成本核算要点(试行)XXXX0629

1、.：.；本钱核算要点试行一、本钱核算前期预备 1、根据核算指引中本钱核算对象确实定原那么，合理确定本钱核算对象，可参考工程档案，并思索业态、工程分期等情况，将本钱核算对象分为以下部分： 1可售部分：住宅、SOHO公寓、写字楼、可售商铺包括室外步行街、底商等、可售酒店、可售地下车位、按销售处置的回迁房等；本条参照济南、石家庄、苏州、合肥、长春、绵阳、包头、成都、大连、南昌、宁波、泉州、宜昌公司意见修正2自持部分：自持商业、自持写字楼、自持酒店、自持地下车位等； 3公共配套部分：物业用房、幼儿园、学校、会所、地下配套设备含地下人防等、邮局、锅炉房等； 4其他：无偿提供或低于本钱价销售的回迁房等。其

2、中，公共配套部分及无偿提供或低于本钱价销售的回迁房等作为过渡本钱核算对象即先做为单独的本钱归集对象，归集汇总后再在其他本钱核算对象间分配。2、本钱核算应在日常任务中完成，即应做好日常本钱台帐的编制，每月本钱台帐的数据应与NC账核对一致，并定期与本钱部核实，为本钱分配提供可靠的根据。本条参照三亚公司意见修正3、对于签署的每一份合同或发生的每一项无合同本钱支出，由本钱部根据合同及相关文件并结合实践情况，协助财务部明确其受害对象和分配原那么。在合同的审批过程中，由本钱部在经济合同审批表中标明本钱支出的受害对象及对应科目；对于无合同本钱支出，由本钱部在本钱支出审批单中标明本钱支出的受害对象及对应科目，

3、以保证本钱支出列支口径的一致性且方便于两部门定期对账。本条参照长春公司意见修正4、要求财务部和本钱部定期核实每个合同的结算值或最新预估值。对于应缴未缴的政府行政事业性收费如报批报建费等以及尚未签署合同但曾经发生的本钱，应预估金额，防止出现缺项、漏项、甩项，且核实结果须经财务部、本钱部主管指点签字确认；本条参照合肥、银川、宜昌公司意见修正5、对于入伙工程，公共配套设备尚未建造或尚未完工的，假设已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必需配套建造的，可按预算造价合理预提建造费用，并经本钱部、财务部主管指点签字确认。6、要求财务部以获得的经开发设计部、本钱部主管指点

4、共同签字确认的工程整体建筑面积数据作为本钱分配的根据，工程整体建筑面积数据参照以下顺序获得：1实测面积；2预测面积；3施工图面积最新版本；4建筑工程规划答应证面积；5董事长签批文件中的面积目的。工程整体建筑面积数据包括本钱分配所需求的各个核算对象的面积目的。本条参照三亚公司意见修正对于分期开工验收备案的，曾经开工验收的部分采取实测面积、未开工验收的部分按照最新面积数据作为本钱分配的根据。本条参照宁波公司意见修正7、要求财务部以获得的经开发设计部主管指点签字确认的土地面积数据作为土地本钱分配的根据。土地面积数据包括：分期或分地块面积、建筑物底座占地面积注：如建筑物的外形不规那么，其投影面积大于底

5、座占地面积，那么运用投影面积二、本钱核算普通原那么1、本钱核算应遵照合规性、合理性、有利性、一向性、可操作性原那么。 2、本钱预估及结算任务由本钱部主导，财务部全程参与，关注本钱支出的动态变化，确保本钱数据的真实性；本钱分配任务由财务部牵头，本钱部配合，同时充分咨询工程部、设计部等意见。 3、本钱部提供的数据应及时、准确、完好，防止缺项、漏项、甩项；本钱分配应客观、真实、合理。 4、本钱预估、结算、分配应根据相关支持性文件如结算单、工程量清单等，按各单项合同或单笔支出无合同工程进展。 5、本钱归集、分配应逐项分析各单项合同或单笔支出，以确定合理的受害对象和分配规范。对于特殊事项需采用特殊的分配

