香悦丽都小区建设商业计划书

1、新余市仁泰2香悦丽都小区建设项目可行性研究报告 新余市仁泰2香悦丽都小区建设项目可仃性研究报告 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark0 o Current Document 第一章 总论 1第一节项目概况 1一、项目名称 1二、项目建设性质 1三、项目承办单位 1四、项目拟建设地点 1五、可行性研究工作的组成 2第二节研究的依据与范围 2一、研究依据 2二、研究的范围 2第三节可行性研究主要内容 3一、建设内容与规模 3二、项目管理与实施 6三、投资估算与资金筹措 6四、问题与建议 7 HYPERLINK l bookmark2 o Current Docume

2、nt 第二章 项目建设背景及必要性 8第一节项目背景 8一、新余市概况 8二、社会经济发展趋势分析 13三、新余市城市发展概况 16四、新余居民住宅市场现状及分析 20第二节项目建设的必要性 25 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第三章建设场地及建设条件 26第一节建设场地 26一、选址原则 26二、项目选址 26第二节建设条件 27一、自然地理条件 27二、社会经济概况 29三、场地现状情况 29四、基础设施条件 30五、建设材料及运输条件 31 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第四章项目建

3、设规模 32 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 第五章项目规划及工程设计 36第一节项目规划方案 36一、规划指导思想与原则 36二、总平面布局 37新余市仁泰2香悦丽都小区建设项目可行性研究报告 三、绿化景观规划 38四、建筑立面 40五、竖向设计 40六、道路设计 41七、住宅户型设计 42八、商铺设计 43九、半地下室设计 43第二节工程设计方案 43一、建筑设计 43二、结构设计方案 45三、给排水设计 46四、电气设计 52第一节环境保护 63一、环境现状 63二、环境质量标准及污染物排放标准 63三、主要污染源和主要污染物 64四、

4、环境影响评价 64五、环境保护措施 65第二节水土保持 66 HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 第七章节约能源 67一、设计依据 67二、建筑节能 671、总平面节能设计措施 672、建筑单体节能设计 67 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 第八章 项目管理与实施进度安排 72第一节项目管理 72第二节项目实施进度 73 HYPERLINK l bookmark96 o Current Document 第九章 劳动安全、职业健康及消防 74第一节劳动安全保护、职业健康 74 HYPERLINK

5、 l bookmark98 o Current Document 第十章 项目招标方案 75第一节项目招标范围及招标组织形式 76第二节投标、开标、评标和中标程序 76第三节评标委员会的人员组成和资格要求 77 HYPERLINK l bookmark100 o Current Document 第十一章投资估算及资金筹措 79第一节投资估算范围 79第二节主要编制依据 79一、基础资料 79二、设备及安装工程 79三、土建工程 79四、其他费用的取费 80第三节投资估算结果 81第四节 资金筹措 84第五节经济效益分析 84一、编制依据 84二、销售收入估算 84三、销售税费及销售费用 85

6、四、开发项目利润 85五、评价结论 85 HYPERLINK l bookmark114 o Current Document 第十二章风险分析及对策 85第一节 业主方自身风险分析及对策 86第二节项目建设参与单位诚信风险分析及对策 87第三节合同风险分析及对策 88第四节项目资金、质量和进度风险及对策 89 HYPERLINK l bookmark116 o Current Document 第十三章结论和建议 91第一节结论 91附件：1、建设单位营业执照复印件2、建设单位房地产开发资质证书复印件附图：1、项目区位图2、项目规划总平面图新余市仁泰2香悦丽都小区建设项目可行性研究报告 i第

7、一章 总论第一节项目概况一、项目名称新余市仁泰2香悦丽都小区建设项目二、项目建设性质新建三、项目承办单位新余市仁泰房地产开发有限公司法人代表：经营范围：房地产开发、销售 （以上项目凭资质证书经营）四、项目拟建设地点项目建设地点位于天润路以东， 东西走向的润天路将小区分 隔成南、北两区。项目北区北面是盛泰园小区，南区南面是 医药公司，医药公司南面是赛维大道。 项目东面是恒大雅园。该地块用地规整，四周城市道路交通便捷，区位优越 ；整个 小区地势平坦，工程地质条件较好，无不良地质现象，城市各项基 础设施容易配套，建设条件优越。新余市仁泰2香悦丽都小区建设项目可行性研究报告 五、可行性研究工作的组成为

8、了加快新余市仁泰2香悦丽都小区建设项目的建设进程，项目承办单位委托我院编制本工程的可行性研究报告。因此，我单位委派了主要技术骨干组建项目组进入现场实地踏勘，在充分取得调查研究资料的基础上， 并对项目进行投资估算和经济分析 及评价，在此基础上编制完成了新余市仁泰 2香悦丽都小区建 设项目可行性研究报告。第二节 研究的依据与范围一、研究依据投资项目可行性研究指南国家计委计办投字 200215号 通知建设项目经济评价方法与参数(第三版)发改投资 20061325 号江西省国民经济和社会发展第十二个五年发展规划新余市国民经济和社会发展第十二个五年发展规划新余市城市总体规划(2008-2030 )项目可

9、行性研究报告编制委托书及咨询合同其他有关的国家规程、规范、标准及项目的有关基础资料。二、研究的范围根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，我院对项目建设的选址和建设条件进行了实地勘察，对项目建设的必要性、建设场地及建设条件、建设内容和规模、总平面 布置与建筑方案、环境保护、消防安全和节能措施、项目管理与 实施进度安排、项目招标方案、投资估算与资金筹措等方面进行 综合研究和分析，提出建设的内容、方案、投资和资金筹措等内 容，为项目建设的决策提供可靠的依据。第三节 可行性研究主要内容一、建设内容与规模新余市仁泰2香悦丽都小区项目，分为北区和南区。其中北区为住宅用地，用地面积10135

