销售常用语33则

1、PAGE PAGE 16销售常用语33则1、销售人员：请找林先生 客户：请问你是？ 销售人员：我是xxxxxxx的，我姓周。 客户：请问您有什么事吗？2、林先生吗？您好，我是*，我们那天在售楼部谈了很久，不知你高见如何，什么，太贵了，那先生认为多少合适呢？我看这样好了，电话中不好谈，我们当面再仔细研究一下好吗？林先生是早上比较方便呢还是下午方便，三点钟怎么样，好了，就今天下午三点整，到我们到时候见啊！谢谢！3、林先生，我本不该打扰您，但是为了让您有一个理想舒适的家，能借用5分钟吗？4、（对老婆说）林太太，为了让您的孩子有一理想舒适的学习环境，我劝你下决心，不要再犹豫了。5、先生这么年轻就开这种

2、名牌跑车真是令人羡慕。6、听君一席话，胜读十年书，今天实在受益非浅，可否请教先生一下，我们的房子有没有什么缺点，比如说建材方面。7、先生这么内行相当难得，我们这些卖房的人最喜欢遇到内行人，彼此容易沟通，容易进入状态。8、不简单，令千金居然是学校里的模范生，实在难得。9、您的小孩长得真可爱，尤其是这对眼睛，你瞧，好象会说话似的，比电视上的小童星还可爱。10、您长的真漂亮，有点象某位明星（如：象王祖贤呢）？11、小姐，你保养得这么好，可否告诉我保养的秘诀吗？12、张董，你有这么好的学识，怎么不开班传授呢？好让我们这些晚辈有机会学习学习。13、林生这部车子实在少见，不仅样式新又气派，而且这种音响又高

3、级，听说整个市里就您有这么一部名牌桥东，真不简单（竖起大拇指）14、住在这里，空气清晰，视野开阔，没有污染，保证你有一个健康的好身体。15、买房子最重要的是看建筑商的信誉如何，稍不小心就会跌的房财两空，我们公司信誉再好不过，您知道。16、先生您真有眼光，买房子就是要胆识心细，您所提的这些问题很中肯，又实际。但我认为。17、谢谢您的夸奖，并不是我的口才好，我只不过将这户房子所有的优点详细地向您报告了而已。18、先生，您现在再不决定的话，我不敢保证，下午你再来时，这户房子仍旧没有卖出，因为。19、曾经有许多顾客也有您这种想法不过。20、喔，这似乎有些道理，先生你能告诉我你之所以这样想的原因吗？21

4、、我也认为目前这价位稍高了一些，但是。22、太贵了，为什么呢，你认为不值这个价？23、考虑是应该的但可否请问你考虑的是什么？24、我认为应该由我们负担的费用，我们决不会要你出半分钱，同时我也认为该由您们负担的费用，也希望由你们负责，先生以为呢？25、先生所担心的这一点很有道理，现在有许多建筑公司，嘴里说的和手里做的完全不一样，但请你放心，我们公司决不会这样，因为。26、你说要考虑一下是应该的，但不知道要考虑的是什么，我做房地产已有近十年的时间了， 可否告诉我让我替你参考一下？27、如果我是你，我会考虑这一户，因为。28、先生，我认为买住的房子，首先要考虑。你看这是不是很重要。29、先生这么强调

5、。，我相信你有你的看法，能否告诉我，你所以如此想的原因呢？30、以先生您的身份与地位，我建议你买这一户最恰当了。31、先生，我要向你强调的是未来的都市发展已朝*路了，因为。32、先生，后天签约时别忘了带。，我们会尽快地把产权过户给您，好让您高枕无忧。寒喧篇 寒喧主要目的是收集客户资料，了解客户的需求。通过对客户家庭的组成结构、主要居住的人员；客户的主要收入来源，资金实力的强弱；客户需求的面积，投入多少资金；客户对交通、配套的要求，对环境和区域发展的要求等各方面住处的收集，更好、更有针对性的引导客户，把握客户，推销产品。 例如：和客户见面，秘书介绍 主任：“X先生，您好，是接到我们的广告单专程来

6、了解的？” 客户：“是的。我想了解了解。” 主任：“好的好的，X先生，这是我的名片。我姓X。您叫我小X就可以。您可以赐一张名片吗？以后也便于联系，为您提供一些房地产的信息。” 客户：“哦，没带，抱歉！” 主任: “没关系，这样，您可以给我留个联系方式，也是一样的。您的手机是？” 客户：“139xxxxxxxx” 主任：“X先生，我将详细的为您介绍我们的项目，并以最好的服务让您满意而归。但不知您打算投入多少资金，需要多大面积。” 客户：“100平方米左右。” 主任：“某先生，那您是考虑二个人住吧，100平方米也够了。” 客户：“一家人住，或者是给孩子结婚用”或“投资”或“休闲用”。 主任：“X先

7、生是在医院工作吧，小X只是猜测，不知对不对？” 客户：“我在学校工作。” 主任：“哦，教师是人类灵魂的工程师，伟大好职业。” 主任：（详细的了解、深入的了解，尽可能掌握更多的信息。如，在学校做什么，收入情况）“某先生，来，您这边看看我们小区的沙盘模型，这样有一个直观的认识。” 在与客户见面的第一时间，需要以高昂的服务热情，给客户一个良好的印象，在寒喧过程中让客户能有宾至如归的适意心情，以便和你融洽的沟通。建立良好的关系基础，并有三分钟成为朋友的意识与客户沟通和收集客户的资料。寒喧中可以应用的语素。 教师：人类灵魂的工程师，伟大的职业，阳光的下的职业，我梦想的就是成为教师。 医生；救死扶伤的崇高

8、职业，我最崇拜的白衣天使，从小梦想成为白衣天使。 律师：最高尚的职业，医生是给人看病，律师是给社会看病，社会的安定团结靠律师。 会计：头脑清晰，精明能干，思维敏捷。 生意人：有胆有识的人，善于把握机会才有今天的成功。 服装师、设计师：衣食住行，您是第一项，为人类造福。 年轻人：看您这么年轻就有能力买房子，真是今天羡慕，您不是老板，也是大公司的高级主管。 就职于大公司的人：您能在这家公司服务（工作）真是不简单！听说进入贵公司必须有良好的知识技能还得经过层层考核，请您给我指点一下，进入贵公司应作哪些准备？”寒喧可以选择的话题 气候：季节变化，风、雨； 环境：自然环境、社会风气； 新闻：报纸、电视、

