某知名地产南京六合旧城改造项目可行性研究报告的课件

1、1六合旧城改造项目可行性研究报告2提纲3Part1投资环境研判41投资环境研判基本结论：投资环境改善，投资潜力大 区位、交通六合区位于南京北大门，交通便利，自然资源丰富，城市化水平不高,为项目运作提供较大空间。六合经济以化工产业为支柱，是南京经济重要支撑之一，居民收入水平处于全市中等偏下。未来“一主三副七新城”规划为六合区提供广阔的发展空间本项目是政府重要的扶持形象工程、民生工程，享受相关优惠政策， 自然自然、城市化经济发展水平产业布局十一五规划、未来城市发展规划旧城改造扶持政策51六合区位及简介:南京的北大门 六合区是南京市的北大门，北接安徽省天长市，东邻江苏扬州市，南临长江“黄金水道”，属

2、长江下游“金三角”经济区，是南京雨花石的故乡，中国民歌茉莉花的发源地。 六合区雄州镇中心区到南京市新街口车城距离约为45公里，与南京的直线距离为35公里，属于南京一小时都市圈。 2002年，原六合县与原大厂区合并成立新六合区。六合区辖5个街道办事处，14个镇，面积1484.8平方千米，人口87.66万人。南京市六合区投资环境研判61对外交通：四通八达 航空：南京红花机场迁址六合，为军民两用机场，目前正在施工中。 规划：两条轻轨线，包括江北轨道线和玉带轻轨，江北轻轨将和过江的地铁三号线对接。 公路： 宁沪、宁通、宁连高速，江北大道、金江公路、长江大桥和二桥，以及正在建设中的宁淮高速、宁蚌高速等

3、铁路：宁启铁路在六合设客货站，区内还有三条铁路专用线，及一条窄轨铁路。 沿江：拥有长江深水岸线45公里，可供建万吨级深水码头两处；建设中的西坝头港区，通江滁河横贯全境，为六级航道，四季通航。 投资环境研判江北轻轨71城市化水平较低，但自然资源丰富投资环境研判人口及城市化；2007年末，全区居民总户数为286380户，年末总人口879615人，其中：非农业人口391828人。人口自然增长率为3.08，城镇化率46.4%。矿产资源：全区探明的矿种有铁、铜、硼、蓝宝石、雨花玛瑙石、铸型用红砂、建筑用黄砂、石英砂、膨润土、凹凸棒粘土、矿泉水等20余种，其中有工业开采价值的有10余种。 植物资源：全区林

4、地生长树种有39科92种。境内生产药用动植物有487种，其中属全国重点药材品种的有115种。全区可利用水面近1400公顷。龙池鲫鱼饮誉国内外。旅游资源：国家级地质公园、AA级金牛湖风景区以及平山省级森林公园，生态环境优越，江苏空气质量监测对照区就设在竹镇森林公园内。81经济总量：增速回落、占比小降，但依然占重要地位 2008年六合区的GDP总量为235.05亿元，占全市各区县的第五位。增长速度从2005年开始，逐年回落，2008年增长速度为7.79%，比2007年下降了13.1个百分点。 占全市的比重在经历了三年的小幅增长后，2008年首次回落，但依然在全市占据重要比例，达到9%。 投资环境研

5、判91居民生活：收入平稳增长，居住面积稳步增加 六合区城镇居民可支配收入增长迅速且稳定，2008年全区人均可支配收入达20909元，超出政府目标值30%，但低于全市水平，位于十三个区县的第九名。人均消费水平比2005年上升了18.9%。 六合区人均居住面积随着该市房地产行业的快速发展以及城市化进程速度的加快，稳步提升。截止2008年，全市城镇人均居住面积达32.65平米，高出全市平均水平。 投资环境研判101产业格局：工业主导，化工产业做出重要贡献 六合区经济构成中以第二产业为主导，近年来，更加突出了第二产业的主导地位，工业在经济发展中的依旧占据绝对比重。第一产业比重有所下降，城市化进程推动了

