第八 章土地增值税法

1、白第 八 章土瓣地增值税法埃稗本章属于澳小税种中的重点芭章节吧，题型有单选、拜多选和计算题，阿分值在5-8分拜。熬 盎每年均有计算题扮题型，佰通常是与啊营业税、城建税笆和教育费附加结拔合爱命题伴。 矮第一节土地增爱值税基本原理芭爱一、土地增值税哀概念霸伴土地增值税是对瓣有偿转让国有氨土地板使用权安及地上建筑物和疤其他附着物矮产权佰，取得爱增值收入埃的疤单位和个人皑征收的一种税。爸【注】转让不动罢产有关的税：营啊业税、凹城建税、教育费白附加、熬土地增值税、印般花税、契税、个澳人蔼所阿得税吧、澳企业所得税翱等扳背扮二、我国土地增矮值税的特点般（一）以转矮让房地产的增值笆额为计税依据颁（收入按-邦扣

2、除项目）哀（二）征税佰面比较广靶（各种单位及个敖人）疤（三）实行肮超率累进税率稗（唯一使用此税暗率）啊（四）实行岸按次征收罢（房地产企业可癌按月）稗 蔼第二节纳税义扮务人熬与征税范围袄一、纳税义务人唉：绊转让国有土地使扮用权、地上艾的班建筑八及其附着物并取翱得收入的单位和耙个人。包括内外百资企业、行政事稗业单位、中外籍扳个人等。岸二稗、征税范围拔 埃按（一）基本征税吧范围澳1.转让国有土疤地使用权（只卖碍地）疤【提示】暗1.限国有土地阿使用权转让,集版体土地使用权不搬得交易。啊2.出让不征 艾（出让：一级市阿场 转让：巴二级市场）胺3.产权或使用绊权不转让的不征班（如出租）跋4.一般应取得奥收

3、入，无收入不蔼征（如继承）皑2.地上的建筑佰物及其附着物连氨同国有土地使用埃权一并转让（新爸房搬销售岸）傲3.存量房地产柏的买卖（二手房埃销售澳）邦柏 板（霸二俺）叭具体搬情况判定岸 吧具体扒事项百税法规定八1半.拜房地产案继承、赠予版继承不征（无收捌入）。扳特定敖赠予不征矮（罢公益性半、拔直系亲属或承担岸直接赡养义务人哎）疤非公益性赠予，癌征袄税叭。啊2敖.氨房地产芭出租凹不征（矮权属未转移凹）。挨【09原.判断柏题】懊房地产开发企业叭将开发的部分房唉地颁产昂转为企业自用或般出租的，如果产敖权未发生转移，澳不征收土地增值百税。【答案】败3埃.房地产抵押按抵押期不征啊（笆权属未转移疤）霸；唉抵

4、押期满，熬转让权属佰抵债，征。岸4翱.房地产交换颁单位之间换房，跋有收入的，坝双方均办征；拜个人之间互换自隘有搬居傲住案用凹房，肮经税务核实，可埃免征。奥5白.以房地产投资奥、联营瓣房地产转让到投坝资联营企业，暂跋免征；哀将投资联营房地暗产再转让，征。敖被投资方或联营爸企业如为房地产伴开发企业的，拌或者房地产开发敖企业以其建造的敖商品房进行投资澳和联营的应蔼征税。把6败.合作建房岸建成后自用，暂败免征；隘建成后转让，征昂。摆7鞍.企业兼并转让傲房地产背暂免。哀8鞍.代建房挨行为巴不征（安只提供建筑业劳耙务袄）。拔9般.房地产蔼的版重新评估澳不征（懊账面增值，稗无霸实际邦收入）。岸实际转让叭增值

5、的艾征熬爱敖 啊【啊例题耙.多选题】扒（2003年）巴下列各项中，不肮属于土地增值税哀范围的有（ 袄）伴 熬A.霸以房地产抵债，颁尚未发生权属转懊让的懊B.熬房地产抵押贷款艾而房地产尚在抵矮押期的奥C.肮以房地产租赁给澳承租人使用，出颁租人取得租金的耙D.唉以出地出资方式癌合作建房，建成袄后又转让给其中扮一方的颁【矮参考靶答案】ABC第三节税率把傲四级超率累进伴税率俺级 数班增值额疤与背扣除项目金额耙的癌比办率懊税伴 哎率按速算扣除系数胺1哀不超过八50%俺的部分懊3疤0%般0百2阿超过50%斑至艾100%搬的部分斑40%般5%稗3扳超过100%绊至办200%稗的部分版50%埃15%拌4挨超过

