2004年全国各地房地产市场研究-成都状况

1、一、投资与开发（一）投资状况上半年，我市固定资产投资累计完成 383.6 亿元，比去年同期增长 24.5%，增幅下降 16 个百分点。投资增速逐月下降，国家宏观经济调控成效显现。分投资管理观察，基建、技改、房地产分别完成 158.73 亿元、67.23 亿元、121.4亿元。房地产投资占固定资产投资的去年同期有所上升，占到了上半年固定资产投资的 35%在基建、技改投资增速回落的情况下， 房地产投资健康发展。房地产开发呈现出在建规模增大、开发充足、空置面积显著减少等特点。房地产开发充足，定金及预付款成为房地产开发商的主要融资。受国家宏观调控政策的影响，对于房地产行业，各家都实行总量控制。1-月，

2、房地产本年来源中34.05 亿元，比去年同期减少 2.62 亿元，下降 7.1%。购房户定金及预付款比去年同期增加 一、投资与开发（一）投资状况上半年，我市固定资产投资累计完成 383.6 亿元，比去年同期增长 24.5%，增幅下降 16 个百分点。投资增速逐月下降，国家宏观经济调控成效显现。分投资管理观察，基建、技改、房地产分别完成 158.73 亿元、67.23 亿元、121.4亿元。房地产投资占固定资产投资的去年同期有所上升，占到了上半年固定资产投资的 35%在基建、技改投资增速回落的情况下， 房地产投资健康发展。房地产开发呈现出在建规模增大、开发充足、空置面积显著减少等特点。房地产开发

3、充足，定金及预付款成为房地产开发商的主要融资。受国家宏观调控政策的影响，对于房地产行业，各家都实行总量控制。1-月，房地产本年来源中34.05 亿元，比去年同期减少 2.62 亿元，下降 7.1%。购房户定金及预付款比去年同期增加 37.69 亿元，所占比例较去年同期提高 9 个百分点，为本年来源的 47.96%。上半年，我市房地产本年资金来源合计 190.96 亿元，比去年同期增加 52.09 亿元，增长 37.5%。房地产到位为实际完成投资的 2.06 倍，开发充足。（二）开发状况根据市建委的数据，今年 16 月，在市五城区（含高新区）范围内核准开工建设项目 317 个。其品住宅 9380

4、66，职工住宅 46327平，拆迁安置房 45303，工业项目 78690，商业项目 424617平，其它项目 110336；工程造价 675169 万元，同比增加 12.9。全市新开工房屋面积 （二）开发状况根据市建委的数据，今年 16 月，在市五城区（含高新区）范围内核准开工建设项目 317 个。其品住宅 938066，职工住宅 46327平，拆迁安置房 45303，工业项目 78690，商业项目 424617平，其它项目 110336；工程造价 675169 万元，同比增加 12.9。全市新开工房屋面积 536.22米，比去年同期减少 30.55米，下降5.4%，相较于 1-5 月新开工

5、面积 18.6%的降幅，上半年房屋新开工面积状况有所缓解。由上图不难看出，商品住宅仍然是城区开发的重点，但是商业项目的开发量已经接近了住宅开发量的一半。待这些商业项目面市后，如何给这些商业找到出口，也是开发商需要考虑。二、楼市简析2004 年上半年房地产市场仍然供销两旺，新开工房屋面积为 536.22平， 商品房在建规模比去年同期扩大 390.222.2%2148.7米。1-6市新开楼盘 57 个，供应面积达到 346.709米。（一）区域2004 上半年新盘供应仍以城西为主，占新盘总数量的 1/3，其次是郊县和中心城区，分别占新盘数量的 26%和 19%。城东和城南楼市在上半年比较起来显得有

6、点沉寂，城北由于蓝光由上图不难看出，商品住宅仍然是城区开发的重点，但是商业项目的开发量已经接近了住宅开发量的一半。待这些商业项目面市后，如何给这些商业找到出口，也是开发商需要考虑。二、楼市简析2004 年上半年房地产市场仍然供销两旺，新开工房屋面积为 536.22平， 商品房在建规模比去年同期扩大 390.222.2%2148.7米。1-6市新开楼盘 57 个，供应面积达到 346.709米。（一）区域2004 上半年新盘供应仍以城西为主，占新盘总数量的 1/3，其次是郊县和中心城区，分别占新盘数量的 26%和 19%。城东和城南楼市在上半年比较起来显得有点沉寂，城北由于蓝光金荷花等商业项目的

7、连续面世使城北楼市供应有所提升。（二）价格商品房销售市场旺盛。1-6 月，全市商品房销售（现房销售+预售转竣工销售面积 301.46米，比去年同期增长 15.6%。商品房现房销售均价（不含经济适用房）2355 元/平，比去年同期上升 9.89%其中住宅价格变化有起有落，从第一季度节节攀升到第二季度有所回落。一方面是由于年初大量郊区的楼盘供应使 1 月价格处在一个相对较低的水平，随着越来越多高价小户型和别墅的推出，住宅均价在 4 月达到最高。但在五月由于中心城区供应量锐减，住宅均价在郊区楼盘的拉动下下滑了 18 个百分点。由于郊区楼盘有规模和价格上的优势，加之市向东向南发展的方针，郊区楼盘注定会