10、.06平方米，总建筑面积16209.79 平方米；南区为商住用地，用地面积 34648.63平方米，总建筑 面积76103.79平方米（地上建筑面积59487.45平方米，半地下 室建筑面积16616.34平方米）。项目主要技术经济指标详见下表：北区主要经济技术指标序号单住数量备注一用地面联平方来10135. 06二总建筑面积乎方米16209, 79实际总趙筑 面粮：U068,殆平方米u地上计容总建筑面积平方米16209. 79地上计容实际毘建就 面机：16Q6t,弗乎方米地上计容建筑面积住宅乎方米14485. 8住宅冥际堆藐 面熬；H344. 64乎方米裔业平方来419. 92储裁室乎方米1

11、126. 11输业管理用房平方米120. 43规划要求120. 00社区服务用房乎方米4L 53规划要求A 2比31门卫乎方米16, 00地上不十- 容建 筑面积架空层平方米半地下室|平方来2*地下开计容恙建筑面积乎方米建筑占地面我平方米2704. 97规划要求 3045. 20四绷地面积平方米4261, 63规划要求A40&6 26五容积率X1. 60规划要求1. 60六建筑密度%26, 69规划要求 3山00%七绿地率%42. 05规划要求A斗D. 00%A总户歌户138A总停车位数量个152规划要求152地上停车位地面室内停车位个昭地面室外停车位个64包括公共停车位左个南区主要经济技术指

12、标号 序称 名位单数注 备米 方 平二来 方 平k地上计容建筑面积宅 住米 方 平业 商室藏储5 0B81X米 方 平室 务 医米 方 平卫 门方 平0 O*23X层 空 架室 下 地 半来 方 平三四方 平五率 积 容2 ?1亠八度 密 筑 建%匸率 地 録%725.3A数 户 总户045九个485十位 车 停 内 室 上 地个24个58个574北区.南区体育活动场地十一体育活动场地门球场个1按公共配套设施配置 规定要求儿童游戏场牛1羽毛球场个1篮球场个1室外健身场地个2注:1.北区停车位计算：住宅停车位：138户*1=138个 商业.物业社区用房停车位：581. 88 + 0, 01=6个

13、公共停车位：1斗4个*0, 05=S个乘计停车位：144+4152个农南区停车位计算：住宅停车位：504户*1=504个 商业、管理社区用房*幼儿园*净菜市场停车位：51 18. 20*0. 01=52个 公共停车彳立：55百个*0. 05-28个共计停车位：556+28=584个二、项目管理与实施本项目建设单位为新余市仁泰房地产开发有限公司。为做好项目的各项工作，建设单位成立了项目部，负责各项手续的办理、 设计、报批与实施等各项工作。项目建设期24个月，即2014年8月-2016年8月。三、投资估算与资金筹措经估算，本项目总投资为17743.77万元。其中：建筑工程费 8243.76万元，设

14、备购置及安装工程费 2686.41万元，其他费用 5394.11万元（含土地费、建设期利息），预备费1419.50万元。建 设投资构成如下：总投资17743.77100.00%建筑工程费8243.7646.46%设备购置费306.971.73%安装工程费2379.4413.41%工程建设其他费用5394.1130.4%基本预备费1419.508.0%单位：万元项目总投资构成表项目总投资17743.77万元，资金筹措方案为：建设单位自 筹。四、问题与建议建议项目承办单位加快前期工作，积极落实建设资金，早日开工，保质保量完成项目建设，尽早投入使用，发挥其应有效益。第二章项目建设背景及必要性第一节项

15、目背景一、新余市概况1、自然地理新余市地处赣西地区中心位置，袁河中下游，市域地理坐标为：东经 114 29? 115 24?,北纬 27 33? 28 05?, 全境东西最长处为101.9公里，南北最宽处为 65公里。东邻樟 树、新干，西接宜春，南连吉安、安福、峡江，北毗上咼、咼安。 市域辖一区一县和一个风景名胜区，国土总面积为3163.67平方公里（其中渝水区1775.61平方公里，分宜县1388.06平方公里）。 市域土地利用构成为“六山半水两分田，分半道路和庄园”。城 区距省会南昌160公里，距宜春市64公里，距萍乡市134公里， 距樟树市77公里。2、地质新余市地跨杨子准地台和华南褶皱

16、系两大地质构造单元。地层发育较全，出露良好，区内除前震旦系，寒武系，中泥盆统， 中侏罗统一中白垩统，上第三系缺失外，其他各系地层均有出露， 总厚达10572 14886m新余市在漫长的地质史上，几经沧桑， 由于不同的沉积环境使出露地层内蕴藏着丰富的铁、煤、石灰石、镁质粘土、粉石英等沉积矿产。新余市历史上岩浆活动频繁，侵入期次多，但分布零星，规 模不大，以酸性侵入岩为主，超基性侵入岩局部可见，但不发育， 在侵入岩和变质岩中含有丰富的金属矿产。新余市地跨两大地质构造单兀， 地质构造复杂，以萍乡一广 丰深断裂为界（地理位置大致以沿浙赣铁路为界），以北属杨子准地台，以南为华南褶皱系，本区构造发展演化与