6、第三产业比重小幅上升。 六合区域内产业基础雄厚，特色优势明显。沿江密集着扬子石化、南钢和南化集团、扬子巴斯夫公司等国家特大型企业，具有化工、钢材等原材料供应和市场销售优势；南京化学工业园作为国家级重化工基地，是江苏实施沿江开发战略的重要组成部分。投资环境研判111化工产业：百姓陷入误区，对本案影响较小投资环境研判本案普通观念：六合区化工产业较多，污染严重，不适合居住。实际情况：雄州镇居住区与化工园区的直线距离为8公里；根据地理学的季风理论，南京夏天东南风较多、冬天西北风较多。因此化工园区对居住区域影响较小。项目思考一：如何改变错误观点，导入其他区域人口，成为该项目未来重要的营销课题之一。化工集

7、中区冬季风夏季风121十一五规划：居民收入目标提前完成，城市化提升空间大投资环境研判预计到2010年全区将实现1、地区生产总值300亿以上，年均增长超过18% 2、三次产业增加值结构比调整为7：63：303、城市居民人均收入突破20000元，农民年均纯收入突破10000元。4、城市化率70%以上，人口自然增长率控制在5 以内 5、人均住房面积达35平方米左右，恩格尔系数38%十一五期国民经济基本定位 1、建立全国重化工基地领先区2、建立南京商贸物流发达区3、建立全省知名的都市型农业特色区4、建立人与自然生态环境友好区5、建立经济社会协调的和谐区131城市规划：从“一城三区”到“一主三副七新城”

8、投资环境研判“一城三区”2001年10月底南京市第十一次党代会上提出一城三区城战略构想。“一城”：将原本规划在河西建设一座56平方公里现代化标志区河西新城。“三区”：110平方公里的东山新市区；80平方公里的仙林新市区；190平方公里的江北新市区。“一主三副七新城”主城指老市区，3个副城分别是东山、仙林、江北（浦口+大厂），7个新城分别是雄州、龙潭、桥林、板桥、滨江、汤山、禄口。按照城市规划布局，到2020年，主城人口380万；3个副城居住人口各超百万，达到国家特大城市规模；7个新城人口规模在15万人以上，以便疏散主城和副城人口。141旧城改造：形象工程、民生工程，土地零收益，规费减免投资环境

9、研判土地零收益由区领导领导小组确定后，本项目不走常规招牌挂流程，实行“毛挂净交”、土地零收益出让。十五项规费减免，预估可节省350元/平米，共可节约3亿左右费用。由区危旧房改造领导小组确认的危旧房改造项目，依据政策减免十五项规费，包括城市教育附加、地方教育附加等。政府形象工程、民生工程做好配合区政府的形象工程、民生工程，有利于中南集团进入本区域，也有利于其他项目的开展，如金牛湖项目、万亩良田项目等。同时，政府扶持项目的贷款较为容易。151关于六合区危机房改造项目免收费用和基金一览表投资环境研判序号收费事项收费主体收费标准1防空地下室易地建设费市人民防空办公室900元/平方米2800元/平方米（

10、10层以上）2城市拆迁管理费市房产局拆迁管理办公室33工程定额测定费市建设工程造价管理处14新建房屋白蚁防治费市白蚁防治研究所2.3元/平方米七层以下，0.70元/平方米八层以上5建设工程质量监督费市建设安装工程质量监督站1.2（城区）2.3（郊区）6城市市政公用基础设施配套费市城市建设费用征收处150元/平方米7散装水泥专项基金南京市散装水泥办公室2元/平方米8新型墙体材料专项基金市墙体材料革新与建筑节能管理办公室8元/平方米9城市教育附加市建筑安装管理处3%10地方教育附加市建筑安装管理处1%11土地登记费市国土资源局1000平方米以下按110元/宗收取，每超过500平方米以内加收40元，