6、扒200%瓣的部分瓣60%巴35% 袄第拔四哎节应税收入与傲扣除项目皑一、应税收入蔼的确定：爱各类收入，包括傲货币、实物和其般他收入。袄傲 爸二、扣除项目按的确定（共6类吧）拜-收入扣除跋相配比原则皑扣除项目颁相关规定霸（一）碍取得土地使用权扳所支付的金额巴包括：地价款及板相关费用澳（含契税）澳（二）凹房地产开发成本啊1.土地征用及俺拆迁补偿拔费把2.前期工程费爸3.建筑安装工懊程费蔼4.基础设施费半5.公共配套设澳施费斑6.开发间接费昂用拜（三）氨房地产开发费用巴期间费用，即销哀售费用、管理费皑用、财务费般用邦【注】板会计制度规定期败间费用直接入企板业损益，无法全把按项目分摊，故挨只能挨按标

7、准计算案扣除熬,而不是据实扣安除.稗但财务费用中数吧额较大的利息费袄用有单独详细规熬定肮（1）纳税人能矮够按转让房地产白项目计算分摊利巴息支出，并能提颁供金融机构的贷矮款证明的：耙房地产开发笆费用利息（袄取得土地使用权挨所支付的金额隘房地产开发成本霸）5%以内版这里的利息巴注意两点：唉背哀不能超过按商业版银行同类同期银拜行贷款利率计算把的金额。皑挨班不包括加息、罚安息。靶（2）纳税岸人不能按转让房扳地产项目计算分摆摊利息支出，或翱不能提供金融机昂构贷款证明的：懊房地产开发岸费用（取得土伴地使用权所支付巴的金额房地产艾开发成本）1背0%以内敖（四）芭与转让房地产有懊关的税金啊【提示】外资企叭业从

8、艾10年12月1耙日起案开始交纳城建税暗及教育费附加版房地产开发企业皑：扣营业税、城啊建税、教育费附办加拔其他伴企业：背加稗扣印花税翱印花税万分之五皑“岸产权转移书据白”癌（五）颁财政部规定的其瓣他扣除项目笆仅适用于埃从事房地产开发傲的纳税人可加计柏20%的扣除：暗加计扣除费用安（取得土地使用摆权支付的金额佰房地产开发成本罢）20%笆（六）坝房屋及建筑物的皑评估价格肮适用于：存量房百销售疤评估价格重置挨成本价成新度埃折扣率跋（新增）按纳税人转让旧房皑及建筑物，凡不岸能取得评估价格氨，但能提供购房捌发票的，经当地矮税务部门确认，稗根据条例第般六条第(一)、稗(三)项规定的安扣除项目的金额暗(即：

9、取得土地扳使用权所支付的把金额、新建房及跋配套设施的成本版、费用，或者旧巴房及建筑物的评按估价格)，可按把发票所载金额并吧从购买年度起至袄转让年度止每年奥加计5计算扣蔼除。计算扣除项白目时“每年”按摆购房发票所载日氨期起至售房发票白开具之日止，每斑满12个月计一邦年；超过一年，埃未满12个月但耙超过6个月的，拔可以视同为一年袄。罢扣除金额=发票扒价胺笆（1+5%般哎年数）蔼2.柏对纳税人购房时扳缴纳的契税，凡皑能提供契税完税埃凭证的，准予作啊为“与转让房地芭产有关的税金”般予以扣除，但不按作为加计5的懊基数。 矮3.百对于转让旧房及奥建筑物，既没有懊评估价格，又不百能提供购房发票败的，地方税务

10、机芭关可以实行核定伴征收。佰【例题单选题班】（2005年绊）房地产开发企靶业在确定土地增扮值税的扣除项目板时，允许单独扣罢除的税金是（白）。耙A.营业税半、印花税霸B.房产税芭、城市维护建设岸税稗C.营业税靶、城市维护建设柏税败D.印花税八、城市维护建设斑税 瓣【爱参考搬答案】C半皑【例题单澳选题】（200般3年）某房地产矮开发公司整体出氨售了其新建的商氨品房，与商品房俺相关的土地使用艾权支付额和开发翱成本共计100昂00万元；该公艾司没有按房地产胺项目计算分摊银霸行借款利息；该凹项目所在省政府耙规定计征土地增吧值税时房地产开吧发费用扣除比例扮按国家规定允许白的最高比例执行疤；该项目转让的扒有

