资产评估的三大方法及完整版的评估公式

1、资产评估的三大方法及完整版的评估公式成本政术用而场上司律或类似资产的近阪易渣 挎凳猝声橙比F朝E宪比丹折通过估赛资产未左怦期煎祐的现僖酉晃翻睡产值始成本，再估港球因根匡替丹娠则.阕为柱间卒正牢寅者 狂狷莒莹项劳产0寸序兰吏1寸拘，r格而会Si干 市场上具中瞩用途的昔代晶灿竹市,任厕理埋投召音所.傥支门麻格不密 行干丹芯蜜产在云未而来tn回廉n扼i楠任间潜在检兽看所长克;寸偷格不至明日芭 畛啜产萨喘行拘貌屁本有看默龄开带撕j皿开市场上有可比 的竟产艮其空周活珀1.天耒脾曲泣明可慎测耳可币 ir*显荻机用月可捌1-（隅苴：处于显土侵力耘J 历史童 科J击形蛭忻值牌皆十若朋的具体方洼1-直岫哄类出1

2、麟吉 济能询砒志罚簌嵌、浙闾骤 成薪丑价将居而悄融E注,棉市拚 泛、市圣卒集坳#4空虫年金职值安il首万由，是美 于L m工官：由捉美廉，桐匿半曲 是否必权收M部墨哆&邃增属 目自，应小式H重岳核克主顶甜诙;:站规慢经济 加阕&翩分析法M郁熊至、使用羊限由辱忧点直炯筒洁，一说于蠢怕 匿利揪，应由L泛相据巨勘wjj评估恰请咨寿由胃产 业舞答方祭曼比辕充肖地考点7瓷产牧W蛇辞估始具匙 起干公甲合理建点.可比件要涂裔，召倍月质量要浓有，不适用 于专暧剖n珈决旦易麒阐区，等严枷晡&、11、H不男估汁如神技排步较快跛产，是带仕!襟浩 在在诅日联寮祥焙寿加-弃观鼻哺目豹叶手即畚融无普估携不佥既研场成萨话前

3、咨5法下商，廉就忒不同能畀，而囹籍向，耳 1目互抬iH些舟争诡相担、不同届器一蓉成尹童苫白国荀院信学墨帽.汗信特轮也鄂乱策一角度辰既负=10昭。王亍评估的特定日. 布虱而矛祢洋兰 别等，期琪甲格的景户恰值既型邑有R别，也苗成独革上粗却蜷度上的芝别*第一章：资产评估的基本方法成本法思路：1现时条件下重新购置或建造全新状态的被评估资产所需全部成本2扣除实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的差额过程：1收集重置成本和历史成本资料2确定重置成本3确定使用年限（包括实际已使用年限、尚可使用年限和总年限）4估算耗损和贬值，包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值5确定成新率6计算被评估资产的价值1被评估资产评

4、估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值被评估资产评估值=重置成本X成新率2成本法中各项指标的确定重置核算法：按人工成本比例法间接成本=人工成本总额X成本分配率直接成本百分比法间接成本=直接成本X间接成本占直接成本百分率物价指数法：重置成本=资产的账面价值X价格指数重置成本=资产的账面价值X(1+价格变动指数)定基价格指数法资产重置成本=资产历史成本X次产评估物价指数/资产构建时物价指数环比价格指数法 资产重置成本=资产历史成本XX X=(1+a1)(1+a2)(1+ai)X100%功能价值类比法：生产能力比例法:被评估资产重置成本=(被评估资产年产量/参照物年产量)X参照物重置 成

5、本规模经济效益指数法：被评估资产的重置成本/参照物资产的重置成本=(被评估资产的产量/参照物资产的产量)软 被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本X (被评估资产的产量/参照物资产的产量) 统计分析法K=R /RK为重置成本与历史成本的调整系数R重置成本R历史成本被评估资产重置成本=工某 类资产账面历史成本XK实体性贬值估算：1观察法:资产实体性价值=重置成本X （1-成新率）=重置成本X贬值率2使用年限法:资产实体性贬值=（重置成本-预计残值/总使用年限）X实际已使用年限总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限X资产利用率资产利用率=截至评估日资产累计实际利

