浅议土地增值税对销售利润率的影响

1、百浅析土地增值税袄对销售利润率的摆影响翱 孙建新把 搬杜金家 挨摘要：阿随着笆土地增值税 “疤清算制”安的严格执行，翱土地增值税成拔为艾影响房地产开发坝利润氨的重要因素，邦从而引发了隘人们碍极大的重视。傲本文通过隘对土地增值税实斑施细则的研究，背结合自身的工作版经验，找出销售八利润率与增值率败的函数关系，并隘绘制两者之间的傲变化曲线图，解安析了它们在房地拜产开发中的实际芭意义，为罢房地产企业销售碍定价策略和税收拜筹划提供参考。爱关键词：般增值率 利润率芭 函数曲线 销八售定价袄一、土地增值税叭的出台和发展过碍程板20世纪90年颁代，我国炒买炒吧卖房地产的投机拔行为一度盛行，阿直接导致了房地罢产

2、价格的过快上艾涨。为靶规范土地、地产埃市场交易秩序，爸合理调节土地增叭值收益，维护国傲家权益百，防止企业获取肮超额利润甚至暴耙利，鞍1993年12扮月般13日瓣，国家颁布了肮“肮中华人民共和国霸土地增值税暂行胺条例把”奥。土地增值税是柏对以出售或其它癌方式有偿转让国白有土地使用权、癌地上建筑物及其啊附着物（以下简癌称房地产）并取安得收入的单位和柏个人，就其转让案所取得的增值额柏课征的一种利得奥税，其税率实行哎四级超率累进税氨率，高达30%岸-60%。但在隘实际执行过程中巴，由于历史原因癌以及国家政策影按响绊，一颁直到2006年班末，各地一般只八按销售收入的1靶%-2%预征。扳2007年初，拔为

3、进一步实施宏胺观调控，国家发袄布了国税发【2哎006】187案号文奥“巴关于房地产企业胺土地增值税清算拔管理有关问题的斑通知胺”般，要求各地从柏2007年2月柏1日胺起对房地产企业霸土地增值税进行敖清算，自此，土氨地增值税成为了按影响企业利润的伴三大税种之一。澳从其发展过程看稗，不论政府还是隘企业，土地增值俺税都经历重视、邦轻视、重视和高靶度重视的过程。摆目前，土地增值安税不仅成为了政巴府的重要税源，鞍也成为了调控的安重要工具。因此邦，探索土地增值半税对房地产企业翱利润率的影响程搬度，找到其变化案规律败，对拔房地产企业销售伴定价策略和税收疤筹划以及政府宏把观调控政策的制版定等都具有重要扳意义。

4、矮二、捌与销售岸利润率胺有关般的跋几个函数关系研矮究懊从经济角度考虑背，项目的投资回暗报率，也可以说埃是销售利润率是板项目的决策依据搬和企业的首要追扒求。房地产开发摆中，影响项目利把润率的变量很多巴，包括收入、成哀本、费用和税金百等。因为税金与爱收入和成本、费稗用的相关性，单懊纯增加收入，降皑低成本费用，在颁土地增值税的调爸节下，企业获得澳的利润率未必与疤它们是正相关关叭系。通过认真研绊究懊中华人民共和国百土地增值税暂行案条例跋及实施细则翱”班，我们认为销售板利润率与项目增肮值率（指增值额奥超过扣除按额的暗比例，以下同）班应存在着函数关靶系。爸以下，我们以普按通住宅项目为为熬例，探寻销售利般润

5、率与增值率的扒函数关系。挨首先，假设某房跋地产公司开发一绊普通住宅楼，并肮全部对外销售，颁假设收入为矮A案，成本为八B扒，期间费用为哎C,霸 岸营业税及附加为跋5.5%A傲，土地增值税为版X班。百根据巴“肮会计准则矮”白及板“爱中华人民共和国八土地增值税暂行耙条例搬及实施细则按”艾，设法求证出有笆关概念的函数表碍达式。澳1、项目销售利暗润率表达式翱根据销售利润率懊的基本概念，我拔们得出其表达式皑为挨(94.5%A罢-B-C-X)柏/A*100%八，详见附表1所懊示。肮附表百1 办 销售奥利润坝率计案算表凹序号靶项目办金额耙备 注耙1爸收入A绊A阿2叭成本B唉B柏不含资本化利息敖3俺费用C版C艾

6、含资本化利息芭4拌营业税澳金哀及附加唉5.5%A懊5笆土地增值税傲X板6矮利润总额扮94.5%A-背B-C-X拌7隘销售利润率暗(94.5%A挨-B-C-X)靶/A*100%稗2、项目增值率扮和土地增值税的败计算表达式埃根据国税函2扳010220伴号税务总局佰“吧关于土地增值税拔清算有关问题的百通知俺”凹要求，项目增值隘率为（94.5耙%A-130%佰B）/(130蔼B+5.5%A吧)*100%。百详见附表2。岸附表拜2 傲 白增值率计算表艾项目碍金 额皑备 注袄收入袄A疤成本胺B扳不包含资本化利矮息案期间费用跋10%B柏营业税及附加蔼5.5%A 懊加计扣除额疤20%B懊扣除额合计笆130%B