9、杂志； 教育：学校、师资、学费； 旅行：风景、民俗、交通工具； 朋友：与各方面的关系； 家庭：亲属、子女、住房； 收入：工资、资金、隐性收入； 健康；疾病、长寿、胖、瘦； 投资：邮市、股市、其它投资工具； 职业：工作场所，工作性质； 经历：成长、成功； 嗜好；读书、音乐、棋牌、球类；观念：价值观、道德观、审美观； 衣食住行：流行、式样、价格、品牌； 通过以上话题的沟通、交流，收集尽量多的客户资料。寒喧的重要性 寒喧的过程，起到给客户第一印象的作用。收集客户资料的作用，拉近关系的作用。 1、推销工作第一道难关就是初次见面能留下一个良好印象，在客户内心树立一个良好的信任度。 2、拉近关系的重要性在

10、于，客户对推销员的介绍十句听一句，对朋友的介绍十句听九句，之后的介绍推销过程才能顺利展开。产品的描述才能详尽，客户的印象才深。 3、只有更好的收集客户的各方面信息，才能有针对的，有目的，有方向的引导客户、把握客户、因势利导的推动客户的思路，随推销员的思路走。（注意不能流露推销的痕迹。）寒喧的方式方法 1、以轻松、愉快的方式，自然、融洽的气氛，来建立相互的关系。在与客户的初次接触中，可以通过拉家常的方式展开交谈，尽量选择轻松话题或客户感兴趣的事情，耐心倾听客户的经验谈、甘苦经，了解其事业、家庭的情况，以及今后的希望和打算。从言谈中寻找与客户的共同点，以共同点为开端，慢慢地接近。 2、恰当称呼对方

11、，通过反复的称呼会让对方有亲切的感受，并且通过微笑营造良好的气氛，在言谈中表现得谦虚有礼。 3、在寒喧之后，便应转入销售流程。如何进入，在寒喧过程中灵活掌握，引入正题。（销售流程）赞美篇 能巧妙的赞美客户，可以说你就掌握了与准客户交往的通行证。在寒喧中巧妙的运用赞美，将使推销工作事半功倍。每个人都有赞美别人的能力，只要我们主动说常常说，让它变成一种习惯就行了。其实赞美人并不难不要花钱，只需动一下脑，“美言一句三冬暖”，这句话并不夸张。 作为一名推销员尤其要学会赞美别人，养成赞美别人的习惯，同时还要学会真诚、自然、有事实根据地赞美别人。 人是有感情的动物，有喜欢被赞美的本质，往往稍微一句简单的赞

12、美都令对方感到无比的温馨，自然而然就很容易与顾客打成一片，进而化解之间的生疏感。从“你”“我”变成“我们”。因为人人皆喜欢听赞美自己的话，但赞美顾客有几个原则要注意： 1、须出自内心，不可信口开河，娇揉造作，一旦让对方察觉你言不由衷，满口虚伪，往后的路就很难走了。 2、应具体、不抽象，与其说：“小姐，你长得好漂亮呢！”不如说：“小姐，你长得好漂亮，尤其这对眼睛乌黑明亮，大而有神，真令人羡慕！” 3、根据事实，不可乱发表意见，就事论事，不可言过其实，否则变成溜须拍马、摇尾乞怜，效果反而不好。 4、贵于自然，赞美对方于无形之中，使对方不觉我们在赞美他。 5、适可而止，见好就收，见不好也收。对年轻的

13、先生 有头衔的：先生这么年轻就当上一家公司的经理，实在不简单，事业一定很顺利吧！哪天有机会可否向你请教您事业成功的秘诀！ 无头衔的：看先生相貌堂堂仪表出众，一定是这家公司的老板吧?什么？是业务代表？你太客气了，即使如此，相信不久将来一定能成大企业家，我祝福你。对年轻的小姐 在家闲着：那你好福气，有多少女孩子羡慕你，不用为生活而奔波、发愁，那您先生事业一定做得很成功吧，是做什么生意的？对中年的先生 先生，事业做得这么大，见识又广，经验又丰富，什么时候教教我。对中年的女士 大姐，你很和善人缘一定很好，是不是做教师的，我最敬佩老师。对老年人。 老人家，身体健康红光满面，一定很有福气，有几个孩子？对一

14、家人（带父母） 老太爷红光满面，身体健康，且又有一位杰出的公子及贤惠的媳妇，实在命中的有福气。在先生面前一定要赞美太太，看着太太也要赞美先生，带小孩的赞美小孩。对男人讲事业，对女人讲家庭、小孩。您真是有眼光，能娶到这么贤惠、漂亮的太太。您真是有福气，能嫁给这么体贴又这么有责任感的先生。各种赞美语言汇编 1、您的风衣是今年最流行的吧，您穿风衣真精神，风度很好。 2、您是哪个大学毕业？哦，真是前途无量啊！ 3、您在单位里一定是风云人物，看您的气质就知道了。 4、小姐，您的衣服真得体，是订做的吧！ 5、您是教育工作者吧？您长得特别象我的一个教授，所以您刚进门我看您就面熟、特亲切 6、像您先生一定是部

15、门的主管吧！认识您真高兴，人都希望向成功的人学习成功的方法！ 7、哦，您是搞宽带的，您一定是专家，有机会教教我们。 8、您的声音很悦耳，您的歌肯定唱的很好。 9、小姐，您穿着很有品味，一定是个完美主义者。 10、小姐，您气质真好，优雅、宁静，一定是个热爱生活的人。 11、阿姨，您的身段保养得到这么好，看得出您的生活非常幸福。 12、小姐，您讲话真好听，很象电台的播音员。 13、哦，小姐，您长得象电影演员XX，真的，我想您身边的人也有这种想法。 14、听君一席话，胜读十年书。 15、您普通话讲得很好，京味十足，是北京人吧！ 16、您大概是律师吧！我看您思维严谨、逻辑推理很到位，风度也很优雅。 1

