万科集团地产项目发展制度

1、新澳力集凰房地崖新事案彝展管理制度释羲本制度中，除非文意另有所指，以下fmw具有如下特定意羲：集K公司：指新澳力集凰一公司：指集K公司全资挑有、 控股或相封控股的房地崖公 司企副部：指集凰企副部决策委n曾：指离科企棠股份投资决策委n曹小指事案樊展工作小是决策委n曾下腐工作檄情一、操作烧I6第一僚新事案樊展瓷言也通幸艮一公司定期或不定期向企副部通幸艮新事案概况和迤展程度，企副部及畴隆余恩整理她 通幸艮。具tt格式njt新事案樊展瓷言孔通幸艮表格。第二条事案樊展工作小1、小案迤展谩程中，各槿的上僖下逵，保2、小成H 3 4人，由集凰企副部、财矜部、法律室委派的人11共同成，由企副 部第一mt人搪任

2、或委派，醇具ft工作。3、原即上，小一成立，小成1!不得随意建勤，不同事案小成11可以不同。4、小封“决策委H曾” HWo 一公司典合作方土地方筵余勺彳麦，小自行解散。5、工作内容和流程：封重黠介入的事案，一公司向企副部提交成立事案樊展工作小的申言青和事 案资料。企副部根掳(一公司上幸艮瓷料封事案迤行初步押估，徵前集Wt矜部、法律室意 H彳麦，决定是否成立小同畴知曾“决策委H曾”主任或集凰主管领醇。决定成立小彳麦，企副部、财矜部、法律室鹰及畴委派本部室事it人11成立工作小 m,制定具tt工作畴w。小成立一周内祝事案聚迫性可逾常延H，完成地查和押估工作，提出事案樊展意J1和建H 小各成11的事

3、it意J!事先其所在殿能部咒通谩，向“决策委H曾”委员集凰主管幸艮，同畴抄送一公司和集凰辨公室、财矜部、企 副部、法律室部咒第一me人。一公司鹰根掳(小提出的意J1和建I!跟迤和完善相信昌工作，及畴通幸艮小一公司鹰於Hit曾召K丽周前向小幸艮送事案可行性幸艮告初稿或离科企H 股份上曾事案概况。具ft格式UJI上曾事案概况表格。小完成IT地查和押估工作彳麦，一公司方可提交召K事案Hit曾申言青。一公司鹰提前一周向小幸艮送召mi案Hit曾申言青和事案可行性幸艮告。小根掳i事案可行性幸艮告和事案迤展情况，言平估是否召案Hit曾。召K典 否的勤H幸艮“决策委H曾”主任或集凰主管领溥富批，自收到召11事

4、案Hit曾 申言青2彳画工作日内向一公司回彳复意H,意JO8包括曾it召K的畴W、地黑占、方 式或不同意的理由及彳爱跟迤工作要求。(10)决定召K事案Hit曾，小向“决策委H曾”委H、事案所在一公司、其他典 曾人H彝出曾I1通知和事案可行性幸艮告、小意J1等资料，同畴抄送集凰余恩 理唇和集凰各殿能部咒mt人。(11)事案通谩彳爱，一公司封各押委意JO8予以高度重视跟迤相信昌工作，及畴 通幸艮小小跟案迤展情况，直至正式筵系勺。(12)小封正式筵余勺合同文本负有寄核责任，封合同文本典Hit曾通谩内容有较大差累，鹰提言青一公司给予合理解释，同畴押估是否筵余勺，抄送各押委。第三条幸艮告迤入新城市mr,

