8203估价师协会网站cms案例分析

1、房地产开山路 号凤所属的位市武昌区积玉桥街 层部分房地产所分摊的 国有出让商业用地土地使用权抵押价格评估案例分（正房地产开山路 号凤所属的位市武昌区积玉桥街 层部分房地产所分摊的 国有出让商业用地土地使用权抵押价格评估案例分（正量行房地产估）摘要：本案例是市武昌区积玉桥街中山路 号凰 层部分房地产所分摊的 S 国有出让商业用地地使用权抵押价格进行了评估分析。在评估过程中，选用了基准价系、收益法进行估价，解决了用途比较复杂的估价对评估方法选用、收益法结果的取舍、土地面积的分摊等难点问题从中得到一些启示：商业用抵土地估第一部评估项目的背一、估价目产管理法民民土地管理法物权法民城市房城镇国有民地使用

2、权出让和转让暂行条例城市房地产抵押管理规定关土地使用权抵押登记有关问城镇土地估价规程的有规定，我公司接受委托估价方的委托，对位市武昌区积玉桥中山路 312-428 号凤1-5部分房地产所分摊的482.10国有出让中山路 312-428 号凤1-5部分房地产所分摊的482.10国有出让商业用地土地使用权抵押价格进行了评估分析本次评估是核定估价对象国有土地使用权价格仅为委估方确土地抵额度提供参考而评估土地使用权抵押价格二、委托方概委住：房地产开法定代表认资本实收资本公司类型： 经营范围： 三、宗地概1、土地登记状根据委托方提供的国有土地使用证其土地登记状况为（1）土地使用房地产开（2）座落1-5

3、层部分房地市武昌区积玉桥街中山路 312-428 号凤（3）地号：F06020003-28 至 F06020003-（4）图号地类（用途：城镇混合住宅用使用权类型：出（7）终止日期：2071 年 11 月 25 （8）总使用权面积：482.10m2（合 0.72 亩（9）登记机关：当当地土地管理部（10）登记时间：2005 年 9 月 13 （11）宗地四至：北临中山路，东距友谊大道约 50 米（12）土地级别：根据市市区2007住宅地级别与基地价图（13）地位市市区商业用地级地地登记状况详见下表2、土地权利状（1）土地：国家所（2）土地使用房地产开（11）宗地四至：北临中山路，东距友谊大道约

4、 50 米（12）土地级别：根据市市区2007住宅地级别与基地价图（13）地位市市区商业用地级地地登记状况详见下表2、土地权利状（1）土地：国家所（2）土地使用房地产开，其终止日期为：20711125至本次估价基准日2008 月 25 日，剩余使用年限为 63.08 年他项权利：根据委托方提供的资料及其介绍，至本次估准日止，地存在抵押权3、土地利用状地形状从（3）土地利用现状：截止估价基准日地上建筑物为，总层数为 21 层,本次地对应于 1-5 层部中 1-4 层为凤康休,第 5 层为办公,附近基础设施较善，适合作为商业用途的现场查勘1312-428凤1层2106362312-428凤2层21

5、06353312-428凤3层2106344312-428凤4层2106335312-428凤5层210632四、地价定根据委托方提供的资料及现场查勘情至估价基准日 2008 10 月 25 估价对象的实际开发程度为宗地红线六通通路四、地价定根据委托方提供的资料及现场查勘情至估价基准日 2008 10 月 25 估价对象的实际开发程度为宗地红线六通通路为 482.10 ，土地使用权人房地产开，土1-5座落位市武昌区积玉桥街中山路 312-428 号凤型为出让，终止日期：为20711125，截止估价基准日地使用权剩余使用年限为 63.08 年估价对象在估价基准日 2008 年 10 月 25 日

6、，土地使用权面积482.10（约合0.72，住宅用途以及规划条件下，同时满足以土地使用年限：商业用地法定最高使用年限为 40 年，本次评设定其剩余使用年限为 40 年1122334455通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气，宗地红线内场地平整第二部采用的估价方一、通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气，宗地红线内场地平整第二部采用的估价方一、估价方法的确评估中运用的估价方法是按照城镇土地估价规程的规定合估价机构掌握的有关资料和地的自然经济状况估价目的及地所在的土地市场具体特点来确定估价方法经过评实地查勘、分析论证并结合估价对象的区域条件，确定对估价对象用基准地价系数和收益法两种方法分别测算土