11、最高不超过4万元12征（拨、使）用土地管理费5元/平方米13国有土地有偿使用费30元/平方米14建筑施工安全监督管理费市建工局建安工程造价（不含设备）的0.615城市建筑垃圾处置标准市市容管理局5元/吨16Part2土地价值研判宗地现状及内部资源道路交通状况宗地周边环境状况172土地价值研判 项目区位本案位于六合区域雄州镇核心区域，交通比较便利，配套较为齐全。本案内部及外部自然资源一般。本案目前建筑较多，如果拆迁采取实物补偿，集中安置，可节约投入，同时降低销售压力。本案体量较大，需要滚动开发。目前规划以小高层、高层住宅 为主。 项目现状内部及周边资源交通配套未来发展潜力 基本结论：区位价值显著

12、182土地价值研判项目区位：位于六合雄州镇核心区域、商贸中心本项目位于六合区雄州镇核心区域，能与原有配套形成较好的衔接，并在未来南京规划的雄州新城区占有重要的位置。本项目也位于未来规划雄州新城的核心商贸中心。 商贸中心本案行政中心192土地价值研判项目基本资料：体量较大，以高层、小高层为主 根据目前规划，本案可用于开发土地面积为37.41万，可建设建筑84.03万平米，商业8.88万平米，住宅为68.47万平米，其中，小高层、高层建筑为57.08万平米。 原项目预估拆迁面积达到21.6万平米，如采用货币补贴方式，拆迁费用达到8亿元左右，核算到楼面价格955元/平米，因此建议不采用货币补贴的拆迁

13、方式，详细分析见第四部分。项目基本指标总用地面积可建设用地面积可建筑面积地上建设面积商业建筑面积多层建筑面积小高、高层建筑面积总户数建筑密度容积率一片区北大街5号6号地块2.11 1.81 7.29 5.69 1.45 0.00 3.89 200 32.50%3.14广益小学以东地块6.10 5.22 18.90 17.71 1.25 0.00 15.79 1473 25.22%2.91广益小学以南地块3.04 2.80 5.72 5.20 0.30 2.80 2.10 485 27.00%1.71二片区建设东路D地块3.07 2.44 5.39 5.39 0.56 0.00 4.84 502

14、 22.00%2.2建设东路F地块4.48 4.01 11.22 11.22 1.12 0.00 10.11 962 22.60%2.8三片区建设东路B地块3.44 2.90 6.89 6.89 0.53 0.00 6.36 752 19.70%2.4建设东路C地块3.51 2.12 3.09 3.09 1.51 1.58 0.00 166 38.80%1.5建设东路E地块4.87 4.10 11.24 11.24 1.20 0.00 10.04 1112 26.80%2.7四片区马家岗地块6.79 5.76 14.29 11.98 0.98 7.00 3.96 1020 27.13%2.08

15、合计37.41 31.16 84.03 78.41 8.88 11.38 57.08 6672201项目现状：为拆迁，可利用自然环境一般一片区北大街地块一片区广益小学地块二、三片区地块现状：项目均未拆迁，以危旧房、厂区为主。内部资源：较少周边环境：项目离凤凰山公园较近；但周边建筑形态凌乱，整体环境不佳，对项目未来形象和定位有一定影响。土地价值研判四片区211道路交通：较为便利土地价值研判1.5公里可达到参照配套设施与南京主城连接公交线路区域公交内线路长江路商业街、南门汽车站、凤凰山公园、六合区人民医院、六合区第一中学中六线（中山南路-六合北站）首班车4：20 末班车20：00玉六线（玉桥市场-

16、六合北站）首班车4：15 末班车20：30六马线六东线六冶线六樊线首班车6：00 末班车19：00 由于项目相关地块均在雄州镇核心，因此交通状况良好。其中一片区最好，二、三、四片区稍次之。221商业、服务配套设施：较为齐全土地价值研判项目地块所在为雄州镇中心区域，目前区域居民居住比较集中，所以相关配套也相对集中，解决居民平时的实际生活需要不成问题。其中一片区周边配套最好，二、三、四片区次之。教育配套：六合区中心小学、六合双语学校、六合第一中学等商业：长江路商业街、国美电器、五星电器、人民商场等金融机构：中国银行，中国农业银行，中国工商银行，信用合作联社等医疗机构：六合区人民医院、六合区中医院其