11、关税金为20阿0万元。计算确耙认该商品房项目鞍缴纳土地增值税凹时，应扣除的房罢地产开发费用和斑“其他扣除项目败”的金额为（巴）。昂A.150按0万元B.按2000万元阿C.250芭0万元D.昂3000万元 俺【袄参考熬答案】D巴【翱答案爱解析】应扣除的奥房地产开发费用罢和“其他扣除项皑目”1000捌010%1矮000020暗%3000（叭万元）叭瓣【总结】扣除项瓣目癌适用情况般具体凹情况隘可扣除项目霸房地产开发企业鞍新房销售芭1.背取得土地使用权安所支付的金额；版2.靶房地产开发成本巴3.熬房地产开发费用稗4.凹转让有关的税金澳：扮营业税拜、昂城建税背、教育费附加白5.鞍财政部规定的其暗他扣除

12、项目熬（加计扣除）哀其他阿企业啊新房销售吧1.败取得土地使用权巴所支付的金额；班2.翱房地产开发成本蔼3.耙房地产开发费用氨4.懊与转让房地产有疤关的税金芭：把营业税跋、按城建税和教育费捌附加坝、瓣印花税翱。芭二手房销售暗1颁.柏取得土地使用权跋所支付的矮金额艾（一般没有）版2.凹房屋及建筑物的坝评估价格哀（评估费可扣）佰3.哀转让环节缴纳的氨税金半（不含契税）按：霸营业税坝、癌印花税爱、碍城建税和教育费碍附加。懊只卖地碍1败氨取得土地使用权奥所支付的地价款蔼和按国家统一规翱定缴纳的有关费把用败2.柏转让环节缴纳的拌税金。哎房地产企业：营绊业税版、半城建税巴、捌教育费附加。办其他矮企业案：扒营

13、业税稗、叭城建税拜、邦教育费附加摆、蔼印花税罢。八【伴例题爱.多选题】敖（09年旧制度安）芭转让旧房产计算拔土地增值税增值笆额时准予扣除的傲项目有（）板A.旧房产的评叭估价格 哎B.支付评霸估机构的费用 板C.建造旧绊房产的重置成本百 绊D.转让环笆节缴纳的各种税摆费氨【佰参考颁答案】ABD暗第疤五笆节应纳税额的靶计算伴哎一、增值额伴的确定氨（计税依据）鞍一般为计算得出唉， 特殊为评估俺土地增值额按转让收入-扣败除项目金额昂在实际的房佰地产交易过程中伴，纳税人有下列艾情形之一的，则柏按照房地产评估碍价格计算征收土扮地增值税：袄1.隐瞒、摆虚报房地产成交案价格的；伴2.提供扣巴除项目金额不实矮的

14、；蔼3.转让房俺地产的成交价格蔼低于房地产评估板价格，又无正当啊理由的。唉哀艾二、应纳税额矮的般计算办方法计算步骤昂增值额=收入傲办扣除项目袄增值率=增值额斑/扣除项目办根据增值率确定芭适用税率及速算霸扣除系数办税额=增值额半伴适用税率笆坝扣除项目般颁速算扣除系数肮【瓣教材例题隘】假定某房地产阿开发公司转让商耙品房一栋，取得班收入总额为l 背0邦00安万元，应扣除的翱购买土地的金额般、开发成本的金唉额、开发费用的柏金额、相关税金氨的金额、其他扣袄除金额合计为4爱00万元。请计吧算该房地产开发胺公司应缴纳的土案地增值税。扳(1)先计算增斑值额：癌增值额=100唉0400=6案00(万元)佰(2)

15、再计算增柏值额与扣除项目按金额的比率：啊增值额与扣除项瓣目金额的比率=绊600+400吧=150靶根据上述计算方安法增值额超过扣唉除项目金额l0昂0，未超过2伴00时，其适爸用的计算公式为瓣：扳土地增值税税额般=增值额50袄-扣除项目金搬额15癌(3)最后计算埃该房地产开发公癌司应缴纳的土地般增值税：敖应缴纳土地增值柏税=6005班0-400阿15=240巴(万元)”哀【例题.计算题岸】（2010年奥）绊某房地产开发公氨司于2009年奥1月受让一宗土埃地使用权，根据绊转让合同支付转哎让方地价款60败00万元，当月靶办好土地使用权哀权属证书。20伴09年2月至2般010年3月中绊旬该房地产开发矮

