发展商装修房成本的控制

1、.：.；开展商装修房本钱的控制对于开发商而言，真正的利润点在住宅产品本身而并非装修上，因此在目前毛坯房依然销售不错的市场中，开发商几乎都不情愿为了本人给本人找费事。随着社会的提高和消费程度的提高，人们对住宅提出了新的要求，全装修房已逐渐成为一种开展方向，但装修房有本钱、个性、质量三大难点，对开发商而言装修房无疑添加了许多难度，目前很多装饰装修公司大多是中小企业，程度参差不齐，装修房一旦出了问题，开发商就得代这些装饰公司承当责任，这势必添加开发商的售后效力本钱。同时，推出装修房后，商品房的价钱自然得提高，这就意味着开发商在与同等楼盘竞争时又失去了一个价钱优势。对于开发商而言，真正的利润点在住宅产

2、品本身而并非装修上，因此在目前毛坯房依然销售不错的市场中，开发商几乎都不情愿为了本人给本人找费事。虽然存在许多困难，上海万科在2001年就曾经在优诗美地高翔苑进展了全装修房的尝试，从春申工程开场，上海万科又陆续推出了春申一期18#楼和临湖轩两批装修房，春申一期18#楼市场反响良好，置信临湖轩的推出也必将遭到市场追捧。这些工程实施为我们日后大面积做全装修房积累了珍贵的阅历。 推行装修房将是一场对开发商运营才干的大考验，做全装修房工程的最大考验在于集团采购、工程进度控制和本钱控制。其中本钱是决议装修房能否具有市场生命力的首要要素，部分消费者以为购买装修房比购买同样毛坯房自行装修的单位本钱要高，其实

3、，与选择个体装修公司自行装修相比，由开发商一致装修，虽然管理费用有所上升，但经过一致采购，主要资料设备费用能被大幅度降低，基于资料费在整个装修本钱构造中所占比重，经过集团采购和规模装修，装修本钱也要比个体装修降低15%-20%。以下是对装修房本钱控制的一些看法。一、装修方式的选择 针对装修房的本钱、个性、质量三大难点，许多开展商尝试经过菜单式装修来处理这三大问题，但是，经过几年的实际，这一方式也暴显露一些弊病，首先菜单式装修仍旧不能处理装修的个性化与废品规模化之间的矛盾；其次目前采用的菜单式装修方式，由于向客户提供了自在挑选资料的空间，也因此呵斥资料采购的多样性，无法构成规模化采购，促使装潢资

4、料的采购本钱难以降低，同时，菜单式装修还能够给全装修房的装修质量带来隐患。如一些装潢公司以为，采购菜单式装修房的装建筑材无利可图，能够将工程转包给其他小型的装潢施工队，这就会呵斥装修房质量的下降。 从优诗美地高翔苑开场，上海万科就开场采用套餐式装修，其方式就是据不同房型做了两个样板示范单位，将装潢风格、建材选用经过样板房予以演绎。客户在购买全装修房时，可以在几种不同风格的样板房中，选择最为中意的一款，作为合同订立的标的。既能起到向客户直观展现产品的作用，又能在施工、资料选购上加以控制，在一定程度上限制了客户的随意性。由于套餐式装修与菜单式装修相比，集中控制本钱更低，质量更优，合同订立也更简单，

5、因此也更容易遭到客户的欢迎。二、装饰单位的选择 全装修房不论从工程管理方面，还是营销方式、消费工艺上，对装饰公司都有很高的要求，而传统的家庭装潢公司以及从事单位装修的工程公司，在这些方面上，均达不到这些要求。装修房与样板房施工单位的选择有一定区别，样板房装修需求施工单位可以根据方案进展深化，应具有一定的设计才干，而装修房施工由于是根据样板间进展复制的过程，因此更加强调施工单位的专业技艺、管理才干和履约才干。经过几个装修房工程，我们对装修单位选择目的更加明确，从临湖轩工程选择上海两家总包单位就可看出，经过减少标段，加大标段任务量，施工单位会做出较大让利，工程管理本钱也大大降低。三、资料的控制1、

6、甲供资料的选择 在高翔苑工程中，我们确定为甲供的资料有26种，占整个装修本钱的62%，这些资料假设全部改为乙供将添加造价近10%，但是由于甲供资料过多，采购部、本钱部破费了大量精神进展供货厂商选择及招招标，工程部那么投入大量人力和物力进展仓库管理，因此甲供资料选择贵精而不在多，因此在春申工程装修房中，公司减少了甲供资料的数量，确定进展甲供的是地板、洁具、厨柜、小家电、磁砖等12种资料设备，占装修本钱的50%，这样既能保证工程质量，控制本钱，也便于工程管理。2、辅材管理 为严厉控制工程质量及本钱，对工程中涉及的主要辅材如：铰链、百页、油漆、门吸等，虽然总价小，但是由于会影响到工程交付质量，因此应

7、指定品牌、型号，由施工单位一致进展采购。四、总包移交条件 在装修房施工前，应尽早明确装修进场总包移交条件，防止反复施工浪费，如总包单位移交住宅时：墙面只做粉刷、不批腻子，由装修单位施工；厨卫顶棚由于要吊顶，不粉刷；强弱电管只排管不穿线；地坪先不做找平等。这些工程就可每平方米节省近50元，如临湖轩1.8万，将可节约近90万元。五、动态本钱管理作为工程造价管理人员，并不是一味的追求降低造价，而是要以价值工程原理对设计功能和工程本钱进展仔细分析，提高产品价值，任务重点应放在协助公司按技术经济分析方法和价值工程原理选择最正确方案。在工程实施前期，本钱部与设计部亲密配合，在整个设计过程中，牢牢树立了目的本钱的观念 ，每一次的选择或调整，设计部和本钱部都会得出一个动态本钱结果，并以此为根据，做进一步伐整。伴随着本钱控制的准确度的进一步提高，使工程设计和实施的成果更加优化，选材及施工工艺的规范进一步提高，工程的质量也更高。样板房完成后，及时办理结算，重新测算本钱，开场大面积施工后，应根