湘西城市进入性调研分析报告

1、湘西自治州暨吉首市城市进入性调研报告Xiangxi Autonomous Prefecture and Jishou City City entrance Investigation Report辉宏集团营销部问题：目标地块产品发展方向？吉首房地产市场有没有后续驱动力？目标地块有没有市场？目标地块有没有利润？汇报思路一、湘西自治州暨吉首市城市进程及经济发展二、吉首市房地产发展及未来供求预判一、目标地块未来综合竞争分析城市房地产进入可行性小结二、目标地块定位及经济测算一、湘西自治州发展概况1、湘西自治州概况2、吉首城市发展概况3、小结湖南省西北部各城市经济概况吉首各项基础经济数据皆处于湖南省落后

2、水平，因地理位置及经济基础薄弱等原因，为湖南经济发展较为缓慢的城市。旅游资源丰富，第三产业发展迅速、工业、农业较为薄弱。按常住人口计算，人均生产总值约为25822元。（中国2016年人均生产总值53700元）在吉首市生产总值中，三次产业结构为5.834.060.2。 湘西土家族苗族自治州位于湖南省西北部，地处湘鄂渝黔四省市交界处，现辖7县、1市、1个经济开发区，有115个乡镇（街道），国土面积1.55万平方公里。湘西州概况年度湘西增长率亿元%2012年3975.22013年4189.32014年4579.82015年5025.52016年5306.7 湘西洲近几年GDP持续大幅增长，预计今年因

3、房地产市场回暖增长率有可能突破10%。同时湘西自治州建州60周年政府投入200亿建设基础设施，未来几年湘西经济会持续稳健发展，并将以强劲的势头持续一段时间。吉首市占比：50-60%凤凰县占比：10%龙山县占比：15-17%其余县占比：均为个位数湘西州GDP发展怀化芷江机场：3C国内支线机场 张家界荷花机场：4国内支线机场 常德桃花源机场：3C国内支线机场 铜仁大兴机场：4国内支线机场湘西周边四个机场，立体交通独一无二，。全洲境内除龙山的高速公路须今年内通车，其余县市均已高速直达，且大多在一小时内到达。吉首城市位置将更加得到凸显其优越性。湘西州交通发展人口：28.80万距离：55公里人口：35.

4、01万距离：52公里人口：27.73万距离：83公里人口：27.33万距离：60公里人口：50.22万距离：268公里人口：42.83万距离：137公里人口：12.67万距离：58公里吉首作为湘西政治、经济、文化中心，下辖7个县，覆盖人口约263万人口。单位：%2016年2015年2014年2013年2012年 湘西自治州因地理位置及交通环境受限，城市化进程缓慢，近两年高速互通加速城市化进程，吉首对周边县人口的吸附力加强，预计未来5年外来人口加快进城。湘西州人口近年来房地产投资增长较快，但是受经济基数偏小影响，投资总额不大，城市房地产市场整体发展较慢并处于起步阶段。商品房销售面积与金额正遂年上

5、升，住房改善速度提升，人均居住面积呈上涨趋势。2016年2015年2014年2013年2012年2016年2015年2014年2013年2012年单位：亿元单位：亿元单位：万平米单位：平米2016年2015年2014年2013年2012年2016年2015年2014年2013年2012年湘西房地产投资吉首老城乾州新区高铁新城经开区老城区因设计规划相对落后。居民主要以年纪较大的老吉首人为主。是现在吉首主要的商贸区乾州新区经过10年的发展，承接了吉首老城往南发展的使命。已相对成熟，随着市政府、州医院及相关行政事业的整体搬迁，现已城为吉首新的行政及商业中心经开区为州政府直辖管理与吉首市属平级行政单位

6、，州政府及相关行政事业单位已搬迁至此，但属刚起步阶段高铁新城预计2017年会出具体规划，建设发展期则需5-10年时间城市发展规划小结1、为迎接建州60周年，湘西州政府大力投入基础设施建设（投入200亿），GDP将持续增长，人口吸附能力将进一步加强，居民收入逐步上升。2、湘西自治州近几年gdp增长稳定，预计后续年增长达10%左右；3、周边立体交通发达，洲内高速公路网络发达，各县与吉首的距离较近，吉首规划高铁，预计2020年通车，有利于加快城市化进程。4、吉首与周边县城差距不明显，城市化进程缓慢，但经开区大力投入基础设施建设，规划清晰，未来发展方向明确，有利于人口吸附力提升，加快城市化进程。1、湘