5、在完成IT地考察和研工作彳麦，必须编H城市樊展和住宅市埸研幸艮告。事案立项,必须编H事案可行性幸艮告，具ft内容可参照离科企it股份房地滥事案可行性幸艮告内容指引。第四条事案Hit曾1、除本制度第八修规定外，集凰公司所有新事案立项都要通谩事案Hit2、曾iOlit集凰余恩理辨公室、企副部曾曾矜工作，收集整理各委11意H,交 由曾H主持人宣伟表决结果。3、曾H主持人：“决策委H曾”指定。4、言平委成H：集K决策唇董事H、余恩理、副余篇1理、黜E,集K直腐二级公司第一H责人，集凰财矜部、资金结算中心、企副部、言十工程部、法律室第一me人。5、典曾人具:押委、事案所在一公司相人H、小成H、其他人H。

6、6、曾I1形式：埸、逮程曾H。7、相工作内容：JT除到曾言平委逵到鹰到曾押委三分之二以上，Hit曾才能召II。(2)吉平委鹰於事案Hit曾召K之前到事案宗地埸考察。具可根掳tfj平委JT除情 况和需要自行或统一安排。小在nit曾召k 3彳固工作日前符事案可行性幸艮告幸艮送各位押委。言平委忍真研究分析事案可行性幸艮告和相料，在曾it召K前形成耆面意 Mo必要畴可先行言寸或徵求相能部咒意J!。Hit曾召K前，小可就题向集ffli能部咒徵求意H,她在Hit曾曾上竦述。(6)召|畤，事案所在公司可摘要介貂事案可行性幸艮告内容，主要工作是答 复押委疑fW和意H。(7)押委忍真分析言寸案的可行性，於曾H结

7、束前填H离科集凰新事案投资 Hit曾言平塞意见表，辞余田11明事案押估意n、mr建it和押估。(8)企副部鹰於Hit曾结束彳麦 3彳固工作日内完成Hit曾曾已要，幸艮送“决策委H 曹”委H、集、事案所在一公司和集凰殿能部咒第一me人。曾已要 鹰包含各押塞委11意J1和建H, Hit曾表决结果。8、言平委表决：表决形式分三槿：1同意立项；2反封立3推遽立项。封表决结果要trnwa述理由。9、Hit:典曾押委三分之二及以上表决同意立项,案通谩。富同意立项未逵 到三分之二畴，假设表决形式3的比例大於等於2，以3作卷最余冬f镰登果， 反之即以2作最余冬镰豫果。10、曾H费用：言平塞委H、小成11因事案

8、事宜亵生的住宿费用、餐费以及曾矜费用，由事案所在公司承搪。交通往返费用由押委、小成11所在公司部咒自行承搪。第五条筵署合作意向已召1111案Hit曾!i通谩，一公司可典合作方土地方筵署合作意向；假设在事案Hit曾前筵署合作意向，需完成以下工作：1、於筵署意向雨周前向企副部幸艮送事案资料。2、小完成赴JT地考察，塞核相信身资料的工作；必要畴，法律室可介入前期判、意 向善起草工作。3、小封合作意向文本提出事it意J!和是否同意筵署勤H,幸艮“决策委H曾”主任和 集凰主管。4、 “决策委H曾”主任或集富批同意彳麦，一公司方可筵署合作意向。第六条筵署正式愤H事案合作意向善瓒B定彳麦，一公司及畴向小通幸

9、肚掂判等事案迤展情况，必要畴， 法律室可介入事案判和I1起草工作。一公司典合作方土地方筵署正式I1前必须完成以下工作：1、召K事案Hit曾，通谩。2、幸艮送集凰董事曹，通谩。集凰余恩理辨公室Hit起草董事曹I1案。3、合同文本典Hit曾通谩修件一致；假设不一致，小要重新ft, 符f镰t意H幸艮 “决策委H曾”主任和集凰主管批，必要的言舌可提言青原Hit曾押委通谩通 方式重新表决。第七条向合作方土地方付款寄批程式1、支付定金或意金(1)合作意向善中於支付定金或意金有余勺定修款的，可按相信昌修款支付。(2)合作意向善中於支付定金或意金没有余勺定修款或筵署合作意向善之前支付：金额超谩人民酹 100离

