济南大地华园项目可行性研究报告的课件

1、济南大地华园项目可行性研究报告2012.3.2市场分析 城市概况 城市研究 城市经济研究 房地产市场研究 公寓市场分析写字楼市场分析住宅市场分析本体研究 本体分析项目定位目标客群定位整体定位产品规划建议产品规划设计商圈研究财务分析财务分析可行性研究分析城市概况城市经济研究房地产市场研究城市概况城市地位省内地位：山东政治、 文化、经济、金融、教育中心济南都市圈内的地位：都市圈内的中心城市，山东中西部发展的最大引擎国内地位：国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一，黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略城市，“全国城市综合实力50强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一（2008年）。城市概况

2、城市竞争力在全国30个省会城市及直辖市中 济南市城市综合竞争力全国排名第12位，整体水平在全国省会城市中处于中上游。在环渤海经济圈中 济南的城市综合竞争力在北京、天津、青岛、沈阳之后、位列第五，优于大连，石家庄和太原。在山东省17地市中 综合竞争力青岛，济南分列前两位（表4），烟台，淄博和东营紧随其后。 综合来看，济南、青岛在山东属于综合实力最强的省域中心城市，发挥着辐射带动全省经济发展的极核作用。城市概况城市定位空间定位 济南既是半岛城市群西端的中心城市，又是山东中部济南都市圈的核心城市、山东省域核心城市、环渤海经济圈中重要的省域中心城市和未来的跨省际区域性中心城市。功能地位 重点发展金融、

3、信息、商贸、物流等综合服务功能，并突出其文化、科技创新型中心城市的地位，强化在山东和国内区域经济发展中“承北接南、连东带西、中转传递”的高新技术研发和扩散功能。产业定位 依托济南市科学技术与文化竞争力强的优势，大力加快发展高新技术产业，改造提升传统产业，加快产业结构的升级，实施骨干企业带动、工业园区带动、优势产业带动、外向经济带动、技术创新带动和名牌企业带动。城市文化定位 济南是齐鲁文化的交汇地，又拥有独特的泉城风貌，通过建设文化生态型城市，完全可以形成独具特色的人居环境，济南依托泉城文化，以及优良的环境质量，建设成为宜居的文化生态城市。城市概况城市化进程2001年，济南的城市化率是39.6%

4、，到2002年达到49%，人们买房子主要是到市中心买，也更愿意到市中心办公。这主要是由于大规模的城中村的改造，导致城市化的进程越来越快。济南于2004、2005年开始出现郊区化趋势，到2006年郊区化的趋势已经非常明显。2004、2005年之前，大家都会觉得名士豪庭的位置比较偏远，但是现在名士豪庭的房价已经高于城市中心的某些房项目的房价了，主要背景就济南是出现了郊区化的趋势。200820022020中心城郊区化新城城市群50%60%70%城市化率平稳发展期济南城市化轨迹与发展趋势模型城市概况城市规划规划方针东拓西进，南控北跨，中疏济南城市热点板块：小清河流域大组团、城市东翼大组团、城市西翼大组

5、团广州深圳青岛杭州宁波武汉成都大连沈阳南京济南哈尔滨长春西安厦门GDP82157806 44094104 396439603901 385838553775 33512800 2588 21901560排名123456789101112131415济南市近年来经济增长平稳快速，2009年GDP已达到3351.4亿元，但受全国经济增速下降影响，GDP增速明显放缓。2009年，在十五个副省级城市中，济南市经济总量位列11位。城市经济研究城市经济指标济南国民经济（GDP）走势图城市经济指标城市经济研究济南城镇居民人均可支配收入柱状图济南城镇居民人均可支配收入走势波动较大，2008年到达高峰，受当时经

6、济危机的影响较大可，据统计09年以后城镇居民人均可支配收入稳步提升，生活质量进一步提高。城市经济研究济南2009年GDP达到3.35万亿，常住人口人均50376元，折合7373美元。参照国际城市化发展经验，济南已经进入到城市化内涵扩张阶段。城市化率提高不在单纯依靠城市空间和第二产业发展，而是通过城市功能升级和空间垂直分工等集约化形式驱动程式化进程。指标济南GDP人均GDP折合美元数据3351.4亿元50376元7373美元人均GDP超过1000美元后城市化进入快车道。人均GDP超过3000美元后城市化不再依赖工业化外延扩张，进入城市化进程将步入以提升质量为主的稳定增长阶段，城市垂直分工，区域空

7、间重组，形成功能性质互补的网络型区域空间结构。城市经济指标公寓市场研究写字楼市场研究住宅市场研究商圈研究公寓整体市场研究-发展历程传统意义上的公寓界定区别于住宅，产权为40年或50年，一梯多户，户型集中在一室和两室的小户型产品。2009年以来，随着济南众多旧城改造项目进入销售实施阶段，综合体项目不断增多，越来越多公寓类项目面市。2003-2004年2005-2007年2008-至今市区房价攀升,大套型住宅总价高昂; 市场投资需求高涨.小户型商住公寓应运而出。商住项目逐渐增多;价格不断攀升;产品类型日益丰富。大规模旧城改造，催生刚性需求，大量综合体项目面市带来更多公寓类产品，产品力不断提升。公寓

8、市场研究产品界定：济南市场的公寓习惯上指小户型居住或商住产品。小户型既包括绝对面积小，又有相对面积紧凑的含义；商住产品包括商务公寓和酒店式公寓以及SOHU等类型。 产品类型清晰：根据产品的立项特征，可将市场上的公寓分为：独立社区型和公建伴生型。 区位分布特点显著：独立社区型公寓组要集中在中心城区及周边辐射区域，多数为商住结合以及LOFT、SOHU等概念。公建伴生型公寓通常是综合体的一部分，所处区位多为中心或者新兴片区，建筑形象偏向于公建。类型 分布特征立地条件典型项目独立社区型集中在中心城区及辐射区域，着力控制总价。对地段、交通条件、配套设施等区域外在条件要求较高；诚基中心、彩世界、万豪国际等