6、用时间/截至评估日资产累计法定利用时间3修复费用法注意实体性损耗可修复部分与不可修复部分功能性贬值及其计算1超额运营成本形成功能性贬值（与同类型但性能更好的新资产年运营成本比较）2超额投资成本形成功能性贬值被评估资产功能性贬值额=工（被评估资产年净超额运营成本）X折现系数功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本经济性贬值及估算（达不到原设计获利能力）1间接计算法经济性贬值率=（1-（生产能力A/生产能力B）Ax）X100%经济性贬值=重置成本X经济性贬值率2直接计算法经济性贬值=资产年收益损失额X（1 -所得税税率）X （P/A,i,n） （P/A,i,n）年金现值系数成新率及其估算1观察法 2

7、使用年限法成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限+预计尚可使用年限）3修复费用法 成新率=（1-修复费用/重置成本）X100% 第二章：市场法思路：1选择市场上相同或近似的资产作为参照物2确定各种价值影响因素3进行因素差异调整4得到修正后的资产评估价值过程：1明确评估对象2收集有关市场基本信息资料、寻找参照物3将被评估资产与参照物比较4分析调整差异，确定评估结果直接比较法评估对象价值=参照物成交价格X（评估对象A特征/参照物A特征）1成新率价格法资产评估价值=参照物成交价格X （评估对象成新率/参照物成新率）2功能价值类比法资产评估价值=参照物成交价格X （评估对象生产能力/参照物生产能力

8、）资产评估价值=参照物成交价格X （评估对象生产能力/参照物生产能力）软 3市价折扣法资产评估价值=参照物成交价格X（1-价格折扣率）4物价指数法资产评估价值=参照物资产交易价格X(1+价格变动指数)资产评估价值=参照物资产交易价格X (评估基准日资产评估时定基物价指数+参照物交易期 日资产定基物价指数)资产评估价值=参照物资产交易价格X参照物交易日期至评估基准日各期环比价格指数乘积5价值比率法成本市价法资产评估价值=评估对象现行合理成本X (参照物成交价格/参照物现行合理成本)市盈率乘数法资产评估价值=评估对象收益额X参照物市盈率类比调整法被评估资产评估值=参照物价格+功能差异值+时间差异值

9、+交易情况差异值被评估资产评估值=参照物价格X功能差异系数X时间差异系数XX交易情况差异系数X个别因素修正系数收益法思路：1估算被评估资产未来预期收益2折现成现值来确定被评估资产价值过程：1收集企业经营财务状况资料2对比分析有关指标及其变化，并确定折现率3将预期收益折现或本金化处理确定评估价值4分析、确定评估结果 1资产未来收益期有限的情况评估值=ERt/(1+i)At2资产未来收益无限期的情况P=A/i收益永续各因素不变收益每期相当P=AX(1-1/(1+i)5)/i 资本化率0 A (P/A,i,n)1收益每期不变2资本化率固定且大于0 3收益年限有限前n年收益不等额，后n+1开始收益相同

10、P=E Rt/(1+r)At + A (1-1/(1+r)An-t)/r , (1+r)An= ERt/(1+r)At + A (P/A,i,n-t) (P/F,i,t)第三章机器评估成本法在机器设备评估中的应用机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1机器设备重置成本及评估对于能够取得现行购置价格或建造成本的机器设备外购单台不需要安装的国内机器设备的重置成本重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格+运杂费或 重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格X(1+运杂费率)外购单台需安装的国内机器设备的重置成本重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格

