皖江城市带九座城市房地产市场浅析

1、皖江城市带九城市房地产市场浅析 2009年第三季度房地产市场态势报告一“皖江城市带承接产业转移示范区规划”介绍安徽省“皖江城市带承接产业转移示范区规划”已报国务院审批，目前全省以及示范区内各城市正在抓紧制订更详细的规划细节。“皖江城市带承接产业转移示范区规划”将按照“两轴三区三组团”的空间分布格局，建设产业集聚区，提升现有开发区，合理开发岸线资源，增强产业承载能力，使之成为科学承接产业转移的主要载体。以合肥市为起点，经巢湖、芜湖到宣城市，形成纵向轴线；以滁州市为起点，经马鞍山、芜湖、铜陵、池州到安庆市，形成横向轴线，两轴交叉于芜湖市，构成“十”字型产业发展轴。 在综合实力强、产业特色鲜明的合肥

2、、芜湖、马鞍山、安庆等市，建设产业集聚区，集中连片开发，大规模承接产业转移，大力度推进工业化、城市化进程，形成皖江城市带三大增长极。依托铜陵、池州、宣城、滁州产业基础和开发园区，发展铜池产业组团、宣城产业组团、滁州产业组团，形成皖江城市带承接产业转移示范区多点支撑的格局。 产业转移示范区由合肥、芜湖、马鞍山、巢湖、宣城、安庆、铜陵、池州、滁州九城市组成。二皖江城市带各城市近两年社会经济发展情况汇总城市GDP增长人口数量(万人)人均可支配收入(元)商品房销售(万平米/亿元)200720082007200820072008200720082009合肥18.1%17.2%(市区)(市区)134271

3、5591(1-8月)芜湖16.5%15.8%(市区)(市区)1323414939(1-9月)马鞍山18.5%15.5%126.57(全市)127.32(全市)1370516137228105.3(1-8月)巢湖13.4%13.2%(全市)(全市)1133113044宣城17.59%13.0%275.2(全市)276.8(全市)(1-6月)安庆12.2%610.99(全市)(全市)1071024.5亿(1-7月)铜陵15.1%13.2%73.65(全市)73.89(全市7亿元(1-6月)池州15.2%16%158.0(全市)158.9(全市)1101912848滁州12

4、.8%11.3%443.95(全市)(全市)109031225573.5(1-7月)三皖江城市带各城市土地交易市场情况1各城市近三年土地（住宅、商住）交易情况比较 城市成交地块总面积(平米)楼板价（元/平米）说明200720082009200720082009平均值合肥3167163123017518435002308103313201760芜湖83078513893427321114971马鞍山9560117885348315310688309021003巢湖128008004370824140137967008年无住宅商住地块出让宣城5948471411700106556060541068

5、254107、08年出让地块缺少规划指标信息安庆173891708482707762751铜陵414383692279731499586池州334866150484822375民宅类缺少规划容积率指标信息 滁州526470525合计710970注：2009年数据为1-9月统计值。2各城市土地出让情况浅析皖江城市带各城市2009年住宅、商住土地出让面积比2008年明显增加，全年出让总量估计将超过2007年全年总量。2009年1-9月平均楼板价(不含池州、滁州两市)从2008年710元/平米增加至970元/平米左右，同比增长36%。（1）合肥市合肥市2007年商住地块比例大，整体楼板价达2308元

6、/平米，2009年1-9月出让总量已超2008年全年总量，平均楼板价比2008年提高约300元/平米，达到1320元/平米。从近年情况来看，合肥市各类土地年供应总量平均在4500亩左右。而09年上半年合肥市就已供应土地3251.36亩，是计划供应总量的72.2%。按此标准下半年供应量只有1200多亩。但是由于去年流拍现象，往年有不少土地结余下来，预计下半年土地供应不会出现缩减。9月份成交住宅、商住359亩，而且政务区纯住宅地块ZWQTB-034将住宅类土地楼板价提高到5120元/平米。10月份供应住宅、商住用地630亩，从这些数据来看，下半年出让土地总量不会下降，成交价格还会延续全年保持增长的

7、趋势。2009年9月合肥市土地成交列表：2009年10月合肥市土地供应列表：（2）芜湖市芜湖市2009年1-9月出让面积超出2008年全年出让总量50万平米，平均楼板价同比提高380元/平米，达到1114元/平米。（3）马鞍山市估计2009年全年出让总量将和2007年出让总量1400亩相当，2009年1-9月平均楼板价为902元/平米,低于2007年的1068元/平米。但出让总量已远超2008年出让总量，平均楼板价比08年上涨70元/平米。（4）巢湖市巢湖市2007年全年出让128万平米，土地成交量偏大,其中07-22号商住地块占全年出让总面积的51.93%，而且将全年商住地块平均楼板价摊薄至

8、414元/平米，如果不考虑该地块，2007年成交住宅地块平均楼板价在900-1000元/平米之间。2008年全年没有住宅、商住土地出让。2009年1-9月出让43万平米，地块位置较好，平均楼板价达到1379元/平米，比2007年有较大幅度提高。（5）其它城市宣城市从2007年至2009年土地出让保持增长，目前出让地块平均楼板价为682元/平米，仍然处于较低水平。 安庆市2009年1-9月出让面积比08年全年出让总量多50万平米，目前平均楼板价760元/平米，仍然处于较低水平。3结论 从各城市目前土地交易楼板价来看，皖江城市带九城市可以大致划分为4个级别，第一级别有合肥、芜湖、巢湖，第二级别为马

