来碍土地的需求在不安断上升，但是土隘地供给受到一定挨的制约，不可避案免造成土地的价板格在不断攀升。鞍岸公开拍卖等方式氨，由于信息不对岸称，可能造成土碍地价格的不合理爱上升。一段时间稗的土地供应数量奥也对土地价格的摆波动造成影响。芭从房地产开发的艾角度看，土地价扒格的上升和土地鞍开发成本并不一奥定完全一致。以哎前的土地使用模八式，造成很多土氨地地价甚至无偿奥转让，土地的开疤发

42、成本很低。但败是没有关系的开芭发商必须通过其颁他途径获得这些矮土地，转让成本安非常高。最终的翱开发成本也非常隘高。叭公开的转让价格邦一定高于协议转挨让的价格，但是俺到最终开发商的盎土地成本未必更唉高。而且节省大案量的公关成本和把前期筹备的时间艾。土地市场化将傲降低房地产企业坝取得土地的公关挨成本、减少投资扳过程中的不确定岸因素，从而降低爱开发成本。社会傲资源、关系等影懊响投资的因素的伴退出，将推动市扳场进入产品竞争爸时代。竞争态势吧从其他城市的经爸验看，土地市场坝化有一个发展过吧程。国内土地市碍场化较好的是深鞍圳、上海一些沿摆海城市，国内土捌地市场化的发展拌经验是匮乏的，班深圳傲1987年12

43、凹月1日扳开始第一次土地班拍卖。深圳到2案000年土地市办场才完全进入市氨场化，用深圳业拜内人士的话说，拜深圳土地市场化凹后，深圳房地产熬市场才真正进入靶发展的平台。此白前在深圳土地市阿场，社会关系是胺决定的因素，在安部分土地市场化肮的进程中，关系把的因素也并没有蔼消失。只有在土芭地完全市场化的碍近期，深圳土地颁市场才有了真正敖的新气象，可见敖土地市场化对房爱地产市场的深刻斑影响。疤土地市场化使原拜先的使用权者的岸作用在减小，受芭影响的包括：各邦区城市危改的土白地、国企开发公柏司划拨土地、近瓣郊各区县、各开蔼发区的土地、工蔼业企业结构调整傲“佰退二进三氨”碍的土地、中央在百京单位，包括部按队系

44、统的土地以拔及近郊乡镇属于疤城市绿化隔离带芭的土地。皑公开的土地市场佰，房地产开发的扮门槛大大降低，佰很多外来的开发败商甚至其他企业稗可以凭借资金优氨势进入房地产开版发行业。进一步胺加剧房地产开发安领域的竞争。土傲地市场竞价机制唉将提高对房地产哀企业的实力要求斑，中小企业可能叭面临拿不到地的吧局面。深圳今年鞍的斑“伴地王皑”阿拍卖就是最好的熬例证，国内最大稗的几家房地产企唉业都不能单独癌“扮吃下霸”疤整个敖“懊地王阿”八，迫使政府将整敖块土地划分成三扒块拍卖。靶政府在土地市场伴的主导地位将有败利于科学的城市凹规划，改变过去凹大型国有房地产耙集团公司在城市昂建设中的重要作吧用。国有房地产碍大型集

45、团以前所扮占有的优势背景艾将削弱，城市规八划思路的变化，瓣要求企业需要更艾强的房地产市场隘投资策略思维。跨区域竞争板新土地政策大大坝减少跨区域竞争捌的成本。有利于伴房地产开发的跨矮区域竞争。外国安、外行、外地的瓣开发商将越来越斑多。这从上海、罢深圳这些土地市哀场化程度较早的捌城市中可以看到肮。主要的原因在爱于可以快速介入暗外地市场，缩短隘开发时间和市场坝风险。从北京最搬近的土地公开招傲标、拍卖的市场背实践看，北京两败片比较有分量的班土地拍卖都是外般地比较有实力的稗公司中标。广州盎富力以捌31矮亿中标广渠门外芭45巴万平米地块，湖背南电广传媒中标靶北京西红门经济办适用房。北京的八一些开发商也开版

46、始参与外地的项哎目招投标。区域懊城市之间的房地拜产竞争将加剧，胺产业资本区域之凹间的流动将增强把。目前在国内房挨地产市场，企业按跨区域的扩张趋邦势已经显现。全半国性的土地市场扳化降低了产业资胺本进入不同区域埃市场的门槛，将爱更加促使产业资熬本的流动。同时艾，不同市场之间板市场环境优劣，凹市场发展空间大扒小的不同，还将艾促使资本的套利斑流动。并且，由矮于资本流动产生案的竞争加剧，还傲将产生败“暗挤出效应败”岸，部分中小资本隘将趋于二线城市稗投资。伴五、华融的对策唉建议叭华融作为北京市隘西城区直属企业皑，以前具有独特哎的土地资源优势半。但是这种优势疤将逐步被削弱。挨企业以后的开发拌可能依靠从市场拔

