杭州市物业维修基金培训课件

1、关于物业维修基金管理相关法规的介绍物业维修基金培训内容 关于物业维修基金管理相关事项的介绍关于物业维修基金管理相关事项的介绍二、关于基金的使用三、关于基金的公告及查询四、关于基金的计息一、关于基金的归集1、标准区分：是否带电梯2、归集范围：物业总建筑面积，即测绘总建筑面积3、基金分户数据：通过房产信息系统提取分户测绘数据4、产权单一只领一本证的物业，可缓缴物业维修基金：关于房屋产权登记中前置办理物业维修基金和物业管理用房相关手续的规定（杭房局200556号）5、农转居公寓，维修基金可减半缴纳：关于加快杭州市区推进撤村建居和城中村改造工作的若干意见（市委200716号）一、关于基金的归集（附件）

2、（附件）（附件）（附件）（附件）二、关于基金的使用1、申请主体2、基本程序3、申请提交资料4、注意事项1、申请和确认的主体 申请的主体是相关业主，但具体工作由物业服务企业操作。没有物业服务企业的，由所在街道或社区负责申请。 2、基本程序（1）确定施工单位，编制工程预算方案 ；（2）征求相关业主意见 ；（3）填写申请表 ；（附件）（附件）（附件）受理时：1杭州市物业维修基金使用申请表（常用版本） 2经业委会审核同意的维修工程预算方案3业主征求意见表完工后：1经审计的工程决算单（附资质证书复印件） ；2业主委员会审核签章的施工承包合同 ；3. 工程款及审计费用的发票（复印件校原件） ；4业主委员会

3、验收合格证明 。3、申请提交资料（附件）（附件）（附件）（附件）（常用版本） （涉及公共安全版本） 受理时：1杭州市物业维修基金使用申请表(涉及公共安全版本) ；2. 电梯维修提供动用专项维修资金审核表（电梯维修） ；消防维修提供物业服务企业向区消防大队提交的书面报告及区消防大队的书面批复 ；3. 业委会书面同意意见 ；4. 经业委会审核同意的相应维修工程的预算方案（附施工单位资质证书复印件） 。完工后：1. 审计报告书(附审计单位资质证书复印件)；2业主委员会审核签章的施工承包合同；3维修、更新工程及审计费用的发票（复印件核对原件）；4验收合格证明 ；5. 公示及证明 。（附件）（附件）（附

4、件）（附件）（附件）（附件）（附件）（授权版本） 受理时：1杭州市物业维修基金使用申请表(授权版本)；2经业委会审核同意的维修工程预算方案；3业主授权证明（可附议事规则或管理规约）。完工后：1审计报告书(附审计单位资质证书复印件。免审计时请提供维修工程决算书)；2业委会审核签章的施工承包合同；3维修、更新工程及审计费用的发票（复印件核对原件）；4业主委员会验收合格证明。4、注意事项 （1）明确维修工程所涉范围（幢、单元、整个小区）,即相关业主概念； 举例：屋面维修、电梯维修、大门改造（2）征求业主意见时，征求意见表中应明确基金申请相关事项，应附相关工程预算明细；如采用公示形式，应同时公示工程预

5、算明细 ；（3）基金使用申请表的相关事项均应填写完整，并需物业企业及业委会同时签章，维修工程预算方案需由施工单位及业委会签章，施工承包合同需由申请单位、施工单位及业委会三家签章。 （4）物业所在区域内没有物业管理企业或（和）未成立业主委员会的，由所在社区的居民委员会代为行使物业管理企业或（和）业主委员会的相应职权，同时需由所在社区居委会或街道出具未聘请物业服务企业或未成立业委会的书面证明。（附件）（5）在提交基金使用申请资料时，施工单位与预算方案中不一致的，应该由申请单位重新上门征求业主意见，重新递交变更施工单位后的新预算方案、申请表、意见征求表等资料。在申请尾款拨付时，施工单位更换的，须在小

6、区内就更换施工单位进行公示，公示无异议的，由业委会就施工单位变更及公示情况出具书面证明，公示情况说明需真实有效 ；（6）为保证资金安全，同一个物业管理区域在申请使用物业维修基金时，若本次申请项目与上一申请项目在分摊范围上有部分重叠，则需要待上一维修项目基金款项结清后方可再次申请。（7）工程完工后，业委会（或其授权的物业管理企业)应自行委托审计单位对工程决算进行审计，审计单位应有正规资质，提交审计报告书时应附资质证书复印件，如维修工程决算费用不足1万元(含)的，业委会可书面申请免审计（无业委会的可由街道或社区代为申请）。（8）经审计后的工程决算超出预算金额20或1万元以上的，超出部分如申请在基金