16、7、您孩子真可爱，小小年纪这么聪明，长大一定像您一样出色！ 18、您走到今天的成功，一定有许多感人的事情吧！ 19、您真是一位很谦和的老师，和您交流，我受益不少。 20、什么时候带我们参观您的家，您家一定布置得非常温馨，非常有品味。 21、小姐，漂亮的小姐我见多了，但象您这样有思想、有智慧，您是第一个。 22、为父母买？您真有孝心，成功的人我见多了，象您这样成功又有孝心的人，您是第一个。 23、小姐，您和我以前一个大学同学很象，她是我最要好的朋友。 24、先生，您很有儒者气质。 25、先生，刚进来看您步伐矫健，真看不出您有70多岁，您气色真好哎！ 26、小姐，您的手表很有个性，选择的东西都和别

17、人不一样，很时尚。 27、阿姨，您跟我妈的年龄差不多，但您比我妈看上去年轻多了。 28、您小孩长得真好，以后又是一个大美人（大帅哥）！ 29、您给人的感觉非常平易近人，您的员工肯定都非常尊重您。 30、您真有眼光，找了一位这么漂亮、能干的女朋友！ 31、看您的气质雍容华贵，生活一定很幸福吧！ 32、您很有魅力，正如花朵的美丽与芬芳，容易感受，却很难猜中其中的成份。 33、您很随和，人缘一定很好。 34、您谈吐很有层次，学者风范，观念成熟。 35、X总，您今天容光焕发，一定是又做成了几笔大生意吧！ 36、您身体这么棒，又是一身的名牌运动服，一定喜欢体育运动吧！期房与现房对比商品房按交房时间来分，

18、分为现房和期房期房优点是1：购房者选择余地大。期房一般都是新项目，房源多，前期订购无论在户型、位置上都利于选择。由于定的是未竣工的房子，销售工作刚刚展开，开发商所能提供的所有房屋都有，朝向好的户型也在其中。2：价格有很大的优势，开发商为了把项目品牌、口碑树立起来，让市场接受，为后期开发热销打下坚实基础，一般都能给予较大的优惠以吸引客户抢购。房地产开发商对于一个房屋的开发一般需要一至两年的时间，甚至更长。为了及时收回资金，开发商对销售期房持极大的希望，因此也有可能推出更大的优惠。3：付款方式比较灵活，选择也多。象我们这就有一次性、按揭、分期三种。分期可分为三次。首次付款时间为认购时，付定金3万；

19、4：工程质量可以看得到，随时监督，提出意见。从付完定金的那一刻起，购房者就可随时去看工程进度，对于施工质量心中有数，墙体、地板、隐蔽电路等建好以后不易看到的情况，这时都一览无余。开发商也会诚心接受意见，扎实把施工质量抓好，保证工程进度。缺点1：根据图纸买房，看不到实物。看到的仅仅是欲购房屋的户型图、整个物业的效果图，而非实物。2：有关面积、户型、装修标准难以判断。虽然房地产商为您描绘了一幅美丽的图画，但是具体怎样还是不要看最后拿到的实物。3：开发商情况易把握。若开发商在物业建设过程中因实力不足、缺乏必要的资金，使工程停顿，那么购房者就会蒙受巨大的损失。4：市场行情与价格涨跌难以预测。但在邵阳这

20、种内地城市，房地产起步晚，购买需求不断增大，购买力也在不断提高的古城来说，价格肯定是会不断上升的。业内人士分析指出，邵阳房地产将最少有十多年的稳定增长。现在投资购房是最佳时期。5：看到的仅仅是样板房而已，与用户最终的房屋会有所差距的。现房优点1：房子已经建好，可以看到实物。户型优劣，采光通风，设计是否合理。层高是否达到，房屋质量如何，园林绿化做得怎样，配套设施是否都做了等等，都可以直观的看到。这样也就少了购房对于此方面的担心。2：入住便捷。购买之后马上就可以开始为自己的新家装修设计了。3：房屋价格基本稳定，考虑对比的方面少了许多，因为很多东西已经可以看到实物现成的了，购房时只需与周边地区、同类

21、型房屋价格相比便可。这样对房子的价值也有个比较准确的判断。心理上相对也塌实了很多。4：可以拿着房屋的宣传材料与实物一一对照，能准确判断出小区的品质 ，广告宣传与实物是否有差别，开发商是否兑现承诺。5：家庭计划便于安排。资金方面也好做计划，房子既买既可住，省时又省力。缺点1：选择余地较少。楼层、房型较好的房屋往往被先到者买走。一个项目从开工就开始对外销售 ，而等到现房时还有房子，期间一般都是一年以上的时间，您想想肯定剩下的都是别人已经选剩下来 ，或者就是有问题的房子，当然也不排除还有好的房子，数量上肯定是极少数，而且很有可能是原来用作工程抵押款的。2：现房对比期房价格一般都比同档次的高出许多，且

22、难以象期房那样享受效多的优惠。3：隐蔽工程难以看到。房屋的墙体、上下水设备、房屋电路走向只有经过较长的使用期后才会知道。工程质量也要经过一段时间的实用才能知道。4：居住已经落后。现房的户型设计，工程技术等方面都是一两年以前的，现在观念改变比较快，新鲜事物，尤其是新技术不断改革更新，实际上现房的很多一两前的设计已经过时，不能适应市场对新的潮流，和不断变化的需求及趋势。许多新的革新技术，如环保节能材料，建筑施工技术等等，都不可能采用上，期房在这些方面明显占优。 购买现房还是期房关键还是根据个人、家庭实际需求、购房侧重点、喜好等方面考虑，正所谓“萝卜白菜各有所爱”，购房还应该考虑房地产商和所购房屋的