7、地价格最后合分析其计算结果，确定估价对象的评估价格。方法选择的主要依市市区，属市市区基准地价覆进行评估。2、估价对范围内，可以选择采用基准地价系数,附近出租的商实例较多,容易获得相关信息,故采用收益法进行评估A、基准地价系数，是利用城镇基准地价和宗地地价修系数表等评估成果，按照替代原则，就地的区域条件或个别件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表，选取相应修正系数对基准地价进行修正从而求取的方法地在估价基准日价B收益法收益法是在估算待估土地在未来每年预期纯收（收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来常年的纯收益折算为评估时日收益总和（土地价格）法二、测算过程分方法一：基准地

8、价系数依据城年的纯收益折算为评估时日收益总和（土地价格）法二、测算过程分方法一：基准地价系数依据城镇土地估价规程的规定，结合评估机构掌握的有关料及待估土地的自然经济状况和评估目的，选择适当的估价方估对象位市市区内市市区土地定级与基准地价可供考，故可采用基准地价修正系数法进行评估(1)利用基准地价系数试算地基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和宗地地价数表等评估成果，按照替代原则，就地的区域条件或个别条与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表，选取相应的正系数对基准地价进行修正从而求取法基本公式地在估价期日价格的式中PiPK地地修正系数的乘总修正S地个市市区商业用地基准地价状况:设定商业

9、用地基准地价的价基准日为2006630开发程度为“六通一平（ 通路、供地使用年限为 40 年的出让土地完整使用权价格，各级别商业用地准地价详见表 1市城区商业用地基准地价表（元/）(2)根据地所处的土地级别，选择相应的宗地地价区位素修正系数指标说明表（详见表 2、表 3）和宗地地价区修系数表（详见表 4。估价对象土地位于基准地价范围之内，属于业用地级标准，对应的基准地价单价为 5476 元/。（3）宗地区宗地地价区修修正体根据地所处的土地级别(2)根据地所处的土地级别，选择相应的宗地地价区位素修正系数指标说明表（详见表 2、表 3）和宗地地价区修系数表（详见表 4。估价对象土地位于基准地价范围

10、之内，属于业用地级标准，对应的基准地价单价为 5476 元/。（3）宗地区宗地地价区修修正体根据地所处的土地级别选择并编制相应的宗地地价区修正系数指标说明表（详见表 2）和宗地地价区表（详见表 3修正系级商业用地宗地地价区修正系数指标说明优劣级商业用地宗地地价区修正系数估价对象地价影条件说明及修正系数影条件说-优0-0站点状000优0劣-优劣-站点状-级商业用地宗地地价区修正系数估价对象地价影条件说明及修正系数影条件说-优0-0站点状000优0劣-优劣-站点状-居密-110-居4000， (4)估价对象宗地地价个别因数修正体容积率级商业用地容积率修正系数表（部分基准地价是代表设定容积率水平下的

11、地价在进行宗地地价计时需将基准地价修(4)估价对象宗地地价个别因数修正体容积率级商业用地容积率修正系数表（部分基准地价是代表设定容积率水平下的地价在进行宗地地价计时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价根据不同容率水平下建筑结构、楼层的差异，计算商业用地容积率修正数。由于委托方未提供估价对象建筑物容积率，本次评估按标准容率评估，如与规划主管部门确定不一致5 得知标准容积率修正系数为 1使用年限修正系数（详见表 作相应调整。参考6 商业用地使用年期修正系数根据商业用地个别因数修正体系可知业用地法定最高让年限 40 年而得到的修正系数。估价对象国有土地使用权证年限为40根据商业用地使用年期修

12、正系数表，运用插值法求得宗地使用年期修正系数分别为 1。交易日期修正系市市区土地定级与基准地价评估设定的基准地价估价准日为 2006 年 6 月 30 而本次评估的估价基准日为 2008 年 月 27 日，根据估对武房指数市土地市场交易资料的析，以基准地价估价基准日2006630的系数为1，以后均每年地价指数上升 3%，则估价时点 2008 年 10 月 27 日的修正数为 1.0713121居密001-宗地面积状况修正系数（详见表 7 商业用地宗地面积修正说明根据委托方提供的相关资料及估现场勘查与分析,估价象商业面积对土地利用无不良影响，其指标宗地面积状况修正系数（详见表 7 商业用地宗地面

