2022年业主拒交物业管理费的七大抗辩理由及应对措施教学提纲

1、业 主 拒 交 物 业 管 理 费 的 七 大 抗 辩 理 由 及 应 对 措 施学习 好资料业主拒交物业治理费的七大抗辩理由物业服务行业随着商品房的显现逐步兴起,但至今仍存在诸多不完善的地 方,规范性较差,而随着公民的法律意识和证据意识逐步增强,物业公司与业 主之间因物业服务问题产生纠纷的数量逐年增多；对业主拒绝缴纳物业费的理 由及应对特归纳如下：一、以自己不是物业服务合同当事人为由拒绝缴费 有些业主认为自己并未与物业服务企业签订物业治理合同,因此不管是开 发商仍是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同都对其无约束力,自 己不知晓且不认可该合同内容,因此拒绝交纳物管费；应对： 依据最高人

2、民法院关于审理物业服务纠纷案件详细应用法律 如干问题的说明第一条的规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物 业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业 服务合同, 对业主具有约束力 ；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人 民法院不予支持；二、以物业服务合同商定的合同期限已届满为由拒绝缴费 某些业主辩称物业服务合同中商定的合同期限早已届满,因此对超过合同期 限的物业费,因无合同商定,故有权拒绝交纳；应对： 依据合同法第三十六条的规定,法律、行政法规规定或者当事 人商定采纳书面形式订立合同,当事人未采纳书面形式但一方已经履行主要义 务,对方接受的,该合同成立；在商

3、定的合同期限届满后,如物业服务企业继 续为小区供应服务,业主也接受了物业服务企业供应的物业服务,双方形成了事实上的物业服务合同关系,均应履行相应的合同义务；三、以全部或者部分物业费超过诉讼时效为由拒绝缴费 有些业主以物业服务企业未对其催收过物业费为由,对物业服务企业主见的 诉讼恳求中超过两年 （2022 年 10 月 1 日后为 3 年）诉讼时效的物业费拒绝交 纳；应对： 实践中,物业服务企业作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取在业主的房屋大门上张贴催费通知单的形式来向业主提出交费恳求；如物业服务企业向法院供应了 照片 等证据材料证明 这一催费事实, 那么法院可认定为诉讼时效中断（诉讼时

4、效从新运算）,业主的这一抗辩理由就不能得到法院支持； 如物业服务企业没有证据证明其在两年的诉讼时效期内向业主催收过物业 费,那么业主的这一抗辩理由就能得到法院支持；精品资料学习 好资料四、以房屋质量不达标为由拒绝缴费 有些业主以房屋质量存在问题,如房屋漏水、墙体脱落、玻璃破裂等为由 拒交物管费；应对： 商品房存在质量问题系 业主 与开发商 之间的 商品房买卖合同纠纷 ,而物管费的交纳就属于 业主 与物业服务企业 之间的 物业服务合同纠纷 ,两者不 属于同一法律关系；通常情形下,开发商与物业公司是两个独立的法人企业,相互之间不应为对方承担民事责任；因此,业主的该项抗辩理由不能得到法院 的支持；五

5、、以物业服务企业不履行修理义务为由拒绝缴费 有些业主向物业服务企业反映小区单元门、过道路灯等被损坏,顶楼房屋漏 水等问题,要求修理,但物业服务企业知晓后拒不修理或者修理不合格,业主 就以此为由拒交物管费；应对： 对于修理义务的承担主体,应详细情形详细分析：假如房屋在国家规 定的 保修期和保修范畴内, 由建设单位 承担修理义务；在房屋 质保期届满后 ,房屋 专有部分 由业主或侵权人 承担修理义务,房屋楼顶等小区 共有部分、公共 设施设备 由物业服务企业 承担修理义务,物业服务企业履行义务时,可使用小 区的住宅专项修理基金；如业主有证据证明物业服务企业不履行或者不完全履 行物业服务合同商定的或者法

6、律、法规规定以及相关行业规范确定的修理义务时,法院可依据合同法第一百一十一条的规定,酌情削减物业费 ；六、以物业服务企业未尽到安全保证义务造成业主人身、财产遭受缺失为由拒 绝缴费 有些业主认为由于物业服务企业未尽到安全保证义务,才导致自己的人 身、财产遭受缺失,如家中财物被盗窃,自有车辆被损坏或者被偷走 ,故 以此为由拒交物管费；应对： 物业服务企业的安保义务源于法律相关规定 和合同商定； 法定的安保义务主要是在各地的 物业治理条例 中规定的物业服务企业对违反小区安 全治理行为的禁止义务以及防止小区内显现安全问题的帮助义务；如 业主有充 分证据证明物业服务企业存在违反商定或者法定的安保义务,那

7、么当物业服务 企业向业主行使物业费恳求权时,业主可以以物业服务企业 未尽到安保义务 ,是对合同义务的 不完全履行, 属于违约行为由进行抗辩；但未尽到安保义务一 般情形下 不构成根本性违约, 法院经审理后可依据安保责任范畴以及业主的具 体缺失来 酌情削减物业费； 然而物业服务企业不是万能的,不行能杜绝或者随 时禁止小区内一切损害的发生,我们不能苛求物业服务企业对这种不确定的危精品资料学习 好资料险承担过重的义务；只要物业服务企业尽到了 合理范畴内的留意义务、实行了 合理的预防措施 ,物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的缺失 免责 ；七、以物业服务企业供应的物业服务存在瑕疵为由拒绝缴费 大多数

8、拒绝交费的业主均持有此类抗辩理由；小区业主常以物业服务企业 未按物业服务合同的商定全面履行相关义务,供应的物业服务不达标,如小区 车辆乱停乱放无人治理,绿化带被其他业主用来种菜无人禁止,小区垃圾未及 时清理,保安擅离岗位或值班时睡觉等为由拒交物管费；应对：第一,业主需要区分出其所反映的物业服务问题是否属于物业服务合同约 定的物业服务企业应履行的义务；部分业主存在“ 物管公司就是治理小区内的一切事务” 的错误思维,将不属于物业服务范畴的事项,例如 房屋设计和质量问题、小区规划不合理问题、业主间相邻关系问题等,也纳入进来要求物管服务企业予以处懂得决；当物业服务企业拒绝履行非合同义务时,业主就误认为 物管服务企业没有全面履行合同义务而拒交物管费；其次,由于物业服务具有时间连续性和无法计量性的特点,加之物业 服务合同商定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统,因此业主 不能单凭 一张照片、一段视频 就能证明物业服务企业供应的物业服务 存在质量问题 ,而 需要供应 充分证据 形成完整的证据链 加以证明；如有证据证明物业服务企业已 经供应物业服务,仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好,存在 一般 瑕疵, 那么因 不构成根本性违约 而较难成为 业主拒交物业费的 合法理由 ,但可