7、+5皑.5%A埃增值额白94.5%A-芭130%B把增值率叭（94.5%A哀-130%B）隘/(130%B扳+5.5%A)案*100%熬不同增值率情况碍下的土地增值税安表达式，详见附蔼表3。可见，土邦地增值税和项目吧增值率与项目售颁价和开发成本直柏接相关，而与期半间费用无关（在唉计算土地增值税背时均按成本的1瓣0%计取）。拌附表白3昂 败 啊土地稗增值傲税翱计算表坝序号稗增值率M唉税率扳土地增值税拌1埃M=0懊0安0哀2佰0M=20稗%唉0笆0碍3俺20%M=拜50%矮30%柏28.35%A瓣-39%B败4懊50%M=白100%澳40%巴37.525%罢A-48.5%搬B跋5八100%M=拔2

8、00%板50%昂46.425%氨A-84.5%岸B哎6霸200%M敖60%白54.775%芭A-123.5败%B班3、销售利润率昂与增值率的表达吧式霸将附表3中，在斑不同增值率下计绊算的土地增值税扒代入销售利润率八的表达肮式中，得出不同暗情况下的销售利袄润率，如附表4搬所示，从公式中熬可以看出，销售霸利润率与成本收瓣入比和费用收入啊比有关，而与其熬绝对大小无关。安附表鞍4癌 扮 傲销售利润率巴计算表爸序号白增值率M安土地增值税捌销售利润率罢1凹M=0澳0翱（瓣94.5%-B案/A-C/A叭）*100%碍2扒0M=20扮%盎0暗（昂94.5%-B鞍/A-C/A搬）*100%爱3懊20%M=盎50

9、%白28.35%A板-39%B捌（败66.15%-笆61%B/A-叭C/A安）*100%吧4捌50%M=袄100%阿37.525%俺A-48.5%爸B芭（斑56.975%绊-51.5%B芭/A-C/A哎）*100%氨5胺100%M=哎200%柏46.425%碍A-84.5%坝B澳（俺48.075%邦-15.5%B摆/A-C/A熬）*100%埃6叭200%M按54.775%敖A-123.5案%B搬（碍39.725%暗+23.5%B八/A-C/A扳）*100%昂三、销售利润率矮与增值率鞍之间的疤变化阿曲线扳1、变化曲线的艾绘制背鉴于增值率仅仅澳与收入成本相关扮，为进一步便于扳研究销售利润率颁和增值

10、率之间的办关系，我们假设摆费用收入比为1爱0%（因为财务矮费用的不同，一氨般在8-15%稗之间）。在这种瓣情况下，对增值白率进行不同取值鞍，即可计算出成把本和收入的比例败关系，从而计算板出在不同增值率百下的销售利润率敖。详见附表5所岸示。伴附表5：销售利隘润率随增值率变敖化表摆 爸然后，以增值率跋为横坐标、销售拌利润率为纵坐标蔼建立坐标系，对背附表5所示的坐俺标点进行定点、昂连线，得到销售斑-增值率变化曲班线。其中蓝线代搬表期间费用为零稗的情况下的变化皑曲线，红线代表昂期间费用收入比班为10%的情况班下的变化曲线。埃销售利润率随增柏值率变化曲线图笆2、曲线的数学斑意义柏瓣在假定费用收入俺比为某

11、值的情况稗下，销售版利润率-增值率翱在0，171邦8%区间内并熬非连续函数，在唉增值率为20%俺、50%、10拜0%、200%班时存在突变点；矮在（0,20%吧、(20%,八50%、(5安0%,100%碍及(100%岸,200%四办个区间内销售利斑润率为单调递增八；当增值率为2俺00%时，销售凹利润率取得极大岸值，当增值率大芭于200%时，罢销售利润率随增扒值率的提高而递拌减。叭氨 当收入、成本扮相同的情况下，柏期间费用对销售暗利润率也具有较百大负相关性，当氨期间费用按C=0蔼，即C/A=0叭时，各点销售利埃润率达到最大;叭当期间费用增大霸时，曲线各点向耙下平移。靶四、由销售利润哀率曲哀线图得

12、到的盎几点百启示伴1坝、白销售定价时，要班特别注意增值率挨为20%、50暗%、100%、版200%的四个颁点位，由于土地凹增值税缴纳比例哎的骤变，使增值八率在0，傲20%肮区间的一定范胺围内，利润率甚癌至高于区间（2罢0%，按50芭%）、区间（2矮0%，拌50笆%高于区间（傲50%，10挨0白%）等。这就要稗求我们在制定销癌售价格时，要准伴确测算项目的开碍发成本，测算不摆同价格下的增值斑率，从而确定合半适的价格，避免阿因价格的小幅上埃涨却产生销售利佰润率降低的不利啊局面。奥2、在提高售价扳而且对项目的销版售速度影响不大拔时，项目的现金跋流会将得到较大爸改善，但当价格捌达到一定程罢度，使增值率超拔过瓣200%皑时，提高价格则昂