项目立项及承揽阶段成本控制的关键节点

1、项目立项及承揽阶段成本控制的关键节点项目承揽根据承揽方式的不同，成本控制流程和方法将有不同的 侧重。目前，公司承揽项目的方式主要有：挂牌出让、招标出让、拍 卖、合作开发四种方式。1.1挂牌出让方式挂牌出让是指通过市（开发区）土地储备中心在一定期限内，将交易 地块基本情况及土地交易条件公示和公告，并接受交易申请，竞价确 定受让人的一种交易方式。挂牌出让方式的核心控制点是地价的控 制，即挂牌价在确保公司10%的销售利润率的基础上是否可接受，有 多大的上浮空间。具体控制方法和程序如下：1.1.1成立项目前期专案组。由常务副总牵头任组长总负责。前 期专案组下设业务组、预算组、营销策划组、财务组。1.1

2、.2业务组负责收集所有项目基本情况，包括用地性质、面积、 年限、规划设计要点、挂牌起始价、增价规则及增价幅度、挂牌时间 等并转设计组和营销策划组。设计组根据业务组提供的资料负责项目 前期的设计方案并转交预算组。1.1.3预算组根据设计方案主要负责工程成本的测算，完工后转 财务组。1.1.4营销策划组负责市场调研，搜集楼盘销售资料并转财务组。1.1.5财务组负责合拢、复核预算组及营销策划组的测算资料并 进行财务可行性分析评价，具体包括该项目的成本明细、开发周期、 资金运用计划及利息计算、现金流量表、利润测算、项目主要指标表、 敏感性分析等。1.1.6所有经财务组汇总测算的项目资料转营销策划组合拢

3、，按 专业要求进行包装，形成完整的项目可行性分析报告转专案小组和议 定稿。整个操作流程的基本思路是以保底利润反推地价。该资料一则 是领导层决策的依据，也是日后项目确定后向银行融资推介的主要资 料。其流程见图（一）1.2投标方式投标方式是通过公开招标或邀请招标形式，由投标人投标，经评 标委员会评标后确定中标人的一种方式。投标方式除投标价格外，规 划方案、企业资信和经营业绩都是影响中标的因素。良好的规划方案 是降低投标价格的重要杠杆。前期专案小组除按挂牌方式进行成本收 益测算确定投标价格外，要重点突出对规划设计方案的审核流程，尤 其是需要聘请专业设计公司进行前期方案设计的情况。1.3合作开发合作开

4、发分为名义合作开发和实质合作开发两种情况。1.3.1名义合作开发实质上是一种项目转让方式。该种方式主要有以下几个成本控制点：1.3.1.1合作方拥有土地的合法性，相关批文是否齐全？出让金 是否缴齐？项目现状，合作方已成立了项目公司的还应商请我集团公 司审计部或专业审计公司进行审计以确定转让价格。1.3.1.2合作协议中应明确合作方的利益实现方式。是在项目转 让款中体现，还是在税后利润分成中体现。开发过程中双方的权利义 务。1.3.2实质合作开发。典型的合作开发是指与拥有项目的公司共同出资成立项目公司进行 房地产项目开发或对方已成立项目公司的我方进行参、控股。对项目 公司进行参控股的主要控制成本

5、有以下几点：1.3.2.1进行前期调查。业务开发中心首先应对该项目公司的土 地产权拥有情况进行调查。包括土地使用权是否为该公司所有？相关 批文是否齐备？ 土地出让金是否缴足？有否政策风险？规划要求、面 积、位置、使用年限等。1.3.2.2业务开发中心将相关资料转前期专案小组，专案小组按 操作流程编制项目可行性报告。1.3.2.3签订合作意向书。1.3.2.4商请集团公司审计部或专业审计公司对该项目公司进 行审计，评估财务风险及净资产，作为确定股权转让价格的基础。1.3.2.5可行性报告和财务审计报告转公司董事会决策。1.3.2.6董事会决定投资则合约部会同律师草拟协议，履行合同 会签流程。签署

6、股权转让协议或增资协议，同时应签订股 东合作协议，该协议至少包括以下内容：股东合作方式、期限，利 润分配原则，确定董事、高管人员、财务负责人及全员编制，股东会、 董事会议事规则等。1.3.2.7财务部履行付款流程支付投资款。1.3.2.8公司按股东合作协议的约定派驻管理人员。具体流程见 图（二），特别应注意在项目合作过程中合作各方应保证项目公司作为独 立会计主体的地位，以使项目公司能完整地反映其资产、负债、权益， 收入、成本、利润，对外签定与项目开发有关的所有合同。股东的理 财活动应与项目公司本身的理财活动分开。股东的意志和利益应通过 项目公司的股东会按股东会议事规则得以体现。严禁股东侵害项目公 司利益。合作项目开发完成后，股东之间可协商继续合作开发其他项目 或解散公司，如我公司决定解除合作关系，则进入企业清