13、积修正说明根据委托方提供的相关资料及估现场勘查与分析,估价象商业面积对土地利用无不良影响，其指标标准为一般，修正系1宗地形状修正系数（见表 商业用地宗地形状修正系数经估现场勘查估价对象商业土地形状对土地利用无不影响，其指标标准为较优，故修正系数分别为 1街角地根据估价对象临街状况，其商业用途土地位于主干故确定估价对象修正系数为 1街(5)基准地价系数估价结商业商业单价=5476（1-=5856（元方法二：收益1优一劣1优一劣地利用极为有利112分摊的土地收益还原法测算过收益还原法是在估算待估土地在未来每年预期纯收（正收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的收益折算为评12分摊

14、的土地收益还原法测算过收益还原法是在估算待估土地在未来每年预期纯收（正收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的收益折算为评估时日收益总和（土地价格）法（1）房地每年有收入的确估价对象 1 层 2 号土地实际用途为商业服务，土地使用权面73.936。估价对象12房屋总建筑面积为872.59，设计用途为商业服务，实际用途为商业服务，本次评水价平采用市场客观计估价对象区域范围内同类物业水平并根据估价对象的区及本次的估价目的月一年以 12 个月计确定估价对象平水平为 150 元/空置率损失为 10%，则年有效每总收入=1620.00（元/出租年总费）（2）房地每年总费用即租赁经营总成

15、本它保险费；税金；折旧费A、求取年每项目为维修费；总市物价局按房屋重置价格的 2%计取，其中重置价格根市房地产管理局关于调市房屋重置价格标（武价房字 2004 第 74 号）的有关规定：钢混一等结构重置价格为 1150 元/。即估价对象每年维修费=房屋重置价维修费=11502%=23.00（元/）B、求取）收入的 2%计取用=1620.002% =32.40（元/总C、求取年保险金（房屋及附属设施保险费率按房屋重置价的 2计取估价对象每年保险费=房屋重置价保险费=11502=2.30（元/）D、求取年税按规定收益型房地产应交纳如C、求取年保险金（房屋及附属设施保险费率按房屋重置价的 2计取估价

16、对象每年保险费=房屋重置价保险费=11502=2.30（元/）D、求取年税按规定收益型房地产应交纳如税按收入12%计；营业税按收入的 5%计；城建设税为营税的 7%计； 教育费附加为营业税的 3%计；综合服务费为年金收入的 0.5%计；税率共计有效收入的 18估价对象商业服务年税金=1620.0018%=291.6（元/）E、求每年折旧估价中的折旧是所造成的价值损失是建筑物在估时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额扣除折旧即是减修正。其中重置价格根市物价局市房地产管理调市房屋重置价格标（武价房字 2004 第 74 号）有关规定：钢混一等结构房屋重置价格为 1150 元/命为 60 年，残

17、值率为 0%。即，经济年折旧费=房屋重置价格（1-残值率）建筑物的经=1150（1-0%）60=19.17（元/年总费用即上述 AE 项费用之和）每年总费用=+用+保险金+税金+年折旧（元/）（3）求房地每取=1620.00-368.47=1251.53（元/）年总纯收益=每=1251.53872.59=1092073（元（4）房屋每收益和年总纯收市市区土地定级与基准地价评估技定的商业土地还原利率 8.12%，房屋还原利率范（4）房屋每收益和年总纯收市市区土地定级与基准地价评估技定的商业土地还原利率 8.12%，房屋还原利率范围为 9.62%房收益=房屋现值房屋还原利=(房屋重置价格-年折旧费

18、已使用年限)房屋原利=(1150-19.174)9.62% =103.25(元/)房屋年总纯收益=房收益建筑面=103.25872.59=90095（元收（5）土土收益=房收益房收=1092073-90095=1001978（元（6）计算地地终止日期为20711125剩余使用年期为63.08 年，商业用地法定最高使用年限为 40 年，本次评估设定其剩余使用年限为 年，则P=a/r1-式中：P 土地收益价a 土收r 收益还原率，此处取8.12% n 收益期，此处取 40 年土地总价土收益11796304（元土地单价1179630473.93159560（元/）22分摊的土地收益还原法测算过收益还