10、元不含100离元，一公司必须向小提出付款申言青，付款申言青要有一公司第一 1人筵字和辞余田付款理由，小在收到付款申 言青彳麦及畴幸艮送集凰余恩理塞批，塞批意J1同畴抄送集凰董事房和“决策委H曾” 主任；金I不超谩人民酹 100葛元，一公司需符付款情况幸艮小案。2、支付地款：一公司在筵署正式愤H彳麦，方可按照筵余勺合同僚款支付地款。第八条曾化事案言俞瞪程式曾化事案f镰t程式即可逗择不召案Hit曾，而改卷“决策委H曾”委11通谩通言孔 方式表决。寡案资料幸艮送、事案樊展工作小筵余勺、付款等其他工作程式同上。通表决 工作由小和企副部共同封符合以下修件之一，可孰行曾化事案言俞瞪程式：(1)新事案规模在

11、12离平方米以下且投资 5德元以下；(2)新事案位置典原有事案接壤，是原事案自然延伸，规模在 30离平方米以下，土 地格、合作修件和市埸情况典原事案基本I似。(3)新事案已召曾，但因某些方面的僚件未逵到要求而推遽立项的，在Hit 曾之彳豹！些修件已得到改善和解决的。(4)集凰相信昌管理制度规定的其他情形。二、附即1、本制度是集凰公司房地滥新事案樊展的根本管理制度，封於通谩投檄、兢拍、合作II股 等方式取得土地的，可另行制定具ft管理辨法。2、事案樊展谩程中，出现本制度不逾鹰情形，可视具ft情况由集凰相信昌殿能部咒商H孰行。3、本制度可根掳(集凰公司樊展和行H璟境建化需要逾畴修改。4、本制度自亵

12、布之日起孰行。新澳力集图二零 零一年三月附件：1、新事案樊展通幸艮表格2、提交Uli登曾事案概况表格3、房地事案可行性幸艮告内容指引附件 1：新事案赞展资tFFl通幸艮明：1、填：W靶凰：考重黑占介入和樊展的事案，彳建II始接斶到正式筵余勺或自然余冬止 畴卷止都要求填列，假设筵系勺彳麦合作僚件亵生建勤也要求在此快幸艮中反映；2、上幸艮畴W：每月10日、25日遇第假日鹰以蹄此最近工作日卷上幸艮畤W以霜子垂B件形式傅到集凰企副部，在此外可视事案重要性和事案迤展建化及畴上幸艮，事案樊展小垂B箱：xmteamvanke ；3、遇到以下表格没有涉及但封事案樊展有重大影警的事件彝生，可另附幸艮告随资tFK

13、 通幸艮一起及畴上幸艮。4、IS病有否新事案，均需填列事案樊展璟境燮化内容。填幸艮军位：填幸艮日期：一、新事案基本情况概要事案名耦ag展域位置所在H四至靶凰南西北地段典市中心、主要建桀物、商圈等的距H。土地所有 本脚帚腐土地使用 本脚帚腐合作方土地烧副 用途占地面稹建桀其中：住宅容稹率公建土地犬包括使用犬，地形地貌，待勤拆遭情况。合作方式 及修件合作方式土地格付款僚件交地檄准其他要求市埸周照市埸、具可能的售僵估言十。催fti填幸艮军位：填幸艮日期:.、寡案迤展状况及工作群余田内容事 案 迤 展 状 况接斶 程度明典土地方接。蜀程度，初步接斶、深入瞭解、有合作意向、津倩上曾逮是津倩 镣勺。判情况

14、判迤展情况，判修件等彝生重大建化。法律手法律手U辨理程度，如：已取得的政府、法律槽依掳t等。焦黑占1tm事案迤展的主要辘黑占和焦黑占。事 案 吾菱 展 璟 境化1 久 、1 期争封手兢/野手加入或退出，封手提出僚件樊生燮化等，以及主要兢孚封手在整彳固城市 重大土地帽或其他投资。期争举共1案樊展有影警的推出奥封坐等。政府政策主要政府政策与员怖或建勤及封事案樊展的影警，政府宣醇重黠rnrii域和领域的 提出或形成。城市规副城市规副彝生重大建勤或即揩IT施，重大城市规副整。市政配套整彳固城市重大市政建如交通捷建系统规副和建立，主要道路的H工或而，以及事案周遏巾政配套的改建。其他 因素如：房地崖熟黑古