9、；公建伴生型伴生大型写字楼、商业等公建项目，多位于城市中心区域或者新兴发展区域。依附于项目自身规模所带来的完善的配套，以自身产品力打造来实现价值。万达国际广场、中润世纪广场、银座中心等。公寓整体市场研究-产品分类公寓市场研究公寓整体市场研究-济南公寓分布区域2009年至今济南市场上在售的公寓项目如上图所示，进入2010年部分项目售罄。在售项目集中分布于市区中部和东部高新区，西部以及南部的供应较少。鑫苑金座群盛华城汇展香格里拉诚基中心在售项目彩世界达人界九城尚都大地锐城万豪国际名士公馆香港国际发祥巷售罄项目预售项目中铁汇展国际中齐未来城欧洲城银座中心公寓市场研究公寓整体市场研究-各区域公寓市场特

10、征区域划分区域特征中部地区依靠便利交通和成熟的生活配套，公寓类项目多为高档产品且较受市场青睐，例如万达达人界。随着城市旧城改造进展，该区域内此类产品供应量将走高。东部地区依托东部发展规划以及政府搬迁，综合体项目频出，并逐渐形成了以二环东路、高新区片区、奥体中心片区为代表的东部三大公寓聚集地。西北部地区公寓项目呈现零星分布状态。汽车站、火车站的附近集中了一些商住公寓类项目，均已售罄；在售项目集中在交通便利的黄冈BRT站台及纬六路高架桥附近。南部地区自然环境优越，多为大尺度的普通住宅产品，商住类公寓项目很少，09年在售的仅九城尚都项目，目前也已售罄。公寓发展呈现明显的区域特性，中部区域依靠便捷的交

11、通以及成熟的配套，东部区域依托高起点的规划，成为公寓发展的热点区域。公寓市场研究公寓整体市场研究-公寓项目市场表现：供应情况供应情况：2009年来，济南市区公寓类产品在售供应量约30万左右。进入2010年来，鑫苑金座等项目售罄，目前在售公寓项目整体量在10万左右。后续供应量：银座中心、万豪国际、名士豪庭、中铁汇展国际等项目都有一定的公寓类产品。后续随着市中心旧城改造的进展和东部规划的发展，综合体项目逐步增多，公寓类产品的供应有增无减，供应量的加大将加剧市场竞争。项目名称公寓体量套数（套）达人界3万624鑫苑金座约10万2000多诚基中心33万3401香格里拉22万2858彩世界15.5万200

12、0多九城尚都1万300大地锐城10万项目名称公寓体量套数（套）万豪国际约2.7万香港国际约2万多400名士豪庭2.6万平米300银座中心1万平米150发祥巷1号公馆1.28万300项目名称公寓体量套数（套）中铁汇展国际约8万(09年在售项目)(10年目前在售项目)(即将开售项目)公寓市场研究公寓整体市场研究-公寓市场表现：销售情况项目名称区域销售情况原因达人界中心区域300余套房源，推出即售罄城市中心位置、万品牌效应、准确锁定投资客户诚基中心中心区域良好：因位置优越销售情况始终较良好优越的位置银座晶都国际中心区域推盘不到半年售罄万豪国际中心区域推出不久即基本售罄优越的位置名士豪庭东部区域由于产

13、品具有较高的性价比，首次开盘公寓产品已经去化80%以上。高性价比海尔绿城东部区域销售良好，开盘销售80%产品亮点、酒店式服务鑫苑金座东部高新区07年底开盘，公寓销售较住宅差，但在09年住宅热销带动下，加之有利降价促销手段，年底售罄位置较偏；体量过大，客户以初次置业者为主，难以支撑市场彩世界西部区域开盘因产权水电等问题未能落实，导致大量退房；后期推广力度虽加大，但销售平平产权影响、户型较差大地锐城东部区域小户型产品虽为70年产权，但因前期定价过高等因素，销售状况一般定价过高处于中心区域的公寓产品均出现旺销的局面，济南市场上的公寓产品具有明显投资属性，自住的比例较低，中心区域的优越位置带来了极大的

14、投资价值，产品推出即被售罄。非中心区域的公寓销售情况不一。户型设计好、产品亮点多、性价比高的公寓旺销；相反，前期存在问题、负面影响大、户型设计差等原因出现不同程度的滞销。公寓市场研究类别项目名称层高(m)售价(元/)户型面积区间()平层公寓达人界3.112000(精装)45-65名士豪庭MINI公馆3.38500(精装800)40-50汇展香格里拉3650050-90中齐未来城2.98100(精装600)41-53香港国际3.05630040-70九城尚都3.3830033-61绿城玉兰公寓313000(精装)70-210LOFT公寓诚基中心5.2-5.4170002100050-72名士豪庭

15、MINI公馆4.91100040-50万豪国际5.21700030-85银座中心4.951280042-72目前济南公寓建筑形态主要分平层公寓及loft公寓，从在售项目分布数来看，平层公寓占市场销售主体，loft公寓仅有四个项目在售。济南市场LOFT公寓产品，存在装修和生活成本高、居住舒适度低等缺陷，且售价是同区域的1.5-2倍。因此LOFT产品出现在投资需求比例高、价格承受力大的中心区域。次中心区域以平层为主，不建议LOFT产品。公寓整体市场研究-公寓市场表现：建筑形态公寓市场研究公寓整体市场研究-公寓市场表现：装修标准济南市场上的公寓产品以毛坯为主；精装修的产品不多，客群定位较高的高档公寓