7、西洲是省内经济发展最慢的地区，洲内一产，二产相当薄弱，三产主要以旅游业为主，而旅游业则基本集中在凤凰，龙山等县市，吉首经济则以行政中心及旅游集散为主要经济增长点；2、近五年内，吉首城市规划清晰，基础设施建设投入巨大，城市形象的大幅提升务必将进一步刺激GDP的增长和消费升级，同时包含住房的消费升级；3、在吉首无经济产业支撑的情况下，当基础设施建设投资放缓后，城市经济后续发展不明朗，投资环境有待进一步确认；二、湘西州暨吉首房市地产市场概况1、湘西州房地产市场概况2、吉首住宅市场概况3、区域市场分析4、问卷调查销售77.4万，增长18.7%，其中住宅64.7万，销售额30.2亿元，增长16.0%，其

8、中住宅销售额21.8亿元，2017湘西自治州房地产上半年官方大数据1、商品房销售保持较快增长2、房地产开发投资，县市投资结构分化严重房地产企业开发完成投资占比最高的为吉首市，占全州37.9%，但从开发投资增长速度来看，吉首市、凤凰县、龙山县三个县市负增长，降幅均在60%以上。3、土地开发欠活跃全州房地产开发企业土地购置面积51.2万，待开发土地面积66.9万3.娄底住宅市场情况1.吉首土地市场情况今年土地出让主要集中在经开区，成交价格相对乾州较高；乾州近年来只有一块土地成交，且成交价格为87.46万/亩，且乾州可规划出让土地少；吉首土地土地招拍挂流于形式，近年来所有土地皆为政府名下华泰国有资产

9、管理有限公司摘牌；政府土地出让全部以起拍价出让，一级土地市场利润主要在一级土地管理公司；土地位置面积/亩规划用途使用年限起始价均价2016乾州10.86 居住7095087.462017开发区2.65 居住70259.497.92017开发区18.37 居住70168291.562017开发区4.55 居住7037181.49吉首老城与乾州新城的土地资源稀缺，未来土地供应将以开发区和高铁新城为主2017年开发区成交3宗土地，面积小，均价约为90万/亩随着开发区的建设逐步完善,拿地成本明显增加待成交规模在50万方以上的大盘有：乾州碧桂园、红星爱情海3.娄底住宅区域市场情况百弘学府城碧桂园豪园五江

10、碧桂园五洲景城东山领袖众一桂府悦江山城东：目前属于住宅饱和区域房价：3800元/-5000元/户型：公寓、中小户型为主客户：娄底本地人价值点：配套、环境后续供应：后续供应有限，土地资源稀缺，主要集中在东山与五洲方位划分城南：目前属于住宅发展区域房价：3800元/-5000元/户型：公寓、洋房、中小户型客户：娄底本地人、少数投资客价值点：教育、位置后续供应：后续供应相对充足，土地资源相对充足，主要集中在豪园与百弘城西：旧城工业区房价：二手房价2400元/户型：无客户：无价值点：无、环境差后续供应：无在售项目城北：目前属于住宅饱和区域房价：4000元/户型：中小户型为主客户：娄底本地人价值点：配套

11、、环境后续供应：后续供应有限，少量烂尾楼，主要集中在众一桂府吉首老城乾州新区经开区未来高铁新城房价：3850元/户型：中小户型为主客户：老城区，及周边县城价值点：配套、教育后续供应：后续供应有限，土地资源稀缺，主要集中在吉盟与大汉备注：价格较低为刚需盘拉低整体区域均价，部分楼盘销售均价达4300元/房价：3750元/户型：大户型为主客户：乾州新区，及部分周边县城价值点：未来发展规划，湘西州政治经济中心后续供应：后续供应相对充足，土地资源相对充足，50万方以上项目已知3个备注：价格未包含仁安御香山洋房经开区：投资、改善乾州新城：刚需、刚改仁安御香山名门江山牯牛城华商国际世纪山水大汉新城吉盟天下盛

12、世豪庭凤凰山3.吉首住宅区域市场情况4.吉首近三年商品房市场代表项目去化情况1、2015-2016年公务员定向开发楼盘对商品房市场影响较大；2、商品房市场中的领导者（2015年以前世纪山水、2016年仁安御香山）、在品质展示、去化量都远超一般品质项目；3、市场处于空档期，刚需盘大汉新城，吉盟天下2017崛起；4、新盘入市量少，开发处于萎缩期。项目名2017年售量/套待上市货量/套2015年均价2016年均价2017年均价主力户型客户类型锦鸿国际城300250320038004100130左右吉首市区为主大汉新城50035031003300340090-120左右；公寓40-60地级县为主吉盟天