17、区域上一致， 经历了多次强烈的构造运动。新余市在地台晚期相对活动时形成了规模不一的断陷盆地， 主要分布在洋江以北下塘一带， 以及新余城区以东地区， 分别隶 属于雷桥盆地及清江盆地，呈北东一南西展布。区内断裂发育，主要有萍乡一广丰深断裂， 谢家岭一未山大 断裂及一系列小断裂（断层群：操场断层群、洞村断层群、水头 楼下断层群，东坑一双林断层群，分宜断层群，铁坑断层群、 皇化断层群，河下断层群及花鼓山断层群等）。区内构造线走向一般为北东一北东东向，部分为北北东、北北西向，属华厦系构造。新余市属6度以下地震烈度区，无需地震设防。3、地貌新余市地处萍乐凹陷带西段与武功山隆起带相邻部位，南部为由元古界变质

18、岩系多期花岗岩组成的以低山为主的低山丘陵 地形，中部为由上古生代、中古生代新生代地层组成的波浪起伏 的丘陵岗地及袁河流域冲积平原地形， 北部蒙山-狮形顶低山 地形呈北东东向横亘于北部边缘， 形成新余市南北高，中部低平， 东部扇形敞开，袁河横贯中部的鞍形地貌特征。区内地势南北略高，南面大岗山山势峻峭，主峰大岗山海拔 1091.8m，为区内之冠，北部蒙山主峰白之峰海拔1004.2m,区内山体一般呈北东一南西向展布，区内中部较低平，河溪纵横， 水网密集。袁河呈近东西向横贯中部， 新余城区以东冲积平原呈 扇形敞开，阶地发育，为沉积内叠阶地，冲积平原较宽敞，一般 宽56km最宽处可达8km纵向上较平缓，

19、坡度一般不超过3?。新余市地貌类型主要分六种：（1）构造侵蚀低山地形；（2） 构造侵蚀高丘陵地形；（3）构造侵蚀剥蚀低丘陵地形；（4）侵蚀 剥蚀岗地地形；（5）河流阶地地形；（6）河流冲堆积平原地形。新余市低丘（海拔100300m面积最广，达265.05万亩， 占土地总面积55.85 %，主要分布在分宜县，渝水区之中部和东 部，河谷平原（海拔在100m以下）面积为148.32万亩，占土地 总面积的31.25 %，主要分布在渝水区袁河两岸，江口水库以下 河谷冲积平原。高丘（海拔 300 500m）面积为51.45万亩，占 土地总面积的10.84 %，主要分布于分宜县高岚、洞村、风阳和 渝水区的九

20、龙、良山、河下等地。低山（海拔在500m以上）面积9.71万亩，占土地总面积的2.05 %，主要分布在西南大岗山和北部蒙山一带。4、水文新余市地处袁河中下游，河流水系十分发达，新余市共有大 小河流22条，其中有17条属袁河水系，另外四条属其他水系。 新余市较大河流有袁河、孔目江、杨桥河、蒙河。流经新余城区 的有袁河、孔目江。袁河属赣江水系，发源于萍乡武功山北麓， 自西而东流经四市（萍乡、宜春、新余及樟树市），于樟树市张家山乡的荷埠馆注入赣江。 河流全长273km,流域面积6486k m2, 其中江口水库坝址以上的集雨面积3900k m,袁河多年平均流量112m3/s，枯水流量3-5m3/s，历

21、史最大洪峰流量（1926年）为 5860nB/s , 1962年江口地段实测洪峰流量为3710n3/s，江口水库多年平均迳流总量为 34.44亿m3。江口水库以下河段流量受 江口水库的控制，袁河在新余市境内长度为116.9km，其中分宜县内26.3km，渝水区境内90.6km,市内河床比降为 0.196?, 平均深度7.3m，平均宽度155m最窄处仅60m （罗坊乡八元村 河段），河道弯曲线窄，局部河段砂、砾石淤积成滩，俗有十八道弯三十个滩”之说。孔目江属袁河支流，发源于分宜县洞村乡蛇咀自然村蒙山西 麓，流经分宜县洞村乡，渝水区的欧里乡、观巢乡，经沙土乡贯 下村注入袁河。孔目江全长 49km,

22、流域面积484k m,河床平均 宽30m平均深3.1m，河床比降1.2 ?,多年平均流量 7.7m3/s , 枯水流量1.5m3/s。十年一遇洪峰流量 830n8/s。新余市较大河 流还有杨桥河、蒙河等。5、气象气候新余市地处亚热带湿润性气候区， 具有气候温和，日照充足， 四季分明，雨量充沛，无霜期长等气候特点。 气温：新余市多年平均气温 17.8 Co 七、八两月为全 年最热月，平均气温在26.6 29.8 C之间，极端最高气温达40C(1971年7月31日)。1、2两月为全年最冷月，月平均气温在3.5 C 5.6 C之间，极端最低气温为-8.3 C,全年无霜期276天。 0照：新余市多年平

23、均日照时数1667.2小时，占可照时数的37.5 %，太阳辐射总量多年平均值为102.89千卡/c m2,但时空分布不均，一般山区低于丘陵，丘陵低于平原。每年7、8两月日照时数明显偏多，占全年日照时数的59%, 7月份太阳辐射总量为14.144千卡/c m, 11、12两月日照时数显著偏少， 其中2月份辐射总量仅为5.224千卡/c m。 降水：新余市多年平均降水量为1582.3mm,最大年降水量达2125mm( 1954年)，最小降水量为 986.8mm (1978年)， 新余市属全国多雨地区之一，降雨丰沛，比全国平均降雨量629mm 多一倍多，比江西省平均降雨量1350 1397.3mm多