9、鞍山，第三级别为宣城、安庆，第四级别为铜陵、池州、滁州。从发展趋势来看，合肥的楼板价绝对值将高于其它城市，而芜湖、马鞍山、巢湖将成为第二级别，安庆成为第三级别，而其它为楼板价稍低的第四级别城市。城市2009年平均楼板价范围（元/平米）级别趋势预测（元/平米）合肥1000 第一级别1500以上芜湖1000-1500巢湖马鞍山800-1000 第二级别宣城600-800第三级别600-800 安庆800-1000 铜陵600 第四级别600-800 池州600-800 滁州600-800 四2009年上半年商品房交易情况1各城市2009年商品房销售情况比较城市销售面积（万平米）销售均价（元/平米）

10、价格同比上涨楼板价/销售均价备注合肥410211.66%32.18%1-6月数据，市区住宅类芜湖4051-2.3627.5%1-9月数据，市区住宅类马鞍山400022.55%1-6月数据，市区住宅类巢湖267053%1-5月数据，市区住宅类宣城2939-3.13%23.21%1-6月数据，市区住宅类安庆33388.78%22.83%1-5月数据，市区住宅类铜陵3610-5.15%13.82%1-4月数据，市区住宅类池州2412-1.15%1-8月数据，市区住宅类滁州340015.4%1-8月数据，全市商品房2各城市商品房销售情况分析，销售金额达167.00亿元，均价为4102元/。与2008年

11、上半年相比，2009年上半年的销售面积下跌了4.17%，销售金额上涨了5.12%，销售均价则上涨了11.66%。芜湖市19月市区累计住宅用房销售面积 176.72万平方米，较去年同期增长157.38，销售金额为71.59亿元，较去年同期增长151.28 ，销售均价为 4051元/平方米，较去年同期下降2.36，巢湖市1-5月商品住房实际销售备案面积23.06万平方米，平均销售价格约2600元/平米，由于09年在售项目楼板价较低，目前巢湖住宅类销售价格偏低，随着09年出让地块的开发上市，预计未来本市商品房价格有较明显上涨。09年土地平均楼板价占销售均价比例达到50%以上，土地成本的提高必将推高销

12、售价格，从09年6月以来本市商品住宅价格保持在2800元/平米以上。宣城市上半年备案登记商品住宅销售，同比增长84.97，商品住房销售均价2939元/，同比下降3.13。安庆市15月份商品住宅销售面积为52.17万平方米，同比大幅增长，商品住房平均价格为3338元/平方米，同比增长8.78%，本市房地产市场已经进入快速发展通道，安庆瞎一市七县三区，随着城镇化速度的加快，预计房地产市场能保持较快速度增长。3结论从销售均价来看，我们将皖江城市带九城市划分为三个级别，第一级别城市有合肥、芜湖、马鞍山，第二级别城市有安庆、铜陵、滁州，第三级别城市有巢湖、宣城、滁州。城市销售均价范围（元/平米）级别合肥

13、4000第一级别芜湖马鞍山安庆3000-4000第二级别铜陵滁州巢湖2500-3000第三级别宣城池州从2009年前三季度销售量来看，我们将皖江城市带九城市划分为三个级别，第一级别城市为合肥，全年销售量400万平米以上；第二级别城市为芜湖，全年销售量在100万平米以上；其它城市估计全年销售总量低于100万平米。本组数据仅代表2009年销售状况，从发展趋势判断，合肥的房地产销售市场在全省范围内一枝独秀，芜湖、安庆的销售增长较快，马鞍山城市区域较小，市场空间有限，巢湖和宣城07、08年大量的土地成交将增加后市商品房供应。城市住宅类销售量（万平米）级别合肥400第一级别芜湖100第二级别滁州100第

14、三级别马鞍山安庆铜陵巢湖宣城池州五皖江城市带主要城市房地产发展趋势浅析1总体发展趋势从上述统计数据来看，九城市2009年土地出让、住宅销售量均有较明显增加，平均楼板价巢湖市上涨幅度最大。但是，从09年销售均价除少数城市如合肥以外其它均比08年同期稍有下跌。从目前房地产整体运行形势判断未来市场销售价格上涨幅度依然不会很明显。分析各城市09年土地成交楼板价与目前销售均价之比。合肥超过30%，芜湖为27%左右；马鞍山、宣城和安庆均为23%左右，其它城市更低。对于皖江城市带九城市未来市场趋势判断，我们认为合肥、芜湖、马鞍山属于第一级别，巢湖、宣城、安庆属于第二级别，其它属于第三级别。2主要城市房地产发

15、展趋势合肥市作为安徽省省会城市，近年随着合武高铁的通车，滨湖新区的开发等城市建设成果逐步显现，商品房销售量2007年已突破1000万平米，2009年土地交易市场和商品房销售市场在全省内一枝独秀，住宅类价格本年度上涨达到11.66%，合肥作为中部崛起城市之一，在政策支持下将迎来新一轮发展周期，可作为寻求短平快的普通住宅项目的重点关注市场之一。巢湖市2007年土地供应量较大，其中碧桂园低价获取全年51%土地，从销售均价来看，巢湖市通过控制08、09年住宅土地供应量来调控商品住房供应量，同时调节销售价格。09年成交楼板价的上涨一定程度上会推高销售均价至3000元/平米左右；安庆市08-09年销售量和销售价格的增长幅度较大。两市郊县人口比例均较大，随着皖江城市带承接产