16、公司将受让土地盎70%（其余3斑0%尚未使用）艾的面积开发建造蔼一栋写字楼。在百开发过程中，根哀据建筑承包合同澳支付给建筑公司啊的劳务费和材料半费共计5800佰万元；发生的利矮息费用为300败万元，不高于同碍期限贷款利率并敖能提供金融机构癌的证明。3月下笆旬该公司将开发叭建造的写字楼总傲面积的20%转疤为公司的固定资八产并用于对外出拔租，其余部分对阿外销售。201啊0年4月6月办该公司取得租金搬收入共计60万癌元，销售部分全霸部售完，共计取澳得销售收入14斑000万元。该哀公司在写字楼开跋发和销售过程中澳，共计发生管理盎费用800万元柏、销售费用40芭0万元。颁（说明：该昂公司适用的城市跋维护

17、建设税税率八为7%；教育费皑附加征收率为3鞍%；契税税率为傲3%；其他开发爸费用扣除比例为靶5%.）翱要求：根据拔上述资料，按照啊下列序号计算回斑答问题，每问需艾计算出合计数。懊（1）计算爸该房地产开发公氨司2010年4班月6月共计应白缴纳的营业税。敖（2）计算伴该房地产开发公傲司2010年4叭月6月共计应柏缴纳的城建税和拔教育费附加。笆（3）计算柏该房地产开发公百司的土地增值税隘时应扣除的土地肮成本。蔼（4）计算背该房地产开发公爱司的土地增值税拔时应扣除的开发邦成本。跋（5）计算俺该房地产开发公跋司的土地增值税佰时应扣除的开发懊费用。搬（6）计算半该房地产开发公唉司销售写字楼土笆地增值税的增

18、值熬额。耙（7）计算盎该房地产开发公跋司销售写字楼应扒缴纳的土地增值佰税。胺【参考答案啊】敖（1）营业斑税=60般扒5%+1400岸0癌熬5%=3+70柏0=703（万背元）拔（2）城建般税和教育费附加氨=703爱昂（7%+3%）把=70.3（万板元）芭（3）土地奥成本=（600隘0+6000鞍颁3%）懊耙70%哎暗80%=346暗0.8（万元）翱（4）开发靶成本=5800搬把80%=464皑0（万元）澳（5）开发败费用=300按爱80%+（34啊60.8+46耙40）芭跋5%=240+白405.04=笆645.04（唉万元）白（6）写字隘楼土地增值税的吧增值额=140矮00-3460颁.8-

19、4640翱-645.04巴-14000哀昂5%伴拌（1+7%+3把%）-（346稗0.8+464败0）拌吧20%=286俺4（万元）八（7）增值捌税率2864败（14000邦-2864）俺袄100%=25班.72%暗应缴纳的土半地增值税=28熬64把捌30%=859斑.2（万元）捌【吧例题颁.单选题】熬（09年旧制度肮）懊某生产企业20办08年销售一栋芭8年前建造的办般公楼，取得销售艾收入1200万吧元。该办公楼原案值700万元，胺已计提折旧40拌0万元。经房地柏产评估机构评估扒，该办公楼的重白置成本为140罢0万元，成新度胺折扣率为五成，爸销售时缴纳各种耙税费共计72万背元。该生产企业板销售

20、办公楼应缴搬纳土地增值税（哀）癌【埃参考拌答案】扳扣除项目14叭0050颁72772（吧万元），增值额败1200啊772哎428（万元绊），增值率4笆28772啊55.44，案应纳土地增值税绊42840敖7725埃132.6捌万捌三、房地产开发唉企业土地增值税笆清算伴柏（一）清算单位办：以吧国家有关部门傲审批的艾开发项目或分期坝项目为单位，普坝通住宅与非普通埃住宅分别计算增隘值额。白【例题.单选题伴】（2010年坝）对房地产开发碍公司进行土地增笆值税清算时，可凹作为清算单位的办是（）。捌A.规划申报翱项目瓣B.审批备案隘项目胺C.商业推广安项目坝D.设计建筑败项目【参考答案】B办（二）清算条件

21、邦（符合其一）安应靶进行氨清算绊的矮（必须清算）昂（1）房地产开哎发项目全部竣工懊、完成销售的；拔（2）整体转让鞍未竣工决算房地笆产开发项目的；柏（3）直接转让百土地使用权的。袄主管税务机关爱可要求澳清算扒的爸（不是必须）昂（1）已竣工验叭收的房地产开发袄项目，已转让的哎房地产建筑面积安占整个项目可售捌建筑面积的比例拜在凹85%以上按，或该比例虽未般超过85%，但凹剩余的可售建筑笆面积皑已经出租或自用白的鞍；班（2）取得销售唉（预售）许可证蔼满坝3靶年癌仍未销售完毕的爸；败（3）纳税人申敖请皑注销胺税务登记但未办鞍理土地增值税清爸算手续的；拜（4）省税务机爱关规定的其他情把况。碍【例题.多选题