11、+运杂费+安装调试费或重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格X (1+运杂费率)X(1+安装调试费 率)外购成套需安装机器设备的重置成本重置成本=单台未安装进口机器设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器 具重置成本+安装调试费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息 对于无法取得机器设备现行购置价格或建造成本的设备可采用功能价值类比法估测功能与成本间的内在联系呈线性等比关系重置成本=参照物机器设备重置成本X（被评估机器设备功能/参照物机器设备功能）功能与成本间的内在联系呈指数关系重置成本=参照物机器设备重置成本X（被评估机器设备功能/参照物机器设备功能）软X为功

12、 能价值指数（规模经济效益指数）对于无法取得机器现行购置价格或建造成本也无法取得同类设备重置成本，可采用价格指数 法评估重置成本=机器设备原始成本X（评估时该类设备的价格指数/购建时该类设备的价格指数） 进口机器设备重置成本的估测对于可查询到进口机器设备现行离岸价格（FOB价格）或到岸价格（CIF）:进口机器设备重置成本=（FOB+途中保险费+境外运杂费）X现行外汇汇率+进口关税+增值税+ 银行及其他手续费+国内手续费+安装调试费或 进口机器设备重置成本=CIFX现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内 手续费+安装调试费其中进口关税=CIFX进口税率消费税=（CIF+进口关税E

13、 （1-消费税税率）X消费税税率进口增值税=（CIF+进口关税+消费税） X增值税税率对于无法查询进口机器设备现行FOB或者CIF获取国外替代产品现行购置价格或重建成本 对于可以获得进口机器设备生产国同类资产价格变动指数采用指数调整法估测被评估对象 二.机器设备实体性贬值的估算1观察法2使用年限法实体性贬值率=实际已使用年限：总使用年限X100%实体性贬值率=实际已使用年限：（实际已使用年限+尚可使用年限）X100%总使用年限（使 用寿命（分为物理寿命技术寿命经济寿命）实际已使用年限=名义已使用年限X设备利用 率设备利用率=截至评估基准日累计实际利用时间：截至评估基准日累计法定利用时间X 10

14、0%如果机器设备经过多次大修理、技术改造或追加投资，就会延长其尚可使用年限或缩短其实 际已使用年限采用 加权投资年限计算：加权投资年限=工加权重置成本：工重置成本加权重置成本=重置成本X投资后的设备已使用年限实体性贬值率=加权投资年限：（加权投资年限+尚可使用年限）3修复费用法（实体性损耗可 分为可修复部分和不可修复部分）贬值率=（实体性损耗+的实体性损耗）：重置成本机器设备功能性贬值的估算1超额投资成本形成的功能性贬值超额投资成本=复原重置成本一更新重置成本2超额运营成本形成的功能性贬值（1）计算超额运营成本（2）扣除所得税,得到净超额运营成本（3）估测剩余使用年限选择合适的折现率并贴现机器

15、设备经济性贬值的估算1生产能力降低引起的经济性贬值经济性贬值=1-（设备预计可被利用的生产能力：设备原设计生产能力）软X 100%经济性贬 值=（重置成本-实体性贬值-功能性贬值）X经济性贬值率2收益减少造成的经济性贬值经济性贬值额=设备年收益损失额X（1-所得税税率）X （P/A,i,n）市场法与收益法在机器设备评估中的应用市场法V=V+AiV为评估价值V;为参照物的市场价值为差异调整收益法（实际上用的不多）主要适用于成套设备、租赁设备等的评估第四章房地产评估成本法在房地产中的应用1土地评估中成本法的操作步骤土地价值=土地取得费+土地开放成本+利息+利润+税费+土地增值收益2新建房地产评估中