16、产品一般采用精装修。市场上精装修标准提高，由以前300-500元/提升到1000-4000元/，实现由粗放开发到精品打造的升级。精装修公寓逐渐成为公寓市场的方向，装修标准差别较大，视项目定位高低而定。项目交房标注装修标准万达广场达人界精装15000名仕豪庭mini公馆精装800汇展香格里拉毛坯/中齐未来城精装600香港国际毛坯/九城尚都毛坯/发祥巷精装2500 绿城玉兰公寓精装3000诚基中心毛坯/名仕mini公馆毛坯/万豪国际毛坯/银座中心毛坯/公寓市场研究公寓整体市场研究-公寓市场表现：户型价格区域项目名称面积区间售价(元/)中心区域达人界45-6511000诚基中心50-7217000-

17、21000万豪国际30-8517000发祥巷公馆45-11010500次中心区域海尔绿城玉兰公寓70-21013000中齐未来城41-538100大地锐城30-498800香格里拉56-908800香港国际32-706500面积情况：济南市区在售公寓类产品面积集中在40-70左右。海尔绿城因其优质的建筑、环境，客群定位高，定位为大户型公寓，面积在70-210。价格情况：在售公寓类项目因区位、产品品质不同价格上差距较大。市中心区域在10000-17000元/；而其他区域价格仅为其一半，在6500-9000元/左右。项目区位条件、产品定位不突出，面向大众投资、自住客户的公寓，一般40-60的面积较

18、受欢迎，总价控制在30-50万之间。公寓市场研究公寓整体市场研究-公寓项目客户情况区域项目名称机关、事业单位私营业主企业中高层人士普通工作者高档公寓达人界诚基中心万豪国际发祥巷公馆海尔绿城玉兰公寓普通公寓中齐未来城大地锐城香格里拉香港国际根据客户分析结果统计：40-50的精装修小户型很受投资客户欢迎，而大面积精装修的户型对购买者经济实力要求很高，一般多为私营业主、大型企业中高层管理者。私营业主、机关事业单位职工构成了目前济南公寓消费主力客户群。普通公寓产品除私营业主和机关事业之外，单位的企业中高层、普通工作者的投资需求以及年轻首次置业者自住需求也占一定比例。公寓市场研究公寓整体市场研究-小结分

19、布格局：集中在中心区域和东部区域，西部、北部少量分布，南部区域基本不存在公寓产品。市场表现：旧城改造和东部区域发展，大量综合体出现，公寓产品有增无减，未来竞争激烈。中心区域因明显区位优势、投资价值大，项目大多旺销；其他区域公寓产品销售情况不一，具有产品亮点、高性价比的公寓产品热销。建筑形态上，平层公寓为主流，LOFT产品因成本、层高等技术问题需求受到制约。目前以毛坯房为主，随着实力开发商进驻，精装公寓成为主流，且装修标准由粗放向精细发展。以40-70平米的小户型公寓为主，大户型公寓存在与个别高品质项目。价格差别较大，中心区域10000-17000元/平米,其他区域价格集中在6000-8000元

20、/平米.客户需求：私营业主和机关事业构成了主力客户群，对于普通公寓来说，单位的企业中高层、普通工作者的投资需求以及年轻首次置业者自住需求也占一定比例。公寓市场研究公寓区域市场研究-项目周边案例分析项目名称建筑形态装修标准主力户型销售价格客户构成景苑启城高层板塔结合毛坯 41-155未定 预计2011年10月底开盘 84008500元/平方米渴望改善居住环境的年轻人 蓝调国际住宅、高级公寓毛坯 小户型 40一室，801+1户型，100两层 均价8500元/平方米 首次置业年轻群体，首改型客群金桥国际商住公寓毛坯40-100预计价格11000-13000元/首次置业年轻群体，投资客户等项目周边公寓

21、产品类型丰富，能够满足不同客户群体需求，大部分为毛坯房，入市的精装产品较少，客户群体主要以年轻置业群体为主，少部分首改型客群。公寓市场研究写字楼整体市场研究-发展历程年代1995年之前萌芽阶段1995-2000起步阶段2001-2007全面发展阶段2008年扩张阶段发展背景处于国营经济体制中民营经济发展起来，企业进驻济南市场，带动了办公需求高科技、IT等第三产业发展迅速，刺激了中小型办公场所需求城市扩张、实力开发商进驻发展格局主要分布市中心和主要街道两侧集中在市中心位置市中心为主，其他区域各有分布，并形成了特色商务圈中央区域不断加强，同时在外围形成多个区域性商务核心投资主体政府相关部门兴建国家

22、相关单位（如银行金融部门、电力部门）投资为主，民营企业为辅；开发商为主，政府相关单位为辅；大型实力开发商规模开发为主，小开发商零星开发为辅经营模式单位自用为主，剩余部分出租出租为主，出售为辅出售为主，出租为辅；对外出售产品特征品质较差，功能不全，基本已经被改造或拆建物业形态和内部配套已经不能满足成熟型公司的要求。由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，仍然得到对地段要求较高、但租金承受力不高的企业青睐。 物业形态和内部配套提升。写字楼的办公理念、设计理念、服务理念等都得到较好的诠释。大多作为城市综合体一部分，配套设施、管理服务水平大大提高。写字楼市场正向综合体商务办公方向发

23、展，整体规模开发，对开发经济实力、管理服务水平有更高要求。写字楼市场研究写字楼整体市场研究-商务格局济南写字楼市场目前集中在中部商务核心区和东部商务新区目前：目前济南市CBD所在，写字楼密集，以纯出租为主，客户较为高端，租金最高。未来：区域内棚户区改造，规划了多个金融商务综合体项目，将带动城市CBD的全面升级。目前：东部高新区以及奥体片区建设，东部区域已经成为济南一个新的商务核心区域。新开发的写字楼主要集中在该区域。未来：随着政府的动迁以及总部经济的带动，该区域的中心商务功能将逐渐增强。目前：写字楼零散分布，档次较低，中小企业办公为主。未来：小清河、徐李等北部旧城区改造启动，将成为北区的区域商