15、樊展域的形成和改建等。下一言十重明案卜一步工作:十重罐跟连dt是曹余冬止、工作重黑占、探取的策略、突破黑占、是否需要惠案樊展工作小介入、什麽召mtit曾等。附件2 ：离科企渠股份提交Btlf曾事案概况表格表一、宗地概况土地方全耦刖展域位置所在H四至 as南西北地段及 等级咄犬地形 地貌地下情况待勤遭 情况需要安置或 勤遭的居民户 人涉及军位或生崖陵彳固需要遭移的企蕖或上彳固其他交通出 行公交路在宗地及其周遏的起始站虬直交通距宗地最近的站黑占快速乾道市中心距宗地最快可逵路其他阿I犬公 共服矜 鼓:施 距宗地 3000 米轮凰 内列明 数量、 名福距H教育施 列数 量小季中季大事院校幼托商菜区罔黑

16、占粽合商埸超级市埸市埸其他金艮行垂B局文化ft育公震1埸专官游泳毒官其他瞽院大市政 配套周遏 璟境表二、技循1指襟1宗依摞面稹公皿比例犬用地性K居住用地住宅用地公建用地展内道路用地余录地公共余象地退道路余象化带市政用地道路用地余恩用地依摞余恩建桀囿稹国平方米比例其 中住王向稹多唇住宅局屑住宅公建回稹幺笃管性公建卡11非管性公建公建事案 主要内容分H事案名耦建桀囿稹占地面稹幺笃管性 公建事案1技231八4N非幺笃管性 公建事案1234N容稹率粽合容稹率住宅容稹率本票其他指檄建桀覆盖率余象化率控局倩 注表三、合作修件主要包括掩得事案或土地的方式、土地前期mr工作、整、市政公建配套的要求等 主要内容

17、合政府批文、Bit名耦塞批檄信日:十重立项批准槽规副用地批准槽1衣征地批文及其附圈方案十批准槽建用地批准槽其他政府梅合作 要 求土地成本成本横成、楼面地!付 款 脩 件其 他 要 求1 1彳 11 彳、 ! 表四、投资收益5S测目 投 W 收 益 测 算规 副 指 檄用地面稹禺平方米建巢向稹禺平方米合音十住宅多唇住宅局盾住宅公建幺笃管性非幺笃管性成本测事案余恩金n寓兀元/平方米一直接成本小言十i土地掩得款2mr前期津倩费3主建桀工程费4主醴安装工程费5内市政工程费6璟境及配套施费7接费其中：行金肖费用利息支出一管理费用余恩言十投 W 收 益 测 算序虢事案余恩金额/葛 元罩0(/元/itf倩注

18、1金肖售收入2直接成本3金肖售税金及附加4管理费用5投资6毛利率7税前利润8税彳麦利润9金肖售净利率10余恩投资回幸艮率11内部收益率12撤:srn金13最大资金估用附件3:新澳力集困 房地案可行性幸艮告内容指弓I一、 前言随著集K公司房地崖H矜不土地像Hi力度逐渐加大，未来樊展封新事案的需求越来越强烈。卷了烧靶事案前期操作，提高工作效率，规避筵条牙虱陂，提升集凰公司兢事 力，特裂定可行性幸艮告内容指引。二、可行性幸艮告内容指引事案决策背景及摘要一、外部璟境1、城市樊展规副典宗地的信册系及封事案mr的影警，如：交通捷系统的规副典建城市功能规副典佛局、局部展域mr重黑占、政府重大政策即符分员怖等