47、获得土地。原有版的土地成本优势佰不复存在。企业笆的竞争优势受到靶挑战。扮1、珍惜现有土翱地储备未来土地扳供应将适度从紧佰。华融应该珍惜邦现有土地储备，矮在企业财力许可板的范围内适当加疤大储备。目前华背融的土地储备资按源比较充足，开耙发任务饱满，无鞍需在公开市场上半寻找土地。但是板从价格趋势上看唉，未来北京的土巴地价格将不断攀扮升，华融应该珍隘惜目前的土地资跋源，充分利用这霸些土地资源，利笆润最大化，同时鞍为下一步的发展哎创造条件。把目前市场上的房巴地产企业兼并、埃并购行为明显增笆加，部分土地之拜间的出让通过企矮业之间的股权兼凹并来完成。既可靶以规避目前的政败策限制，还可以唉将其交易成本。霸2、

48、八培养自身的核心敖竞争力培养企业爱的市场竞争能力爸减少对土地成本哎优势的依赖。增扳强企业实力，扩袄宽融资渠道是房半地产企业应对土爱地市场化的良策懊。澳3、企业加强对肮土地市场信息的罢收集、分析和管爸理，是发掘投资澳机会的重要渠道蔼。在土地市场化伴下，土地市场信哀息将趋于透明，背通过公开信息渠挨道提前获得的深罢圳全年土地供应办的计划，为企业白投资计划提供先斑机。半4、合理利用国耙家政策研究国家叭的地区政策、产败业政策碍。澳利用国家对高科癌技项目、环保、澳小城镇、西部大拜开发等政策性倾皑斜，从中寻觅新白的开发项目和土坝地资源。利用目唉前政策的灰色地岸带：例如北京市俺规定的绿化隔离颁带项目、小城镇捌

49、建设项目、危旧巴房改造项目以及案其他重大建设项唉目中的经营性项挨目用地，因和其碍他非经营性项目哎确实不可分割，哀而不能进入市土鞍地交易市场公开跋交易的项目用地翱；属于规划为高扳科技、工业用途八的经营性项目用班地确需协议出让败的；市政府批准扳的其它经营性项邦目用地等可以不扮进入土地市场。般5、转换经营机埃制。从资源优势扳型向能力优势型邦企业转变。企业拔也可以利用国家拜土地政策的实行癌和自身丰富的一傲级开发优势，转扳变企业的经营盈背利模式，主动向巴政府的一级开发奥商转变，替政府颁完成土地的征地哀、平整、开发任瓣务。氨附件：北京市扮绿化隔离带项目搬现状和政策分析爱1、哀绿化隔离地区涉搬及的范围板绿化

50、隔离地区总傲面积为241.颁79平方公里，拌涉及6个区县（矮朝阳、海淀、丰澳台、石景山、大背兴、昌平）、2癌6个乡镇和3个安农场。其中朝阳懊区16个乡，海跋淀区3个乡，丰懊台区3个乡，石奥景山区1个乡，半大兴县2个镇，百昌平区1个镇。皑3个农场是东郊埃农场、卢沟桥农罢场和南郊农场。艾2、绿化隔离地盎区的占地及土地搬用途情况蔼占地情况：乡属拜农村占地191疤.81平方公里爸，占79.47疤；农场占地7岸.2平方公里，耙占2.98；岸市、区单位占地傲37.64平方瓣公里，占15.癌59；中央单癌位占地4.72版平方公里，占1绊.96。败用地情况：耕地暗61.82平方背公里，占25.芭6，其中，基扮

51、本农田32.9拌3平方公里；农版田水利用地3.艾2平方公里，占肮1.3；水面澳3.89平方公爸里，占1.6皑；已绿化用地（疤林地、园地、草埃地公园）38.芭21平方公里，颁占15.8；肮各类建设用地1罢18.29平方绊公里，占49.案1，其中，居败住用地41.8敖8平方公里，企颁业用地60.8瓣2平方公里，办把公用地6.51疤平方公里，市政背用地3.29平盎方公里，仓储用爸地5.79平方捌公里；其它用地癌15.96平方拌公里，占6.6笆。拜3、绿化隔离地柏区人口及单位情佰况疤人口情况：总人蔼口约88540疤8人胺。袄其中：乡镇常住肮人口38.7万半人；农场常住人熬口60402人熬。稗1986年

52、至1背993年，市政拌府从首都大环境拌绿化要求出发，巴制定了相应政策拌，先后发布了“敖京政发199阿377号”、伴“京政办发1熬99064号把”文件，提倡乡跋、村农民搞绿化半，市、区政府给碍予适当补贴和奖罢励，实施近郊区皑大环境绿化工程澳。安1994年八初，针对绿化隔碍离地区内建设规霸模急剧扩大的严安峻局面，市政府懊批转首规委办公氨室关于实施市爸区规划绿化隔离胺地区绿化请示的岸通知（京政发芭19947版号）。这个文件百的主要精神是“暗以绿引资、引资笆开发、开发建设岸、以绿养绿”，傲把房地产开发同扒旧村改造、实现昂绿化相结合。吧根据北京市的新白的土地政策，绿盎化隔离带的项目艾土地无须经过土霸地市场，