24、务中心。目前：发展相对滞后，存量写字楼以酒店写字间出租和单位办公楼出租为主，少量纯写字楼和商住楼。未来：张庄机场搬迁、腊山物流商务基地打造与高铁新客站建设，改善西部环境，形成西部区域商务中心。目前：传统的居住区，写字楼项目较少，办公以商住为主，可用于开发办公楼的地块较少。未来：南部中海九曲片区有写字楼的供应，但区域仍以住宅为主。西部东部中部南部北部写字楼市场研究写字楼整体市场研究-商务格局济南写字楼分布集中以下几个板块泺源大街板块山大路板块纬十二路板块二环东路板块高新区板块奥体片区板块纬二路板块济南商务区集中在中部区域和高新区域一般沿交通干道成带状分布目前已经形成商务氛围的板块是纬二路、泺源大

25、街板块、山大路板块、二环东路板块和高新区板块。经十纬十二板块、奥体片区板块板块目前是新兴区域，在售写字楼较多，是未来区域中心商务区。区域已有板块未来板块中心区域纬二路板块、泺源大街板块、山大路板块纬十二路板块东部区域二环东路板块、高新区板块奥体片区板块已有的写字楼板块新形成的写字楼板块写字楼市场研究写字楼整体市场研究-商务格局纬二路板块概况发展状况配套设施物业类型租售情况该板块是依托纬二路商埠区兴起的商务区。写字楼年代久远，多为企业自用。外部：处于老商圈，在商业、交通、银行等配套都比较完善。内部：单位自建的商务办公环境较好；企业开发售后出租的写字楼内部配套一般。纯写字楼为主售价：8000-12

26、000元/平米租金：1.6-3元/平米天入住率：80%写字楼市场研究写字楼整体市场研究-商务格局纬二路板块入驻客户特征项目名称入住企业行业入住企业东方大厦电器、监理等富士电梯、永华监理等房产大厦航空等新航空公司汇宝大酒店媒体、设备、事业单位山木教育集团、新世纪通用设备公司润华世纪酒店通信、银行办公天音通信公司、华夏银行银河大厦国贸等净雅公司银座晶都国际咨询、保险、建筑、科技英策商务咨询、中德安联人寿、佳奥科技、中扶建设分公司泉景恒昌大厦装饰、咨询、电器大显装饰、盛高咨询、广东科龙电器公司天发大酒店医药、广告菏泽牡丹医药公司、阳光海岸广告公司明珠国际商务港电器、医药等格力电器等天建名人时代保险、

27、广告、空调、医疗器械、科技太平洋人寿、尤马广告、康达空调、东方医疗器械、三宝科技天建名人广场贸易、设计、咨询力厚化工、华凯汽车销售、浩蓝装饰设计汇鑫国际商务中心科技、商贸励精科技、诚信信息公司、贝克汉邦食品科技、星辰化妆品写字楼入驻客户区域内写字楼建设较早，入住客户涵盖的行业较广。区域处于老商圈，并临近火车站、汽车站，商贸、流通类客户所占比例较大。写字楼市场研究写字楼整体市场研究-商务格局泺源大街板块概况发展状况配套设施物业类型租售情况泺源大街片区是济南的传统的中央商务区，写字楼沿济南的“金融街”分布，商务活动最为密集。写字楼配套较完善，交通道路发展成熟。商务会所、银行、邮局、餐厅等配套产业聚

28、集纯写字楼占大多数，开发商和各大银行开发的专用写字楼；伴有少量商住两用写字楼。售价：9000-15000元/平米租金：3-4元/平米天入住率：80%写字楼市场研究写字楼整体市场研究-商务格局泺源大街板块入驻客户特征入住客户类型中信广场金龙大厦跨国企业济南办事处贝加莱工业自动化济南办事处通用电器（中国）有限公司SEW传动设备有限公司济南办事处IBM济南分公司住友机械（中国）济南办事处美国海德能公司山东办事处国内企业济南办事处中兴通讯股份有限公司驻济南办事处青岛海骏物流有限公司济南办事处北京中广时代济南办事处香港名莎服饰有限公司报喜鸟集团济南办事处大型咨询服务性行业康桥律师事务所山东德义律师事务所

29、济南名律物业管理有限公司金融保险机构中信实业银行济南分行嘉禾人寿保险股份有限公司山东分公司君安泰投资公司太平人寿个险管理本部中国人寿保险公司济南分公司写字楼入驻客户以大型企业驻济办事处、金融保险、大型咨询服务性机构为主，注重企业形象，办公需求面积较大。写字楼市场研究写字楼整体市场研究-商务格局重点板块山大路板块发展状况配套设施物业类型租售情况科技商务中心山大路起步发展也较早，近几年也得到长足发展，区域商务氛围浓厚，由于大量电子产品企业的支撑，写字楼需求旺盛。发展时间较长，外部配套业已完善。但内部配套参差不齐。纯写字楼的数量较少；商住两用型写字楼比率较高；少量写字楼产品采取低楼层卖场，高楼层办公

30、的经营模式。售价：9000-12000元/平米租金：1.6-2.8元/平米天入住率：85%写字楼市场研究写字楼整体市场研究-商务格局山大路板块入驻客户特征入住客户类型银座数码广场科苑大厦科技电子公司汉王科技股份有限公司济南三佳信息工程有限公司济南正讯科技有限公司济南新海天科技有限公司济南盛唐世纪网络科技有限公司山东高至丰合电子科技有限公司意源科技公司济南天地网联科技有限公司济南铭友科技有限公司美萍软件山东分公司杭州亿邦通信科技有限公司济南还大科技有限公司济南时速科技有限公司济南金石峻网济南深度科技有限公司济南新蓝智业科技有限公司济南百游互动科技有限公司济南爱勒方科技有限公司咨询服务类行业山东博