7、中列支，需重新进行申报，重新征求业主意见后填写物业维修基金超额申请表按新的流程申请；超出部分如由业主自筹或物业服务企业另筹，业委会须递交情况说明。（附件）（9）维修基金是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的，某些改造工程可能涉及自用部位或自用设施设备，申请基金时应扣除自用部位或自用设施设备的费用，如电控门维修费用不能含室内对讲分机及配钥匙费用，水管改造不能含室内水管、水笼头等费用 。（10）消防、电梯设施等项目需维修、更新、改造时，施工单位须具备相应的有效资质。对消防设施除一级企业可承担各类工程的施工外，二、三级企业均有相应限制，其中二级企业可承担建筑高度100及以

8、下、建筑面积5万平方米及以下的项目，三级企业可承担建筑高度24米及以下、建筑面积2.5平方米及以下的项目。故消防设施的维修、更新、改造工程建议由一级资质企业进行。提交申请资料时，应附合法有效的施工单位资质证明材料。（11）根据浙江省物业专项维修资金管理办法第二十条规定，共有设施设备报废后回收的残值应转入专项维修资金。实际操作中水泵维修、电控门更新、电梯维修等项目申请使用维修资金时，如有残值，可冲减维修费用，应提供残值回收情况说明 。 （12）申请单位与施工单位签订的施工承包合同中要求明确约定维修项目的保修期限，该维修项目在保修期内不得再次申请使用维修基金。 （13）当基金申请额度已超出基金可使

9、用的最大额度时，申请单位应提供情况说明，说明缺口部分的资金来源 。（附件）（附件）（附件）三、关于基金的公告及查询公告方式：媒体公告、进小区公告 查询方式：电话查询、上门查询 电话：89830317 （附件）四、关于基金的计息 一、专项维修资金中当年交存或使用的部分按结息起始日对应活期存款利率计息。 当年交存（无使用）：以交存次日为结息起始日，以每年12月31日为结息终止日。 当年使用（当年无交存）：以1月1日为结息起始日，以实际拨款日为结息终止日。 当年交存且使用：使用部分以交存次日为结息起始日，以实际拨款日为结息终止日。未使用部分以交存次日为结息起始日，以每年12月31日为结息终止日。 二

10、、交存和使用部分以外的基金，每年按一年期定期存款计息，存款利率以当年1月1日一年定期存款利率为准。物业维修基金管理法规名录国家级：物权法（第76、79条）国务院物业管理条例（第11、12、54条）建设部财政部令第165号住宅专项维修资金管理办法省级：浙江省物业管理条例（第47、48、50条）浙江省物业专项维修资金管理办法浙江省住宅物业保修金管理办法市级：杭州市物业管理条例（第47至52条）杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法（市政府令第209号）关于贯彻落实浙江省物业专项维修资金管理办法等省政府文件精神的 通知（杭政办函2007267号）杭州市专项维修资金使用管理补充规定（杭政办函2010

11、162号）局级：杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法实施意见关于房屋产权登记中前置办理物业维修基金和物业管理用房相关手续的规定 另外，房管局、质监局和消防局还联合出台了关于涉及公共安全的电梯和消防设施维修申请使用专项维修资金相关事项的通知物业维修基金管理主要规定一、基金缴交二、基金管理三、基金使用一、基金缴交缴交范围 国务院及省条例、建设部财政部令第165号、浙江省物业专项维修资金管理办法：针对住宅物业及与住宅物业相关的非住宅物业。 杭州市物业管理条例及市政府令第209号：针对新建物业。 关于房屋产权登记中前置办理物业维修基金和物业管理用房相关手续的规定： “2002年2月1日以后竣工交付

12、使用的单位自管房类非住宅或集体宿舍，如整个物业管理区域为单一产权且办理一本房屋所有权总证的，可由产权单位提交书面承诺后，由局物业处和物业维修资金管理中心分别出具暂缓缴交用房和基金的联系单，再办理产权登记手续。” 实际做法：新建物业，包括住宅与非住宅，不是单一产权的，均应建立基金。缴交标准部：“当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。 ”省：“当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%至8%。 ”。市：“不低于房屋建筑安装（总）造价5%的比例 。实际标准：不带电梯的物业每平方米建筑面积35元，带电梯的多层、小高层（中高层）、高层等物业每平方米建筑面积65元，排屋、别墅每平方米建筑面

