关于物业管理开办费

1、关于物业管理开办费,可以分成法定和约定两种情况。法定：在大约1998 年前，有一些地方人民政府建设委员会曾经出台过一些类似的地方条例， 要求新建住宅小区由开发建设单位向主管单位交纳一定比例的物业管理“运行费 ”， 以便于楼盘验收后的物业管理能够正常启动；有一些则直接要求开发建设单位必须留出物业管理 “开办费 ”，以保证验收后直接投入开发企业的物业管理。这个比例一般是千分之1 、2。这是当时历史条件下主管部门强制性的要求开发企业必须履行物业管理“售后服务”的主导思想是分不开的。随后条例颁布，国家逐步强调“建管分离”，各地则将“开发单位组织招投标：作为法定重点，陆续取消或者用其他方式替代了“开办费

2、 ”的规定。实际上，从法定的意义上来说，开办费已经寿终正寝。有些同行将条例规定的“物业管理用房”理解为开办费的演变，这是大错特错的。因为开办费的基本特征，是由开发单位提供给物业管理单位（可以是无偿，可以由物管费预支）；而物管用房，是由开发单位提供给业主的，属于业主所有；两者所有权关系完全不同。约定： 尽管以前曾经规定过开办费的少数地方条例陆续停止或作废，但是并没有任何规定提到 “不许收 ”开办费，打个比方，法律规定父母给未成年孩子生活费是“必须 ”，但是并不规定给已成年子女生活费是“不准 ”。北京市汉卓律师事务所杨晓刚律师物业管理前期开办费，目前北京市包括其他地方操作不一，一般操作时需要开发商

3、与物业公司通过协商确定具体支付情况。开办费有两种情况：一是作为开发商对物业公司的投资，以验资报告为准；二是作为开发商给物业公司的借款，待物业公司有收入后归还。由于开办费主要用于，前期物业管理的物资配套及小区在不具备收取物业服务费条件期间的管理、 服务人员的工资或其他费用。如果开办费计为物业公司的借款，则物业公司需要偿还。需要注意的是，北京某些项目开发商支付开办费，完全作为对物业公司在该项目的前期资助、投资， 物业公司应当保证该笔费用用于本项目各项前期支出，因此不存在返还的问题。此外，物业开办费，在项目建设时，已经作为成本包括在售房价格中，支付物业公司后不能再要求物业公司返还。如在该项目实行酬金

4、制的物业管理模式，物业公司收取的物业费属于代收性质，扣除相应酬金外，其他款项应当用于物业管理、服务成本支出。如有剩余，应当折抵下一年度业主应当交纳的物业费，如出现不足，由业主补足。此种情况下，如开办费算作借款， TOC o 1-5 h z 物业公司从哪些费用中偿还开办费？从酬金中扣除，显然与酬金制的物业管理模式相悖，从物业费中扣除，由于物业费属于代收性质，从中扣除部分款项用于偿还物业公司的借款，业主也不会同意。根据北京市居住小区物业管理办法（ 1995 年北京市人民政府第21 号令，根据1997年 12 月 31 日北京市人民政府第12 号令修改）第十四条规定：“居住小区物业管理的启动性经费由

5、该居住小区的开发建设单位按照建安费的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业”。上述规定，明确了开发商向物业司支付的开办费不是借款，而是启动性经费。物业提供的开办费明细，请大家赐教。开办相关物资费用测算总表名称项 目费 用 元备 注办公配备47520 见附表 6管理用工具、设备45455 见附表 7员工服装配备17160 见附表 8员工宿舍床上物品2450 见附表 9印刷、上墙资料2000 元小 计112585附表 1：办公物品配备序号名称单位数量单价金额备1电 脑台35000150002打印机台1120012003票据打印机台1210021004传真机部1100010005计算器部35

6、01506前台接待用桌套1500050007点钞机件1120012008空 调台2200040009复印机台198009800带 A3 打印功能10文件夹个201020011文件框个103030012电热水壶个39027013落地电风扇个314042014保险柜个11000100015文件袋个200240016小白板个1808017出入证个2005100018写字板个52010019电瓶车辆12500250020 合其他零碎/2000计47720附表2：管理用工具、设备项目序号名称规格数量单价金额机电工具13m 人字梯架128528521.2m 人字梯架218036036 米升降梯架11650

7、16504380V 电焊机台16006005切割机台1140014006维修材料批1150015007管道梳通机台1200020008冲击钻把1150015009手电钻把1300300备注101112手提砂轮打磨机台1300300钳型电流表只1200200兆欧表只1100100131415接地电阻仪只112001200万用表只1100100组合工具套1500500161718192012套筒板手套1200200套丝机台124000管子钳36 英寸套53015010 36 英寸5警示牌块580400工具箱组35101530大垃圾桶个50603000纸篓个100绿化工具1 铁锹把120202长短扫

8、帚把215303橡胶水管米300412004喷雾器台12002005高枝剪把12002006小枝剪把11201207大剪刀把2501008手锯把13030910锄头把22040松土铲把2204011清洁剪草机台1600060001垃圾推车部23006002高压洗地机台1200020003扫把、簸箕、水桶套30206004尘推个10505005双桶榨水车辆250010006吸尘吸水器部1100010007玻璃刮刀个2501008抹布、洗衣粉等批5009手套、口罩等批30010保安工具垃圾袋、等小材料5001橡胶棒只3501502对讲机只101300130003强光手电筒只31504504太阳伞、