13、下33040033003350355090-120左右地级县为主盛世豪庭0208380040004350120-140左右吉首市区为主世纪山水640320375041504300110-140；150-200吉首市区为主华商国际城330460365036503700120-140左右吉首市区为主仁安御香山10011255005500110-130，别墅315吉首市区+花垣金磊凤凰城0468待定116-142，以140为主吉首市区为主牯牛城0128待定94；142吉首市区为主220026961、吉首2016年有存量的小盘存量出清；2、产品线丰富，主力户型以110-120左右为主；3、刚需盘以周边

14、县城客户为主；改善型楼盘以吉首市区客户为主。3.吉首住宅市场情况代表项目基本情况5.吉首商品房代表项目近价格涨幅情况盛世豪庭因地段、赠送等，价格相对其它项目也偏高；世纪山水在乾州属领头羊，但本身价格较高，涨幅并不大，约150元/；大汉新城与吉盟天下在大环境利好、货源相对充足的情况下，涨幅最大约200元/；仁安御香山洋房均价为4500-6000元/，别墅均价为6500-8000元/；2017年下半年将再开盘。6.吉首商品房项目去化周期1、开发节奏缓慢： 市场领导者世纪山水每年去化量约6-10万方左右。 其它一般项目平均年去化在150-300套/年，每年开发约1-2栋；2、预计2018年市场主要竞

15、争项目有仁安御香山、吉盟天下、大汉新城、轱牛城等剩余 体量较多的项目（在售项目）。项目名称：世纪山水城项目地址：乾州新城世纪大道市政府旁周边配套：学校、医院、商业中心，临市政府占地面积：289606.09建筑面积：792161总户数：6520容积率：2.5绿化率：41.8%洋房栋数：10别墅栋数：21高层栋数：59自身配套：5万平米商业街首次开盘时间：2010年以前去化情况：去化90%余货量：6万平米市场定位：乾州第一标杆大盘营销手法：先别墅后高层，代理公司+行销+广告客户群体：公务员、本地居民、周边县项目优势：交通便利、配套完善、产品丰富项目劣势：别墅品质差，被御香山取代。乾州典型项目个案分

16、析世纪山水城主要户型：100-120价格区间：4300元/年去化量：10万左右项目定位：吉首改善居住首选客户构成：周边县城，吉首市区消费心理：配套丰富与产品齐全，吉首最好的项目开发商湘西海盟房地产开发有限公司区位吉首市人民中路与高速连接线交汇处东北侧（雅思高中南侧）物业属性共三期，其中一二期3栋1+5层洋房、2栋1+8层住宅、9栋11层住宅、8栋18层住宅、13栋33层住宅、一栋高层公寓楼及一栋幼儿园，以及与之配套的商业用房、物业用房、架空层及地下车库等基本资料规划范围用地面积为284493，总建筑面积为904767.17，综合容积率为2.8配套周边配套：幼儿园、一小分校、一中分校、雅思高中、

17、吉大社区配套：8000平米的入户广场，3000平米双语幼儿园，十二个主题公园。蝴蝶泉，无边际游泳池，羽毛球、篮球场，15000平米的河水湖。代理公司百纳行湘西分公司正道地产推出产品目前在销产品：二期3栋高层价格3350-3550元/乾州典型项目个案分析吉盟天下主要户型：90-120价格区间：3350-3600元/年去化量：2-3万左右项目定位：吉首刚需大盘客户构成：周边县城消费心理：距县城交通最近，大盘，教育资源丰富经开区典型项目个案分析项目名称：仁安御香山项目地址：经开区武陵大道周边配套：州政府+中心医院+吉大附小+中学占地面积：33.3万方建筑面积：70万方容积率：0.77绿化率：35%洋