24、185 232.3mm,水资源丰富，但降雨时空分布不均，每年4 6月降雨占全年降雨量的 46%左右，而1012月份仅占全年降雨量的12%左右，在地域分配上一般沿浙赣铁路， 江口水库一带降雨量 最多，分宜县洞村一高岚一带也是多雨中心， 其余均相应为少雨 区，良山镇为最少。（4）蒸发：新余市植被条件较好，年蒸发量一般低于年降水量，新余市多年平均蒸发量为1071mm最大年蒸发量为1360.4mm （1963年），最少年蒸发量 820.8mm （1975年），每年7 9月蒸发量最大，一般占全年的 45%, 1 3月最少，约占全 年的12%，时空分布不均，一般平原大于丘陵和山区，78月份为全年最大蒸发月

25、，历年最大月蒸发量为363.4mm （1971年7月），1 2月份为全年最少蒸发月， 历年最少月蒸发量为25.0mm（1984 年 2 月）。（5）风：新余市城区四周环山，风力微弱，多二级风，多年平均风速为2.5m/s，风速大于7级风（17m/s）以上日期平均 每年1.3天，新余城区主导风向为东北风。10月份以后因北方冷空气自鄱阳湖侵入我省，沿赣江、袁河运行至新余市，使新余市风向多呈东北、东北偏东。受夏季亚热带风高控制，而南部武 功山余脉阻挡高气压，高气压只能从湖南沿袁河侵袭新余市，故常多西南、西南偏南风。二、社会经济发展趋势分析二十一世纪，经济全球化趋势的增强和我国加入世界贸易组 织，有利于

26、推动体制创新和技术创新，发挥比较优势，提升产业 的国际竞争力，更多更好地利用国际国内两种资源、两个市场， 国家实施西部大开发战略，加快中西部地区的发展，亦有利于江 西省发挥承东启西、贯通南北的区位优势，更多的吸纳沿海产业 的转移，促进经济结构的调整。在全球经济一体化不断深入和我国加入世贸组织的背景下， 产业梯度转移的速率越来越快。随着“三个基地、一个后花园” 的正确定位，以及近两年改善发展环境所产生的“江西现象”的 良好示范效应，江西省具有承接产业梯度转移的比较优势。只要不断改善发展环境，就一定能牢牢抓住这一历史机遇。承接产业 转移，外资大量涌入，与周边省市相连的高速公路基本贯通, 众多有利因

27、素支持江西省经济进一步看好。2011年是“十二五”规划的开局之年，也是中国共产党成立90周年。奋斗目标是：到2015年，全市生产总值将达到1700 亿元；财政总收入 280亿元；规模以上工业增加值 1000亿元， 规模以上工业主营业务收入 5000亿元；固定资产投资年均增长 20%以上，城乡居民收入年均增长 13%以上，城镇化率达80%努 力实现人均期望寿命达到 78岁。2012年新余市社会经济发展主要体现在以下四个方面：一、加快发展第三产业。第三产业的发展水平是衡量经济社 会发达程度的重要标志，关系着新余市提前全面建成小康社会目 标能否顺利实现。新余市着力优化产业结构，强力推进商贸流通“ 1

28、020”工程，大力发展文化旅游和金融服务业， 第三产业发展 取得明显成效。2012年，新余市第三产业实现增加值 265亿元， 增长11.4%；占GDFt匕重31.6%，提高了 4.2个百分点。二、大力推进农业产业化。新余市以农民增收为出发点和落脚点，出台关于大力推进农业产业化发展的意见，制定了新 余市农业产业化发展规划，扎实推进农业产业化“ 1010”工程。 2012年，全市新增新余蜜桔1.03万亩、高产油茶2.3万亩、商 品有机蔬菜8400亩；完成农田水利基本建设投资 4.65亿元，创 历年之最；38家省级以上龙头企业完成销售收入104亿元，带动17.8万农户增收3.74亿元。三、项目建设加

29、快推进。2012年，新余市新开工亿元以上项 目115个，累计完成投资281.7亿元，100个重点项目全部在建， 完成投资200亿元。赣铁物流园、杭南长客运专线（新余段）、新 电2台66万千瓦机组、分电2台100万千瓦机组等项目稳步推 进，白梅水利枢纽工程列入国家大中型水库“十二五”建设规划。四、“三项政策”稳步实施。2012年，编制完成国家节能减排财政政策综合示范项目231个，实施方案在全国8个试点城市 中第一个获批，获中央财政支持资金5.37亿元；“城市矿产”示范基地开工项目10个，新签约项目8个，获补助资金1.15亿元；资源枯竭城市转型规划通过省级初审，项目储备库收集八类项目262个，累计

30、获转移支付资金 5.03亿元。三、新余市城市发展概况50年前，新余的城区面积约5平方公里。60年代和70年代， 新余市主要围绕老城区与新钢厂区蔓延发展。1983年新余复市时，城区面积约10平方公里。1984年决定将城区向北扩展，越 过浙赣铁路，在仰天岗以南建设新区。1986年新余市委、市政府等党政机关陆续迁至赣新路（今仙来大道），形成城北政治中心、城南商贸活动中心格局，城区面积扩大到约16平方公里。80年代末、90年代初城市建设基本集中于城北地区。1993年，为适应经济发展需要，筹建城东经济开发区。1997 年，城区工业布局与城市功能布局之间的矛盾显现，决定跨越孔目江与新花铁路向东依托城东经济