9、岗台等1100010005雨衣、雨伞雨鞋、雨具101501500附表 3、合 计17160附表4：员工宿舍床上用品等配置序号名称单位数量单价金额备注1被、褥、床单套102002000保安、维修人员用2竹席床10303003电热水壶个160604热水瓶个615905床、柜现有调配合 计2450开办费指企业在企业批准筹建之日起，到开始生产、经营（包括试生产、试营业）之项目序号名称单位管理客服1西服套2夏装套6维修1冬装套42绝缘皮鞋双23夏装套4清洁1冬装套82夏装套16保安1冬装套162夏装套163训练背心件84训练服套85大衣件86训练胶鞋双8员工服装费配备数量单价金额备35001500150

10、900200800100200100400150120010016003004800150240020160100960250200030240日止的期间（即筹建期间）发生的费用支出。包括筹建期人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益和利息支出。筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。开办费的列支范围（一）开办费的具体内容1，筹建人员开支的费用（ 1）筹建人员的劳务费用：具体包括筹办人员的工资奖金等工资性支出，以及应交纳的各种社会保险。在筹建期间发生的如医疗费等福利性费用，如果筹建期较短可据实列支

11、，筹建期较长的，可按工资总额的14计提职工福利费予以解决。2）差旅费：包括市内交通费和外埠差旅费。3）董事会费和联合委员会费2，企业登记、公证的费用：主要包括登记费、验资费、税务登记费、公证费等。3，筹措资本的费用：主要是指筹资支付的手续费以及不计入固定资产和无形资产的汇兑损益和利息等。4，人员培训费：主要有以下二种情况（1）引进设备和技术需要消化吸收，选派一些职工在筹建期间外出进修学习的费用。（2）聘请专家进行技术指导和培训的劳务费及相关费用费用。5，企业资产的摊销、报废和毁损6，其他费用（1）筹建期间发生的办公费、广告费、交际应酬费。（2）印花税（3）经投资人确认由企业负担的进行可行性研究

12、所发生的费用（4）其他与筹建有关的费用，例如资讯调查费、诉讼费、文件印刷费、通讯费以及庆典礼品费等支出。（二）不列入开办费范围的支出1，取得各项资产所发生的费用。包括购建固定资产和无形资产是支付的运输费、安装费、保险费和购建时发生的相关人工费用。2，规定应由投资各方负担的费用。如投资各方为筹建企业进行了调查、洽谈发生的差旅费、咨询费、招待费等支出。我国政府还规定，中外合资进行谈判时，要求外商洽谈业务所发生的招待费用不得列作企业开办费，由提出邀请的企业负担。3，为培训职工而购建的固定资产、无形资产等支出不得列作开办费。4，投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息，计入开办费，应由出资方自行负担。

13、5，以外币现金存入银行而支付的手续费，该费用应由投资者负担。（三）筹建期的确定企业筹建期的确定在我国受税法影响较大。例如 外资所得税法实施细则中规定， “外 资企业筹建期为企业被批准筹办之日起至开始生产、经营（包括试生产）之日止的期间以上所称“被批准筹办之日”， 具体是指企业所签订的投资协议后和合同被我国政府批准之日。以上所称“开始生产、经营（包括试生产）之日”，具体是指从企业设备开始运作，开始投料制造产品或卖出同第一宗商品之日起，为企业筹建期结束。其他企业可参照该规定。（四）开办费一般按五年摊销，新企业会计制度规定开办费一次摊销开办费的会计处理企业会计制度（财会2000 25 号）对开办费的

14、摊销期限作了重大调整。原行业会计制度规定，企业发生的开办费应当从生产经营的当月起在不超过五年的期限内分期平均摊销。 企业会计制度第五十条规定：“除购建固定资产以外，所有筹建期间所发生的费用，先在长期待摊费用中归集，待企业开始生产经营当月起一次计入开始生产经营当月的损益。如果企业长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益的，应当将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。”由此可见，对开办费的会计处理，无论从会计科目的设置还是摊销的期限都与原行业财务制度有较大改变。这一新规定与现行所得税法规存在较大的差异。企业所得税暂行条例实施细则第三十四条规定，企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月

15、份的次月起，在不短于5 年的期限内分期扣除。因此，企业在生产经营的当月一次性摊销的开办费应从生产经营的次月起分五年平均扣除。纳税人在年终申报所得税时，应做好纳税调整工作，并建立 “开办费税前扣除台账”或备查登记簿，为以后年度准确申报税前扣除（调减）额打好基础。例：某股份公司2001 年 7 月份开始生产经营，前期发生的开办费总额96 万元， 7 月份摊销开办费时，会计分录如下：借：管理费用 开办费摊销96 万元贷：长期待摊费用 开办费96 万元 TOC o 1-5 h z 本年度允许税前扣除额96 万元 5 年 12个月5 个月8（万元），应调增所得额96 8 88（万元）；2002 年至 2

16、005 年每年应调减所得额965 19.2（万元） ；2006 年应调减所得额96 万元 5 年 12个月7 个月11.2（万元）。开办费纳税调整台账设置如下：开办费税前扣除台账单位：万元台账填写说明：.年度：摊销日期，指开始生产经营的年度和月份，以后年度按顺序类推。.会计摊销额：指会计上一次性摊销的开办费总金额。.税收扣除额：指按税法规定允许在本年度税前扣除的金额。.纳税调整额：纳税调整额会计摊销额税前扣除额。结果是正数为调增所得额，负数为调减所得额。.尚未扣除额：指允许在以后年度税前扣除的金额。第一年尚未扣除额按本年度纳税调整额填写，以后年度的尚未扣除额上期尚未扣除额本年税前扣除额。开办费的核算开办费是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益和利息支出。筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。企业发生的下列费用，不得计入开办费：（ 1）由投资者负担的费用支出；（ 2）由取得各项固定资产、无形资产所发生的支出；（ 3）筹建期间应当计入资产价值的汇兑损益、利息支出等。企业会计制度（财会2000 2