8203估价师协会网站cms案例分析

1、案例分析一估价项目名称：泰山大酒店国有划拨土地使用权改企转制价格评估委托方：泰安市接待处估价目的:为泰山大酒店国有划拨土地使用权改企转制提供价格参考。估价基准日：2007 年 11 月 1 日一、 估价项目背景（一）土地状况1.土地登记状况待估宗地有两宗，土地使用权人均为泰山大酒店。宗地一土地证号：泰土国用（2008）第 0042 号，土地证登记土地面积为 11915 平方米；宗地二土地证号：泰土国用（2008）第 1-0012 号，土地证登记土地面积为 3752 平方米。土地使用权类型均为划拨，登记土地用途均为商业服务业。本次实际评估的土地面积合计为 15667 平方米。两宗地均坐落于泰安市

2、岱宗大街 210 号, 其四至: 东至原外贸粮油公司道路，西至傅公街，南至市教育局宿舍和居民房，北至岱宗大街。2.土地权利状况本次评估基准日时土地使用权人为泰山大酒店，土地使用权类型为划拨，待估宗地权属来源合法、明晰、界址清楚、面积准确，无权利纠纷，无他项权利限制。3.土地利用状况地上附着物主要为客房大楼及配套附属用房，大楼采用框架结构，其它采用砖混结构，建筑面积大约 17000 余平方米，建筑物建成于 70 年代末，土地利用效率较好。（二）区域状况1、宗地在区域中的位置两宗地均坐落于泰安市岱宗大街 210 号, 其四至: 东至原外贸粮油公司道路，西至傅公街，南至市教育局宿舍和居民房，北至岱宗

3、大街。山东安诚信土地资产评估资格号：20083700272、宗地周围道路状况待估宗地北临交通干道泰安市岱宗大街，属生活型主干道；通 2、8、11、32、36 等多路车，交通便利度较好。3、宗地内基础设施状况待估宗地实际开发程度为红线外“七通”（通路、通电、供水、排水、通讯、供暖、供气），红线内“七通一平” （通路、通电、供水、排水、通讯、供暖、供气和场地平整）。供水：接入市政供水管线。排水：宗地内接入市政排水管线。通电：接市政供电设施。通讯：宗地处在电信公司营业区内供暖：接市政供暖设施。供气：接市政供气设施。二、估价方法的选用及估价过程本次评估结果是在设定用途为商业服务业，设定土地使用权年期为

4、 40 年，设定容积率为 1.3，设定的土地开发程序为宗地红线外“七通”（通路、通电、供水、排水、供暖、供气和通讯），红线内场地平整等条件下，于评估基准日 2007年 11 月 1 日的国有土地使用权价格。根据委托估价方提供的资料、评估对象的特点及具体情况，结合本次估价目的，由于待估土地属于泰城一级商业用地，因此可以选用基准地价系数修进行评估。其用途为商业服务业也可采用收益还原行评估。（一） 基准地价系数修1、基本公式：基准地价系数修评估的宗地地价=基准地价K1K2K3K4(1+K)+K5式中：K1基准日期修正系数K2土地使用年期修正系数K3容积率修正系数K4其他修正系数K5开发程度修正值K影

5、响地价区域及个别修正系数2、评估过程（1）基准地价内涵根据泰安市资源局 2007 年 6 月完成的泰安市市区土地级别与基准地价更告，基准地价的内涵：基准日为 2007 年 1 月 1 日；土地使用年期为法定最高出让年期 40 年；土地开发程度界定为“七通一平”。（2）确定土地级别及基准地价根据泰安市市区土级别与基准地价更告，待估宗地位于商服一级地，取级别地价为 1950 元/平方米。（3）确定基准日修正系数（K1）泰安市市区基准地价基准日为 2007 年 1 月 1 日，对应的地价指数为 100，本次评估的估价基准日为 2007 年 11 月 1 日，根据近几年泰安市土地市场地价的变化趋势，结