23、证件是否齐全。 不过，在邵阳这个城市，所有的开发商都是在期房时就开始推出自己的项目，并对外销售，市场对此也都接受，大家对期房也都比较接受，买期房确实也给众多购房者带了相当多的实惠。因此，期房还是首选。像和盛这样的项目更是邵阳人的首选。买房要有现代居家观如今，个人买房越来越多了，人们可以根据自己的趣味来挑选房子，既然一个人一辈子也许只有一两次买房机会，因此，适当的超前意识是必要的，也就是购房要有现代住房观。客厅亮点，大点好，首先，厅的采光要好，一套房子如果是暗厅或采光不佳，即便有许多优点，也是让人难以接受的，其次，面积要大，最好占使用面积的35%45%左右，因为厅往往要起到客厅与餐厅两个作用，厅

24、的形状以方形最舒适，但其开间要大3.9米以上开间会显得很有气派，并可以放置74厘米以上的大彩电，厅外有个阳台比较好，既可增加厅的使用面积，又可多一个观察景色的空间。卧室讲求隐私性：作为一种新的观念，卧室的隐私性越来越受人们的注重，因此，以一段走廊来使客厅和卧室、卧室和卧室相互分离的房子正逐淅成为一种时尚，也会成为未来房型设计的一种走势。厨房要能摆张桌，住惯了老式公房，对于拥挤、狭小、油腻的小厨房总是又厌又恨，都然望拥有一个宽敞的厨房，使下厨是一种享受百不是一种负担，因此，7-10平米一个厨房，放置一个餐台，一家人可以在厨房里享有早餐，也是一种居家观念的改变。卫生间要亮且大：卫生间不再只是局限于

25、实用，要又亮又在，生活水平的提高使人们对浴室设备的添置追求常换常新，将来要在家中摆放一个按摩浴缸，这就要求有一个足够大的卫生间可以放下，相反，对于每天有关1/3时间所处的卧室倒没有那么多的要求，只要不感到局促就可以了，另外，考虑到主卧隐私性，在主卧室隐私性，在主卧室中再设一个卫生间的设计，也是住宅当今及以后发展的必然趋势。买房应注意房屋布局居民购置住房，最终目的是居住，考虑到居住的适宜性，挑选期房或半成品房时，一定要提前规划，居室的装修、布置、各房屋的功能应提前做好设计。考虑到将来是否方便：房屋室内格局设计院的差异，直接影响到居家生活的品质，在购房前，应精心考察，现在居民购房一般，都会考虑进行

26、再装修，所以室内有无横穿梁或回水道要看清楚，因为梁底的高度将直接影响到吊顶的高度，否则将暴露横梁，同时横穿管道需要特别花功夫去处理，否则会影响美观。室内格局力求方正：整个室内格局应力求方正，避免有三角形（夹角形）等一不规则形状出现，也应避免室内中央有柱穿过，因为不规则的房型影响家具布置，造成面积浪费，很多缺陷要靠装饰装修去弥补，且突兀的斜角或锐角对室内居住者会适成一种不适的压迫感，能够避免的还应尽量避免。行走路线就合理：对室内各功能居室的配置及行走路线，要作仔细的考虑，一般而言，住宅空间可以分为3个部分，起居空间、服务空间与睡眠空间，起居空间包括：入口、玄关、起居室、客厅、服务空间包括：厨房、

27、储藏室、浴室；睡眠空间包括：卧室、客人房、孩童房、书房等。在以上3部分当中，客厅里日常生活中使用率最高的区域，所以客厅采光一定要好，格局要方正，与餐厅和其它卧室之间联系要紧凑，同时，在位置上应具有相对的独立性，不应成为其它功能居间穿行的通道。高层的优势在哪里多层和高层作为住宅的两大主流，因其自有的优势受到不同购房者的偏好和喜爱。高层住宅是近年来在中国住宅市场的活跃因素，。相对于传统的多层住宅而言，高层主要有如下优势： 从建筑本身来看：相对于多层而言，高层的框剪结构，使居住空间可任意延伸，改变。而且还可根据功能需要采取不同设计形式，保证间距，设计出较好的功能间隔，避免了暗厨暗厕，使采光通风均好。

28、比如一梯两户、一梯三户的楼房。在抗震方面，因为高层采用的是钢筋混凝土整浇结构，整体抗震性强，使得居住安全大有保障。 就居住质量而言：高层住宅通常视野开阔，繁华都市景色尽览眼底。居住的楼层越高采光就越好，而且能避开低层楼内外嘈杂的环境及临街的交通噪声和粉尘污染，空气的清洁度较好。对于物业管理：高层的要求也较高，高层出入口集中，便于进行物业管理，基本上是“一夫当关，万夫莫开”，比较安全，另外小区都会有多重智能化监控安全防范系统，充分保障业主安全。购买高层的业主一般都比较注重配套服务，因此高层的物业管理更加到位，服务项目也更多。而在配套方面，受地段影响，高层一般处于城市中心、居住区或商业区内，多种配

29、套设施如购物、娱乐、教育等都比较完善，人们生活比较便利。而多层多处于城市边缘，市政配套在一段时间内无法跟上，不过随着郊区大型居住社区的逐步建立，郊区的配套设施也将日益得到改善。 就成本而言，高层比多层要高，一般高层的设备多、技术含量高、生产的费用也高，如电梯、水塔等的管理费用和维修费用等都包含在平时的生活费用中，由此增加了生活成本。同时，因为高层的框剪结构造价较高，加上高层楼房的附属设备较多，产生的公摊面积、管理费也大，一般高层比多层少5%-10%的得房率，这些都增加了购房者的购买成本。 从实际生活看，层不带电梯的住宅，给居民生活带来诸多不便。与多层相比，小高层均安装电梯，能免除爬楼之苦，且因

30、层次不多，电梯服务户数相应较少，流量降低，运行速度加快，等待时间较短，人们普遍感受到居家住行更为方便、舒适，容积率合理。在节约用地这一点上，小高层相对于多层具有明显的优势。在一定条件下，绿化率相同，可在一定程度上提高城市住宅用地的集约度；容积率相同，则可较大地减少建筑占地面积，增大绿化空间实对于消费者而言，高层、多层哪个住得好只是一个消费导向的问题，高层房屋质量更好更安全，；住房功能的设计使人感到舒服。其次重视交通及周边配套设施的条件，这直接关系到居住的方便度。高层一般都选择服务好、管理好的物业，这样能保证业主住得安心，住得舒心，因此老百姓对高层建筑的接受程度也在不断提高，高层也越来越受欢迎和