8、在楼市中扮演越来越重要的作用。（三）物业形态2004 上半年，低层、多层和小数量均有不同程度的上涨，其中低层上升尤其明显，主要是由于如别墅和体量较大的部分专业市场的面市，如万贯五金机电城。多层和小供应增长平缓，增长率分别为 15.83%13.01%物业有较大下滑，下滑幅度为 78.98%，主要是城区土地资源日益缺乏造成物业供应体量下降。多层物业在楼盘数量上比去年同期有所下降，下降比例达到近 其中住宅价格变化有起有落，从第一季度节节攀升到第二季度有所回落。一方面是由于年初大量郊区的楼盘供应使 1 月价格处在一个相对较低的水平，随着越来越多高价小户型和别墅的推出，住宅均价在 4 月达到最高。但在五

9、月由于中心城区供应量锐减，住宅均价在郊区楼盘的拉动下下滑了 18 个百分点。由于郊区楼盘有规模和价格上的优势，加之市向东向南发展的方针，郊区楼盘注定会在楼市中扮演越来越重要的作用。（三）物业形态2004 上半年，低层、多层和小数量均有不同程度的上涨，其中低层上升尤其明显，主要是由于如别墅和体量较大的部分专业市场的面市，如万贯五金机电城。多层和小供应增长平缓，增长率分别为 15.83%13.01%物业有较大下滑，下滑幅度为 78.98%，主要是城区土地资源日益缺乏造成物业供应体量下降。多层物业在楼盘数量上比去年同期有所下降，下降比例达到近 1/3，但在体量上却比去年同期有了 15.63%的上升。

10、这主要是由于主城区土地的稀缺，多层供应向城郊和郊县偏移，从而能够进行较大规模地开发。电梯物业供应与去年同期相比上升了 13.01%，占了整个住宅供应量的近三成，主要集中在二环路内。可以预见，今后多层物业的开发将多位于城郊和郊县，而二环路以内的住宅开发将以电梯物业为主。（四）空置面积由于商品房市场的持续繁荣，空置面积连续呈现下降趋势。2-6 月，空置面积分别比去年同期下降 7.4%、12.3%、17.9%、20.3%21.1%。上半年，全市商品房空置 157.92米，比去年年底减少了 25%。其中，住宅 78.3米，同比下降 41.4。从商品房空置的特性来看，空置期在“ 一年以内” 的“ 待销房

11、” 面积大大降低，待销面积为 70.16米；空置期在一年以上的“ 滞销87.76米。空置面积总体下降，但空置期在一年以上的“ 滞销房” 和“ 积压房” 面积有所上升。在短短六个月时间里，的空置商品房面积减少了 1/4，不由得令人感慨楼市的火爆，在其他城市空置面积不断增加的时候，楼市热度不减。不断减少的空置面积也说明了楼市仍然在一条健康的轨道上运行，真实的需求拉动了市场的繁荣，令人担忧的（四）空置面积由于商品房市场的持续繁荣，空置面积连续呈现下降趋势。2-6 月，空置面积分别比去年同期下降 7.4%、12.3%、17.9%、20.3%21.1%。上半年，全市商品房空置 157.92米，比去年年底

12、减少了 25%。其中，住宅 78.3米，同比下降 41.4。从商品房空置的特性来看，空置期在“ 一年以内” 的“ 待销房” 面积大大降低，待销面积为 70.16米；空置期在一年以上的“ 滞销87.76米。空置面积总体下降，但空置期在一年以上的“ 滞销房” 和“ 积压房” 面积有所上升。在短短六个月时间里，的空置商品房面积减少了 1/4，不由得令人感慨楼市的火爆，在其他城市空置面积不断增加的时候，楼市热度不减。不断减少的空置面积也说明了楼市仍然在一条健康的轨道上运行，真实的需求拉动了市场的繁荣，令人担忧的在难成气候。三、土地购置情况2004 年上半年共拍卖 25 块土地，除 2 块流标外，其余

13、23 块土地都成功拍卖。成功拍卖的面积达到 2327.87 亩；成交金额达到 248967.92 万元。值得关注的是，在 415 日拍出了至今为止拍卖的最大地块1811亩，使上半年的土地供应量有了大幅上升。数据来源：市2004 年上半年土地市场特点：1、一环内置换土地速度加快。上半年一环内共提供拍15188.08 亩。共成功拍出 13 块土地，共计 165.22 亩。由于旧城改造的原因，一环内所拍卖的土地的特点是数量较多，面积偏小、价格较高。值得重视的是，流标的两块土地都位于一环内，但是由于价格较高都未能成功拍卖。2数据来源：市2004 年上半年土地市场特点：1、一环内置换土地速度加快。上半年