13、积45元。缴交方式部：在办理房屋入住手续前，业主直接向代管机构设立的帐户交存。未交存的，建设单位不得将房屋交付购买人。省：业主自行交存或建设单位、物业企业代收代交。首次交存为建设单位代收代交。向业主收取的时间为房屋交付时。市：建设单位代收代交。但销售（预售）代收的规定尚未修改。注意：省规定比较合理，建设单位代收基金的时间应为房屋交付时。商品房买卖合同对此也已明确。销售（预售）时代收的做法应予以纠正。基金的建帐部、省：按房号设分户帐。市： 按幢设置，核算到户（与业主姓名无关）注意：基金缴交、建帐和查询时均涉及业主个人，容易造成基金个人所有的印象。日常工作中应强调基金的特殊性：基金属于业主共同所有

14、；基金“跟房子走”，除非房屋灭失，否则不存在退还的问题。基金的续交部、省、市： 不足首期交存额的30%时，应当续筹，续筹方案由业委会拟订，经总人数及总面积两个2/3以上相关业主同意后实施。注意：某幢楼或某个单元的基金先使用到不足30%的，该幢楼或该单元的基金就要先续交了。（附件）二、基金日常管理保值增值部：经业主大会或2/3以上业主同意后，可购买国债。禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。 省：购买一级市场国债或者转定期存款。不得将专项维修资金出借,不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用专项维修资金为单

15、位和个人提供任何形式的担保。市：存放于银行，严禁挪作他用。 不得动用基金的情形部、省：下列费用不得从基金中列支： 建设单位或施工单位应承担的维修费用 相关专业单位应承担的维修养护费用 人为损坏的修复费用 合同约定的维修养护费用 其他基金滚存使用的情况部、省：下列资金应当转入专项维修资金： 存储（净）利息 购买国债的（净）收益 共有部分的经营所得 共用设施设备报废后回收的残值 业委会或业主自筹款项 其他三：基金使用前提条件国家、省、市：2/3以上业主同意，且满足面积和人数两个要求。司法解释：建筑物总面积为专有部分面积之和；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分，以及同一买受人拥有一个以上

16、专有部分的，人数按一人计算。特殊物业的表决杭州市专项维修资金使用管理补充规定：申请使用物业维修基金涉及产权不明确或产权属于业主共同所有的物业由业主委员会（社区居委会）代为行使该物业的表决权。 业委会直接申请 杭州市专项维修资金使用管理补充规定：实行专业化物业管理的住宅小区，经专有部分面积占相关总建筑面积2/3以上的业主且占相关总人数2/3以上的业主同意，可授权业主委员会在一定额度内和一定情形下直接申请使用物业维修基金。前款所指的一定额度和一定情形，由业主和业主委员会根据物业管理区域规模等因素自行确定，并可在业主大会议事规则中约定。（附件）紧急维修时基金的拨付 部：企业或业主提出申请，管理部门核

17、实后拨付。省：按首期交存的专项维修资金总额的35%设立应急备用金， 企业或业主提升申请，业主委员会或者社区居民委员会证明核实后直接拨付。杭州市专项维修资金使用管理补充规定：电梯、消防设施等涉及公共安全的共用设施设备的维修、更新和改造，经质检、消防等相关行政主管部门书面确认及业主委员会（社区居委会）书面同意后，可直接申请使用专项维修资金。 关于物业保修金缴交情况的介绍一、提交资料1建设工程竣工规划验收合格证2工程决算报告；建设主管部门关于工程概算或工程合同造价的批复3关于物业交付时间的书面证明或说明4. 关于履行保修职责的承诺书二、拆迁安置房物业保修金拆迁安置房（含农转居公寓）免缴物业保修金：杭州市人民政府关于拆迁安置房和两项公寓建设有关政策问题的专题会议纪要（杭府纪要 2008 280号）（附件）（附件）（附件）（附件）（附件）有关 及相关 ，请登陆杭房网：WWW.HZFC.GOV.CNWWW.HZFC.COM.CN政策法规表格下载谢谢!常用版本涉及公共安全版本授权版本 1、续筹金额。续筹金额应保证续筹后余额达到首期维修基金额度。 2、分摊原则。按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续筹金额，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续筹金额可考虑从小区经营性收益中划转。 3、续筹方式。选择第 项作为本物业管理区域的基金续筹方式。 A、从本小区物业经营性收益中一次性或分年