18、房栋数：2000多套别墅栋数：211套高层栋数：12栋自身配套：4万平米商业首次开盘时间：2016-06去化情况：别墅32栋，洋房22栋余货量：65万平米市场定位：吉首改善需求领导者营销手法：产品展示+营销体验+高端定位客户群体：公务员+私营企业主+县级市富人项目优势：稀缺产品+极致的产品展示+未来州政府行政办公区域项目劣势：周边水泥厂+工业多+现阶段周边配套不成熟仁安御香山主要户型：140-160价格区间：5300-5800元/年去化量：1.5万左右项目定位：吉首改善需求领导者客户构成：公务员+县城富裕阶层消费心理：产品品质、体验、未来行政中心开发商湖南金磊房地产开发有限责任公司区位湘西经开

19、区工业大道武警支队旁物业属性由三层商业裙楼、五栋阔景高层和地下车位组成，设计规划合理基本资料占地18958平方米，总建筑面积约75000平米，配套周边配套：教育+酒店+公园+博物馆社区配套：水上乐园代理公司湖北代理公司推出产品预计11月开盘价格待定经开区典型项目个案分析金磊凤凰山主要户型：120-140价格区间：未开盘年去化量：未开盘项目定位：市场第二梯队，改善投资客户构成：乾州客户为主消费心理：环境、未来经开区发展吉首老城乾州新区经开区未来高铁新城仁安御香山爱琴海牯牛城16年年底地块吉首碧桂园大汉新城吉盟天下项目未来2-3年竞争格局1、以50万方以上大体量项目为主，本土小盘基本淘汰出局，年出

20、货量近80万方；2、住房需求从最初的基本居家需求到环境，配套，教育，品牌，服务等需求升级；3、未来市场碧桂园将已规模，配套，环境，品牌，服务等决对优势占领行业领头羊位置；4、乾洲区域：大汉，吉盟深耕已入，且先入为主，地价及成本优势明显，去年我司所看地块，将以其良好的地理位置及自然环境吸引客群。5、开发区区域：御香山的品质及服务和展示将进一步吸引高端客群；牯牛城会以低价吸收价格抗性低客群；爱琴海则以规模和完善的配套吸引刚改客群。6、未来高铁新城竞争不明朗；人口：28.80万距离：55公里人口：35.01万距离：52公里人口：27.73万距离：83公里人口：27.33万距离：60公里人口：50.2

21、2万距离：268公里人口：42.83万距离：137公里人口：12.67万距离：58公里泸溪凤凰保靖花垣永顺古丈县城常住人口3-4万5-6万7-8万7万12-15万3-5万在销楼盘1个3P项目816773总货量20万30万90万40万3010万年去化量1010127152均价340037003200300029002600客户结构县城原居民县城居民+乡镇70%乡镇80%乡镇乡镇为主教师偏多消费特点置业+放高利贷投资旅游最穷的县吉首购买可能性大极小一般大一般极小县城购房分析1、吉首房价与县城房价相当湘西自治州各区域房价差距有限，有利于吉首城市化进程。2、县城距离吉首高速便利临近县城与吉首高速近两年

22、全部通车，车程2小时以内，驱动县城客户前往吉首购房。3、购房现象乡里人买县城，县城人买市里，省城。吉首对芦溪、永顺、花垣、保靖4县客户有一定的吸附力。其余县城有支柱型产业，吉首对当地吸引力不强。消费者调查问卷问卷调查取样以吉首老城区、乾州、开发区、地级县人流集中地随机取样200份。1.受访者年龄以26-40岁为主，普遍结婚生子较早；以老城区及乾州居住的居多。2.个体经营与单位员工占57%，工作不愿透露者占31%；42.8%无房，35.16%有一套房。消费者调查问卷3.购房需求受访者大多3年内有购房需求，购房的主要目是改善生活与子女教育。4.购买区域有老城区乾州开发区的趋势；大多喜欢在毛坯交房，

23、自由发挥。消费者调查问卷5.户型需求：100-140为主力占62%；6.心里价格偏低，但在看中产品的前提下普遍能接受3800的价格。消费者调查问卷消费者调查问卷42.8%无房，35.16%有一套房56%有购房需求100-140为主力需求户型87%为购房为高层一、市场刚需及刚改客群存在，购房需求旺盛；二、据访谈了解，客户购房区域呈递进趋势三、刚需客群对价格接受有限，看中教育及配套小结1、吉首房地产市场投资回落，土地资源稀缺，后续供应有限，市场处于供不应求阶段。2、近几年在市场红利的情况下，吉首年去化达90万方左右，但在15年以前年去化50万方左右，预计18年年供货量在80万方左右；3、15年以前