17、他机构：中国移动、中国联通、中国电信等，各种人文和自然景点（凤凰山公园、万寿宫、文庙）231宗地属性评价土地价值研判分类土地属性因子一片区二、三片区四片区现实性未来性现实性未来性现实性未来性区位环线位置交通条件公交站点快速通道配套设施商业配套休闲运动医疗配套教育配套景观环境自然环境 历史环境 人文环境城市角色产业发展趋势历史接受度注：以上为土地属性因子5级量表，五星代表优，四星代表良好，三星代表一般,二星代表较差,一星代表差。24Part3市场价值研判六合区房地产市场分布253基本结论：竞争性威胁较小，升值空间较大市场价值研判土地市场项目周边土地成本较高，知名开发企业较少，为中南进入六合雄州镇

18、提供契机。雄州镇区域潜在竞争地块较少，稀缺性带来较大升值空间。六合其他区域土地存量较多，未来可能带来不确定性竞争。商品住宅市场六合市场处于调整期，本项目需要较长的运作周期，建议采用滚动开发模式。相对六合其他区域，雄州镇存量较小，价格降幅较低，为较好的投资区域。目前本项目住宅地块入市价格在3300-3700，未来主要竞争来自于07年出让的高价地块，本项目有明显的成本优势。商业用房市场雄州镇目前在售商业项目较少，原有的商业业态较为齐全，但档次较低。一片区的北大街地块具有较高的商业投资价值，其他地块适合做社区商业。263房地产市场布局：两大组团各具优势市场价值研判两大组团构架六合房产布局六合房地产开

19、发项目主要集中在两个区域泛雄州镇区域、大厂区域。从本案所在的泛雄州镇区域来看，开发重心随着政府的迁移而向开发区延伸。镇中心区域以旧城改造开发为主，体量较少，开发价值由于稀缺性而不断提高雄州-龙池组团大厂组团27 2007年以前，六合区房地产开发投资总额呈现稳步增长态势。 从六合区房地产开发投资的增幅看，2005年是房地产开发投资的大跃进时期，增长幅度高达60.04%。2005年后，房地产开发的势头理性回落，但依旧保持在27.5%的年均增长率。3房地产开发投资：方兴未艾，高速增长市场价值研判283锡林湖博物馆经济开发区雄州镇横梁镇六合区政府截止到2008年，六合的土地供应主要集中在区域的行政、商

20、贸、生产的集中的区域：雄州镇以及新兴的经济开发区，这两个区域的土地供应量占整个六合区域土地供应的56%。3土地市场区域：雄州镇、经济开发区为主市场价值研判29锡林湖 住宅类用地是六合区土地供应的主力，截止到2009年3月，尚未开工的土地144万平方米，其中121万平方米的住宅用地尚未开工，这部分地块的未来潜在上市量达180万平方米，是未来两年六合楼市的有力支撑，当然也是本案的重要潜在竞争对手。 按土地属性供应分布尚未开工的地块属性分布3土地存量分析：未来供应较大，其他区域潜在竞争较多市场价值研判30锡林湖3雄州镇土地：土地成本较高，开发档次和水平较低市场价值研判地块名称用地性质现状容积率土地面

21、积楼板价开发商NO.2005G32住宅;全部开工1.29563.51202 南京市六合区经济适用住房发展中心 NO.2005G63住宅;全部开工1.252081.5784 河北省廊坊开发区新城意象房地产开发有限公司 NO.2005G73住宅;全部开工2.855016.8569 荣盛房地产发展股份有限公司 NO.2007G100住宅;未开工1.4275211453 南京市雄州房地产开发公司 NO.2007G101商业;未开工2.63622.43822 南京晋泓源投资实业有限公司 NO.2007G102住宅;未开工1.339425.11444 江苏宝润置业发展有限公司 NO.2007G45住宅;商

