房地产领域影响社会稳定的主要问题及对策

1、房地产领域影响社会稳定的主要问题及对策随着我国经济社会的高速发展，人民群众生活水平和人口城镇化率的不断提高，城市房地产业也快速发展， 各地新建楼盘如雨后春笋般拔地而起，城市面貌日新月 异。但是也迎来了房地产开发领域涉稳矛盾纠纷的高发 期，特别是近几年因城市征地拆迁、企业资金断链、物业管理不善等引发的矛盾纠纷和群体性事件不断出现， 涉及的问题纵横交错，纷繁复杂难处理，不仅严重损害 了老百姓的切身利益，也给政府工作带来了严重压力和 负面影响，在某种程度上阻碍了经济发展，严重影响到社会和谐稳定。一、存在的主要问题及原因分析：（一）征地拆迁问题。征地拆迁是一项涉及面广、政策性强、关系拆迁居民切身利益、

2、容易引发社会矛盾的工作。如我辖区的集贸后侧动迁问题，位于集贸后侧的口腔医院、大台北、旧砖楼、天然珠宝等四栋居民楼，于2011 年动迁，由于开发商原因导致工程停滞，百余户回 迁居民只能在外租房，现已形成群体性上访事件，对社 会造成一定的不稳定因素。（二）项目管理问题。一是历史遗留问题较多。有本地开发企业建设的，也有招商引资的外地企业开发的商品房楼盘。从总体上来看，外地企业开发的商品房比本地企业开发的要多，且规模要大，产生的矛盾纠纷和不稳定因素也主要集中在外地企业开发的楼盘。办不了房产证和土地使用证，老百姓反映强烈，存在较大的不稳定因素。（三）物业管理问题。东昌街为我是老城区，多为弃管楼，近几年由

3、社区推进成立物业自制，效果明显但难度较大。主要有以下几点原因：一是业主与开发商之间矛盾，因开发商在小区项目规划设计不合理、工程质量低劣、配套设施不完善等遗留问题，业主入住发现上述问题后对开发商产生不满情绪。二是业主与物业公司之间矛盾, 物业服务不到位，服务意识不强，物业管理在一定程度上造成了物业管理纠纷不断。有的物业管理企业不按合同约定提供质价相符的服务，多收费少服务以及收费不透明、甚至乱收费等问题不同程度的存在。引发业主的不满，不肯交物业服务费。三是业主与业主之间矛盾，部分小区业主为了自身利益利用公共用地乱搭乱建，侵占大部分业主利益，影响别的业主正常生活，业主网上投诉举报较多。四是业主委员会

4、与业主之间矛盾，由于部分业主委员会成员有热情，但是处理问题较主观，程序不到位，没充分征求大部分业主意愿就决定处理方式，造成业主对业委会有意见和误解。（四）历史产权登记问题。此类问题属个案，主要是对产权登记的面积权属有争议，一般不会引发群体性 事件，但处理不好容易引发个人上访。产生问题的主要原因是当时的登记工作比较粗放，登记程序和要件上存 在瑕疵和错误。虽然是个案，但因时间久远，依据欠缺，处理时存在许多问题和困难。二、建议与对策（一）建议由政府组织相关部门对房地产开发领域存在的问题进行一次专题研究，对存在的问题进行一次 全面梳理，并认真分析查找产生问题的原因，找出处理 问题的办法，为今后的管理和

5、问题的处理总结经验。（二）建立房地产开发领域涉及部门联席会议制度 并定期召开会议，为相关部门就相关问题协调沟通和全 面掌握开发建设情况提供平台，为政府领导提供决策依 据。（三）建议决策层要充分了解分析该领域的市场行 情，建立风险评估机制，科学控制开发规模，重点考虑 供需平衡关系，确保房地产市场可持续稳步发展；（四）要正确处理好优化发展环境与依法管理的关 系。招商引资难度大，可以从政策上吸引外资，但不能 放松对开发企业依法依规的管理；领导要重视、理解和 支持部门对企业的依法管理和对违法违规行为的打击处 理，要严把准入关和行政审批关，应坚决杜绝“先上车， 后补票”的审批程序，防止项目证难办的现象再

6、次发生。（五）科学谋划，统筹安排，依法依归开展征地拆 迁工作。一是从科学、长远的角度谋划建设用地储备工 作，坚持净地出让，避免项目建设土地急用急征，缓解 征、用土地压力，防止因征地进度影响建设进度的次生 矛盾纠纷；二是结合以前征地工作存在的问题和好的经 验做法认真做好土地征用的前期准备工作，包括风险评 估、土地报批、群众摸底、拆迁安置、宣传发动等工作， 应在正式开展征地拆迁之前做好谋划和统筹安排，要有 “磨刀不误砍柴工的思想”，要对可能出现的问题心中 有数，事先预防和解决；三是要坚决依法打击非法买卖 土地，治理土地交易市场价格混乱现象，在土地交易市 场没有完全放开的情况下，做到土地只能通过政府

7、统一 征用和交易，达到补偿标准一致的原则和目的，避免因 补偿标准不一致而产生的矛盾纠纷。（六）建立健全物业管理办法，全面加强物居民小 区业管理。一是广泛收取民意，学习先进经验，找准管 理的方向和办法。我区完善的房地产业起步较晚，成型完善的居民小区也是近几年才出现，物业管理的方法和 经验也正是摸索阶段，很有必要通过学习交流、调查研 究、社会听证等方法全面了解我区物业管理的现状、存 在的问题、业主的期望和了解发达地区的先进经验，找 到科学的管理办法，提升管理水平，最终才能达到管好 物业小区的目的；二是明确责任分工，健全管理措施。 物业管理实际是一种社会管理活动，只靠一个部门去管 理是不能达到预期目

8、的的。只有通过进一步明确部门职 责，不断完善管理措施，才能有效的将物业管理工作落 到实处。虽然物业管理条例作出了规定，但在落实 解决具体问题时多个部门都可以管，但结果是都没有去 管。例如商业步行街，乱搭乱建现象严重，城管、建设 和房产部门都可以管，没有明确的责任主体，结果都没 管好，以致业主意见很大，经常上访或网上发帖请求处 理。三是将物业配套公共设施建设纳入规划许可和规划 验收范畴，严把物业配套公共设施建设管。小区建成入 住后，业主经常反应下水管道破裂堵塞、门锁质量、路 灯、监控设施质量等问题向物业服务公司反应，但这些 问题应属前期建设质量问题，物业公司又不能解决，也 不应由物业公司解决，造成业主就不肯缴物业管理费， 经常发生矛盾冲突，以致物业公司撤出该小区