31、翰律师事务所山东奥索管理咨询有限公司传媒影视公司北京中高网络传媒广告有限公司上海欧楠影视济南分公司写字楼入驻客户以IT产业客户为主；经贸、电信、保险、医疗保健、广告媒介、房地产等一批新兴行业也在该板块聚集，但所占比例较小。写字楼市场研究写字楼整体市场研究-商务格局二环东路板块概况发展状况配套设施物业类型租售情况二环东路是城市向东发展的起步区，随着城市规模扩张，区域逐渐具备了东部商务核心区的特征，并建立起了一批高端写字楼项目。外部：区域商务氛围逐渐浓厚，但配套相对不足。内部：东部写字楼的发展处于一个高起点，内部硬件配套较好，功能比较齐全。纯写字楼较多；存在少量商住两用写字楼；售价：8000-12

32、000元/平米租金：1.6-3元/平米天入住率：70%写字楼市场研究写字楼整体市场研究-商务格局二环东路板块入驻客户入住客户类型发展大厦外地企业济南办事处松下电器（中国）有限公司济南分公司日立医疗（广州）有限公司济南办事处安恒集团济南办事处外地企业济南办事处济南华伟机电工程公司广东美的制冷设备有限公司济南久顺消防工程有限公司商贸公司信泰商贸济南分公司电子科技公司济南集成伟业工控电子有限公司济南雅典娜科技公司苏拉科技有限公司金融保险机构青岛振兴会计师事务所济南分所源达铭华律师事务所写字楼入驻客户目前区域内的入驻企业多为新兴中等规模的企业。但随着大量企业总部和政务中心向东部迁移给该板块带来了大量优

33、质客群。写字楼市场研究写字楼整体市场研究-商务格局高新区板块概况发展状况配套设施物业类型租售情况带有明显的政府主导性质，聚集了大批高科技创业人才，写字楼市场尚待发展成熟.由于政府主导大力发展，高新区的外部配套发展速度较快，周围有银行、会展中心等配套机构。内部配套方面，虽然纯写字楼占主导地位，但档次只处于中等水平，内部配套中等偏下。政府开发的只租不售型写字楼；厂房型写字楼；会展中心；售价：7000-10000元/租金：0.9-1.3元/天入住率:70%写字楼市场研究写字楼整体市场研究-商务格局各板块特征明显，形成各自风格，互相之间竞争不激烈，竞争格局主要集中在板块之内。区域特征与不足售价(元/)

34、租金(元/*天)入驻典型行业客户诉求纬二路板块依托老商圈，配套完善物业水平参差不齐，有待发展8000-120001.6-3客户涵盖范围广商贸企业占比重较大便捷的交通，商贸氛围浓厚泺源大街板块 缺乏早期规划 交通拥挤堵塞 金融行业聚集10000-180003 5外企济南办事处国内企业济南办事处金融保险投资机构贸易企业、咨询机构商务氛围浓厚吸引大量高端企业山大路板块IT专业市场拉动的相关产业的商务办公需求写字楼功能混乱，宜商宜住型物业占据市场8000-130001.5 2.5IT、网络、电子等科技型企业贸易型企业咨询机构、广告公司对IT产业拥有巨大吸引力二环东路板块 城市发展突围带动的商务密集区物

35、业档次相差较大。100001400011.5-4外地企业济南办事处科技型企业工程设备公司咨询服务型企业部分由于租金低廉和交通便利吸引较多中型企业；同时东部发展桥头堡地位也吸引了大型企业入住。高新区板块政府的政策优惠推动发展吸引的企业多为实力较弱的创业中的中小企业6000-90000.9 1.3软件公司科技公司由于政府优惠政策及低廉租金吸引创业中及小型企业写字楼市场研究写字楼整体市场研究-投资状况济南写字楼市场一直处于平淡状态，未来几年将出现一个高潮 2001-2005是济写字楼市场快速发展时期，目前济南比较知名的写字楼都是这个阶段兴建。20062007年，写字楼所占比例一直处于低谷，本阶段以住

36、宅投资为主，写字楼市场表现较为冷淡。2008年以来，在全运会、高铁、旧城改造、政府东迁等因素带动下，城市不断扩张，城市综合体兴起，写字楼的投资加大。预计未来写字楼的投资将出现另一个高潮。写字楼市场研究写字楼整体市场研究-销售周期济南写字楼市场销售周期较长，年去化在1.8万3.4万之间，投资性、分割面积较小的写字楼去化速度较快。项目名称销售进程总体量()目前销售率销售面积年平均销售面积分割面积金龙大厦03年开始销售，07年基本售完，开发商仍需持有部分单位出租12万90%10.8万2.7万200-800第一大道06年开始销售，07年停止销售3.1万60%1.86万1.86万300-1000中润世纪

37、广场06年开始销售，至今未售完15万75%10.5万2.1万整层出售数码港05年开始销售，07年基本售罄5万100%5万2.5万50-200银座晶都06年开始销售，08年初销售完毕3.7万100%3.7万2.5万100-300银都国际07年初开始销售，08年下半年基本销售完毕5万100%5万3.3万80-300正大城市广场07年初开始销售，08年末销售完毕3.5万100%3.5万3.530-150写字楼市场研究写字楼整体市场研究-在售项目项目所属档次售价(元/)在售体量出售方式中润世纪广场东部区域高档145003.5万整层出售鲁商广场中心商务区高档180003万分割出售开元广场中心商务区高档1

38、48002万分割出售万达广场中心商务区高档1250017万分割出售齐源大厦中心商务区中档100004万分割出售中铁汇展国际东部区域中档86008万整层、分割天业国际中心商务区中档130003.3万分割目前在售的写字楼项目仍集中在中心区域和东部区域，总供应量42.8万。除中润世纪广场以外，现售的写字楼以分割结合整层出售为主。中心区域的写字楼平均售价达到12000-15000元/，鲁商广场售价达到18000元/。其他区域写字楼售价较低，且出现了商住价格倒挂的现象。在售的写字楼的规模较小，除万达广场之外，其余项目写字楼供应在10万以下。现售写字楼档次水平提升，如万达广场“甲级写字楼”、银座中心的“6