19、原法是在估算待估土地在未来每年预期纯收（正收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的收益折算为评估时日收益总和（土地价格）法（1）房地每年有收入的确估价对象 2 层 2 号收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的收益折算为评估时日收益总和（土地价格）法（1）房地每年有收入的确估价对象 2 层 2 号土地实际用途为商业服务土地使用权面积估价对象 2 层 2 号房屋总建筑面积为 920.69 ，设计用途为商业服务，实际用途为商业服务，本次评水平采价格水平市场客观计估价对象区域范围内同类物业根据估价对象的区和个及本次的估价目的综合确定月，一年以 12 个月计，空价对

20、象平水平为 150 元/率损失为 10%，则年有效每总收入=1188.00（元/出租年总费）（2）房地每A、求取年每项目为维修费；总市物价局按房屋重置价格的 2%计取，其中重置价格根市房地产管理局关于调市房屋重置价格标（武价房字 2004 第 74 号）的有关规定：钢混一等结构重置价格为 1150 元/。即估价对象每年维修费=房屋重置价维修费=11502%=23.00（元/）B、求取）收入的 2%计取用=1188.002% =23.76（元/总C、求取年保险金（房屋及附属设施保险费率按房屋重置价的 2计取估价对象每年保险费=房屋重置价保险费=11502=2.30（元/）D、求取年税按规定收益型

21、房地产应交纳如税按收入12%计；营业税按收入的 5%计；城建设税为保险费率按房屋重置价的 2计取估价对象每年保险费=房屋重置价保险费=11502=2.30（元/）D、求取年税按规定收益型房地产应交纳如税按收入12%计；营业税按收入的 5%计；城建设税为营金收入的 0.5%计；税率共计有效收入的 18%。估价对象商业服务年税金=1188.0018%=213.8（元/）E、求每年折旧估价中的折旧是所造成的价值损失是建筑物在估时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额扣除折旧即是减修正。其中重置价格根市物价局市房地产管理局关调市房屋重置价格标（武价房字 2004 第 74 号）有关规定：钢混一等结构

22、房屋重置价格为 1150 元/命为 60 年，残值率为 0%。即，经济年折旧费=房屋重置价格（1-残值率）建筑物的经=1150（1-0%）60=19.17（元/年总费用即上述 AE 项费用之和）+（元/）（3）求房地每取=1188.00-282.07=905.93（元/）年总纯收益=每=905.93920.69=834081（元收益和年总纯收（4）房屋每市市区土地定级与基准地价评估技定的商业土地还原利率 8.12%，房屋还原利率范围为 9.62房收益=房屋现值房屋还原利=(房屋重置价格-年折旧费已使用年限)房屋还原利=(1150-19.174)9.62% =103.25(元/)房屋年总纯收益=

23、房房收益=房屋现值房屋还原利=(房屋重置价格-年折旧费已使用年限)房屋还原利=(1150-19.174)9.62% =103.25(元/)房屋年总纯收益=房收益建筑面=103.25920.69=95061（元收（5）土土收益=房收益房收=834081-95061=739020（元（6）计算地地终止日期为20711125剩余使用年期为63.08 年，商业用地法定最高使用年限为 40 年，本次评估设定其剩余使用年限为 年，则P=a/r1-式中：P 土地收益价a 土收r 收益还原率，此处取8.12% n 收益期，此处取 40 年土地总价土收益8700495（元土地单价870049578.001115

24、45（元/）32分摊的土地收益还原法测算过收益还原法是在估算待估土地在未来每年预期纯收（正收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的收益折算为评估时日收益总和（土地价格）法（1）房地每年有收入的确估价对象 3 层 2 号土地实际用途为商业服务土地使用权面积118.29 平估价对象 3 层 2 号房屋总建筑面积为 1396.29 平米，设计用途为商业服务，实际用途为商业服务，本次评水价格采用市场客观计估价对象区域范围内同类物业平并根据估价对象的区和个及本次的估价目的综米，设计用途为商业服务，实际用途为商业服务，本次评水价格采用市场客观计估价对象区域范围内同类物业平并根据估价对象的

25、区和个及本次的估价目的综合月，一年以12个月计定估价对象平水平为80/置率损失为 10%，则年有效每总收入=864.00（元/出租年总费）（2）房地每A、求取年每项目为维修费；总市物价局按房屋重置价格的 2%计取，其中重置价格根市房地产管理局关于调市房屋重置价格标（武价房字 2004 第 74 号）的有关规定：钢混一等结构重置价格为 1150 元/。即估价对象每年维修费=房屋重置价维修费=11502%=23.00（元/）B、求取）收入的 2%计取用=864.002% =17.28（元总C、求取年保险金（房屋及附属设施保险费率按房屋重置价的 2计取估价对象每年保险费=房屋重置价保险费=11502