22、业;未开工3.0659941.51637 南京东泰房地产开发有限公司 NO.2008G42住宅;未开工1.641971.7718 南京佳宁房地产开发有限公司 2007年雄州镇周边成本较高，均达到1400元/平米以上，08年出让的N0.2008G44区位偏远，价格在714元/平米，对比本项目所在的区位及目前的市场环境，955元/平米的拆迁成本价略高。但从另外一个角度考虑，目前当地的开发水平不高，中南的全面介入，将提升区域的开发水平和档次。 六合区政府已充分认识到引入中南，通过多渠道合作，借助中南的资金实力、技术水平、多领域发展的格局能够促进六合全面经济发展，因此给予更多优惠和扶持是必须支付的代价

23、，所以一切都是可以通过商谈解决的。313雄州镇土地：周边土地成本较高，知名开发企业较少市场价值研判NO2008G42718元/平米,NO2007G1001453元/平米,NO2007G451637元/平米,NO2005G63784元/平米,NO2005G73569元/平米,NO2005G20673元/平米,四片区,二三片区,一片区光益地块,一片区北大街地块,323商品住宅市场走势：进入调整期，但房价依然上市市场价值研判从年度走势看，07年市场最好，销售量达到84.74万平米；08年随大势进入调整，但房价依然处于上升态势。市场占比有所回落。思考问题三：由于消费以当地客群为主，因此市场规模不大，但

24、随着交通改善及城市化水平的快速提高，未来35年六合房地产存在一个快速发展期，因此本次介入一定要掌握好节奏，控制好开发时序方能达到事半功倍的目的。333商品住宅市场待售量：逐步减少，去化压力逐步降低市场价值研判 截至09年3月底六合区市场总可售量为23.5万平米。从去化周期来看，由于市场交易活跃，本月去化周期继续下降，截至3月底为9个月，市场健康程度较高。343商品住宅在售项目：雄州镇存量较少，价格降幅较小市场价值研判楼盘名称08年销售面积08销售均价09销售面积09销售均价所属区域累计销售率未来可销售量阿尔卡迪亚72867.9364122258.83530大厂83.65%37万方金都悦园271

25、15.4341426883301经济开发区52.95%12.3万华欧国际友好城20961.831272647.52654经济开发区76.25%215.2万方旭东新城15294.336659987.23597大厂56.58%36.7万方天赐佳园14670.234451010.33286雄州镇88.85%1.8万方复兴园14379.6346024003493雄州镇68.57%1.8万方鑫龙花苑14262.2183579.91932程桥镇82.89%5.4万方恒丰世家1303834872183.13634大厂75.54%5.8万方龙池翠洲10996.133361264.63102经济开发区54.25

26、%15.7万方万汇秀林水苑10908.937183267.73473雄州镇77.03%6.6万方盛棠苑10374.33831456.13728雄州镇91.89%6万方六合区未来可上市量依然较大，集中在经济开发区和大厂片区，这些区域楼盘销售率不高。雄州镇片区销售情况较好，市场存量较低，虽然09年市场均价有所下调，但调整幅度低于其他区域，均价维持在3500左右；目前在售的楼盘只有下面四个，其他均为尾盘。353雄州镇在售项目：存量较少，价格降幅较小市场价值研判四片区,二三片区,一片区光益地块,一片区北大街地块,万汇秀林水苑3500元/平米复兴园3500元/平米盛棠苑3700元/平米天赐佳园3400元

27、/平米363商业用房走势：专业市场放量拉底成交价格市场价值研判六合区商业市场成交在08年下半年有明显的放量，但成交价格有大幅度的下降，主要是由于南京国际化工商贸城、南京国际五金机电城等专业市场的集中成交所导致。373商业在售项目：专业市场高比例，雄州镇在售商业稀少市场价值研判楼盘名称08年销售面积08年销售均价09销售面积09年销售均价项目区域项目类型南京国际化工商贸城77985.62117294.22027开发区专业市场仁和菜场13828.9657200雄州镇专业市场旭升花苑19幢6861.8362300大厂住宅底商阿尔卡迪亚6409.45336879.75548大厂住宅底商南京国际五金机电城5592.81689142.71488开发区专业市场宏图综合楼4940.9887900大厂办公底商福基丽景园4103.95042260.84769大厂住宅底商嘉恒新苑3399.3487000八百桥镇住宅底商聚贤新城31162578834.63062八百桥镇住宅底商三丰公寓28