39、E级写字楼”、鲁商广场的“绿色生态办公”。济南目前在售的写字楼项目写字楼市场研究写字楼整体市场研究-后期供应序号项目区域档次规模1绿地普利中心中心商务区高档5.9万2黄金时代广场东部区域高档17万3鲁商国奥城东部区域中档15万4银座中心西部区域高档10万6连城国际西部区域中档14万 济南下半年至2011年，写字楼后续供应面积约有62万。尤其是西部区域的经十纬十二片区，作为西部发展的桥头堡，写字楼供应加大。后续供应的写字楼规模较大，除普利中心之外，其余四个项目都在10万以上。考虑到解放阁片区、唐冶片区、泺口片区等区域性商务板块的建设，未来一段时间内，写字楼市场供应量和单体规模将持续加大。济南后续

40、即将推出的写字楼项目21453写字楼市场研究写字楼整体市场研究-小结竞争格局：随着旧城改造和城市不断扩张，写字楼市场的格局将发生重大变化，西部、北部的商务氛围将逐步提升。济南写字楼主要分布在中心商务区和东部新兴区域，西部和北部区域写字楼较少。济南各板块的区域特征明显、客户差别较大，板块之间竞争较小，竞争格局限制在板块之内，西部、北部目前的竞争相对较小。市场表现：写字楼开发一直处于平淡阶段，规模小，需求不旺，价格稳定，尤其是非核心区域出现商住价格倒挂的现象。写字楼的销售周期较长，但近几年，品质较高的投资性写字楼受到客户青睐，去化速度提升。后期供应：未来的写字楼供应量加大，单体规模增大，且多作为城

41、市综合体的一部分，在配套、档次上都会很大提升，对项目的外部配套、硬件配套都有更高的要求。写字楼市场研究写字楼区域市场研究-项目周边案例分析项目名称建筑面积出售方式销售价格租金客户诉求嘉馨商务大厦20732平方米 租售结合已售罄未定投资 面积为30150平米 可自由分割东环商业广场37000平方米 租售结合均价25000元/平方米一楼均价35000，二楼24000 ，三楼17000 一楼 6.5元/平米，二楼5.4元/平米，三楼4元/平米投资面积为7500平方米，可自由分割项目周边写字楼市场基本已经售罄，东环商业广场销售时间较长，去化速度较慢，区域写字楼供应量充足，市场需求接近饱和。写字楼市场研

42、究济南住宅产品市场竞争格局-从区域角度看东部区域南部区域中心区域西部区域滨河新区住宅市场研究有着独特的地理环境，交通优势明显，公园，旅游景点聚集。市政配套完善，区位优势明显。竞争能力由于土地的稀缺性和供应量少而显得激烈；具有良好的保值能力。生活配套设施成熟，文教机构云集。高档消费购物场所及商务中心。区内中高等收入阶层为主力客源。土地的稀缺是房价高的重要原因。济南传统的市中心区域。历城区：历城区是济南最大的市辖区，是泉城东部重要的政治、经济、文化中心，总面积1298平方公里，人口112万，辖13个街道6个镇、698个村居。济南住宅产品市场竞争格局-从区域角度看住宅市场研究济南住宅产品市场竞争格局

43、-从区域角度看历下区：自然景观、人文资源十分丰富；市民认可度高，区域价值相对较高；区域土地供应量日益稀缺，拆迁面积为区域主要土地供应面积，土地稀缺，价值量较大；因而同比其他区域，商品房销售价格较高，去化速度较快；市中区：作为济南的老城区，其区域形象相对较为破旧，但市民认可度较高，随着城市的不断规划，拆迁面积不断扩大，区域市场再度活跃，由于其自身的区域价值和老城区土地的稀缺性，区域价值日益提升；天桥区：区域形象较差，火车站、汽车站的分布导致其区域人口流动性较大，人口整体素质参差不齐，加上供应土地质量不高，区域产品整体价值不高；高新区：高新区是济南市新规划的区域，区域配套正逐步完善，加上政府东拓方

44、针的提出，高新区各方面都在迅猛发展；供应土地面积充足，但土地价值相对其他区域较低，新增商品房供应量迅速增加，去划速度整体良好，这是由区域升值空间决定的；槐荫区：区域发展相对较慢，但随着城市的不断发展规划，加上政府的导向作用，尤其是西客站的建成，刺激了区域房地产市场的发展，土地供应面积增加，新增商品房去化速度较好；住宅市场研究济南住宅产品市场竞争格局-小结整体来看，历城区、市中区、历下区整体市场现状相像，土地供应面积有限，土地价值较高，商品房供应面积有限，但客户认可度较高；高新区区域发展势头迅猛，土供应面积较多，商品房供应数量也有所增加，区域产品受到投资置业或年轻上班群体的热捧，区域发展潜力较大

45、；天桥区市场整体平淡，受区域整体形象影响较为严重；槐荫区由于政府发展政策的导向，西客站的建成，提高了区域知名度和影响力，带动了区域房地产市场的发展。住宅市场研究区域个案分析项目名称建筑形态装修标准主力户型销售价格客户构成大地锐城塔楼 高层住宅、普通住宅、商业 毛坯 37202平方米，以87123平方米的两室两厅两卫为主最低价8200元/ 均价9000元/婚房 改善型需求客户东城摩尔住宅毛坯 104-108的三室二厅一卫，131-137的三室二厅二卫 53一室一厅均价9300元/平首改型客群，首次置业群体祥泰森林河湾高层简装89130平方米 两室两厅 三室两厅为主均价8600元/ 首次置业，首改