31、追捧。而且不可否认，作为一种时尚建筑，高层自有的优势和魅力，对于兼顾居住和投资双重目的购房者来说，绝对是上佳之选。对投资者而言，高层住宅更有投资价值和潜力，因为高层在规划设计上都较多层超前，如户型结构，隔音效果好，建筑结构，采用新的材料等等。而购买高层住宅的人群一般都处于社会的中上层，收入稳定，观念超前，乐于并喜欢尝试新鲜事物，这个群体的人对生活要求也比较高 ，有追求，懂享受，消费能力强，因此高层住宅的档次、品质更能迎合他们的需求和口味，这些因素决定了高层住宅的升值空间比多层更大，从投资来看，高层住宅的前景比较乐观，而邵阳的房价肯定是水涨船高，不断攀升的，在房价处于相对低点是买进，等以后房价高

32、了之后，无论是转手还是出租都是非常划算的。象和盛这样的优质精品项目，房价涨到2000多绝对没问题。现在生活观念不同了，尤其是年轻人，租房时肯定首选电梯房，另外电梯房的结构便于改装，在装修设计时可以根据自己喜好及需要自由分割组合，因此电梯房也为一些租来用作办公的公司所青睐，此外，开发高层需大量的资金，这也为低价格打下基础，一般规模较大的电梯房小区比较明显，分期开发，一期二期的价格差一般都在几百元，把项目的品牌、知名度、口碑树立起来，肯定在一期时既把小区做好，为二期的热卖打下基础，同时开发商为了快速回收资金，在价格上肯定定得不贵，基本上是成本价，等到二期才是开发商赚钱的时候，因此无论是投资还是做短

33、线投资的客户，都会抓住机会，趁早购下，因为大家都很清楚，晚点买就买不到了，就算有也不是这个价了 。房子面积有多大？100左右，200左右，300左右的都有，你看你考虑多大的面积呢？最小的是多少，最小133，太大了，我想你如果买房子的话，应该考虑到一步到位，而且大户型里将来的一种趋势，你看五年前，买80感觉已够了，但现在呢，安居工程达到120。以后随着生活水平的提高。人们对房子的需要也越来越高。到那时你就买不到这样的房子了，而且我们这里的户型设计是大户型一步到位，给你一个领先几十年的生活空间。而且我们的单位是豪宅但它的价格是最底的，现在你首付40%就可以得到了，错过这一机会在市中心再也买不到这样

34、的房子了，真的，我觉得买房这么大的事，一定要多比较一下。房子还没建设（等的时间太长了）是呀，这是期房嘛，虽然没建好，但400套房子，现在只剩下100多套了， 而且是最后一期发售，你一定不要错过机会，更何况期房的房价是同类房子最低的，户型设计是最超前的，真可以说是价廉物美，目前，市面上卖的最好的就是期房，虽然现房邵阳很多，但空的也不少，大多是因为房型设计落后，配套不全或者价格较高，你看我们房子卖的这么好，如果不过来的话，真会错过一次很好的机会，买不买没关系，但你一定要抽空过来了解一下，那就明天10点，我准备一份详细的资料等你过来。买房买未来其实，买房要考虑的，也无非是交通、环境和配套设施，其实说

35、到底也就是考虑到生活的舒适而己，对不对，生活是否舒适是买房时一定要考虑到的，因为房子是我们一生里最大的一笔投入，最大的一次消费，但买房又不同于一般的消费，象平时我们买点生活用品，和朋友吃顿饭、唱唱歌、这是和中消费，买房之所以不同于一般的消费是因为在买房时，我们不只是要考虑现在是否适合，更要考虑在以后它还是否舒适。一般的消费是消费，买房更是一种超前的消费，甚至是一种投资。现在已经越来越多的人以投资的眼光选择房子。在我们以一种投资的眼光来看房子时，第一要做的是看你买的房是否能符合今后住房的发展趋势。如果三五年以后，你买的房子已经落后，甚至是被淘汰的，你住得却已经不舒适了，那哪里还谈得上投资回报，你

36、拿出去卖，谁会要？你现在会不会去买黑白电视机？卡式录音机？现在房子是以一种很快的速度推陈出新。不断有更新的、更好的房子出笼。不断有旧房子被淘汰。你现在买房，怎样保证今后不会被淘汰？你选什么房型？外观、配套？这些都不行（阐述）。你要选就选别人无法复制的，无法克隆的（土地环境）。好房子不断会有，好的环境已难再选！这就是物以稀为贵。对待各种客户的说法1、市井小民的说法 买房是件大事，你总不能今天花钱买房，明天又换吧，我知道你的钱辛辛苦苦赚来也不容易。一方面想要改善居住环境，二也想给自己及家人带来一个好的舒适的生活空间。其实买房无论自住还是投资。客观上来说都是一种投资。投资得对，回报大，投资错了，浪费

37、钱。不仅是面积要合适，价格也要划算，各个方面要综合衡量，要是没买好，甚至买个不称心的回家，那您会后悔一辈子，这我可不是吓唬你，这种情况比比皆事，你总不能买房买着玩吧，毕竟我们的钱不是刮大风刮来的，中奖中来的，你肯定要格外慎重，我可以建议你两点。 1、挣钱不容易，等钱赚够了再也买不到了，所以要给自己一次定好位，不要二次置业，那样花钱更多，既然我们要改善房子，改善住宅，就要改善到位，今天不买最好的，退而求其次，凭你这么成功，以后生意做大了，你突然觉得小区的房子不好，配套不完善，生活不方便。那个时候想换就要先看看自己还有没有多余的资金了哦，更何况这时代在进步，你买了低档次的房子，三五年后就淘汰了，跟