31、开发区进行工业布局，2001年成立高新技术开发区。至此，新余市形成以浙赣铁路、新周铁 路、孔目江为天然坐标，按四个象限进行的总体功能布局。新余因钢设市、凭钢兴市，是江西省的钢铁工业基地，钢产量占全省42.31%，随着新钢700万吨产量的实施，其在全省钢 铁工业龙头地位将进一步得到加强。多年积累已经形成冶金、 机械、纺织、电力、食品、建材等工业基础，人均GDP远高于全省平均水平，处于全省11个设区市的第2位。新余市第三产业从 1983年以来持续加速发展，年均增长 20.41%，对新余经济发展贡献作用越来越大。人均社会消费品零售额指标由1997年全省第十位上升至2002年第二位，三产所占比重指标也

32、由第十位上 升至第六位。90年代以来，新余市三产发展依托职业教育快速 增长，随着交通区位条件的改善，物流、旅游业快速发展势头逐 步显现，区域中心城市地位日益加强，经济发展体现出强烈的外溢性，形成“北牵上高、南带峡江、东及樟树、西至宜春”经济 辐射格局。1、现状建设概况现状城区分三片展开建设：（1）城北片：浙赣铁路以北，孔目江以西部分，该区是1983 年新余复市以后开始建设的新区， 是行政文教生活区，现状以仙 来大道为骨架展开建设，建成区面积约 9.6平方公里。（2）城南片：浙赣铁路以南，袁河以北部分，建成区面积15.3平方公里，以新周铁路为分隔呈两组团展开建设：老城组团：新周铁路以东部分，为商

33、贸居住区，这是新余市历史形成的老城区，以抱石大道和胜利路十字型骨架展开建设。 建成区面积4.2平方公里。城西组团：新周铁路以西部分，为工业区，布置有新钢、电 厂、二化、钢丝厂、电工厂等大中型企业，建设布局较分散。建 成区面积11.1平方公里。（3）城东片：孔目江以东、浙赣铁路以北部分，属新余市 新余市，为工业生活区，以仙来大道为轴线展开建设，布置有前 卫化工厂、福润、新华公司、北大高新生物等企业，建成区面积 4.9平方公里。现状城市建成区31.73平方公里，城市主中心位于城南抱石 大道与胜利路交汇处，副中心位于城北人民广场。 大型商贸服务 设施主要布置在抱石大道、胜利路、解放路两侧，其他公建设

34、施 主要沿仙来大道和劳动路布置。2、城市发展规划新余市城市总体规划（2008 2030年）规划期限：2008 2030年，其中近期 20082015年、中期 20162020年、远期 2021 2030年、远景为2030年以后。规划层次与范围：市域城镇体系规划范围为新余市行政管辖 范围，包括新余市区和分宜县，市域总面积3178平方公里。中心城区总体规划范围为市区各街道、下村镇、水西镇、珠珊镇、 观巢镇以及河下镇的部分地区，总面积318平方公里。人口规模：市域人口规模规划近期2015年134万人，中期2020年147万人，远期2030年人口 170万人。中心城区人口规 模规划近期2015年63万

35、人，中期2020年75万，远期2030年 96万人。城市性质：国家光伏、新能源和江西钢铁产业基地，鄱阳湖 生态经济区副中心，环境优美的山水旅游城市。城区总体布局与功能分区： 城市按清宜公路东、西扩展与水 西、河下镇区对接，适时跨过袁河向南发展，通过“二横四纵加 环路”道路系统形成布局合理、功能明确、用地紧凑、结构紧密 的“一带五区”城市总体框架。核心区带：由城南老城中心区、城北七家山新城中心、城东 商贸物流区组成，为中心城市生活、生产服务的核心区域，承担 城市商务、金融信息、商业服务、文体物流等职能。城北区：孔目江以西，浙赣铁路以北部分，规划为行政、文教、生活居住区。总用地面积 15.6平方公

36、里。城南区：老城区、抱石公园以西、袁河以北部分，规划为商 贸居住区。总用地面积为 5.1平方公里。城西区：袁河以西，抱石公园以西部分，规划为职业教育、 工业生产区。总用地面积为 21.1平方公里。城东区：孔目江以东，浙赣铁路以北部分，规划为物流、工业、生活居住区。总用地面积 20.9平方公里。仙来区：袁河以南部分，规划为商贸居住区。总用地面积为 2.3平方公里。城市建设总方针：东拓、西延、北优、南蓄、中疏。总目标 是：衔接区域交通，建设对外窗口；突出山水景观，提高城市品 位；完善城市功能，强化中心城市地位。重点建设区域：城东区以仙来东大道、高新大道、新欣大道、新城大道、纵二路、纵三路为骨架展开

37、布局。其主导功能为商贸 物流、工业和生活居住综合功能区。配套安排公建设施，强化生 态环境建设。城西区以白竹路、长青路立交的建设为契机，畅通 新老城区与城西区的铁路通道，在河下安排职业教育用地， 建设新钢二通道，安排物流仓储用地和居住区建设。城北区以仙来西 大道、仰天岗大道、北湖路、科环路、中山路为骨架展开布局。 其主导功能为商贸、行政、金融、文体、旅游接待服务。以金融、 贸易、商务中心区开发、体育中心兴建、孔目江“一江两岸”工 程实施为动力，建设城市主中心，配套安排居住区建设。突出体 现区域中心城市及商贸、体育、旅游中心的城市职能，示现近期 初步确立城市定位目标。四、新余居民住宅市场现状及分析