24、市场两极分化，各项目去化不平衡，领导者年去化达10万方，一般项目年去化2万方左右。4、吉首价格上涨幅度有限，在近两年市场红利的带动下，价格上涨有限，后续价格未知。5、市场后续刚需及刚改客群需求存在，主要看中教育及配套。供求：近年来在市场红利影响下，去化较好，供不应求。但经济和人口的总量决定市场容量有限；产品：两极分化，改善和刚需选择差异化，新项目产品优化升级未来入市项目户型设计，环境，品牌意识，物业服务，配套等都将进一步对客户进行住房意识的教育。价格：价格上涨幅度有限，16年之前价格涨幅甚小，16-17年涨幅近10%未来外来开发企业将遂步提高售价，价格走势平稳，但不排除市环境恶劣情况下，类似吉

25、盟这样的大盘降价，导致降价多米诺效应。客户：刚需客户以周边县城为主，看中吉首配套及教育；改善客群以公务员为主体的知富阶层客户后续需求强劲，城市进程加快，吸纳周边人口，刚需客为主要群体，看重教育及配套竞争：沦为市场第二梯队，与其它盘赤身肉博；大品牌、高品质，大规模，低成本，高附加，好地段，优服务等各差异化竞争都已突显。竞争格局激烈。如再进入全国性房企，竞争将进一步加剧。目标地块解读1、地块基本情况2、地块四至及交通3、地块特点4、地块基本规划吉首老城乾州新区经开区未来高铁新城地块一、乾州地块地块二、经开区地块地块基本规划地块占地：220亩地块特点：坡地与山地地形，有利于打造中高端产品线地块配套及

26、竞争格局预计竞品项目：吉盟天下大汉新城盛世豪庭周边主要配套学校：名族中学雅思学校吉盟天下，大汉新城因靠近高速出入口，客户群体以周边县级城市客户为主，主要为刚需客户；吉盟天下主打雅溪区域教育资源。地块周边名校环绕，所处区位为雅溪区，现阶段吉首教育资源最好的区域。城市及房地产市场项目本体客户认知 形象定位客户认知：第一感知：地级县客户进入城市以交通便利，周边配套为主要选择教育资源吸引：教育资源条件好是吸引刚需客户的核心价值点；吉首房地产市场发展阶段：乾州中心化：乾州新区经过10年的发展，承接了吉首老城往南发展的使命。已相对成熟，随着市政府、州医院及相关行政事业的整体搬迁，现已城为吉首新的行政及商业

27、中心项目自身条件：大体量项目：大体量项目在产品线打造有天然优势强势教育资源配套：项目自身引进小学，配套中学，打造吉首第一教育大盘地块教育资源雄厚，体量大，产品线丰富，定位刚需，拉长产品线，以部分洋房提高项目形象与品质，以中高端形象提高项目溢价项目形象定位核心刚需客户市场存在100-120主力需求户型看重教育及配套主要客户来自县城地块处于教育资源集中区域刚需中高端一站式名校教育项目形象定位辉宏翰林府形象释义：辉宏：公司形象延续，进行品牌输出；翰林：翰林者谓文翰荟萃之所，犹词坛文苑；府：提高项目形象，区别一般住宅小区；社区主流产品+创新产品+明星产品主流产品：（110左右三房）迅速回笼资金创新产品

28、：（120左右四房）追求利润实现利润最大化推广产品：（洋房产品）提高项目在市场上的吸附能力与溢价能力项目产品定位面积组合比例：根据市场调研及目标客群定位，结合地块的规划要求，项目具体面积区域及户型配比如下220亩，3.0容积率，商住比5%，车位2000个项目户型配比及产品建议 通过区域市场调研，结合项目成本和市场定位，项目产品2018年入市价格预计，销售周期预计5年，参照市场静态价格如下。洋房均价：5300元/平米高层均价：3800元/平米产品定位建筑面积（平米）面积比例建筑面积套数套数比例目标客户需求点高层100-11050%220110180057%刚需高层120-13030%132066

29、101532%刚需，首改洋房150-18015%6603336711%首改，再改商铺5%22011车位2000个合计100%4402203182100%模拟成本投入类别估值总价楼面价土地成本80万/亩176000000399.80 建安及基础设施2400元/10565280002400.00 成本管理+税费销售总额22%4517499141026.19 环境改造+前期展示300元/44022000100.00 合计17282999143925.99 销售模拟收入类别均价面积总计高层38003521761338268800洋房530066033349974900商铺150002201133016