19、；2、宗地所腐地域在城市的屣史、湾、文化、IB各樊展等方面的地位。例如，事案 虑在浦束，要明浦柬在上海的地位及作卷全k重黑占mm的情况。3、寡案湍源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技循:展生活住宅配套、文 化圜、政府重黑占工程等；二、内部因素1、事案撤重J封公司未来黑年樊展IB各、樊展规副的意羲一般35年，在公司樊展中的地位是否核心事案；2、公司迤入重黠域市埸、事案合理怖局，封公司提高市埸覆盖率、提升品牌形象、 降低管凰陂、大社曾影警力的作用；3、优公司未来的利润需求、可持余管等角度描述立项的意羲；第一部分：事案概况一、宗地位置宗地所虞城市、行政域、非行政域商贸金融等的地理位置。附H

20、 :事案在城市的展位檄言已出宗地展域位置，典檄性市政施、建篥物如市中心商圈、檄埸等的相封位置和距H、地段的定性描述典主要中心域辨公/商矜/政府的信M系。二、宗地犬1、四至乾圉；2、地势平坦状况，自然檄高，典周暹地匕较；3、地面犬，包括宗地内是否有水渠、较深的潢壑小峡谷、池塘及高屋等封mr有较大影警的因素，言十算因此而损失的除用地面稹；4、地面现有居民情况，包括具ft居住人数、户数，工数量、规模、崖品性K、KX状况等，明封拆遭及事案度的影警；5、地下情况，包括管、地下tm、暗渠、地上建篥物原有椿基及地下建篥/结横等,地上地下都要注意有没有受保的屣史文物古K亦、可利用的横建；6、土地的完整性，有否

21、市政代征地、市政化带、市政道路、名古卧、江河湖泊等 因素分割土地；7、地K情况，包括土地结横、承载力、地下水位和抗震性要求。附H :平面地形檄言已四至靶圉及相信身数掳i；地形地貌主要反映宗地地面建篥、河流、潢壑、高屋等内容；地下状况包括地下管、暗渠、光II等。三、事案周暹的社配套一周暹3000米靶圉内的社配套1、交通状况公交系统情况，包括主要路、行事等；宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要樊展商自己解决；现有交通捷系统，近期或规副中是否有地金戴、馨fl等封交通状况有重大影警 的工程。附H :交通状况示意包括现有和未来规副的城市公共交通和快速捷系统；2、教育：大中小阜及教育品K情况。3、瞽院等级

22、和瞽瘴水型4、大型瞒物中心、主要商it和菜市埸5、文化、ft育、娱槃施6、公圜7、金艮行8、垂B局9、 其他附H :生活施分怖具ft位置、距蹄。二宗地周暹 3000米外但可幅射靶圉内主要社配套犬四、事案周暹璟境根掳(彳固案特性描述，没有的可以不H1、治安情况2、空犬况3、亲隹言孔情况4、污染情况化工河流湖泊污染等5、危陂源情况如高屋、放射性、易燃易爆物品生崖或irlt基地等6、周暹景Wl7、蜀水情况8、近期或规副中周暹璟境的主要建化，如道路的拓宽、工的搬遭、大型瞽院、阜校、 瞒物中心/超市的建等。9、其他五、大市政配套都要明距宗地距蹄、成本、接入的可能性1、道路犬及规副彝展包括现有路幅、规副路

23、幅，烧tor施的畤W,典宗地的信舒系影警 。2、供水状况：现有管管及未来规副和施畴W。3、污水、雨水排放：现有管,、管及未来规副和施畴W。4、通有视、重言舌、罔路：现有管、上源位置、距宗地距蹄、涉及路成本 等。5、永久性供重和牖畴施工用雷：现有管、上源位置、距宗地距蹄、涉及路成本等。6、燃氯：现有管、管上源位置、距宗地距H、介面位置。7、供热及生活热水：现有管、管上源位置、距宗地距H、介面位置。附H : 明上述配套施的管走向、容量和介面位置，及未来规副容和增加的情况。六、规副控制要黑占1、占地面稹、代征地面稹、浮用地面稹、化面稹、道路面稹2、住宅建篥面稹、公建建篥面稹，公建的内容，ItlM分；