38、（一）新余市住宅市场现状1生活居住现状新余市城区现状居住用地总面积 1270.63公顷，占城市总用 地的40.05%,人均居住用地面积 36.03 讥城区居住用地相对 集中，主要分布于城南和城北，以及城东小部分。城区外围大型 企业配套建有职工生活区。城南老城区各类用地混杂， 大街小巷交织穿插，陈旧老房较 多，其中夹杂不少城中村，居住建筑基本为低层高密度布置，居 住环境质量较差。城北新区基本上为文教行政生活区，生活居住 环境质量较好。各区基本情况如下：城南居住区城南居住区包括浙赣铁路以南、袁河以北所有城区范围， 有居住用地449.43公顷，居民约22万人（户籍人口，下同）。本 区除新钢、二化生活

39、区为统建，相对集中外，其余多为不同时期 建造的旧式住宅及新建住宅，用地不完整，生活环境、居住质量 欠佳，有待改造。城北居住区城北居住区包括浙赣铁路以北，袁河以西所有城区范围， 有居住用地426.31公顷，居民约18万人。城北整体居住环境较 好，但其中也夹杂部分城中村。2、房地产制度和房地产市场状况受房地产宏观调控政策影响，目前房地产市场各相关主体普 遍认为新余市房地产市场总体上正向着调控方向积极发展。新余房地产市场已经由前期的过于火爆转入理性的平淡周期。2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究 部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项加强房地产 市场调控的政策措施（称为“

40、国五条”）。会议不仅再次重申坚 持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购 房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。中国30余个城市在3月底公布地方版“国五条”细则，其 中半数以上二三线城市仅公布“房价调控目标”，被舆论称为“温柔的毛毛细雨”。之前异常火爆的二手房交易市场因“20%个人所得税”等调控重拳未被提及而温度骤降。新余市房价在江西省设区市中不算高，居倒数第几位，甚至比周边的樟树、高安等县市要低。而新余的楼盘品质又比周边城 市要好，所以房价上涨有一定的合理性。但新余经济这两年受国际金融危机的冲击较大，两大支柱产业一一钢铁和光伏产业影响 尤其严重，再加上

41、“国五条”的严厉调控，所以新余的房价在 2014年要想出现比较大的涨幅几乎是不可能的。因此，预测今后一段时间，新余市房地产市场表现为：商品 住房成交价格将趋于平稳，或将在小幅震荡中保持平稳上升。（二）新余市住宅供需状况分析1、新余市商品房的供需情况据有关单位统计，目前新余市每年新增加的外来人口约在 1 万人左右，根据新余市房产局介绍每年市场需求约 150万（建 筑面积）。而目前新余市每年推出建筑面积一般在 160万，其 供需比较平衡，这主要体现在以下两方面：空置率低。在新余市场上开盘较早的住宅项目销售大多接近 尾声，大多销售掉95%上单位；销售进度平稳，在销售各个阶段成交情况都尚称理想，基本上

42、均能在一定时间段内完成销售目标。2、户型面积需求以大中户型为主与沿海城市不同，新余消费者对住宅户型需求多为 100 以 上的大户型，而新余目前在售住宅户型多以 120 左右的三房两 厅为主，与市场需求相符。此外，消费者对于户型的规整性、朝向、通风采光均较为重 视，这也是影响其是否购买的重要因素之一。3、建筑结构以多层、小高层为主在新余的住宅项目大都为多层住宅，北湖星城、春龙湖畔豪园等均为多层住宅，政府号召集约利用土地，鼓励建设小高层、 高层，从近期在售的春龙湖畔四期、加州国际公馆二期、孔目江 住宅楼小高层销售情况来看， 多层、小高层住宅的销售态势都良 好，部分较好的楼层及户型已经售罄，这对建设

43、多层住宅的开发商来说，是个利好的信息。4、杂物间或车库与住宅的配比较高在新余市场，杂物间（8-15 ）和车库（车位）为客户购买 住宅所要求的基本配套，有无储物间或车库（车位）是影响购买决 策的重要因素，与此对应，新余市面上所有的在售住宅项目均考 虑此点而配置了相应的储物间及车库单元，且与住宅数量的比例多数达到1: 1以上。（三）新余市住宅物业市场走势分析由于新余市场住宅项目整体销售状况良好，而市场长期蓄积的消费力尚未完全释放， 住宅项目仍具备一定的升值空间。由于住宅开发量的不断增长， 竞争也较以往更加激烈，同时受新余市 家庭平均收入水平的限制，因此年内的住宅价格的上升幅度将不 会太大。一方面，

44、国家对房地产调控政策继续发挥作用，在宏观政策 背景下，房价上涨趋势会得到进一步抑制；另一方面，城市化步 伐加快，开发的房地产主要以满足居住为主，市场需求空间仍然较大。未来房价不可能出现大的波动，但随着房屋功能不断的完善，对建筑节能、环保等要求越来越高。从目前新余建筑结构来看，小高层住宅的中档楼盘是市场的 主力，大多户型面积均在120 左右，小面积与超大面积住宅的 比例在短期内均不会有大的变化。根据统计部门的抽样调查情况来看， 新余市中低收入者的购 房支出均为零，购房者集中在高收入居民中， 而高收入者的住房 面积为40.18平方米/人，远高于人均住房面积的29.53平方米/ 人，而中低收入居民的