38、我们这几十年不淘汰，一百年不折迁的房子来比，价值差多了，你说是不是，这个概念你要建立起来，这样的房子，你一定要接受，你若觉得实力不够 ，我给你推荐最好的付款方式，我就知道你一定买得起只是说，思想上没定位，该不该买这样的房子。 2、越是没钱越要买房，因为在中国内地，尤其是邵阳这种房地产起步比较晚的城市房价肯定是越来越高的，现在电梯房一般起价都是1400多了，以后价格肯定起价都是1500、1600了，价格高了，这个我想您也会盘算，同样面积的房子，时间不同您花的钱肯定不一样，也许过了一两个月您就要白白的多出一些钱。那您肯定会不愿意，心理也不舒服，所以现在就要赶紧买房，看好了就不要再犹豫。一犹豫，您看

39、好的房子没有了，又要劳神费力的重新选，选了您又不一定满意，而且没有这么好的价格了，因此。看好就定下来，这个实际上在为您和家人置业的同时也在为您自己赚钱啊。2、大老板对你来讲，不就是小小的投资嘛，我想你之所以成功，就是能抓住机会，在你的投资的环境当中，抓住几次机遇，比别人眼光超前一点，大家都看到的机遇就不叫机遇，大家没看到的机遇才叫机遇。您成功到今天，永远都会比别人超前一点，而我现在跟您介绍的绝对是个机会，一个您花个合适的价格买个物超所值的不动产，这个项目有高品味、高素质、但绝不是高价位，其他的费口舌跟你就不用多讲了，您买了这么好的房子，以后住得舒服，家人满意又升值，还可请我吃饭啦。没问题啦！今

40、天就把它定下来。客户说要回去比较一下 比较。还比较就没有这么好的房子了，大哥，不用再比较了，实话跟您说吧，在我们这里的定房的客户，都是像您一样的精明人，他们当中有很多都是看了好久的房了，邵阳的项目基本上都看过了，但他们一来我们项目，马上就决定在和盛安家了，很多人还后悔没早点来，直接来定就好了，这样可以为他们免去看房的头痛和辛苦，买房是件大事，不能随便买个社区。但既然看好了，那就不要在犹豫了，看好了就赶紧定下来，您还要去比较，我非常有信心，您肯定再回来的。为什么呢？1、我是专家，我帮你分析参考一下。（行家显手）2、房子升值的三要素：“地段、地段、还是地段”3、郊外是便宜，因有地难升值，赚钱是开发

41、商发展商的事4、城内，地少人多，生活娱乐都方便，临街不可建，不临街地段也贵得惊人5、我这里批下来得早，而且便宜，也临街，以后用高价不一定买得到6、新区形成需要大量配套、设施、医院、银行、邮局、娱乐场所耗用时间长7、郊外的房做为投资升值不行自用更需三思，每次进城，到市中心办事路途途耗时，全家人累计的交通费用，刮风下雨更是苦不堪言，外部人员整体素质低，比较的尺度：好房子、好地段、高素质的房子才算是好房子。A、好地段，任何城市，中央居住区的地段是最好的，土地的演化过程，耕地居住用地商业用地商务用地，人气、商气最旺，最方便。城市繁华中心区物业的抗跌性，保值性及升值潜力均优于城市远近郊区及新开发区的物业

42、。B高素质，指物业具备一流的建筑结构，前卫的户型设计，完备的配套设施，全国级的物业管理。房子都没见到：就要付这么多钱，还不是拿我的钱来盖房子，其实，说句实话，有些人对我们做按揭不太了解，对我们房地产业存在一些误解，我们做项目工作时间长一点，来，我先给你讲一下按揭的三方关系你看我们根本没用你的钱，你的钱就放在银行要大半年后才会给我们，公司滚动发展，已完成积累，你的钱放在银行，是为后期付款做担保。做生意，我不相信你都是拿自己的钱做的，在商言商，既使拿你的钱来盖房子，但我给你的也是精品房啊。如果你对精品房都感到不放心，只是在一个付款方式上纠缠的话，那我们都不用探讨这个问题了，那你去买别的房子好了。买

43、房子的话，我才不同银行按揭呢？还要承担利息呢？（讲中国老太太与美国老太太的故事）其实，在你的角度看也许是对的，但我不知道你是否了解我国是一个高利息的国家。西方利率才2%左右，过去我们是7%，要跟国际接轨，所以一定要降息。近三年来，国家已七次调息，现在存钱利息太低了。钱放在银行最不合适了，你想想看一分钱在市场上转十次可以变成一毛钱，如果放在银行，永远只是一分钱。银行也是企业呀，遇上一些效益不好的银行，一旦宣布破产，钱一分也拿不到。现在买房用按揭最划算的，可把通货膨胀风险给了银行，90%采用的是这种方式。在香港，国外，买车，买房都可以九成贷款，首付才30%年轻人都可以买房。剩下的分多少年付清呢？1

44、5年啦，摊到每个月可能才几百元，甚至把债务带到棺材里，这是一种消费观念，中国人就是这样，把钱存够买一套房时，房价肯定上涨了，存钱的速度，永远赶不上物价上涨的速度，越赚钱越花钱才会越发展。况且你只付40，其余的你可以去投资，比如十年前你的收入是多少，现在是多少？国外人投资观念，如有10万，1/3供房子，1/3做生意，1/3买债券。 逼定的说法一、强调规模1、我楼盘是邵阳第二大楼盘110亩，是邵阳最大的一个公园地产，也是好离城南公园最近的楼盘、公园旁最大的楼盘；大楼盘区域配套成熟都会更快一些，更有保障。强调我们与别人不一样的东西，挖掘楼盘附加值。如：公园环境：园林化（药效杀菌植物、绿化率、外墙成本

45、高）公司在邵阳是第一个创品牌项目，志在创品牌，不在谋利。 2、与同档次的楼盘比较问题：1、房价会不会跌？不会，房价成本是钢性的，成本不降，价格自然不会下降。成本：A、土地费用（上扬趋势）一、出让金（给国家，占房价50%，国家让利出来比较困难，土地出让费资金是我国财政支柱，国企亏损多，财政收入有限，下岗人员增多，财政扶持，所以不会轻意让利的。）二、折迁费（给折迁户）B、建筑安装费（上涨趋势）：一、建筑材料费；二、人工费（加工工资）C、配套费：水、电、气、电话也是增长趋势。D、发展商的利润：一般在10%左右，因为开发风险大，周期长若再降，则无人做，全国有50%的开发商亏损。三、土地追加令上周发出