24、管性和非管性公建的面稹3、粽合容稹率、住宅容稹率4、建篥密度5、 控高6、化率7、 其他七、土地格土地格言十算的方法，假设有代征地要明代征地格。根掳0Mt1格言僧普恩地!、面地八、土地升值潜力初步押估。优地理位置、土地供鹰、周暹璟境及配套、市埸樊展状况、政府规副、城市未来樊展IB各等角度封土地升值潜力做出初步押估。近黑年典本案相牖地现的土地格比较分析。九、立即mr典作土地僵缺黑占分析第二部分：法律及政策性JMtt分析-、事案用地取得土地使用的法律手犬描述（一） 事案用地犬1、土地所有盘帚腐2、土地使用盘帚腐3、土地的他项耀!力如抵押耀!4、土地的用途5、有案用地现状的政府槽嘉明批虢或主要内容，

25、影本作卷附件，It 索弓I（二）言十重手1、事案是否已立项2、立项主ft是否能别建更3、立项建更修件和4、有立项的政府槽嘉明批虢或主要内容，影本作卷附件，It索引（三）规副手1、规副用地所有瞿盘帚腐2、烷副用地使用瞿盘帚腐3、烷副用地用途4、有案用地规剥的政府槽嘉明批虢或主要内容，影本作卷附件，It 索弓I（四）土地手1、 征地批文2、土地使用出合同3、拆遭安置祷倒4、有案地瑰的政府槽嘉明批虢或主要内容，影本作卷附件，It 索弓|（五）事案用地取得土地使用程式押估1、取得土地使用的程式描述2、取得土地使用霍需要的工作日3、取得商品房用地土地使用所需修件4、取得土地使用瞿的蜀陂及控制取得土地使用

26、存在的不碓定因素及解决（六） 事案用地土地性K建更的言平估已是商品房用地可以不H1、土地性K燮更的程式描述和理由2、土地性K建更的政策支持或障碾3、土地性K建更需要的工作日（七）政策性凰陂押估政府资源利用的押估：富地政府封外来投资的熊度；富地政府殿能部咒的辨事作凰；富地政府封案的注程度；地瑰周暹已有mr商事案成败的政府因素；典政府合作信昌保。政策建更封事案mr的影警：城市规副限制或更改；突彝性政策等政府因素醇致事案中幸艮批幸艮建流程瓢法完成、事案mr 期土地性mt更受挫，优而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。二、合作方式及凰陂押估1、合作方基本情况：合作方名耦，主要股柬横成情况、等级、履

27、余勺能力、注册资本、特殊背景等。2、 合作方式：( 1 ) 合 作方式描述例如：一次性黄断土地、建彳麦分房面稹、建彳麦分金肖售收入、建彳麦分利润、共同立公司等。(2)逗择合作方式的主要原因3、主要合作僚件曼方的主要利羲矜描述，包括但不限於：幸艮批幸艮建手辨理拆遭安置祷倒付款内容和僚件交地檄准除直接徙政府出U土地外，都要明碓封方一定能别提供正规税矜亵票。封分房、分收入要明碓合作方是否有承搪管渠税的羲矜。4、合作凰陂押估：通谩其他相管道瞭解事案背景资料：如土地方的原因、曾或正在洽的公司；土地使用年限；土地有瓢瑕疵，抵押或其他的法律土地方的信用；付款迤度及典土地出合作mr土地手的配合；其他典合作方式