14、一环内共提供拍15188.08 亩。共成功拍出 13 块土地，共计 165.22 亩。由于旧城改造的原因，一环内所拍卖的土地的特点是数量较多，面积偏小、价格较高。值得重视的是，流标的两块土地都位于一环内，但是由于价格较高都未能成功拍卖。2、拍卖竞争日趋激烈。从成交价与起拍价比率来看， 在从城中心到三环外，开发商们都展开了激烈的争夺。第一季度二环外所拍卖土地成交价与起拍价比率均高于 50%；第二季度一环内最高的比率达到了 168%，在一环到三环的区域比率也都达到了 70%以上。从第一季度和第二季度的比率曲线可以看出，在土地供应日趋紧张以及土地出售方式越来越透明的房地产市场，今后的土地争夺可能会更

15、为激烈。3市最大块土地成功拍卖。在 415 日拍卖的城西 1811地是目前市推出的一宗面积最大、成交总额最多的地块，其位于市金牛区金牛乡、郫县犀浦镇。规划总面积约 132.42 公顷（1986 亩）。本次拍卖出让地块的面积约 120.73 公顷（1811 亩），用于建设高标准国际社区。本地房地产开发商没有一家能参与最后的竞拍，暗示着本地开发商将面日趋紧张以及土地出售方式越来越透明的房地产市场，今后的土地争夺可能会更为激烈。3市最大块土地成功拍卖。在 415 日拍卖的城西 1811地是目前市推出的一宗面积最大、成交总额最多的地块，其位于市金牛区金牛乡、郫县犀浦镇。规划总面积约 132.42 公顷

16、（1986 亩）。本次拍卖出让地块的面积约 120.73 公顷（1811 亩），用于建设高标准国际社区。本地房地产开发商没有一家能参与最后的竞拍，暗示着本地开发商将面临越来越多外地知名房地产企业的。4、蓝光东大街。东大街仍然是蓝光的天下，东大街 3 号、4 号商业金融用地，均以起拍价成交被蓝光竞得，共计约 2.38 亿元。四、上半年市房地产市场发展存在市房地产市场总体上处于健康发展的态势，但有些问题也值得进行重视，主要表现在以下方面：（一）城区内商品房供求总量短期失衡据房管局的数据显示，今年一季度五城区内批准预售面积 114.05米，其中住宅 87.94米，同比分别减少 21.8%、22.1%

17、，只分别相当于同期销售量的 53.2%、47.6%。供销比有较大幅度的下降，特别是非住宅供销比在第一季度也下降到了 1 以下，而去年全年非住宅供销比还处在 1.852。供应量的减少和需求量的增加，使供求总量失衡加剧，供求更加突方市场特征明显，排号购房随处可见，购房成了抢房，消费在一定程度上失去了理性。（二）商品房供应结构不合理，非住宅过大据市建委数据，今年上半年五城区商业项目的开发量为 424617，已经接近了商品住宅开发量 938066的一半。非住宅供应量过大而住宅供应短缺也一定程度上造成了商品房供求的短期失衡。供应结构的不合理不利于成都房地产市场的健康发展，需要开发商和房地产管理部门引起足

18、够的重视。据房管局的数据显示，今年一季度五城区内批准预售面积 114.05米，其中住宅 87.94米，同比分别减少 21.8%、22.1%，只分别相当于同期销售量的 53.2%、47.6%。供销比有较大幅度的下降，特别是非住宅供销比在第一季度也下降到了 1 以下，而去年全年非住宅供销比还处在 1.852。供应量的减少和需求量的增加，使供求总量失衡加剧，供求更加突方市场特征明显，排号购房随处可见，购房成了抢房，消费在一定程度上失去了理性。（二）商品房供应结构不合理，非住宅过大据市建委数据，今年上半年五城区商业项目的开发量为 424617，已经接近了商品住宅开发量 938066的一半。非住宅供应量

19、过大而住宅供应短缺也一定程度上造成了商品房供求的短期失衡。供应结构的不合理不利于成都房地产市场的健康发展，需要开发商和房地产管理部门引起足够的重视。（三）二手房价格涨幅太快据有关数据显示，二手房 14 月成交 103米，同比增长 55，其中住宅增长幅度达到 64，成交套数相当于去年上半年的总成交套数。14 月二手房价格上涨更为迅猛，与同期相比上涨 500 元/平。不过，进入 5 月以来，市场迅速缩量，成交量大幅下滑，5 月份二手房成交量与 4 月相比减少 1000市场需求大量萎缩，市场进入低谷期。（四）租赁市场与市场发展不平衡，投资购房风险加大从上半年市场发展情况看，房屋市场发展速度远远快于租赁市场，房屋价格呈逐步攀升趋势而租赁价格保持相对平稳，主要原因在于