6、方法，不宜一概采用单一的建筑面积法进展分配，以免呵斥较大偏向。6、本钱核算应遵照归集、分配、二次分配、汇总、结转等完好过程，不得缺省过渡核算对象，直接在最终本钱核算对象之间分配以简化分配过程。本条参照合肥、大连公司意见修正三、本钱核算特殊处置一土地本钱分配1、受害对象：根据土地出让合同及相关政府收费文件合理确定，原那么上包括全部地上建筑物，如大商业、写字楼、酒店、住宅、公寓、公共配套如幼儿园、学校、物管用房等等；地下室原那么上不分配土地本钱土地出让合同等相关合同或文件中明确商定包含地下空间的，或单独补缴土地出让金的另行思索。 2、分配方法：占地面积法对于市政配套费等，假设政府收费文件明确受害对

7、象及收费规范的，那么按文件规定进展分配3、操作流程：土地本钱假设能直接归属特定本钱核算对象的，应将相应部分的土地本钱直接计入该本钱核算对象。假设不能直接归属的，应按以下方法分配计入相关本钱核算对象：本条参照济南公司意见修正1如涉及多期或多地块，先按照各期或各地块占地面积比计算出各期或各地块土地本钱根据土地运用权证、土地出让合同、土地成交确认书、政府文件等； 2同一期或地块内，按各不相连的独立建筑物底座占地面积注：如建筑物的外形不规那么，其投影面积大于底座占地面积，那么运用投影面积计算出各建筑物应分配的土地本钱：某建筑物土地本钱=该建筑物所在期或地块土地本钱X该建筑物底座占地面积/该建筑物所在期

8、或地块包含的各建筑物底座占地面积之和 3同一建筑物按建筑面积计算单位土地本钱；4对于插蜡烛工程，先按蜡台底座占地面积分配土地本钱，再按蜡台包括大商业等及蜡烛包括公寓、酒店等的建筑面积之和计算单位土地本钱。5对于土地出让合同明确商定包含地下空间，或单独补缴土地出让金的，那么地下室须分配土地本钱：假设能直接归集，可将相应部分土地本钱直接计入地下室；假设不能直接归集，可按适当方法如按销售收入比例在地上建筑和地下室之间分配土地本钱。二资本化利息分配 1、分配方法：造价法 2、操作流程： 按受害对象归集的实践本钱支出为根底进展分配，已完工产品不参与分配。本条参照宜昌意见修正 1某受害对象的分配比例=截至

9、报表日某受害对象实践本钱支出不含土地费用/全部受害对象实践本钱支出不含土地费用总和；不含已完工产品注：实践本钱支出是指按照权责发生制原那么计提的消费本钱支出本条参照长春公司意见修正2某受害对象分配的资本化利息=某受害对象的分配比例x当期资本化利息总额 工程进展分期开发的，一切建筑购建活动未终了前产生的利息符合资本化条件均应资本化。已开工备案产品不再参与分配开工备案后产生的资本化利息。一切的公共配套设备等均应参与二次分配。三地下室本钱分配 1、地下室包含的核算对象 1地下车位含无产权车位，不含利用人防设备构成的车位； 2地下商业； 3地下配套设备含地下人防等。 2、地下室本钱包含的内容：1按受害

10、原那么应由地下室承当的政府行政事业性收费、前期工程预备费、建安本钱、社区管网工程费、配套设备费、其他建立工程支出及资本化利息。假设地下设备受害对象为地上建筑物的，其本钱不应包含在地下室本钱之内。 2地下四大块根底工程本钱支出包括土石方、围护支撑、降水、桩基，根据受害原那么在地上建筑物及地下室之间按建筑面积法分配分配。本条参照大庆、无锡公司意见修正3地下室不分配园林环境工程费等不相关本钱； 3、操作流程1归集地下室各本钱核算对象的直接本钱；2归集地下室各本钱核算对象的共同本钱，按建筑面积法分配至地下室各本钱核算对象；3地下配套设备含地下人防等需按建筑面积法二次分配至受害对象。四公共配套设备本钱分配1、公共配套设备包含的核算对象： 1物业用房 2幼儿园 3学校 4会所5地下配套设备含地下人防等6邮局7锅炉房8其他公共配套设备 2、公共配套设备本钱包含的内容： 1分配的土地本钱； 2建安等本钱； 3分配的资本化利息。3、分配方法：建筑面积法本条参照漳州、宁德、成都意见修正4 、操作流程1公共配套设备作为过渡的核算对象核算和归集各项本钱，再按受害原那么分配到其他本钱核算对象中。2公共配套设备的受害对象应准确辨识，例如小学、幼儿园等教育设备的受害对象普通为住宅产品。五其他本卷须知1、计提本钱应按单个合同计提，在应付账款中经过客商辅助核算。2、对于开工备案后发生的且由