8203估价师协会网站cms实践总结

1、个人专业实践总本人 2004 年正式加入土地估价行业导老师和公的助以及自身坚持不懈的努力下，怀着对评估行业无个人专业实践总本人 2004 年正式加入土地估价行业导老师和公的助以及自身坚持不懈的努力下，怀着对评估行业无限的热爱，经过 年的实自己从一个仅对评估基础理论掌握的大学生快速成长了一名能游刃有余独立受理并完成评估具备扎实理论和丰践经验的土地估价师毕业 5 年来一直从事评估行业，参与完成的评估项目近 300 个特别是2007 年至2008 年期间专职从事于撰写土地估近 100 个，类型涉及土地交易中心挂牌底完成土地估土地使用权转让评估、抵押评估裁定评估、课税评估、企业制评估以及储备中心收购土

2、地使用权及价格评土地水平有了大幅的提高在不断提高自己实践经验的同时，我也没有放松对估价理论的习和再先后取得房地产估价师资格土地估师资极参地估和省市土地估师组织的各种培训班的这个过程中使自己的估价理论平又有了很大的提高由于估价行业的特殊性使估价机构着越来越多风险，肩负着越来越重的责任和义务，因此在平时估价工作中我也常注意估价风险的防直以一名优秀估价师所应具有的职业道来约束自己，遵循合法、独立、公正、客观原则完成好每一个评估目经过几年的实践，我对土地估价程序、土的格式、地估价方法的土地估价行业的风险防范及行业发展前景目经过几年的实践，我对土地估价程序、土的格式、地估价方法的土地估价行业的风险防范及

3、行业发展前景有了些个人的理解和体会，现总结如下一、土地估价程序的几点理解和体会1、土地估价业务受理前签定估价合同的重要性。由于目前土估价行业的竞争越来在受理业务时往往忽略了估合同的签定，有时甚至先进入项，待完成了估后再补估价合同并和委托估评。其实这是非常在一定程度地既给评估机构增加了风险能造成估价机构资浪费。因此在正式开展评估项目前，先签定正式的估价合同要的在开展评估业务前签定正式的估价合同，要明确双方务，以保证双方合作顺利进行，尽量避免不必合同中必须包括委托方和受托方的全称评估目的、估价对具体情况、评估基准出具的时间限制使用的估费收取的金额、时间和方式、双方的违约责任、双方的权利和以及争议解

4、决的方式等等。其实在明确了以上内容的同时也然对评估对象的基本事项有了比较充分的了解，为合理安定作业计划提供了前2估价师在拟定个人的估价作业计划中最好初步对评估项采用的技术方法有个大概的这样在后面料和实地勘中才有所重点这个技术思路也可以在具体收集完资料后不断调整完善3估拟订完作业计划后最好先不要马上去现场进行勘查可以先在机中才有所重点这个技术思路也可以在具体收集完资料后不断调整完善3估拟订完作业计划后最好先不要马上去现场进行勘查可以先在机构内查一下以前是否做过同一区域内相同或相似类土地估的资料调出来翻阅一下，并比较现在待估的地块和以前评估地块的还需在现场收集的资料是这样就可以现场收集时有所重点免

5、重复工作效率4、在选定估价方法的步骤中，估如果有条件内审共估价方法的选取，大家各于选择最佳的估价方可以避免由于估前期选择方法的误后面在审核的过程中需要重新选取估价方法而撰时间上的浪费，也耽误的评估计划的进程5、估可以利用自身的专业技术优势，为委托以外的或者利用、管理部门比较熟悉、了解办程序的优势，为委托方提等相关的增值业务。这样可以提高构的收益，也能在一定程度上提高估价师的社会地位二、 在实践中土地格式上通常存在的一些1、估价目的中常常出现依据不充。比如在心委托的土地挂牌底价评估中在表述估价目的时未写明“根拍卖挂牌出让国有土地使用（民资源部11 2002 7 1 日起施行招标拍卖挂牌出让国有使

6、用权、旅游和商品住宅等各类经营性用地，须以招标、拍卖或者挂牌方而这样估价目的是完整的2、估价定义中容易漏掉同时须以招标、拍卖或者挂牌方而这样估价目的是完整的2、估价定义中容易漏掉同时描述宗地红线内外的开易出现未描述清楚现状用途和规划用途估价目的本次评估定的开发程度算错误估价基准日起待估宗地的剩余使年期等等。建议将估价定义分几个小点来描述，这样不容如分为地价内涵土地利用条件线内外实际开发程度等几点3、在土地登记状况的描述中往往缺少对土地来源和描述。有的是由于待估地块转让的次数比较多导致历史沿革比的是由于委托估价方负责的导致人了解待估宗地的历也是估觉得比较麻烦有向委托方仔了解。无论怎样，我以后这一