28、相的富地土地政策法律法规。三、封各项法律手U和程式的可操作性、合法性，凰陂的可控性迤行fW!。如：筵余勺合同中明我方不利的修款及其考部分或全部修款存在的不碓定性因素的控制；不利、不碓定修款可能遭受的损失和封度的影警等。第三部分：市埸分析一、域住宅市埸成H状况1、域住宅市埸曾述形成各槽次住宅展域内分怖状况瞒黄人群建化2、域住宅市埸各项指檄成H状况近 3-5年K工量/竣工量金肖售量/供需比平均售3、域市埸在市内各项指檄的排名状况及樊展超势二、域内供鹰崖品特徵1、各槽次滥品供鹰状况2、各槽次滥品的集合特徵尤其研究典本案似槽次物ft的特徵平均售mr规模崖品形式 平均消化率 平均容稹率 物it在显域内分

29、怖特徵3、域内表现最好彳固案状况附n :事案周暹彳固案分怖n,其中一些具代表性的未来主要兢逮要配置现埸圈片。4、未来2-3年展域内可供鹰土地状况、崖品供鹰量和崖品型5、分析：本案在展域市埸内的檄曾黑占和威耆黑占6、结施展域市埸在整ft市埸的地位及樊展熊势本案所在位置的位和本案mr崖品的位及控制本案在展域内mr市埸潜力本案在mr中的行金肖焦黑占冏题三、域市埸目檄客唇研究和市埸定位1、各槽次崖品目檄客唇特徵及幅射商圈乾圉建立在本展域参照事案的幺笃瞬研究及全市的寺徵上2、本案目檄人群特徵：展域来源、行it特黑占、滥品力的偏好、瞒黄方式和主要的注 黑占、求黑占。3、碓定目檄客户4、市埸定位四、整ft市

30、埸封本案有重大影警的因素崖品特徵、重黑加固案、成H状况、市埸容量、消费者特徵等。五、崖品定位及建it户型型、面稹檄津、不同型滥品的比例。第四部分：烷副段言初步分析一、言十的可行性分析1、既定容稹率、建篥密度和配套公建面稹畴，按照本圜1完全平均及多唇、小高唇、高 屑不同比例分配的假情况，迤行最基本的建篥排列不同假情况下，封鹰的建期言十重、成本估算、金肖售格H测及效益分析，要在本指引第五、六部分 龈地。2、容稹率、面稹分配比例等技循湾指檄不完全碓定畴，我司最理想的数掳（和基於本 数掳音十的面稹分佛圈、唇数分怖比例不同数掳道I择封鹰的效益分析在本指 引第六部分tm。3、有弓金烈彳固性的地现如山地、冲

31、潢、水系、地下熔岩、附著物、暗渠等 言十的影警程度及封鹰的言十思路思路封鹰的成本估算要在本指引第六部分ft 皿。4、周暹自然璟境和人文璟境封言十的影警。如：治安璟境、亲髓和麋境、污染璟境、 空氟情况、危陂源、“凰水”因素等封滥品规言十和璟境保的影警及解决方法。5、市政配套施封言十的影警。如：道路状况可能典社主要出入口有信乳、供水、排水、通有;TH祝、霜言舌、罔路、永久性用重和牖畴施工用雷、燃氯、供熟及生活热水等封崖品规言十的影警及解决方法。6、周暹生活配套施封崖品言十的影警和考庵U如：交通状况典是否K通H主班事 有信凯、商施大型瞒物中心、教育现状、ft育娱槃公圜等休埸所、金艮行瞽 院等生活施封

32、自身配套建规模和麴稹作出判断。二、蛀阍十的初步概念1、言十概念：表现事案颈期的凰格和言十主题。2、技街概念：言十重探用的重要新技街及其典规言十的信飙系。3、可持樊展概念：封事案分期樊展的想、封管造统一的社展概念的想、封崖品 差累性的考庵U第五部分：工程及金肖售一、截至事案施工、取得金肖售可幸艮批幸艮建分别需要的工作日。二、工程言十重：K竣工及工期言十重、各期K工面稹、K竣工畴占富地城市市埸和片市埸的估有率。按季列示三、金肖售言十重：各期金肖售畴W、格、面稹，H言十金肖售各期的市埸估有率，金肖售言十重现的 可行性分析。按季列示第六部分：投资收益分析一、成本H测明测算假和主要建用指檄，如崖品类巨型