26、=2.30（元/）D、求取年税按规定收益型房地产应交纳如税按收入12%计；营业税按收入的 5%计；城建设税为营金收入的 0.5%计；税率共计有效收入的 18%。估价对象商业服务年税金=864.0018%=155.52（元/）E、求每12%计；营业税按收入的 5%计；城建设税为营金收入的 0.5%计；税率共计有效收入的 18%。估价对象商业服务年税金=864.0018%=155.52（元/）E、求每年折旧估价中的折旧是所造成的价值损失是建筑物在估时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额扣除折旧即是减修正。其中重置价格根市物价局市房地产管理局关调市房屋重置价格标（武价房字 2004 第 74 号

27、）有关规定：钢混一等结构房屋重置价格为 1150 元/命为 60 年，残值率为 0%。即，经济年折旧费=房屋重置价格（1-残值率）建筑物的经=1150（1-0%）60=19.17（元/年总费用即上述 AE 项费用之和）+（元/）（3）求房地每取=864.00-217.27=646.73（元/）年总纯收益=每=646.731396.29=903023（元收益和年总纯收（4）房屋每市市区土地定级与基准地价评估技定的商业土地还原利率 8.12%，房屋还原利率范围为 9.62房收益=房屋现值房屋还原利=(房屋重置价格-年折旧费已使用年限)房屋还原利=(1150-19.174)9.62% =103.25

28、(元/)房屋年总纯收益=房收益建筑面=103.251396.29=144167（元（5）土收土收益=房收益房收=903023-144167=758856（元（6）计算地地（5）土收土收益=房收益房收=903023-144167=758856（元（6）计算地地终止日期为20711125剩余使用年期为63.08 年，商业用地法定最高使用年限为 40 年，本次评估设定其剩余使用年限为 年，则P=a/r1-式中：P 土地收益价a 土收r 收益还原率，此处取8.12% n 收益期，此处取 40 年土地总价土收益8934025（元土地单价8934025118.2975526（元/）42分摊的土地收益还原法

29、测算过收益还原法是在估算待估土地在未来每年预期纯收（正收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的收益折算为评估时日收益总和（土地价格）法（1）房地每年有收入的确估价对象 4 层 2 号土地实际用途为商业服务土地使用权面积118.29 平估价对象 4 层 2 号房屋总建筑面积为 1396.29 平米，设计用途为商业服务，实际用途为商业服务，本次评水价格采用市场客观计估价对象区域范围内同类物业平并根据估价对象的区和个及本次的估价目的综合定估价对象平水平为65/月，一年以12个月计置率损失为 10%，则年有效每总收入=702.00（元/出租年总费）（2）房地每定估价对象平水平为65/

30、月，一年以12个月计置率损失为 10%，则年有效每总收入=702.00（元/出租年总费）（2）房地每A、求取年每项目为维修费；总市物价局按房屋重置价格的 2%计取，其中重置价格根市房地产管理局关于调市房屋重置价格标（武价房字 2004 第 74 号）的有关规定：钢混一等结构重置价格为 1150 元/。即估价对象每年维修费=房屋重置价维修费=11502%=23.00（元/）B、求取）收入的 2%计取用=702.002% =14.04（元总C、求取年保险金（房屋及附属设施保险费率按房屋重置价的 2计取估价对象每年保险费=房屋重置价保险费=11502=2.30（元/）D、求取年税按规定收益型房地产应

31、交纳如税按12%计；营业税按收入的 5%计；城建设税为营金收入的 0.5%计；税率共计有效收入的 18%。估价对象商业服务年税金=702.0018%=126.36（元/）E、求每年折旧估价中的折旧是所造成的价值损失是建筑物在估时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额扣除折旧即是减修正。其中重置价格根市物价局市房地产管理局关E、求每年折旧估价中的折旧是所造成的价值损失是建筑物在估时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额扣除折旧即是减修正。其中重置价格根市物价局市房地产管理局关调市房屋重置价格标（武价房字 2004 第 74 号）有关规定：钢混一等结构房屋重置价格为 1150 元/命为 60