7、块时会尽收集详尽的资料，把这一部分描述清楚4、在对估价原则的描述中，过去刚开始时有的土地估价原则都罗列上去，觉得这样做便万无一失，实际上这错误的，是一种非专业性的做法，不符合一名优秀估价师应具备的质。其实只须描述与后面估价方法相对应的估价原则5、假设和限制条件是一非常重要的组成有的待估宗地实际现状用途为工业，而规划用途为住宅，这种情况评估挂牌底价时就必须在假设条件中写清楚根据估价本次按规划用途住宅进行评估三、对各种估价方法的理解和体1、我认为市场比较法是各种评估方法中最科学、最贴近市场三、对各种估价方法的理解和体1、我认为市场比较法是各种评估方法中最科学、最贴近市场际的一种估价泛应用住宅及工业

8、市场价值的评估但在目前实际操作中市场比较法中也存在一些首先由于市易的不够充分或者透明化不够，三个实例的选择存在一定如被选择的案例数量不够，交易日期相差太长，价格类型不在做评时必须结合估价师的经验进行有效的调整对比较案例描述过于笼统，修正系数表中比较因子的划分不导致评估结果容易产问题的关键在部门对际交易实例数据的公透明化以及估价师在平时工作中的收集各种比较案例，形成数据库。另外，估价师也应以更加严谨度对待中的每个细节。如能解决上述问题，市场比较法仍各种方法中最合理、最能为委托方接受的一种评估方2、在实践中收益还原的用于存在持续或潜在收益业、办公地块的评估，它是除市场比较法外应用比较广泛的一种评方

9、法它在实际应用中需要注意的主要问题有收益应为代估宗地客观收益而不是实际收益；费用的扣除应该有确定的依据；地往往会出现年限计算土地剩余使用年期长于地上筑物剩余经济使用年限时即当地上建筑物有效使用年期终止而在土地剩余使一部分的剩余土地使用权收益价值的计是比较容易漏掉的；土地还原利率的选取往往缺乏依据，解决这问题的可以学习借鉴国外的一些经验，比如设置专的机构对各地区各行业的还原利率进行收集、整理、统计。3假设开发法对于评估规划状态的机构对各地区各行业的还原利率进行收集、整理、统计。3假设开发法对于评估规划状态下的土地价格评估是必不的评估方法，特别适用于土地交易中心挂牌底价的评在应用这种评估方法时首先

10、考虑其在规划及管理限制条件下土佳利用方式，然后应用市场比较开发完成后不动产总价，难在于建造费，专业费用、开发周期利息、税费、手续费及开发商利的确定，特别是建造费涉及到另外一个专业的领域造价管理。这就要土地估价师在致力于本专业的同时，对相关专业也应有所者加强与的交流的评更加有说服力及更专业4、成近法主要应用于城市周边用地或者工业开发区工业地价格际操作中比较难收集待估宗地所在区域平均亩产值，以及各种相关税费，而且往往运用此种方法评估出的值与当地的实际市场价值也相去甚解决这一问题的关键在于土增值收益的选就要结合估价师的经验以及对当地土地市场价的了当土地由农业用地转换为工业用地以及估价对象周边础设施的

11、改善时，土地增值的幅度如何确定等5、基准地价系数一般是一种辅助评估方法，是对其它估方法的参考和补充，它有根有据有法可依。但是土地市场价值波幅度比较大时，它往往由于更新不太及时而使评估价值偏离市值。这就需要估价师结合经验运用地价指数进行有效的调整，而且种方的是表现区域内的平均地价对于有着特殊周边环的用地，这种方法需要进一步的调整，比如风景名胜地周边的开发地即使与其它用地位于同一区域内，它的价值也会明显偏高四、土地的用地，这种方法需要进一步的调整，比如风景名胜地周边的开发地即使与其它用地位于同一区域内，它的价值也会明显偏高四、土地估价行业的风险防随着土地市场的不断规范，市场竞争越来越激烈，对土机构

12、的要求也越来越高，中介机构承担的责任也就越来越大。由于场不确的存在，中介机构在提高专业化服务的着各种各样的风险，因此对风险的防范不容忽视土地估价行业是公正性的独立中介服务过程中，应恪守职业道德，遵循合法、独立、公正、客观原则。虽的服务对象是客户，客户的需应该尽量满足，但这是有提绝不能为了某种利益或承担某些压力而做那些有悖于职道德的事情建立严格的风险防范体系，多级审市场动态追踪、案例实时更新体系等，以此建立自己的客观公正的格参照系统对于风险较大、评估价格严重偏离正常范围的业务，可承接。对于风险较大的评，估价也拒绝签发土地估价机构可通过在土地中予以特殊说明来防己的市场风险。保证的准确性，充分使用法律语言是防范市场风险的良何有效风险管理系统中的一基本要素评估质量规程