46、国土部预测地价将上涨50%时间：2006-09-11 09:47:02 | 来源： HYPERLINK /g/20060911/09222902273.shtml t _blank 新浪网 HYPERLINK /n?k=%B9%FA%CD%C1%D7%CA%D4%B4%B2%BF o 国土资源部 t _blank 国土资源部部长孙文盛日前发表署名文章表示，这次土地调控新政，“将在一定程度上影响地价的构成和水平”。中国的土地价格预计将提高近50%。国土资源部政策法规司司长甘藏春日前在接受采访时给出了这一预测。 HYPERLINK /n?k=%B7%BF%B5%D8%B2%FA o 房地产 t _

47、blank 房地产用地出让价格将基本持平，小城市有所波动；工业用地的出让价格将提高40%到60%，恢复到基准地价的水平。”所有的商品的价格均是由供求关系决定的：从长远看：住房需求：供大于求土地的特殊性，有限性，不可再生性。E、逼定：（爱达公式中，两个核心环节推销中的两个环节）成交：帮助客户作决定（推销员的责任），这一点很重要，要帮助客户用坚定的语气说道：就这套房子，这套房子最适合你。对推销员而言，成交是最终的目的。1、从心态上讲：要有成功的追求欲望，要有对金钱的渴望感，只要是合法的，钱是一个人对社会作出贡献的报酬，乔吉拉德卖汽车的成功就在于对钱的强烈渴望。2、逼客要坚决，要狠：客户出门就是死，

48、不是客户死就是你死，不要轻易放走一个客户，不要轻易相信客户对你的承诺，让客户第一时间签合同或是封房。封房：一般保留24小时，时间长要请示经理（给他紧迫感）不要存在任何的同情心，应该认识到是站在客户的立场上帮他封房（最后一把武器）。以鳄鱼的故事：1、人必须有压力，可以是自己，也可以是外界给的2、人的潜能是无限的3、要有坚忍不拔，顽强的毅力（心态上），不要轻易放弃，永远永远不要放弃4、掌握技巧，一轮一轮，一次一次地逼定，象浪潮冲击客户，讲一个观点，逼一次如何逼定（一般程序）1、第一次逼定：一种试探，引导客户讲话，针对客户提出的问题解决问题。当客户说：“我要考虑，考虑时”一般讲升值，保值 你考虑过来

49、考虑过去，无非就是考虑买这个房子值不值，其实买房子无论是自住还是投资，从客观上讲都是一种投资行业，既然是投资就要讲升值，保值，而决定房地产投资回报的无非就是2点：一，好地段；二、高素质。告诉客户何为高素的房子，那么我们的楼盘所处的区域是未来的高尚住宅区域，离宝庆中路500多米，到城南公园400多米，可以说是居住的绝佳地段；您也看到旁边是青城国际，它跟我楼盘一样的都是高档楼盘，高档住宅，有了这样的两个高档大型项目势必会将整个站前区的居住水平提升的。旁边还有税务局、劳动局、移动公司的集资房。这些都是国家比较有实力的单位，居在此区域的人素质也比较高，整个这一条线的居住小区人文素质都会很高，所以，以后

50、这里的治安管理和绿化维护都将是有保障的，都是最适合的居住地方。一个城市必须要有一个最好的居住区域，也就是反映这个城市最好的居住水平，比如中央领导、省领导到邵阳来查看民情首先就会去这个城市最好的区域，最好的小区，我们小区就是邵阳的住宅标志性建筑物。宽大的道路又不是主干道，环境清静，我楼盘又紧挨着环境优雅的城南公园，空气清新；同样这也是一个新区域，任何一个新区域无论是道路、绿化、环境等规划上都是最新的、最好的城市区域规划理念，比如你看道路宽、绿化也做的很精致给人的感觉就很舒服。（根据楼盘所具备的东西来讲，举例），档次高。2、再逼定如果客户还不提出具体问题，灌输观点，洗脑，现在正是买房的好时机再逼3

51、、与客户讲考虑、商量与把握机会的关系A、对于一个人而言，机遇和机会并不是很多的，并不是时时都能遇到，因为机遇是可遇不可求，即使有机遇机会，也不是每个人能看到，只有眼光独到的人才能看到机遇，而看到机遇又不去把握的人就不算成功，所以成功者一定是看到机遇并把握的人。同样看到我们的房子增值速度而不去把握，你也不算明智的人。B、一个好的决策，并不是考虑的时间越长，商量的人越多，商量的越充分越好，因为机遇是稍纵即逝，擦肩而过的，如邓小平92年南巡讲话中“不争论”这一重要话题：“担心丧失机遇，因为争论会耽误时间，使我们国家失去发展的机遇。所以，成功的人，一定是眼光独到且做事果断的人，我想先生你也一定是这样人

52、，不然不会象今天这样成功。嫌房子档次高了你今天住砖混，明天还住砖混，你说档次提高了没有，其实还是重复以前的环境，住的话是住身份与地位，一定要看房子的档次与结构，住的话，就要住享受，也要看房子的物业管理与配套，你买不买我这个房子不要紧，在这个时期里，跨世纪的时期里你一定不能买错，不然你就买个钢筋水泥的垃圾，或者买一个别人挑剩的东西，或者买了个过时的东西，既然你要改变自己的居住环境，就要买个当前最好的房子，你觉得呢？像我们的建筑是框架剪力墙结构，户型设计都是最新的居住理念设计而来的，100年不过时的说法毫不夸张。（不是投资者可以不讲）投资的话呢？那是踏破铁鞋无觅处，在这边你是找到了最好的地段，在我

53、们这里投资也有投资的客户，因为投资坐镇肯定要考虑回报，回报想大一定要有机会，投资回报不大呢，说明你机会没有掌握好，现在我们三荣绿岛湖园正有这个机会，这边的房子正好是机会的中心。客户考虑的说法还考虑！这么优美的环境和园林绿化，这么好的房子、全邵阳最完善配套的公园小区，真的不用再考虑了。这么好的房子再犹豫就没有了，我们这里经常有客户后悔的，也和您一样，看好了，想再多考虑一下，可是看过来考虑过去，还是觉得这里好，我们小区绝对是经得起考验的，我们房子买的这么好，等您考虑好了，拿钱过来定，房子肯定没有了，到时候您肯定会怪我没帮您留着，或者后悔当时为什么没有定下来，那您何必那样呢？但后悔归后悔，生气归生气

