悦达高淳项目商铺划分与租售方式建议-25p-7月-项目分析-模式建议

1、【悦达置业】高淳项目商铺划分与租售方式建议南京循质地产策划咨询 目 录一、项目基本情况及竞争项目分析二、项目租售价格预测与模式建议三、项目一层商铺划分与动线建议一、项目基本情况及竞争项目分析项目区位：高淳县镇兴路与栗园路西南交界口交通情况：项目北临镇兴路，为双向四车道，是高淳城市主干道，有公交线路10余条。 项目地形：总体呈三角扇形，东宽西南窄，东南面呈圆弧形。项目组成：总建筑面积31996 平方米，规划建筑主体4层，地上商业面积：24407平方米，地下：7589平方米。其中家乐福：17000平方米，影城：3000平方米，ShoppingMall：4407。1、项目基本情况本案县政府镇兴路栗园

2、路传统老城区核心商圈城市向东发展新兴商圈缺乏核心商业传统老城区以步行街、华润苏果、苏宁电器为核心向四周辐射，商业发展成熟，人口密度较高，是高淳核心商圈；受制于可供开发的土地较少，核心商圈后期发展潜力较小，商业已通过镇兴路、栗园路、宝塔路逐渐向东溢出，项目所处的新兴区域，随着城市向东发展的战略，周边小区的入住率提升以及企事业单位的搬迁潜力较大，但现阶段商业布局较为分散，商业氛围不足，缺乏核心商业；2、区域商业分布官溪河 高淳县现有华润苏果两家较大的超市，操作模式为：用较低租金承租物业，将多余面积划分为店铺，内铺按照营业额18%抽成，沿街商铺可抽成可租赁，租金元/平米/天，已无空铺，经与商家了解，

3、沿街商铺转租费已达10万。3、竞争物业典型个案分析本项目1200m750m天河路店北漪路店租金：2.5元/天售价：18000元/租金：3.5元/天售价：22000元/租金：1.1元/天售价：20000元/租金：4.5元/天售价：25000元/租金：4.5元/天售价：18000元/ 该项目目前主要由华润苏果、肯德基、苏宁电器三大品牌商承租，目前经营状况均较好。项目北侧、西侧所有沿街门面早前已全部出售。（2009年售价10000元/）北侧一、二、三、四层约18000已租给“华润苏果超市”（18000，租金400万元/年，约元/天），华润苏果其中将一楼内部商铺分租给50家左右的个体经营，租金为元/，

4、其中含“肯德基”向华润苏果承租的350一层商业（350，80万/年，约6元/天）；二、三楼为超市卖场8000 ；四楼为仓库。南侧一、二楼部分租给苏宁电器（约2000，租金80万元/年，约元/天）3、竞争物业典型个案分析华润苏果天河路店（8000）北侧商铺华润苏果3、竞争物业典型个案分析华润苏果天河路店（8000）肯德基苏宁电器房策网 中国最大的房地产知识分享平台房策网包括各类最新方案、报告、提案等专业文档约100万份，包含万科、龙湖、世联、中原、易居、风火等数百家品牌房地产企业内部资料。房策网包括房地产企业管理、房地产管理工具、房地产研究报告、房地产前期策划、房地产营销策划、房地产广告推广、房

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6、华润苏果继天河路店开业经营生意火爆之后所承租经营的，主要为城市东部的社区提供服务，北漪路小区较多，人流相对密集，且诸多企事业单位在此办公，如国税局等，开业后经营良好，其沿街商铺租金已达4元/天，已无空铺出售出租。3、竞争物业典型个案分析华润苏果北漪路店（4000）苏果内铺沿街商铺3、竞争物业典型个案分析华润苏果北漪路店（4000）沿街商铺苏果内部总结：1、项目处于城市主要交通“动脉”交汇处，人流相对稳定，区位优势明显；2、高淳县近几年经济发展迅速，拥有三家上市企业，人群消费能力强；3、高淳县人群节假日休闲习惯较为单一，周末假日逛逛超市是一家人主要的休闲方式；4、城市大型超市综合体较少，呈现华润

7、苏果一家独大的格局；5、从华润苏果的运营模式看，以低价承租，引进肯德基等次主力店，带动了周边商铺的租金、售价大幅度上扬，将周边商铺转租，模式较为成功，已经被当地商铺投资者所接受；6、城市向东发展的趋势已经形成，众多企事业机关单位已经向城市东部搬迁，未来发展潜力较好；7、目前该区域商业格局较为分散，商业氛围还不如天河路华润苏果，但在与高淳县众多投资客的接触中了解到，高淳投资客群，对该区域的未来商业发展前景有较强的信心和投资欲望。二、项目租售价格预测与模式建议1、天河路华润苏果商铺业态划分与租金水平华润苏果天河路店的现租金水平：肯德基等沿街位置最好的商铺价格56元/平米/天，华润苏果内铺因手扶梯做