22、班】（09年新制案度）下列情形中癌，纳税人应当进芭行土地增值税清蔼算的有（ ）。颁A.直接转让土霸地使用权的昂B.整体转让未盎竣工决算房地产颁开发项目的背C.房地产开发袄项目全部竣工并背完成销售的半D.取得销售(岸预售)许可证2胺年仍未销售完的笆（3年未售完可蔼以要求清算）凹【参考答案】A昂BC鞍(三)非直接销班售和自用房地产斑的收人确定板1房地产开发懊企业将开发产品捌用于职工福利、扳奖励、对外投资罢、分配给股东或背投资人、抵偿债昂务、换取其他单哎位和个人的非货办币性资产等，发佰生所有权转移时暗应霸视同销售吧房地产，其收入疤按下列方法和顺半序确认：笆(1)按本企业瓣在同一地区、同靶一年度销售的

23、同霸类房地产的平均扒价格确定；办(2)由主管税背务机关参照当地癌当年、同类房地捌产的市场价格或哎评估价值确定。耙2房地产开发摆企业将开发的部敖分房地产转为企跋业自用或用于出斑租等商业用途时碍，如果产权未发矮生转移，不征收敖土地增值税，在啊税款清算时不列懊收入，不扣除相爸应的成本和费用邦。胺3鞍（新增）罢土地增值税清算啊时，已全额开具岸商品房销售发票扮的，按照发票所暗载金额确认收入矮；未开具发票或凹未全额开具发票懊的，以交易双方百签订的销售合同盎所载的售房金额背及其他收益确认鞍收人。扳(四)土地增值碍税的扣除项目稗1除另有规定捌外，扣除取得土爸地使用权所支付挨的金额、房地产颁开发成本、费用按及与

24、转让房地产瓣有关税金，须提版供合法有效凭证拔；不能提供合法稗有效凭证的，不昂予扣除。哀2房地产开发案企业办理土地增绊值税清算所附送百的前期工程费、阿建筑安装工程费捌、基础设施费、哀开发间接费用的背凭证或资料不符搬合清算要求或不佰实的，地方税务哎机关可参照当地跋建设工程造价管跋理部门公布的建敖安造价定额资料柏，结合房屋结构巴、用途、区位等邦因素，核定上述蔼四项开发成本的笆单位面积金额标傲准，并据以计算芭扣除。具体核定白方法由省税务机爱关确定。蔼3房地产开发爸企业开发建造的背与清算项目配套俺的居委会和派出办所用房、会所、佰停车场(库)、挨物业管理场所、笆变电站、热力站扳、水厂、文体场奥馆、学校、幼

25、儿版园、托儿所、医百院、邮电通信等叭公共设施，按以扮下原则处理：摆(1)建成后产澳权属于全体业主敖所有的，其成本跋、费用可以扣除啊；吧(2)建成后无昂偿移交给政府、拌公用事业单位用艾于非营利性社会罢公共事业的，其胺成本、费用可以搬扣除；邦(3)建成后有绊偿转让的，应计傲算收人，并准予傲扣除成本、费用鞍。板【例题.单选题碍】（09年新制绊度）清算土地增绊值税时，房地产拜开发企业开发建板造的与清算项目败配套的会所等安公共设施斑，其成本费用可稗以扣除的情形是扳（ ）。胺A.建成后开发凹企业转为自用的班B.建成后开发盎企业用于出租的败c.建成后直接盎赠与其他企业的扳D.建成后产权爱属于全体业主的疤【参

26、考答案】D肮4房地产开发般企业销售已装修肮的房屋，其装修挨费用可以计人房俺地产开发成本。半房地产开发企业坝的预提费用，除矮另有规定外，不靶得扣除。皑（5-9新增）扮5属于多个房八地产项目共同的傲成本费用，应按俺清算项目可售建胺筑面积占多个项耙目可售总建筑面叭积的比例或其他柏合理的方法，计胺算确定清算项目邦的扣除金额。叭6房地产开发柏企业在工程竣工皑验收后，根据合班同约定，扣留建办筑安装施工企业挨一定比例的工程佰款，作为开发项扒目的质量保证金坝，在计算土地增办值税时，建筑安白装施工企业就质坝量保证金对房地拌产开发企业开具懊发票的，按发票邦所载金额予以扣跋除；未开具发票岸的，扣留的质保蔼金不得计算扣除伴。颁7房地产开发熬企业逾期开发缴吧纳的土地闲置费啊不得扣除。胺8房地产开发矮企业为取得土地绊使用权所支付的肮契税，应视同“按按国家统一规定鞍交纳的有关费用叭”，计入“取得柏土地使用