54、，房子还是要买的，您又要花时间花精力再去重新选房。而且您很有可能选不到您喜欢的了，为什么呢？因为您之前看的，也就是现在选的这个就是最合适您的，最合适的也就是最好的。没问题的。现在就定下来。我这就帮您办手续。还要考虑。那您说您还要考虑什么嘛？我们都这么熟了，您告诉我，我来给您参考一下。（一定要了解客户的真实想法，到底在犹豫考虑哪方面，然后对症下药，逐一攻破。）具体的问题具体分析一、房价太高的问题？XX先生/小姐，您说我们房价高，看您是跟哪个项目作对比，如果你拿我们的项目与现在邵阳市场上的普通多层小区相比较，我们当然是比它们的要高点，但这完全不是一个档次和品质的对比，但是如果你将我们项目与目前邵阳

55、市场上同等品质的楼盘相比，综合各种因素来说我们的房价一点也不贵，因为我们项目在目前开发的同品质楼盘中地理位置是最好的，处于站前区的核心位置，紧靠17万的城南公园，周边医院、学校、银行、超市等配套设施一应俱全，此后这里将是邵阳的富人区，中央居住区，另外我们项目规模大（占地110亩 22万）容积率低（只有2.69），绿化率高达43%（实际不止，因为我们屋顶全采用绿化覆盖），建筑密度仅17.85%（可具体拿一、两个项目数据对比，比完后可以说:“如果我们也跟他们一样多建几栋楼，那价格还可以便宜几万元每平米”）。园林、社区配套完善，星级物业管理，绝对是邵阳档次最高、地段最好，性价比最好的项目，目前我们推

56、出的是第一期正是树品牌的时候，采用低开高走的价格策略，真的是成本价，没问题的，看好就把它定下来。当然，价格我们也可以把它降下来，但是建筑质量肯定就不能保证了，我们可以把钢筋换小点，水泥换成质量差的，安置的材料都用一般的，配套实施也打点折，有很多东西就不做了，绿化也随边种点普通的花花草草就可以了。那样子我想价格应该还是可以低点的，因为成本减低了嘛？那这样您愿意吗？您住在里面能够放心吗？要是住了一小段时间您的房子就有质量问题，这儿水管漏水，那里线路没安装好，那您肯定会住得很不舒心，您还愿不愿意去购买这样的小区呢？我想您肯定不会的，我们三荣绿岛湖园打造的绝对不是这样的社区。我们要做的是品牌，我们是从

57、长远来打算的。首先我们就要严格抓建筑质量，完全照规划来做，不偷工减料，我们要做的比说的还要好。因为我们要大家都认同，都说和盛的房子好，那这些都是要花钱才能做出来的，因此，我们的价格是经过精确计算出来的，本来就没什么水份了，是实打实的价格。二、期房与现房的比较？首先目前邵阳每个楼盘都是从打地基的时候就开始卖房，很多项目到现房的时候已基本无房可卖，就是剩下的也是别人挑剩下的尾房，不仅楼层、朝向、位置不好，而且由于现房比期房贵，价格还高，再说如果现在市场上销售的现房，它都是两三年前的设计，无论从规划、户型设计上来讲都已落后了，而您买我们的期房，不仅价位较低，选择余地大，而且还可以监督我们施工，包括像

58、钢筋、水泥等所有材料都可以看得到，像我们这样的项目到现房时肯定是没房可卖，无论是从哪个方面来讲，都是买期房划算。三、多层与小高层的比较？现在随着时代的发展，人们对生活品质的提高，电梯房在邵阳已经成为一种趋势，正被越来越多的买房人作为首选。因为电梯房不仅让你省去了上下爬楼梯的辛苦，而且从建筑结构上来讲都是框架剪力墙结构，不仅工程造价高、抗震、隔音、隔热好，另外还可以根据需要在户型做一定的改动。来我们三荣绿岛湖园项目购房的业主都是像您这样事业有成的成功人士，大多都不是没房住，而是二次置业，追求的是高品质，更舒适的生活。要买房肯定是买带电梯的小高层，不仅视野开阔，空气质量更好，俗话说：“站得高，看得

59、远”嘛！四、电梯的问题？首先我们的电梯都是品牌电梯，使用时间长、运行稳定，而在供电上我们采用双向供电或自备专用发电机，保证在停电的时候能正常运行。物业公司对电梯会进行定期维护，不会影响你的出行。即使在很多年以后，电梯要更换业主也不用出很多钱，因为你在购房时交付的维修基金在这个时候就可以派上用场了。其实电梯房在沿海城市早已普及，邵阳今后也会越来越多，但是都没有出现什么问题，再说随着科技的发展，现在的电梯不反使用时间长，而且运行也更稳定，你尽可放心！五、你们这么多栋一期就开发前面5栋，是不是销售不好就不开发了？先生/女士你看你真会开玩笑，我们开发商是一次性投入几千万买了110亩地，一期是树品牌，二

60、期才是挣钱的！如果只开发这些就不开发了，难道他不想赚钱啊？我们之所以现在只开发前面少部分，是因为我们为了保证房屋的质量， 对您们负责，让您们没有后顾之忧。六、你们的工程会不会像你说的那么好啊？你也知道我们小区规划15栋，一期开发的就前面5栋，可以说是我们的形象工程，你说如果要是对你们没诚信那我们后面的销售还能进行下去吗？质量的好坏要让你们去亲身检测的，你们说一句话胜过我们说十句，所以为了让你们把我们的品牌打开市场，带来更多的客源，一期肯定比我们说的还要好。环境：买房是百年大计，一个配套完善的物业对你来说相当重要，你看我们附近就有医院、学校、商场、银行、邮局，一应俱全，我想你不会图一时的环境去买