6、合经验,确定 2007 年 11 月的地价指数为 104，基准日修正系数K1=1.04。（4）确定土地使用权年期修正系数（K2）待估宗地土地用途为商业服务业，出让使用年期设定为 40 年，与法定商服用最高使用权年期 40 年一致，故不需进行年期修正。（5）编制待估宗地地价影响说明、优劣程度及修正系数表（K）对照泰安市商服基准地价级别修正因子说明表及修正系数表，分析影响待估宗地地价的区域及个，结合待估宗地具体情况，编制待估宗地影响说明、优劣程度及修正系数表，计算综合修正系数为 3.70%。（6）开发程度修正（K5）由于待估宗地实际开发程序为宗地红线外“七通”，红线内设定为“场地平整”，与基准地价

7、定义的土地开发程度“七通一平”一致，因此不需进行开发程度的修正。基 准 地 价 系 数 修评 估 的 宗 地 地 价 =1950.00 1.04 1.00 (1+3.70%)+0=2103 元/平方米(二)收益还原法测算过程：1.确定房地年总收益所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地总收益的平均费用，确定待估宗地房地出租的水平一般为每年 380 元/平方米，评估土地面积15667平 方 米 , 标 准 容 积 率 下 建 筑 面 积20367.10平方米，房屋出租率为 85，有效出租面积比率为 85%，则：房地年总收益房地年年收益总面积出租率有效出租面积比率5591787.00 元。2

8、.房地出租年总费用：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。按年的 2.5%计，则：房地年总收益2.5%139794.67 元。 维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。参考企业的实际维修费，按建筑物重置价格的 2%计算。即维修费房屋重置价格2%162936802325873.60 元其中：房屋重置总价格=重置单价总建筑面积=80020367.10=16293680元 房屋年折旧费，指房屋在使用过程中因损耗而在中补偿的那部分价值。由于房屋可使用年限等于正常耐用年限，因此房屋年折旧费计算公式为：年折旧费房屋重置价（1-残值率）房屋可使用的年限=16293680（1-2%）40399195.

9、16 元 保险费：指所有人为使自己的避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋现值乘以保险费率 0.2计算，则：房屋现值房屋重置价格折旧总额重置价格年折旧费已使用年限=16293680 元保险费房屋现值0.232587.36 元 税金：指所有人按有关规定向缴纳的税和营业税等。税:依据税法及当地税务部门资料，税税金房地年总收益12%671014.44 元。营业税：营业税取房地年的 5.55%，营业税税金房地年总收益5.55%310344.17 元。税金合计为：981358.61 元。房地出租年总费用维修费房屋年折旧费保险费税金1878809.40 元3.房地年纯收益房地年纯收益房地年总收益房地出

10、租年总费用由此确定房地年纯收益为 3712977.60 元4.房屋年纯收益房屋年纯收益房屋现值房屋还原利率通常情况下房屋还原率比土地还原率要高 23%，考虑到我国保险行业的实际情况，此次评估房屋还原率确定为 8.8%。房屋年纯收益房屋现值8.8%1433843.84 元5.土地年纯收益土地年纯收益房地年纯收益房屋年纯收益2279133.76 元6.计算待估宗地总地价总地价土地年纯收益r11/（1r）n土地年纯收益6.8%0.928031103472.48（元）其中: r土地还原率 6.8%n待估宗地土地使用年期 40 年7.计算宗地面积地价面积地价总地价总用地面积1985（元/平方米）（三）地

11、价的确定通过基准地价系数修和收益还原法两种方法对宗地地价进行的测算，这两种方法的测算结果差异较小，所以以这两种结果的算术平均值进行取整作为地价。待估宗地单价=（2103）/2=2044 元/平方米总地价=2044 元/平方米15667 平方米=32,023,348.00 元（包含三、 评估中的难点及启示收益）。1、合理运用基准地价系数修评估宗地，应具备三个基本条件：第一，应具备该城镇地区有效、完整的基准地价表、基准地价图，以及基准地价修正体系成果资料及适时的更新成果资料；第二，该城镇地区房地产市场的价格水平相对稳定，在时间、空间和区域结构、用途结构上没有出现可能导致地价标准失准的变化；第三，能够取得齐全、可靠、准确、及时的信息资料及指标参数，具备对估价对象和基准地