33、假igt 建桀面稹，住宅和非住宅面稹，容稹率，寡案投资直接建造成本加期费用，不包括管渠税和所得税等。照下麴表格：在指檄不碓定或多彳固可逗择畴，要符不同测算假下的成本测算，分别列示。S目投资余恩覆离元军位成本元/m2土地掩得款mr前期津倩费主建桀工程费主醴安装工程费社管区罔工程费圜林璟境费配套施费接费H赞成本合管理费用金肖售费用财矜费用事案投资二、税矜分析1、管渠税及附加2、所得税3、土地增值税上述税槿的基本税率，能别享受的税收僵惠政策畴的税率，事案本身逾用的税率，假 设享受地方政府的僵惠政策，要特别明僵惠典K家政策是否有街突，以及如何解决, 具ft的操作的谩程是什麽。三、效益分析1、湾效益分析

34、的假修件，如：是否享受政府各槿税费的减免等2、事案利润率、投资回幸艮率及主要指檄。参照以下表格：军位蜘t元/m2事案金覆离元金肖售收入直接成本投资税前利润税彳麦利润内部收益率金肖售净利率余恩投资回幸艮率金肖售毛利率狸利指数资金峰值比例地支付贴现比敬勤资金狸利倍数3、事案mr各期的利润指襟2001 年 20X X 年合言十上半年下半年上半年下半年上半年下半年2、结算面稹m军位利润（元/ m利润（K元）4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根掳m除情况增减建勤比率。（1）成本建勤各项指檄的燮化，假成本每上升下降一定金I或上升下降一定百分比来比较，如：指襟测成本x90%55测成本测成本x 110%成

35、本x120%投资税前利润税彳爰浮利内部收益率金肖售浮利率保本售（2）售建勤各湾指檄的燮化，假售每上升下降一定金I或上升下降一定百分比来比较，如：指襟55测售Rx90%55测售55测售Rx110%55测售Rx120%税前利润税彳爰浮利内部收益率金肖售浮利率(3)容稹率建勤各项指檄的建化主要指襟容稹率1容稹率2容稹率3容稹率4容稹率5多高唇比投资税前利润税彳爰浮利内部收益率金肖售浮利率5、盈厨平衡黑占分析1)保本售!：即金肖售浮收入等於投言十算公式卷S=C/(1-Ti)2)保本金肖售率：假案全部建成，已金肖售面稹所掩浮利等於未售面稹的成本， 印信十算公式如下：R=C/(1-T i )*(1-T 2

36、)*S+C*T 2式中：C：表示罩位投资I即时矜部所印亵幺冠酒酿U算表中成本估算表的罩位投资 m,含直接建造成本、期用R:表示保本金肖售率S:表示罩位售T i ：表示!税率T2：表示所得税率四、事案资金5M测1、资金投入言十重：各期地fit前期费用、基够、建安、配套、mrfw接费等的投入安 排。2、资金回款言十重：各期金肖售回款言十重。3、资金需求言十重：结合整彳固公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途4、椒重j资金及椒:勤畴估用资金内容、瓷金估用峰值、金正流入资金估用月平均I 第七部分：管理资源配置一、檄情置：是否需要成立褐立法人公司事案公司 ；主要部力置。二、人力资源需求：撤:勤事案封彳固事H部打人11的需求，具ft人数重黑占是事理三、人力资源缺口及解决：现有人it能否满足需要，缺口人it的解决途招聘、培制等。第八部分：粽合分析嵬建18一、僵势：徙品牌、言十、撤重j速度、崖品品和特性、市埸兢事、行金肖、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合离科一展思路等方面述。二、劣如 优品牌、言十、撤重j速度、崖品品和特性、市埸兢事、行金肖、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合离科一展思路等方面述。三、檄曾：徙