46、型客群大城小院小高层 、高层 住宅 部分毛坯,部分精装80131平方米 两居室 三居室为主待定 投资 、改善型居住的业主绿景尚品住宅、多层，小高层 简装90200平方米 两居室 三居室为主均价13000元/平首次置业、首改型客群区域住宅市场供应量较为充足，主要针对首次置业及首改型客群，产品设计多样化，满足客户的实际需求；但住宅产品分布均距离项目偏远，平均价位相对较低。住宅市场研究济南商业发展概况商圈变局商圈是自发形成或统一规划发展，并带有某种聚合特征的商业群落；传统商圈位于城市核心位置，多是在长期历史发展中自发形成的；随着城市化进程的加快，在新兴的商务区和新城区往往形成新的商圈；新商圈具有一定

47、的政策性、规划导向性，同时具有起点高，发展快的特点，但同时由于缺少既有的商业氛围，也需要较长的市场培养期，并伴随商圈周边道路、住宅、写字楼、酒店、娱乐业等的发展而成熟；新兴商圈成熟后一方面又以该商圈为核心向外围发展，另一方面又刺激传统商业整改，提升城市整体商业档次；如北京CBD对东部通州的发展带动，青岛香港中路对崂山商务区的带动；济南的商业也将依照上述市场规律蓬勃发展，并依靠区域规划的利好条件，快速成熟。传统商圈目前的新兴商圈具备发展机会的新兴商圈北京济南青岛商圈研究商圈分布济南的商圈分布过度集中在城市中心区域，缺乏均衡性，与城市发展趋势不协调，商业分布的不合理性造成局部供应过剩与缺乏并存的现

48、象；未来综合性零售商圈以商业改造为主。123456789111213101 泉城路商圈2 花园路商圈3 经四路商圈4 西市场商圈5 英雄山商圈6 泺口商圈7 山大路商圈8 东门商圈9 北园路商圈10 八里桥商圈11 燕山商圈12 振兴街商圈13 高铁商圈14 唐冶路商圈1611综合性零售商圈专业市场商圈新兴/规划建设商圈商圈研究济南市商业商圈概况商业区地位形象经营业态消费群来源辐射地区零售业商圈泉城路商圈市级金街购物中心、百货、电器、服类专卖，餐饮全市市民济南市及周边三线城市经四路商圈市级中低商业零售服饰、百货全市市民济南市西市场商圈区域小商品批发和零售服饰、针纺、小商品西部区域济南市及周边三

49、线城市老东门商圈区域小商品零售服饰、针纺、小商品市区东部、历下历城区市民济南市及周边三线城市花园路商圈区域第二金街百货、超市、专卖店、餐饮、娱乐洪楼周边、历城区市民济南市东部英雄山商圈区域文化商圈古玩、书籍、百货、餐饮全市市民山东省文化路商圈区域高校周边服饰、理发店休闲餐饮高校学生、周边市民高校及周边专业商圈段店商圈市级汽车及配件市场汽车及配件全市市民济南市及周边三线城市山大路商圈省级科技市场IT相关产品批零售全市市民华北地区泺口-八里桥商圈地区服装鞋帽集散服装鞋帽批发市区小商品市场业主华北地区北园商圈市级家居批发市场家具、建材、灯具全市范围济南市及周边商圈研究综合性零售商圈-花园路花园路主要

50、项目 银座洪楼店 大润发商圈总供应量大型商业面积约7.4周边区域商业街约2km空置率6%销售价格20,00040,000元/租金816元/天*主要特征大润发超市、银座的进驻，带动该区域商业的快速发展和升级。目前该区域的消费以中高档消费为主。休闲娱乐及西式餐饮数量较多。客户特征大润发和银座是周边居民为主，餐饮休闲为周边的白领和学生一类的年轻人为主。商圈研究综合性零售商圈-花园路花园路板块商业业态已较为丰富，大润发超市、国美电器以及周边的品牌服饰店、餐饮、娱乐等云集其中，较大程度上满足了人们的多种消费需求，这种集聚效应将使各种业态相互促进，同步发展。 从山大路至洪楼南路的花园路是洪楼商圈商业氛围最

51、浓厚的区域，商业密集度最高，北侧较南侧店铺更集中，在调查100家店铺中，店铺经营面积在12至2万不等，主力面积在20100左右，业态以服装、餐饮为主，其中服饰类占32，餐饮类占12，面向大众消费群体，与泉城路相比，经营商品档次以中端为主，高档、低档为辅。花园路沿街有融基大厦、鑫都大厦、海蔚广场等办公写字楼分布，商务氛围相对浓厚。 名称影响/地位/作用大润发约2.3万超市为主，辅以百货餐饮；为济南营业额最高的大润发店市区东北部中低档大汇总花消费，对周边工薪阶层和学生较为便利银座洪楼店共4层，地下1层，地上3层，营业面积2.1万，1F主营化妆品，鞋，首饰；二层3000女装，-1休闲女装，孕婴用品，

52、日化产品东部大型商场填补市场空白国美营业面积0.8万同上商圈研究综合性零售商圈-花园路花园路综合功能比较突出,是一条比较年轻时尚的商业街。目前的花园路主力店有大润发超市、银座洪楼店、及国美电器、冠芝霖手机大卖场和众多品牌服饰店，商业业态已较丰富，并且有圆缘缘时尚文化餐厅、圣路易烤肉、重庆火锅、上岛咖啡、金鼎KTV等餐饮娱乐也聚集，较大程度上满足了人们的多种消费需求，这种集聚效应将使各种业态相互促进，同步发展。大润发稻香园陆儿商行银座奥古斯都德尔惠哥弟服饰柒牌格力空调丝露造型玛依娜国美山大路洪楼西路迪信通业态结构非常完善，东部居住区大量人口支撑商圈研究综合性零售商圈-花园路以洪家楼为核心的花园路