8、强制动线，极大的共享了苏果的客流，因此内铺价格较为平均，达到元/平米/天，周边商业不与商场连通，租金最低为元/平米/天。华润苏果主入口手扶梯不与华润苏果连通元/平米/天56元/平米/天45元/平米/天45元/平米/天肯德基店品牌服饰精品店保健药品等品牌服饰眼镜店或金店精品饰品等屈臣氏化妆品、手表、 、服饰、皮具用品等家乐福从华润苏果天河路店周边商铺业态判断：租金承受力较高的主要为：金店、眼镜店、品牌服饰等，其次为：外贸服饰、化妆品、箱包、精品店等，位置最不佳的安排餐饮等目的性较强的业态，根据以上业态租金承受能力强弱以及项目位置优良度，初步判定项目业态划分如下：服饰餐饮注：以上价格以建筑面积计价

9、，租赁期内可设置每年递增3-5% 。2、本项目商场初步业态规划与租金预判预估本案平均租金：4元/平米/天位置较差位置中等位置最佳3、商铺售价预判第一种模式：市场参照定价参照同类型可比商业物业的平均售价水平面积45以天河路华润苏果对面商铺为例：天河食品店，面积约45，09年售价10000元/，12年售价22000元，现总价达99万本项目店铺多为30左右的面积，那么本项目可承受单价约为：33000元/天河食品店第二种模式：投资收益定价根据租金倒推售价根据预估平均租金元/平米/天，年租金递增率3%推算,15年收回成本，投资收益率6.7%，预判项目售价为：元/平米/天*365*（）（15-1）*15=

10、36956元/根据上述两种方法，预判项目售价可达：35000元/3、商铺售价预判根据测算，一层商业总建筑面积为4407，如出租，则一层商铺的年租金收益约为： 元/平米/天*365天*万如出售，一层商铺回笼资金为： 4407*35000元万元根据一般综合体的投资模式来看，自营物业更多的是为了周边住宅投资升值，提升住宅投资溢价，而本项目并无住宅物业，如自营还需组建运营团队，对运营能力有较高要求且年租金收益将被摊薄，如出售则资金回笼快，风险较小，短期利润最大化，因此建议项目采用出售的形式快速回笼子资金，减小项目风险。租售建议：三、项目一层商铺划分与动线建议1、面积不宜过大，总价控制在100万以内，建

11、议面积3040之间；2、充分利用主力店优势，尽量让一层商铺共享主力店客群人流，增加商铺价值；3、人流动线符合消费者习惯，尽量将可达回环率控制在60%以上；4、避免出现盲区与视死角问题，合理分配人流商铺划分原则：幸福蓝海版商铺划分甲方提供修改后的商铺划分1、可达回环度指标评测根据可达性回环度评测可以看出：甲方提供的修改后的商铺划分在幸福蓝海的版本进行了优化，减少了独立中岛的数量，商铺的面积也控制在30左右，后期总价可控，简化了内部动线，整体回环度从48.9%提高到55.1%，但是跟6080%的较好的动线回环度项目还有一定差距。可达性回环度=一次性走完的最长回路长度/平面总动线长度*100%一层总

12、动线长度（红线+蓝线）=380M一次能走完最长回路长度（红线）=186M可达性回环度=48.9%一层总动线长度（红线+蓝线）=276M一次能走完最长回路长度（红线）=152M可达性回环度=55.1%存在问题：主入口家乐福的手扶梯直达三层，通过南侧的内部手扶梯进入二层收银区，再从二楼手扶梯进入一层原主入口处，沃尔玛的人流未被内部商铺所共享。建议：将二楼离开超市的人群引导至左图位置，通过手扶梯下到一楼，这样一层的商铺可以共享此部分人流，增加一层商铺价值另外，是否可以将一楼家乐福手扶梯向西移动，这样空出位置可以划为对栗园路的沿街商铺，增加项目收益。一层平面图二楼扶梯位置从二楼下到一楼的手扶梯移在此处，使结账后的人群从此处到达一层2、栗园路入口问题直达三楼家乐福存在问题：1、主入口设置电梯，会造成等待电梯的观影人群拥堵2、观影人群目的性强，通过入口电梯直达四楼，内部商铺无法共享这部分人流。一般来说，看电影的人群有着较强目的性，随机性较弱，幸福蓝海不存在像普通店铺一样招揽人流的问题，对于影城的宣传主要通过户外的楼梯广告等方式招揽人气。建议：将入口处电梯移动到一层商铺的南侧，在入口处通过导视系统，加强影城电梯的可视度，这样解决了上述主入口拥堵问题以及影城人流将被内部商铺所共享，提高了内部商铺的价值。电梯移动至南侧一层平面图3、镇兴路入口问题存在问题：1、两大主入口人流被家乐福手扶梯、幸福