45、人均住房面积分别为26.17平方米和23.41平方米，低于高收入者的住房面积，甚至低于平均数，因 此中低收入者并不是没有购房需求，只是日益高涨的房价让中低收入者只能望房兴叹。第二节项目建设的必要性随着住房制度改革的全面推进， 住宅的商品化、社会化程度 不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型 向生态化、艺术化、智能化兼而有之的综合型过渡，而新余市房 地产正处于过渡时期，适应时代的发展，社会的需要是房地产的 发展方向。新余市仁泰2香悦丽都小区建设项目的实施， 不仅将改变新 余市的城东地区面貌，提升城市品位，而且带动了相关产业

46、发展。 对于改善城市中高收入居民的居住和生活条件、促进社会和谐安定具有重要意义。因此,本项目的建设是必要的。第三章建设场地及建设条件第一节建设场地一、选址原则1、坚持科学合理、节约用地的原则；2、在满足基本功能需要的同时，适当考虑未来发展；3、合理确定规划分区，居住、公共建筑、休闲活动等各功 能布局合理，科学地组织人流和物流；4、根据不同地区的气象条件，使建筑物的朝向、间距、自然通风和小区绿化达到最佳程度，为生活、居住创造良好的自然环境和人文环境。二、项目选址新余市仁泰2香悦丽都小区建设项目，该地块用地规整，四周城市道路交通便捷，西侧紧邻天润路。小区被润天路分成南北 两区。北区北面是盛泰园小区

47、，南区南面隔医药公司是赛维大道。 项目东面是恒大雅园。地块处在城东区，区位优越。北区用地面 积10135.06平方米,建筑面积10609.79平方米；南区用地面积 34648.63平方米，建筑面积76103.79平方米。第二节建设条件一、自然地理条件1、地理位置新余市为省辖市，位于江西省中部偏西，赣江支流中下游， 距省会南昌约 160km 地理坐标为北纬 2733? -2805?，东经 11429? 11524?。新余市地域东西长 101.9km,南北宽65km 东邻樟树，南与吉安、安福、峡江接壤，东南与新干交界，西接 宜春，北面与上高，高安为邻，总面积3164k m2o2、地质地貌及资源新余

48、市地处武功山东北麓和邵阳湖平原边缘，属丘陵、平原区。除西北、西南部有少量丘陵和低山、中部和东部有海拔30.50 米的河谷平原外，几乎全境都是逶迤起伏的低丘岗地。山地面积约占总面积的3%,丘陵占11%，低丘岗地占70%、平原占14%, 水域占2%。地势周高中低、西高东低。山峰以境西北的蒙山为 最高，海拔1004米。项目所在地为低矮丘陵，起伏不大，地势北高南低，高程一 般在4348米。该地属六度以下地震烈度区。项目所在地植被种类基本上以人工培养为主，树种单一，乔 木为马尾松，灌木主要是油茶林。其余的为农作物如：蔬菜、水稻等。3、气象气候区内属东亚季风湿润气候区，气候温和，四季分明，雨量充 沛，年平

49、均降雨量为1568mm日最大降雨量154.3mm年平均气 温为17.8 C,最热月为7月，极端最高气温40.0 C，最冷月为 1月，极端最低气温为7.2 C。最热月半均温度 29.4 C,最冷 月平均温度5.5 C;年平均无霜期 283天；年平均大气压1007.2hpa :全年平均风速 1.3m/s，夏季平均风速 1.6m/s，冬季平均风 速l.0m/s，年主导风向为东北偏东风，春季、秋季主导风向均 为东北偏东风，夏季主导风为偏南风。4、河流水文特征新余市区内地表水体主耍是袁河。袁河源自萍乡市南部的武功山北麓新泉乡，是新余市的最大水系，属赣江一级支流，其上 流长235km流经宜春、新余、在樟树

50、附近汇入赣江，流域面积 3898km袁河在新余市境内长125km,由西向东横贯新余市；是 新余市工农业用水和纳污的主要河流。河床平均坡降比为万分之 二点六。河面宽 100 250m 枯水期最小流量 2.0m3/s，丰水期 流量为535n8/s，平均流量104.8m3/s，最大洪水流量 5860 m3 /s，最高洪水位 48.87m。孔目江是新余市区重要的水源地，发源于分宜县的双林镇和洞村乡，途经分宜县的双林镇、洞村乡，渝水区的欧里镇、观巢 镇、下村镇、城北办事处、城南办事处，在城南办事处观下村附 近流入袁河。二、社会经济概况2012年，预计全年实现生产总值 840亿元，增长10%财政 总收入1

51、16.89亿元，增长5.1%，其中地方财政收入 83.23亿元， 增长19.9%;固定资产投资754.8亿元，增长20.5%;社会消费 品零售总额155.4亿元，增长17%引进内资423亿元，增长30% 城镇居民人均可支配收入 22480元，农民人均纯收入10047元， 均增长14%居民消费价格涨幅控制在 2.6%。2013年，全市经济社会发展的主要预期目标是：生产总值 增长11%力争13%财政总收入增长16%力争20%地方财政 收入增长10%力争15%规模以上工业主营业务收入增长 15% 固定资产投资增长20%社会消费品零售总额增长 15%外贸出 口总额增长5%力争10%实际利用外资增长10