53、商圈作为济南市第二条金街，其综合型零售业辐射整个济南东部地区，作为济南的老商圈之一，在济南市民心目中地位和作用是不可替代的。随着商业发展格局的不断演变，本来已成熟的商业格局正朝着规模化、现代化的方向发展。商圈研究本体分析可行性研究分析起步地块后续地块老城区新城区依托旧心，一步一优势趋向新心新老区价值依托逐渐平衡且新区更优，“小价值”开始发挥作用起步阶段发展阶段成熟阶段地块依托核心价值老城区的依托（配套功能）老城区，新城区核心位置（新兴配套功能）小价值（地段，指标，环境）从新城区发展模式来看，一开始起步阶段配套功能主要依托老城区；项目距离老城区较近，充分利用老城区已经形成的成熟资源，有结合新城区

54、的有利发展优势，区域价值即成并逐步提升。处于新老城区结合处，既享受老城区的成熟资源，有拥有新城区的新兴优势本体分析位于新老城区结合处，区域价值较高从项目在城市规划中所处的位置来看，属于新老城区的结合部；地块周边以居住、办公、酒店、金融服务为主，地块的价值较高。本体分析生活配套设施齐全，区域成熟度高 从项目周边生活配套设施来看，配套较为齐全： 生活配套：银座购物广场、大润发等大型购物广场； 医疗配套：中心医院，社区医疗服务中心等； 金融配套：建设银行、工商银行、民生银行、光大银行等； 休闲娱乐：KTV、棋牌室、电影院、电玩城等；本体分析银座购物广场百花公园大明湖国际会展中心齐鲁软件园四面都是交通

55、要道，交通便捷性好项目紧邻华龙路，是贯通东西城区的主要交通要道，来往车辆较多；项目周边公交换成线路众多，122路、37路公交车直达项目，周边更有110、BRT4、5快速公交等，方便通往济南的任何地方。本体分析七 里 河 路华 信 路华 龙 路工 业 南 路112、37路公交直达11、30、80、113等路公交直达110、319、308路等公交直达地表有附着建筑物，需清理现场，地块较为规则后期开发难度少整个项目的有地表附着物，需要一段时间进行拆除清理；地块内部有少量输电线路通过，对后期的地块开发不会产生较大影响，开发难度较小；地块形状较为规整，利于项目开发，降低施工难度。本案七 里 河 路华 信

56、 路华 龙 路工 业 南 路本体分析项目体量较小，开发规模受限项目占地33亩，如果按照2.5的容积率计算，项目的总建规模5.5万，开发体量较小；地块起拍价600万/亩，折合成楼面地价约为3600元/，从地块周边项目的售价来看，土地成本具备一定的优势。地块指标占地面积（）容积率限制条件楼面起始价（元/）220002.5未知3600本体分析本体分析SWOT分析 内外交通方便，通行便捷； 位于新老城区结合处，配套齐全，区域成熟度高； 地块平坦，利于开发建设；地块紧邻华龙路，形象昭示性较好，利于产品形象展示华龙路经常性拥堵，道路畅通度较低； 项目紧邻主干道，限制产品的形象打造； 东部区域经济发展迅速，

57、政府导向的大力支持； 新老城区结合处，即可享受老城区的繁华，又可享受新城区的发展机遇； 项目整体题量有限，产品设计受限； 周边同质化产品竞争激烈；SWOT本体小结项目处于新老城区结合处，既可以充分享受老城区的成熟配套等资源，又可以借助新城区的有利条件进行自身发展；从项目未来发展前景来看，随着老城区的逐步优化和新城区的逐步成熟完善，项目必能充分发挥其黄金连接点的价值；但项目自身占地面积较小，受经济技术指标的限制，项目自身体量较小，难以发挥项目的引导性作用。从项目自身条件来看，地块自身形状较为规整，土地成本具备一定的优势。地块价值因素综合分析发展阶段城市区位区域发展交通因素景观因素配套因素规划指标

58、客群范围本体分析对于本案来说，市场发展的周期主要取决外因和内因的共同作用外因内因Vs经济环境发展走势金融环境发展走势政策扶持力度核心：整体经济环境区域经济环境，整体经济发展状况如何，均决定了居民的购买欲望，居民购房支付力的提高。区域内部购房需求结构核心：市场供求关系区域房地产价格支撑水平地方政府对于政策的执行力度地方政府独有的政策力度内因决定了项目能否适时发展，购买需求结构是一个关键要素，是区域房地产市场能否支撑的决定性因素。可行性研究分析新区发展需具备的6大条件人流导向效应招商政策扶持关键产业驱动社会舆论导向区域配套物业交通功能规划相关功能物业兴建，形成不依赖于其他区域的新区。龙头产业带动上

59、下游及相关产业的经济增长点，形成经济拉动引擎。社会舆论积极报道，如网络、报纸、电视、机构等各个渠道的报道均有利于社会关注度的聚焦。需要拉动人流导入的聚集因素，对周边或其他区域形成号召。交通规划明确，通勤成本降低。需要政府继续加大政策扶持力度在招商引资环节，以及房地产开发、建设、交易的各类支持政策。123456我们认为，本案物业发展需具备人流、交通规划、配套、政策、产业和舆论等六大方面的条件可行性研究分析项目市场条件 区域房地产市场发展速度较快，新老城区结合部，市场成熟度已逐步显现；现阶段区域市场供应量相对较少，供应产品较为单一，缺少吸引客户群体的产品形态；区域市场本地支撑有限，加上政策影响，产

60、品去化没速度较慢；区域未来2-3年内供应产品仍以公寓、住宅产品为主；可行性研究分析本项目周边竞争项目较多，项目规模体量庞大，产品力较强，区域将在较长阶段将面临激烈竞争。本项目的操作将对开发水平和营销水平要求很高；如果可以用较低的取地成本，在地价上形成成本优势，未来有可能形成价格上的竞争优势，在区域竞争中胜出；因周边竞争项目强，供应量大，产品力较强。本项目可以考虑产品的差异化，跳出本区域范围的竞争。决策关键点：地价是否足够低？低到可以跟竞争对手相比形成竞争优势；是否可以利用差异性产品跳出区域现有的竞争及限制。风险及建议可行性研究分析本项目的区域属性比较明确，属于区域性衍生产品；由于目标市场的限制