32、年，残值率为 0%。即，经济年折旧费=房屋重置价格（1-残值率）建筑物的经=1150（1-0%）60=19.17（元/年总费用即上述 AE 项费用之和）+（元/）（3）求房地每取=702.00-184.87=517.13（元/）年总纯收益=每=517.131396.29=722063（元收益和年总纯收（4）房屋每市市区土地定级与基准地价评估技定的商业土地还原利率 8.12%，房屋还原利率范围为 9.62房收益=房屋现值房屋还原利=(房屋重置价格-年折旧费已使用年限)房屋还原利=(1150-19.174)9.62% =103.25(元/)房屋年总纯收益=房收益建筑面=103.251396.29=

33、144167（元收（5）土土收益=房收益房收=722063-144167=577896（元（6）计算地地估价对象土地登记用途为城镇混合住宅用地实际用途为商业终止日期为20711125剩余使用年期为63.08 年，商业用地法定最终止日期为20711125剩余使用年期为63.08 年，商业用地法定最高使用年限为 40 年，本次评估设定其剩余使用年限为 年，则P=a/r1-式中：P 土地收益价a 土收r 收益还原率，此处取8.12% n 收益期，此处取 40 年土地总价土收益6803580（元土地单价6803580118.2957516（元/）52分摊的土地收益还原法测算过收益还原法是在估算待估土地

34、在未来每年预期纯收（正收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的收益折算为评估时日收益总和（土地价格）法（1）房地每年有收入的确估价对象 5 层 2 号土地实际用途为商业服务土地使用权面积。估价对象 5 层 2 号房屋总建筑面积为 1104.68 平米，设计用途为商业服务，实际用途为商业服务，本次评水价格采用市场客观计估价对象区域范围内同类物业平并根据估价对象的区和个及本次的估价目的综合月，一年以12个月计定估价对象平水平为50/置率损失为 10%，则年有效每总收入=540.00（元/）（2）房地每出租年总费A、求取年每项目为维修费；总市物价局按房屋重置价格的 2%计取，其中重

35、置价格根（2）房地每出租年总费A、求取年每项目为维修费；总市物价局按房屋重置价格的 2%计取，其中重置价格根市房地产管理局关于调市房屋重置价格标（武价房字 2004 第 74 号）的有关规定：钢混一等结构重置价格为 1150 元/。即估价对象每年维修费=房屋重置价维修费=11502%=23.00（元/）B、求取）收入的 2%计取用=540.002% =10.80（元总C、求取年保险金（房屋及附属设施保险费率按房屋重置价的 2计取估价对象每年保险费=房屋重置价保险费=11502=2.30（元/）D、求取年税按规定收益型房地产应交纳如税按收入12%计；营业税按收入的 5%计；城建设税为营金收入的

36、0.5%计；税率共计有效收入的 18%。估价对象商业服务年税金=540.0018%=97.20（元/）E、求每年折旧估价中的折旧是所造成的价值损失是建筑物在估时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额扣除折旧即是减修正。其中重置价格根市物价局市房地产管理局关调市房屋重置价格标（武价房字 2004 第 74 号）有关规定：钢混一等结构房屋重置价格为 1150 元/命为 60 年，残值率为 0%。即，经济年折旧费=房屋重置价格（1-残值率）建筑物的经=1150（1-0%）60=19.17（元/年总费用即有关规定：钢混一等结构房屋重置价格为 1150 元/命为 60 年，残值率为 0%。即，经济年折

37、旧费=房屋重置价格（1-残值率）建筑物的经=1150（1-0%）60=19.17（元/年总费用即上述 AE 项费用之和）+=23.00+10.80+2.30+97.20+19.17=152.47（/）（3）求房地每取=540.00-152.47=387.53（元/）年总纯收益=每=387.531104.68=428097（元收益和年总纯收（4）房屋每市市区土地定级与基准地价评估技定的商业土地还原利率 8.12%，房屋还原利率范围为 9.62房收益=房屋现值房屋还原利=(房屋重置价格-年折旧费已使用年限)房屋还原利=(1150-19.174)9.62% =103.25(元/)房屋年总纯收益=房收益建筑面=103.251104.68=114058（元收（5）土土收益=房收益房收=428097-114058=314039（元（6）计算地地终止日期为20711125剩余使用年期为63.08 年，商业用地法定最高使用年限为 40 年，本次评估设定其剩余使用年限为 年，则P=a/r1-式中：P 土地收益价a 土收r 收益还原率，此处取8.12% n 收益期，此处取 40 年土地总价土收益3697187（元土地单式中：P 土地收益价a 土收r 收益还原率，此处取8.12% n 收益期，