30、5000车位35000200035000000合计2053408700利润分析总投资： 172829万元 总收入： 205340万元 利润： 32510万元 利润率： 18.81% 乾州地块可行性分析优势1、地理位置、有利于吸附刚需客群；2、学区、行政、医疗利好多；3、地块有利于打造产品线；劣势地块所处小区域配套环境弱区域环境改造成本高风险1、碧桂园入市与竞品项目分割客群；2、市场项目卖楼花，影响市场秩序；3、年去化支撑项目利润；机会1、项目主干道未来高铁直通；2、引进教育资源，进一步吸附客群；3、地级县刚需需求客观存在；地块基本规划地块占地：260亩地块特点： 平整方正地块有利于开发及成本控

31、制 周边市政单位及大型市政配套环绕预计竞品项目：仁安御香山牯牛新城凤凰山红星爱情海周边主要配套：州政府公园广场体育广场博物馆等城市大型市政配套一、经开区为湘西自治州重点打造区域，未来为湘西州政治经济中心。二、周边项目主要购房群体为公务员，地级县投资改善客户群体。三、现阶段周边常住人口较少，生活配套不齐全。项目整体定位方向 以市场为差异化为方向定位 根据地块周边项目成交客户群体，以改善投资客户群体为主； 仁安御香山吉首高端豪宅标杆，凤凰山主打环境资源与区域价值 而我们寻找仁安御香山与凤凰山之间的差异。打造一种： 中端高品质的投资产品城市及房地产市场项目本体客户认知 形象定位客户认知：第一感知：政

32、府规划区域，未来升值潜力大市政配套及行政办公：以公务员为核心的知富阶层未来聚集地；吉首房地产市场发展阶段：城市向南：经开区政府规划为湘西自治州行政中心，未来预计20万常住人口，州政府配套建设齐全。未来5到10年将成为吉首乃至湘西自治州政治经济中心。项目自身条件：地块周正：有利于打造产品线与成本控制周边大型配套设施建设完成地块未来属湘西自治州政治经济中心，改善与投资需求集中，以中高端形象入市，吸引客群，与周边项目形成差异化，项目形象定位核心刚改与投资客户市场存在120-140为改善型客户主力需求户型看重经开区未来升值空间主要客户来自乾州及公务员群体周边未来大型基础设施配套齐全中端高品质城市精英领

33、地项目形象定位辉宏橄榄城形象释义：辉宏：公司形象延续，进行品牌输出；橄榄城：一、延续公司产品线；二、橄榄形状代表社会精英阶层，契合目标客群，也跟项目产品定位一致；社区主流产品+创新产品+明星产品主流产品：（120-140左右三房）迅速回笼资金创新产品：（80左右两房）公务员投资与第二居所推广产品：（城市洋房产品）提高项目在市场上的吸附能力与溢价能力项目产品定位产品定位建筑面积（平米）面积比例建筑面积套数套数比例目标客户需求点高层120-14053%275737.82121 50%首改高层80-9025%1300651626 39%刚需，投资洋房150-18016%83241.6462 11%首

34、改，再改商铺6%31215.6车位2500个合计100%5202604209 100%面积组合比例：根据市场调研及目标客群定位，结合地块的规划要求，项目具体面积区域及户型配比如下260亩，3.0容积率，商住比6%，车位2500个项目户型配比及产品建议 通过区域市场调研，结合项目成本和市场定位，项目产品2018年入市价格预计，销售周期预计5年，参照市场静态价格如下。洋房均价：5300元/平米高层均价：3800元/平米模拟成本投入类别估值总价楼面价土地成本80万/亩208000000399.80 建安及基础设施2400元/12486240002400.00 成本管理+税费销售总额22%552609

35、956.81062.18 环境改造+前期展示300元/52026000100.00 合计20612599573961.98 销售模拟收入类别均价面积总计高层3800405802.81542050640洋房550083241.6457828800商铺1500031215.6468234000车位35000250043750000合计2511863440利润分析总投资： 206125万元 总收入： 251186万元 利润： 45060万元 利润率： 21.86% 经开区地块可行性分析优势1、地块方正、有利于开发；2、周边市政单位环绕，大型配套齐全；劣势1、周边无常住人口，生活配套落后；2、主要客群公务员基本已置业；风险1、高端客户有限，市场竞争激烈；2、碧桂园、御香山、爱琴海与项目之间的客户竞争；机会1、经开区未来发展为湘西州政治经济中心；2、周边市政单位环