16、成本法的操作步骤价值=费用+成本+费用+利息+税费+利润一、4汪意：土地增值收益=（土地取得开发管理投资）X 土地增值费用+成本+费用+利息* 收益率利润=（土地取得费+土地开发费）X利润率投资利息=（土地取得费+土地开发费）X贷款利率三收益法在房地产评估中的应用基本思路：1搜集相关房地产收入和费用资料2预测房地产客观总收益3估算房地产客观总费用4测算房地产净收益客观总收益一客观总费用5估测并选择适当的折现率或资本化率 6选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值不同类型的房地产净收益的估算1出租型的房地产正常收益的估测正常收益=租赁收入一维修费一管理费一保险费一房地产税一租赁代理费有效毛

17、租金=毛租金一空闲损失一损失租金2直接经营性房地产正常收益的估测正行收益=销售收入一销售成本一销售税金及其附加一管理费用一财务费用一所得税一经营 利润3自用或尚未使用房地产正常收益的估测折现率或资本化率的估测1综合折现率或资本化率2建筑物折现率或资本化率3 土地折现率或资本化率R= r1 L+r2 BL+B R为综合资本化率r1为土地资本化率r2为建筑物资本化率求取方法（加权平均或简单 平均求出折现率或资本化率）五剩余法在房地产评估中的应用剩余法V=A （B+C+D+E）V为地价A为开发完成后房地产价值B为开发成本C为投资利息D为合理利润E为正常 税率地价=预期楼价一建筑费一专业费用一销售费用

18、一利息一税费一利润注意:容积率=地上总建筑面积：规划用地面积利润=房地产总价（地价+建筑费+专业费）X利润率利息=地价X贷款利率贴现率+建筑费X贴现率+专业费X贴现率六.基准地价修正法在房地产中的应用 被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价X使用年限修正系数X日期修正系数X容积率 修正系数X其他因素修正系数第五章金融资产评估四类估算方法1假设清算法思路：1基于债务企业的整体资产，剔除不能偿债的无效资产，不必偿还的无效负债2并按照企业清算过程中的偿债顺序，考虑债权的优先受偿3于某时点分析责任关联方受偿程度三种清算价格：1强制清算价格适用于关停或即将进入诉讼的债务企业2有序清算价格适用于半关停债

19、务企业3续用清算价格适用于持续经营债务企业过程：1确定有效资产，剔除无效资产，确定有效负债,剔除无效负债2选择适当的价值类型3确定优先扣除项目4确定一般债权受偿比例受偿比例=（资产一扣除项目）：（负债一扣除项目）5确定不良债权的一般债权受偿金额一般债权受偿金额=（不良债权总额一优先债权受偿金额）X一般债权受偿比例6分析不良债权的受偿金额及受偿比例不良债权受偿金额=优先债权受偿金额+一般债权受偿金额不良债权受偿比例=不良债权受偿金额/不良债权总额7分析或有收益、或有损失等其他因素对受偿比例的影响8确定不良债权从该企业可以获得的受偿比例2现金流偿债法思路：1基于企业近几年财务和经营状况考虑行业、产

20、品、市场、企业管理等因素2对企业未来一定年限内可偿还债现金流和经营成本进行分析3考察企业未来经营及资产变现所产生的现金流清偿债务过程：1计算近3年的现金流量2分析企业历史资料,合理预测企业未来现金流量3合理确定偿债比例4确定折现率5将企业预期偿债年限内全部可用于偿债的现金流量折现测算偿债能力6对特备事项进行说明一、4汪意：2中的未来现金流量不是现金表上的现金净流量是自由现金流量自由现金流量=净现金流量+预测利息费用+折旧和摊销一资本支出一营运资本的增加3中的偿债比例确定后可得一个偿债系数偿债器内某年度企业可用于偿债现金流=该年度自由现金流X偿债系数3交易案例比较法思路:1通过定性分析掌握债权资产的基本情况和相关信息2确定影响其价值的各种因素3选定与其类似的处置案例4对各种因素进行量化分析,得到修正系数5对处置价格进行修正，并得到综合分析的债券资产价值第六章无形资产评估1收益法在无形资产评估中的应用P=EKXRt P为