52、%内资增长20% 城乡居民可支配收入增长13%居民消费价格涨幅控制在3.5%以内，人口自然增长率控制在省定目标以内。三、场地现状情况新余市仁泰2香悦丽都小区建设项目 ，该地块用地规整，四 周城市道路交通便捷。 小区由润天路 分为北区和南区；小区西 面紧邻天润路，南面邻 赛维大道。地块区位优越，用地面积 52202.85平方米，总建筑面积（一 期和二期）106787.86平方米其中北区为住宅用地，用地面积 10135.06平方米，总建筑面积 16209.79平方米；南区为商 住用地，用地面积 34648.63平方米，总建筑面积76103.79平方米（地上建筑面积59487.45平方米，半地下室建

53、筑面积 16616.34平方米）。地块交通便利，建设条件优越。项目用地地势平坦，工程地质条件较好，无不良地质现象， 城市各项基础设施容易配套，所以该地块适宜建设成居住小区。四、基础设施条件1、供水、排水拟建场地水源由新余市水厂自来水网提供， 周边道路均铺设 有市政给水管道，能满足项目建设要求。拟建场地中，将布置雨、 污分流排水管道，分别排入市政排污和雨水管道中。2、供电拟建场地电源来自华东大电网。 所需电源由赣西供电公司配 送，可满足项目要求。3、燃气燃气气源由新余市燃气公司提供，市政中压供气管网已铺至基地边，能满足项目供气要求。4、通讯新余市建有程控电话交换网络，开通了移动电话、无线寻呼、

54、国际互联网和邮政快递业务， 移动电话、无线寻呼信号覆盖新余 市。拟建场址市政道路上现已全部架设开通全国直拨程控电话及 移动通讯，可满足项目固定和移动通讯要求。 宽带网接市广电网， 电话接市电信局区域主干线。5、交通场地交通便利，交通条件优越。五、建设材料及运输条件工程所需的建设材料如钢材、木材、水泥、电缆等均可由新余、南昌及周边建筑材料市场供应。第四章项目建设规模新余市仁泰2香悦丽都小区项目，分为北区和南区。其中北区为住宅用地，用地面积10135.06平方米，总建筑面积16209.79 平方米；南区为商住用地，用地面积 34648.63平方米，总建筑 面积76103.79平方米（地上建筑面积5

55、9487.45平方米，半地下 室建筑面积16616.34平方米）。项目主要技术经济指标详见下表：北区主要经济技术指标号 序称备一二地上计容建筑面积宅 住业 簡藏储米 方 平35 J 4卫 门上计磊 地不容磁层 空 架米 方 平一三四五/O6IX六度 筑%七率 地 嫌%ALiiL一户813九个251个88个64南区主要经济技术指标号 序称 喀量 数注 备一米 方 平二地上计容建筑面积宅 住* 方 平业 商米 方 平室藏储来 方 平米 方 平室 务 医场 市 菜 净米 方 平卫 门米 方 平O O*23层 空 架米 方 平地 半方 平米 方 平/三四五率 积 容271六度 密 筑 建%863.3七

56、率 地 绿%275Hl管谿及诸水箱热摘失轧无量稣此处取2刿太阳能集热器面积AC=1.235m2采用集热板外形尺寸 L20003 B10003 H80mm.6)、每户配置100L储热水箱，各栋层数、户数、承压水箱 台数见下表南地块：序号栋号层数户数供热方式水箱数辅助加热11#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热22#6F30户100L阳台一体式太阳能30个1.5KW电辅助加热33#6F20户100L阳台一体式太阳能20个1.5KW电辅助加热44#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热55#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热6

57、6#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热77#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热88#6F22户100L阳台一体式太阳能22个1.5KW电辅助加热99#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热1010#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热1111#6F20户100L阳台一体式太阳能20个1.5KW电辅助加热1212#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热1313#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热1414#6F20户100L阳台一体式太阳能20个1.5K

58、W电辅助加热1515#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热1616#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热1717#6F22户100L阳台一体式太阳能22个1.5KW电辅助加热北地块:序号栋号层数户数供热方式水箱数辅助加热11#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热22#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热33#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热44#6F24户100L阳台一体式太阳能24个1.5KW电辅助加热55#6F10户100L阳台一体式太阳能10个1.5KW电辅助加热7

59、)、太阳能热水器工作原理平板型阳台式太阳能热水系统主要由全升流折线式流道的平板型集热器、夹套换热承压水箱、循环管和进出冷热水管等组 成。水箱夹套中的防冻液(工作介质)经下循环管进入集热器下 部的三根升流管，再经折向集管转入上部的三根升流管，最后从集热器上接口出去，在此过程中，吸热板的选择性涂层吸收太阳 能辐射并将所转化的热能传递给升流管中的工作介质(防冻液)，被加热的介质经上循环管进入水箱夹套上部，整个夹套通过其内壁再将热量传递给内胆中的水，使其温度升高成为热水，当打开出口热水阀门时，自来水便会靠自身压力将热水顶出热水阀门。六、消防设计1、建筑消防1.1、本项目建筑为商业和住宅，建筑防火等级均

60、为二级。1.2、设计依据建筑设计防火规范(GB50016-2006)住宅建筑规范(GB50638-2005)建筑给水排水设计规范(GB50015-2003)1.3、设计原则、本工程按建筑设计防火规范(GB50016-2006)，及有 关消防规定进行消防设计。、遵循“预防为主，防消结合”的消防工作方针，针对办 公楼建筑的特点，立足自防自救，3)、采用可靠的防火措施，做到安全适用、技术先进、经济合理。1.4、总平面布局1）、消防车道：按照小区的使用性质及消防要求，消防车道 通达每栋住宅楼，以满足消防急救需求。2）、建筑周边设置相应的消防给水管道以及室外消火栓，室外消火栓间距不大于120米。3）、建